Habilitaciones urbanas

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Habilitaciones urbanas

  1. 1. HABILITACIONES URBANAS Fredy Luis Silva Villajuán
  2. 2. Normativa aplicable- Ley Nº 29090, modificada por las Leyes Nº 29300 y N° 29476.- D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA, modificado por el D.S. N° 003-2010-VIVIENDA.- D.S. N° 011-2006-VIVIENDA: Reglamento Nacional de Edificaciones.- Adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolución Nº 339- 2008-SUNARP/SN.
  3. 3. Definición de habilitación urbana Es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones.Art. 3º Ley 29090
  4. 4. Entidad competente para aprobar las HU• Las municipalidades distritales en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley 29090.• Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090, están sujetos a silencio administrativo positivo.• Según modificación efectuada por Ley 29476.
  5. 5. Legitimados para tramitar una habilitación urbana• Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de habilitación urbana sobre un predio.• Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090
  6. 6. Jurisprudencia registral• Intervención de copropietarios en habilitación urbana• “Siendo que la aprobación de la habilitación urbana importa la modificación de la apariencia física de un inmueble, se requiere la intervención de todos los copropietarios conforme al inciso 1 del artículo 971 del Código Civil que exige unanimidad para introducir modificaciones en el bien común.• No se requiere la intervención de todos los copropietarios de un predio cuando los copropietarios no intervinientes a un área específica de la habilitación urbana no inscrita”.• Resolución Nª 787-2010-SUNARP-TR-L.
  7. 7. Actos inscribibles1. Independización o parcelación de predios rústicos para habilitaciones urbanas - Planeamiento integral.2. Documentos previos.3. Proyecto de habilitación urbana.4. Recepción de obras de habilitación urbana.
  8. 8. Independización de predios rústicos• - Proceso de división de un predio rústico para destinar las porciones resultantes a una habilitación urbana.• - El título que da mérito a su inscripción es el FUHU y su anexo “E”, con el número de resolución de autorización, conjuntamente con los documentos técnicos sustentatorios sellados y visados. Art. 28 modificado del Reglamento de la Ley 29090.• - La inscripción del planeamiento integral no es un acto previo para la inscripción de la independización; sin embargo, debe dejarse constancia que no se solicitó su inscripción. Art. 44 RIRP
  9. 9. Documentos previos DEFINICIÓN: “Se entiende por documento previo aquel que regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que, por tanto, es necesario tramitar ante una entidad, con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación.” Art. 14 Ley
  10. 10. Efectos de la inscripción de los documentos previos “Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo, para su respectiva publicidad, siendo que el contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que éste será oponible frente a terceros.”Art. 14 Ley
  11. 11. Certificado de Zonificación y Vías “Es el documento emitido por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito de sus respectivas jurisdicciones, en las que se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de habilitación urbana de un predio.” Art. 14.1 Ley
  12. 12. Antecedente en la jurisprudencia registral La zonificación no constituye un acto inscribible La zonificación a la que está sujeta un predio, no constituye un acto inscribible en el Registro, por tratarse de una limitación al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal, bastando para ser conocida por todos, la publicación de la norma correspondiente, es decir, la publicidad legal. Res. Nº 670-2006-SUNARP-TR-L
  13. 13. Certificado de Factibilidad de Servicios Es el documento emitido por las entidades prestadoras de servicios, que contiene:a. Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las obras e instalaciones de infraestructura pública que deberán efectuar las empresas prestadoras.b. El plazo en que podrá accederse al servicio.c. La fecha de emisión.d. Fecha de vigencia.
  14. 14. Anotación preventiva de documentos previos “El Certificado de Zonificación y Vías y los certificados de Factibilidad de Servicios se anotarán preventivamente a solicitud del propietario, en el rubro b) de la partida registral del predio, en forma previa a la inscripción de la habilitación urbana y siempre que se encuentren vigentes.”Art. 31A del RIRP
  15. 15. Contenido del asiento del Certificado de Zonificación1. Datos contenidos en el Certificado.2. Plazo de vigencia del Certificado. El asiento de anotación preventiva caducará de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia del certificado.Art. 31B RIRP
  16. 16. Contenido del asiento de certificado de factibilidad1. Indicación que el predio cuenta con factibilidad de servicios o,2. Si acceso al servicio será posterior, los datos respectivos (+ fecha de emisión y vigencia).Art. 31B RIRP
  17. 17. Etapas del procedimiento administrativo de habilitación urbanaa) Aprobación del Proyecto.b) Recepción de las Obras.Art. 16 Reglamento
  18. 18. Modalidades de aprobación de habilitaciónModalidad B: Con firma de profesionales responsables.Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas.Modalidad D: aprobación con evaluación previa de comisión técnica.Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476
  19. 19. Modalidad B: Con firma de profesionales responsables• El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares.• La municipalidad cuenta con un plazo de 20 días para verificar el expediente, la idoneidad y correcta ejecución del proyecto.• Después de la verificación sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras.• Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  20. 20. Modalidad C: Evaluación previa de proyectos por revisores urbanos o comisiones técnicas• Revisores urbanos:• El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva, pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras.• Comisiones técnicas:• La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5 días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.• Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  21. 21. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica• La municipalidad convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.• Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  22. 22. Inscripción registral de la primera etapa de la H.U. “La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras, a excepción de las habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes en las que se realiza la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica y la preindependización. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado por la municipalidad podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.”Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  23. 23. Anotación preventiva de la licencia de habilitación urbana- Habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes.- Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier modalidad, bajo responsabilidad del promotor.- Ha quedado modificado el artículo 31C del RIRP, que recogía el anterior texto del artículo 10 de la Ley 29090 según el cual solamente era registrable la HU aprobada por la modalidad B y la C con revisores urbanos.
  24. 24. Título que sustenta la anotación preventiva de la licenciaA) Modalidad B: Resolución municipal que aprueba la licencia definitiva. Modalidad C: FUHU debidamente sellado y con Nº de expediente asignado, el anexo “D” con el sello de pago de la autoliquidación y comprobante de pago. Modalidad D: FUHU debidamente sellado y con Nº de expediente asignado y comprobante de pago del derecho respectivo.
  25. 25. Título que sustenta la anotación preventiva de la licenciaB) Planos de ubicación y localización* del terreno, y de trazado y lotización presentados ante la Municipalidad respectiva.C) Memoria descriptiva.Se regula prevalencia del plano.Se permite presentación de copia digital de planos y memoria.Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010-VIVIENDA
  26. 26. Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia por SAPA) Cargo del FUHU correspondiente a la licencia de habilitación urbana presentado ante la municipalidad.B) Documentos técnicos (planos y memoria descriptiva).C) Cargo de recepción de la D.J. del propietario en el sentido que operó el SAP, presentada ante la municipalidad.
  27. 27. Ley del Silencio Administrativo Positivo Nº 29060 Art. 2º.- Aprobación automática Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio administrativo positivo, se considerarán automáticamente aprobados si, vencido el plazo establecido o máximo, la entidad no hubiera emitido el pronunciamiento correspondiente, no siendo necesario expedirse pronunciamiento o documento alguno para que el administrado pueda hacer efectivo su derecho (...). Art. 3º.- Aprobación del procedimiento No obstante (art. 2), los administrados podrán presentar una D.J. ante la propia entidad que configuró dicha aprobación ficta, con la finalidad de hacer valer el derecho conferido ante la misma o 3ras entidades (...)constituyendo el cargo de recepción de dicho documento, prueba suficiente de la resolución aprobatoria ficta de la solicitud o trámite (...) puede remitirse por conducto notarial, surtiendo los mismos efectos.
  28. 28. Ley del Procedimiento Administrativo General Art. 188º.- Efectos del Silencio Administrativo 188.1. Los procedimientos administrativos sujetos a silencio administrativo positivo quedarán automáticamente aprobados en los términos en que fueron solicitados si transcurrido el plazo establecido o máximo, al que se adicionará el plazo máximo señalado en el numeral 24.1 del artículo 24 de la presente Ley*, la entidad no hubiere notificado el pronunciamiento respectivo. La D.J. A la que se refiere el art. 3 de la Ley del S.A.P. No resulta necesaria para ejercer el derecho resultante del SAP ante la misma entidad.* Reforma según D.Leg. Nº 1029
  29. 29. Contenido del asiento de anotación preventiva de licenciaA) Número asignado al expediente y fecha de recepción, o número de resolución, de ser el caso.B) Cuadro general de distribución de áreas (área total de predio habilitado, área útil, cantidad de lotes, área de aportes, área de compensación si hubiere, área total de vías públicas + datos relevantes).C) De ser el caso, autorización de venta garantizada Se prevé caducidad de anotación al vencimiento de vigencia de licencia.Art. 31E RIRP
  30. 30. Preindependización - Se extenderá sobre la base de planos de trazado y lotización y memoria descriptiva. - Puede presentarse documento privado simple con la descripción de cada lote. - Se regula prevalencia del plano. - Se precisa que la caducidad comprende a las “partidas preindependizadas”* y a las “anotaciones preventivas” al caducar la anotación del proyecto.* Efecto: cierreArt. 31F RIRP
  31. 31. Compraventa garantizadaSe anotarán en la partida preindependizada:- Compraventa garantizada- Cesión de posición contractual Inscripción definitiva con inscripción de recepción de obras.Art. 31G RIRP
  32. 32. Inscripción de la recepción de obras “El FUHU con la recepción de obras de habilitación urbana, el plano de replanteo de trazado y lotización, la memoria descriptiva y la resolución de recepción de obras, debidamente sellados por la municipalidad son los documentos que, en conjunto, dan mérito a la inscripción registral de la habilitación urbana y a la inscripción individualizada de los predios urbanos generados durante este proceso.”Art. 20 Ley 29090
  33. 33. Título inscribible conforme al RIRPA) FUHU correspondiente a la recepción de obras.B) Resolución de recepción de obras.C) Plano de replanteo de trazado y lotización + memoria descriptiva. Si el proyecto no sufrió modificaciones, no se requerirá plano de replanteo, sino de trazado y lotización. Si no se anotó la licencia: Plano de trazado y lotización + memoria + Plano de ubicación y localización presentado para obtención de licencia. Art. 31H RIRP
  34. 34. Título inscribible de recepción de obras por SAPA) Cargo del FUHU correspondiente a la recepción de obras presentado ante la municipalidad.B) Documentos técnicos (planos y memoria descriptiva).C) Cargo de recepción de la D.J. del propietario en el sentido que operó el SAP, presentada a la municipalidad.Art. 31K RIRP
  35. 35. Contenido del asiento de recepción de obrasA) Número y fecha de la resolución municipal que aprueba la recepción de las obras. Cuando hubiese operado el silencio administrativo positivo se indicará la fecha de presentación del expediente a la municipalidad y la D.J. (Ley 29060).B) Cuadro general de distribución de áreas: área del predio habilitado, área útil, cantidad de lotes, área de aportes, área de compensación, área de vías públicas, etc. Se independizarán lotes o se convertirán en definitivas las preindependizaciones.Art. 31I RIRP
  36. 36. Modificación de lotes preindependizados y transferidos1. Cuando en Recepción de Obras se varíe el área, linderos y medidas de lotes transferidos: Registrador inscribirá las modificaciones en las partidas respectivas.2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado excluidos, se requerirá el previo consentimiento* de titulares de dichos lotes.3. Cumplido el requisito, se cerrarán partidas de lotes excluidos. Art. 31J RIRP.* Instrumento público (= transferencia)
  37. 37. Jurisprudencia registral• Rectificación en mérito al plano de replanteo de ejecución de obras de una habilitación urbana• “El plano de replanteo correspondiente a la ejecución de obras de una habilitación urbana que forma parte del título archivado, tiene mérito suficiente para proceder a la rectificación de un asiento registral por constituir un documento que fundamenta directa e inmediatamente la inscripción de la recepción de obras de una habilitación urbana”.• Resolución Nº 158-2010-SUNARP-TR-L
  38. 38. Reglas para identificación de lotes modificados1. Variación de los lotes puede ser verificada por el Registrador.2. Variación de los lotes puede requerir informe del Área de Catastro.3. Cuando el área de Catastro no pueda identificar los lotes: se requerirá modificar o aclarar título* que dio lugar a la anotación de la transferencia.* Mediante la misma formalidad.Art. 31J RIRP
  39. 39. Recepción parcial de obras• Cuando se apruebe la recepción parcial de obras, se independizará el área recepcionada, quedando en la partida matriz el área pendiente de ejecución.• Si existen aportes pendientes de efectuar en la etapa recepcionada, se extenderá un asiento en el rubro d) de la partida matriz, haciendo constar esta circunstancia.• Constituye acto previo la inscripción del planeamiento integral en la partida matriz.• Art. 37 del Reglamento y Art. 31L del RIRP
  40. 40. Regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas• Presupuestos:• Solo podrán regularizarse HU ejecutadas hasta el 25-9-2007, acreditadas mediante documento de fecha cierta.• Puede estar referida a la aprobación del proyecto o a la recepción de obras.• La municipalidad denegará la solicitud de regularización si se incumple la zonificación y diseño de vías.• Se aprueba mediante resolución municipal.• Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento
  41. 41. Título inscribible para la regularización conforme al RIRP• Resolución municipal que aprueba el proyecto o la recepción de obras.• Planos de ubicación, localización y de trazado y lotización.• Memoria descriptiva.• Art. 31Ñ RIRP
  42. 42. Habilitaciones urbanas de oficio• Presupuesto:• Predios que se encuentran registrados como rústicos pero que se encuentran ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios públicos.• * Las municipalidades deberán identificarlos y emitir de oficio la resolución que lo declare de naturaleza urbana. La inscripción en el Registro será gestionada por el propietario.• Art. 24 de la Ley.
  43. 43. Título inscribible conforme al RIRP• - Si la habilitación urbana comprende el íntegro del predio inscrito: es suficiente la resolución municipal.• - Si el predio habilitado forma parte de otro de mayor extensión: Además de la resolución, se requiere, plano perimétrico del área habilitada y de la remanente, memoria descriptiva cuando los datos relativos al área, linderos y medidas perimétricas no consten en el plano.• - Se independizará el área habilitada.• Art. 31-O RIRP
  44. 44. Jurisprudencia registral• Inaplicación del silencio administrativo pos¡tivo a una habilitación urbana de oficio• “A las habilitaciones urbanas de oficio a que se refiere el artículo 24 de la Ley 29090, por tratarse de una declaración de la administración que nace de oficio y no como consecuencia de una solicitud de parte, no le es de aplicación el silencio administrativo positivo”.• Resolución Nº 174-2010-SUNARP-TR-A
  45. 45. Compensación de áreas• Es la permuta de áreas que realizan los propietarios de predios colindantes con la finalidad de completar el diseño del proyecto de habilitación urbana.• No constituye acto previo para la inscripción de la aprobación del proyecto o de la recepción de obras, cuando la compensación de áreas es futura. En este caso, se suspenderá la inscripción de los lotes que se encuentran fuera del perímetro del predio registral.• Inscrita la compensación, los lotes se integran a la habilitación si fueron considerados dentro del área útil.• Art. 31M RIRP
  46. 46. Jurisprudencia registral• Compensación de áreas en habilitaciones urbanas• “No constituye un acto previo para la inscripción de la compensación de áreas en habilitaciones urbanas, la inscripción del proyecto de habilitación urbana o de la recepción de obras a fin de incorporar dentro de la lotización a las porciones compensadas. En tal sentido, como acto posterior deberá registrarse la modificación de la habilitación urbana a fin de integrar los lotes ya completos como consecuencia de la compensación registrada, siendo que en dicho título deberá precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes completos como consecuencia de la compensación y el área útil de la urbanización”.• Resolución Nº 1143-2009-SUNARP-TR-L•
  47. 47. HU para uso de vivienda con bienes comunes• 1. Inscripción de la recepción de obras o la aprobación del proyecto.• 2. Conjuntamente, debe inscribirse el reglamento interno.• No constituye acto previo la inscripción de la declaratoria de fábrica.• Art. 31N RIRP
  48. 48. Habilitaciones urbanas aprobadas con anterioridad• “La inscripción de la habilitación urbana y de la declaratoria de fábrica se efectuará en mérito a los instrumentos otorgados de conformidad con las normas vigentes a la fecha de su aprobación o declaración”.• Décima disposición transitoria RIRP.
  49. 49. Jurisprudencia registral• Aplicación de normas en habilitaciones urbanas• “A las habilitaciones urbanas aprobadas bajo las disposiciones de la Ley 26878 y su Reglamento, le resultan aplicables las normas del anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios emitido en el marco de los dispositivos que regularon el trámite de las habilitaciones urbanas”.• Resolución Nº 1047-2009-SUNARP-TR-L
  50. 50. Replante de urbanización o reurbanización “Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, se denomina reurbanización al replanteo de una urbanización o lotización que conlleve la recomposición de la trama urbana existente mediante la reubicación o redimensionamiento de las vías y la acumulación y subdivisión de lotes. Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, la reurbanización está sujeta a los trámites correspondientes a una habilitación urbana, razón por la que el título en mérito al cual se inscribirá este acto, será la resolución municipal que la aprueba, acompañada de los planos y memorias descriptivas correspondientes”.Resolución Nº 824-2010-SUNARP-TR-L
  51. 51. ASPECTOS REGISTRALES DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Fredy Silva Villajuán
  52. 52. Normativa aplicable• - Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones), modificada por las Leyes Nº 29300 y 29476.• - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de habilitación urbana y licencias de edificación). Vigente desde el 28/9/2008. Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA.• - Ley 27157 y su Reglamento.(regularización de edificaciones)• - Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.
  53. 53. Definición de declaratoria de fábrica• Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que se realiza mediante declaración del propietario con las formalidades y trámites previstos en la ley.• Art. 2 Reglamento Ley 27157
  54. 54. Definición de edificaciónEs el resultado de construir una obra cuyodestino es albergar al hombre en el desarrollode sus actividades. Comprende lasinstalaciones fijas y complementariasadscritas a ella.Artículo 3, numeral 2 Ley 29090
  55. 55. Predios sobre los que puede• - Predios urbanos. recaer la declaratoria de fábrica• - Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea de vivienda.• - Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro.• - Predios rurales.
  56. 56. Jurisprudencia registral• Determinación de la naturaleza urbana de un predio.• “Corresponde a la autoridad municipal competente, determinar la naturaleza de un predio, condición que puede ser acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificación y Vías o el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios”.• Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L
  57. 57. Legitimados para edificar y para formular la declaratoria de fábrica• Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio.• Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090
  58. 58. Jurisprudencia registral• Declaratoria de fábrica• “La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por el propietario del predio o por el titular del derecho de superficie vigente. En este último caso, la edificación declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real”.• Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L
  59. 59. Edificación social sobre terrenopropio de uno de los cónyuges• Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio.• Para ello, deberá presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada.• Art. 50K del RIRP
  60. 60. Procedimientos para formular una declaratoria de fábrica• 1. Procedimiento ordinario o regular. Regulado anteriormente por el Título II de la Ley 27157 y actualmente por el Capítulo III de la Ley 29090.• 2. Procedimientos en vía de regularización.• 2.1. Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR), sin intervención municipal.• 2.2. Regularización al amparo de la Ley 29090, con intervención municipal.
  61. 61. Procedimiento ordinario o regular de declaratoria de fábrica
  62. 62. Documentos previos• “Son aquellos documentos que regulan el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que por tanto es necesario tramitar ante una entidad con anterioridad al trámite de licencia de habilitación urbana y de edificación”.• Art. 14 Ley 29090
  63. 63. Efectos de la inscripción de los documentos previos “Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo, para su respectiva publicidad, siendo que el contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que éste será oponible frente a terceros.”Art. 14 Ley 29090
  64. 64. Documentos previos: Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios• Es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado, donde se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación de un predio urbano.• Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles y tendrá vigencia de 36 meses.• Art. 14 Ley 29090
  65. 65. Documentos previos:Certificado de Factibilidad de Servicios• Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene:• a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las obras e instalaciones de insfraestructura pública que deberán realizar las empresas prestadoras.• b) Plazo en que podrá accederse al servicio.• c) Fecha de emisión.• d) fecha de vigencia.Art. 14 Ley 29090
  66. 66. Contenido del asiento de anotación preventiva• El asiento de anotación preventiva del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios contendrá los datos del Num. 1 Art. 14 de la Ley y el plazo de vigencia. El asiento caducará al vencimiento del plazo del certificado.• En el asiento de anotación preventiva del Certificado de Factibilidad de Servicios se indicará si el predio cuenta con factibilidad de servicios, o en caso que el acceso sea posterior, los datos de los literales b), c) y d) del Num. 3 del Art. 14 de la Ley.• Art. 50B del RIRP
  67. 67. Licencia de edificaciónLa licencia de edificación constituye un actoadministrativo mediante el cual lasmunicipalidades otorgan autorización para laejecución de obras de edificación.Las licencias podrán ser objeto de prórroga ymodificación, así mismo de desistimiento demanera expresa y a solicitud del interesado.Artículo 7 Ley 29090
  68. 68. Plazo de vigencia – Efectos de la licencia• Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por 12 meses calendarios por única vez. En todas las modalidades, el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad. Art. 11 de la Ley 29090• Efectos: Determina la adquisición de derechos de construcción y desarrollo, en los términos de la licencia. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados. Art. 12 de la Ley 29090.
  69. 69. Modalidades de aprobación de la licencia de edificaciónModalidad A: Aprobación automática con firma de profesionalesModalidad B: Con firma de profesionales responsables.Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas.Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica.Artículo 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476
  70. 70. Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales• Se requiere presentar ante la municipalidad el FUE y los demás documentos. El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva y a partir de ese momento se pueden iniciar.• Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476
  71. 71. Modalidad B: Con firma de profesionales responsables• El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares.• La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días para verificar el expediente, la idoneidad y correcta ejecución del proyecto.• Después de la verificación sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras.• Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  72. 72. Modalidad C: Evaluación previa deproyecto por revisores urbanos o comisiones técnicasRevisores urbanos: El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva, pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras.Comisiones técnicas: La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5 días útiles; la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  73. 73. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnicaLa municipalidad convocará a la comisión en elplazo máximo de 5 días útiles; la comisióntendrá 20 días útiles para evaluar el expediente.Vencido este plazo sin pronunciamiento, seaplica el silencio positivo.Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  74. 74. Predeclaratoria de fábrica• Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá la vigencia de un año.• Cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el reglamento interno y la preindependización.• Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  75. 75. Título que da mérito a laanotación de la predeclaratoria de fábrica• a) Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad con su sello de recepción y el número de expediente asignado.• b) Resolución de licencia de edificación en los casos de las modalidades b), c) y d).• c) Plano de ubicación, localización y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad.• d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes.• * En caso de discrepancia entre la memoria y el plano, prima el plano.• * Se puede presentar memoria descritiva en copia digital• Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476
  76. 76. Contenido del asiento de predeclaratoria de fábrica• Distribución de ambientes, área techada por cada piso, área libre del primer piso, el carácter preventivo del asiento, la norma que autoriza su extensión, su plazo de vigencia y el nombre del profesional que interviene en el proyecto y demás datos relevantes.• Art. 50D del RIRP
  77. 77. Título para la anotación del prereglamento interno y preindependizaciones• El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarán en mérito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada notarialmente.• Luego de anotado el prereglamento, se extenderán las preindependizaciones.• Art. 50E del RIRP
  78. 78. Contenido del asiento de prereglamento interno y preindependizaciones• Prereglamento: Los datos del artículo 52 del RIRP, el carácter preventivo del asiento, el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión.• Preindependizaciones: Además de los datos de los literales a) b) y c) del artículo 19 del RIRP y el régimen adoptado de conformidad con el art. 127 del Reglamento de la Ley 27157, el carácter preventivo del asiento, el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión.• Art. 50F del RIRP
  79. 79. Plazo de vigencia y prórroga• Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación, prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. Este plazo no podrá exceder la vigencia de la licencia de obra.• Prórroga: Se anota en mérito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno, cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas, acompañado de la documentación pertinente.• Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.• Art. 50G del RIRP
  80. 80. Anotación de compraventa• Se anotarán preventivamente en las partidas preindependizadas la compraventa u otros actos análogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva.• Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotación preventiva de las preindependizaciones.• Art. 50H del RIRP
  81. 81. Conversión de la anotaciones en inscripción• Si la edificación se efectuó conforme al proyecto, la predeclaratoria de fábrica, el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirán en definitivas por el mérito de la declaratoria de fábrica.• Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones, deberá presentarse además los documentos aclaratorios o modificatorios.• Art. 50I del RIRP•
  82. 82. Declaratoria de fábrica: título inscribible• 1. FUE al que se refiere la Ley 29090.• 2. Escritura pública en el que se inserte o adjunte el FUE.• Se deben acompañar los anexos según la normativa especial y planos de localización, ubicación y distribución autorizados por profesional.• En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva y el plano, primará el plano• Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art. 50J del RIRP.
  83. 83. Declaratoria de fábrica en vía de regularización: sinintervención municipal
  84. 84. Declaratoria de fábrica en vía de regularización (FOR)• Requisitos:• 1. Edificación realizada sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica.• 2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999.• 3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos, terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea o predios ubicados en zonas urbanas consolidadas.
  85. 85. Ampliación excepcional del plazo de regularización a través de FOR• 1. La decimocuarta disposición transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venció el 30/6/2003.• 2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, amplía el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venció el 31/12/2005.
  86. 86. Título que sustentará la inscripción• Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por el propietario y el verificador responsable, con firmas certificadas notarialmente.• Documentos complementarios:• Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.• Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la verificación ad hoc.• Planos de ubicación, localización y distribución.• Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pública, documento privado de fecha cierta, declaración notarial de prescripción adquisitiva o títulos supletorios.
  87. 87. Precedente vinculante• Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas• “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios, no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente”.• XIX Pleno
  88. 88. Precedente vinculante• Intervención del verificador ad-hoc• “Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el artículo 11 del Reglamento de la Ley N° 27157. Sin embargo, el Registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del título presentado, se evidencia la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo”• X Pleno del TR.
  89. 89. Precedente vinculante• Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley Nº 27157• “Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157, aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación”.• IV Pleno del TR.
  90. 90. Improcedencia de regularización sucesiva• Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, reparacion, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090”.• Décima primera disposición transitoria RIRP.
  91. 91. Cancelación de carga técnica• Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico emitido por el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañado de ser el caso, de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe.• Art. 50N del RIRP
  92. 92. Precedente vinculante• Regularización de edificaciones pertenecientes al PCN• “Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157, cuando el INC lo haya autorizado”.
  93. 93. Declaratoria de fábrica en vía de regularización: Conintervención municipal
  94. 94. Requisitos• Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20/7/1999 hasta la fecha de publicación de la Ley 29090 ( 25/9/2007).• El plazo para solicitar la regularización ante la municipalidad respectiva es de 180 días calendarios contado a partir de la vigencia de la Ley 29090 (28/9/2008).• Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas, edificatorias y de protección al patrimonio histórico.• Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularización.
  95. 95. Título que sustentará la inscripción• Resolución municipal que aprueba la regularización de la edificación.• Planos de ubicación, localización y de arquitectura firmados por profesional constatador.• Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP
  96. 96. Contenido del asiento de declaratoria de fábrica• Distribución de ambientes, área techada por cada piso, área libre del primer piso, fecha de finalización de la obra, la valorización, nombre del profesional que interviene en la declaratoria y demás datos relevantes.• Si en el título no consta la fecha de finalización, podrá presentarse D.J. del propietario, con firma certificada notarialmente.• Art. 50K del RIRP

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