Проблемы регулирования, использования и застройки территорий населенных пунктов Украины Гусаков Владимир Николаевич, президент НСАУ

1. Владимир Гусаков,
президент Национального
союза архитекторов Украины
Проблеми регулювання
використання території
населених пунктів
в Україні
e3forum-CityBuild
Устойчивое развитие города.
От стратегии развития 29 февраля 2012,
к генеральному плану. Киев, МВЦ

2. Сучасні умови регулювання
використання територій:
• надмірна жорсткість у розподілі земель за категоріями
цільового використання
• несумісність принципу цільового призначення з ринковим
господарюванням на землі
• відсутність можливості інвестора гнучко та оперативно
реагувати на зміни ринкової конюнктури
• абсолютна монополія органів влади у прийняті рішень

3. Сучасні умови регулювання
використання територій:
Система принципово не забезпечує узгодження
приватних, громадських та державних інтересів
Існує розрив між діяльністю з планування територій
(розробленням містобудівної документації) та
конкретною управлінською діяльністю що створює
сприятливі умови для бюрократичних зловживань

4. Для подолання цих недоліків необхідно
запровадження перевіреного у світовій
практиці механізму зонінгу
тобто застосування зонування територій для
потреб управління усіма видами їх
використання

5. Визначення
Зонування території– це розподіл території (поділ території на зони)
за видами використання та встановлення для кожного виду
використання значень певних показників (характеристик), властивих
для цього використання

6. 1. Граничний розмір земельної ділянки
2. Відстань від будівлі до вулиці (лінія забудови)
3. Мінім. відстань від будівлі до задньої межі ділянки
4. Мінім. відстані від будівлі до бічних меж ділянки
5. Макс.площа забудови ділянки S
6. Макс. висота будівлі H
7. мінім. площа насаджень S1
РЕГЛАМЕНТ
S1 S1 ЗАБУДОВИ
S
H H
S

7. Визначення
Зонування території– це розподіл території (поділ
території на зони) за видами використання та
встановлення для кожного виду використання значень
певних показників (характеристик), властивих для цього
використання
Зонуванням охоплюються практично усі види
використання територій
Зонування території набуває нормативного
(обов'язкового) статусу після затвердження відповідним
органом влади документації, у якій це зонування
відображене

8. Ефективнiсть застосування зонінгу
1. Соціальна – завдяки своїй "пpозоpостi" він забезпечує:
• piвнiсть пpав piзних суб'єктiв пpавовiдносин у викоpистанні землi;
• pеальний контpоль гpомадськостi за виpiшенням цих питань;
• запобiгання зловживанням й коpупцiї i, завдяки цьому, -
соцiальним конфлiктам.
2. Економiчна - забезпечує pеальне функцiонування pинкiв землi i
цiвiлiзоване pегулювання конкуpенцiї пpи одеpжаннi пpава
власностi або оpенди земельних дiлянок.
3. Екологічна – ствоpенням спpиятливих умов для pеального
дотpимання обмежень на викоpистання i забудову земель,
пов"язаних з охоpоною навколишнього сеpедовища

9. прогресивний
засіб регулювання
використання і
забудови території
населених пунктів
який
застосовується
у різних країнах
світу

10. Зонінг у США:

11. Поділ території на зони
та регламентація параметрів
їх використання

12. Зонінг
Застосування
детально
А
опрацьованого
D А
зонінгу – це
взаємодія
різних рівнів C
нормування

13. Встановлення параметрів стандартів забудови для різних типів зонованих районів
(на прикладі детально опрацьованого варіанту зонінгу)
Мінімальна ширина ділянки по
Мін. площа житлових одиниць
Максимальна висота будівель
Мінімальний розмір заднього
Максимальна площа ділянки,
суміжного з вулицею (залежно
Мінімальна площа будинків
лінії розташування будинку
Мінімальний розмір бічних
Мінімальний розмір двору,
Мінімальна площа ділянки
(залежно від кількості спалень у
(залежно від кількості спалень у
Параметри
Незабудований простір
що зайнята будівлями
від категорії вулиці)
житловій одиниці)
житловій одиниці)
Буферна зона
Щільність
дворів
двору
Типи зонованих районів
Сільський житловий район R-200
для дому на 1 сім’ю
для дому на 2 сім’ї
• • • • • • • •
Приміський житловий район
•• • • • • • • •
R-150
Житлові райони з домами на одну сім’ю
R-100, R-85, R-75, R-50 • • • • • • • •
Житловий район з груповим розміщенням
домів на 1 сім’ю R-СН • •• • • • •
Житловий район загального призначення
R-CD •• •• • • •• • • • • •• ••
Житлові райони з блокованими домами на
одну сім’ю R-A5 та R-A8 • • • • •• • • • • •
Житловий район R-DT
з домами на одну сім’ю
з домами на дві сім’ї • • • • • • • •
з домами на три сім’ї
Житлові райони: RM-150
для домів на 2 сім’ї
для багатоквартирних домів
• • • • • • • • • •• •
RM-100
для домів на 2 сім’ї
для багатоквартирних домів
• • • • • • • • •• •

14. Зонінг i мiстобудiвна документацiя
Мiстобудiвна документацiя опеpує вiдносно великими за
площею частинами теpитоpiї (незалежно вiд суб'єктiв
власностi та коpистування) і визначає загальну стpатегiю
органів влади щодо викоpистання i забудови землi
Зонінг виpiшуює опеpативнi завдання pеалiзацiї стpатегiчних
задумiв щодо викоpистання i забудови теpитоpiї стосовно
окpемої земельної дiлянки, яка має свого власника або
коpистувача.

15. Запровадження зонінгу –
шлях до створення
демократичної держави
з ринковою економікою