Otel Piyasası Araştırma Raporu 2015 - İGD İstanbul Gayrimenkul Değerleme

1. İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1
Elmadağ - Taksim / İstanbul
Tel: 0212.232.93.13
ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr
OTEL PİYASASI RAPORU
TÜRKİYE 2014
TELİF HAKLARI : Tamamıyla İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD)’nin mülkiyetinde olan bu
rapordaki bilgiler, referans verilmek kaydı ve izin alınmak sureti ve değişiklik yapılmaması kaydı ile kullanılabilir. İzin
ve özel izin ile kullanılan metinler üzerinde kullanıcıların mülkiyet hakkı bulunmamaktadır. Makale veya araştırma
kullanımı için lütfen info@igd.com.tr’a e-posta gönderiniz ya da 0212.232.93.13 no’lu telefon ile irtibata geçiniz.
ÖNEMLİ: İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), herhangi bir kişi ya da kurumun bu rapora
istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kayıp, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz.
Muğla ve İzmir’de yoğunlaşmaktadır. Ülkemizde 4 yıldızlı otellerin
sayısı 658’e, 3 yıldızlı otellerin sayısı ise 790’a çıkmıştır. 2 ve 1 yıldızlı
otel sayısında azalma gözlemlenmekle birlikte son yıllarda yatırımları
hızlanan butik otel, özel konaklama tesisleri ve termal otellerin
sayısında önemli gelişmeler yaşanmıştır.
Turist Profili
2013 yılında ülkemize giriş yapan yabancı turist sayısı bir önceki yıla
göre %9,84 artış göstererek 35 milyon kişiye ulaşmıştır. Türkiye
gelen turist sayısı bakımından Fransa, ABD, Çin, İspanya ile İtalya’nın
ardından Dünya sıralamasında 6.’dır. Türkiye’ye gelen turistlerin
%18,7’si Avrupa ülkelerinden gelmektedir. Türkiye’ye en çok ziyaretçi
gönderen ülke 5 milyon 41 bin kişiyle Almanya’dır. Almanya’yı 4
milyon 269 bin kişiyle Rusya ve 2 milyon 509 bin kişiyle İngiltere
izlemektedir. Ülke içerisinde seyahat eden yerli turist sayısı ise 12
milyona ulaşmıştır.
Dünya seyahat sektöründeki büyüme trendi ülkemizi de etkilemekte,
gerek yurtdışı gerekse yurtiçi hareketlilik konaklama yatırımlarına ilgiyi
artırmaktadır. Ülkemizde geleneksel turistlik destinasyonların yanı
sıra Anadolu kentlerinde de otel yatırımları hızlanmaktadır.
Son bir yılda, konaklama tesisleri içinde en çok 5 yıldızlı otellerin
arzı artmıştır. 2013 yılı verilerine göre 5 yıldızlı otellerin sayısı 529’a
yükselmiştir. 5 yıldızlı oteller başta Antalya olmak üzere İstanbul,

2. Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı, 2004-2013
Türkiye’ye Gelen Yabancı Turist Sayısı
Yabancı Turistler
02
OTEL PİYASASI RAPORU
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı, 2012
Turizm İşletme Belgeli Tesislerde Geceleme Sayısı
Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın istatistiklerine göre, yerli ve
yabancı turistler en çok 4 ve 5 yıldızlı otellerde konaklamayı tercih
etmektedirler. 2011 yılında 11 milyon kişinin tercih ettiği 5 yıldızlı
otelleri 2012 yılında 13 milyon kişi tercih etmiştir. 4 yıldızlı otelleri ise
2011 yılında 8 milyon kişi tercih etmişken, 2012 yılında bu rakam
9,5 milyon kişiye ulaşmıştır. 4 ve 5 yıldızlı otelleri tercih nedenlerinin
başında % 60 oranla ile ödenecek paranın önceden bilinmesini
gelmektedir. Yerli ve yabancı turistlerin 4 ve 5 yıldızlı otelleri tercih
etmelerinin diğer nedenleri ise ihtiyaç duyulan her şeyin sağlanması,
sınırsız yeme içme ile fiyatların uygunluğu olarak sıralanmaktadır.
Oteller, tatil köyleri ve özel tesisler dışında tercih edilen tesis türü bir
milyon kişiyle termal oteller olmuştur.
Türkiye’de yabancı turistler tarafından en çok tercih edilen bölgelerin
başında Antalya gelmektedir. Antalya’nın yabancı turistler tarafından
tercih edilme oranı 2010 yılında %37 iken 2012 yılında %51’e
yükselmiştir.
İstanbul’un tercih edilme oranı ise
%18’den %22’ye çıkmıştır.
Ankara %2 oranlarında turist
ağırlarken, kıyı şeritlerinde
Muğla %8, İzmir %4 ve
Aydın %4, Anadolu’da
ise Denizli ve Nevşehir
%3 oranlarında en çok
ziyaretçi alan şehirlerdir.
Kaynak: Kültür ve Turizm
Bakanlığı, 2012
Yerli Turistler
2012 yılı verilerine göre yerli turistlerin en çok tercih ettiği bölgelerin
başında yine Antalya gelmektedir. Türkiye’deki yerli turistlerin %25’i
Antalya’yı, %17’si İstanbul’u,13’ü Ankara’yı, %12’si İzmir’i tercih
etmektedirler.
Yerli Turistlerin Ziyaret Ettikleri Bölgeler
Kaynak: Kültür ve
Turizm Bakanlığı, 2012
Mevcut ve Gelecek Stok
Türkiye’de, 2012 yıl sonu itibariyle 8 bin 988 belediye belgeli,
2 bin 870 adet turizm işletme belgeli olmak üzere 11 bin 858
adet konaklama tesisi olup, toplam yatak kapasitesi 1 milyon 218
bindir. Tesis başına 102 yatak düşmektedir. Turizm işletme belgeli
konaklama tesislerinde ortalama yatak sayısı 245 iken, belediye
belgeli tesislerde ortalama yatak sayısı 57’dir.
2012 yılı verilerine göre, Türkiye’de 8.988 adet belediye belgeli
tesis faaliyet göstermekte olup, bunların yarıdan fazlasını oteller
(5601 adet) oluşturmaktadır. Otelleri sırasıyla pansiyon (2893 adet),
motel (323 adet), kamping (101 adet), kaplıca (43 adet) ve tatil köyü
(27 adet) tesisleri takip etmektedir. Belediye belgeli tesislerin illere
dağılımında Muğla 1556 tesisle ilk sıradadır. Antalya 1027 tesisle
ikinci, İstanbul 809 tesisle üçüncü sırada yer almaktadır.
Belediye Belgeli Tesislerin Türlerine Göre Dağılımı
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı, 2012

3. 03
2013 yılı verilerine göre ülkemizde turizm işletme belgeli 2982 adet
tesisin 790 adedini 3 yıldızlı oteller oluşturmaktadır. Tesisi sayısı
bazında 3 yıldızlı otelleri, 658 adetle 4 yıldızlı oteller, 529 adetle 5
yıldızlı oteller izlemektedir.
2013 yılında yatırım belgesi alarak bugüne kadar otel stoğuna katılmış
veya katılmak üzere olan tesisler arasında ise 3 yıldızlı oteller (304
adet) ile 4 yıldızlı otellerin (342 adet) yoğunlukta olduğu dikkat
çekmektedir. Diğer yandan, 2015 yılı sonuna kadar 219 adet 5 yıldızlı
otelin daha stoğa eklenmesi beklenmektedir. 2015 yıl sonu itibariyle
Türkiye’deki turizm işletme belgeli konaklama tesislerinin sayısının
4 bin 500’ün üzerine, yatak kapasitesinin ise 1 milyonun üzerine
çıkacağı öngörülmektedir.
Belediye Belgeli Tesislerin İllere Göre Dağılımı
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı, 2012
Yatırım aşamasındaki tesislerin %25’i Akdeniz Bölgesi’nde, %22’si
Ege Bölgesi’nde ve %13’ü İstanbul’da yer almaktadır. Ege bölgesinde
Muğla ve İzmir; Akdeniz Bölgesi’nde Antalya yüksek standartlara sahip
otel yatırımlarının hız kazandığı bölgelerdir. Diğer yandan, Marmara
Bölgesi’nde Bursa, Çanakkale ve Kocaeli, Karadeniz Bölgesi’nde
Trabzon, Rize ve Samsun, Doğu Anadolu Bölgesi’nde ise Gaziantep
ve Mardin illerinde 3, 4 ve 5 yıldızlı otel yatırımları artış trendindedir.
Turizm İşletme Belgeli Tesislerin Türlerine Göre Dağılımı
Yatırım Aşamasındaki Tesislerin Bölgelere Dağılımı
2002 yılında Türkiye genelinde 25 havalimanı bulunurken bu sayı
2013’te 52’ye yükselmiştir. 2003 yılında iki merkezden 26 noktaya
ulaşan iç hatlar ağı, 10 yılda yedi merkezden 52 noktaya ulaşır hale
gelmiştir. Bu sayede 8,7 milyon olan iç hatlar yolcu sayısı da 10 yılda
yaklaşık 7,5 kat artarak 64 milyonu geçmiş durumdadır.
Kaynak: Kültür ve
Turizm Bakanlığı 2012
Türkiye’de Havalimanları Sayısı
Kaynak: DHMİ, 1937-2014

4. 04
Türkiye Havalimanları’nda İç ve Dış hat Toplam Yolcu Hareketi
Kaynak: DHMİ, 2008-2013
Yeni Açılışlar
Türkiye’deki turizm yatırımları 2013 yılında da artarak devam etmiştir.
Son iki yılda ülkemizde 100 civarında yeni tesis faaliyete geçmiştir. Bu
tesislerin yaklaşık % 60’ını 5 yıldızlı oteller oluşturmaktadır. 5 Yıldızlı
otelleri sırasıyla 4 ve 3 yıldızlı oteller ile butik oteller takip etmektedir.
Otel yatırımlarında ilk sırada yer alan İstanbul’u Antalya, İzmir ve Muğla
takip etmektedir.
Uluslararası zincirlerin ülkemize yönelik ilgisi artarak devam
etmektedir. 2012 yılı itibariyle Türkiye’de bir zincire bağlı otel sayısı
165’e ulaşmıştır. Bu otellerin %15’i uluslararası zincirlere bağlıdır.
Uluslararası otel zincirlerinin yöneldiği bölgeler başta İstanbul olmak
üzere Ankara ve büyümekte olan Anadolu şehirleridir. Uluslararası
zincir markalar içinde Accor Group ’un artan ağırlığı dikkat çekerken,
yerli zincir markalar arasında Dedeman otelleri öne çıkmaktadır.
2013 ve 2014’te Türkiye’de Açılan Bazı Uluslararası ve
Yerli Marka Oteller
Konaklama Şirketi Otel Şehir Oda Sys
Divan Grup Divan Gaziantep Gaziantep 125
Hilton Hilton İstanbul Bomonti İstanbul 829
Elite World Hotels Elite World Business Otel İstanbul 181
Sahan Şirehan Otel Gaziantep 120
Çayırova Workinn Hotel İstanbul 162
Serkan Otel Diyarbakır 22
Legend Otel Ayvacık Samsun 16
Titanic Otels Titanic Deluxe Belek Otel Antalya 600
Budan Şirketler Gurubu Budan Termal Otel Afyon 157
Grand Van Otel Van 45
Fengo Otel Trabzon 22
Gençoğlu Otelcilik yoo2 Taksim Square İstanbul 60
Otel Alcazar K.Maraş 33
Hilton Worldwide Hampton by Hilton Samsun Samsun 144
Marriott International İstanbul Marriott Hotel Şişli İstanbul 259
Çanakkale Parion Otel Çanakkale 162
Edirne Özel Sağlık Hizmetleri Trakya City Otel Edirne 49
Dedeman grup Dedeman Bostancı İstanbul İstanbul 251
Carlson Rezidor Hotel Group Radisson Blu Hotel & Spa İstanbul 249
Şirin Turizm Şirin Park Otel Adana 90
OTEL PİYASASI RAPORU

5. 05
5 Yıldızlı Şehir Otelleri Ortalama Oda Fiyatları
Turizm Geliri ve Oda Fiyatları
Yabancılar ve yurtdışında yaşayan Türklerin ülkeyi ziyaretlerinden elde
edilen turizm geliri 2012 yılında 29 milyar dolar iken 2013 yılında %
11,4 artarak 32,3 milyar dolara ulaşmıştır. Ziyaretçilerin kişi başına
ortalama harcaması ise 2013 yılı sonu itibariyle 824 dolara ulaşmıştır.
2015 Öngörüleri ve Yeni Trendler
Uluslararası turizmde küresel beklentiler gelişmekte olan ülkelerin
büyümede en hızlı yılını 2015’te yaşayacağı yönündedir. 2010 ile
2030 yılları arasında uluslararası turist sayısının her yıl 43 milyon kişi
artacağı öngörülmektedir. Toplam büyüklüğü 2,1 trilyon dolara ulaşan
Turizm ve seyahatlerin dünya GSYH’sine doğrudan katkısı 2013
yılında yüzde 2,9 olarak açıklanmıştır
Turizm ve seyahat sektörlerine 2013 yılında küresel bazda 754 milyar
dolarlık yatırım yapılmıştır. Bu rakam toplam küresel yatırımların yüzde
4,4’üne denk gelmektedir. Beklentiler önümüzdeki 10 yıl boyunca
küresel turizm yatırımlarında yıllık ortalama büyümenin yüzde %5
civarında olacağı yönündedir. 2024 yılı için tahmin edilen küresel
turizm yatırım tutarı 1,3 trilyon dolar olarak öngörülmektedir.
Sağlık turizmi dünyada ilgi çeken turizm sektörlerinden biri
konumundadır.Düşükmaliyetveartantalepbusektörünbüyümesinde
etkili olan faktörlerdir. Düşük maliyeti ile Türkiye, Hindistan, Tayland,
Malezya, Singapur gibi ülkelerin ardından gelişmekte olan bir pazar
haline gelmektedir. Türkiye’de sağlık hizmeti alan yabancı hastaların
sayısı 2007-2012 yılları arasında ikiye katlanırken, sağlık turizminden
94 milyon dolar gelir elde etmiştir. Önümüzdeki yıllarda sağlık turizmi
pazarının hızla büyümesi beklenmektedir.
Sağlık turizminin önemli bir bileşenini de termal turizmdir. Halihazırda
Türkiye’de 81 termal tesiste 27.666 yatak kapasitesi bulunmaktadır.
2023 yılına kadar desteklenecek projelerle termal tesisi yatak
kapasitesinin 500 bine ulaşması planlanmaktadır.
İstanbul128adetkongremerkezibarındırmasıyladünyasıralamasında
9. sırada yer almaktadır. Türkiye 2012’de itibaren ICCA istatistiklerine
göre en popüler kongre destinasyonlarından biri haline gelmiştir.
Türkiye golf turizminde de önemli bir rol oynamaktadır.Türkiye’de 15
adet lisanslı golf turizm tesisi ve 23 adet golf kursu bulunmaktadır.
Türkiye güneyinde barındırdığı nitelikli golf alanlarıyla golf turizmi için
yüksek potansiyel taşımaktadır. Turizm Bakanlığı önümüzdeki yıllar
için 25 bin kapasiteli 29 adet golf tesisi yatırımının hayat geçeceğini
öngörmektedir.
5 yıldızlı şehir otelleri bazında bir değerlendirme yapıldığında
İstanbul’da ortalama oda fiyatı 210 dolar olarak hesaplanmaktadır.
Ortalama oda fiyatı verilerinde İstanbul’u sırasıyla Antalya, İzmir ve
Ankara takip etmektedir.
Kaynak: TÜİK,2005-2013
Kaynak: TÜİK,2005-2013
2015’te Açılması Beklenen Bazı Uluslararası ve
Yerli Marka Oteller
Konaklama Şirketi Otel Şehir Oda Sys
Raffles Hotels&Resorts Raffles İstanbul 181
Hilton Worldwide Hilton Garden Inn Erzincan 120
Wyndham Hotel Group Wyndham Petek İstanbul İstanbul 306
Novotel Hotels Novotel Karaköy İstanbul 200
İbis Hotels İbis Otel Esenboğa Ankara 147
Sisan İnşaat Ltd. Şti. Garcia Otel Muğla 162
Çankırı İnşaat A.Ş. La Blanche Island Otel Muğla 489
Majesty Hotels Galata Majesty Butik Otel İstanbul 9
İzmir Turizm İnşaat A.Ş Tempo Fair Suites İstanbul 50
Rezidor Hotel Group Park Inn by Radisson İstanbul 144
Rezidor Hotel Group Park Inn by Radisson İzmir

6. İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1
Elmadağ - Taksim / İstanbul
Tel: 0212.232.93.13
ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr
TELİF HAKLARI : Tamamıyla İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD)’nin mülkiyetinde olan bu
rapordaki bilgiler, referans verilmek kaydı ve izin alınmak sureti ve değişiklik yapılmaması kaydı ile kullanılabilir. İzin
ve özel izin ile kullanılan metinler üzerinde kullanıcıların mülkiyet hakkı bulunmamaktadır. Makale veya araştırma
kullanımı için lütfen info@igd.com.tr’a e-posta gönderiniz ya da 0212.232.93.13 no’lu telefon ile irtibata geçiniz.
ÖNEMLİ: İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), herhangi bir kişi ya da kurumun bu rapora
istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kayıp, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz.
OTEL PİYASASI RAPORU