1. Крупнейшая сеть
агентств недвижимости
в мире
Журнал
о недвижимости
февраль — март 2014, № 1 (47)
12
14
20
Хороший, плохой, злой!
Или все сценарии при
незаконной планировке
Нюансы trade-in и взаимозачета:
махнемся не глядя?
Великолепный Гоша
интервью с Гошей Куценко

3. Журнал
Февраль — время для реализации новых планов, мобилизации ресурсов, решительных
действий. Генеральный директор CENTURY 21 Россия Петр
Хренов рассказал «Журналу
о недвижимости», на каких
опорных точках будет базироваться бизнес-стратегия
компании в краткосрочной
перспективе.
—У
важаемые коллеги, партнеры, друзья!
Наша первостепенная задача — наращивать усилия в области дальнейшей экспансии на рынке. Рост количества франчайзи способствует развитию каждого агентства.
Совершенствуется система взаимодействия
и сотрудничества. Опыт, накопленный проверенными участниками сети, транслируется на
те агентства, которые присоединились не так
давно. Существуют отработанные механизмы
реализации совместных операций, проведения сделок целой коалицией агентств. На
первый план выходит задача по созданию системы мультилистинга, способного в корне изменить принципы работы риэлторов.
Наличие единой базы по всем объектам
сети дает неоспоримое преимущество на
рынке. Мы способны форсировать ситуацию
и предложить клиенту качественно новый
сервис: неограниченный выбор, высочайшую
скорость подбора вариантов, сжатые сроки
проведения сделки. Есть мощный стимул для
развития бизнеса: безупречная репутация
бренда, расширение перечня предлагаемых
услуг, рост доверия потенциальных клиентов.
Недавнее открытие крупнейшего офиса сети
на Новом Арбате — важнейшая имиджевая
составляющая для нашего бизнеса в России.
Настоящий прорыв в конкурентной борьбе способны обеспечить только скорость и
качество оказываемых услуг. Мы становимся
мобильнее, ярче и результативнее. В настоящий момент в активную фазу вступает операция по модернизации IT-инфраструктуры
нашей сети. В самом ближайшем будущем
будет запущен новый веб-ресурс для клиентов. Адаптивность, удобство для пользователей, современные принципы формирования
контента — три базовых ценности, которые
позволят увеличить количество обращений в
компанию в целом.
Сегодня важно сконцентрировать усилия
на профессиональной подготовке агентов.
Мы создаем собственный корпоративный
о недвижимости
Адрес редакции:
Россия, 125284,
г. Москва,
Ленинградский пр-т,
д. 31а, стр. 1
Бизнес-центр «МонАрх»,
15-й этаж
Тел.: +7 (495) 981–21–21
Факс: +7 (495) 981–21–51
Над номером работали:
Ксения Смольникова,
Антон Каршин,
Владислав Панфилов,
Анастасия Дедова.
университет, куда привлекаем лучших бизнестренеров. Разрабатываем насыщенную программу обучения, готовим актуальные курсы и
семинары. Мы отслеживаем появление новых
методик и бизнес-стратегий, тестируем их на
эффективность, адаптируем к нашим условиям и внедряем в систему обучения.
CENTURY 21 Россия делает особый акцент
на поддержке боевого духа нашей команды,
на сплоченности и нацеленности на результат. Передовой десант наших представителей
отправляется в этом году в Лас-Вегас на глобальную конференцию CENTURY 21. Будем перенимать мировой опыт и делиться им с участниками сети. Будем представлять Россию как
полноправного участника международного
рынка недвижимости. Кроме того, мы должны
добиться максимального эффекта от участия
в международной выставке «ДОМЭКСПО».
Увеличить пул клиентов, расширить список
потенциальных франчайзи, привлечь новых
партнеров и союзников. Важной вехой на
пути к глобальным достижениям станет участие в международной выставке-форуме «Вся
Недвижимость Мира». Мы используем весь
свой потенциал для нашей общей победы!
В заключение хочу поздравить всех с
наступающими праздниками! 23 февраля и 8 марта — это дни, когда все мы принимаем поздравления, выражаем признательность и уважение коллегам, родным и
друзьям. Мужчинам хочу пожелать величественных побед и великодушия к побежденным. Вселяйте уверенность и оптимизм! Все у
нас получится! Милые дамы! Благодарю вас за
теплоту и искренность в нашей работе, радуйте красотой окружающих, вдохновляйте мужчин на новые свершения!
С уважением,
генеральный директор
CENTURY 21 Россия
Петр ХРЕНОВ
Главный редактор:
Ксения Смольникова.
Информационное
сотрудничество:
pr@century21.ru
Сотрудничество
по рекламе:
info@century21.ru
Учредитель:
ООО «Синергия опыта»
Журнал зарегистрирован
Министерством связи и
массовых коммуникаций
Российской Федерации.
17 июля 2013 г.
Регистрационный
№ ФС77-54718.
Отпечатано:
ООО «ИрисПринт»
105118, г. Москва,
пр. Буденного, 30а.
Заказ № 1080
Тираж: 12 000 экз.
Цена свободная.

4. 2
Новости России
Эффектный старт:
CENTURY 21 Стандарт на Новом Арбате
Церемония открытия
CENTURY 21 Стандарт
на Новом Арбате
Адрес нового
агентства:
ул. Новый Арбат, 21,
+ 7 (499) 769-55-21,
+7 (499) 769-55-00
В
конце 2013 года состоялась торжественная церемония открытия нового офиса CENTURY 21
Стандарт. Теперь в сердце деловой Москвы, на высоте 19 этажа, находится офисное пространство,
рассчитанное на работу коллектива в 150 человек. На праздничном мероприятии 25 декабря
побывал и представитель нашего издания.
Знакомство с новым офисом началось с небольшой экскурсии по самому помещению: эргономичное пространство, стильная внутренняя
отделка, комфортабельная обстановка и потрясающий вид из окон — все необходимые атрибуты современного офиса успешной компании.
Официальная церемония открытия началась
с традиционного перерезания ленточки генеральным директором CENTURY 21 Россия Петром
Хреновым и управляющим СENTURY 21 Стандарт
на Новом Арбате Андреем Косоурихиным.
«Открытие нового агентства стало настоящим новогодним подарком для всей сети и для наших
дорогих клиентов! Здесь они смогут получить
квалифицированную помощь по любым вопросам, связанным с недвижимостью, а в качестве
бонуса — насладиться прекрасным видом столицы», — отметил в своем выступлении перед
гостями Петр Хренов. Арбатское агентство готово предложить клиентам полный спектр услуг:
операции с жилой, зарубежной и загородной
недвижимостью для частных лиц, помощь юридическим лицам в сфере торговой, складской и
офисной недвижимости. Специалисты компании
также помогут подготовить документы для регистрации в государственных органах и проверят
юридическую чистоту сделок, проконсультируют
по другим актуальным вопросам.
«Перед нами стоят большие задачи, — напутствовал коллег Андрей Косоурихин. — И то, как
они будут реализованы, во многом зависит от
уровня взаимодействия между нашими сотрудниками, всеми франчайзи, а также подразделениями штаб-квартиры. Активно работая в одном
направлении, осуществляя каждый свой вклад в
общее дело, мы сможем добиться успеха!»
Своеобразным итогом вечера стал небольшой фуршет, на котором звучали многочисленные поздравления и пожелания в адрес коллег
от специалистов главного офиса и брокеров,
уже давно и плодотворно работающих в сети.
Так, Ен Ун Боку, владелец агентства CENTURY 21
Римарком, отметил размеры нового офиса и ответственность, которая ложится на сотрудников
в связи с имиджевой составляющей его расположения. Он пожелал плодотворной работы,
успехов и процветания. «Это отличное подспорье для бизнеса — работать с такой франшизой,
как CENTURY 21. Мы все очень рады, что к нам
присоединилось еще одно сильное агентство!
Желаю большого количества прибыльных клиентов», — в свою очередь поздравила новоселов владелец агентства CENTURY 21 Светлый
Град Елена Борисовна Валеева. Удачи и быстрого качественного старта новой компании пожелал Константин Ламин, владелец агентства
CENTURY 21 Panorama Realty.
В этот день в здании на Новом Арбате царила праздничная атмосфера предвкушения
большой работы и желания добиться отличных
результатов. Нам остается поздравить коллег и
выразить уверенность в успешной реализации
намеченных планов!

5. Новости России
Новый сайт CENTURY 21 в России:
максимум возможностей для удобства пользователей
Н
а начало II квартала 2014 года запланирован
запуск нового веб-ресурса для существующих и будущих клиентов CENTURY 21. Его продуманная и интуитивно понятная структура должна
упростить навигацию для пользователей и поиск
необходимых объектов недвижимости в обширной базе сети.
«Новый веб-сайт ориентирован, в первую
очередь, на розничных клиентов и подразумевает 2 сценария поведения, — рассказывает заместитель генерального директора по новым
проектам CENTURY 21 Россия Егор Провкин.
— Первый рассчитан на тех, кто обладает тем или
иным объектом недвижимости. Второй — предполагает удобный интерфейс для тех, кто находится
в поиске жилой, торговой или офисной недвижимости». Сайт познакомит аудиторию не только с
объектами, доступными для аренды и покупки, но
и с услугами, которые предоставляют агентства
CENTURY 21, на ресурсе будут представлены все
гарантии и преимущества, которые получит клиент при обращении в крупнейшую в мире сеть
агентств недвижимости. Кроме того, при разработке сайта будет использован совершенно
иной подход к формированию контента: вводятся
новые стандарты описания и демонстрации объектов.
Еще одним неоспоримым достоинством нового ресурса должна стать его адаптивность под различные электронные устройства. Теперь, где бы
На пике
технологий
вы ни находились — у вас под рукой эффективный
инструмент для решения вопросов в области real
estate: в пути — воспользуйтесь смартфоном, в
кафе — планшетом, дома — комфортный доступ в
полноэкранном формате. Удобство и скорость —
это ключевые преимущества нового сайта, которые должны по достоинству оценить клиенты.
В настоящий момент проект находится на стадии проведения исследований потребительских
предпочтений и подготовки дизайн-концепции будущего ресурса. Разработчики обещают привлекательный дизайн, понятный и удобный в работе
интерфейс.
Интеграция в профессиональное
сообщество на «ДОМЭКСПО-2014»
«Ж
урнал о недвижимости» CENTURY 21
Россия выступит информационным партнером юбилейной 30-й Международной выставки недвижимости «ДОМЭКСПО». С 10 по 13 апреля в «Московском Гостином Дворе» соберется
около 200 российских и зарубежных компаний,
работающих во всех сегментах российского и
зарубежного рынка real estate, представители архитектурных и дизайнерских бюро, финансовых
организаций, страховых и юридических агентств,
десятки журналистов профессиональных и деловых СМИ.
«ДОМЭКСПО» — мероприятие международного масштаба с насыщенной деловой программой,
в рамках которой предусмотрено подведение
итогов и награждение победителей престижной
премии TREFI (международной премии рынка
недвижимости и финансов), семинары и круглые столы с привлечением авторитетных экспертов рынка real estate из России, стран СНГ,
Западной и Восточной Европы, США. Выставка
организована при поддержке Комплекса градостроительной политики и строительства города
Москвы, Московской Ассоциации Риэлторов,
Ассоциации инвесторов Москвы, Российской
Гильдии Риэлторов, Торгово-промышленной палаты РФ, РСПП.
«Для нашего издания поддержка столь глобального мероприятия имеет принципиальное
значение, поскольку мы видим положительную
динамику. Растет количество участников и гостей
выставки — увеличивается читательская аудитория нашего издания. Каждый раз к нам на стенд
приходит все больше и больше потенциальных рекламодателей, агентов, брокеров, интересующихся условиями сотрудничества. Наш бренд широко
известен по всему миру, под вывеской CENTURY 21
работают высококлассные специалисты, способные оказать любые услуги в сфере купли-продажи
недвижимости. Мы хотим добиться таких же результатов и в России», — говорит директор по маркетингу CENTURY 21 Россия Анастасия Дедова.
Подробную информацию об участии
«Журнала о недвижимости»
CENTURY 21 в
«ДОМЭКСПО»
можно уточнить
по телефону:
+7 (495) 981-21-21.
3

6. 4
Новости мира
CENTURY 21 – снова в TOP 125
Эффективность программ обучения и развития персонала CENTURY 21
Real Estate LLC признана профессиональным сообществом.
Инвестиции в самый
главный актив
К
курсов и тренингов, проводимых в бизнес-школе
омпания CENTURY 21 Real Estate LLC уже в
CENTURY 21 Россия. Сотрудники отечественных
10 раз входит в рейтинг TOP 125 ведущих
франчайзи проходят подготовку по системе, созорганизаций в области подготовки кадров.
данной с учетом российских реалий и учитываюПредприятия из различных отраслей экономищей 40-летний международный опыт компаний,
ки отбираются на протяжении последних 14 лет
входящих в сеть.
журналом Training magazine — авторитетным де«Высокая эффективность системы обучения
ловым изданием США.
CENTURY 21 можно объяснить тем, что тренинИсполнительный директор CENTURY 21
Грег Секстон отмечает, что франчайзер
разрабатывает и предоставляет агентствам недвижимости учебные проTraining magazine — авторитетное деловое издаграммы, основанные на актуальных
ние с 48-летней историей, посвященное вопросам
требованиях рынка и самых передообучения и профессионального развития кадров c
вых методиках.
акцентом на повышение эффективности бизнеса. Журнал деКакую именно позицию в рейтинге
тально освещает вопросы менеджмента, кадровой политики
заняла компания, будет объявлено на
и образования. На протяжении 14 лет составляется рейтинг
специальной церемонии награждения.
TOP 125 компаний — лидеров в области подготовки кадров.
Мероприятие состоится в Сан-Диего
Ежегодно проходит международная конференция Training
(США) в рамках конференции Training
Conference & Expo — одно из самых заметных событий в сфере
2014 Conference & Expo, анонсированпрофессионального обучения, проводятся тренинги и мастерной на 3-5 февраля.
классы с участием мировых экспертов.
Рейтинг TOP 125 в этом году отмечает
свой четырнадцатый день рождения.
говые программы, рассчитанные на руководиОн пользуется высоким доверием в профессиотелей, брокеров и агентов, позволяют увеличить
нальном бизнес-сообществе, поскольку основыприбыль и качество их работы, они предоставлявается на большом массиве объективных данют участникам системы огромную базу теоретиных: объеме средств, выделяемых на обучение,
ческих знаний и практических кейсов, новейших
проценте от фонда оплаты труда, количестве
технологий для формирования успешных бизучебных часов, системе оценки и других.
нес-процессов», — комментирует бизнес-тренер
Программы, разрабатываемые головной комCENTURY 21 Россия Юлия Ткаченко.
панией в США, являются основой для учебных

7. Новости мира
Чемпионские продажи:
лучшие мировые кейсы на конференции CENTURY 21
В культовом городе США пройдет четырехдневный бизнес-марафон
по продажам в сфере недвижимости.
С
17 по 20 марта 2014 года в Лас-Вегасе (штат
Невада) состоится ежегодная глобальная конференция специалистов рынка недвижимости,
участников международной системы CENTURY 21.
Ключевые тенденции 2014 года, более 70 учебных сессий и тренингов в сфере продаж, около
7 000 успешных агентов и брокеров со всего
мира — деловая часть мероприятия будет носить
сугубо практический характер и станет стимулом
для дальнейшего развития бизнеса участников.
Конференция является центральным событием для профессионалов рынка. В текущем году
Лас-Вегас соберет под одной крышей успешных
специалистов CENTURY 21 из 75 стран, среди которых — США, Китай, Австралия, Япония, страны
еврозоны, не останутся в стороне и представители России.
Все внимание участников конференции будет
сосредоточено на продажах. Секреты успеха и
лучшие практики будут представлены как ведущими бизнес-экспертами, так и признанными лидерами системы CENTURY 21. Повестка конференции включает эффективные стратегии ведения
бизнеса, практические техники продаж, детальный разбор кейсов, методик работы с клиентами
и многое другое. Работа на мероприятии для агентов и брокеров станет отличной возможностью не
только перенять передовой опыт и поделиться
своими наработками в бизнесе, но и установить
полезные деловые контакты с зарубежными партнерами, а также укрепить корпоративные связи
внутри агентств, входящих в систему.
В рамках конференции также состоится
награждение лучших специалистов премией
CENTURION. Определятся лидеры по количеству совершенных сделок и объемам комиссионного вознаграждения. Для любого риэлтора — это высшее профессиональное признание,
которое выражается не только в получении престижной награды, но и повышенном интересе
к индивидуальной работе со стороны коллег со
всего мира.
Специально приглашенными гостями мероприятия станут легендарный футбольный тренер
Лу Хольц и признанный гуру недвижимости, американский предприниматель и бизнес-тренер
Брайан Баффини. Они поделятся с участниками
глобальной конференции своими секретами достижения успеха, организации эффективной системы мотивации и формирования результативной команды.
Источником новых идей для развития бизнеса станут практические знания, обретенные
в ходе визитов в лучшие офисы сети в США.
Специалисты, приехавшие на конференцию,
познакомятся с тем, как построен рабочий процесс, получат дополнительную информацию «из
первых рук», обсудят применяемые методики
и технологии рекрутинга, развития агентов, познакомятся с вариантами оформления рабочего
пространства офисов.
Главная цель — создать атмосферу глобальной
команды CENTURY 21, способной добиться невероятных результатов в области продаж!
Центральное событие
для участников
системы CENTURY 21
Лу Хольц — единственный тренер
Национальной
ассоциации студенческого спорта
(США), который выводил свои команды
в финал турнира
по американскому
футболу целых 6
раз.
Брайан Баффини —
специалист в сфере
недвижимости и
профессионального
обучения, бизнесмен. Его коучинговая компания
подготовила более
2 000 000 специалистов в области
недвижимости в 37
странах мира.
5

8. 6
Обзор рынка
Что день грядущий
нам готовит:
тенденции рынка недвижимости
Начало года — оптимальное время еще раз взглянуть на итоги и скорректировать планы на ближайшее будущее. Больше источников информации — подробнее картина рынка. В распоряжении самая свежая информация. Учитывая эти данные, можно внести оперативные изменения в
ранее разработанные планы. Итак, обзорная экскурсия по рынку и актуальные тренды недвижимости от экспертов CENTURY 21 Россия.
О
Спрос и арендаторов, и покупателей
офисных помещений
можно описать как
умеренно высокий.
Наибольший интерес представляют
объекты класса
«А».
бщую ситуацию на рынке недвижимости
можно охарактеризовать двумя словами:
стабильность и планомерность. Рынок жилья
изобилует количеством и качеством предложений при отсутствии достаточных средств у населения. Коммерческая недвижимость в сфере
торговли отличается обратной ситуацией: спрос
на помещения в «горячих» точках города не ослабевает, но сами помещения, пригодные для
аренды, можно пересчитать по пальцам. Особо
ценные объекты реализуются в «закрытом режиме» для своих, приближенных компаний. Об
особенностях московской торговой недвижимости рассказывает Роман Кабушев.
Роман Кабушев
владелец агентства недвижимости CENTURY 21 Effect Real Estate
(Москва)
Динамика рынка торговой недвижимости Москвы
достаточно спокойная. Но
нельзя не подчеркнуть
активный спрос на стрит-ритейл, он выше, чем
аналогичные показатели прошлых лет. Однако
серьезным препятствием для роста является
стремительное увеличение арендной платы,
особенно для магазинов, ресторанов и кафе.
Ставки растут на 15–20%, в некоторых случаях — даже на 30%.
Любопытно отметить, что если раньше окупаемость объекта в сегменте стрит-ритейл составляла 7–8 лет, то теперь есть сделки, рассчитанные на 10 лет, а при удачной локации, если
площадь находится у метро, в проходном месте,
покупатель может исходить из окупаемости 12,
15 и даже 17 лет. Объект рассматривается как
долгосрочные инвестиции.
Спросом пользовались небольшие магазины
30–100 м2. Это определенный сегмент арендаторов, покупателей. Далее идут — 100–300 м2.
Потом крупные — 500–3000 м2.
Последние, как правило, даже не попадают
на рынок, поскольку договоренности по ним
существовали еще в 2002–2003 годах. В данном
случае работает следующая схема: договоры по
таким объектам заключаются на 5–10 лет, когда
срок действия соглашения истекает, арендодатель определяет максимальную цену на объект и распространяет информацию среди ограниченного круга компаний. В итоге, побеждает
та компания, которая предложит максимальную
цену по отношению к стартовой. Вот и получается, что окупаемость таких объектов может доходить до 10 лет, а то и больше.
Спрос на складскую недвижимость остается
стабильным. Конечно, есть нехватка помещений класса «А», с удобным подъездным путем,
развитой логистикой, подходящими пандусами,
продуманной системой организации погрузочно-разгрузочных работ, высокими потолками и
возможностью поддержания необходимого температурного режима. Спрос на такие помещения всегда есть.
Достаточно сложно строить какие-то прогнозы на 2014 год, поскольку слишком много входящих переменных, настораживает высокий
спрос на торговые площади, растут цены на покупку и аренду. Одно можно сказать точно: даже
в самые непростые времена 2008 года рынок,
если и замирал, то совсем ненадолго, буквально
на 2–3 месяца.
Недвижимый вид
на жительство
Для рынка зарубежной недвижимости есть
целый ряд ключевых тенденций: россияне наращивают объем средств, инвестируемый
в иностранные объекты. Среди популярных
направлений для покупки жилья — Греция,
Испания, Португалия и Латвия. Перечень стран
обусловлен наличием привлекательных программ предоставления вида на жительство
покупателям жилья и коммерческих объектов. Нестабильная политическая и экономическая ситуация, необходимость надежного
инвестирования денежных средств, наличие
возможности эмигрировать в Европу — все это
факторы, которые усиливают интерес наших

9. Обзор рынка
граждан к «зарубежке». О недвижимости с «испанским акцентом» нашим читателям рассказала Светлана Куркова.
Светлана Куркова
исполнительный директор агентства недвижимости CENTURY 21
Rent & Sale (Москва)
В ушедшем году одним
из безусловных лидеров
по количеству совершенных россиянами сделок
с недвижимостью стала Испания, повышенный
интерес объясняется ценовым диапазоном,
уровнем жизни, а также климатическими условиями.
Среди провинций с высоким уровнем покупок иностранными резидентами можно выделить
Алеканте, Малагу, Барселону, Балеарские острова. Стоимость квадратного метра колеблется в
пределах 1,5–2 тыс. евро.
Однако своим покупателям мы рекомендуем
приобретать ликвидное жилье на северном побережье. Оно оптимально как для продажи, так
и для сдачи в аренду. В Коста-Брава или Маресме
2–комнатная квартира площадью в 60 м2 обойдется в 130–150 тыс. евро.
Динамика цен на зарубежную недвижимость
в ушедшем году оставалась достаточно стабильной, с незначительными колебаниями. В 2014
году мы ожидаем роста и количества сделок, и
цен, что связано с экономической ситуацией и
возможностью получения вида на жительство.
Динамика внутреннего спроса на жилье остается
плохой, поскольку в стране высокий уровень безработицы.
Приобрести недвижимость с привлечением
заемных средств стало заметно сложнее: банки
тщательнее проверяют заемщиков, их состоятельность и стабильность дохода, запрашивают
информацию о цели покупки жилья.
Выбирая страну для инвестиций в недвижимость, помимо стоимости самого объекта, необходимо учитывать и затраты на его содержание, и
уплату налогов. В этом отношении Испания — не
самая благоприятная страна. Например, налог на
2–комнатную квартиру за год для семьи из двух
человек составит 380 евро, плюс еще около 110
евро в месяц придется выложить за электричество, газ и воду. Имейте в виду, что могут быть и
другие расходы, не распространенные в нашей
стране, например, по вывозу газовых баллонов.
Поэтому наши эксперты рекомендуют приобретать жилье не в отдельно стоящих домах, а в
так называемых «комунидадах» — сообществах
совладельцев жилых помещений. Расходы на
эксплуатацию и обслуживание территории и инженерных систем будут разделены между всеми
собственниками.
Нет причин для
пессимизма
Для рыночной ситуации в целом характерен
рост спроса на объекты недвижимости в различных сегментах, для покупателя интересен и российский, и западный рынок, причем в случае последнего акцент все больше смещается в сторону
приобретения объектов для последующего постоянного проживания. Ситуация далека от идеальной, но о стабильном, хоть и небольшом росте,
особенно в сезон, говорить можно.
Стимулировать рынок жилой недвижимости
способно дальнейшее развитие кредитных инструментов, ипотеки. Концентрация игроков в
банковском секторе, инициирование государством снижения процентных ставок по ипотечному кредитованию должны побудить граждан
к улучшению своих жилищных условий и покупке как новостроек, так и объектов на вторичном
рынке. Многие эксперты сходятся во мнении, что
2013 стал годом настоящего ипотечного взлета
в регионах России. Ипотеку брали охотно, потому что появилось много новостроек по вполне
адекватным ценам. По данным Центробанка,
портфель кредитов, выданных в регионах, по
состоянию на 1 ноября увеличился на 33,6%.
Свидетелем оживления на региональном
рынке — рынке Иркутска — стал Роман Семенов.
Роман Семенов
совладелец агентства недвижимости CENTURY 21 Недвижимость мира (Иркутск)
Действительно, ситуация в Иркутске меняется,
особенно в последние несколько месяцев 2013
года. Это можно отметить, глядя на то количество
объектов, которые строятся в городе и вводятся
в эксплуатацию. К слову, по данным Комитета по
градостроительной политике администрации города, на ноябрь 2013 года выдано больше 230
разрешений на строительство, годом ранее их
Привлекательная
испанская
недвижимость
7

10. 8
Обзор рынка
было всего 167. Что касается финансовых показателей самого агентства, то уровень продаж
выше, чем в прошлом году. Кроме того, можно
говорить и о росте цен по сравнению с прошлым
годом. Так, по оценкам портала bn.ru, стоимость
квадратного метра на вторичном рынке жилья в
Иркутске по отношению к 2012 году выросла на
3,5–3,8%.
К числу наиболее востребованных сегментов
традиционно можно отнести эконом-варианты
на вторичном рынке, а также бюджетные квартиры в новостройках в отдаленных районах.
Последние — зачастую финансируются дольщиками на начальных этапах строительства.
По данным Управления Росреестра по
Иркутской области, общее количество зарегистрированных договоров долевого участия на
ноябрь 2013 года составило 9084, в 2011 году
таких договоров было 8883, а в 2012 — 8283.
Если говорить о перспективах 2014 года, то мы
ожидаем небольшого роста цен как на вторичном рынке, так и на объекты, строительство которых только будет вестись.
Риски, налоги и
банковский сектор
Наблюдается
также активизация
продаж на рынке загородной недвижимости. Актуальные
направления
— Новорижское,
Киевское и
Ярославское шоссе.
В 2014 году рынок остается под влиянием
общего экономического фона: неустойчивые
курсы как национальной, так и мировых валют,
туманное будущее цены на нефть, от которой во
многом зависит наша экономика, эксперты не
берутся прогнозировать поведение индексов
РТС — все это не внушает оптимизма даже самым
отчаянным авантюристам. Кроме того, все, кто
рассматривает покупку недвижимости в качестве
инвестирования денежных средств, уже не первый год с опаской наблюдают за инициативами
в сфере налогообложения. Федеральная налоговая служба (ФНС) не так давно выступила с инициативой взимать налог с покупателей «неоправданно дешевого имущества». Как правило, это
квартиры стоимостью до 1 млн рублей — именно
такая сумма не облагается налогом. Однако все
мы понимаем, что квартиру в Москве за такие
деньги не найти. ФНС предлагает взимать с покупателей НДФЛ в размере процента от разницы
между ценой, указанной в договоре, и кадастровой стоимостью объекта. Плюс ко всему Минфин
активно обсуждает вопрос введения рыночного
налога на недвижимость. Но все это пока остается на уровне проектов. Общими тенденциями на московском рынке жилья делятся Елена
Романюк и Константин Ламин.
Елена Романюк
заместитель управляющего
CENTURY 21 Стандарт на Волгоградском проспекте
Вторичная
недвижимость в Москве остается
крайне востребованным
продуктом, однако стоимость даже самых бюджетных объектов зачастую
превышает финансовые возможности большей
части покупателей. Поэтому основным драйвером рыночного роста была и остается ипотека. Ценовые показатели 2013 года достаточно
стабильны, если учитывать темпы инфляции, и не
предполагают резких скачков в 2014.
Флагманом спроса по-прежнему остается недорогое типовое жилье, показатели прироста
составляют 13%. Основная причина — цена.
Возросло количество сделок и по купле-продаже комнат. Кроме того, набирает обороты такое
направление, как апартаменты — помещения,
расположенные в нежилом фонде, с правом проживания. Многие покупатели приобретают такую
недвижимость в надежде на законодательные
новации, дающие возможность последующего
переведения помещения в категорию «жилого
фонда». Выигрышным моментом для апартаментов является их относительно невысокая стоимость. Для остальных сегментов рынка недвижимости характерна стагнация, спровоцированная
необоснованно завышенными ценами.
Константин Ламин
владелец агентства недвижимости CENTURY 21
Panorama Realty (Москва)
Ситуацию в 2013 году
можно обозначить как нестабильную. Несмотря на
осенне-зимнее оживление
и покупательскую активность в конце года,
общие итоги оказались хуже 2012. Дело в том,
что спрос на жилую недвижимость летом был
минимальным, хотя продажи в периоды традиционной активности «весна–осень» показывали достаточно хорошую динамику. Не скажу, что
это было повсеместное явление на рынке, но
ситуация действительно распространенная. Мы
склонны связывать такое положение дел с весенней коррекцией доллара. Многие заняли выжидательную позицию: кто-то снял объект с продажи, кто-то отложил покупку, чтобы посмотреть,
как будут развиваться события. Худшие опасения
не сбылись, поэтому в сентябре ситуация начала
выправляться.
Если говорить о структуре спроса, то здесь
традиционно превалируют запросы на жилые
комплексы бизнес-класса и квартиры низкого
ценового сегмента: 1– и 2–комнатные в спальных районах.
Основываясь на динамике показателей последних лет, мы полагаем, что рынок после кризиса 2009–2010 годов вошел в фазу стабильности, находится в более или менее устойчивом
состоянии, когда средняя цена на жилую недвижимость в Москве колеблется вокруг отметки в
5 тыс. долл за м2. При условии отсутствия какихлибо серьезных макроэкономических потрясений не стоит ожидать существенных изменений
на рынке.
Конкуренция на вторичном рынке провоцирует многих застройщиков, в том числе и в Новой
Москве, снижать цены и привлекать потенциальных покупателей какими-то специальными предложениями.
Элитное жилье практически не подвержено
сезонным или макроэкономическим колебаниям. Данный сегмент рынка живет по своим, достаточно специфичным законам. В 2013 году он
оставался стабильным.

11. Обзор рынка
Деловой климат в условиях
Крайнего Севера:
недвижимость в зоне «вечной мерзлоты»
Летом температура воздуха может достигать 40 градусов тепла, зимой —
60 градусов мороза. Якутск знаменит своим длительным периодом «белых ночей», при этом зимний световой день может составлять всего 3-4
часа. В 2010 году город занял 13 место в списке лучших российских городов для ведения бизнеса по версии журнала Forbes. Об особенностях рынка недвижимости в столице Якутии рассказывает владелец СENTURY 21
Сино-Вент Анна Афанасьева.
CENTURY 21 (C21): Расскажите немного о
специфике рынка, на котором вы работаете.
Какова структура предложения?
Анна Афанасьева (А.А.): Сегодня наибольшим
спросом пользуется недвижимость в новостройках, расположенных в центральной части города. Особенность планировки Якутска состоит в
том, что есть центр с более или менее развитой
инфраструктурой, плотной застройкой и благоустроенной территорией и окраины, находящиеся
в плачевном состоянии, в некоторых местах даже
не подведен газ.
Что касается структуры предложения, в основном реализуется жилье эконом-класса.
Премиальных объектов практически нет.
C21: Как Вы оцениваете покупательскую активность в Якутске, какие тенденции?
А.А: Сегодня 70% жилья в Якутске приобретается с привлечением ипотеки. Можно констатировать наличие очередей в банках на подачу
заявления об ипотечном кредитовании. Такая
ситуация сложилась в последние 3 года. В регионе отмечается рост зарплат, многие стали перебираться из глубинки в город, где представлено
больше возможностей для образования, трудоустройства, есть необходимая инфраструктура. В
2013 году население Якутска увеличилось более
чем на 9 тыс. человек, больше половины из которых прибыли из других районов республики.
Такая урбанизация провоцирует некоторую неразбериху в области ценообразования. В одном
и том же подъезде можно купить квартиру и за
100 тыс. долл, и за 150 тыс. долл. То есть люди,
обладая определенными средствами, приезжают
из близлежащих населенных пунктов и, не разобравшись в ситуации на рынке, скупают первое,
что «подвернется».
C21: Давайте обсудим качество жилого
фонда? Есть ли программы по ликвидации аварийного жилья?
А.А: Сейчас вводится в действие республиканская программа по ликвидации аварийного
и ветхого жилья, на эти цели Фондом содействия
реформированию ЖКХ выделено более 8,2
млрд рублей. Средства должны быть реализованы до 1 сентября 2017 года. Однако нет однозначного понимания, что относится к ветхому, а
что — к аварийному. Например, есть частично
благоустроенные дома, щитовые, деревянные и
т.д. Аварийно-ветхими официально признаются
дома деревянного фонда, они составляют около
40% от общего числа. В марте 2013 года таких
объектов было 372, хотя в программу Фонда попали только 248 домов. Жителей активно расселяют в новостройки. Думаю, что в ближайшем
будущем ветхого жилья в городе совсем не останется, потому что строительство ведется очень
активно.
C21: Какие объекты будут реализованы в
ближайшее время?
А.А: В 2014 году, по нашим оценкам, будет
введено более 120 многоквартирных домов.
Должны ввести в эксплуатацию новый 203-й микрорайон, рассчитанный на 12 тыс. жителей. По
заявлениям правительства Якутии, в 2014 году
темпы ввода нового жилья должны превысить
450 тыс. м2.
C21: Расскажите о рынке арендного жилья?
А.А: В целом у нас сохраняются общероссийские тенденции: жилье арендуют те, кто приезжает на заработки или учебу. В структуре предложения есть типовые «хрущевки», «сталинки»
и панельные дома. Арендная плата составляет от
800 долл за 1–комнатную до 1500 долл за 3–комнатную квартиру.
C21: Есть ли у жителей Якутска спрос на недвижимость в других городах?
А.А: По данным Госкомстата, в 2013 году более
14 тыс. человек выехали за пределы республики.
Многие из-за суровых погодных условий переселяются в другие города насовсем. Среди приоритетных направлений для переезда — Москва
и Санкт-Петербург. Есть интерес к квартирам в
Самаре, Нижнем Новгороде, Белгороде. В настоящий момент у нас есть больше 10 заявок на приобретение жилья в Москве. Подбирать варианты
для тех, кто хочет переехать или начать бизнес в
столице, нам помогает франшиза CENTURY 21.
Анна Афанасьева
владелец
CENTURY 21 Сино-Вент
+7 (4112) 45-25-50
Одной из важных
составляющих
нашей бизнес-стратегии являются
планы по привлечению российских и
зарубежных инвесторов и партнеров к открытию
филиалов в Якутии.
Мы приглашаем
всех участников
сети CENTURY 21
Россия к сотрудничеству в области
долгосрочной аренды и купли-продажи
коммерческих объектов.
9

12. 10
Советы эксперта
Советы от HR-директора:
«Однажды я твердо решил, что не
буду замечать ничего, кроме того,
что заставляет преуспеть»*
Татьяна Терехина
руководитель HR-отдела
CENTURY 21 Россия
+7 (495) 981-21-21
Создатель социальной сети «ВКонтакте» Павел Дуров в возрасте 27 лет занял 350-е место в рейтинге российских рублевых миллиардеров по версии
журнала «Финанс». Основатель и владелец компании «Связной» Максим
Ноготков в 35 лет вошел в мировой рейтинг миллиардеров по версии журнала Forbes. Максим Ликсутов в возрасте 35 лет занял 189 позицию в рейтинге «Богатейшие люди России-2011». Эти и многие другие примеры
российских бизнесменов, «сделавших себя», вдохновили Татьяну Терехину, руководителя HR-отдела CENTURY 21 Россия, на то, чтобы поделиться
секретами достижения успеха в сфере недвижимости и составить TOP-5
золотых правил эффективного риэлтора.
1. Настройтесь на профессионализм
в начале пути
Основной совет начинающим специалистам —
изучите хорошо сферу, прежде чем вступить в эту
«реку», каждый сегмент недвижимости. Соберите
всю информацию о специфике бизнеса, пообщайтесь с разными риэлторами, послушайте истории успеха и узнайте о распространенных ошибках,
попробуйте что-то сдать или продать
самостоятельно, сходите на тренинг к
профессионалу, тщательно выбирайте
История
риэлтора
работодателя и компанию.
Тревора Абрамсона просто поражает воображение! За последние 35 лет
он провел более 150 сделок на общую
сумму 3 млрд фунтов стерлингов.
Среди его клиентов такие известные персоны, как музыкант Ринго
Старр, актриса Джоан Коллинз, руководитель «Формулы-1» Бернард
Экклстоун. Причиной феноменального успеха является удачная бизнесстратегия — монополизация рынка
на Бишоп-авеню — одной из самых дорогих улиц мира, расположенной на
севере Лондона.
2. Постройте отношения с
работодателем правильно
В первую очередь, основывайтесь
на лояльности, доверии и уважении!
Обязательно договоритесь «на берегу» о трудовом соглашении, о размере
комиссии, обо всех деталях работы.
Это поможет избежать недопонимания и взаимных претензий. Каждый
профессиональный работодатель —
партнер, который заинтересован в
успешности своей команды и сделает
все, чтобы вы преуспели и остались
именно с ним.
3. Составьте наполеоновский
план действий
Напишите перечень задач на неделю, на 3 месяца и на год: сколько сделок вы планируете закрыть,
сколько собрать контактов, с кем и в каком сегменте нужно больше общаться, собрать необходимую
информацию, каких профессионалов привлечь в
помощь, просчитайте примерные затраты на рекламу, ожидаемую прибыль и прочее. В большинстве
случаев успех определяется именно наличием детального плана и его неукоснительным выполнением. Работайте над реализацией своих идей!
4. Постоянно развивайтесь
Посещайте выставки, тематические тренинги и
семинары, участвуйте в форумах, интересуйтесь новинками в смежных сферах. Слушайте вебинары,
советы и идеи профессионалов, читайте деловую
литературу, общайтесь с разными компаниями и
коллегами. Путешествуйте, интересуйтесь культурой
и обычаями других стран! Не стоит экономить на
саморазвитии, поскольку, как показывает практика,
инвестиции в собственное развитие с лихвой окупаются в самом ближайшем будущем. Заинтересуйте
своих клиентов — и успех не заставит себя ждать!
5. Стремитесь только вверх
Карьера в престижной компании международного масштаба — ключ к самореализации, благополучию и успеху! Если вы набрались смелости стать
профессионалом в сфере недвижимости, то идите
до конца и никогда не сдавайтесь: ступенька за ступенькой наверх! Станьте успешными, поставьте себе
такую важную задачу и работайте над ней постоянно!
Напоследок хочу поделиться главным секретом
самых успешных людей мира — это три правила,
которые обязательно помогут: во-первых, оптимистичное и позитивное мышление, во-вторых, умение
хранить секреты, в-третьих, способность находить
нужных людей. Ловите момент и не упустите удачу!
Продолжение материала
читайте в следующем номере.
* Наполеон Бонапарт.

13. Советы эксперта
Меняю оклад на процент
Время — деньги! Как часто нам приходится слышать эту избитую истину? Для одних она стала дилеммой, для других приобрела вид уравнения.
Профессия риэлтора позволяет оптимально сочетать эти два дефицитных ресурса, однако есть и своя специфика. Отсутствие фиксированного оклада и высокая степень самостоятельности вызывает недоверие у
новичков в этой сфере. О том, почему стабильная зарплата — скорее зло
для мастеров риэлторского искусства и в чем заключаются преимущества
свободного графика работы, рассказывает Игорь Кутузов, руководитель
направления коммерческой недвижимости CENTURY 21 Rent & Sale.
С
тать членом команды профессиональных
риэлторов, взять на себя ответственность
за уровень собственного дохода — достаточно
серьезный шаг, на который способен далеко
не каждый. В конце концов, люди привыкают
регулярно получать фиксированную зарплату
за выполнение ограниченного набора функций. Чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами в дальнейшем, кандидатам, с одной
стороны, надо четко представлять структуру
работы риэлторов и её методы. С другой стороны, менеджерам и владельцам агентств недвижимости не следует тратить напрасно время и
средства на развитие новичков, рассчитывающих на фиксированный заработок. Попробуем
вместе разобраться, какие подводные камни и
возможности ждут офисного клерка и специалиста по недвижимости. Это поможет ещё на
этапе собеседования понять, кто из кандидатов
не подходит по профессиональным качествам,
а у кого не достает энтузиазма и самомотивации для подобной работы.
Недостатки
стандартного формата
1. Жестко ограниченный 8–часовой рабочий
день. Необходимость приезжать в офис к определенному времени, вне зависимости от наличия важных или срочных дел.
2. Отсутствие возможности планировать свой
день в соответствии с существующими приоритетами (от 50% до 90% рабочего времени
сотрудник может использовать неэффективно).
3. В случае необходимости посвятить будний
день каким-то важным личным делам, вам придется согласовать этот вопрос с вышестоящим
руководителем. Как правило, это влечет за
собой некоторое напряжение и возможные вычеты из зарплаты.
4. Интенсивность деятельности офисного сотрудника практически не позволяет отдыхать
дольше двух недель подряд, что очень мало, по
сравнению с целым календарным годом, проведенным на рабочем месте.
5. Еще одной проблемой «белых воротничков»
является несовершенство системы распределения обязанностей. Выполнение личных поручений руководителя, сверхурочная нагрузка,
работа в праздничные и выходные дни — все
это способно охладить энтузиазм. Вспомните
ироничную поговорку — «не в службу, а в
дружбу».
6. Постоянные проблемы и неудобства, связанные с необходимостью по нескольку раз переделывать одни и те же задания (как свои, так и
коллег).
7. Не обладая достаточными навыками, опытом и профессиональными связями, вам вряд
ли удастся найти хорошую работу с достойным
уровнем оплаты.
Преимущества
свободного полета
1. Возможность выбора рабочего графика и
приоритетных направлений деятельности. От
вашего решения зависит успех или неудача.
2. Уровень дохода и объем реализуемых задач
целиком и полностью определяете вы сами.
3. Работа в агентстве недвижимости строится
на партнерских началах и с коллегами, и с руководством.
4. Вы распределяете свое время: когда потратить его на решение рабочих вопросов, а когда
заняться личными делами.
5. При качественной и эффективной работе
вас ждет стремительный карьерный рост.
6. В недвижимости достаточно часто происходят
суперсделки, когда ваш гонорар составляет несколько средних зарплат. У хорошего риэлтора
таких сделок может быть порядка десяти в год.
7. Одно из ключевых преимуществ риэлтора —
доскональное знание рынка и его специфики.
Это дает возможность выгодно приобрести собственную квартиру или извлечь максимальную
прибыль из сделок с уже имеющейся недвижимостью.
Вывод каждый сделает сам. Хочется только
обратить внимание на тот факт, что работа в
сфере real estate не гарантирует вам фиксированный доход. Вы вправе сами устанавливать
верхнюю планку, которой способны добиться.
Деятельность риэлтора, конечно, не складывается из одних только удачных сделок на миллионы. Она состоит из рабочего времени, приложенных усилий и везения!
Игорь Кутузов
руководитель направления коммерческой
недвижимости
CENTURY 21 Rent & Sale
+7 (910) 008-98-56
Преимущества — на
стороне работы
без оклада, но таковыми они станут
только для тех,
кто знает, чего
хочет добиться и
как эффективно
распорядиться
собственным временем.
11

14. 12
Советы эксперта
Хороший, плохой, злой!
Или все сценарии при незаконной
перепланировке
Дамир Хакимов
юрист CENTURY 21 Россия
+7 (495) 981-21-21
Как говорил главный герой эпического вестерна Серджо Леоне, «все
люди делятся на два типа: те, у кого револьвер заряжен, и те, кто копают»*. В нашем случае — это те, кто перепланировку узаконили, и те, кто
с этим пока не спешит. Но обо всем по порядку. Жилищный кодекс нашей страны четко определяет понятие перепланировки, т.е. изменения
конфигурации помещения, но не все, а только требующие корректировки технического паспорта. Определяет он и переустройство — внесение
изменений в систему инженерных сетей и оборудования помещения.
Разобраться во всех нюансах помогут профессиональные советы юриста
CENTURY 21 Россия Дамира Хакимова.
«Это большие деньги. Но ты не
похож на человека, который их
получит»
Стоимость перепланировки складывается из нескольких статей расходов. Во-первых,
разработка и создание технического проекта
переделки — документа, составленного квалифицированным инженером-проектировщиком
и соответствующего строительным, жилищным, санитарным и противопожарным нормам. Такой документ должен быть правильно
оформлен, содержать
подробное описание
плана будущих измеКакой-либо классификации перепланинений. Обратите внировок в Жилищном кодексе нет. Все замание, что компания,
висит от характера технических дейкоторой вы поручаете
ствий, которые производит собственник. В
составление
даннооснову разделения изменений, которые вносятся
го документа, должна
в конфигурацию помещений, можно положить
состоять в соответнеобходимость согласования производимых действующей саморегулиствий органами государственной власти. Есть
руемой организации
изменения, которые требуют такого согласова(подробнее см. № 315ния, и все остальные.
ФЗ от 01.12.2007).
Во-вторых, стоимость
самих
строительных
работ по физическому изменению помещений.
В-третьих, сбор, взимаемый за оформление
соответствующих документов в профильном
органе власти. Прибавьте сюда стоимость разработки дизайна интерьера — и получится кругленькая сумма.
Допустим, что вы располагаете необходимыми средствами и приступили к практической части сбора обязательных документов. В
первую очередь вам понадобится дизайн-проект будущего интерьера или хотя бы понимание, как все должно быть. Затем с полученным
эскизом необходимо обратиться в проектную
организацию, где вам помогут подготовить технический проект перепланировки. Получив на
руки проект, можно идти с заявлением установленного образца в уполномоченный орган
местного самоуправления. Не забудьте указать
в заявлении сроки и режим проведения работ.
Помните, в каждом регионе установлены свои
временные рамки для строительных работ в
жилых помещениях. Например, в Москве нарушать тишину можно только с 7 часов утра
и до 23 часов вечера, а особо шумные работы можно проводить только в будние дни с 9
до 19 часов. Если вы живете в помещении на
основе договора социального найма, то понадобится еще и согласие всех членов семьи.
Кроме того, если здание является объектом
культурного наследия, то к заявлению придется приложить заключение соответствующей
инстанции. Пакет документов на регистрацию
перепланировки также должен включать правоустанавливающие документы на помещение
и его технический паспорт. После сдачи всех
документов закон дает 45 дней уполномоченному органу на принятие решения о возможности внесения изменений в конструкцию помещения.
Следующим этапом согласования перепланировки должно стать получение решения от
уполномоченного органа государственной власти. Это может быть как мотивированный отказ,
так и разрешение. Законом предусматривается
перечень оснований для отказа, среди них наиболее распространенным является несоответствие проекта требованиям законодательства:
наличие угрозы целостности здания, опасность
для жизни и здоровья жильцов, нарушение санитарных и пожарных норм и т.д.
* Здесь и далее цитаты из к/ф «Хороший, плохой, злой», 1966 г.

15. Советы эксперта
Финальным этапом должно стать получение заключения приемной комиссии о соответствии проекта фактически выполненным
работам. По итогам осмотра комиссия составляет акт, который в дальнейшем должен быть
направлен в орган, осуществляющий ведение
государственного кадастра недвижимости, для
внесения соответствующих изменений в реестр.
«Хочешь стрелять —
стреляй, а не болтай!»
Сегодня самое распространенное нарушение в данной сфере — самовольная перепланировка, без уведомления и соответствующей
регистрации в госорганах. До 2005 года, когда
был введен в действие новый Жилищный кодекс, процедура оформления строительных
работ в жилых помещениях не была унифицирована, что привело к наличию огромной части
жилого фонда с фактическим существованием
различных нарушений. Кроме того, наши сограждане не всегда оказываются в курсе законодательных изменений, поэтому продолжают
перестраивать свои квартиры без согласования в соответствующих инстанциях. Что же грозит нарушителям?
Хороший сценарий
Даже тот, кто знает о необходимости регистрации перепланировки, не всегда спешит
это делать, поскольку за несоблюдение соответствующих норм законом предусмотрено
достаточно мягкое наказание в виде предупреждения или административного штрафа.
Размер финансовых санкций для нарушителей
в жилых домах составляет от 1 000 до 1 500
рублей, для нарушителей в многоквартирных
домах — от 2 000 до 2 500 рублей. Кроме того,
вас наверняка обяжут устранить выявленные
нарушения. Выходом из этой ситуации является обращение в суд с заявлением о признании вашей перепланировки законной. Если
конструктивные изменения в вашей квартире
не угрожают жизни и здоровью окружающих и
соответствуют всем установленным нормам, то
вероятность благоприятного исхода дела весьма высока.
Плохой сценарий
Если собственник недвижимости не исполняет предписаний по приведению помещения
в прежнее состояние, контролирующая организация вправе сама инициировать судебное
разбирательство. В лучшем случае — вы выиграете суд, в худшем — проиграете и понесете
не только судебные издержки, но и расходы на
устранение ранее выявленных нарушений.
Злой сценарий
В последнее время все чаще встречаются
ситуации, когда собственник преднамеренно
игнорирует требования устранить выявленные
нарушения. В таком случае по решению суда
квартира может быть принудительно продана
на торгах по рыночной стоимости. По итогам
ее реализации бывшему владельцу выплатят
сумму полученных за помещение средств за
вычетом расходов на проведение торгов, судебных издержек, комиссии. Новому же собственнику вменяется в обязанность устранить
конструктивные нарушения объекта, допущенные предыдущим владельцем. Если новый хозяин не предпринял никаких действий в данном направлении, то помещение может быть
снова выставлено на продажу.
«Док, помоги мне пожить еще немного.
Я жду добрых вестей»
Незаконная перестройка помещения может
всплыть в любой момент: при продаже, при
проверке другими организациями, например,
представителем газовой службы. Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют поступить
по закону. Если вы покупаете помещение с неузаконенной перепланировкой, то вам следует
обратиться к специалистам-проектировщикам
и вместе оценить соответствие внесенных изменений всем нормам: строительным, санитарным, пожарным и т.д. При отсутствии замечаний со стороны инженера-проектировщика
вы можете попросить продавца о скидке в размере затрат на предстоящее узаконивание.
Что касается дальшейших перспектив развития ситуации в области государственного регулирования перепланировок, то здесь
складывается двоякая ситуация. С одной стороны, процесс сбора документов и разработки проектной документации требует времени
и определенных финансовых затрат. С другой
стороны, государство не слишком жестко контролирует соблюдение норм, установленных в
данной сфере, а случаи реализации помещений с торгов являются скорее исключением,
нежели повсеместной практикой наказания
безответственных собственников. Таким образом, как всегда в нашей стране, строгость законов компенсируется необязательностью их
исполнения.
В вопросах
перепланировки
не должно быть
мелочей
Перепланировка
жилого помещения представляет
собой изменение его
конфигурации, требующее внесения
изменения в технический паспорт
жилого помещения.
Статья 25, п. 2
Жилищного кодекса
РФ от 29.12.2009
№ 188-ФЗ.
Переустройство
жилого помещения представляет
собой установку,
замену или перенос
инженерных сетей,
санитарно-технического, электрического или другого
оборудования, требующие внесения
изменения в технический паспорт
жилого помещения.
Статья 25, п.1.
Жилищного кодекса
РФ от 29.12.2009
№ 188-ФЗ.
13