Презентация основана на результатах конкурса Министерства Экономического Развития по программе поддержки государственных и частных индустриальных парков. Типичные ошибки и лучшие практики на примере реальных заявок регионов. Рекомендации для желающих участвовать в конкурсе.

1. Типичные ошибки и положительные
примеры проектирования инженерной
инфраструктуры индустриальных
парков.
Москва, 28.08.2014
Михаил Чуркин
m.churkin@agiplan.ru

2. Последовательность действий при создании индустриального
парка
2
Поиск
земельного
участка
1
n Поиск участка
n Запрос
технических
условий
n Правоустанавлива
ющие документы
на землю
Работа с
резидентами
2
n Предварительные
соглашения на
площадь не менее
20% парка
n Резюме проекта
n Обоснование того,
что резидент
является
субъектом МСП
Мастер-план
3
n Разработка
мастер-плана
(проекта ген.
плана) территории
n Задание на
разработку
проектно-сметной
документации
Концепция и
бизнес-план
4
n Разработка
концепции парка
n Бизнес-план парка
n Финансовая
модель
n Анализ рисков
n Бюджетная
эффективность
Проектно-
сметная
документация
5
n Конкурс на
разработку ПСД
n Разработка ПСД
n Получение
положительного
заключения гос.
экспертизы
n Получение
положительного
заключения глав.
гос. экспертизы о
достоверности
сводных сметных
расчётов
Большинство участников конкурса не соблюдало последовательность выполнения работ.
Мастер-план создавался после разработки ПСД, резиденты появлялись уже в момент
нахождения заявки на рассмотрении в МЭР.

3. Парк ли это?
3
Пример – строительство подстанции Проектируем парк
n В тексте Приказа МЭР, в тексте планируемого к
принятию Национального стандарта по
промышленным паркам довольно подробно дано
определение парка
n Мера поддержки МЭР направлена на поддержку
Парков
n Если в концепции, мастер-плане, документах на
земельный участок это не отражено, а, как например
с Алтайским краем, представлена документация на
строительство подстанции ПС-110/10 2х25 МВА и
КЛ-10 кВ, то это не Парк, и поддержка в рамках
программы МЭР невозможна
Перед разработкой проектно-сметной документацией, проверьте, подходит ли ваш проект
под определение промышленного парка.
Большинство участников
конкурса
Алтайский край

4. Частный или государственный парк?
4
Пример – Ленинградская область Тип парка
n Логика приказа МЭР следующая:
o частный промышленный парк должен
осуществить инвестиции, начать работать,
привлечь резидентов, и, только после этого,
разработав ПСД на следующий этап
строительства обращаться за мерами
поддержки
o государственный парк должен иметь землю в
разграниченной гос. собственности не
обремененную долгосрочными договорами
аренды
n Мера поддержки МЭР не предусматривает создание
частного промышленного парка
n Если земельный участок находится в частной
собственности – единственный вариант – создание
частного промышленного парка.
Ошибки – подавать заявку на создание частного промышленного парка (Лен. область),
проблемы с собственностью земельного участка (Брянская область)
Большинство участников
конкурса
Ленинградская область,
Брянская область

5. Агропромпарк
5
Пример – агромпромпарк Агропромпарк
n Классический агропромышленный парк состоит из
зоны выращивания, зоны переработки и логистики и
дистрибуции
n Причем, зона выращивания, как правило,
значительно больше по размеру чем зона
переработки и логистики
n Несмотря на то, что в Приказе был отдельно
упомянут агропромышленный парк, поддержка
агропромышленных парков затруднена:
o Зона выращивания не является производством
o Зона дистрибуции и логистики не попадает под
направления мер поддержки
o Зона переработки мала по размеру и не
обеспечивает необходимые параметры парка
Поддержка агропромышленых парков по программе промышленных парков на данный
момент затруднена.
Большинство участников
конкурса
РТ, Мунайка

6. Парк для малого и среднего бизнеса
6
Пример – Красноярский край Резиденты Парка
n Мера поддержки направлена на субъектов МСП, и,
несмотря на то, что на площадке допускается
наличие субъектов крупного предпринимательства,
большая часть резидентов должны являться
предприятиями малого и среднего бизнеса
n На следующий год требования к резидентам могут
быть усилены
n С этой точки зрения, представление среди
резидентов промышленного парка дочерних
компаний крупнейших российских и международных
корпораций не соответствует направлению мер
поддержки
Большая часть резидентов Парка должна быть субъектами малого и среднего
предпринимательства.
Большинство участников
конкурса
Красноярский край

7. Целостность проекта
n В силу дефицита времени, многие участники
конкурса не создавали проект Парка целиком, а
отдельную проектную документацию на
внутриплощадочные и внеплощадочные сети
n Такой подход не позволяет оценить проект в целом,
предоставляя на конкурс МЭР каждый раз отдельные
куски проекта
n Невозможно ни определить размер инвестиций, ни
разумно управлять проектом.
n Подход противоречит нац. стандарта
n Подобный подход также неэффективен с точки
зрения проектирования и строительство –
внутриплощадочные сети должны проектироваться и
строиться вместе с дорожной сетью
n Рекомендация к участникам конкурса – лучше
выделите меньшую первую фазу, но рассматривайте
проект Парка целиком
7
Отсутствие единого проекта парка не позволяет оценить проект в целом, приводит к
ошибкам в проектировании и, в результате, неэффективному, неуправляемому проекту.
Хакасия, Пенза, Томская область
большинство участников

8. Выбор земельного участка
8
Участок Требования
n Площадь не менее 20 Га
n Наличие трудовых ресурсов (не менее 20 000
населения в радиусе 25 км.)
n Разграниченная гос. собственность – муниципальная
или региональная
n Отсутствие обременений
n Отсутствие договоров аренды
n Прилегающая автомобильная дорога
n Наличие инженерной инфраструктуры – не далее 3
км – газ, электроэнергия – свободные мощности не
менее 3 МВт на первую очередь и 6 МВт на парк
n Желательно наличие водоотведения и
водоснабжения (при принятии Национального
стандарта – обязательно)
Большинство участников конкурса невнимательно относятся к выбору земельного участка
под реализацию проекта, что приводит к большим затратам впоследствии.
Красноярск, большинство Томская область
участников

9. Красноярск – последствия неудачного выбора земельного участка
9
Подпорная стена Проблемы
n Выбранный под строительство промышленного
парка участок подлежал выторфовке
n В рамках вертикальной планировки производится
планировка участка общей площадью 141 288 м2.
Объем выемки непригодного грунта составляет 254
319 куб.м, что составляет в среднем 1,8 м выемки в
глубину по всему участку. Объем грунта для
обратной засыпки составляет 732 754 куб. м., что
составляет в среднем 5,2 м засыпки в высоту на
площади всего участка.
n Суммарные затраты на вертикальную планировку и
строительство подпорной стены составляют 560 млн.
руб., что составляет 40 млн. руб. на гектар.
n Для сравнения, затраты на строительство
инфраструктуры эффективного промышленного
парка (включая вертикальную планировку,
внеплощадочные и внутриплощадочные сети,
автодороги составляет порядка 12 млн. руб на гектар
При выборе земельного участка под строительство парка необходимо трезво оценить все
риски. На этапе разработки ПСД менять что-либо в проекте будет уже поздно.
Красноярск, большинство Томская область
участников

10. Мастер-план участка
10
Мастер-план Требования
n Разработка мастер-плана земельного участка
n Дороги
n Инженерные коммуникации
n Объекты инфраструктуры
n Размещение резидентов
n Пояснительная записка
n Техническое задание на проектирование
Мастер-план это не просто бумажка, необходимая по условиям конкурса. Что на ней
нарисовано, то впоследствии и будет реализовано.
Хакасия, большинство участников

11. Пример неправильно выполненного мастер-плана
11
Ленинградская область Замечания
n Не указан масштаб
n Нет геоподосновы
n Низкий уровень детализации
n Не учтены красные линии застройки, СЗЗ, ОЗ
n Не указаны вне- и внутриплощадочные сети
n Не обозначены объекты инженерной
инфраструктуры
n Избыточная дорожная сеть
Основные проектные решения закладываются на этапе мастер-плана или концепции
генерального плана. На его основе создается задание на проектирование и ПСД.
Хакасия, большинство участников

12. Автомобильные дороги - перекрестки
12
Россия Германия
Для индустриальных парков Германии в большей степени характерно использование
кругового движения, для российских – классическое пересечение дорог.
Большинство участников, ни один из участников не
предусмотрел тротуар!

13. Генеральный план
13
Россия Германия
Отношение к индустриальному парку как к пром. зоне, а не к части городской застройки
диктует предлагаемые решения в части генерального плана
Большинство участников конкурса

14. Дорожная сеть
14
Российские проектировщики Немецкие проектировщики
Проектировщики, особенно российские, часто не думают об экономически эффективных
решениях. Разница в стоимости реализации приведенных решений составляет около 500
млн. руб.
Условные обозначения:
- граница города
16,7 Га
Фаза 1
D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-07.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-08.tif
-граница промышленной зоны
- участок в собственности
-проектные внутриплощадочные проезды
D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-11.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-12.tif
D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-16.tif
D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-04.tif
7,8 га
11,0 га
11,4 га
11,6 га
11,3 га
9,4 га
Зарезервировано под строительство
железнодорожных тупиков
D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-14.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-15.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-16.tif
Разработано ООО "Институт"Томскдорпроект"
1
2
3
4
5
6
Коридор под коммуникации
20,0 га
Промышленная зона Площадь, га
1
2
3
4
5
6
7,8
11,0
11,4
11,6
11,3
9,4
-проектные ж/д пути
-геологические скважины
398,84
Протяженность дорог 9.5 км
D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­07.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­08.tif
D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­11.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­12.tif
D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­16.tif
D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­04.tif
D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­14.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­15.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­16.tif
К.
напорная
Строительтсво дороги и коммуникаций при реализации второй фазы Северск
Дороги и коммуникаций при реализации первой фазы Северск
38,7 Га
Фаза 2
19,7 Га
Фаза 1
19,7 Га
Инфраструктурные
объекты
12,7 Га
Фаза 2
Зарезервировано под строительство
железнодорожных тупиков
Внутриплощадочные сети (электроснабжение,
газоснабжение, водоснабжение,
водоотведение)
175 290,98
Протяженность дорог 2.5 км
Томская область,
Татарстан-Тюлячи, Кировская
область
Пенза, Красноярск,
большинство участников

15. Пензенская область, Кижеватово. Дорожная сеть
Проект планировки
«Промышленного парка
«Кижеватово» предусматривает
дорожную сеть и жесткую
разбивку на земельные участки.
При этом протяженность
дорожной сети существенно
завышена, что существенно
увеличивает инвестиции:
Лишние проезды
Даже в текущей дорожной
сети
Возможная оптимизация
дорожной сети при
сохранении съездов и
текущей разбивки участков
Избыточная дорожная сеть увеличивает затраты на строительство парка. На парке
размера 100 Га при эффективной организации дорожной сети возможна экономия 300-500
млн. руб.

16. Автомобильные дороги
16
Россия Германия
Въезд на
участки
Доп.
дорога
В Германии центральная дорога парка используется как магистраль для прокладки
инженерных коммуникаций и как бульвар для пешеходов. В России для индустриальных
парков часто проектируют дороги 3-4 категории без ливневой канализации с
коммуникациями уложенными по сторонам дороги.
Большинство участников

17. Пензенская область. Кижеватово. Сети
Инженерные сети должны быть
проложены вдоль дорог или в
сложных условиях под дорогами.
В Кижеватово сети теплоснабжения,
часть сетей водоснабжения и
электроснабжения запроектированы
вне дорог и не позволяют
произвольную «нарезку» участков в
соответствии с потребностями
будущих резидентов.
Отсутствие единого проекта парка приводит к грубым ошибкам проектирования.

18. Инженерные сети
18
Россия Германия
В Германии инженерные коммуникации убираются в землю, в России традиционно
используются эстакады, что некрасиво и часто неоправданно экономически.
Большинство участников
конкурса
Томская область

19. Концепция, бизнес-план, ПСД
19
Концепция, бизнес-план
n Концепция парка
n Бизнес-план
n Финансовая модель
n Анализ рисков
n Ключевые показатели эффективности
n Бюджетная эффективность
ПСД
n Проведение конкурса на выбор подрядчика для
разработки проектно-сметной документации в
соответствии с заданием на проектирование
разработанным на этапе создания мастер-плана
парка
n Разработка проектно-сметной документации
n Получение положительного заключения экспертизы
n В дальнейшем – получение положительного
заключения глав. гос. экспертизы о достоверности
сводного сметного расчета
n Титульный список объектов капитального
строительства
Большинство участников конкурса отнеслось к созданию бизнес-плана и финансовой
модели как к формальности. Ошибки, недостаточная детализация, несоответствия.
Большинство участников конкурса Томск, Киров

20. Концепция, Пензенская область
20
2013 год 204 год
Из-за отсутствия единого проекта парка с самого начала, оценка стоимости инфраструктуры
была занижена, и, при разработке ПСД, выросла в два раза.
Пензенская область, Красноярский край

21. Напоминание. Чего не должно быть в проекте
21
Земельный участок n Неразграниченная собственность (для государственного парка)
n Договор аренды с частной компанией (для государственного парка)
n Большой перепад рельефа – более 3%
n Сложные почвы: торф, шлам и т.д.
Инженерные
коммуникации
n Строительство/модернизация подстанции в ТУ
n Коммуникации дальше 3 км
n Сложности с прохождением – трассировкой коммуникаций
n Наличие сложно согласуемых обременений – проход под ж/д и т.д.
Трудовые ресурсы n Отсутствие населения 20 000 чел в радиусе 20-25 км.
n Дефицит трудовых ресурсов
n Отсутствие транспортной инфраструктуры для доставки трудовых ресурсов на
площадку
Потенциальные
резиденты
n Не могут быть расположены в санитарно-защитных зонах друг друга
n Не субъекты МСП – выручка, персонал, иностранное участие
n Не создают достаточного количества рабочих мест, не осуществляют необходимый
объем инвестиций

22. Seite 22
Михаил Чуркин
m.churkin@agiplan.ru
+ 7 495 787 01 90
+ 7 916 381 52 21
Skype : mike.churkin
www.agiplan.ru