Estudio viabilidad Dársena deportiva del Puerto de Corralejo Fuerteventura

PUERTO
DEPORTIVO
EN CORRALEJO
Una respuesta viable

PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
3
ÍNDICE
1. PROPUESTA DE VALOR 7
1.1. Una respuesta viable 9
1.2. Datos definitorios de la licitación 11
1.2.1. Licitador 11
1.2.2. Localización 11
1.2.3. Objeto de la licitación 11
1.2.4. Inversión aproximada 12
1.2.5. Características principales 12
1.2.6. Perfil del inversor 13
2. CONTEXTO 15
2.1. Una oferta atractiva y variada 17
2.1.1. Islas Canarias. Las ventajas de un destino líder a escala mundial 17
2.1.2. Fuerteventura y Corralejo: mucho más que sol y playa 18
2.1.3. Turismo náutico: una oferta con futuro 20
2.2. Una demanda turística consolidada 22
3. SERVICIOS 27
3.1. Un espacio integrado, coherente y abierto 29
3.2. Distribución espacial. Un diseño flexible 29
3.3. Diversidad de servicios. Un mar de posibilidades 30
4. VIABILIDAD ECONÓMICA 31
4.1. Hipótesis realistas y fundamentadas 33
4.1.1. Hipótesis Generales 33
4.1.2. Hipótesis de distribución, mix de oferta y precios 34
4.1.3. Hipótesis de inversiones y costes 36

4
4.2. Una oportunidad de inversión rentable y sostenible 38
4.2.1. Resumen de rentabilidad 38
4.2.2. Análisis de la inversión 39
5. PERFIL DEL INVERSOR 41
5.1. Capacidades y recursos 43
5.2. Compromisos 43
5.2.1. Plan de comunicación y comercialización 43
5.2.2. Plan de mantenimiento y compromiso de actualización 43
5.2.3. Plan de sostenibilidad medioambiental 44
6. CONCLUSIONES 45
6.1. Una inversión oportuna 47
6.2. Una inversión realista 47
7. GLOSARIO 49

9
1. PROPUESTA DE VALOR
1.1. Una respuesta viable
Corralejo es una localidad en el municipio de La Oliva, situada al norte de Fuerteventura frente al
Islote de Lobos y la Isla de Lanzarote.
Es un importante centro turístico, con extensas playas de arena fina, junto al Parque Natural de
Corralejo. Es también el punto de partida para excursiones en barco hacia la Isla de Lobos.
A través de su actual puerto tiene lugar un intenso flujo de pasajeros y vehículos entre Fuerteven-tura
y Lanzarote.
Corralejo es un destino destacado para los practicantes de deportes náuticos como surf, kitesurf,
windsurf y bodysurf.
La zona NE de la isla de Fuerteventura posee unas condiciones naturales que hacen muy atractiva
la navegación deportiva y turística. Por un lado, la costa presenta singularidades formales que le
confieren una estética especial para ser contemplada desde el mar. Por otro, la presencia de la isla
de Lobos y de los puertos-espejo de Playa Blanca y Puerto Calero en la cercana isla de Lanzarote
ofrecen posibilidades de travesías de navegación de gran interés. Navegación que, además, puede
realizarse en condiciones muy seguras debido a los bajos niveles de oleaje en la zona y la facilidad
para encontrar áreas abrigadas a sotavento de las costas de las tres islas ante cualquier episodio
inesperado de empeoramiento de las condiciones meteorológicas. Por último, Corralejo se sitúa a
medio camino del corredor náutico Gran Canaria-Lanzarote por lo que puede atraer navegantes
de mayor recorrido.
El gran desarrollo como núcleo turístico de Corralejo permite adivinar una gran demanda de pues-tos
de amarre tanto de particulares como de empresas dedicadas a las excursiones náuticas,
buceo o pesca deportiva.
1. PROPUESTA DE VALOR

La situación y diseño del Puerto de Corralejo supondrá la captación de muchos de los amarres de-mandados
10
en la zona. Es necesario que cuente con más de 400 puntos de atraque para barcos de
distintos tamaños, incluyendo algunos mayores que actualmente no pueden utilizar los servicios
de los puertos más cercanos.
Otra de las deficiencias más acusadas del puerto en su situación presente es su escaso atractivo
como centro comercial y de ocio para la importante población turística que gravita alrededor del
núcleo urbano de Corralejo y, en general, en la zona norte de la isla. La oferta de ocio que puede ir
asociada a la actividad recreativa del nuevo puerto será un factor catalizador de mayores recursos
sociales y económicos.
En la actualidad, los servicios prestados en el puerto enfocados a la náutica deportiva son escasos
o inexistentes, sin aseos ni servicios auxiliares como tienda de repuestos o de embarcaciones, o
incluso un taller.

11
1.2. Datos definitorios de la licitación
1.2.1. Licitador
Puertos Canarios es el organismo encargado de la gestión de las 52 infraestructuras portuarias
que tiene adscritas: 18 puertos de Interés General, 16 deportivos y 18 instalaciones portuarias
menores.
El número de pasajeros en línea regular que transitaron a través de los puertos gestionados
directamente por el Gobierno de Canarias aumentó en 2013 un 17,39%, respecto a 2012, con un
total de 3.497.342 pasajeros. El número de vehículos llegó a unos 859.862 hasta diciembre de
2013, lo que significó respecto a 2012, un importante aumento del 24,75%.
.
Puertos Canarios se sitúa con estos datos, como la tercera autoridad portuaria del estado
español en tráfico de pasajeros y la quinta por número de vehículos transportados anualmente.
Puertos Canarios tramita los procesos de licitación de nuevas infraestructuras o de ampliación
y mejora de las existentes y los de la concesión, en su caso, de la gestión y/o explotación de las
mismas.
1.2.2. Localización
En las Islas Canarias, en el municipio de La Oliva al que pertenece el enclave urbano-turístico de
Corralejo, en la isla de Fuerteventura.
1.2.3. Objeto de la licitación
Construcción de la Ampliación y adaptación del actual Puerto de Corralejo situado en el Término
Municipal de La Oliva en la Isla de Fuerteventura y explotación en régimen de concesión de 564
nuevos amarres en el lado mar y 4.800 m2 de superficie comercial y 250 plazas de aparcamiento,
en el lado tierra. A ello se añade la posibilidad de incorporar 3.000 m2 para uso como marina seca.

1.2.4. Inversión aproximada
Inversión aproximada de 42 millones de euros.
1.2.5. Características principales
Inversión: 42 millones
Plazo de la concesión: 50 años
Plazo de ejecución estimado: 3 años.
Oferta básica para usuarios del puerto:
Atraque
Marina seca
Suministros: agua, electricidad, combustible
Comunicaciones
Servicios de duchas, aseos y vestuarios
Varadero
Mix de actividades (tentativa):
Amarres: 564 nuevos amarres.
Marina seca: para 180 embarcaciones.
Zona comercial y de ocio: 4.800 metros cuadrados de espacio disponible.
Aparcamientos: unas 250 plazas posibles.
1.2.6. Perfil del inversor
Inversor o grupo inversor local, nacional, internacional, mixto
Experiencia contrastada en la construcción y explotación de puertos deportivos y espacios
comerciales y de ocio.
Capacidad creativa y de singularización de los proyectos.
2. CONTEXTO
12

13
PUERTO DE
CORRALEJO
ISLA DE
FUERTEVENTURA

14

15
2. CONTEXTO

17
2.1. Una oferta atractiva y variada
2.1.1. Islas Canarias. Las ventajas de un destino líder a escala mundial
Un emplazamiento estratégico. Un enclave entre tres continentes.
Más de 12 millones de turistas anuales
Un clima privilegiado.
Una oferta alojativa de alta calidad
Una oferta complementaria potente, diversa y atractiva
Infraestructuras de comunicaciones de primer nivel
Un destino seguro
Un entorno ideal para la navegación en un espacio con múltiples islas e islotes
Más de 12.000 embarcaciones pasan al año por Canarias
Evolución turistas entrados por vía aérea en Canarias
Destino 2013 2012 2011 2010
Lanzarote 2.314.645 2.085.685 2.107.308 1.948.237
Fuerteventura 1.819.588 1.763.039 1.936.593 1.655.520
Gran Canaria 3.402.605 3.280.473 3.340.488 2.959.250
Tenerife 4.767.247 4.505.524 4.456.329 3.934.944
La Gomera 144.042 81.601 88.431 90.932
La Palma 201.762 171.013 135.662 138.213
El Hierro 6.499 4.543 10.488 12.659
Totales 12.656.388 11.891.878 12.075.299 10.739.755
Fuente: ISTAC
2.1.2. Fuerteventura y Corralejo: mucho más que sol y playa
Una Isla con más de 150km de playas de arena blanca y aguas turquesas, con inmensos paisajes
naturales. Un lugar donde practicar un sinfín de actividades en las mejores condiciones.
Fuerteventura, declarada Reserva de la Biosfera, cuenta con una enorme superficie protegida. Mo-numentos
naturales, parques naturales, parques rurales y paisajes testigos vivos de sus orígenes
volcánicos, como los malpaíses, donde habitan una variedad interminable de plantas y una fauna

autóctona de incalculable valor.
Fuerteventura es, en suma, un Destino Turístico sostenible, de referencia, donde la conservación
de los valores y actividades tradicionales conviven con la actividad turística. Es un lugar privilegia-do
para la observación de zonas volcánicas, que contiene un variado registro fósil de importancia
mundial y cerca de 50 yacimientos paleontológicos de interés. Fuerteventura es una de las zonas
desérticas y semidesérticas más grande de la Unión Europea que te sorprenderá a lo largo de sus
más de cien kilómetros de litoral, prácticamente virgen.
Un destino consolidado.
Turistas entrados en establecimientos hoteleros y extrahoteleros:
VIAJEROS CANARIAS FUERTEVENTURA LA OLIVA
18
2013 2012 2013 2012 2013 2012
Viajeros entrados
Hoteles
8.175.444 7.809.691 1.377.888 1.274.606 220.655 198.613
RESIDENTES EN EL
EXTRANJERO
6.276.496 5.892.232 1.213.173 1.115.530 192.230 161.120
Alemania 1.933.192 1.916.849 656.571 635.554 55.923 53.422
Gran Bretaña 1.835.968 1.683.424 216.192 178.489 73.469 51.528
Otros países 2.507.336 2.291.959 340.410 301.487 62.838 56.170
RESIDENTES EN
827.554 782.305 87.336 81.866 16.150 21.959
CANARIAS
RESIDENTES RESTO
DE ESPAÑA
1.071.394 1.135.154 77.379 77.210 12.275 15.534
Viajeros entrados
Apartamentos
3.742.395 3.639.336 491.927 450.383 173.360 166.452
RESIDENTES EN EL
EXTRANJERO
2.911.792 2.893.045 365.293 372.425 144.997 140.436
Alemania 458.682 465.196 127.061 123.169 12.586 15.803
Gran Bretaña 1.123.893 1.134.989 95.722 107.597 58.646 55.109
Otros países 1.329.217 1.292.860 142.510 141.659 73.765 69.524
RESIDENTES EN
534.903 458.403 75.734 44.167 15.543 14.503
CANARIAS
RESIDENTES RESTO
DE ESPAÑA
295.700 287.888 50.900 33.791 12.820 11.513
Total Viajeros
entrados
11.917.839 11.449.027 1.869.815 1.724.989 394.015 365.065

19
RESIDENTES EN EL
EXTRANJERO
9.188.288 8.785.277 1.578.466 1.487.955 337.227 301.556
RESIDENTES EN EL
EXTRANJERO
9.188.288 8.785.277 1.578.466 1.487.955 337.227 301.556
Alemania 2.391.874 2.382.045 783.632 758.723 68.509 69.225
Gran Bretaña 2.959.861 2.818.413 311.914 286.086 132.115 106.637
Otros países 3.836.553 3.584.819 482.920 443.146 136.603 125.694
RESIDENTES EN
1.362.457 1.240.708 163.070 126.033 31.693 36.462
CANARIAS
RESIDENTES RESTO
DE ESPAÑA
1.367.094 1.423.042 128.279 111.001 25.095 27.047
Fuente:Instituto Canario de Estadística (ISTAC).
Seguridad.
Fuerteventura es un destino seguro con unos estándares de seguridad personal y de atención
médica superiores a la media europea.
Experiencia y formación.
Fuerteventura es un destino turístico consolidado. Cuenta con recursos humanos de gran
experiencia y muy formados. La población reconoce que el turismo es la actividad impulsora
de la economía local y mantiene una actitud muy positiva respecto al fenómeno turístico.
Oferta alojativa.
La oferta alojativa es muy amplia, variada y de calidad.
Destino Año Hoteles Apart. Total
Establec.
Plazas
hoteleras
ofertadas
Plazas
extrahotel
ofertadas
Total
plazas
ofertadas

CANARIAS
20
2013 625 1.176 1.801 241.052 186.806 427.858
2012 617 1.188 1.805 237.860 194.549 432.409
2011 615 1.192 1.807 237.900 193.300 431.200
2010 611 1.203 1.814 235.999 195.598 431.597
FUERTEVENTURA
2013 84 82 166 45.407 21.333 66.740
2012 82 84 166 44.512 23.706 68.218
2011 82 84 166 45.084 23.695 68.779
2010 80 83 163 44.636 23.461 68.097
LA OLIVA
2013 18 37 55 7.195 6.351 13.546
2012 17 37 54 7.375 6.891 14.266
2011 16 37 53 7.466 7.034 14.500
14 36 50 7.073 6.836 13.909
Oferta complementaria.
A lo largo de los últimos años se han creado y consolidado nuevos productos y servicios turísticos
que han convertido a Fuerteventura en un destino completo y variado:
Campos de golf
Turismo náutico
Turismo de aventura y deportivo
Turismo de naturaleza
Parques temáticos y de ocio
Turismo de congresos
Turismo cultural
2.1.3. Turismo náutico: una oferta con futuro
Canarias se sitúa muy por debajo de otras comunidades españolas en número de amarres, frente
a una demanda creciente. Las posibilidades de desarrollo de este sector son aún muy altas.
Distribución de instalaciones por comunidades en 2012.
Fuente: Federación Española de Asociaciones de Puertos Deportivos y Turísticos (FEAPDT)

21
COMUNIDAD FONDEADERO DÁRSENA PUERTO
INTERIOR
PUERTO
MARÍTIMO
MARINA
SECA TOTAL
Andalucía 0 14 20 24 0 58
Asturias 4 0 8 9 0 21
Baleares 5 34 7 23 0 69
Canarias 0 6 0 39 0 45
Cantabria 2 3 7 2 0 14
Cataluña 5 19 4 31 0 59
Ceuta 0 0 0 1 0 1
Galicia 35 12 13 28 0 88
Melilla 0 2 0 0 0 2
Murcia 2 4 2 14 0 22
País Vasco 3 4 11 5 0 23
Valencia 0 18 7 24 1 50
TOTAL 56 116 79 200 1 452
Distribución de Puertos y Amarres 2012
CC. AA. 2012 Puertos % Puertos Amarres % Amarres
Baleares 55 14,95% 22.431 16,87%
Galicia 53 14,40% 12.356 9,29%

Andalucía 55 14,95% 20.298 15,27%
Cataluña 50 13,59% 30.770 23,14%
Canarias 44 11,96% 8.234 6,19%
Valencia 42 11,41% 19.641 14,77%
Murcia 19 5,16% 6.521 4,90%
País Vasco 20 5,43% 5.664 4,26%
Asturias 17 4,62% 2.547 1,92%
Cantabria 11 2,99% 3.693 2,78%
Melilla 1 0,27% 493 0,37%
Ceuta 1 0,27% 300 0,23%
Total 368 100,00% 132.948 100,00%
Distribución de Puertos y Amarres en Canarias 2012
ISLA Amarres Puertos Dársena Puerto Interior Puerto Marítimo
TENERIFE 2.573 16 3 0 14
GRAN CANARIA 2.504 9 0 0 9
FUERTEVENTURA 543 6 2 0 4
LANZAROTE 1.260 6 0 0 6
LA PALMA 521 2 1 0 1
EL HIERRO 125 1 0 0 1
LA GOMERA 498 3 0 0 3
LA GRACIOSA 210 1 0 0 1
TOTAL 8.234 44 6 0 39
2.2. Una demanda turística consolidada
En general, todos los indicadores muestran una evolución positiva en 2013 respecto al año ante-rior.
Estos indicadores se equiparan a los de los mejores años de crecimiento antes de que acaeciese,
22

en 2008, la crisis global que sigue afectando a la mayor parte del planeta. El turismo se mantiene
como un sector sólido y de futuro en estos tiempos difíciles y de elevada incertidumbre.
23
PERNOCTA-CIONES
CANARIAS FUERTEVENTURA LA OLIVA
2013 2012 2013 2012 2013 2012
Pernoctaciones
en Hoteles 62.439.667 60.222.676 11.722.928 11.282.841 1.813.285 1.769.013
RESIDENTES
EN EL
53.901.897 51.525.094 10.934.495 10.512.158 1.695.219 1.612.303
EXTRANJERO
Alemania 18.646.591 19.063.015 6.434.097 6.588.970 521.772 652.274
Gran Bretaña 15.310.716 14.043.407 1.904.643 1.586.135 713.868 511.913
Otros países 19.944.590 18.418.672 2.595.755 2.337.053 459.579 448.116
RESIDENTES
EN CANARIAS 2.625.727 2.545.822 350.593 317.200 54.069 67.332
RESIDENTES
RESTO DE ES-PAÑA
5.912.043 6.151.760 437.840 453.483 63.997 89.378
Pernoctaciones
en apartamen-tos
33.151.374 32.510.422 4.438.694 4.166.090 1.606.383 1.459.507
RESIDENTES
EN EL
EXTRANJERO
28.845.565 28.430.322 3.756.234 3.750.644 1.456.200 1.330.350
Alemania 5.592.187 5.868.338 1.537.588 1.509.929 144.477 176.337
Gran Bretaña 10.874.851 10.552.581 993.473 1.024.335 662.272 559.341
Otros países 12.378.527 12.009.403 1.225.173 1.216.380 649.451 594.672
RESIDENTES
EN CANARIAS 2.352.694 2.281.088 391.448 236.184 84.983 72.339
RESIDENTES
RESTO DE ES-PAÑA
1.953.115 1.799.012 291.012 179.262 65.200 56.818
Total
Pernoctaciones
95.591.041 92.733.098 16.161.622 15.448.931 3.419.668 3.228.520
RESIDENTES
EN EL
EXTRANJERO
82.747.462 79.955.416 14.690.729 14.262.802 3.151.419 2.942.653
Alemania 24.238.778 24.931.353 7.971.685 8.098.899 666.249 828.611
Gran Bretaña 26.185.567 24.595.988 2.898.116 2.610.470 1.376.140 1.071.254
Otros países 32.323.117 30.428.075 3.820.928 3.553.433 1.109.030 1.042.788

RESIDENTES
EN CANARIAS 4.978.421 4.826.910 742.041 553.384 139.052 139.671
RESIDENTES
RESTO DE
ESPAÑA
24
7.865.158 7.950.772 728.852 632.745 129.197 146.196
Fuente:Instituto Canario de Estadística (ISTAC)
ÍNDICE
OCUPACIÓN CATEGORÍAS
CANARIAS FUERTEVENTURA LA OLIVA
2013 2012 2013 2012 2013 2012
Índice censal de
ocupación por
habitaciones
(hoteles)
1, 2, 3 Estrellas 72,73 72,45 71,02 74,25 73,67 73,14
4, 5 Estrellas 77,07 74,73 76,63 74,7 80,12 78,89
TOTAL
CATEGORÍAS
75,73 74,02 75,19 74,58 76,75 75,86
Índice censal de
ocupación por
apartamentos
1, 2 Llaves 61,08 57,39 68,54 61,17 81,67 71,22
3, 4, 5 Llaves 73,2 69,29 72,59 65,96 83,72 77,91
TOTAL
CATEGORÍAS
64,64 60,97 69,64 62,56 82,45 73,86
Tipo
establecimiento Destino Año ADR RevPAR Ingresos totales

25
HOTELES
CANARIAS
2013 73,36 55,55 2.214.856.334
2012 70,70 52,33 2.073.394.272
FUERTEVENTURA
2013 69,99 52,63 387.381.957
2012 69,66 51,95 373.099.260
LA OLIVA
2013 79,46 60,98 68.017.313
2012 78,28 59,39 65.707.922
APARTAMENTOS
CANARIAS
2013 42,20 27,27 638.208.405
2012 40,37 24,66 593.552.030
FUERTEVENTURA
2013 39,55 27,54 78.533.787
2012 39,00 24,43 76.404.704
LA OLIVA
2013 37,92 31,27 26.108.702
2012 37,52 27,71 24.581.671
Destino
Tipo
establecimiento
2013 2012 VAR (%)
CANARIAS
HOTELES 2.214.856.334 2.073.394.272 6,82%
APARTAMENTOS 638.208.405 593.552.030 7,52%
TOTAL CANARIAS 2.853.064.739 2.666.946.302 6,98%
FUERTEVENTURA
HOTELES 387.381.957 373.099.260 3,83%
APARTAMENTOS 78.533.787 76.404.704 2,79%
TOTAL FUERTEVENTURA 465.915.744 449.503.964 3,65%
LA OLIVA
HOTELES 68.017.313 65.707.922 3,51%
APARTAMENTOS 26.108.702 24.581.671 6,21%
TOTAL LA OLIVA 94.126.015 90.289.593 4,25%
ORIGEN DESTINO 2013 2012 Var (%)

Alemania
26
CANARIAS 954,71 940,45 1,52%
FUERTEVENTURA 983,5 993,37 -0,99%
LA OLIVA 860,03 899,7 -4,41%
España
CANARIAS 516,53 494,29 4,50%
FUERTEVENTURA 735,58 622,52 18,16%
LA OLIVA 602,41 625,82 -3,74%
Reino Unido
CANARIAS 660,36 672,77 -1,84%
FUERTEVENTURA 629,29 639,3 -1,57%
LA OLIVA 640,86 636,69 0,65%
Otros países
CANARIAS 755,08 786,9 -4,04%
FUERTEVENTURA 743,77 733,79 1,36%
LA OLIVA 639,03 713,74 -10,47%
Gasto medio en
origen por turista
CANARIAS 739,9 750 -1,35%
FUERTEVENTURA 819,08 824,56 -0,66%
LA OLIVA 690,6 723,17 -4,50%
Alemania
CANARIAS 280,6 275,6 1,81%
FUERTEVENTURA 201,76 206,06 -2,09%
LA OLIVA 214,94 225,45 -4,66%
España
CANARIAS 306,55 292,02 4,98%
FUERTEVENTURA 325,25 291,53 11,57%
LA OLIVA 319,77 404,85 -21,02%

27
Reino Unido
CANARIAS 300,37 302,98 -0,86%
FUERTEVENTURA 265,51 239,76 10,74%
LA OLIVA 300,57 245,63 22,37%
Otros países
CANARIAS 400,74 378,07 6,00%
FUERTEVENTURA 280,91 274,92 2,18%
LA OLIVA 341,21 331,13 3,04%
Gasto medio en
Canarias por
turista
CANARIAS 334,66 322,38 3,81%
FUERTEVENTURA 245,57 237,27 3,50%
LA OLIVA 294,75 283,27 4,05%
Alemania
CANARIAS 1235,3 1216,05 1,58%
FUERTEVENTURA 1185,26 1199,43 -1,18%
LA OLIVA 1074,98 1125,15 -4,46%
España
CANARIAS 823,07 786,31 4,68%
FUERTEVENTURA 1060,82 914,05 16,06%
LA OLIVA 922,18 1030,66 -10,53%
Reino Unido
CANARIAS 960,73 975,75 -1,54%
FUERTEVENTURA 894,8 879,06 1,79%
LA OLIVA 941,43 882,32 6,70%
Otros países
CANARIAS 1155,82 1164,97 -0,79%
FUERTEVENTURA 1024,68 1008,71 1,58%
LA OLIVA 980,24 1044,88 -6,19%
GASTO MEDIO
TOTAL POR
TURISTA
CANARIAS 1074,56 1072,37 0,20%
FUERTEVENTURA 1064,64 1061,83 0,26%
LA OLIVA 985,36 1006,44 -2,09%

29
3. SERVICIOS

31
3. SERVICIOS
3.1. Un espacio integrado, coherente y abierto
El futuro puerto se enclava en el núcleo turístico, en medio de la población. Será una infraestruc-tura
cercana e integrada en el entramado urbano y de servicios turísticos y de proximidad.
Será un espacio abierto a la ciudad y al mar. Un lugar accesible y amable que combinará la aten-ción
excelente a los usuarios de las instalaciones náuticas con las posibilidades que ofrece un
espacio integrado en la trama comercial y urbana.
Un espacio en el que las actividades turísticas y de ocio conviven naturalmente con la dinámica
cotidiana de sus residentes.
Un lugar para pasear, disfrutar, navegar, comprar,....
3.2. Distribución espacial. Un diseño flexible
Un espacio para ordenar que deja amplio margen a la creatividad e imaginación
de los inversores.

3.3. Diversidad de servicios. Un mar de posibilidades
Los inversores pueden definir el catálogo de servicios con mucha flexibilidad. Los futuros conce-sionarios
32
tienen la posibilidad de aplicar sus experiencias y su creatividad para construir un mix
de oferta potente y atractivo.

33
4. VIABILIDAD
ECONÓMICA

35
4. VIABILIDAD ECONÓMICA
4.1. Hipótesis realistas y fundamentadas
Muchas de las hipótesis que se plantean a continuación son tentativas y recogen un escenario
posible de entre los múltiples que pueden diseñarse. Los precios son estimados con base en in-formes
y fuentes documentales sobre puertos deportivos.
4.1.1. Hipótesis Generales
Hipótesis Generales del Modelo
Periodo concesional: 50 años
Plazo ejecución obras: 3 años
Inversión inicial total: 42.354.092,66 euros
Nuevos amarres: 564 (28.386,40 m2)
Marina seca para 180 embarcaciones
Superficie ÚTIL comercial: 4.800 m2
Plazas de Aparcamiento: 250
Cánon concesional anual: 91.948,24 euros
Periodo de maduración: 7 años
Crecimiento anual previsto para los ingresos: 3%
Crecimiento anual previsto para los gastos: 2%
Tipo de descuento VAN aplicado: 6%
El periodo de maduración se refiere al plazo previsto para completar la cesión de todos los atra-ques
y locales previstos para su comercialización.

4.1.2. Hipótesis de distribución, mix de oferta y precios
Productos /
Servicios Superficie (%) Superficie Capacidad Unidad Euros Ocupación
Cesión
TITULARIDAD
Amarres
36
80,00% 22.709,12 €/m2 1.600,00 100,00%
Cesión
TITULARIDAD
Locales
20,00% 960,00 €/m2 1.800,00 100,00%
USO Amarres 20,00% 5.677,28 €/m2/día 0,35 80,00%
USO locales 80,00% 3.840,00 €/m2 140,00 80,00%
Cuota
mantenimiento
22.709,12 €/m2/año 45,00 100%
Amarres
Cuota
mantenimiento
Locales
960,00 €/m2/año 20,00 100%
Marina seca 3.000,00 180,00 €/año/emb 200,00 80%
Parking
(plazas) 250,00 €/año/plaza 1.800,00 90,00%
La evolución de los ingresos durante el periodo de maduración se recoge en el cuadro siguiente:
Productos / Servicios Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7
Cesión TITULARIDAD
Amarres 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
Cesión TITULARIDAD Locales 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
USO Amarres 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
USO locales 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
Cuota mantenimiento
Amarres 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
Cuota mantenimiento
Locales 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
Marina seca 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
Parking (plazas) 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%

37
Productos /
Servicios
Superficie Precio medio Capacidad
Ingresos Totales
Euros
% sobre
ing tot
Cesión
Amarres 22.709,12 1.600,00 36.334.592,00 36.334.592,00 13,81%
Alquiler
Amarres 5.677,28 0,35 580.218,02 52.537.818,29 19,97%
Cuota
mantenimiento
0,00 45,00 1.021.910,40 92.532.360,98 35,17%
Amarres
Ingresos Mar 28.386,40 37.936.720,42 181.404.771,27 68,95%
Cesión Locales 960,00 1.800,00 1.728.000,00 1.728.000,00 0,66%
Alquiler
locales 3.840,00 140,00 430.080,00 38.943.059,79 14,80%
Cuota
mantenimiento
0,00 20,00 19.200,00 1.738.529,46 0,66%
Locales
Marina seca 3.000,00 200,00 28.800,00 2.607.794,18 0,99%
Parking 0,00 1.800,00 405.000,00 36.672.105,69 13,94%
Ingresos Tierra 7.800,00 2.611.080,00 81.689.489,12 31,05%
TOTALES 36.186,40 40.547.800,42 263.094.260,39 100,00%

38
4.1.3. Hipótesis de inversiones y costes
Inversiones Importe Total
Calendario Ejecución
Ejercicio 1 Ejercicio 2 Ejercicio 3
1.- DIQUE DE ABRIGO 16.963.530,38 75,00% 12.722.647,79 25,00% 4.240.882,60 0,00% 0,00
2.- MUELLES 3.481.242,99 75,00% 2.610.932,24 25,00% 870.310,75 0,00% 0,00
3.- CIERRE ESTE DE EXPLANADA 169.827,00 75,00% 127.370,25 25,00% 42.456,75 0,00% 0,00
4.- ZONA DE BAÑO 575.069,39 60,00% 345.041,63 20,00% 115.013,88 20,00% 115.013,88
5.- PANTALÁN CENTRAL 1.927.672,39 50,00% 963.836,20 40,00% 771.068,96 10,00% 192.767,24
6.- EXPLANADAS 1.539.755,56 75,00% 1.154.816,67 20,00% 307.951,11 5,00% 76.987,78
7.- INSTALACIONES 788.413,82 40,00% 315.365,53 50,00% 394.206,91 10,00% 78.841,38
8.- PAVIMENTOS 1.483.472,59 20,00% 296.694,52 20,00% 296.694,52 60,00% 890.083,55
9.- ATRAQUES 2.558.768,33 80,00% 2.047.014,66 20,00% 511.753,67 0,00% 0,00
10.- BALIZAMIENTO, ATRAQUE Y DEFENSA 235.116,47 60,00% 141.069,88 20,00% 47.023,29 20,00% 47.023,29
11.- MEDIDAS CORRECT Y COMPENS 657.580,00 70,00% 460.306,00 25,00% 164.395,00 5,00% 32.879,00
12.- SEGURIDAD Y SALUD Y VARIOS 626.020,48 70,00% 438.214,34 25,00% 156.505,12 5,00% 31.301,02
13.- EDIFICACIONES 3.510.000,00 40,00% 1.404.000,00 45,00% 1.579.500,00 15,00% 526.500,00
14.-MARINA SECA 200.000,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 100,00% 200.000,00
16% GASTOS GENERALES 5.554.635,10 70,00% 3.888.244,57 25,00% 1.388.658,78 5,00% 277.731,76
6% BENEFICIO INDUSTRIAL 2.082.988,16 70,00% 1.458.091,71 25,00% 520.747,04 5,00% 104.149,41
Totales 42.354.092,66 66,99% 28.373.645,99 26,93% 11.407.168,36 6,08% 2.573.278,31
En cuanto a la amortización anual se plantea un tipo anual de amortización del 3,13% anual para todas las inversiones: amortización durante los
32 años desde la entrada en funcionamiento a partir del tercer año.
Bajo este supuesto la dotación anual a la amortización sería de 1.323.565,40 euros.

39
Costes anuales:
Concepto de gasto Euros
Cánon concesional 91.948,24
Gastos de personal 350.000,00
Gastos de Mantenimiento 347.164,69
Otros gastos de explotación 400.000,00
Total Costes Fijos 1.189.112,93
Los gastos de personal se estiman para una plantilla de 10 personas.
Los gastos de mantenimiento anuales se estiman en el 1 % de los costes de la inversión.
Se estima la siguiente evolución de los costes fijos durante el periodo de maduración:
Coste Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7
Cánon concesional 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Gastos de personal 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 40,00% 60,00% 100,00%
Gastos de
10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 70,00% 100,00%
Mantenimiento
Otros gastos de
explotación
10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 70,00% 100,00%

40
4.2. Una oportunidad de inversión rentable y sostenible
4.2.1. Resumen de rentabilidad
Con las hipótesis señaladas la rentabilidad del proyecto al cabo de los 30 años de la concesión sería la que recoge el cuadro siguiente:
Producto/servicio Ingresos Costes
V MB CF EBITDA Amortiza-ciones
BAII
Cesión TITULARIDAD
Amarres 36.334.592,00 0,00 36.334.592,00 11.784.757,13 24.549.834,87 5.849.305,39 18.700.529,47
Cesión TITULARIDAD
Locales 1.728.000,00 0,00 1.728.000,00 560.459,31 1.167.540,69 278.181,18 889.359,51
USO Amarres 52.537.818,29 0,00 52.537.818,29 17.040.109,57 35.497.708,72 8.457.773,35 27.039.935,37
USO locales 38.943.059,79 0,00 38.943.059,79 12.630.787,26 26.312.272,53 6.269.228,22 20.043.044,31
Cuota mantenimiento
Amarres 92.532.360,98 0,00 92.532.360,98 30.011.934,66 62.520.426,31 14.896.274,00 47.624.152,31
Cuota mantenimiento
Locales 1.738.529,46 0,00 1.738.529,46 563.874,43 1.174.655,02 279.876,26 894.778,76
Marina seca 2.607.794,18 0,00 2.607.794,18 845.811,65 1.761.982,54 419.814,39 1.342.168,15
Parking (plazas) 36.672.105,69 0,00 36.672.105,69 11.894.226,28 24.777.879,41 5.903.639,86 18.874.239,55
Totales 263.094.260,39 0,00 263.094.260,39 85.331.960,30 177.762.300,09 42.354.092,66 135.408.207,43

41
4.2.2. Análisis de la inversión
Resultados Proyecto
VAN TIR Pay Back
14.024.278,89 9% 9,00

43
5. PERFIL
DEL INVERSOR

45
5. PERFIL DEL INVERSOR
5.1. Capacidades y recursos
Pueden acceder a la licitación inversores o grupos de inversión locales, nacionales,
internacionales o mixtos.
Se requiere experiencia en la construcción y explotación de infraestructuras similares.
Por último, se valora especialmente la aportación de soluciones e ideas imaginativas
que generen sinergias con el entorno y amplifiquen el efecto multiplicador del puerto sobre
la economía local.
5.2. Compromisos
5.2.1. Plan de comunicación y comercialización
El inversor deberá acompañar a su solicitud, un plan de comunicación y comercialización de la in-fraestructura.
El objetivo es asegurar que se desarrolla todo el esfuerzo necesario para conseguir
el éxito comercial del puerto deportivo.
5.2.2. Plan de mantenimiento y compromiso de actualización
Además, el inversor debe desarrollar un plan de mantenimiento que garantice la calidad futura
de la infraestructura y que la misma se adapta ágilmente a las tecnologías e innovaciones que
puedan resultar aplicables y que mejoran la prestación de los servicios.

5.2.3. Plan de sostenibilidad medioambiental
Por último, el inversor debe cumplir con todas las exigencias medioambientales y garantizar un
uso sostenible y ecoeficiente de las instalaciones.
46

47
6. CONCLUSIONES

49
6. CONCLUSIONES
6.1. Una inversión oportuna
- Una inversión coherente con la estrategia de desarrollo turística y con las características
del entorno y las particularidades del destino.
- Una inversión que supone un alto valor añadido para la ciudad y con un alto potencial
multiplicador para la economía de la zona.
6.2. Una inversión realista
- Un razonable potencial de ingresos
- Una inversión rentable y sostenible
- Plazos cortos de recuperación de la inversión
- Una proyecto con alto efecto demostrativo para el inversor

51
7. GLOSARIO

53
7. GLOSARIO
- Cesión de Titularidad. Se trata de la cesión por el tiempo que dura de la concesión del derecho
a utilizar los amarres o locales. Este derecho se puede transmitir a su vez a un tercero por el
cesionario original. La cesión implica el pago de una cantidad inicial más el desembolso anual
de cuotas de mantenimiento.
- Uso. El uso se refiere a l derecho puntual por un plazo determinado del uso de un localu
amarre o un servicio portuario.
- Cuotas de mantenimiento. Son cuotas anuales para sufragar los costes de mantenimiento
de las instalaciones que corresponde abonar a los titulares de cesiones.
- EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization). Es el beneficio antes
de Intereses, Impuestos sobre beneficios, Depreciaciones y Amortizaciones.
- BAII. Es el Beneficio antes de intereses e impuestos sobre beneficios.
- BDI Proyecto. Es el beneficio obtenido después de impuestos sin tener en cuenta los gastos
financieros o intereses (beneficio del proyecto sin financiación).
- Flujo de Caja. Es la acumulación neta de activos líquidos en un año. Se han estimado
los flujos de caja sin incluir las salidas y entradas de fondos derivadas de la financiación por
terceros y accionistas (flujos de caja del proyecto u operacionales.
- Tasa de descuento. Es la tasa a la que se actualizan los flujos de caja anuales durante los 30
años del plazo de la concesión para deteminar el Valor Actual Neto (VAN).
- VAN (Valor Actual Neto). Es un método de valoración de inversiones que consiste
en determinar la equivalencia en el tiempo 0 de los flujos de efectivo futuros que genera
el proyecto de inversión descontados a una tasa determinada y comparar esta equivalencia
con el desembolso inicial. Cuando esta equivalencia es mayor que el desembolso inicial,
entonces, puede ser recomendable que el proyecto sea aceptado.

- TIR (Tasa Interna de Retorno). Es la tasa de descuento con la que el VAN es igual a cero.
Se utiliza para decidir sobre la aceptación o rechazo de un proyecto de inversión. Para ello, la TIR
se compara con una tasa mínima o tasa de corte (coste de oportunidad de la inversión). Si la tasa
de rendimiento del proyecto (TIR) supera la de corte, se acepta la inversión; en caso contrario,
se rechaza.
- Pay-Back (plazo de recuperación). Es el tiempo que se tarda para que los flujos de caja futuros
compensen la inversión desembolsada.
54

Santa Cruz de Tenerife a 25 de Julio de 2014
P. 7089/2014
DGT/PMP
EDEI.ES
Antonio María Manrique, 4 Planta Baja
35011 Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928494100
Fax: 928262500
Méndez Núñez, 108
38001 Santa Cruz de Tenerife
Teléfono: 922281921
Fax: 922281910
56

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