La economía peruana creció solo 2.6% en 2014 debido principalmente a factores externos como la caída de los precios de las materias primas y la menor demanda internacional. Para 2015, se proyecta un crecimiento entre 4% y 5%, dependiendo de variables como los precios de los commodities y la demanda externa. Un factor clave será el precio del petróleo, que ha caído significativamente y podría impulsar el crecimiento al 5%. El gobierno también está tomando medidas como reducciones de impuestos para asegurar el crecimiento

1. Según cifras del BCRP, la economía peruana habría crecido 2.6% duran-
te el 2014, muy por debajo del 5.5% estimado a inicios del año pasado.
Este hecho se debió principalmente a factores externos como la caída
de los términos de intercambio y los precios de las materias primas, así
como la menor demanda internacional de minerales —en particular
China—.
Para el 2015, diversos analistas e instituciones proyectan un crecimien-
to económico entre 4% y 5%. Los resultados dependerán nuevamente
del comportamiento de variables exógenas —precio de commodities,
términos de intercambio, demanda internacional, etc.—, y de las accio-
nes que realice el gobierno saliente.
Una de estas variables cruciales que definiría el crecimiento económico
del 2015, es el precio del petróleo. Recordemos que el precio del crudo
ha caído en los últimos 6 meses de USD 107.00 a USD 45.00 el barril.
Además, según palabras del Ministro de Economía, el actual precio del
petróleo “permitiría que el PBI logre crecer 5% este año”. Esperemos
que el traslado de esta baja hacia las personas y empresas, se vaya ace-
lerando en los próximos meses.
También, están las medidas que el gobierno viene impulsando para
asegurar el crecimiento económico del corto plazo. Sus políticas se resu-
men en la reducción temporal del impuesto a la renta a empresas y
personas, la ampliación del gasto fiscal, y una mayor flexibilidad laboral.
Finalmente, se encuentra el clima electoral que comenzará a vivirse con
fuerza a partir del segundo semestre. Esto generará, como de costum-
bre, cierta incertidumbre entre los inversionistas locales y extranjeros.
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_MARKET_INSIGHTOficinas
Lima, Perú 4T - 2014
ESCENARIO ECONÓMICO
Las nuevas entregas de edificios corporativos sumaron 50,948 m2
durante el último trimestre del 2014. Los edificios Capital Golf (Surco) y Armen-
dáriz (Miraflores) fueron los únicos nuevos del segmento prime. En el segmento B, ingresaron 7 edificios, siendo Tekton (San Isidro Financiero) y
Torre 29 (Ejército), los de mayor volumen. En promedio, los nuevos centros corporativos ingresaron con un 40.85% de colocación a usuarios fina-
les, con excepción de los edificios Camelias 821 (San Isidro Financiero) y Armendáriz (Miraflores) que ingresaron con colocaciones del 100% y 76%,
respectivamente.
En total, la absorción de oficinas sumó 25,974 m2
, correspondiendo la mayor parte (18,392 m2
) al segmento B y el remanente (7,582 m2
) al prime.
Si bien la absorción neta de oficinas prime fue ampliamente positiva, es preciso mencionar que en San Isidro Financiero, la absorción neta fue
negativa (-5,068 m2
). Esto se debió a la relocación de la sede corporativa de una multinacional importante que aconteció durante el tercer trimes-
tre. La absorción total de oficinas para el año 2014 sumó 132,504 m2
(65,667 m2
para el segmento prime y 66,836 m2
para el B). Para ambos seg-
mentos, los resultados fueron mejores que el 2013 en 8.5% y 34.7% para el prime y B, respectivamente. Esperamos que el performance de la de-
manda mantenga una tendencia similar durante el 2015.
Pese a contar con buenos niveles de absorción, las tasas de vacancia continuaron incrementándose durante el cuarto trimestre. Al cierre del 2014,
estas fueron de 8.46% para el segmento prime, y 7.69% para el B. El alza de la vacancia se sintió en casi todas las zonas corporativas, siendo Surco
la más afectada. Esta zona registra tasas de vacancia de 19.7% para el segmento prime y 20.3% para el B.
Respecto a las tarifas de alquiler, los promedios se ajustaron a la baja para el segmento prime y se incrementaron ligeramente en el B. Las zonas
con los precios de salida más elevados son San Isidro Empresarial para el segmento prime (USD 23.00/m2
) y San Isidro Financiero para el B (USD
20.00/m2
).
RESUMEN DEL MERCADO CORPORATIVO
3T-14 4T-14
VACANCIA
ABSORCIÓN
PRECIO DE VENTA (Proyectos)
PRECIO DE ALQUILER (Oferta Inmediata)
Fuentes: INEI, BCRP

2. Lima Oficinas|4T-2014 Binswanger Perú
P.2 P.3
v
v
Edificios Prime A+,A
Edificios B
Proyectos Prime A+,A en construcción
Concentración de edificios
Zona de expansión
LEYENDA
Proyectos B en construcción
Proyectos Prime A+,A en pre-construcción
Proyectos B en pre-construcción

3. Lima Oficinas|4T-2014
Durante el último trimestre del 2014, se estrenaron 9 edificios corporativos distribuidos entre San Isidro Financiero, Miraflores, Surco, Chacarilla
y el corredor Ejército. Se agregaron 50,948 m2
al stock de oficinas de Lima, siendo 26,561 m2
del segmento prime (2 edificios) y 24,387 m2
del
segmento B (7 edificios). Los proyectos estrenados más destacables fueron Camelias 821 (San Isidro Financiero) y Armendáriz (Miraflores), debido
a que tuvieron colocaciones a usuarios finales del 100% y 76%, respectivamente. En términos de volumen, los más importantes fueron Capital
Golf (Prime A+ - Surco), Torre Tekton (B - San Isidro Financiero), y Torre 29 (B - Ejército).
También se empezó con la comercialización de 6 nuevos proyectos corporativos. Del grupo, el único del segmento prime será la Torre Forum que
se edificará sobre la av. República de Panamá en San Isidro Financiero. Los demás proyectos pertenecen al segmento B y se distribuirán entre
Miraflores, Surco y Chacarilla. Los más importantes son los proyectos Angamos 600 y Torre Black en Miraflores, así como Vistacorp en Chacarilla.
En total, estos 6 edificios agregarían 59,604 m2
de oficinas. Sus entregas están proyectadas a partir del cuarto trimestre del 2016.
Binswanger Perú
P.4
La absorción neta del último trimestre fue de 7,582 m2
para el segmento prime y 18,392 m2
para el segmento B. En total, estas sumaron 25,974
m2
de oficinas colocadas a usuarios finales. Sin embargo, el cuarto trimestre quedó marcado por una desocupación importante de oficinas en San
Isidro Financiero (6,200 m2
). Este suceso estuvo estrechamente relacionado con la relocación de la sede corporativa a San Isidro Empresarial de
una de las multinacionales peruanas más importantes. La absorción negativa de San Isidro Financiero fue contrarrestada en mayor medida en
Miraflores y Surco con las colocaciones de los edificios Armendáriz (Miraflores) y Capital Golf (Surco).
En el segmento B, las absorciones fueron uniformes entre San Isidro Financiero, San Isidro Empresarial, Miraflores, Ejército y Surco. En cada una
de estas zonas se colocaron entre 2,519 m2
y 5,174 m2
correspondientes, en su mayor parte, a los proyectos recientemente entregados. Además,
en Surquillo se liberaron cerca de 1,450 m2
que podrían ser absorbidos rápidamente, debido a la escasez de oficinas corporativas en dicha zona.
Con el total de absorciones del último trimestre del 2014, tenemos los resultados finales para el 2014: 132,504 m2
colocados a usuarios finales.
De este total, 65,667 m2
y 66,836 m2
se distribuyen entre los segmentos prime y B, respectivamente. En ambos segmentos, las absorciones resul-
taron mayores a lo obtenido al cierre del 2013: 8.52% de crecimiento para el segmento prime y 34.72% para el B.
NUEVOS EDIFICIOS
ABSORCIÓN

4. Lima Oficinas|4T-2014
En general, el 2014 ha estado marcado por un continuo incremento de la disponibilidad de oficinas, pese a los buenos resultados obtenidos en
cuanto a absorción. Comenzamos el año con una tasa de vacancia de 3.18% (18,481 m2
) para el segmento prime y 4.6% (22,656 m2
) para el seg-
mento B, y lo cerramos con niveles de 8.46% (49,508 m2
) y 7.69% (43,567 m2
) para ambos segmentos. Observamos que, en promedio, las vacan-
cias prime y B se han duplicado durante el 2014, y que esta historia se ha replicado prácticamente en todas las zonas corporativas de Lima. La
intensidad en la que ha sucedido, dependió mas que nada de las respuestas de la demanda, mas no del volumen de metros cuadrados de oficinas
que se le ha ido agregando a cada una de las zonas corporativas durante el año. Por ejemplo, San Isidro Empresarial ha sido la zona que recibió el
mayor volumen de oficinas prime durante el 2014 (45,329 m2
) y cuenta con la menor tasa de vacancia prime del mercado (2.69% : 3,382 m2
). Al
otro extremo se encuentra Surco con 22,285 m2
de nuevas oficinas prime en el 2014 y con la mayor tasa de vacancia prime de Lima (19.78% :
24,717 m2
).
En los casos de San Isidro Financiero y Miraflores, los incrementos de la vacancia han sido más discretos y se encuentran actualmente en niveles
saludables. Estos son de 5.17% (12,620 m2
) para el segmento prime y 8.61% (10.535 m2
) para el B en San Isidro Financiero; y, de 11.43% (8,787
m2
) y 6.26% (7,315 m2
) en Miraflores, para los segmentos prime y B respectivamente. Otra zona donde hay un volumen importante de oficinas
libres del segmento B (4,977 m2
) es en el corredor Ejército. La vacancia de esta zona está concentrada principalmente en los nuevos edificios To-
rre 29 y Soho 2. En el resto de zonas como Chacarilla o San Borja, no se han registrado cambios significativos de la vacancia durante el 2014.
Binswanger Perú
P.5
VACANCIA
PRECIOS DE ALQUILER
Al cierre del año, los precios de alquiler promedio son de USD 20.64 / m2
para las oficinas prime y USD 19.56 / m2
para las oficinas B. Las variacio-
nes respecto al periodo previo son de –0.93% y 2.24% para ambos segmentos, respectivamente. En el segmento prime, el pequeño ajuste a la
baja, obedece a la continua reducción tarifaria de oficinas prime en Surco. Mientras que en el segmento B, el incremento de 2.24% se debió a
que el edificio Tekton ingresó con un volumen importante de metros cuadrados ofertándose, a un precio por encima de la media de los otros
edificios corporativos de su clase.
Respecto a los precios obtenidos hace un año, las tarifas de alquiler de oficinas prime se redujeron en 4.88% y de oficinas B en 6.42%. Esto ha
obedecido básicamente al incremento continuo de la vacancia durante el 2014 tanto para los segmentos prime y B. Si la vacancia continúa incre-
mentándose durante el 2015, los precios de alquiler continuarán disminuyendo, sobretodo en las zonas donde existan edificios altamente frag-
mentados.
Los rangos de precios de salida para el segmento prime se mantienen similares a los del tercer trimestre. El rango general está entre USD 18.00 /
m2
y USD 23.00 / m2
, siendo los promedios de San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial los más elevados, y los de Miraflores y Surco los más
bajos. Las tasas de la vacancia de oficinas prime y la elevada fragmentación de algunos edificios en Surco y Miraflores, le han brindado a la de-
manda un mayor poder de negociación. Los contratos en estas zonas pueden cerrarse en hasta un 15% menos sobre el precio de salida.

5. El rango de precios de oficinas en venta se mantiene amplio, tanto para los segmentos prime y B. Las zonas que al cierre del cuarto trimestre del
2014, cuentan con proyectos prime en venta para entrega futura son San Isidro Financiero, Surco, Magdalena y Miraflores. Las tarifas promedio
más altas se encuentran en San Isidro Financiero con USD 2,351/m2
. Le siguen Surco, Magdalena y Miraflores con precios de USD 2,279/m2
, USD
2,184/m2
y USD 2,118/m2
respectivamente.
En el segmento B, la oferta futura en venta está más descentralizada Además de las zonas tradicionales, cubre otras áreas como Surquillo, Lince,
Ate, La Victoria o Chorrillos. El rango de precios va desde los USD 1,600/m2
en Ate o Chorrillos, hasta los USD 2,300/m2
en San Isidro Financiero.
Destacamos, que al igual que los precios de alquiler, los de venta también se han ajustado a la baja durante el 2014, como respuesta a la disminu-
ción de la compra por inversión.
PRECIOS DE VENTA
TENDENCIAS
Facility Management
La delegación de todos los servicios complementarios que requiere una oficina (o cualquier espacio inmobiliario) —limpieza, seguridad, mante-
nimiento, etc.— en un solo proveedor y gestor, se viene convirtiendo en tendencia, debido a la necesidad de las empresas de enfocarse cada
vez más solo en su core-business. La amplia gama de tareas incluidas en la gestión de la preservación de edificios y el mantenimiento de las
instalaciones, ha hecho necesaria la existencia de empresas especializadas en brindar estos servicios. El Facility Management nace como la unifi-
cación de estas labores bajo una visión global de negocio, abarcando diferentes disciplinas que garantizan la funcionalidad del entorno construi-
do integrado por personas, procesos y tecnología.
En nuestro país, el Facility Management viene creciendo de forma importante y cada vez va abarcando más sectores (banca, industria, automo-
triz, call centers, telefonía, etc.), incluso el estatal. La aplicación del servicio es más común en espacios de oficinas, locales comerciales y plantas
industriales; sin embargo, áreas de salud e infraestructura educativa, ya empiezan a ser cubiertas en Lima por este servicio.
Además de la posibilidad que tienen las empresas de contar con solo una factura relacionada a la gestión inmobiliaria, el Facility Management
brinda la posibilidad de ahorrar costos, por el traslado de economías de escala. Otros beneficios que ofrece están asociados a la reducción de
incidentes, ahorro de costos hundidos, control de gastos, entre otros.
No existe una métrica exacta para definir los costos del Facility Management, debido a que cada empresa viene con una infraestructura diferen-
te y necesidad específica de servicios. Pero sí sabemos que a nivel de Sudamérica estamos aún por debajo de países como Brasil, Chile o Colom-
bia. Para el caso de administración sólo de infraestructura inmobiliaria (Property Management), sí existe una tendencia marcada en cuanto a
precios. Podemos hablar de que los costos se encuentran en el rango de USD 2.00 y USD 3.00 por metro cuadrado. Mientras más grande sea el
área útil del edificio, el costo de mantenimiento por metro cuadrado estará más propenso a disminuir.
P.6
Lima Oficinas|4T-2014 Binswanger Perú
El costo aproximado del
Property Management está entre
USD 2.00/m2
y USD 3.00/m2
de área útil

6. Lima Oficinas|4T-2014 Binswanger Perú
CONCLUSIONES 2014
En el 2014, se entregaron 26 nuevos edificios corporativos —7 del segmento prime (95,858 m2
) y 19 del segmento B (72,484 m2
)—,los cuales re-
presentaron un crecimiento de la oferta de 11.37% respecto al 2013. Esta cifra pudo ser ampliamente mayor si se hubiesen cumplido los tiempos
de entrega de otros proyectos, actualmente relegados para el primer semestre del 2015. Asimismo, el 2014 registró un mejor performance de la
demanda. Se absorbieron 132,504 m2
: 65,667 m2
de oficinas prime y 66,836 m2
de oficinas B. Ambos también resultaron mejores a lo obtenido en
el 2013, en 8.52% y 34.72% para los segmentos prime y B, respectivamente. Sin embargo, la nueva oferta del 2014 representó un excedente apro-
ximado del 27% sobre la demanda. Este resultado presionó al alza las tasas de vacancia, que cerraron el año con 8.46% para el segmento prime y
7.69% para el B.
Este Informe fue desarrollado íntegramente por Binswanger Perú. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de
fuentes confiables; no obstante, Binswanger Perú no se responsabiliza de omisiones o cambios de ultimo minuto. Este reporte es
de carácter público, sin embargo no puede ser distribuido ni copiado sin consentimiento previo de Binswanger Perú.
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PROYECCIONES
¿Qué nos espera en el 2015? Para este año, la oferta proyectada es de 206,117 m2
sólo para el segmento prime. Esta oferta se distribuirá entre
San Isidro Financiero, Miraflores, San Borja, Surco y Magdalena; siendo las dos últimas zonas las que concentrarán a cerca del 60% de la oferta
prime del 2015.
Frente a lo que normalmente venimos absorbiendo de oficinas prime, este volumen—ya en plena construcción— representa casi 3 veces la de-
manda promedio de los últimos años. Aún así mejoren ampliamente los niveles de inversión privada y las empresas demanden más oficinas du-
rante el 2015, es muy probable de que la brecha de la oferta total continúe siendo amplia. Bajo este escenario, es evidente de que las tarifas de
alquiler continuarán ajustándose a la baja hasta que se absorba buena parte del excedente de oferta y se logre un nuevo equilibrio.
Sin embargo, cabe destacar que la intensidad de estos ajustes va a diferir en cada zona corporativa. San Isidro Empresarial probablemente sea la
menos afectada, en principio porque no recibirá ningún edificio prime durante el 2015, y segundo, porque esperamos que los 3,382 m2
disponi-
bles actualmente se tomen al 100% en los próximos meses —la preferencia de la demanda por esta zona es alta—. En el contraste, se encuentran
el eje de Surco - La Molina y Magdalena, donde se entregarán la mayor cantidad de metros cuadrados prime en el 2015. En ambas zonas, no se
ven señales de una demanda potencial que pueda absorber gran parte de estos metros cuadrados. Para ganar mercado, las oficinas de Surco y
Magdalena tendrán que ofrecerse a precios más atractivos que el de otras zonas. Finalmente, se encuentran San Isidro Financiero y Miraflores.
Casi todos los proyectos prime a ingresar en ambas áreas durante el 2015, son productos exclusivos para el arrendamiento que son manejados
por pocas manos. Los pre-alquileres de oficinas prime en San Isidro Financiero y Miraflores avanzan a buen paso y esperamos que las tasas de
vacancia en ambas zonas ronden el 10% al finalizar el 2015.