Genova nomisma

Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2012 Genova

GENOVA

NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO 2012 1

Tavola 1 Tavola 2
Genova – Numero di compravendite Provincia di Genova – Numero di
di immobili residenziali compravendite di immobili non residenziali
nell’ultimo anno nell’ultimo anno
Solo Resto della Totale
Trimestre Trimestre Terziario Commerciale Produttivo
capoluogo provincia provincia
I 2011 1.622 758 2.380 I 2011 38 138 26
II 2011 1.955 953 2.908 II 2011 43 126 35
III 2011 1.538 726 2.265 III 2011 54 120 18
IV 2011 1.891 979 2.869 IV 2011 55 179 28
I 2012 1.269 625 1.894 I 2012 29 114 25
Fonte: Agenzia del Territorio Fonte: Agenzia del Territorio

Figura 1
Genova – Numero di compravendite trimestrali di immobili residenziali
Picco massimo dal 2004 ad oggi: 3.439 compravendite (nel II 04)
2.000

1.800

1.600

1.400
1.269

1.200

1.000
I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12
Trimestri

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio

Il mercato immobiliare genovese continua ad essere caratterizzato dalla persistente
debolezza della domanda in tutti i comparti. Le criticità della situazione economica
generale e delle prospettive del settore, associate alle difficoltà di accesso al credito
per famiglie ed imprese, rendono il settore nel complesso poco appetibile.
La logica conseguenza dell’attuale fragilità è rappresentata dall’inevitabile
allungamento dei tempi medi di compravendita che, in tutti i comparti, si attesta su
livelli record.
I prezzi continuano a registrare lievi segni “-“ su base annua mostrando, quindi, una
certa capacità di tenuta, ad eccezione del comparto residenziale dove le contrazioni
sono più consistenti. Tale tendenza contribuisce a mantenere le distanze tra quanto
offerto sul mercato e la disponibilità di potenziali acquirenti, avendo delle logiche

1
Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all’Appendice statistica.

Nomisma 147

Genova Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2012

conseguenze sull’attività transattiva, percepita in forte flessione. A nulla sembra
servire l’aumento, in tutti i comparti, del divario tra prezzo richiesto e prezzo
effettivo.
Figura 2
Genova – Numero di compravendite trimestrali di immobili non residenziali(1)
190
Picco massimo dal 2004 ad oggi: 492 compravendite (nel IV 04)

170

150

130

112
110

90
I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12
Trimestri
(1)
Terziario + Commerciale
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio

Non dissimile dal quadro sin qui delineato è il comparto della locazione nel quale,
nel complesso, non si hanno segnali incoraggianti. Gli unici segmenti orientati più
alla stazionarietà sono quello residenziale e quello degli spazi destinati a
parcheggio, in cui la domanda e gli scambi non osservano significative flessioni
rispetto a qualche mese fa. Si allungano, tuttavia, i tempi medi di locazione ed i
canoni registrano variazioni negative, sia su base semestrale che annuale.
La redditività da locazione si è, in media, mantenuta sugli stessi livelli osservati negli
ultimi anni.
Figura 3
Genova – Evoluzione dei prezzi medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi
(variazioni % annuali)
15,0

11,0

7,0
%

3,0

-1,0

-5,0
I 01 I 02 I 03 I 04 I 05 I 06 I 07 I 08 I 09 I 10 I 11 I 12

Abitazioni Uffici Negozi
Fonte: Nomisma

148 Nomisma


In prospettiva, per la seconda parte del 2012, gli operatori prevedono il perdurare
dell’attuale congiuntura, con nuovi cali delle quantità e dei valori.
Riguardo la progettualità prevista, sembra essersi sbloccato il progetto di
trasformazione di Ponte Parodi, cittadella ludico-commerciale con annesso terminal
crociere, il cui originario accordo risale ben al 1999. Si prevede che i lavori possano
finire entro il 2016. Entro l’estate, nella zona del porto, dovrebbe essere autorizzata
l’installazione di un impianto eolico da 39 torri.
Ci sono poi alcuni progetti di edilizia convenzionata, come gli interventi per rendere
agibile e funzionale il quartiere San Pietro di Pra’. La riqualificazione, iniziata nel
1998, con interventi di ristrutturazione per circa 5 milioni di euro, prosegue con un
intervento di recupero in edilizia agevolata e convenzionata e affitto permanente da
parte di una cooperativa edilizia. Nei primi mesi del 2012 la regione Liguria ed il
Miur hanno investito 8 milioni di euro per una nuova residenza da 176 posti letto,
dal recupero dell’ex caserma Garibaldi. Nell’anno in corso sarà avviata la casa dello
studente San Nicola (120 posti letto), nata dal restauro dell’ex convitto e istituto
scolastico San Nicola, in salita della Madonnetta.

Mercato delle abitazioni

Tavola 3
Genova – Abitazioni – Principali indicatori di mercato (maggio 2012)
ABITAZIONI NUOVE
Prezzi Variazioni Variazioni Tempi di Sconti
Zone
(€/mq) semestrali (%) annuali (%) vendita (mesi) (%)
Zone di pregio 4.347 -2,1 -3,8 - -
Centro 3.135 -1,0 -5,5 - -
Semicentro 2.286 -0,3 -3,4 - -
Periferia 1.598 -1,6 -6,6 - -
(1) (1)
Media ponderata 2.170 -1,2 -5,1 7,1 7,8
ABITAZIONI USATE
Variazioni Variazioni Rendimenti Tempi
Prezzi Sconti
Zone semestrali annuali da locazione di vendita
(€/mq) (%)
(%) (%) (%) (mesi)
Zone di pregio 3.639 -2,4 -2,4 4,1 7,1 13,1
Centro 2.698 -0,9 -4,6 4,5 7,4 13,9
Semicentro 1.838 -1,1 -4,1 5,0 7,2 15,0
Periferia 1.250 -1,8 -4,0 5,5 7,6 15,2
(1) (1)
Media ponderata 1.759 -1,5 -4,0 5,0 7,3 14,3
(1)
Media semplice
Fonte: Nomisma

- Il mercato residenziale genovese risulta essere caratterizzato da un progressivo
incremento delle quantità offerte, cui corrisponde una domanda ancora molto
debole, in particolare nelle zone semicentrali e periferiche. È il versante locativo

Nomisma 149


a registrare una maggior tenuta del comparto, sia sul lato della domanda che
delle quantità scambiate.
- La debolezza della domanda e le incertezze congiunturali spiegano il calo del
22% del numero di transazioni tra il primo trimestre 2012 e il primo trimestre
2011.
Figura 4 Figura 5
Genova – Abitazioni usate – Tempi medi Genova – Abitazioni usate – Sconto medio
di vendita e di locazione praticato sul prezzo
(mesi; primo semestre di ogni anno) (%; primo semestre di ogni anno)
8 15

14
6
13
Mesi

4

%
12

2 11

0 10
I 02 I 03 I 04 I 05 I 06 I 07 I 08 I 09 I 10 I 11 I 12
9
Tempo di vendita Tempo di locazione I 02 I 03 I 04 I 05 I 06 I 07 I 08 I 09 I 10 I 11 I 12

Fonte: Nomisma Fonte: Nomisma

- A nulla sembra essere servita la continua contrazione dei prezzi che, dalla fine
del 2008 ad oggi, sono diminuiti, mediamente, di circa 10 punti percentuali. Nel
corso dell’ultimo anno la flessione dei prezzi è stata piuttosto rilevante, sia per
le abitazioni nuove (-5,1%), sia per quelle usate (-4%).
- Sostanziale stazionarietà per i canoni (-0,2% su base semestrale).
- La perdurante discrasia tra domanda ed offerta determina un allungamento dei
tempi medi di vendita e di locazione, senza significative differenze tra i vari stati
manutentivi.
- D’altra parte, per ridurre le distanze tra venditori e compratori è necessario
rivedere al rialzo il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo (dal 13%
di fine 2011 al 14,3% del primo semestre 2012), il cui livello più basso (13,1%)
continua a caratterizzare le compravendite nelle zone considerate di pregio. Lo
sconto delle abitazioni nuove è decisamente più contenuto (7,8%), sebbene
anch’esso in aumento.
- I rendimenti lordi da locazione crescono leggermente, posizionandosi al 5% con
punte del 5,5% nelle aree periferiche, mentre nelle zone di pregio si segnala un
modesto 4,1%.
- Per i prossimi mesi gli operatori del settore prevedono una continua flessione
dei prezzi e dei canoni con una maggiore tenuta delle quantità scambiate,
soprattutto nel comparto locativo, mentre nel settore della compravendita si
prevede ancora un calo degli scambi.

150 Nomisma


Mercato degli uffici

Tavola 4
Genova – Uffici – Principali indicatori di mercato (maggio 2012)
Variazioni Variazioni Rendimenti Tempi di
Prezzi Sconti
Zone semestrali annuali da locazione vendita
(€/mq) (%)
(%) (%) (%) (mesi)
Centro 2.989 -1,4 -4,4 4,9 8,9 15,0
Semicentro 2.246 -1,8 -3,4 5,2 9,1 15,3
Periferia terziaria 1.950 -2,5 -6,3 5,2 8,8 13,7
Periferia 1.300 -2,0 -2,6 5,7 9,0 16,3
(1) (1)
Media ponderata 1.712 -2,1 -4,1 5,3 9,0 15,0
(1)
Media semplice
Fonte: Nomisma

Figura 6 Figura 7
Genova – Uffici – Tempi medi di vendita e di Genova – Uffici – Sconto medio praticato sul
locazione (mesi; primo semestre di ogni anno) prezzo (%; primo semestre di ogni anno)
10 16

8 15

6 14
Mesi

%

4 13

2 12

0 11
I 02 I 03 I 04 I 05 I 06 I 07 I 08 I 09 I 10 I 11 I 12
10


- Il mercato degli immobili direzionali continua a manifestare difficoltà
riconducibili al calo della domanda e all’ancor più esiguo numero di quantità
che transitano sul mercato. A ciò si contrappone un’offerta che non si
ridimensiona, non solo nella compravendita ma anche nel segmento della
locazione dove si osserva, altresì, un continuo incremento degli immobili posti
sul mercato in attesa di essere assorbiti.
- Dopo i lievi segnali di ripresa registrati nella seconda parte del 2011, si rileva
un’ulteriore battuta di arresto dei prezzi di compravendita degli immobili
direzionali, con una variazione negativa annua pari a -4,1%.
- Diminuiscono ulteriormente anche i canoni, con una flessione pari a -1,7% su
base semestrale e -2,4% su base annuale.
- Il periodo di difficoltà è sottolineato anche dai tempi medi di vendita e di
locazione che, dopo una lieve contrazione che aveva caratterizzato la fine del
2011, si riallungano posizionandosi a 9 mesi per la vendita e a 5,8 mesi per la
locazione.
- Dopo il calo registrato a fine 2011, torna sui livelli di un anno fa lo sconto medio
praticato per gli uffici all’atto della compravendita (15%).

Nomisma 151


- Il rendimento medio lordo degli immobili direzionali si aggira attorno al 5,3%
annuo dal 2007.
- La congiuntura attuale non incoraggia gli operatori del settore ad aspettative al
rialzo. Nella seconda parte del 2012, per il mercato genovese degli uffici, è
previsto ancora un raffreddamento generalizzato di prezzi, canoni e numero di
contratti stipulati.

Mercato dei negozi

Tavola 5
Genova – Negozi – Principali indicatori di mercato (maggio 2012)
Variazioni Variazioni Rendimenti Tempi di
Prezzi Sconti
Zone semestrali annuali da locazione vendita
(€/mq) (%)
(%) (%) (%) (mesi)
Centro 4.944 -1,1 -2,3 7,2 7,0 11,0
Semicentro 2.683 -1,4 -2,7 7,6 7,4 12,0
Periferia 1.623 -1,7 -1,4 7,1 8,3 15,4
(1) (1)
Media ponderata 2.400 -1,4 -2,1 7,3 7,6 12,8
(1)
Media semplice
Fonte: Nomisma

Figura 8 Figura 9
Genova – Negozi – Tempi medi di vendita e di Genova – Negozi – Sconto medio praticato
locazione (mesi; primo semestre di ogni anno) sul prezzo (%; primo semestre di ogni anno)
16
8

15
6
Mesi

14
4
%

13
2
12
0
I 02 I 03 I 04 I 05 I 06 I 07 I 08 I 09 I 10 I 11 I 12
11


- Continua la fase negativa del settore commerciale che si protrae, ormai, da
diversi semestri. Ad un ulteriore forte calo della domanda ha fatto riscontro un
vero e proprio tracollo dell’attività transattiva. Tale tendenza determina,
inevitabilmente, un accumulo di offerta.
- Quadro analogo anche per il comparto locativo.
- A ciò bisogna aggiungere una complessiva rigidità dei prezzi e dei canoni. I
primi, dopo una sostanziale stabilità registrata alla fine del 2011, scendono del
2,1% su base annua, mentre i secondi osservano un timido -1,2% annuale (-4,2%
la contrazione media del campione esaminata), insufficiente per stimolare gli
scambi.

152 Nomisma


- I tempi medi di vendita rimangono invariati rispetto a quanto rilevato alla fine
del 2011 (7,6 mesi), mentre crescono i tempi medi di locazione, ora arrivati a 5,6
mesi.
- La redditività media lorda da locazione si conferma al 7,3%, sugli stessi valori
che si osservano dal 2005, in linea con la media campionaria (7,2%).
- Per il prossimo semestre non è previsto un miglioramento del comparto
commerciale, sia nell’attività di compravendita che in quella locativa.

Mercato dei box e garage singoli

Tavola 6
Genova – Box e garage – Principali indicatori di mercato (maggio 2012)
Prezzi Variazioni Rendimenti da Tempi di Sconti
Zone
(€) annuali (%) locazione (%) vendita (mesi) (%)
Centro 63.750 0,4 4,2 4,0 5,5
Semicentro 45.000 -1,1 4,5 4,5 5,8
Periferia 31.273 -1,9 4,5 5,0 6,3
(1) (1)
Media ponderata 39.834 -1,1 4,4 4,5 5,9
(1)
Media semplice
Fonte: Nomisma

- A differenza di quanto osservato Figura 10
negli altri settori immobiliari, il Genova – Box e garage – Variazioni annuali
dei prezzi e rendimenti da locazione
comparto dei box e garage è
(valori %)
caratterizzato da una sostanziale e 6,0
complessiva tenuta delle variabili 10,0
5,6
quantitative. Domanda ed offerta 8,0
Rendimenti %

appaiono stazionarie, così come il 5,2 6,0
Var. %
4,0
numero di scambi, percepito in lieve 4,8
2,0
flessione nel segmento della 4,4
0,0
compravendita ma sicuramente più 4,0 -2,0
stabile di quanto percepito nei 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
restanti comparti. Rend. lordi annui Var.% ann. prezzi
- Prezzi e canoni, complice una Fonte: Nomisma
domanda maggiormente sostenuta,
diminuiscono lievemente (-1,1% su base annua i primi e -2,1% i secondi),
determinando una sostanziale stabilità dei rendimenti lordi da locazione (4,4%,
un punto percentuale al di sotto del corrispettivo dato medio nazionale, 5,4%).
- I tempi medi di vendita e di locazione si allungano, registrando i livelli più alti dal
2000 ad oggi.
- In lieve aumento anche il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo,
che si porta a 5,9%, ma che si conferma, insieme al dato di Torino, il più basso
delle città monitorate.

Nomisma 153


- Per i prossimi mesi gli operatori prevedono una contrazione dei prezzi e dei
canoni, a fronte di una stazionarietà delle quantità scambiate tanto nella
compravendita quanto nella locazione.

Genova – Focus sul mercato della compravendita di ABITAZIONI (I semestre 2012)

Confronto tra le caratteristiche delle abitazioni DOMANDATE per acquisto e
quelle delle abitazioni OFFERTE in vendita (distribuzione % delle risposte)

Dimensione (mq) Stato di manutenzione
100% 100%
13,0% 19,0%
33,3%
80% 80% 44,7%
Oltre 120 mq
32,8% Da ristrutturare
60% 37,0% 60%
Da 71 a 120 mq
Usate abitabili
40% Da 46 a 70 mq 40%
33,4% 59,0%
47,5% Nuove
31,3% Fino a 45 mq
20% 20%
20,8%
12,7% 7,7% 7,9%
0% 0%
Domandate Offerte in Domandate Offerte in
per acquisto vendita per acquisto vendita

Disponibilità di spesa e prezzo richiesto (euro) Classe energetica delle abitazioni in vendita
100%
7,2%
14,9%
16,5%
80%
Oltre 400 mila
30,0%
60% 38,7% 251-400 mila D-E-F-G
C 93,0%
40% 151-250 mila 2,4%
37,7%
Fino a 150 mila B
20% 37,7%
2,5%
17,5% A
0% 2,1%
Disponib. di spesa Prezzo richiesto
della domanda dall'offerta


Abitazioni acquistate con un mutuo negli ultimi tre semestri

Quota % sul totale Copertura % del mutuo erogato
delle compravendite (sul valore dell'abitazione)
75%
69,1%
70% 72,0%
64,7%

60% 70%

66,7%
50%
65% 63,8%
38,9%
40%

30% 60%
Giugno 2011 Dicembre 2011 Giugno 2012 Giugno 2011 Dicembre 2011 Giugno 2012


154 Nomisma


Le maggiori divergenze tra ciò che viene offerto e ciò che viene domandato si
riscontrano circa la dimensione, per le superfici di piccolo e grande taglio. Si
chiedono piccole abitazioni più di quante ne siano offerte, mentre, viceversa, c’è
offerta di abitazioni di grande taglio in corrispondenza di una domanda meno
interessata.
Circa lo stato manutentivo, il 59% della domanda richiede abitazioni usate a
fronte di un’offerta che dispone per lo più di abitazioni da ristrutturare. Non si
evidenziano tendenze divergenti circa la disponibilità e la richiesta di abitazioni
nuove.
Riguardo la spesa per l’acquisto, il 38% circa dichiara di essere disposto a
sostenere una spesa tra 150 e 250 mila euro, stessa percentuale sul fronte
dell’offerta. Differenze si hanno per le restanti fasce: mentre il 44% della
domanda potrebbe spendere di più, l’offerta offre per lo più soluzioni inferiori ai
150 mila euro, a dimostrazione di come il bene casa, in questa fase
congiunturale, sia un bene per chi non ha particolari difficoltà economiche.
Questa tendenza è supportata dal tracollo della percentuale di abitazioni
acquistate con un mutuo (dal 69% di fine 2011 al 39% attuale). Sale, seppur
lievemente, la copertura percentuale del mutuo (dal 63,8% di sei mesi fa al
66,7% di oggi).
A Genova, rispetto alle altre città monitorate, le abitazioni offerte in vendita non
presentano un’ottima performance energetica: solo il 7% delle abitazioni offerte
sul mercato, infatti, si colloca nelle classi A, B e C.

Nomisma 155

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