HN & HCMC Real Estate Market Q2009 - Tieng Viet

Thị trường BĐS Hà Nội & HCM Q4 2009

•Công ty Savills Việt Nam
Tháng 1/ 2010

Điều khoản miễn trừ
Nghiên cứu thị trường bất động sản trong báo cáo này được thực hiện với khả năng tốt nhất của Savills Vietnam.
Báo cáo quý của Savills phản ánh tổng quan về thị trường bất động sản hiện nay và chỉ là nghiên cứu điển hình.
Savills Vietnam không đảm bảo tính chính xác của những nghiên cứu và dự đoán trong báo cáo. Savills Vietnam
không chịu trách nhiệm về bất kỳ tổn thất nào xảy ra do lệ thuộc vào nghiên cứu và dự báo trong báo cáo này.
Savills kiến nghị khách hàng có thể yêu cầu những nghiên cứu chi tiết về những lĩnh vực chuyên biệt để có cái nhìn
sâu hơn về thị trường.
Bản báo cáo này không được phép sao chép lại toàn bộ hay một phần dưới bất kỳ hình thức nào nếu chưa được sự
đồng ý của Savills bằng văn bản. Bất kỳ những thông tin nào liên quan trong bản báo cáo này đều phải được chấp
thuận từ Savills trước khi đưa ra lời phát biểu, ấn phẩm hoặc các văn bản sử dụng khác.
Xin lưu ý rằng những thông tin không được nêu rõ nguồn gốc xuất xứ thì đã được Savillls thu thập và kết hợp bằng
nỗ lực và kiến thức tốt nhất của Savillls. Tiến trình thu thập dữ liệu được thực hiện dựa trên quan điểm của Savillls
và đã được xem xét kỹ trước khi đưa ra nhận định.

Cấu trúc bài thuyết trình

• I) Tổng quan kinh tế Việt Nam
• II) Thị trường Hà Nội Q4 2009
• III) Thị trường HCM Q4 2009
1. Văn phòng cho thuê
2. Thị trường bán lẻ
3. Thị trường khách sạn
4. Thị trường căn hộ bán
5. Thị trường căn hộ dịch vụ
• IV) Kết luận và Dự báo
• V) Rủi ro và Cơ hội

I- TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM Q4 2009

Jan 2010

I- TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM
GDP và Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
US$ Billion Billion US$
100 9% 70.0

8% 60.0
80
7%
50.0
6%
60 40.0
5%

4%
30.0
40
3% 20.0

2%
20 10.0
1%
0.0
0 0% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Pledged FDI 3.2 4.5 6.8 10.2 20.3 64.0 21.5
GDP at current price 27.2 28.5 30.6 32.3 33.6 38.7 45.4 53.3 61.0 70.0 88.5 84.1
Disbursed FDI 2.65 2.85 2.45 3.6 8.3 11.5 10.0
GDP grow th rate 5.80% 4.80% 6.00% 6.80% 6.90% 7.24% 7.70% 8.40% 8.17% 8.48% 6.23% 5.32%

Source: General Statistic Office, 2009

Lượng khách quốc tế đến Việt Nam (1996 – 2009)
No. of tourists
4,500,000

4,000,000

3,500,000

3,000,000

2,500,000

2,000,000

1,500,000

1,000,000

500,000
Chỉ số giá tiêu dùng
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
50.0 %

45.0 CPI
Tourism Bussiness Visiting relatives Other
CPI - Food & Foodstuff
40.0
CPI - Construction materials
35.0

30.0

25.0

20.0

15.0

10.0

5.0

0.0
01/08 03/08 05/08 07/08 09/08 11/08 01/09 03/09 05/09 07/09 09/09 11/09

Source: General Statistic Office, 2009

Lượng khách quốc tế đến Việt Nam, Kiều hối của người Việt Nam ở
TP.HCM nước ngoài
To HCMC (mil)
US$ Billion
To VN (mil)
No. of foreign visitors (million) 9
4.5
8
4.0
7
3.5
6
3.0
5
2.5
4
2.0
3

1.5
2

1.0 1

0.5 0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Remittance

Nguồn: GSO và Cục thống kê TPHCM, 2009

II-1. Thị trường văn phòng Hà Nội Q4 2009
Lượng tiêu thụ văn phòng: Giá thuê Hạng A/ Hạng C:
Tăng rõ rệt trong hoạt động của Q4 2009
khoảng 2 lần
Occupancy rate Average rent
Grade A Grade B
sq m US$/sq m/month
40,000 100% 50

30,000
80% 40

60% 30
20,000

40% 20
10,000

20% 10
0
Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09
0% 0
Grade A Grade B Grade C
-10,000

Ha Noi market Source: Savills Research & Consultancy, 2009

Capital Tower CEO Tower
Nguồn cung
• 83 tòa nhà: 14 Hạng A, 33 Hạng B và 36
Hạng C
• 605.000 mét vuông, tăng 23% q-o-q và tăng
44% y-o-y
• Q4 2009: 9 tòa nhà mới, 18% của nguồn cung
• 2009: 18 tòa nhà mới, 181.000 mét vuông
Tình hình thị trường
BIDV Tower
• Công suất thuê: 84%, -1.5% q-o-q
• Giá thuê: US$29/ m2/ tháng, +5% q-o-q
Triển vọng
• Khả năng khoảng 1,5 triệu mét vuông tăng
thêm đến 2013
• Chủ yếu ở các quận không phải là trung tâm

Nguồn cung tương lai
Future supply
sq m
600,000

500,000

400,000

300,000

200,000

100,000

0
2010E 2011E 2012E 2013E


II-2. Thị trường bán lẻ Hà Nội Q4 2009

Nguồn cung
• Thị trường vẫn rất nhỏ so với khu vực
• 372.000 mét vuông cho tất cả các loại hình,
tăng 4% q-o-q

• Công suất thuê: 90%, tăng 2% q-o-q
• Giá thuê cao nhất khoảng: US$150/ m2/ tháng
Triển vọng
• Đến 2012: Khả năng lượng cung tăng gấp đôi
đến 777.000 mét vuông
• Ít nhất 2 trung tâm mua sắm quan trọng.


Nguồn cung theo vị trí và loại hình
Shopping centres/Department Stores and Hypermarkets
Wholesales Centres
Supermarkets
CBD Secondary Suburban
Retail Podiums

4%
12%

32%
33%
48%

56%

15%


Giá thuê của Trung tâm mua sắm và Giá thuê của Khối đế bán lẻ
Trung tâm bách hóa

US$/ sq m/ month US$/ sq m/ month
100 200
85
80
80 160
150
70
60 120
50

40 80
60

20 40 40 40
15
6
0 0
CBD Secondary Suburban CBD Secondary


Nguồn cung tương lai đến 2012

Future supply
sq m
600,000

500,000

400,000

300,000

200,000

100,000

0
2010E 2011E 2012E


II-3. Thị trường khách sạn ở Hà Nội Q4 2009
Nguồn cung
• 5 sao: 10 khách sạn, 3.000 phòng
• Không có nguồn cung mới trong Q4 2009
3-star
28%
5-star
53% • Giá thuê và công suất thuê tăng mạnh
4-star • 5 sao: US$124 (+8% q-o-q), 61% (+10% q-o-q)
19% • 4 sao: US$77 (+2% q-o-q), 67% (+13% q-o-q)
• Giá thuê phòng cao nhất: US$183 (Sofitel Metropole)

Triển vọng

• Gần 30 dự án tương lai với 6.000 phòng
• Chủ yếu ở các quận ngoại thành Từ Liêm

Doanh thu phòng tất cả các hạng: tăng 28% q-o-q
RevPAR (US$)
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009

5-star 4-star 3-star

Doanh thu phòng (RevPAR) = Trung bình giá phòng x Công suất thuê


Nguồn cung tương lai
Future supply

Tu Liem Cau Giay Hoan Kiem No. of rooms
3,000
Dong Da Thanh Xuan Hai Ba Trung

2,500
6%
5%
2,000

13%
1,500

5%
61%
1,000
10%

500

0
2010E 2011E 2012E Potential


II-4. Thị trường căn hộ để bán ở Hà Nội Q4 2009

Canal Park
Nguồn cung
• Thị trường sơ cấp: 2.200 căn, 14 dự án, + 2% q-o-q
• Nguồn cung mới trong Q4 2009: 6 dự án, 1.100 căn
• Thị trường sơ cấp: sôi động đặc biệt tại các quận Cầu Giấy, Từ
Liêm và Hoàng Mai

• Giá sơ cấp trung bình: +1,5% q-o-q
• Hạng A: US$2.600/ mét vuông
Hoa Binh Green
• Hạng B: US$1.260 / mét vuông
• Hạng C: US$635 / mét vuông
• Giá bán thứ cấp ở hầu hết các quận tăng đến 15%

Triển vọng
• Nguồn cung sơ cấp tăng rõ rệt hàng năm
• Chủ yếu trong các quận không phải trung tâm


Tình hình thị trường sơ cấp
Primary supply No. of apartments sold in Q4 2009 Average primary asking price excl. VAT

Units US$/ sq m
1,400 3,000

1,200
2,500

1,000
2,000

800
1,500
600

1,000
400

500
200

0 0
Grade A Grade B Grade C


Tình hình thị trường thứ cấp – giá chào bán
Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009
US$/ sq m
4,500
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
-
Hoan Ba Dinh Tay Ho Dong Hai Ba Tu Liem Cau Thanh Hoang Long
Kiem Da Trung Giay Xuan Mai Bien


II-4. Thị trường căn hộ để bán ở Hà Nội Q4
2009
Nguồn cung tương lai đến 2012 theo năm Hoàn thành
No. of units No. of projects
Unit Project
12,000 60

10,000 50

8,000 40

6,000 30

4,000 20

2,000 10

0 0
2010E 2011E 2012E Potential


II-5. Căn hộ dịch vụ Hà Nội Q4 2009
Nguồn cung
Below 100 sq m From 100 - 150 sq m • 41 dự án căn hộ dịch vụ; 220.000 m2, 2.200
From 150 - 200 sq m Over 200 sq m căn
• Không có dự án mới
4% • Thị trường tập trung chủ yếu là căn hộ diện tích
10% nhỏ

Tình hình hoạt động thị trường
23% • Giá thuê: US$26/m2/tháng, +3% so với Q3
63% 2009, -6% so với cùng kỳ năm trước
• Công suất thuê: 90%, +2% so với Q3 2009,
+1% so với cùng kỳ năm trước

Triển vọng
• 10 dự án mới với khoảng 2.400 căn
• Phần lớn tập trung ở phía Tây và Tây Bắc Hà
Nội
Thị trường Hà Nội Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills, 2009

Tình hình hoạt động thị trường theo công suất & giá thuê
Occupancy Average rent rate
% US$/sq m/mth
100% 30

25
80%

20
60%

15
40%
10

20%
5

0% 0
Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009


Nguồn cung tương lai: tập trung lớn ở năm (hơn 1,600 căn)
Future supply
Units
2,000

1,600

1,200

800

400

0
2010E 2011E 2012E 2013E Potential


II-5. Căn hộ dịch vụ Hà Nội– Thị trường khách sạn
Công suất thuê – lĩnh vực khách sạn Giá thuê – Cùng xu hướng tăng
có nhiều biến động theo mùa trong Q4 2009

Serviced Apt. (RHS) Office (RHS) Hotel (LHS)
Hotel Serviced Apt.
Occupancy (%) US$/ sq m/ month US$/room/night
100 45 150

40

80 120
35

30
60 90
25

20
40 60
15

20 10
30
5
0
0 0
Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009
Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009


Thị Trường Bất Động Sản TP. HCM
Q4 2009

Photographed by Peter Adams

III-1. Thị Trường Văn Phòng Cho Thuê
TP. HCM Q4 2009
Saigon Centre
Nguồn cung

• 6 tòa nhà Hạng A và 31 Hạng B: 475.000 m2
• Thị trường đang tăng trưởng: Tăng 38% trong 2009


• Giá chào thuê trung bình giảm nhẹ:
• Hạng A: trong khoảng US$55 – US$60
• Hạng B: khoảng US$30

Triển vọng 2010:
• Tất cả các hạng: 240.000 m2
• Nguồn cung mới vẫn tập trung ở Quận 1, chiếm hơn
60% của tổng nguồn cung mới

HCMC market Source: Savills Research & Consultancy, 2009

III-1. Thị Trường Văn Phòng Cho Thuê
TP. HCM Q4 2009
Nguồn cung, công suất thuê, và giá thuê Nguồn cung tương lai
(tất cả các hạng)
Leased Area Vacancy Avg Rent Future supply
sq m
800,000
sq m US$/ sq m/ month
1,000,000 45

40
600,000
800,000
35

600,000
30 400,000

25
400,000

20 200,000
200,000
15

0 10 0
Q496

Q497

Q498

Q499

Q400

Q401

Q402

Q403

Q404

Q405

Q406

Q407

Q408

Q309

Q409

2010E 2011E Potential


III-2. Thị trường bán lẻ TP. HCM Q4 2009
Nguồn cung
• Khoảng 493.000 mét vuông cho tất cả các loại hình
• Vẫn nhỏ so với khu vực
• Giá thuê tăng nhẹ
• Giá thuê cao nhất: $220 trên một mét vuông cho ki-ốt
trong Diamond Plaza

Triển vọng trong 2010
• Diện tích bán lẻ mới 127.000 mét vuông
• Tập trung chủ yếu ở Quận 1, chiếm gần 50% tổng
nguồn cung mới


Tình hình hoạt động của Trung tâm bách hóa và Khối đế bán lẻ

Approx. Area Lower rent Upper rent Approx. Area Upper rent Lower rent
sq m US$/sq m/month sq m US$/sq m/month
30,000 250 2,500 160
140
25,000 200 2,000
120
20,000 100
150 1,500
15,000 80
100 1,000 60
10,000
40
5,000 50 500
20
0 0 - 0
Hung Vuong

Zen Plaza
Saigontourist

Parkson CT
Flemington

Diamond

The Opera New Rex HotelSheraton Caravelle
Parkson

Plaza
Parkson

Parkson

Plaza

Manor View World Saigon Hotel
Hotel


Tổng doanh thu bán lẻ tại TP.HCM Nguồn cung tương lai

Retail sales value GDP growth rate (%) Future supply
% VND Billion sq m
20 400,000 500,000
18 350,000
16
400,000
300,000
14
250,000
12
300,000
10 200,000
8
150,000
200,000
6
100,000
4
50,000 100,000
2

0 0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0

HCMC market Source: HCMC Statistics Office, 2009

III-3. Thị trường khách sạn TP. HCM Q4 2009
Nguồn cung

• Không có nguồn cung mới từ Q3 2009

• Mùa cao điểm, giá thuê phòng tăng mạnh
• 5 sao: US$126 (tăng 7% q-o-q)
• 4 sao: US$82 (tăng 14% q-o-q)
• Giá cao nhất: US$243 (Park Hyatt)

Triển vọng trong 2010
• Khoảng 500 phòng mới
• Kỳ vọng tăng trưởng mạnh số lượng khách du lịch
quốc tế và nội địa


III-3. Thị trường khách sạn TP. HCM Q4 2009
Tình hình thị trường của KS 3 đến 5 sao Nguồn cung phòng KS mới
(3 đến 5 sao)
Room rate RevPAR Future supply
No. of
Room Rate ((US$/night) RevPAR
rooms
120 120 2,000

100 100 1,600

80 80
1,200

60 60
800
40 40

400
20 20

0 0 0
Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009


III-4. Thị trường căn hộ để bán Q4 2009
Nguồn cung đến Q4 2009
• Thị trường sơ cấp: 41 dự án, 9.600 căn được chào bán bởi
chủ đầu tư
• 145 dự án bán hết đến thời điểm này
• Nguồn cung mới: 11 dự án, 5.500 căn, chủ yếu các quận
ngoài trung tâm

• Giá sơ cấp trung bình:
• Hạng A: US$2.250 trên mét vuông
• Hạng B: US$1.880 trên mét vuông
• Hạng C: US$885 trên mét vuông
• Giá thứ cấp giảm 4% chủ yếu do tỷ giá thay đổi

Triển vọng
• 2010-2012: khoảng 50.000 căn cho lượng cung tăng thêm


Tình hình thị trường sơ cấp trong năm 2009
Primary supply # of units sold Average Primary Price
units US$/ units
12,000 4,000

3,500
10,000
3,000
8,000
2,500

6,000 2,000

1,500
4,000
1,000
2,000
500

0 0
Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009

Chú ý: Tỷ giá thay đổi 18.500 VND/ US$ trong Q4 2009


Tình hình hoạt động thị trường thứ cấp trong 2009
Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009
US$/ sq m
3,000

2,500

2,000
Thị trường người mua cuối cùng
1,500

1,000

500

0
Binh Thanh

Phu Nhuan

Binh Chanh

Thu Duc
Tan Binh

Tan Phu

Binh Tan
Nha Be
Dist. 1

Dist. 5

Dist. 3

Dist. 7

Dist. 11

Dist. 2

Dist. 4

Dist. 6

Dist. 9

Dist. 12

Go Vap

Dist. 8
Chú ý: Tỷ giá thay đổi 18.500 VND/ US$ trong Q4 2009


Nguồn cung tương lai phân theo năm Hoàn thành
# of units
# of planned projects
Units Projects
70,000 45
40
60,000
35
50,000
30
40,000 25
30,000 20
15
20,000
10
10,000
5
0 0
2010E 2011E 2012E 2013-2016E


III-5. Thị trường căn hộ dịch vụ TP. HCM

Nguồn cung đến Q4 2009
• 48 tòa nhà căn hộ dịch vụ; tất cả các hạng (2.700
căn)
• 2009: chỉ có 1 tòa nhà Hạng A mới – Kumho
Asiana Plaza, 260 căn

• Giá thuê trung bình tăng nhẹ
• Hạng A: US$29 (tăng 5% q-o-q)
• Hạng B: US$24 (tăng 1% q-o-q)

Triển vọng trong 2010:
• 480 căn tăng thêm, tăng 17% y-o-y
• Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Quận 3 & 7


III-5. Thị trường căn hộ dịch vụ TP. HCM
Nguồn cung, công suất thuê và giá thuê (tất cả các hạng)
Leased Vacancy Avg Rent
Units US$/ sq m/ month
3,500 30

3,000 25

2,500
20
2,000
15
1,500
10
1,000

500 5

- 0
Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009


IV. KẾT LUẬN VÀ DỰ BÁO
Việt Nam
• Bí ẩn nguồn cầu nhà ở – Đừng cố gắng lập lịch cho thị trường
• Thị trường nhà nghỉ dọc duyên hải miền trung sẽ sôi động trong năm 2010 và
2011
• Phát triển thị trường bán lẻ đang bùng nổ ở Việt Nam
• “Những vấn đề đô thị hóa của Hà Nội và HCMC” đã và đang lặp lại ở nhiều thành
phố ở các tỉnh (giao thông, giá đất [giữa khu vực trung tâm và khu vực ngoại
thành])
• Cơ sở hạ tầng yếu kém ở Hà Nội và HCMC: đang hạn chế tốc độ đô thị hóa và
ngăn cản thị trường bất động sản. Giữ giá đất cao
• Vốn cho phát triển bất động sản là một vấn đề khẩn cấp cho nhiều nhà đầu tư bởi
vì giá đất quá cao do đó không còn vốn cho xây dựng
• Các chủ đầu tư càng ngày càng trưởng thành và bắt đầu hỏi những câu hỏi chính
xác hơn. Bắt đầu nghĩ đên “nội dung phát triển gì là hiệu quả và tốt nhất” cho một
thửa đất cụ thể hơn là sao chép những gì ở xung quanh

THỊ TRƯỜNG HÀ NỘI
• Thị trường căn hộ để bán:
• Trong ngắn hạn, thiết kế và giá chưa gặp được kỳ vọng của người sử dụng cuối cùng
• Áp lực cao lên phân khúc hạng A vì giá cao
• Thị trường đã điều chỉnh xuống các phân khúc hạng thấp hơn trong vòng 2-3 năm tới
• Thị trường văn phòng cho thuê:
• Giá thuê sẽ tiếp tục tiếp tục giao động trong năm 2010 với xu hướng xuống nhẹ ở khu
vực trung tâm
• Ở một số dự án đã có quy hoạch, phê duyệt của chính quyền không cho phép thay đổi
theo biến động thị trường, nhà đầu tư đang phân vân trong loại hình phát triển
• Thị trường bán lẻ
• Siêu thị sẽ tiếp tục bùng nổ trong 2-3 năm tới
• Biến mất các chợ truyền thống ở trong khu trung tâm
• Các trung tâm mua sắm sẽ bắt đầu ngự trị

THỊ TRƯỜNG HCMC
• Thị trường căn hộ để bán:
• Năm 2010 và sau đó, xu hướng rõ ràng của thị trường dịch chuyển sang các quận ngoài
trung tâm, bùng nổ Hạng C.
• Dư nguồn cung trong ngắn cho đến trung hạn
• Phải tìm thị trường riêng cho mình – Đừng theo bầy đàn – kích thước căn hộ, giá bán
cho người sử dụng cuối cùng
• Thị trường văn phòng cho thuê
• Giá thuê Hạng A trong năm 2010 xuống thấp nhất ở mức US$50/ m2 một tháng
• Trong ngắn hạn những nguồn cung mới chắc chắn không phải Hạng A
• Thị trường của người đi thuê
• Thị trường bán lẻ
• Chất lượng thiết kế = thành công
• Các cửa hàng sẽ lớn hơn
• Bán lẻ sẽ phát triển rõ nét ở các quận ngoài trung tâm
•

V. RỦI RO VÀ CƠ HỘI

•RỦI RO •CƠ HỘI
• Rủi ro về lạm phát • Tiền mặt là vua
• Lãi suất đi lên • Các quỹ nước ngoài đang tìm kiếm ở
châu Á
• Dư cung ở một số phân
khúc, ở một số khu vực • Các nhà bán lẻ rất quan tâm
• Thiếu cung ở một số chỗ • Cơ sở hạ tầng đang được cải thiện
khác trong trung hạn
• Cạnh tranh thông minh hơn • Tập trung về phía người tiêu dùng
cuối cùng
• Quan ngại về tỷ giá và cán
cân thương mại • Kết quả thống kê dân số và tài
nguyên thuận lợi
• Hiểu biết thị trường là QUYỀN LỰC

CONTACT
Ha Noi Office
13th Floor, Pacific Place
83B Ly Thuong Kiet, Hanoi
Tel: (04) 3946 1300
Fax: (04) 3946 1302
Hanoi-info@savills.com.vn
HCMC Office
18th Floor, Frideco Tower
81 - 85 Ham Nghi street, District 1, HCMC
Tel: (08) 3823 9205
Fax: (08) 3823 4571
Hcmc-info@savills.com.vn

Saigon South Office
2nd Floor, The Laurence S.Ting Building
801 Nguyen Van Linh Parkway
Tan Phu Ward, District 7, HCMC
Tel: (08) 3412 0100
Fax: (08) 3412 0199
www.savills.com.vn

HN & HCMC Real Estate Market Q2009 - Tieng Viet

Recommended

Recommended

More Related Content

More from savillsvietnam

More from savillsvietnam (13)

HN & HCMC Real Estate Market Q2009 - Tieng Viet