物业管理基本制度1~5章课件

1. 第一章 物业管理概述

2. 第一节 物业管理的概念 第二节 我国物业管理的产生与发展 第三节 我国物业管理制度的历史沿革 第四节 《物业管理条例》

7. （二）《条例》调整的范围 1. 《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。 2. 《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。

8. （三）物业管理的市场化特征 1. 房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 2. 多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 3. 物业管理活动应当遵循市场原则 4. 非市场性的房屋管理不属于物业管理

10. （一）社会化 物业管理社会化有两个基本含义 : 一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业 二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。

12. （三）市场化 市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。

15. 物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国。当时正值资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌入城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒。由于当时房屋管理混乱，居住环境恶劣，引起大量事端。一位名叫奥克维娅 · 希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法，引导并要求租户严格遵守。奥克维娅 · 希尔女士实施规范的物业管理后，住房秩序和居住环境有了明显的改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得政府的关注。随后英国还成立了非赢利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会，以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。

18. （一）我国城镇住房的发展情况 1949 年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。 建国后的五十多年中，解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。 改革开放以后，国家确立了住房商品化方针

20. （三）住房商品化制度 1. 建立并扶持商品房市场 2. 城镇住房制度改革

21. 三、我国物业管理的产生 随着住房商品化的深入开展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。 举例： 深圳 、 广州 、 莲花二村

30. 一、《条例》颁布前的物业管理制度建设 （一） 城市新建住宅小区管理办法 （二） 物业管理服务考评标准 （三） 物业管理从业人员培训合格上岗制度 （四）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 （五）《物业管理企业财务管理规定》 （六）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 （七）《物业管理企业资质管理试行办法》 （八）《住宅室内装饰装修管理办法》

31. （一）城市新建住宅小区管理办法 《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件 主要内容： 1. 确定了物业管理活动的主管部门； 2. 确定了物业管理工作的基本内容； 3. 明确了社会化、专业化的物业管理模式； 4. 确定了业主选举产生物业管理委员会制度； 5. 明确了管理委员会的权利与义务； 6. 明确了物业管理企业的权利与义务； 7. 确定了物业管理服务的合同制度与备案制度； 8. 针对业主的主要违规行为提出管理措施； 9. 对物业管理企业的违规行为规定了行政处罚措施。

32. （二）物业管理服务考评标准 1. 《全国优秀管理住宅小区标准》 2. 《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》 3. 《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》

33. （三）物业管理从业人员培训合格上岗制度 1996 年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理，管理员岗位培训合格上岗制度的通知》，通知主要内容包括： 第一、关于物业管理企业经理，部门经理管理员岗位培训合格上岗实施办法。 第二、物业管理企业经理岗位规范。 第三、物业管理企业部门经理、管理员岗位规范。

34. （四）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都做了明确规定。该办法还要求各级政府物价部门会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

35. （五）《物业管理企业财务管理规定》 该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都做了明确规定。该办法还要求各级政府物价部门会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

36. （六）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 该办法规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期满后的大修、更新和改造。为了保证维修基金的安全，该办法规定维修基金应当专户存储、专款专用，严禁挪作他用。同时，还详细规定维修基金的缴交、代管和监管等方面的内容。

37. （七）《物业管理企业资质管理试行办法》 要求从事物业管理的企业必须按照《试行办法》的规定，申请企业资质评定，然后才能依法运营。经过几年的试行，发挥了良好的效果，物业管理企业基本纳入行业管理，物业管理市场也基本得到稳定。

38. （八）《住宅室内装饰装修管理办法》 该办法明示了装饰装修活动的禁止行为，明确了装修人、装饰装修企业、物业管理企业以及相关行政管理部门在装饰装修活动中的法律关系和法律责任，规定了装饰装修管理服务协议和装饰装修合同的主要内容。

39. 二、《条例》颁布后的物业管理制度建设 物业管理政策法规主要体现出以下特点： 一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针。 二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排。 三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。

40. 《条例》颁布后，制定的全国性政策法规作列举式介绍： （一） 2003 年 6 月，建设部发布《业主大会规程》； （二） 2003 年 9 月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》； （三） 2003 年 11 月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》； （四） 2004 年 1 月，中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》； （五） 2004 年 3 月，建设部发布《物业管理企业资质管理办法》； （六） 2004 年 7 月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》； （七） 2004 年 9 月，建设部发布《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》； （八） 2005 年 11 月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。

42. 一、《条例》的立法过程 （一）收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况 （二）开展立法调研，掌握第一手材料 （三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题 （四）广泛征求意见，以求彰显民意

43. 二、《条例》的指导思想和立法原则 指导思想 立法原则

44. 《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面， 一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系。 二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系。 三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 返回

45. 立法基本原则： （一）物业管理权利和财产权利相对应的原则 （二）维护全体业主合法权益的原则 （三）现实性与前瞻性有机结合的原则 （四）从实际出发，实事求是的原则 返回

46. 三、《条例》创设的法律制度 （一）尊重和维护业主的财产权利 （二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 （三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 （四）妥善处理政府和市场的关系

47. 四、《条例》主要内容简介 （一）第一章 总则 （二）第二章 业主及业主大会 （三）第三章 前期物业管理 （四）第四章 物业管理服务 （五） 第五章 物业的使用与维护 （六）第六章 法律责任 （七）第七章 附则

48. （一）第一章 总则 本章共五条，对《条例》的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。

49. （二）第二章 业主及业主大会 本章共 15 条，规定了业主的概念、权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，业主公约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。

50. （三）第三章 前期物业管理 本章共 11 条，是关于前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。

51. （四）第四章 物业管理服务 本章共十八条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。

52. （五） 第五章 物业的使用与维护 本章共 7 条，对物业的使用与维护相关问题进行规范。

53. （六）第六章 法律责任 法律责任的特征 : 第一，它是与违法行为相联系的。没有违法行为，就谈 不上法律责任。 第二，它的内容是法律明确而又具体规定的。 第三，它具有国家强制性。 第四，它是由国家授权的机关依法实施的。

55. （七）第七章 附则 第七十条是关于《条例》生效日期的规定，明确《条例》自 2003 年 9 月 1 日起实施。按照法律不溯及既往的一般原理，《条例》生效以前的物业管理活动，不适用《条例》的规定。

56. 五、《条例》确立的基本法律关系 （一）业主相互之间的关系 （二）物业管理企业和业主之间的关系 （三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系 （四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系 （五）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系 （六）物业管理各方主体与政府之间的关系

57. （一）业主相互之间的关系 《条例》明确规定，业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执行业主大会的决定，按时交纳物业管理服务费用等等。

58. （二）物业管理企业和业主之间的关系 业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。

59. （三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系 业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的： 一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同 一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。

60. （四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系 《条例》规定了供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。同时明确规定“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

61. （五）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系 《条例》 设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务，规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 同时规定，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。物业管理企业和其他企业一样，按合同和国家有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。

62. （六）物业管理各方主体与政府之间的关系 政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。

63. THE END

65. 第二章 物业管理服务

66. 第一节 物业管理服务的特点和内容 第二节 物业服务收费 第三节 物业服务合同 第四节 物业的 使用 与维护

68. 一、物业管理服务的特点 （一）物业管理服务的公共性和综合性 （二）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 （三）物业管理服务的即时性和无形性 （四）物业管理服务的持续性和长期性

69. 二、物业管理服务的内容 （一）物业管理服务 （二）物业服务合同约定以外的服务

70. （一）物业管理服务 物业管理服务主要包括 1. 房屋共用部位的维修、养护与管理； 2. 房屋共用设施设备的维修、养护与管理； 3. 物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理； 4. 物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务； 5. 物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务； 6. 物业装饰装修管理服务； 7. 物业档案资料的管理； 8. 专项维修资金的代管服务。

71. （二）物业服务合同约定以外的服务 《条例》第四十四条规定：物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。 1. 提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务。 2. 合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定。 3. 物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。

72. 三、物业管理服务标准 2004 年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（以下简称《标准》），从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。

73. 一 级服务标准： 基本要求 房屋管理 共用设施设备维修养护 协助维护公共秩序 保洁服务 绿化养护管理

74. （一）基本要求 1. 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2. 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3. 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4. 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5. 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6. 设有服务接待中心，公示 24 小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 7. 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 8. 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 9. 按合同约定规范使用住房专项维修资金。 10. 每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 80% 以上。

75. （二）房屋管理 1. 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2. 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3. 每日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4. 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5. 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6. 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

76. （三）共用设施设备维修养护 1. 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 2. 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3. 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4. 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5. 载人电梯 24 小时正常运行。 6. 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7. 设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8. 小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。 9. 路灯、楼道灯完好率不低于 95% 。 10. 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

77. （四）协助维护公共秩序 1. 小区主出入口 24 小时站岗值勤。 2. 对重点区域、重点部位每 1 小时至少巡查 1 次；配有安全监控设施的，实施 24 小时监控。 3. 对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。 4. 对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。 5. 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

78. （五）保洁服务 1. 高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运 2 次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。 2. 合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运 2 次。 3. 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 2 次；电梯厅、楼道每日清扫 2 次，每周拖洗 1 次；一层共用大厅每日拖洗 1 次；楼梯扶手每日擦洗 1 次；共用部位玻璃每周清洁 1 次；路灯、楼道灯每月清洁 1 次。及时清除道路积水、积雪。 4. 共用雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月检查 1 次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1 次，每半年清掏 1 次，发现异常及时清掏。 5. 二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 6. 根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

79. （六）绿化养护管理 1. 有专业人员实施绿化养护管理。 2. 草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 3. 花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。 4. 定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5. 定期喷洒药物，预防病虫害。

80. 二级服务标准： 基本要求 房屋管理 共用设施设备维修养护 协助维护公共秩序 保洁服务 绿化养护管理

81. （一）基本要求 1. 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2. 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3. 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4. 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5. 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6. 公示 16 小时服务电话。急修 1 小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。 7. 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 8. 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 9. 按合同约定规范使用住房专项维修资金。 10. 每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 75% 以上。

82. （二）房屋管理 1. 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2. 根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3. 每 3 日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4. 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每 3 日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5. 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6. 小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

83. （三）共用设施设备维修养护 1. 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 2. 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3. 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4. 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5. 载人电梯早 6 点至晚 12 点正常运行。 6. 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7. 设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8. 小区主要道路及停车场交通标志齐全。 9. 路灯、楼道灯完好率不低于 90% 。 10. 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

84. （四）协助维护公共秩序 1. 小区主出入口 24 小时值勤。 2. 对重点区域、重点部位每 2 小时至少巡查 1 次。 3. 对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。 4. 对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。 5. 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

85. （五）保洁服务 1. 按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运 1 次。 2. 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 1 次；电梯厅、楼道每日清扫 1 次，半月拖洗 1 次；楼梯扶手每周擦洗 2 次；共用部位玻璃每月清洁 1 次；路灯、楼道灯每季度清洁 1 次。及时清除区内主要道路积水、积雪。 3. 区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每季度检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每 2 个月检查 1 次，每年清掏 1 次，发现异常及时清掏。 4. 二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 5. 、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

86. （六）绿化养护管理 1. 有专业人员实施绿化养护管理。 2. 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 3. 定期清除绿地杂草、杂物。 4. 适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5. 适时喷洒药物，预防病虫害。

87. 三级服务标准 基本要求 房屋管理 共用设施设备维修养护 协助维护公共秩序 保洁服务 绿化养护管理

88. （一）基本要求 1. 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2. 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3. 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4. 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5. 管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6. 公示 8 小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。 7. 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 8. 按合同约定规范使用住房专项维修资金。 9. 每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 70% 以上。

89. （二）房屋管理 1. 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2. 根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3. 每周巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。 4. 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5. 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6. 各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

90. （三）共用设施设备维修养护 1. 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 2. 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。 3. 操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4. 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5. 载人电梯早 6 点至晚 12 点正常运行。 6. 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7. 路灯、楼道灯完好率不低于 80% 。 8. 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

91. （四）协助维护公共秩序 1. 小区 24 小时值勤。 2. 对重点区域、重点部位每 3 小时至少巡查 1 次。 3. 车辆停放有序。 4. 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

92. （五）保洁服务 1. 小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运 1 次。 2. 小区公共场所每日清扫 1 次；电梯厅、楼道每日清扫 1 次；共用部位玻璃每季度清洁 1 次；路灯、楼道灯每半年清洁 1 次。 3. 区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半年检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查 1 次，每年清掏 1 次，发现异常及时清掏。 4. 二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

93. （六）绿化养护管理 1. 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 2. 定期清除绿地杂草、杂物。 3. 预防花草、树木病虫害。

94. 物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题： 1. 《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。 2. 《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。 3. 《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。 4. 选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

96. 一、物业服务收费原则 （一）合理原则 （二）公开原则 （三）收费与服务水平相适应原则

97. 二、物业服务收费管理 （一）物业服务收费定价形式 （二）物业服务收费形式与成本构成 （三）物业管理服务成本构成 （四）物业服务费的缴纳和督促 （五）代收代交费用

98. （一）物业服务收费定价形式 政府定价 政府指导价 市场调节价

99. 政府定价方式管理物业服务收费，主要有以下方面： 1. 不利于物业管理企业提高服务质量。 2. 制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权。 3. 因定价标准不客观产生了大量矛盾。 4. 政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。 《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。

100. 物业服务收费实行政府指导价的具体方式 : 由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。

101. 实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业管理企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府不予干预。

102. （二）物业服务收费形式与成本构成 1. 包干制收费形式 2. 酬金制收费形式

103. 包干制收费形式 包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损；在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。

104. 酬金制收费形式 根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务： （ 1 ）物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况； （ 2 ）业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复； （ 3 ）物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

105. （三）物业管理服务成本构成 1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 3. 物业管理区域清洁卫生费用 4. 物业管理区域绿化养护费用 5. 物业管理区域秩序维护费用 6. 办公费用 7. 物业管理企业固定资产折旧 8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 9. 经业主同意的其它费用

106. （四）物业服务费的缴纳和督促 1. 非业主使用人的交费责任 2. 未交付房屋的交费主体 3. 业主委员会对欠费业主的督促义务

107. （五）代收代交费用 《条例》作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

109. 一、物业服务合同 物业服务合同应当具备以下主要内容： 1. 物业管理事项 2. 物业服务质量 3. 物业服务费用 4. 双方的权利义务 5. 专项维修资金的管理与使用 6. 物业管理用房 7. 合同期限 8. 违约责任

110. 物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如，约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等等。

111. 二、前期物业服务合同 （一）前期物业服务合同的特征 （二）前期物业服务合同的时效 （三）前期物业服务合同的主要内容

112. （一）前期物业服务合同的特征 1. 前期物业服务合同具有过渡性。 2. 前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。 3. 前期物业服务合同是要式合同。

114. （三）前期物业服务合同的主要内容 1. 合同当事人与物业的基本情况 2. 物业服务内容与质量 3. 物业服务收费方式 4. 物业经营管理活动的内容 5. 物业的承接查验 6. 物业的使用与维护 7. 专项维修资金 8. 违约责任 9. 其他事项

115. 1. 合同当事人与物业的基本情况 （ 1 ）合同当事人情况 （ 2 ）物业的基本情况

116. 2. 物业服务内容与质量 （ 1 ）物业共用部位的维修、养护和管理 （ 2 ）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理 （ 3 ）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通 （ 4 ）公共绿化的养护和管理 （ 5 ）车辆停放管理 （ 6 ）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 （ 7 ）装饰装修管理服务 （ 8 ）物业档案资料管理

118. 4. 物业经营管理活动的内容 （ 1 ）物业经营活动的项目名称 （ 2 ）物业经营部位的权属界定 （ 3 ）物业经营项目的收费标准 （ 4 ）业主与物业管理企业关于经营项目收费或利润的分成比例。

119. 5. 物业的承接查验 （ 1 ）说明查验的共用部位共用设施设备的内容 （ 2 ）双方确认共用部位共用设施设备存在的问题 （ 3 ）建设单位应承担的责任和解决办法 （ 4 ）建设单位应向物业管理企业移交的资料 （ 5 ）建设单位的保修责任等

120. 6. 物业的使用与维护 （ 1 ）建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务 （ 2 ）物业管理企业制止业主和使用人违反业主临时公约的具体措施 （ 3 ）物业管理企业对重大事项的告知义务和接受监督义务 （ 4 ）业主装饰装修房屋的约定 （ 5 ）物业管理用房的具体约定

121. 7. 专项维修资金 主要包括 : 专项维修资金的储存、管理、使用和续筹等的约定。

122. 8. 违约责任 主要包括甲乙双方、业主和物业使用人的违约责任，以及共同约定的免责条款。

123. 9. 其他事项 主要包括合同期限，争议的解决方式以及合同终止和续约条款。

124. 三、物业管理企业的义务 （一）物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务 （二）物业管理区域的安全防范协助义务

125. （一）物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务 1. 业主违反物业管理区域秩序的主要表现 2. 维护物业管理区域秩序的主要方式 3. 业主违反物业管理秩序的法律责任

126. 1. 业主违反物业管理区域秩序的主要表现 （ 1 ）侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境； （ 2 ）违规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患； （ 3 ）安装设备设施，侵犯相关业主正当权益； （ 4 ）违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主生活； （ 5 ）经营活动污染环境、噪音超标，给相邻业主生活与经营造成损害； （ 6 ）使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患； （ 7 ）使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患； （ 8 ）占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行； （ 9 ）阻挠、妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益； （ 10 ）其他损害公共秩序和违反业主公约及物业管理区域规章制度的行为。

127. 2. 维护物业管理区域秩序的主要方式 （ 1 ）履行告知义务 （ 2 ）履行制止义务 （ 3 ）履行报告义务

128. 3. 业主违反物业管理秩序的法律责任 《民法通则》对于侵害相邻权的法律责任，作出以下明确规定： 1 、不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理供水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。 2 、损坏国家、集体财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。

129. 建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定： 1 、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿； 2 、装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿； 3 、装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

130. （二）物业管理区域的安全防范协助义务 1. 物业管理企业在安全事故中的义务 2. 物业保安人员的职责

131. 1. 物业管理企业在安全事故中的义务 （ 1 ）发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。 （ 2 ）及时向有关行政管理部门报告事故。 （ 3 ）协助做好救助工作。

132. 2. 物业保安人员的职责 《条例》第四十七条第二款规定：“物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益”。

133. 四、物业管理企业的责任 《条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行 . 物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

135. 一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变 《条例》要求业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法向规划部门办理有关手续后告知物业管理企业，以便物业管理企业及时调整管理方案。

136. 二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘 无论业主或物业管理企业临时占用、挖掘道路、场地，均应当在约定期限内恢复原状。

137. 三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任 《 条例》明确规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

138. 四、业主装饰装修房屋应当依法规范 《条例》规定物业管理企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。一是可以帮助业主更好地装饰装修房屋；二是可以起到预防作用，避免出现违法装修或者装修扰民的情况。

139. 五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定 《条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作三方面的规定： 一是原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序。 二是明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权。 三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。

140. The End

142. 第三章 物业管理的基本制度

143. 第一节 业主大会制度 第二节 业主公约制度 第三节 前期物业管理招投标制度 第四节 物业承接查验制度 第五节 物业管理企业资质管理制度 第六节 物业管理从业人员职业资格制度 第七节 住房专项维修资金制度

144. 第一节 业主大会制度 一、业主 二、业主大会 三、业主委员会 四、限制性规定

145. 一、业主 （一）业主的概念 （二）业主的权利 （三）业主的义务

146. （一）业主的概念 《条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则，拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。

147. （二）业主的权利 1. 按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 2. 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 3. 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 4. 参加业主大会会议，行使投票权 5. 选举业主委员会委员，并享有被选举权 6. 监督业主委员会的工作 7. 监督物业管理企业履行物业服务合同 8. 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 9. 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用 10. 法律、法规规定的其他权利

148. （三）业主的义务 1. 遵守业主公约、业主大会议事规则 2. 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 3. 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 4. 按照国家有关规定交纳专项维修资金 5. 按时交纳物业服务费用 6. 法律、法规规定的其他义务

149. 二、业主大会 （一）业主大会的组成和性质 （二）业主大会的筹备与成立 （三）业主大会的职责 （四）业主大会活动规则

150. （一）业主大会的组成和性质 业主大会 是业主参于物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。 业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和业主公约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。

151. （二）业主大会的筹备与成立 1. 成立业主大会的限制和选择 2. 业主大会的筹备 3. 业主大会的成立

152. 1. 成立业主大会的限制和选择 《条例》规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

153. 2. 业主大会的筹备 （ 1 ）成立业主大会筹备组 （ 2 ）业主大会筹备组的工作内容 （ 3 ）筹备业主大会的工作要求

154. （ 1 ）成立业主大会筹备组 业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组。

155. （ 2 ）业主大会筹备组的工作内容 ① 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； ② 参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）； ③ 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； ④ 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； ⑤ 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

156. （ 3 ）筹备业主大会的工作要求 ① 业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开 15 日前以书面形式在物业管理区域内公告。 ② 公告《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告。 ③ 确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准。 ④ 业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。

157. 3. 业主大会的成立 （ 1 ）报告业主大会的筹备工作情况； （ 2 ）宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数； （ 3 ）宣读《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对《业主大会议事规则》和《业主公约》的修改结果； （ 4 ）投票通过《业主大会议事规则》和《业主公约》； （ 5 ）宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。

158. 《条例》还规定：“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

159. （三）业主大会的职责 1. 制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2. 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3. 选聘、解聘物业管理企业； 4. 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 5. 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6. 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

160. （四）业主大会活动规则 1. 定期会议和临时会议 2. 业主代理人和业主代表人 3. 业主大会决定事项的表决效力

161. 1. 定期会议和临时会议 定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。 业主大会临时会议： （ 1 ） 20 ％以上业主提议召开业主大会临时会议的； （ 2 ）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （ 3 ）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

162. 2. 业主代理人和业主代表人 （ 1 ）业主代理人 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。 （ 2 ）业主代表人 物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 （ 3 ）业主大会的召开形式 业主大会会议可以采用到会业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见和书面投票表决的形式。

163. 3. 业主大会决定事项的表决效力 （ 1 ）业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权 1/2 以上通过。 （ 2 ）业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。

164. 三、业主委员会 （一）业主委员会的性质 （二）业主委员会的职责 （三）业主委员会的备案 （四）业主委员会委员的资格条件 （五）业主委员会委员的资格终止 （六）业主委员会会议 （七）业主委员会的改选与变更 （八）业主委员会的工作经费

165. （一）业主委员会的性质 《条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。 （二）业主委员会的职责 1. 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况 2. 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 3. 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 4. 监督业主公约的实施 5. 业主大会赋予的其他职责

166. （三）业主委员会的备案 《条例》规定业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。 备案一般应当包括业主委员会的成员基本情况、业主公约、业主大会议事规则等主要内容。

167. （四）业主委员会委员的资格条件 1. 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主 2. 遵守国家有关法律、法规 3. 遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务 4. 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力 5. 具有一定组织能力 6. 具备必要的工作时间

168. （五）业主委员会委员的资格终止 （ 1 ）因物业转让、灭失等原因不再是业主的 （ 2 ）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的 （ 3 ）因疾病等原因丧失履行职责能力的 （ 4 ）有犯罪行为的 （ 5 ）以书面形式向业主大会提出辞呈的 （ 6 ）拒不履行业主义务的 （ 7 ）其他原因不宜再担任业主委员会委员的

169. （六）业主委员会会议 业主委员会应当定期召开业主委员会会议，研究本物业管理区域内的物业管理事宜。遇有特殊情况，经 1/3 以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。 无论是定期会议还是临时召开的会议，业主委员会的会议均应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。

170. （七）业主委员会的改选与变更 1. 业主委员会的改选 业主委员会应当在任期届满 2 个月前召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举工作。逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。 2. 业主委员会委员的变更 经业主委员会或者 20% 以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

171. （八）业主委员会的工作经费 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

172. 四、限制性规定 《条例》规定了房地产行政主管部门对业主大会、业主委员会的活动的监督管理职责。业主大会、业主委员会作出违反法律、法规的决定的行为，因违法而失去正当性。

173. 第二节 业主公约制度 一、业主公约 二、业主临时公约

174. 一、业主公约 （一）业主公约的概念 （二）业主公约的主要内容 （三）业主公约的法律效力

175. （一）业主公约的概念 业主公约 是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。

176. （二）业主公约的主要内容 1. 有关物业的使用、维护、管理。 2. 业主的共同利益。 3. 业主应当履行的义务。 4. 违反公约应当承担的责任。