CARTA AL ALCALDE Y CONCEJALES AYTO DE NALDA

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Al Sr.Alcalde de Nalda
Al Grupo de Concejales del PP
Al Grupo de Concejales del PSOE
1-INTRODUCCION
Con fecha 13 de Abril del 2015,ante la situación de abandono del mantenimiento de la
urbanización desde Diciembre anterior,reparaciones de las filtraciones de agua y otros
daños,así como los graves desperfectos que las lluvias estaban originando en el muro de
contención situado en la parte superior del talud sito entre la calle Monet y
Tintoretto,remitimos un escrito al Ayuntamiento de Nalda solicitando información y
colaboración en la resolución de los problemas,al estar la urbanización en situación de
recepción provisional y consecuentemente tener el Ayto responsabilidad en exigir a la
empresa responsable la reparación de los desperfectos ,en cumplimiento de lo establecido en
el artículo 3.3 del plán parcial Valle de San Gregorio.
Con fecha 24 de Julio y en reunión conjunta de alcalde,asesor jurídico y arquitecto del Ayto de
Nalda,representantes de Tenedora de Inversiones y GSI y vecinos de la C.Propietarios Monet
44-10 de Torresolano,se nos entregaría un informe elaborado por el Servicio de Asistencia
Técnica Municipal en el que los aspectos más relevantes serían:
2-RESPUESTA DEL AYUNTAMIENTO A LOS VECINOS DE FECHA 24 DE JULIO
1º-COMPETENCIA DEL MANTENIMIENTO DE LA URBANIZACION Y REPARACION DE LOS
DESPERFECTOS
Durante la recepción provisional y definitiva,corresponde al promotor(GSI) el mantenimiento
del viario público,taludes y jardines,depósito de agua y reparación de posibles averías,como las
filtraciones de agua.(Reseñar aquí que GSI transmitió a Tenedora estas funciones en Mayo
2010)
2º-EDIFICIO DOTACIONAL DEPORTIVO
En Julio de 2010 GSI solicitó licencia de obras para un edificio dotacional deportivo,según
proyecto del arquitecto Jose Luís Castel,que no ha llegado a materializarse.
3º-ENTIDAD URBANISTICA DE CONSERVACION
El Planeamiento no contempla la constitución de una entidad urbanística de conservación para
el plán parcial San Gregorio.La conservación y mantenimiento de la urbanización las realizará
la administración municipal una vez recibidas definitivamente las obras

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4º-DAÑOS EN MURO DE CONTENCION
En su respuesta se afirma que dicho muro no está previsto en el proyecto original del año
2005,pero si se recoge en la documentación final de obra redactada en el año 2010 por el
arquitecto Jose Luís Castel.
Se afirma así mismo que no está incluido en la documentación final de obra redactada en el
año 2011 por D.Jose Luís Castel.
Afirma así mismo que la documentación final de obra incluye un documento denominado
"Tratamiento de taludes y otros medios de contención de la urbanización redactado por
Geología y Geotecnia Larrea en 2007 y que a su vez incluye un anexo con el título "Cálculo de
muros en la urbanización Torresolano,donde se define el muro de contención objeto de este
apartado.
A continuación afirma que le es difícil discernir si el muro es de la urbanización o de las
viviendas, pero se inclina finalmente por adjudicarlo a las viviendas basándose en que no
aparece en el proyecto de urbanización de 2005 ni en la documentación final de obra
presentada por José Luis Castel en 2011 y que su función es soportar los jardines privados de
las viviendas.
Para posteriormente afirmar que corresponde a sus propietarios la reparación con
independencia de las responsabilidades atribuibles a los diferentes agentes de la edificacion
Fundamentos poco sólidos e incorrectos pues en 2007 se incorpora el proyecto de taludes y
otras medidas de contención al proyecto de la urbanización y a partir de esa fecha aparece en
todo tipo de documentaciones incluida la documentación de final de obra presentada por
Castel en 2011,como elemento de la urbanización
De otra parte el artlo 3.3 del Plan San Gregorio,donde se estipulan los compromisos contraidos
entre el urbanizador y el Ayto dice textualmente:
"El urbanizador será responsable del cumplimiento y mantenimiento de las obras durante su
ejecución,así como de los deterioros producidos durante el plazo de garantía entre la
recepción provisional y la recepción definitiva.
El artículo 3.4,en cuanto a cumplimiento de los compromisos dice:
"La garantía de los promotores del presente plan o los que se subroguen en sus
competencias,cumpliran estrictamente los compromisos asumidos
De otra parte en Mayo de 2010 se haría transferencia de todas las obligaciones de GSI a
Tenedora de Inversiones.
"Las obligaciones del promotor urbanizador derivadas del plan Parcial Valle de San
Gregorio,aprobado de forma definitiva con fecha 1/07/2005(BOR 20.07.2005) y documentos
de desarrollo,en las cuales se subroga integramente el comprador(Tenedora de Inversiones y
participaciones)para la totalidad del Plan Parcial Valle de San Gregorio e infraestructuras de
servicios vinculadas,de las que queda totalmente liberada GSI División de Promociones S.L

3. 3
Analizada esta respuesta escrita del Ayuntamiento tenemos unas cuantas consideraciones,
dudas, preguntas y propuestas que realizar:
3-CONSIDERACIONES DE LOS VECINOS
1º-COMPETENCIA EN EL MANTENIMIENTO DE LA URBANIZACION.
En Mayo de 2012 se constituiría la entidad urbanística de conservación, que tendría dos
funciones:
• Conservación de los elementos comunes(zona deportiva privada sin construir)
• Conservación de los elementos de uso público(luz, limpieza de calles y jardines etc..)
Desde Diciembre de 2014 hasta Noviembre de 2015 nadie se ha ocupado del mantenimiento
de la urbanización, habiendo una clara responsabilidad del Ayuntamiento por no exigir a la
EUC a que cumpla sus obligaciones recogidas en sus estatutos. Los propietarios
reiteradamente nos hemos quejado a su presidente,Tenedora de Inversiones.
Así mismo cuando nos hemos quejado al Ayto.que es miembro de la Junta de Gobierno de la
EUC, de los problemas propios de la falta de mantenimiento, que van desde problemas con el
alcantarillado, agua, luz, suciedad en las calles, papeleras llenas ,derrumbe de tierras, jardines
llenos de hierba y suciedad etc..éste nos ha respondido que no tiene ninguna competencia
para resolver el problema
No obstante los vecinos de Torresolano estamos pagando el IBI desde hace años sin que
tengamos ninguna contraprestación ni servicio del Ayuntamiento a los vecinos y vecinas de la
urbanización
Por tanto hemos sido los vecinos los que hemos sufrido las consecuencias de la falta de
mantenimiento de la urbanización durante todo un año, los que reiteradamente hemos
remitido quejas a Tenedora de Inversiones,como presidenta de la EUC y al Ayto como
miembro de la Junta de Gobierno y a los que se nos ha hecho poco caso.
2º-EQUIPO DOTACIONAL DEPORTIVO
El artículo 3-3 del plan urbanístico establece el compromiso por parte de la empresa de
construir edificios dotacionales e instalaciones deportivas de propiedad privada.
El presupuesto que adjunta es de 284000€,impuestos no incluidos
El artículo 3-4,referente a garantía de cumplimiento de los compromisos establece :
"como ampliación de estas garantías y de modo adicional a las mismas, en las ordenanzas
correspondientes quedará condicionado el otorgamiento de licencia de edificación a la
simultanea aprobación del proyecto de urbanización de los servicios e instalaciones previstas
en esa fase de actuación, y a la subsiguiente ejecución de dichas obras.
El otorgamiento de las licencias de primera ocupación quedará vinculado a la terminación de
dichas obras en cada fase de edificación.

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El Boletín oficial de la Rioja nº 96 de 20 de Julio de 2005 abundaría en este tema y en su
artículo 6-1-14 establecería que los avales se cancelarán o devolverán cuando se acredite la
recepción definitiva de las obras de urbanización e instalaciones(no haciéndose ninguna
diferenciación del carácter privado o público de las mismas)
Consecuentemente queda claro que las instalaciones deportivas se debían haber realizado en
paralelo con la construcción del resto de edificaciones de la etapa 1 y que el presentar la
solicitud de licencia de construcción de las instalaciones deportivas ha sido una triquiñuela
para poder tener la licencia de edificación de obras.
No obstante el Ayto., concediendo las licencias de primera ocupación de las viviendas sin que
se hubieran terminado las instalaciones deportivas, pudiera haber incurrido en algún tipo de
irregularidad.
Lo mismo sucedería si devolviera el aval, sin exigir, tal como marca la ley, la terminación y
recepción definitiva de las instalaciones deportivas.
En efecto GSI fué el que presentó la solicitud de licencia de obras de la zona deportiva y quien
no ha cumplido la obligación de construirlas. El Ayuntamiento tiene avales bancarios para
evitar que dicha empresa incumpla sus obligaciones con la urbanización, uno de 324652,56 y
otro de 176700.
Debemos suponer que Tenedora de Inversiones se ha subrogado en todas las obligaciones que
GSI tenía con relación al desarrollo y ejecución del plán parcial y por tanto tiene la obligación
de realizar la zona deportiva privada y el Ayuntamiento el deber de exigírselo
El devolver dichos avales a GSI, si Tenedora de Inversiones no se ha hecho cargo expresamente
de este compromiso, entendemos podía ser una actuación irregular del Ayuntamiento de
Nalda
3º-ENTIDAD URBANISTICA DE CONSERVACION
Con fecha 8 de Marzo del 2012 el Ayuntamiento aprobaría los Estatutos definitivos de la
Entidad Urbanística de Conservación de la Urbanización Torresolano-Etapa 1 en Nalda.
Con fecha 22 de Mayo de 2013 se reunieron los miembros de la entidad urbanística de
conservación de la urbanización Torresolano y entre otros acuerdos tomaron los siguientes:
• Se ratificó por unanimidad la entidad urbanística de conservación Torresolano cuyo
funcionamiento viene regulado por los Estatutos aprobados por el Ayuntamiento de
Nalda con fecha 8 de Marzo del 2013
• Se elige como presidente a Tenedora de Inversiones, y como miembros de la Junta de
Gobierno a GSI, Gregorio Martínez, Ayuntamiento de Nalda y José San Pedro.
• Tenedora de Inversiones informa de la situación de la zona dotacional deportiva y
pospone ampliar la información a una posterior reunión

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La función de esta entidad urbanística, según estatutos, es la de mantener los elementos
comunes de forma indefinida y los de uso público de la urbanización desde la recepción
provisional a la definitiva que pasa a ser competencia municipal.
4º-MURO DE CONTENCION:
La estabilización de los taludes y otras medidas de contención es fundamental para la
estabilidad global del conjunto de la urbanización.
Por ello Geología y Geotecnia Larrea, incorporaría al proyecto en 2007 un informe para el
Tratamiento de los Taludes y otras medidas de contención en la Urbanización Torresolano.
En el mismo se recogerían dos documentos independientes:
A)Soluciones de Contención y estabilización para el Talud Superior entre el PK 1+100 y el
2+020 de la urbanización así como para los taludes entre las edificaciones ubicadas entre el
primer y segundo vial ,entre el PK 1+270 y el 1+320(que es el situado entre el vial de Monet y
Tintoretto y en el que se define el muro de sostenimiento superior y el de contención inferior
del talud)
B)Muros Verdes, documento realizado por TECONMMA.
En la página 17 del documento de Geotecnia se establece una serie de consideraciones
respecto al talud situado entre el primer y segundo vial(Monet y Tintoreto)
En efecto, define cuáles son las condiciones del emplazamiento y necesidades para una
adecuada contención y estabilización de los terrenos de la urbanización en esta zona
Así mismo en la página 41 de dicho informe se da una solución de contención para los taludes
situados entre el vial de Monet y Tintoreto, consistente en un muro de sostenimiento superior
y un muro de contención inferior, de unas características técnicas que pasa a definir. En la
página 43 aportaría plano.
Consecuentemente, este estudio fué incorporado al proyecto en 2007 y su propio título
especifica con claridad que son medidas diferentes de tratamiento de taludes y de sistemas de
contención a aplicar en toda la urbanización y pertenecientes a la urbanización no a las
viviendas.
Afirmar que los taludes, muros verdes o muros de contención forman parte de los edificios
de las viviendas y su reparación corresponde por tanto a los vecinos es una afirmación que
no se sostiene desde ningún punto de vista ni técnico ni documental. Son parte inherente a
la urbanización.
Así mismo en Diciembre de 2010 la empresa de Ingeniería Nolter presentaría un informe bajo
el título Revisión de la Urbanización Torresolano-Etapa 1.En el se irían analizando los
diferentes elementos de la Urbanización como pueden ser proyecto constructivo, sistemas de
calidad, sistemas de contención etc..
En el documento nº 4 se analizan los sistemas de contención de la urbanización. En la página
14 de dicho documento se relata qué solución de contención se ha dado y realizado para

6. 6
taludes entre las líneas de edificaciones ubicadas entre viales(PK 1+270 al 1+320),que son los
situados entre Monet y Tintoretto, nombrando expresamente los muros de sostenimiento y
de contención
En las páginas 30,34 y 35 aparecen las fotografías de las soluciones dadas a estos taludes.
Finalmente se adjunta un extracto del informe geológico-geotécnico Larrea, explicando que ha
sido presentado con posterioridad por GSI(2007)para asegurar estabilidad de las terrazas de
edificación previstas en el plan parcial y por ende la estabilidad global incluyendo el talud
superior colindante con la bodega del grupo Gregorio Martínez.
En Abril del 2011 Nolter presentaría Informe Final sobre As-Built Torresolano-Etapa 1-Fase 1
analizando cada uno de los elementos de la urbanización como son proyecto As Built,
Documentación de calidad, Redes de Servicios, Sistemas de Contención y Urbanización
proponiendo la recepción provisional.
En dicho Documento Nº 6 Titulado Epílogo ,en su página 2 se recalca que la estabilización de
taludes realizada es fundamental para el conjunto de la urbanización. En la página 3 dice
textualmente:
"Dado que en el proyecto Ass Built Final se han incluido convenientemente los proyectos
complementarios de estabilización de taludes-Tratamiento de taludes y otras medidas de
contención(Larrea Julio de 2007) se puede considerar que el proyecto queda definido y
justificado, tanto a nivel de proyección como de ejecución"
"También se han incluido las fechas de ejecución y tipologías empleadas en la estabilización
del talud intermedio entre el 1+070 y el 1 +320.(muros de contención comentados)
En Abril de 2011 el arquitecto D.Jose Luís Castel presentaría el Documento Final de Obra .
En el mismo dedicaría el apartado 3 a la descripción de los elementos de la urbanización, entre
ellos los sistemas de contención. En la página 10 de dicho documento describe las soluciones
de contención y estabilización dadas a las edificaciones ubicadas entre el 1+070 y
1+320,situando entre ellos el muro de contención. Finalmente anexa al informe final el
documento elaborado por Geología y Geotécnica Larrea, elaborado en 2007
Consecuentemente los muros de contención y sostenimiento situados en la parte inferior y
superior respectivamente de los taludes situados entre el vial superior(Monet) e
inferior(Tintoretto) son soluciones aportadas para la estabilización y sostenimiento de la
urbanización en general, tal como lo son otras medidas como los muros verdes u otras
aplicadas para el talud superior.
Así se contempla en toda la documentación aportada en los diferentes documentos que
hemos visto. Por tanto la afirmación de que los muros de contención son parte de las
viviendas no tiene ningún sustento documental,sino que de la documentación analizada se
desprende que son parte inherente a la urbanización.

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Analizada esta respuesta escrita del Ayuntamiento tenemos unas cuantas consideraciones,
dudas, preguntas y propuestas que realizar:
3-CONSIDERACIONES DE LOS VECINOS
1º-COMPETENCIA EN EL MANTENIMIENTO DE LA URBANIZACION.
En Mayo de 2012 se constituiría la entidad urbanística de conservación, que tendría dos
funciones:
• Conservación de los elementos comunes(zona deportiva privada sin construir)
• Conservación de los elementos de uso público(luz, limpieza de calles y jardines etc..)
Desde Diciembre de 2014 hasta Noviembre de 2015 nadie se ha ocupado del mantenimiento
de la urbanización, habiendo una clara responsabilidad del Ayuntamiento por no exigir a la
EUC a que cumpla sus obligaciones recogidas en sus estatutos. Los propietarios
reiteradamente nos hemos quejado a su presidente,Tenedora de Inversiones.
Así mismo cuando nos hemos quejado al Ayto.que es miembro de la Junta de Gobierno de la
EUC, de los problemas propios de la falta de mantenimiento, que van desde problemas con el
alcantarillado, agua, luz, suciedad en las calles, papeleras llenas ,derrumbe de tierras, jardines
llenos de hierba y suciedad etc..éste nos ha respondido que no tiene ninguna competencia
para resolver el problema
No obstante los vecinos de Torresolano estamos pagando el IBI desde hace años sin que
tengamos ninguna contraprestación ni servicio del Ayuntamiento a los vecinos y vecinas de la
urbanización
Por tanto hemos sido los vecinos los que hemos sufrido las consecuencias de la falta de
mantenimiento de la urbanización durante todo un año, los que reiteradamente hemos
remitido quejas a Tenedora de Inversiones,como presidenta de la EUC y al Ayto como
miembro de la Junta de Gobierno y a los que se nos ha hecho poco caso.
2º-EQUIPO DOTACIONAL DEPORTIVO
El artículo 3-3 del plan urbanístico establece el compromiso por parte de la empresa de
construir edificios dotacionales e instalaciones deportivas de propiedad privada.
El presupuesto que adjunta es de 284000€,impuestos no incluidos
El artículo 3-4,referente a garantía de cumplimiento de los compromisos establece :
"como ampliación de estas garantías y de modo adicional a las mismas, en las ordenanzas
correspondientes quedará condicionado el otorgamiento de licencia de edificación a la
simultanea aprobación del proyecto de urbanización de los servicios e instalaciones previstas
en esa fase de actuación, y a la subsiguiente ejecución de dichas obras.
El otorgamiento de las licencias de primera ocupación quedará vinculado a la terminación de
dichas obras en cada fase de edificación.

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5-CONCLUSIONES
1º-Las decisiones, inhibiciones e informes del Ayuntamiento están perjudicando los intereses
de los vecinos y vecinas de Torresolano y beneficiando a las empresas GSI y Tenedora de
Inversiones
En efecto:
• El no instar a la presidencia de la EUC, Tenedora de Inversiones a que cumpliera con
su obligación de mantener la urbanización ,ha perjudicado a los vecinos que han
estado 11 meses sin este servicio.
• El no obligar a GSI a que ejecutara las instalaciones deportivas para las que solicitó
licencia en 2010 ha supuesto un perjuicio para los vecinos, que tienen reconocido un
porcentaje de participación sobre las mismas en las escrituras, y no pueden disfrutar
de las mismas. Y ha supuesto un ahorro económico de 284000€ para esta empresa.
Hecho agravado porque el Ayto. tiene o tenía dos avales de GSI por valor de
324000652€ uno y 176700€ el otro ,y la ley marcaba con claridad que dichos avales no
podían ser devueltos hasta que las obras deportivas estuvieran construidas ,reseñando
además que no hace diferenciación la norma de si son obras de carácter privado o
público.
Suponemos que Tenedora de Inversiones se habrá hecho responsable de las
obligaciones de GSI también en este tema, de donde sería responsabilidad de esta
empresa el construirlas y del Ayuntamiento exigir que se cumpla
• El emitir un informe asegurando que el muro de contención de Monet es un elemento
de las viviendas y por ello que de su arreglo se debieran hacer cargo los propietarios
de dichas viviendas, perjudica a estos que debieran hacer frente a un gasto de más de
200.000€,cantidad que se ahorraría Tenedora de Inversiones. El mantener este criterio
es particularmente lesivo para el conjunto de los vecinos de Torresolano pues hay
otros muros en los que como consecuencia de las lluvias están apareciendo serios
desperfectos que también tendrían que pagar los vecinos ,ahorrándoselos a Tenedora
de Inversiones que es la responsable de pagar los desperfectos que aparezcan en las
obras de la urbanización desde la recepción provisional a la definitiva.
Pero lo más grave es que con esta opinión, que ningún otro de los técnicos
consultados comparte porque no tiene basamento ni técnico ni documental ya que los
documentos de la obra dicen con claridad meridiana que los taludes y todos los muros
de contención son parte de la urbanización, está facilitando la excusa para que
Tenedora de Inversiones que es la responsable de su arreglo en el periodo
comprendido entre la recepción provisional y definitiva no lo haga y se pase el
tiempo hasta que el Ayuntamiento recepcione la obra de forma definitiva.
A partir de ese momento Tenedora de Inversiones ya no tendría ninguna obligación
con la urbanización y debiéramos ser todos los vecinos de la urbanización los que
corriéramos con los gastos de los desperfectos que aparecieran. Todo ello con

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independencia de que pudiéramos ejercitar acciones legales contra los responsables
de los daños.
2º-El Ayuntamiento puede mejorar su nivel de transparencia y de participación ciudadana
Si bien es cierto que el Ayuntamiento siempre nos ha recibido y ha permitido buscar la
información documental que hemos necesitado, para nada ha buscado la colaboración con los
vecinos para estar informado de las incidencias que se producen en la urbanización o
informarnos de las gestiones que está llevando a cabo para la recepción definitiva y que son
vitales para el futuro de nuestra urbanización.
Y es reseñable que la urbanización Torresolano está a unos 3 Kilómetros de Nalda ,con una
problemática muy complicada y en proceso todavía de recepción definitiva. Por tanto es muy
importante crear una comisión vecinos y Ayto. para coordinar informaciones y actuaciones.

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6-PROPUESTAS DE LOS VECINOS DE TORRESOLANO
1-Se Informe a los vecinos de Torresolano qué condiciones se han exigido a Tenedora de
Inversiones para poder hacer la recepción definitiva y que partidas presupuestarias concretas
va a dedicar Tenedora de Inversiones para cumplir estas condiciones
2-Se informe a los vecinos de Torresolano en qué plazo aproximado tiene previsto el
Ayuntamiento hacer la recepción definitiva
3-Se informe a los vecinos de Torresolano si se ha devuelto los avales a GSI
4-Se informe a los vecinos de Torresolano si Tenedora de Inversiones ha sustituido el aval de
GSI y en qué cantidad económica y concepto
5-Se notifique a Tenedora de Inversiones su obligación de construir la zona deportiva y en caso
contrario el Ayuntamiento, no haga la recepción definitiva y se ejecute el aval que Tenedora
haya puesto.
6-Se notifique a Tenedora de Inversiones que debe arreglar todos los daños que las lluvias han
provocado en los diferentes muros de contención ,tanto en la calle Monet como Donantes de
Sangre y Tintoretto. En caso contrario no se acepte la recepción definitiva y se ejecute el aval
7-Se notifique a Tenedora de Inversiones que debe revisar y arreglar la mayor parte de las
arquetas de aguas fecales.
8-Que el Ayto. haga las gestiones necesarias para que se devuelva a los propietarios de
Torresolano el IBI cobrado en años anteriores y no se vuelva a cobrar hasta que los servicios de
mantenimiento sean competencia municipal
8-Que se constituya una comisión de coordinación entre Ayuntamiento y vecinos de la
urbanización para coordinar informaciones y actuaciones de la urbanización Torresolano
9-Que este documento se lleve a pleno municipal.
En Nalda a 5 de Febrero del 2016