Ofis Piyasası Araştırma Raporu 2015 - İGD İstanbul Gayrimenkul Değerleme

1. İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1
Elmadağ - Taksim / İstanbul
Tel: 0212.232.93.13
ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr
Türkiye’de kentsel dönüşüm daha çok konut projelerine hız ve yön
verse de aralarında bazı bölgelerin bulunduğu kentsel dönüşüm
projelerinde ofisler de komplekslere dahil edilmektedir. Böylece
şehir merkezinde yeni ofis projeleri kendilerine yer bulmaya
başlamıştır.
Kentsel dönüşüm çalışmalarının konut projelerinde belli bir
yol kat ederek ofis projelerine yönelmesi 2014 yılından sonra
gerçekleşecek gibi gözükmektedir. Tekil olarak ofis projelerine
sıra gelinceye kadar ofis alanlarının çoklu kullanım içeren
kompleksler içerisinde projelendirilmesine devam edileceği
anlaşılmaktadır. Bu sayede şehir merkezinde standardı yüksek
modern ofislere yönelik talep bir ölçüde karşılanmış olacaktır.
Son yıllarda dünya çapında modern ofis projelerinin sayısı gittikçe
artmaktadır. Ofis projeleri kullanım amacının yanı sıra yatırım
amaçlı olarak da rağbet görmektedir. Birçok uluslararası firmanın
bölgesel operasyon merkezini İstanbul’a taşıması şehirdeki üst
segment ofis ihtiyacını arttırmıştır. Bu nedenle gelişmiş bir altyapı
ve verimli tasarıma sahip, A tipi ofis binalarına yönelik kiralama
talebi artmaktadır.
Son yıllarda ofis pazarının yabancı yatırımcılar ve geliştiriciler için
çekiciliği de giderek artmaktadır. Yabancılara Türkiye sınırları
içerisinde gayrimenkul edinme hakkı tanıyan yasa kapsamında 30
ülkenin vatandaşlarıda ülkemizde gayrimenkul edinebilme hakkını
kazanmıştır. Ticari gayrimenkullerde kredi tutarını, gayrimenkul
değerinin yüzde 50’siyle sınırlayan uygulamanın kalkması da
ofis yatırımlarına yönelik finansman imkanlarını artırmaktadır.
Ülke ekonomisinde ve hizmetler sektöründeki hızlı büyümeden
kaynaklanan prim beklentisinin yanı sıra, görece yüksek kira
getirisi yatırımcıları ofis projelerine yönlendirmektedir. Ancak,
ofis binalarının bir bütün olarak satılmasından çok, kat bazında
pazarlanması uluslararası gayrimenkul fonlarına uygun ofis
stoğunun oluşmasını yavaşlatmaktadır.
OFİS PİYASASI RAPORU
İSTANBUL2014
TELİF HAKLARI : Tamamıyla İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD)’nin mülkiyetinde olan bu
rapordaki bilgiler, referans verilmek kaydı ve izin alınmak sureti ve değişiklik yapılmaması kaydı ile kullanılabilir. İzin
ve özel izin ile kullanılan metinler üzerinde kullanıcıların mülkiyet hakkı bulunmamaktadır. Makale veya araştırma
kullanımı için lütfen info@igd.com.tr’a e-posta gönderiniz ya da 0212.232.93.13 no’lu telefon ile irtibata geçiniz.
ÖNEMLİ: İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), herhangi bir kişi ya da kurumun bu rapora
istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kayıp, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz.
Türkiye’de Açılan ve Kapanan Şirket Sayısı (2012-2013)
Kay: TOBB,2012-2013

2. Ofis Stoğu
2013 yılı sonu itibarı ile A ve B sınıfı mevcut ofis stoğu 4,1 milyon
m²’ ye ulaşmıştır. İstanbul’ da kaliteli ofis stoğunun yoğun olarak
bulunduğu bölgeler Avrupa MİA (Merkezi İş Alanı) MİA Dışı Avrupa
ve Anadolu Bölgesi olarak 3 gruba ayrılabilir.
2013’TE FAALİYETE GEÇEN PROJELER
AVRUPA YAKASI
Papirus Plaza (Kağıthane)
Tek katta yaklaşık 250 m2
ile 4.250 m2
arası değişen alan
çözümleri ile hem küçük hem de geniş kat isteyen kullanıcılar
için avantajlı olması ile öne çıkan Papirus Plaza 158 adet ofisten
oluşmaktadır. 19 bin 700 metrekare alan üzerinde yükselen
projede 40.000 m2
A+ sınıfı ofis alanı bulunmaktadır. Ofislerin m2
birim fiyatları 3.475 dolardan başlamaktadır.
RönesansBiz (Mecidiyeköy)
Daha az enerji harcayıp daha çok tasarruf yaparak işletme
giderlerini de düşüren bir anlayışla inşa edilen RönesansBiz
Mecidiyeköy çok katlı plaza mantığından uzak, iki yatay ofis
bölümünden ve 4 katlı bir bloktan oluşmaktadır. 3.917 m2
alan üzerinde yükselen projede 14.316 m2
kiralanabilir alan
bulunmaktadır.
İtower Bomonti
A+ yeni ofis konsepti ile lanse edilen projede, 30 katlı tek blokta,
her katında 60 ile 800 m2
arasında değişen 206 ofis ve 7 ticari
alan bulunuyor. İtower m² birim fiyatları ise 4300 dolar ve 7000
dolar arasında değişmektedir.
Ağaoğlu My Office (Güneşli)
Ağaoğlu’nun 2009 yılında inşaatına başladığı Basın Ekspres
yolunda yer alan My Office 212 büyüklükleri 80 ile 800 m²
arasında değişen ofislerden oluşmaktadır. 503 bağımsız
bölümden oluşan My Office projesi 84 bin 500 m² arsa üzerine
kuruludur ve projenin m2
birim fiyatları 4.500 TL civarındadır.
ANADOLU YAKASI
Ofisim İstanbul (Maltepe)
Maltepe’de 15 bin metrekarelik alana kurulan Ofisim İstanbul
projesinde ofisler 2013 yılının modern çizgilerini yansıtan
dekorasyonlara sahiptir. 22 katlı üç bloktan oluşan Ofisim
İstanbul projesinin kapalı inşaat alanı 60 bin metrekare olarak
belirlenmiştir. Projede yaşam 2013’ün ilk aylarında başlamıştır ve
“İş’te konfor, İş’te keyif” sloganıyla lanse edilen Ofisim İstanbul’da
metrekare birim fiyatları 5 bin 100 TL’den başlamaktadır. Ofisim
İstanbul, Kartal’da konut projelerinin ağırlıklı olarak yer alması
nedeniyle civardaki ofis talebini karşılayacak durumdadır.
02
OFİS PİYASASI RAPORU
A-B Sınıfı Ofis Stoğu (Milyon m2
) Tamamlanan Projeler (Milyon m2
)
Beşiktaş’ tan Maslak’ a kadar
Büyükdere Caddesi etrafında gelişen
MİA Bölgesi’ nde, Zincirlikuyu, Levent,
Maslak gibi önemli iş merkezleri
bulunmaktadır. 2012 yılında MİA bölgesi
İstanbul’un toplam ofis stokunun %40’ını
oluşturmakta iken 2013 yılında bu oran
%36’ ya gerilemiştir.
MİA Dışı Avrupa Bölgesi; Şişli, Taksim ve Atatürk Havaalanı
çevresinde bulunan ofis alanlarını içermektedir. 2014 yılında bu
bölgeler toplam stoğun %27’sini oluşturmaktadır.
Anadolu Bölgesi’ nde ise Altunizade, Kavacık, Ümraniye,
Kozyatağı, Ataşehir ‘ de yoğunlaşan A sınıfı ofis stoğu 2014 yılı
sonunda MİA içi A sınıfı ofis stoğunun önüne geçmiştir. 2012
yılına göre Avrupa yakasında A sınıfı ofis stoğunda artış olmasına
karşın, MİA dışı alanlardaki stok artışı İstanbul toplam ofis stoğu
içerisindeki MİA payını azaltmıştır. Anadolu yakası A sınıfı ofis
stoğu %37 oranında sabit kalırken, Avrupa Bölgesi’ nde MİA dışı
ofis stoğu %23 ‘ ten %27’ ye yükselmiştir. Gelecek yıllarda MİA
bölgesinde stoğa eklenecek olan A sınıfı ofis yapıları ile birlikte
Anadolu Bölgesi’ ndeki oranın düşeceği tahmin edilmektedir.
İstanbul’da Ofis Alanlarının Dağılımı
Toplam Ofis Stoğu
MİA DIŞI
AVRUPA BÖLG.
MİA MİA DIŞI
ANADOLU BÖLG.
4.5
4
3.5
3
2.5
2
1.5
1
0.5

3. Buyaka Project (Ümraniye)
42.708 m² arsa üzerinde, yaklaşık 117.000 m² kapalı alana sahip
Alışveriş Merkezi, 3 adet Rezidans Kule ve 1 adet Ofis Kule olmak
üzere, çağdaş mimari örneklerinden birisi olarak dizayn edilen
BUYAKA projesi, içerisinde 100 m2
’den başlayan 400’ü aşkın ofis
bulundurmaktadır. Toplam 80.000 m2
’lik ofis alanı olan projede
100 m2
ile 288 m2
arasında home ofisler yer almakta ve ofislerde
kiralama fiyatları ise 25 dolardan başlamaktadır.
Nida Kule (Göztepe)
Tek blok halinde tasarlanan 47 bin m² inşaat alanına sahip
olan Göztepe Nida Kule, 29 kattan meydana gelmektedir. Arsa
alanı ise 10 bin 813 m² olarak belirlenen Göztepe Nidakule ‘de
ofislerin metrekare kiralama bedeli aylık 25 ile 30 dolar arasında
değişmektedir.
MEVCUT STOĞA EKLENECEK A SINIFI OFİS
Önümüzdeki üç yıl içerisinde mevcut A sınıfı ofis stoğuna
eklenmesi beklenen yaklaşık 1.600.000 m² ofis alanının %
42’si MİA içerisinde yer alan Levent ve Maslak bölgelerinde inşa
edilecektir. Gelecek stoğun % 27’si Şişli, Gayrettepe, Kağıthane
aksında, %30’ u Anadolu Bölgesi’ nde yer alacaktır. Bu artışlarla
birlikte 2016 yılı sonunda A sınıfı ofis stoğunun %30 oranında
artması beklenmektedir.
İNŞAATI DEVAM EDEN PROJELER
MİA BÖLGESİ
Önümüzdeki yıllarda, MİA bölgesi arz edilecek yeni ofis alanlarıyla
stoktaki üstünlüğünü devam ettirecektir ve tamamlanacak
projelerle birlikte Anadolu Bölgesi’ ndeki A Sınıfı ofis stoğunun
oranın düşeceği tahmin edilmektedir. MİA bölgesinde birçok A+
sınıfı ofis binasının yapımına başlanmıştır.
42 Maslak
İstanbulMaslakmerkezindeinşaedilmekteolan42MaslakProjesi,
39.000 m² arsa alanında projelendirilmiş, 42’şer katlı iki kulede
yer alacak 442 rezidans dairesi, 16 tower penthouse, 20.000
m²’ye sahip 5 yıldızlı otel, 48.000 m² satılık A++ yatay ofis alanı
ve 32.000m²’lik alışveriş ve yaşam alanları ile toplam 250.000
m² üzerinde yer alacaktır. Ekim 2010’da başlayan projenin teslim
tarihi Haziran 2014 olarak belirlenmiştir. 42 Maslak Residence
ofis fiyatları metrekare bazında 6 bin 400 dolardan başlamaktadır.
İstanbloom (Zincirlikuyu)
Zincirlikuyu’da Büyükdere Caddesi ve Gayrettepe Metro
İstasyonu’na 400 metre uzaklıktaki konumu ile 14.760 m2
arsa
alanı üzerinde hayata geçirilen 46 katlı İstanbloom projesinin
%60’ı satılmış durumdadır. 9.000 m2
lik ofis alanının bulunduğu
projede bugün m² birim fiyatları 6.900 dolar seviyesindedir.
Zorlu Center (Zincirlikuyu)
66.600 m² ’lik kiralanabilir alanda yaklaşık 180 mağazası, 10
bin m²’lik ana meydanı, 12 bin m²’lik yan meydanı ve İstanbul’un
zengin boğaz bitki örtüsüyle çevrelenen yarı açık - yarı kapalı
özelliğiyle yeni bir kent meydanı özelliğine sahip Zorlu Center AVM,
toplamda 105.000 m² alana inşa edilmiştir. Ekim 2013’te AVM
kısmı faaliyete geçen Zorlu Center’ın ofis kısmının önümüzdeki
yıllarda tamamlanması planlanmaktadır.
Soyak Soho (Esentepe)
Zincirlikuyu’da inşaatı devam eden butik rezidans projesi Soyak
Soho’nun % 90’ı tamamlanmıştır. 77 rezidans daire ve 4.000 m²’
lik ofisten oluşan Soyak Soho’da yaklaşık m² birim fiyatı 5 bin Euro
ile 8 bin Euro arasında değişmektedir.
03

4. 04
OFİS PİYASASI RAPORU
Mia dışı anadolu bölgesi Mia dışı anadolu bölgesi Mia
MİA DIŞI OFİS BÖLGELERİ (AVRUPA)
2014-2015 yılları arasında Atatürk Havaalanı’na yakın bölgelerde
A sınıfı ofis stoğunda artışlar beklenmektedir. Son zamanlarda,
konut alanları olarak gelişen Bahçeşehir, Beylikdüzü ve
Esenyurt bölgelerinde de ofis alanları içeren karma projeler
gerçekleştirilmektedir.
Avrupa Yakası’nda, MİA dışında Kağıthane ve Bayrampaşa yeni
ofis bölgeleri olarak öne çıkmaktadır. Diğer yandan, ulaşım ve
hizmet olanaklarının iyileşmesiyle Bayrampaşa bölgesi de A sınıfı
ofis yatırımlarını çeken bir yer haline gelmeye başlamıştır.
Mall Of İstanbul
BASIN Ekspres yolu ile TEM Atatürk Havaalanı sapağının
kesiştiği noktada yer alan Mall of İstanbul’da 155.365 m2
toplam kiralanabilir alan bulunmaktadır. %9’unun ofis alanı olarak
tasarlandığı projede ofislerin m2
birim fiyatları 6.000 ile 7.000
TL arasında değişmektedir. Konut satışlarının başlandığı projede
ofis inşaatının önümüzdeki sene tamamlanması planlanmaktadır.
ANADOLU YAKASI
İstanbul’un yeni finans merkezi olarak düşünülen Ataşehir ve
Anadolu Yakası’nda E-5 hattı üzerindeki Göztepe, Maltepe, Kartal
ve Pendik yeni ofis bölgeleri olarak gelişme gösteren bölgelerdir.
Sarphan Finansbank (Ataşehir)
2011 Avrupa Gayrimenkul Ödülleri Karma Kullanım Kategorisi’nde
“Avrupa’nın En Prestijli Projesi” seçilen; Kıtalararası Gayrimenkul
Ödülleri Karma Kullanım Mimarisi finalinde ise, ‘’Dünyanın Bir
Numaralı Gayrimenkul Projesi’’ ödülüne layık görülen Sarphan
Finans Park toplam 13 kat ve 518 bağımsız bölümden
oluşmaktadır. 2011 yıl sonunda inşaatı başlayan ve %85’i satılan
projeninAğustos2014’teteslimedilmesibeklenmektedir.Ofislerin
m2
birim fiyatları 10.000 ile 15.000 TL civarında değişmektedir.
Palladium Tower (Ataşehir)
Tek blok halinde yükselen Palladium Tower projesi İstanbul
Ataşehir’de Palladium Alışveriş Merkezi’nin yanında hayata
geçirilecektir. Tahincioğlu Gayrimenkul tarafından inşa
edilen Palladium Tower 55 bin m2
kiralanabilir alana sahiptir.
80 ile 1350 m² arasında farklı alanlarda seçeneklerin sunulduğu
Palladium Tower’da, ofisler, tam kat ya da 6 ofise kadar
bölünebilen modüler yapıda kullanılabilmektedir. Aralık 2014’te
teslim edilecek olan projede ofislerin m2
birim fiyatları 5.000 dolar
civarındadır.
BOŞLUK ORANLARI
A sınıfı ofis piyasasında, son dönemde ortalama kira ve boşluk
oranlarında çok büyük değişiklikler yaşanmamıştır. Fakat bazı
bölgelerde belirgin değişimler meydana gelmiştir. Kozyatağı,
Ümraniye, Kavacık, Avrupa yakasında Kağıthane, Şişli bu bölgeler
arasına yer almaktadır. Son yıllarda merkezi olmayan bölgelerde,
düşük kiralı, yeni ofis bölgeleri talep görmektedir.
KİRALAR
2013 yılında ofis kiraları sınırlı bir artış göstermiştir. Ofis arzının
artması, boşluk oranları ve getiri oranları, kira değerlerinin
oluşmasında önemlidir. 2012 yılının son çeyreğinde MİA’ da A+
sınıfı ofis binalarının aylık kira ortalaması 36 $/m² iken 2013
yılında bu rakam 40 $/m²’ ye yükselmiştir, kira bedeli A sınıfı
ofislerde 30 $ civarındadır. 2012 yılının son çeyreğine göre MİA
dışı Anadolu Bölgesinde kira bedellerinde önemli değişiklikler
olmadığı görülmektedir. A+ ve A sınıf ofis kiraları 21-28$/m²
aralığında gerçekleşmiştir. Önümüzdeki üç yıl içinde hayata
geçecek ofis projeleri nedeniyle kira bedellerinde önemli bir
değişiklik beklenmemektedir.
GELECEK ÖNGÖRÜLERİ VE YENİ TRENDLER
Yakın gelecekte planlanan ve inşa halindeki ofis stoğunun büyük
kısmı Levent, Maslak, Gayrettepe, Ataşehir gibi merkezi iş
akslarında yer almaktadır. Diğer yandan Kâğıthane, Ümraniye,
Kartal gibi yeni gelişen ve yeni toplu taşıma yatırımlarıyla
desteklenen ofis bölgelerinin, ekonomik şartları konumun
önünde tutan kiracı adayları tarafından ağırlıklı tercih edileceği
öngörülmektedir.
Büyükdere-Maslak aksında yükselen gökdelenlerin gölgesinde
kalan Kağıthane ulaştırma yatırımlarıyla dikkatleri üzerine
çekmektedir. Zincirlidere-Levazım otoyol tünel projesi gibi
projelerin tamamlanmasıyla Kağıthane’nin ofis bölgeleri arasında
kendisini gösterecektir.
Son zamanlarda ofis binalarında enerji verimliliği ve yeşil bina
kavramı dikkat çeken bir konu haline gelmeye başlamıştır.
Sürdürülebilir bina olarak da bilinen yeşil binalar, tasarımda,
inşaatta, işletmede çevreye, insan sağlığına zarar vermeyen,
enerjiyi ve suyu daha az harcayan, kaynakları ve malzemeleri
daha verimli kullanan binalardır. Binalarda çevre ile ilgili bilincin
artmasının yanı sıra ofis çalışanlarının verimliliği, iş ortamının
kalitesi ve çalışan memnuniyeti gibi unsurlar da ofis geliştirme
2013 yılında MİA ve MİA dışı Anadolu bölgelerinin boşluk
oranlarında büyük bir artış gözlemlenmektedir. 2012 yılında
MİA’da %10, MİA dışı Anadolu bölgesinde %13 olan boşluk
oranları, 2013 yılı itibariyle %16’ ya yükselmiştir.

5. 05
kriterlerinde üst sıralara yerleşmeye başlamıştır. Yeni tasarlanan
A+ sınıfı ofis binalarında çalışanların dinlenme, spor, hobi,
alışveriş, sekreterya vb. gibi neredeyse tüm ihtiyaçlarını karşılayan
mekanlar ve yönetim sistemleri oluşturulmaktadır.
Türkiye’de yatırımcıların ilk sorusu, yeşil tasarımın maliyeti
olmaktadır. Ekolojik malzeme ve sistemler henüz üretim
ekonomisini yakalayabilmiş değildir. Bu nedenle yeşil yatırımlar
fazladan bir maliyet getirmektedir. Ancak bu maliyet, işletme
maliyetinden kazandırdığı tasarrufla ortalama üç buçuk yıl içinde
geri dönmektedir. Yeşil ofislerde işletme maliyeti ortalama %8
düşüktür.
Ofis binalarında öne çıkan diğer bir trend ise yurtdışında oldukça
rağbet gören yatay ofis konseptidir. Doğaya yakın ve az katlı
tasarımlar42Maslak,KağıthaneOfisParkveVaryapPlaza(Pendik)
gibi projelerde uygulanmaktadır. İş yaşamında sosyalleşmeyi
destekleyen ve iş verimliliğini arttırmayı hedefleyen yatay ofis
tasarımlarının ileride daha fazla görülmesi beklenmektedir.
Ofis Binalarında 2014 beklentileri ve tasarımlara yaklaşımlar.
Ofislerde Yeni Trendler
Değişen iş biçimleri ofis tasarımlarını da yakından ilgilendiriyor.
Öncelikli olarak mobil çalışılmaya başlanması home-ofis çalışmaya
teşvik ederken konut tasarımlarını ofise, ofis tasarımlarını da home
ofis konseptlere dönüştürüyor.
Yeni ofis tasarımlarında, ofis alanlarını tam ortasından bölen
beton bloklar artık yöneticiler tarafından tercih edilmiyor ve bu da
ofislerde büyük betonların kaybolmasını ve plaza tipi tasarımlarda
ofislerin tam ortasından geçen kare blokların yok olmasını sağlıyor.
Teraslı konut projelerini takiben sigarasız alanlar ofis çalışanlarını
yangın merdivenlerine ve acil çıkışlara itmişti ve geçen sürede
ihtiyaç kendini ortaya koyunca tasarım da gecikmedi. Yeni imar
yasasında kat bahçelerinin netlik kazanması ile birlikte ofis
alanlarını destekleyen kat bahçeleri ve teraslar projelerde yer
almaya ve ofislerde yeşil alanlar oluşmaya başladı.
Bilindiği üzere yeşil binalar yükselişte olsa da sözde yeşiller
gerçek yeşillerden fazla gibi görünüyor. Gerçek anlamda yeşil bina
maliyetinin bir parça yüksek olması hala yatırımcıları korkutuyor ve
bunun sonucu olarak sahte yeşil binalar olmaya devam edecek
gibi görülüyor.
Aynalı soğuk plaza yapıları yeni tasarımlarla birlikte yerini cam
ve su konseptini benimseyen şeffaf binalara bırakmaya başladı.
İstanbul’da bazı projelerde şeffaf yapıların su ve ‘yapay yeşille’
birleştirilmesi bu dönüşümün başlangıcı gibi görünüyor. Umarız
2015’te daha fazla gerçek yeşil de kullanılır.
KİRALAR
2013 yılında ofis kiraları sınırlı bir artış göstermiştir. Ofis arzının
artması, boşluk oranları ve getiri oranları, kira değerlerinin
oluşmasında önemlidir. 2012 yılının son çeyreğinde MİA’ da A+
sınıfı ofis binalarının aylık kira ortalaması 36 $/m² iken 2013
yılında bu rakam 40 $/m²’ ye yükselmiştir, kira bedeli A sınıfı
ofislerde 30 $ civarındadır. 2012 yılının son çeyreğine göre MİA
dışı Anadolu Bölgesinde kira bedellerinde önemli değişiklikler
olmadığı görülmektedir. A+ ve A sınıf ofis kiraları 21-28$/m²
aralığında gerçekleşmiştir. Önümüzdeki üç yıl içinde hayata
geçecek ofis projeleri nedeniyle kira bedellerinde önemli bir
değişiklik beklenmemektedir.
GELECEK ÖNGÖRÜLERİ VE YENİ TRENDLER
Yakın gelecekte planlanan ve inşa halindeki ofis stokunun büyük
kısmı Levent, Maslak, Gayrettepe, Ataşehir gibi merkezi iş
akslarında yer almaktadır. Diğer yandan Kâğıthane, Ümraniye,
Kartal gibi yeni gelişen ve yeni toplu taşıma yatırımlarıyla
desteklenen ofis bölgelerinin, ekonomik şartları konumun
önünde tutan kiracı adayları tarafından ağırlıklı tercih edileceği
öngörülmektedir.
Büyükdere-Maslak aksında yükselen gökdelenlerin gölgesinde
kalan Kağıthane ulaştırma yatırımlarıyla dikkatleri üzerine
çekmektedir. Zincirlidere-Levazım otoyol tünel projesi gibi
projelerin tamamlanmasıyla Kağıthane’nin ofis bölgeleri arasında
kendisini gösterecektir.
Son zamanlarda ofis binalarında enerji verimliliği ve yeşil bina
kavramı dikkat çeken bir konu haline gelmeye başlamıştır.
Sürdürülebilir bina olarak da bilinen yeşil binalar, tasarımda,
inşaatta, işletmede çevreye, insan sağlığına zarar vermeyen,
enerjiyi ve suyu daha az harcayan, kaynakları ve malzemeleri
daha verimli kullanan binalardır. Binalarda çevre ile ilgili bilincin
artmasının yanı sıra ofis çalışanlarının verimliliği, iş ortamının
kalitesi ve çalışan memnuniyeti gibi unsurlar da ofis geliştirme
kriterlerinde üst sıralara yerleşmeye başlamıştır. Yeni tasarlanan
A+ sınıfı ofis binalarında çalışanların dinlenme, spor, hobi,
alışveriş, sekreterya vb. gibi neredeyse tüm ihtiyaçlarını karşılayan
mekanlar ve yönetim sistemleri oluşturulmaktadır.

6. İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1
Elmadağ - Taksim / İstanbul
Tel: 0212.232.93.13
ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr
TELİF HAKLARI : Tamamıyla İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD)’nin mülkiyetinde olan bu
rapordaki bilgiler, referans verilmek kaydı ve izin alınmak sureti ve değişiklik yapılmaması kaydı ile kullanılabilir. İzin
ve özel izin ile kullanılan metinler üzerinde kullanıcıların mülkiyet hakkı bulunmamaktadır. Makale veya araştırma
kullanımı için lütfen info@igd.com.tr’a e-posta gönderiniz ya da 0212.232.93.13 no’lu telefon ile irtibata geçiniz.
ÖNEMLİ: İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), herhangi bir kişi ya da kurumun bu rapora
istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kayıp, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz.
OFİS PİYASASI RAPORU
MIA AKSI 36,6 $/m2
/ay
MIA DIŞI AVRUPA BÖLGESİ 26 $/m2
/ay
AVRUPA BÖLGESİ 23,5 $/m2
/ay
Beşiktaş
A+
35-40
A 25-30
B+
20-27
B 19
C 10
Ataşehir
A+
20-25
A 18-20
B 10-13
C 5-8
Kozyatağı
A 15-25
B+
11-15
C 6-10
Altunizade
A 30-35
B 15
C 8
Ümraniye
A 20-25
B+
10-15
C 12-15
Havaalanı
A+
20-30
A 15
B+
10-13
B 8
C 5-6
Taksim
A 35-40
B+
16-19
C 12-14
“Kira değerleri metrekare başına düşen ortalama aylık $ değerleridir”
Kaynak: İGD, 2011
Beşiiktaş
A+
355-400
A 25-30
B+
20-27
B 19
C 10
Ataşehirrrrrrrrrrrr
A+
20-2555555555555
A 18-2000000000000
B 10-131311111131111
C 5-888888888888
Kozyattağağağağağağağağağağağğğğğğğğağağğağağa ı
A 15-255
B+
11-15
C 6-10
Altunizade
A 30-35
B 15
C 8
Ümraniye
A 20-25
B+
101010101010101010101010-11111111111555555555
CCCCCCCCCCCC 12-15
Havaallaananannnnnnnnnnnannnıııııııııııııııı
A+
200-30
A 15
B+
10-13
BB 8
C 5-6
Taks mimimmmimimimimimimmmmm
A 35-4-4-444-444-44-4-4-4-4440
B+
16-1911111111111111
C 12-1411411441414411
“Kira değerleri metrekare başına düşen ortalama aylık $ değerleridir”eri metre n ortalama aylKira değer rleridi“ ğerl rna düşkare başı ylık $ değ
MIA AKSI 36,6 $/m2
/ay
MIA DIŞI AVRUPA BÖLGESİ 26 $/m2
/ay
AVRUPA BÖLGESİ 23,5 $/m2
/ay
Beşiktaş
A+
35-40
A 25-30
B+
20-27
B 19
C 10
Ataşehir
A+
20-25
A 18-20
B 10-13
C 5-8
Kozyatağı
A 15-25
B+
11-15
C 6-10
Altunizade
A 30-35
B 15
C 8
Ümraniye
A 20-25
B+
10-15
C 12-15
Havaalanı
A+
20-30
A 15
B+
10-13
B 8
C 5-6
Taksim
A 35-40
B+
16-19
C 12-14
“Kira değerleri metrekare başına düşen ortalama aylık $ değerleridir”
Kaynak: İGD, 2011