מינוף: השימוש בהון התחלתי, הלוואה או אשראי במטרה לייצר החזר גבוהה על ההשקעה, ביחס להון המושקע, שליטה בנכס בעל ערך גבוהה יותר, או הפחתת חבות/הפסדים.

1. ‫כוחו של מינוף למשקיעי נדל"ן פרק א'‬
‫מינוף: השימוש בהון התחלתי, הלוואה או אשראי במטרה לייצר החזר גבוהה על ההשקעה, ביחס להון המושקע, שליטה בנכס בעל ערך‬
‫גבוהה יותר, או הפחתת חבות/הפסדים.עקרון המינוף הוא כלי רב עוצמה המסוגל לספק יתרונות רבים לתיק ההשקעות שלכם, באם‬
‫מנוצל בתבונה.‬
‫ההגדרה מעלה מדגישה שלושה יתרונות מפתח: א. פוטנצאיל להחזר גבוהה יותר באופן יחסי. ב. השקעה גדולה יותר. ג. הפחתת‬
‫החשיפה, החבות האישית וסיכון ההון.‬
‫משקיע גדול אמר פעם -"המושג החשוב ביותר בעולם ההשקעות הוא תזרים‬
‫מזומנים והמילה השניה החשובה היא המינוף. מאמר זה יפרט את קשרי‬
‫הגומלין שבין מינוף פיננסי לבין קניית נכסים להשקעה ואת הכוח העצום‬
‫שמינוף זה עלול להסב לנו בתור משקיעי נדל"ן בארה"ב.‬
‫ננסה להמחיש את עקרון המינוף באמצעות הדוגמא הבאה:‬
‫ישנם שני נכסים המוצעים למשקיע בעל הון עצמי של 111,110$: א. מוצע‬
‫במחיר של 111,110$. ב. מוצע במחיר של 111,00$. שניהם עונים על‬
‫הקריטריונים הקריטיים ברמת הסביבה והנכס, וצפויים להישכר בהערכה‬
‫שמרנית בכ- 110$/חודש. המשקיע צריך להחליט איזה נכס יהווה את‬
‫ההשקעה הטובה ביותר עבורו. מה על המשקיע לעשות? המידע הנ"ל ינתח‬
‫את האופציות העומדות בפניו:‬
‫- האפשרות הראשונה היא לשלם במזומן. אפשרות זו תאפשר לו‬
‫לרכוש רק נכס אחד- כאן הבחירה תהיה בנכס השני שמספק את אתה תשואה בעלות פחותה ב- $4‪.K‬‬
‫נכס ב':‬
‫111,00$‬ ‫מחיר רכישה‬
‫111,00$‬ ‫הוצאה במזומן‬
‫111,110$/חודש (11,,10$/לשנה)‬ ‫הכנסה משכירות‬
‫%11.22‬ ‫תשואה‬
‫- האופציה השניה של אותו משקיע היא לקחת משכנתא. ההלוואה חולקה ל-2 (אחת לכל נכס), והרי המספרים:‬
‫נכס א':‬
‫111,110$‬ ‫מחיר רכישה‬
‫111,10$‬ ‫הון עצמי‬
‫111,14$‬ ‫גובה ההלוואה‬
‫111,110$/חודש (11,,10$/לשנה)‬ ‫הכנסה משכירות‬
‫20..22$ (%5.5 ריבית קבועה)‬ ‫החזר חודשי‬
‫%13.42‬ ‫תשואה‬
‫נכס ב':‬
‫111,00$‬ ‫מחיר רכישה‬
‫111,14$‬ ‫הון עצמי‬
‫111,05$‬ ‫גובה ההלוואה‬
‫111,110$/חודש (11,,10$/לשנה)‬ ‫הכנסה משכירות‬
‫00..06$ (%5.5 ריבית קבועה)‬ ‫החזר חודשי‬
‫%13.42‬ ‫תשואה‬

2. ‫הדוגמאות הנ"ל ממחישות בצורה אמיתית מהו כוחו של מינוף. החלק הבא יעסוק ביתרונות נוספים של השימוש במינוף בהשקעות‬
‫נדל"ן בארה"ב.‬
‫כוחו של מינוף למשקיעי נדל"ן פרק ב'‬
‫כפי שהצגנו בפרק הקודם של המאמר, ישנם שלושה יתרונות מרכזיים לשימוש במינוף. דיברנו על פוטנציאל לתשואה‬
‫גבוהה יותר, שליטה בשווי הון גדול יותר, והפחתת הסיכון שבתלות ההונית. שימו לב שהדוגמאות הנ"ל הן ריאליות‬
‫לחלוטין וממחישות את היתרונות המפורטים בצורה יפה.‬
‫היתרון הראשון הוא הפוטנציאל לתשואה גבוהה יותר. עפ"י הדוגמא בפרק הקודם, האופציה שברכישת הנכס‬ ‫א.‬
‫השני במזומן בלבד היתה יוצרת למשקיע תשואה של %11.22, שזוהי אכן תשואה יפה במונחים של השוק הישראלי.‬
‫באופציה השניה נעשה שימוש במינוף- כאן ראינו פוטנציאל לרכוש את שני הנכסים בתשואה ממוצעת של %15.12. אנו‬
‫רואים גידול משמעותי ביותר של %4.‬
‫היתרון השני הוא היכולת לשלוט בהון גדול יותר. בשימוש במינוף, למשקיעים ישנה האפשרות לרכוש נכסים‬ ‫ב.‬
‫שדורשים יותר הון מכפי שיש ביכולתם לרכוש בהונם העצמי. טכניקה זו צריכה להיות מנוצלת בצורה מושכלת, שכן,‬
‫מינוף יתר טומן בחובו סיכון גדול שעשוי לגרור פשיטות רגל. במקרה שלנו נזכיר כי בסיטואציה מס' 1 התאפשר‬
‫למשקיע לרכוש שני נכסים, למרות שבפועל הונו הספיק לנכס אחד בלבד. תיק השקעות גדול יותר מאפשר רווח גדול‬
‫יותר (%12 על שני נכסים מכניס רווח כפול מ-%12 על נכס אחד), ופיזור חכם של הסיכון (כאשר מדובר על רווח‬
‫משכירות), אשר מאפשר תזרים רציף גם כאשר נכס אחד‬
‫עומד ריק.‬
‫היתרון השלישי הוא הפחתת הסיכון שבתלות‬ ‫ג.‬
‫ההונית ז"א הפחתת החשיפה לכסף פרטי במקרה של‬
‫הפסדים. חשוב להבין שישנו סיכון בכל אפיק השקעה,‬
‫אפילו בנדל"ן. פוטנציאל אי התפוסה יכול לעזור לנו רבות‬
‫בנק' זו (ראה שיעור מס' 4 במדריך הוירטואלי),‬
‫ולאפשר לנו להעריך את מידת אי התפוסה לצורכי חישוב‬
‫התשואה הריאלית בתזרים המזומנים. בדוגמתנו, בהנחה‬
‫ו-550$ הוא מחיר השוק, בהחלט ייתכן כי המשקיע לא‬
‫יימצא דייר מעבר לתקופה הממוצעת של אי התפוסה‬
‫באזור, בוא נאמר חודשיים. בחודשיים הללו הנכס עמד‬
‫ריק וההוצאות הקבועות וגורמים אחרים עשויים לשחוק‬
‫את התשואה על הנכס. במקרה השני במידה ואותה‬
‫סיטואציה היתה מתרחשת – לאחר כל ההוצאות והחזרי הריבית על המשכנתא- המשקיע היה מכניס תשואה של 11.4‬
‫(שזו תשואה ממוצעת+ במושגים של השוק הישראלי).‬
‫מטרתו של מאמר זה היא לחשוף אתכם המשקיעים לעולם המינוף, ולסיבה האמיתית שבגינה מצליחים משקיעים‬
‫חכמים להתעשר. עם זאת, יש להבין שמינוף, כשם שמגלם פונציאל לרווח כך גם מעצים את הסיכוי היחסי להפסד ולכן‬
‫צריך להעשות בתבונה. ישנו הבדל גדול בין חוב טוב לחוב רע. ואנו בתור משקיעם שמחים לשלם חוב במידה והוא‬
‫מאפשר לנו לצמוח ולהתפתח בצורה נבונה.‬
‫לכתבה המקורית מתוך אתר ‪Faropoint‬‬