Tài liệu phân tích báo cáo tài chính của công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức, nhằm cung cấp thông tin tài chính đầy đủ cho các bên liên quan như nhà đầu tư và chủ nợ. Nghiên cứu tập trung vào tình hình tài chính trong giai đoạn 2011-2014 và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty. Phương pháp nghiên cứu bao gồm thu thập và phân tích số liệu từ báo cáo tài chính để đánh giá thực trạng tài chính và xu hướng phát triển.

1. TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM
KHOA ĐÀO TẠO ĐẶC BIỆT
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
PHÂN TÍCH BÁO CÁO TÀI CHÍNH
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ
THỦ ĐỨC
GV: TRẦN TUYẾT THANH
HỌ VÀ TÊN: TRẦN KHÁNH LINH
MSSV: 1254040213
LỚP: KT12DB01

2. LỜI MỞ ĐẦU
 Lý do chọn đề tài
Nhìn chung, thị trường BĐS đã có những dấu hiệu sôi động trở lại, nhất là ở
phân khúc sản phẩm có giá trị trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, phân khúc trung,
cao cấp vẫn chưa có chuyển biến tích cực, vẫn còn nằm trong tình trạng cầm chừng
và gặp nhiều khó khăn. Cũng trong năm 2014, thị trường BĐS cũng chứng kiến sự
sàng lọc mạnh mẽ. Những nhà đầu tư thiếu năng lực, thiếu chuyên nghiệp, kinh
doanh theo kiểu “ăn xổi” đã bị loại bỏ, hoặc phải tự rút lui khỏi thị trường theo kiểu
bán đứt dự án. Các doanh nghiệp, các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có tiềm
lực tài chính đủ mạnh, kinh nghiệm quản lý tốt đã thực sự vào cuộc và họ đã tự tạo
sân chơi, vị thế cho mình.
Năm 2014 cũng cho thấy nhiều chủ đầu tư rất linh hoạt trong các phương án kinh
doanh, như chú trọng cho công tác quảng cáo, giới thiệu sản phẩm, áp dụng điều
khoản thanh toán linh hoạt, phù hợp với khả năng chi trả của khách, phối hợp với
ngân hàng hỗ trợ tài chính cho khách, khuyến mãi, giảm giá…
Thuduc House là một doanh nghiệp bất động sản thuộc phân khúc trung bình,
trong những năm vừa qua doanh nghiệp mặc dù chịu ảnh hưởng không ít từ khủng
hoảng kinh tế thế giới nhưng vẫn có lợi nhuận nhất định do biết tập trung vào hoạt
động kinh doanh khác cũng như có chiến lược nhất định trong mảng bất động sản.
 Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
Cung cấp đầy đủ, kịp thời và trung thực các thông tin về tài chính công ty cho
chủ sở hữu, người cho vay, các nhà đầu tư, ban lãnh đạo công ty. Để họ có cái nhìn
đúng đắn trong tương lai để đạt được hiệu quả cao nhất về tình hình thực tế của
doanh nghiệp.
Đánh giá đúng thực trạng của công ty trong kỳ báo cáo về vốn, tài sản, hiệu quả
việc sử dụng vốn và tài sản hiện có để có những biện pháp, chính sách phù hợp để
điều chỉnh cho phù hợp với tình hình công ty.
 Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu nhằm những mục tiêu sau:
- Nghiên cứu tình hình tài chính của công ty thông qua báo cáo tài chính.
- Đưa ra những giải pháp và kiến nghị thích hợp để nâng cao kết quả và hoạt động
của công ty.
 Phương pháp nghiên cứu

3. - Phương pháp thu thập số liệu: thu thập số liệu qua các báo cáo và tài liệu của cơ
quan thực tập.
- Phương pháp xử lý số liệu để thực hiện đề tài đã tiến hành thu thập tài liệu từ các
báo cáo tài chính của doanh nghiệp như bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả hoạt
động kinh doanh, các báo biểu kế toán, sẽ tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh các
số liệu để đạt được mục tiêu nghiên cứu.sau đó tiến hành phân tích các số liệu thực
tế thông qua các báo cáo, tài liệu của cơ quan thực tập. So sánh, phân tích, tổng hợp
các biến số biến động qua các năm, qua đó có thể thấy thực trạng doanh nghiệp
trong những năm qua, trong hiện tại và cả những định hướng trong tương lai.
 Phạm vi nghiên cứu
- Đề tài giới hạn trong phạm vi báo cáo tài chính trong 4 năm 2011 – 2014.
- Tham khảo các tin tức số liệu bài phân tích đánh giá của các chuyên gia bất động
sản
 Kết cấu bài phân tích
Bài phân tích báo cáo tài chính của em gồm có 3 phần:
- Chương 1: Cơ sở lý luận phân tích báo cáo tài chính
- Chương 2: Giới thiệu và phân tích báo cáo tài chính
- Chương 3: Nhận xét, giải pháp và kiến nghị

4. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH BÁO CÁO
TÀI CHÍNH
1.1 KHÁI NIỆM, Ý NGHĨA, MỤC TIÊU VÀ PHÂN TÍCH BÁO CÁO
TÀI CHÍNH
1.1.1. Khái niệm
Phân tích báo cáo tài chính vận dụng các công cụ và kỹ thuật phân tích vào
các báo cáo tài chính, các tài liệu liên quan nhằm rút ra các ước tính và kết luận hữu
ích cho các quyết định kinh doanh. Phân tích báo cáo tài chính là một công cụ sàng
lọc khi chọn lựa các “ứng viên” đầu tư hay sát nhập và là công cụ dự báo các điều
kiện và hậu quả về tài chính trong tương lai. Phân tích báo cáo tài chính là một công
cụ chuẩn đoán bệnh, khi đánh giá các hoạt động đầu tư tài chính và kinh doanh và là
công cụ đánh giá đối với các quyết định quản trị và quyết định kinh doanh khác.
Phân tích báo cáo tài chính không chỉ là một quá trình tính toán các tỷ số mà
còn là quá trình xem xét, kiểm tra, đối chiếu và so sánh số liệu về các kết quả hiện
hành so với quá khứ nhằm đánh giá đúng thực trạng tài chính của doanh nghiệp,
đánh giá những gì đã làm được, nắm vững tiềm năng, dự kiến những gì sẽ xảy ra,
trên cơ sở đó kiến nghị các biện pháp để tận dụng triệt để các điểm mạnh, khắc phục
các điểm yếu.
Nói cách khác, phân tích báo cáo tài chính là cần làm sao cho các con số trên
báo cáo đó “biết nói” để những người sử dụng chúng có thể hiểu rỏ tình hình tài
chính của doanh nghiệp và các mục tiêu, các phương án hoạt động kinh doanh của
những nhà quản lý các doanh nghiệp đó.
1.1.2. Ý nghĩa phân tích:
Hoạt động tài chính có mối quan hệ trực tiếp với hoạt động sản xuất kinh
doanh. Do đó, tất cả các hoạt động sản xuất kinh doanh đều có ảnh hưởng đến tình
hình tài chính của doanh nghiệp. Ngược lại, tình hình tài chính tốt hay xấu đều có
tác động thúc đẩy hoặc kìm hãm đối với quá trình sản xuất kinh doanh.

5. Các báo cáo tài chính phản ánh kết quả và tình hình thực hiện các mặt hoạt
động của doanh nghiệp bằng các chỉ tiêu kinh tế. Những báo cáo này do kế toán
soạn thảo định kỳ nhằm mục đích cung cấp thông tin về kết quả và tình hình tài
chính của doanh nghiệp cho những người có nhu cầu sử dụng thông tin đó. Tuy
nhiên, nhu cầu sử dụng thông tin trên báo cáo tài chính của những người sử dụng rất
khác nhau, phụ thuộc vào mục đích của họ:
 Đối với nhà quản lý:
Mối quan tâm của nhà quản lý là điều hành quá trình sản xuất kinh doanh sao
cho hiệu quả nhằm mục đích đạt được lợi nhuận tối đa cho mình. Dựa trên cơ sở
phân tích nhà quản lý có thể định hướng hoạt động, lập kế hoạch kinh doanh, kiểm
tra tình hình thực hiện và điều chỉnh quá trình hoạt động cho tốt.
 Đối với chủ sở hữu:
Chủ sở hữu quan tâm đến lợi nhuận và khả năng trả nợ, sự an toàn của vốn bỏ
ra, thông qua phân tích họ đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh, đánh giá khả
năng điều hành doanh nghiệp của nhà quản trị, từ đó có quyết định về nhân sự thích
hợp.
 Đối với các nhà tài trợ từ bên ngoài
Mối quan tâm của nhà tài trợ là khả năng trả nợ của doanh nghiệp, khả năng
thanh toán của đơn vị. Phân tích tình hình tài chính của doanh nghiệp có tác dụng
giúp họ đánh giá được mức độ rủi ro và có các quyết định về tài trợ.
 Đối với các nhà đầu tư tương lai
Các nhà đầu tư tương lai quan tâm trước tiên là sự an toàn của lượng vốn đầu
tư, tiếp đến là khả năng sinh lời khi đầu tư, thời gian hoàn vốn. Vì vậy họ cần các
thông tin về tài chính, tình hình hoạt động kinh doanh, tiềm năng tăng trưởng của
doanh nghiệp, họ tiến hành phân tích để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn.
 Đối với cơ quan chức năng
Các cơ quan chức năng như cơ quan thuế tiến hành phân tích tình hình tài
chính doanh nghiệp để xác định được mức thuế mà doanh nghiệp phải nộp. Cơ quan

6. thống kê, thông qua phân tích tình hình tài chính để tổng hợp thành số liệu thống kê,
chỉ số thống kê.
1.1.3. Mục tiêu phân tích:
Cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư, các chủ nợ và những người sử
dụng khác để họ có thể ra quyết định về đầu tư, tín dụng và các quyết định tương tự.
Thông tin phải dễ hiểu đối với những người có nhu cầu nghiên cứu các thông tin này
nhưng có một trình độ tương đối về kinh doanh và các hoạt động về kinh tế.
Cung cấp thông tin để giúp các nhà đầu tư, các chủ nợ và những người sử
dụng khác đánh giá số lượng, thời gian và rủi ro của những khoản thu bằng tiền từ
cổ tức hoặc tiền lãi.
Cung cấp thông tin về các nguồn lực kinh tế của một doanh nghiệp, nghĩa vụ
của doanh nghiệp đối với các nguồn lực này và các tác động của các nghiệp vụ kinh
tế, những sự kiện và những tình huống có làm thay đổi các nguồn lực cũng như các
nghĩa vụ đối với các nguồn lực đó.
1.1.4. Nhiệm vụ phân tích:
Nhiệm vụ phân tích báo cáo tài chính ở doanh nghiệp là căn cứ trên những
nguyên tắc về tài chính doanh nghiệp để phân tích, đánh giá tình hình thực trạng và
triển vọng hoạt động tài chính, vạch rõ những mặt tích cực và tồn tại của việc thu
chi tiền tệ, xác định nguyên nhân và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố. Trên cơ sở
đó, đề ra các biện pháp tích cực nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp.
1.2. TÀI LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH
1.2.2. Tài liệu phân tích:
a. Bảng cân đối kế toán:
Bảng cân đối kế toán là báo cáo tài chính tổng hợp, phản ánh tổng quát toàn
bộ giá trị tài sản hiện có và nguồn hình thành tài sản đó của doanh nghiệp tại một
thời điểm nhất định.

7. Bảng cân đối kế toán có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý doanh
nghiệp. Số liệu trên bảng cân đối kế toán cho biết toàn bộ giá trị tài sản hiện có của
doanh nghiệp theo cơ cấu tài sản; nguồn vốn và cơ cấu hình thành các tài sản đó.
Thông qua bảng cân đối kế toán có thể nhận xét, nghiên cứu và đánh giá khái quát
tình hình tài chính của doanh nghiệp. Trên cơ sở đó, có thể phân tích tình hình sử
dụng vốn vào quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Các thành phần của bảng cân đối kế toán gồm:
 Phần tài sản: Phản ánh toàn bộ giá trị tài sản hiện có thuộc quyền quản
lý và sử dụng của doanh nghiệp đến thời điểm lập báo cáo. Căn cứ vào số liệu này
có thể đánh giá một cách tổng quát quy mô tài sản và kết cấu các loại vốn doanh
nghiệp hiện có đang tồn tại dưới hình thái vật chất. Xét về mặt pháp lý, số lượng của
các chỉ tiêu bên phần tài sản thể hiện số vốn đang thuộc quyền quản lý và sử dụng
của doanh nghiệp.
 Phần nguồn vốn: Phản ánh những nguồn vốn mà doanh nghiệp quản lý
và đang sử dụng vào thời điểm lập báo cáo. Về mặt kinh tế, khi xem xét phần nguồn
vốn các nhà quản trị có thể biết trách nhiệm pháp lý của doanh nghiệp đối với tài sản
đang quản lý và sử dụng ở doanh nghiệp.
b. Bảng kết quả hoạt động kinh doanh:
Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh là một báo cáo tài chính tổng hợp,
phản ánh tình hình và kết quả hoạt động kinh doanh trong kỳ của doanh nghiệp. Số
liệu trên báo cáo này cung cấp những thông tin tổng hợp nhất về tình hình và kết quả
sử dụng các tiềm năng về vốn, lao động, kỹ thuật và kinh nghiệm quản lý kinh
doanh của doanh nghiệp.
Kết cấu báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh gồm:
 Phần I: Lãi, lỗ: Phần này phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp sau một kỳ hoạt động (lãi hoặc lỗ). Các chỉ tiêu này liên quan đến
doanh thu, chi phí của hoạt động tài chính và các nghiệp vụ bất thường để xác định
kết quả của từng loại hoạt động cũng như toàn bộ kết quả hoạt động sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp.

8.  Phần II: Tình hình thực hiện nghĩa vụ với nhà nước: Phản ánh tình hình
thực hiện nghĩa vụ với nhà nước về thuế và các khoản phải nộp khác.
c. Bảng lưu chuyển tiền tệ:
Bảng lưu chuyển tiền tệ là một báo cáo tài chính tổng hợp phản ánh việc hình
thành và sử dụng lượng tiền phát sinh trong kỳ báo cáo của doanh nghiệp
Dựa vào lưu chuyển tiền tệ, người phân tích có thể đánh giá được khả năng
tạo ra tiền, sự biến động tài sản thuần của doanh nghiệp, khả năng thanh toán của
doanh nghiệp và dự đoán luồng tiền kỳ tiếp theo.
Nội dung báo cáo lưu chuyển tiền tệ gồm 3 phần:
 Lưu chuyển tiền tệ từ hoạt động kinh doanh
 Lưu chuyển tiền tệ từ hoạt động đầu tư
 Lưu chuyển tiền tệ từ hoạt động tài chính
d. Bảng thuyết minh báo cáo tài chính:
Bảng thuyết minh báo cáo tài chính là một bộ phận hợp thành không thể tách
rời của báo cáo tài chính dùng để mô tả mang tính tường thuật hoặc phân tích chi tiết
các thông tin số liệu đã được trình bày trong bảng cân đối kế toán, bảng kết quả hoạt
động kinh doanh, bảng lưu chuyển tiền tệ, cũng như các thông tin cần thiết khác
theo yêu cầu của chuẩn mực kế toán cụ thể. Bảng thuyết minh báo cáo tài chính
cũng có thể trình bày những thông tin khác nếu doanh nghiệp xét thấy cần thiết cho
việc trình bày trung thực, hợp lý báo cáo tài chính.
Việc tìm hiểu bảng thuyết minh báo cáo tài chính giúp người sử dụng hiểu
sâu hơn và toàn diện hơn về hoạt động kinh doanh và tình hình tài chính của doanh
nghiệp.
1.2.3. Phương pháp phân tích:
a. Phân tích theo chiều ngang:
Điểm khởi đầu chung cho việc nghiên cứu các báo cáo tài chính là phân tích
theo chiều ngang, bằng cách tính số tiền chênh lệch từ năm này so với năm trước.
Tỷ lệ phần trăm chênh lệch phải được tính toán để thấy quy mô thay đổi tương quan
ra sao với quy mô của số tiền liên quan.

9. b. Phân tích xu hướng:
Một biến thể của phân tích theo chiều ngang là phân tích xu hướng. Trong
phân tích xu hướng, các tỷ lệ chênh lệch được tính cho nhiều năm thay vì hai năm.
Phân tích xu hướng quan trọng bởi vì nó có thể chỉ ra những thay đổi cơ bản về bản
chất của hoạt động kinh doanh.
c. Phân tích theo chiều dọc:
Trong phân tích theo chiều dọc, tỷ lệ phần trăm được sử dụng để chỉ mối
quan hệ của các bộ phận khác nhau so với tổng số trong báo cáo. Con số tổng cộng
của một báo cáo sẽ được đặt là 100% và từng phần của báo cáo sẽ được tính tỷ lệ
phần trăm so với con số đó. Báo cáo bao gồm kết quả tính toán của các tỷ lệ phần
trăm trên được gọi là báo cáo quy mô chung.
Phân tích theo chiều dọc có ích trong việc so sánh tầm quan trọng của các
thành phần nào đó trong hoạt động kinh doanh và trong việc chỉ ra những thay đổi
quan trọng về kết cấu của một năm so với năm tiếp theo ở báo cáo quy mô chung.
Báo cáo quy mô chung thường được sử dụng để so sánh giữa các doanh
nghiệp, cho phép nhà phân tích so sánh các đặc điểm hoạt động và đặc điểm tài trợ
có quy mô khác nhau trong cùng ngành.
d. Phân tích tỷ số:
Phân tích tỷ số là một phương pháp quan trọng để thấy được các mối quan hệ
có ý nghĩa giữa hai thành phần của một báo cáo tái chính. Nghiên cứu một tỷ số
cũng phải bao gồm việc nghiên cứu những dữ liệu đằng sau các tỷ số đó. Mục đích
chính của phân tích tỷ số là chỉ ra những lĩnh vực cần nghiên cứu nhiều hơn. Nên sử
dụng các tỷ số gắn với hiểu biết chung về doanh nghiệp và môi trường của nó.
1.3. NỘI DUNG PHÂN TÍCH:
1.3.2. Phân tích Bảng cân đối kế toán.
a. Phân tích khái quát tình hình tài sản:
Phân tích khái quát tình hình tài sản là đánh giá tình hình tăng / giảm và biến
động kết cấu của tài sản của doanh nghiệp. Qua phân tích tình hình tài sản sẽ cho

10. thấy tài sản của doanh nghiệp nói chung, của từng khoản mục tài sản thay đổi như
thế nào giữa các năm? Doanh nghiệp có đang đầu tư mở rộng sản xuất hay không?
Tình trạng thiết bị của doanh nghiệp như thế nào? Doanh nghiệp có ứ động tiền,
hàng tồn kho hay không?...
 Phân tích tài sản ngắn hạn:
Xem xét sự biến động của giá trị cũng như kết cấu các khoản mục trong tài sản
ngắn hạn. Ở những doanh nghiệp khác nhau thì kết cấu tài sản ngắn hạn cũng khác
nhau. Việc nghiên cứu kết cấu tài sản ngắn hạn giúp xác định trọng điểm quản lý tài
sản ngắn hạn từ đó tìm ra biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản trong từng
điều kiện cụ thể.
 Tiền và các khoản tương đương tiền:
So sánh tỷ trọng và số tuyệt đối của các tài sản tiền, qua đó thấy được tình
hình sử dụng các quỹ, xem xét sự biến động các khoản tiền có hợp lý hay không.
Phân tích chỉ tiêu tiền và các khoản tương đương tiền cho thấy khả năng thanh toán
nhanh của doanh nghiệp. Xu hướng chung của tài sản tiền giảm được đánh giá là
tích cực, vì không nên dự trữ tiền mặt và số dư tiền gửi ngân hàng quá lớn mà phải
giải phóng nó, đưa vào sản xuất kinh doanh, tăng vòng quay vốn hoặc hoàn trả nợ.
Nhưng ở mặt khác, sự gia tăng vốn bằng tiền làm tăng khả năng thanh toán nhanh
của doanh nghiệp.
 Các khoản phải thu:
Các khoản phải thu là giá trị tài sản của doanh nghiệp bị các đơn vị khác
chiếm dụng. Xem xét về tỷ trọng và số tuyệt đối cuối năm so với đầu năm và các
năm trước. Các khoản phải thu giảm được đánh là tích cực. Tuy nhiên, cần chú ý
rằng không phải lúc nào các khoản phải thu tăng lên cũng đánh giá là không tích
cực. Chẳng hạn, trong trường hợp doanh nghiệp mở rộng các quan hệ kinh tế thì
khoản này tăng lên là điều tất nhiên. Vấn đề đặt ra là xem xét số tài sản bị chiếm
dụng có hợp lý hay không.
 Hàng tồn kho:

11. Phân tích hàng tồn kho giúp cho doanh nghiệp có kế hoạch dự trữ thích hợp
trong quá trình sản xuất kinh doanh. Hàng tồn kho tăng lên do qui mô sản xuất mở
rộng, nhiệm vụ sản xuất tăng lên, trong trường hợp thực hiện tất cả các định mức dự
trữ đánh giá hợp lý. Hàng tồn kho giảm do định mức dự trữ bằng các biện pháp tiết
kiệm chi phí, hạ thấp giá thành, tìm nguồn cung cấp hợp lý…nhưng vẫn đảm bảo
sản xuất kinh doanh thì được đánh giá là tích cực. Hàng tồn kho giảm do thiếu vốn
để dự trữ vật tư, hàng hóa… được đánh giá không tốt.
 Phân tích tài sản dài hạn:
Tài sản dài hạn là nguồn lực được sử dụng để tạo ra thu nhập hoạt động trong
một thời gian dài hơn một chu kỳ kinh doanh. Loại tài sản phổ biến nhất là tài sản
hữu hình, chẳng hạn như bất động sản, nhà máy và thiết bị. Tài sản dài hạn cũng bao
gồm tài sản vô hình như bản quyền, thương hiệu, bằng phát minh sáng chế, lợi thế
thương mại và các nguồn tự nhiên khác. Đánh giá sự biến động về giá trị và kết cấu
của các khoản mục cấu thành tài sản dài hạn để đánh giá tình hình đầu tư chiều sâu,
tình hình cơ sở vật chất kỹ thuật, thể hiện năng lực sản xuất và xu hướng phát triển
lâu dài của doanh nghiệp.
Tài sản cố định là các tài sản hữu hình dài hạn được sử dụng trong quá trình
sản xuất, thương mại hoặc cung cấp dịch vụ để tạo ra doanh thu và dòng tiền đối với
thời kỳ trên một năm.
Xu hướng chung của quá trình phát triển sản xuất kinh doanh là tài sản cố
định phải tăng về số tuyệt đối lẫn tỷ trọng vì điều này thể hiện quy mô sản xuất, cơ
sở vật chất gia tăng, trình độ tổ chức sản xuất cao…Tuy nhiên không phải lúc nào
tài sản cố định tăng lên đều đánh giá là tích cực, chẳng hạn như trường hợp đầu tư
nhà xưởng, máy móc thiết bị quá nhiều nhưng lại thiếu nguyên liệu sản xuất, hoặc
đầu tư nhiều nhưng không sản xuất do sản phẩm không tiêu thụ được.
b. Phân tích khái quát tình hình nguồn vốn
Phân tích khái tình hình nguồn vốn là đánh giá tình hình tăng / giảm, kết cấu
và biến động kết cấu của nguồn vốn của doanh nghiệp.Qua phân tích tình hình
nguồn vốn sẽ cho thấy nguồn vốn của doanh nghiệp nói chung, của từng khoản mục

12. nguồn vốn thay đổi như thế nào giữa các năm? Công nợ của doanh nghiệp tăng
/giảm thay đổi như thế nào? Cơ cấu vốn chủ sở hữu biến động như thế nào?...
 Phân tích nợ phải trả :
Nợ ngắn hạn là các nghĩa vụ tài chính gắn liền với các nghĩa vụ thanh toán
mà theo đó doanh nghiệp sẽ sử dụng các tài sản ngắn hạn tương ứng hoặc sử dụng
các khoản nợ ngắn hạn khác để thanh toán. Nợ ngắn hạn có thời hạn thanh toán là
dưới một năm hoặc trong một chu kỳ sản xuất kinh doanh.
Nợ dài hạn là các nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp không phải thanh toán
trong thời hạn một năm hoặc trong chu kỳ hoạt động sản xuất kinh doanh.
Một sự gia tăng của nợ phải trả sẽ đặt gánh nặng thanh toán lên tài sản ngắn
hạn và dài hạn để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, nếu nợ phải trả
tăng do doanh nghiệp mở rộng sản xuất kinh doanh (tài sản tăng tương ứng) thì biểu
hiện này được đánh giá là tốt.
 Phân tích vốn chủ sở hữu:
Vốn chủ sở hữu do chủ doanh nghiệp và các nhà đầu tư góp vốn hoặc hình
thành từ kết quả kinh doanh. Do đó, vốn chủ sở hữu được xem là trái quyền của chủ
sở hữu đối với giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp có quyền chủ
động sử dụng các loại nguồn vốn và các quỹ hiện có theo chế độ hiện hành.
1.3.3. Phân tích Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh phản ánh tình hình và kết quả hoạt
động kinh doanh cũng như tình hình thực hiện trách nhiệm, nghĩa vụ của doanh
nghiệp đối với nhà nước trong một kỳ kế toán. Qua các chỉ tiêu trên báo cáo kết quả
hoạt đông kinh doanh có thể kiểm tra, phân tích, đánh giá tình hình thực hiện kế
hoạch, dự toán chi tiêu sản xuất, giá vốn, doanh thu sản phẩm vật tư hàng hóa đã
tiêu thụ, tình hình chi phí, thu nhập của hoạt động khác và kết quả kinh doanh sau
một kỳ kế toán. Ngoài ra, số liệu trên báo cáo kết quả kinh doanh để kiểm tra tình
hình thực hiện trách nhiệm, nghĩa vụ của doanh nghiệp đối với nhà nước, các khoản

13. thuế và các khoản phải nộp khác. Sau cùng, thông qua kết quả hoạt động kinh doanh
giúp đánh giá xu hướng phát triển của doanh nghiệp qua các kỳ khác nhau.
a. Phân tích doanh thu:
Doanh thu được tạo ra từ dòng tiền vào hoặc dòng tiền vào trong tương lai
xuất phát từ các hoạt động kinh doanh đang diễn ra ở doanh nghiệp.
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ: là doanh thu về bán sản phẩm, hàng
hóa thuộc những hoạt động sản xuất kinh doanh chính và doanh thu về cung cấp
dịch vụ cho khách hàng theo chức năng hoạt động và sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ chiếm tỷ trọng lớn trong toàn bộ
doanh thu của doanh nghiệp. Nó phản ánh quy mô của quá trình tái sản xuất, phản
ánh trình độ tổ chức chỉ đạo sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Doanh thu bán
hàng còn là nguồn vốn quan trọng để doanh nghiệp trang trải các khoản chi phí về tư
liệu lao động, đối tượng lao động đã hao phí trong quá trình sản xuất kinh doanh, để
trả lương, thưởng cho người lao động, trích bảo hiểm xã hội, nộp thuế theo luật
định…
Doanh thu phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác nhau, do đó, để có thể khai thác
tiềm năng nhằm tăng doanh thu, cần tiến hành phân tích thường xuyên đều đặn.
Phân tích tình hình doanh thu giúp cho nhà quản lý thấy được ưu, khuyết điểm trong
quá trình thực hiện doanh thu để có thể thấy được nhân tố làm tăng và những nhân
tố làm giảm doanh thu. Từ đó, hạn chế, loại bỏ những nhân tố tiêu cực, đẩy nhanh
hơn những nhân tố tích cực, phát huy thế mạnh của doanh nghiệp nhằm tăng doanh
thu, nâng cao lợi nhuận.
b. Phân tích chi phí:
Chi phí là dòng tiền ra, dòng tiền ra trong tương lai hoặc phân bổ dòng tiền ra
trong quá khứ xuất phát từ các hoạt động kinh doanh đang diễn ra trong doanh
nghiệp.
Giá vốn hàng bán: là một chỉ tiêu tổng hợp phản ánh tổng giá trị mua hàng
hóa, giá thành sản xuất sản phẩm, dịch vụ đã bán. Giá vốn hàng bán là yếu tố quyết
định khả năng cạnh tranh và hiệu quả sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Trong

14. trường hợp doanh nghiệp có vấn đề với giá vốn hàng bán thì phải theo dõi và phân
tích từng cấu phần của nó: nhân công trực tiếp, nguyên vật liệu trực tiếp, …
Chi phí bán hàng: là toàn bộ chi phí phát sinh trong quá trình tiêu thụ sản
phẩm, hàng hóa, dịch vụ,…
Chi phí quản lý doanh nghiệp: là toàn bộ chi phí có liên quan đến hoạt động
quản lý kinh doanh, quản lý hành chính và quản lý điều hành chung của toàn doanh
nghiệp.
Chi phí tài chính: bao gồm tiền lãi vay phải trả, chi phí bản quyền, chi phí
hoạt động liên doanh… phát sinh trong kỳ báo cáo của doanh nghiệp.
Doanh nghiệp muốn tăng lợi nhuận thì vấn đề trước tiên cần phải quan tâm
đến là doanh thu. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp chỉ quan tâm đến doanh thu mà bỏ
qua chi phí thì sẽ là một thiếu sót lớn. Yếu tố chi phí thể hiện sự hiệu quả trong hoạt
động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu chi phí bỏ ra quá lớn hoặc tốc độ
chi phí lớn hơn tốc độ doanh thu, chứng tỏ doanh nghiệp sử dụng nguồn lực không
hiệu quả.
 Tỷ lệ giá vốn hàng bán trên doanh thu thuần:
Chỉ tiêu này cho biết cứ một đồng doanh thu thuần thu được, doanh nghiệp
phải bỏ ra bao nhiêu đồng giá vốn hàng bán. Tỷ lệ này càng nhỏ chứng tỏ việc quản
lý trong khoản chi phí trong giá vốn hàng bán càng tốt và ngược lại.
Tỷ lệ giá vốn hàng bán trên doanh thu thuần = Giá vốn hàng bán / DT thuần
 Tỷ lệ chi phí bán hàng trên doanh thu thuần:
Phản ánh để thu được một đồng doanh thu thuần, doanh nghiệp bỏ ra bao
nhiêu đồng chi phí bán hàng. Tỷ số này càng nhỏ chứng tỏ công tác bán hàng càng
có hiệu quả và ngược lại.
Tỷ lệ chi phí bán hàng trên doanh thu thuần = Chi phí bán hàng / DT thuần
 Tỷ lệ chi phí quản lý doanh nghiệp trên doanh thu thuần:
Chỉ tiêu này cho biết để thu được 1 đồng doanh thu thuần, doanh nghiệp phải
chi bao nhiêu chi phí quản lý. Tỷ lệ này càng nhỏ chứng tỏ hiệu quả quản lý càng
cao và ngược lại.

15. Tỷ lệ chi phí quản lý doanh nghiệp trên DT thuần = Chi phí quản lý doanh
nghiệp / DT thuần
c. Phân tích lợi nhuận:
Lợi nhuận là chỉ tiêu tổng hợp biểu hiện kết quả của quá trình sản xuất kinh
doanh. Nó phản ánh đầy đủ các mặt số lượng, chất lượng hoạt động của doanh
nghiệp, phản ánh kết quả việc sử dụng các yếu tố cơ bản sản xuất như lao động, vật
tư, …
Để thấy được thực chất của kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh là cao hay
thấp, đòi hỏi sau một kỳ hoạt động sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp phải tiến
hành phân tích mối quan hệ giữa tổng doanh thu và tổng chi phí và mức lợi nhuận
đạt được của doanh nghiệp.
Lợi nhuận là cơ sở để tính ra các chỉ tiêu chất lượng khác, nhằm đánh giá hiệu
quả của các quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, đánh giá hiệu quả sử
dụng các yếu tố sản xuất vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Mục đích
cuối cùng của tất cả các doanh nghiệp là tạo ra sản phẩm với giá thành thấp nhất và
mang lại lợi nhuận cao nhất cho doanh nghiệp, tăng tích lũy mở rộng sản xuất, nâng
cao đời sống cho người lao động. Ngược lại, doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ sẽ
dẫn đến tình hình tài chính của doanh nghiệp khó khăn, thiếu khả năng thanh toán,
tình hình này kéo dài doanh nghiệp sẽ bị phá sản.
 Tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu thuần:
Cho biết cứ một đồng doanh thu thuần sinh ra bao nhiêu đồng lợi nhuận gộp.
Tỷ lệ này càng lớn chứng tỏ việc quản lý các khoản chi phí trong giá vốn hàng bán
càng tốt và ngược lại.
Tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu thuần = Lợi nhuận gộp / DT thuần
 Tỷ suất lợi nhuận thuần trên doanh thu thuần:
Chỉ tiêu này cho biết cứ một đồng doanh thu thuần sinh ra bao nhiêu đồng lợi
nhuận thuần. Tỷ lệ này càng lớn chứng tỏ công tác bán hàng, công tác quản lý càng
có hiệu quả và ngược lại.
Tỷ suất lợi nhuận thuần trên doanh thu thuần = Lợi nhuận thuần / DT thuần

16.  Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên tổng doanh thu:
Chỉ tiêu này phản ánh kết quả cuối cùng của hoạt động kinh doanh. Nó biểu
hiện cứ một đồng doanh thu có bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế.
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên tổng doanh thu = Lợi nhuận sau thuế / Tổng DT
1.3.4. Phân tích báo cáo lưu chuyển tiền tệ:
Báo cáo lưu chuyển tiền tệ phản ánh việc hình thành và sử dụng lượng tiền
phát sinh trong kỳ. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ thực chất là một báo cáo cung cấp
thông tin về những sự kiện và nghiệp vụ kinh tế có ảnh hưởng đến tình hình tiền tệ
của một doanh nghiệp trong kỳ.
Để đánh giá khái quát tình hình tài chính của doanh nghiệp qua báo cáo lưu
chuyển tiền tệ, trước hết cần tiến hành so sánh lưu chuyển tiền tệ thuần từ hoạt động
kinh doanh với các hoạt động khác. Đồng thời, so sánh từng khoản mục tiền vào và
chi ra của các hoạt động để thấy được tiền tạo ra chủ yếu từ hoạt động nào, hoạt
động nào thu được nhiều tiền nhất, hoạt động nào sử dụng ít nhất. Điều này có ý
nghĩa quan trọng trong việc đánh giá khả năng tạo tiền cũng như sức mạnh tài chính
của doanh nghiệp. Sức mạnh tài chính của doanh nghiệp thể hiện khả năng tạo ra
tiền từ hoạt động kinh doanh chứ không phải tạo tiền từ hoạt động đầu tư và hoạt
động tài chính. Lưu chuyển tiền tệ thuần từ hoạt động đầu tư dương thể hiện quy mô
đầu tư của doanh nghiệp là thu hẹp vì đây là kết quả của số tiền thu được do bán tài
sản cố định và thu hồi vốn đầu tư tài chính nhiều hơn số tiền chi ra để mở rộng đầu
tư, mua sắm tài sản cố định và tăng đầu tư tài chính. Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt
động tài chính dương thể hiện lượng vốn cung ứng từ bên ngoài tăng. Điều đó cho
thấy tiền tạo ra từ hoạt động tài chính là do sự tài trợ từ bên ngoài và như vậy doanh
nghiệp có thể bị phụ thuộc vào người cung ứng tiền ở bên ngoài. Sau đó, tiến hành
so sánh (cả số tương đối và tuyệt đối ) giữa kỳ này với kỳ trước của từng khoản
mục, từng chỉ tiêu trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ để thấy sự biến động về khả năng
tạo tiền của từng hoạt động từ sự biến động của từng khoản mục thu chi. Điều này
có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định xu hướng tạo tiền của các hoạt động trong

17. doanh nghiệp làm tiền đề cho việc dự toán khả năng tạo tiền của doanh nghiệp trong
tương lai.
1.3.5. Phân tích tỷ số tài chính:
Tỷ số tài chính là giá trị biểu hiện mối quan hệ hai hay nhiều số liệu tài chính
với nhau. Các tỷ số tài chính được thiết lập để đo lường những đặc điểm cụ thể về
tình trạng và hoạt động tài chính của doanh nghiệp,chúng có thể được phân chia
thành các loại như sau:
1) Tỷ số khả năng thanh toán
2) Tỷ số cơ cấu tài chính
3) Tỷ số hoạt động
4) Tỷ số doanh lợi
5) Phân tích tài chính DupontÂ
a. Tỷ số khả năng thanh toán:
Tỷ số khả năng thanh toán nhằm mục đích phản ánh khả năng trả nợ của
doanh nghiệp.
 Tỷ số khả năng thanh toán hiện thời:
Tỷ số khả năng thanh toán hiện thời = Tài sản ngắn hạn / Nợ ngắn hạn (lần)
Tỷ số này cho thấy doanh nghiệp có bao nhiêu tài sản có thể chuyển đổi để
đảm bảo thanh toán các khoản nợ ngắn hạn. Do đó, nó đo lường khả năng trả nợ của
doanh nghiệp.
Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, tỷ số này phản ánh không chính xác khả
năng thanh toán, bởi nếu hàng hóa tồn kho là những loại hàng khó bán thì doanh
nghiệp rất khó biến chúng thành tiền để trả nợ. Vì vậy, cần quan tâm đến khả năng
thanh toán nhanh.
 Tỷ số khả năng thanh toán nhanh:
Tỷ số khả năng thanh toán nhanh = (Tài sản ngắn hạn – Hàng tồn kho) / Nợ
ngắn hạn (lần)

18. Tỷ số này cho biết khả năng thanh toán thực sự của doanh nghiệp và được
thanh toán dựa trên các tài sản lưu động có thể chuyển đổi nhanh thành tiền để đáp
ứng nhu cầu thanh toán cần thiết.
 Tỷ số khả năng thanh toán bằng tiền:
Tỷ số khả năng thanh toán bằng tiền = Tiền / Nợ ngắn hạn (lần)
Tỷ số này phản ánh khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn bằng số tiền
hiện có và tài sản có thể chuyển đổi nhanh thành tiền trong doanh nghiệp.
b. Tỷ số cơ cấu tài chính:
Tỷ số về cơ cấu tài chính dùng để đo lường sự góp vốn của chủ sở hữu doanh
nghiệp so với nợ vay. Các tỷ số này có ý nghĩa rất quan trọng đối với không chỉ
doanh nghiệp mà với cả chủ nợ và công chúng đầu tư.
 Tỷ số nợ:
Tỷ số nợ là tỷ số giữa tổng số nợ trên tổng tài sản có của doanh nghiệp. Chủ
nợ ưa thích tỷ số nợ vừa phải, vì tỷ số nợ thấp, hệ số an toàn của chủ nợ cao, món nợ
của họ càng được đảm bảo. Ngược lại, khi hệ số nợ cao có nghĩa là chủ doanh
nghiệp chỉ góp một phần vốn nhỏ trong tổng số vốn thì rủi ro trong kinh doanh chủ
yếu do chủ nợ gánh chịu.
Tỷ số nợ = (Tổng nợ / Tổng tài sản) x 100 (%)
 Tỷ số thanh toán lãi vay:
Tỷ số thanh toán lãi vay cho thấy khả năng thanh toán lãi vay từ thu nhập, nó
còn đo lường rủi ro mất khả năng thanh toán nợ dài hạn.
Tỷ số thanh toán lãi vay = EBIT / I
Trong đó:
I : chi phí lãi vay
EBIT: Lợi nhuận trước thuế + Lãi vay
c. Tỷ số hoạt động:
 Vòng quay hàng tồn kho:

19. Vòng quay hàng tồn kho đo lường mức doanh số bán liên quan đến mức độ
tồn kho của các loại hàng hóa thành phẩm, nguyên vật liệu.
Vòng quay hàng tồn kho = Doanh thu thuần / Hàng tồn kho (lần, vòng)
Nếu giá trị của tỷ số này thấp chứng tỏ các loại hàng hoá tồn kho quá cao so
với doanh số bán.
 Kỳ thu tiền bình quân:
Kỳ thu tiền bình quân: là chỉ tiêu đo lường khả năng thu hồi vốn trong thanh
toán của doanh nghiệp, đồng thời phản ánh việc quản lý các khoản phải thu và chính
sách tín dụng của doanh nghiệp thực hiện với khách hàng của mình.
Kỳ thu tiền bình quân = (Các khoản phải thu x 360) / Doanh thu thuần (ngày)
Nếu kỳ thu tiền ngắn chứng tỏ tốc độ thu tiền càng nhanh của các khoản phải
thu, doanh nghiệp có thể giảm được một số vốn đầu tư vào trong tài sản lưu động.
Nếu số lượng các khoản phải thu lớn và kỳ thu tiền dài, điều đó chứng tỏ doanh
nghiệp đang có vấn đề mắc phải trong công tác quản lý.
 Hiệu suất sử dụng tài sản cố định :
Tỷ số này đo lường mức doanh thu thuần trên tài sản cố định của doanh
nghiệp.
Hiệu suất sử dụng tài sản cố định = Doanh thu thuần / TSCĐ thuần (lần)
Cứ một đồng sử dụng TSCĐ thuần sẽ mang lại bao nhiêu đồng doanh thu
thuần.
Tỷ số này cao phản ánh tình hình hoạt động tốt của công ty đã tạo ra mức
doanh thu thuần cao so với TSCĐ. Mặt khác, tỷ số còn phản ánh khả năng sử dụng
hữu hiệu tài sản các loại.
 Vòng quay tài sản :
Tỷ số này cho thấy hiệu quả sử dụng toàn bộ các loại tài sản của doanh
nghiệp, hoặc có thể hiện 1 đồng tài sản bỏ ra trong kỳ thì mang lại bao nhiêu đồng
doanh thu.
Vòng quay tài sản = Doanh thu thuần / Tổng tài sản (lần, vòng)
d. Tỷ số doanh lợi:

20.  Doanh lợi tiêu thụ (Return On Sale_ROS): hay còn gọi là lợi nhuận biến tế
Doanh lợi tiêu thụ là tỷ số đo lường lượng lãi ròng có trong một đồng doanh
thu thu được.
ROS = (Lợi nhuận sau thuế / Doanh thu thuần) x 100 (%)
 Doanh lợi tài sản (Return On Asset_ROA): hay suất sinh lợi trên tổng tài sản
Doanh lợi tài sản là tỷ số đo lường hiệu quả sử dụng và quản lý nguồn tài sản
của doanh nghiệp. Nó đo lường suất sinh lời của cả vốn chủ sở hữu và của cả nhà
đầu tư.
ROA = (Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản) x 100 (%)
 Doanh lợi vốn tự có (Return On Equity ROE): hay là suất sinh lợi trên vốn cổ
phần thường.
Tỷ số này đo lường hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu của một doanh nghiệp
để tạo ra thu nhập và lãi cho cổ phần thường. Nói cách khác, nó đo lường thu nhập
trên 1 đồng vốn chủ sở hữu được đưa vào sản xuất kinh doanh, hay còn gọi là mức
hoàn vốn đầu tư cho vốn chủ sở hữu.
ROE = (Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu) x 100 (%)
e. Thu nhập mỗi cổ phiếu (Lãi cơ bản trên mỗi cổ phiếu):EPS
f. Phân tích Dupont
Tình hình tài chính doanh nghiệp vốn là một chỉnh thể. Vậy nên giữa các tỷ số tài
chính có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Dùng phương pháp phân tích Dupont để
thấy được các nhân tố tác động đến doanh lợi của chủ sở hữu.

22. CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU VÀ PHÂN TÍCH BÁO CÁO TÀI
CHÍNH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ
ĐỨC
2.1. GIỚI THIỆU CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC
2.1.1. Lịch sử hình thành và cơ cấu tổ chức công ty
a. Một số thông tin cơ bản về Công ty
- Tên Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC
- Tên tiếng Anh: THU DUC HOUSING DEVELOPMENT CORPORATION
- Tên viết tắt: THUDUC HOUSE
- Vốn điều lệ: 419.647.260.000 đồng (Bốn trăm mười chín tỷ, sáu trăm bốn
mươi bảy triệu, hai trăm sáu chục ngàn đồng).
- Logo:
- Slogan: “Cùng bạn nâng cao chất lượng cuộc sống”
b. Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức, tiền thân là Công ty Quản lý và Phát triển
Nhà Huyện Thủ Đức được thành lập theo quyết định số 57/QĐ-UB cấp ngày
02/02/1990 của UBND TP. HCM, với xuất phát điểm là 400 triệu đồng vốn lưu
động do Nhà nước cấp.
- Ngày 05/10/1996 Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ký quyết định số
4569/QĐ-UBKT cho Công ty Quản lý và Phát triển Nhà Huyện Thủ Đức được đổi
tên thành Công ty Phát triển Nhà và Dịch vụ Khu Công Nghiệp Thủ Đức.
- Ngày 24/11/2000 Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ký quyết định số
7967/QĐ-UB-CNN chuyển Công ty Phát triển Nhà và Dịch vụ Khu Công Nghiệp
Thủ Đức thành Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức với số vốn điều lệ là
15.000.000.000 đồng.
- Ngày 15/06/2001 Công ty chính thức đi vào hoạt động với Giấy chứng nhận đăng
ký kinh doanh số 4103000457 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh cấp.

23. - Ngày 14/12/2006, cổ phiếu ThuDuc House (mã chứng khoán là TDH) đã chính
thức niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán TP. HCM, khẳng định vị thế, sức phát
triển và tính đại chúng của ThuDuc House và cổ phiếu ThuDuc House trên thị
trường.
- Từ khi niêm yết cổ phiếu trên sàn giao dịch chứng khoán TP. HCM
(HOSE), ThuDuc House đã nhiều lần vượt kế hoạch kinh doanh do Đại Hội Đồng
Cổ Đông đề ra một cách ấn tượng. Điển hình như tại thời điểm 31/12/2009, tổng giá
trị tài sản tăng 65,19%, tổng doanh thu tăng 155,34%, lợi nhuận trước thuế tăng
90,94% so với thời điểm 31/12/2007 của ThuDuc House Group. Và trong giai đoạn
thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn 2010 – 2013, Thuduc House cũng là một
trong số ít những doanh nghiệp bất động sản duy trì và ổn định được hoạt động kinh
doanh, luôn tạo ra lợi nhuận và bảo toàn được giá trị tài sản.
- Kết quả này cũng chứng minh rằng chiến lược phát triển bền vững dựa trên ba mũi
nhọn kinh doanh: đầu tư kinh doanh bất động sản, đầu tư tài chính và phát triển các
hoạt động sản xuất, dịch vụ liên quan đến bất động sản là hoàn toàn đúng đắn. Ba
mũi nhọn kinh doanh này tùy từng thời điểm, tùy từng chu k và cơ hội của thị
trường mà phát huy, từ đó mang lại lợi nhuận cao cũng như sự tăng trưởng liên tục
và bền vững của Công ty.
- Do nhu cầu về tăng vốn để thực hiện đầu tư các dự án, mở rộng hoạt động kinh
doanh đầu tư tài chính và tham gia thành lập các Công ty thành viên và liên doanh,
liên kết, nên ThuDuc House đã phát hành thêm cổ phần tăng vốn điều lệ 9 lần từ 15
tỷ đồng lên 30 tỷ đồng, từ 30 tỷ đồng lên 100 tỷ đồng, từ 100 tỷ đồng lên 170 tỷ
đồng, từ 170 tỷ đồng lên 230 tỷ đồng, từ 230 tỷ đồng lên 252,5 tỷ đồng và từ 252,5
tỷ đồng lên 378,75 tỷ đồng, từ 378,75 tỷ đồng lên 380,93 tỷ đồng, từ 380,93 tỷ đồng
lên 381,5 tỷ đồng và từ 381,5 tỷ đồng lên 419,64 tỷ đồng.
- Bước vào năm 2015 cũng là lúc Công ty vừa tròn 25 tuổi (2/2/1990 – 2/2/2015).
ThuDuc House đã trở thành 1 tập đoàn bất động sản lớn mạnh hàng đầu ở Việt Nam.
Thương hiệu ThuDuc House luôn khẳng định được vị thế trên thương trường với
những thành quả sản xuất kinh doanh vượt trội và được xã hội đánh giá cao về chất
lượng sản phẩm dịch vụ, đặc biệt là dòng sản phẩm căn hộ, nhà ở, khách sạn, văn
phòng và các dịch vụ khác của ThuDuc House luôn đáp ứng kịp thời các nhu cầu đa
dạng của nhiều tầng lớp dân cư đô thị và góp phần tạo diện mạo đô thị cho
TP.HCM, Hà Nội và một số Tỉnh Thành lớn khác trong cả nước.
- ThuDuc House có quy mô và chức năng ngày càng mở rộng: từ kinh doanh bất
động sản với gần 40 dự án nhà ở khu đô thị mới, khu biệt thự, nhà phố; căn hộ
chung cư, trung tâm thương mại dịch vụ, khu du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn ... đến
lĩnh vực sản xuất – dịch vụ: đầu tư xây dựng công trình chợ đầu mối nông sản Thủ
Đức, nhà máy sản xuất nước đá tinh khiết, trạm xăng dầu, kho bãi, dịch vụ bảo vệ,
quản lý văn phòng ... Bên cạnh đó ThuDuc House tiếp tục đầu tư tài chính có hiệu
quả cũng như đầu tư vào các lĩnh vực hạ tầng kỹ thuật.

24. - ThuDuc House giờ đây đã có đầy sức mạnh, đầy tiềm lực để vươn tầm ra cả nước
và vượt biển để hội nhập với thế giới. ThuDuc House ngày nay đã có 8 công ty
thành viên, 8 công ty liên doanh liên kết và nhiều công ty khác ThuDuc House có
góp vốn đầu tư. Địa bàn đầu tư từ TP. HCM đã vươn ra Hà Nội, Huế, Đà Lạt, Đồng
Nai, Long An và sang tận Hoa Kỳ.
2.1.2. Các đơn vị trực thuộc
a. Công ty con

25. b. Công ty liên doanh liên kết
2.1.3. Mục tiêu hình thành của công ty
- Luôn trong nhóm các công ty kinh doanh địa ốc và đầu tư phát triển hàng đầu Việt
Nam.
- Tạo bước phát triển đột phá trong 5 năm tới và trở thành tập đoàn kinh tế vững
mạnh, đóng góp thiết thực cho cộng đồng.
- Cung cấp các sản phẩm và dịch vụ về bất động sản và nhiều dịch vụ, sản phẩm đa
dạng khác nhằm thỏa mãn nhu cầu khách hàng với khẩu hiệu “Hạnh phúc từ nơi tổ
ấm của bạn”.
- Tạo ra nhiều cơ hội cống hiến cho người lao động với đời sống ổn định và nâng
cao dần với môi trường làm việc thân thiện, an toàn và luôn tạo điều kiện giúp nhân
viên phát triển năng lực cá nhân và dần hoàn thiện phẩm chất, trình độ và đạo đức.
- Gia tăng giá trị cổ đông thông qua việc quản trị doanh nghiệp minh bạch và hiệu
quả, đảm bảo việc bảo toàn vốn và gia tăng lợi nhuận của công ty.
- Tạo ra giá trị cho cộng đồng và gắn kết, san sẻ những thành quả của doanh nghiệp
với cộng đồng.
- Chú trọng đảm bảo lợi ích và gia tăng sự hài lòng cho khách hàng. Với khẩu hiệu
“Hạnh phúc từ nơi tổ ấm của bạn”, các dự án của Thuduc House luôn hướng đến sự
hoàn thiện chất lượng, sự tinh tế, đạo đức kinh doanh và uy tín thương hiệu nhằm
mang lại các giá trị đích thực và nâng cao chất lượng cuộc sống cho khách hàng.
2.1.4. Hoạt động sản xuất kinh doanh

26. a. Đầu tư bất động sản
Đầu tö vaø kinh doanh baát ñoäng saûn laø hoaït ñoäng kinh doanh chuû yeáu cuûa
thuduc house töø khi thaønh laäp. Cho tôùi cuoái naêm 2014, thuduc house ñaõ thöïc hieän
thaønh coâng hôn 40 döï aùn baát ñoäng saûn goàm caùc döï aùn khu ñoâ thò môùi, caùc döï aùn
caên hoä chung cö töø trung bình ñeán cao caáp, caùc döï aùn trung taâm thöông maïi, khu
resort & khaùch saïn cao caáp. vaø beân caïnh ñoù, töø naêm 2009 thuduc house cuõng ñaõ
môû roäng quy moâ ñaàu tö sang Hoa Kyø.
 Đầu tư bất động sản trong nước
Đầu tư và kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh chủ yếu của Thuduc
House từ khi thành lập. Cho tới cuối năm 2011, Thuduc House đã thực hiện thành
công hơn 30 dự án bất động sản gồm các dự án khu đô thị mới, các dự án căn hộ
chung cư từ trung bình đến cao cấp, các dự án trung tâm thương mại, khu resort &
khách sạn cao cấp.
 Đầu tư bất động sản nước ngoài
Với kinh nghiệm và mối quan hệ với đối tác ở nước ngoài, Thuduc House đã thử
nghiệm đầu tư ra nước ngoài kể từ năm 2009 để mở rộng địa bàn hoạt động. Dự án
đầu tiên là đầu tư sang Hoa Kỳ dưới hình thức liên doanh với doanh nghiệp địa
phương.
b. Đầu tư tài chính
Đầu tư tài chính với mục tiêu tạo cân bằng cho chu kỳ kinh doanh, phát triển quỹ
đất, đa dạng hóa danh mục tài sản để hạn chế rủi ro. Các hoạt động đầu tư tài chính
chủ yếu của Thuduc House là:
• Góp vốn (thành lập) doanh nghiệp lần đầu
• Góp vốn (mua cổ phần) với tư cách cổ đông chiến lược
• Đầu tư tài chính dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh các dự án BĐS
Đặc bieät trong hoaït ñoäng ñaàu tö taøi chính, thuduc house luoân taäp trung phaàn
lôùn voán ñaàu tö vaøo caùc khoaûn muïc taøi chính coù lieân quan ñeán vieäc phaùt trieån lónh
vöïc baát ñoäng saûn. Chuû yeáu laø ñaàu tö vaøo caùc coâng ty lieân doanh lieân keát nhaèm
môû roäng quyõ ñaát vaø taïo ñieàu kieän phaùt trieån hoaït ñoäng ñaàu tö döï aùn cuûa coâng ty
trong daøi haïn.
c. Đầu tư sản xuất – thương mại – dịch vụ
Nhaèm muïc ñích gia taêng hieäu quaû hoaït ñoäng cuûa Coâng ty cuõng nhö mang laïi
giaù trò gia taêng cho doanh nghieäp, Thuduc House ñaõ daønh moät phaàn voán ñeå ñaàu tö
vaøo nhieàu döï aùn vaø thaønh laäp nhieàu Coâng ty thaønh vieân hoaït ñoäng trong lónh vöïc
thöông maïi, dòch vuï taïo ra nhieàu saûn phaåm dòch vuï ña daïng nhö nöôùc ñaù tinh
khieát ñoâng an bình, dòch vuï quaûn lyù cao oác thuoäc coâng ty tam bình, dòch vuï - baûo

27. veä huøng vöông, Chôï ñaàu moái noâng saûn thöïc phaåm thuû ñöùc, khaùch saïn La
Sapinette Dalat vaø Trung taâm thöông maïi Lang Biang plaza...
Caùc ngaønh ngheà saûn xuaát - thöông maïi - dòch vuï cuûa coâng ty goàm:
- Quaûn lyù, khai thaùc vaø kinh doanh cuïm coâng trình chôï ñaàu moái vaø caùc dòch vuï
phuï trôï; thieát laäp trung taâm giao dòch vaø xuaát nhaäp khaåu noâng saûn, saøn giao dòch
noâng saûn...
- Vaän chuyeån, giao nhaän vaø cho thueâ kho baõi; caùc dòch vuï uûy thaùc xuaát nhaäp
khaåu lieân quan ñeán kho baõi, ñaïi lyù kyù göûi haøng hoùa.
- Saûn xuaát, cheá bieán vaø cung caáp nöôùc ñaù tinh khieát, saûn xuaát nöôùc tinh khieát
ñoùng chai.
- Kinh doanh dòch vuï löu truù, aên uoáng (khaùch saïn du lòch nghæ döôõng).
- Lieân keát kinh doanh dòch vuï xaêng daàu;
- Lieân keát kinh doanh dòch vuï tdtt;
Trong ñoù, caùc dòch vuï quaûn lyù taïi cuïm chôï ñaàu moái noâng saûn thöïc phaåm
thuû ñöùc luoân laø hoaït ñoäng ñoùng goùp nhieàu doanh thu nhaát trong caùc lónh vöïc saûn
xuaát – thöông maïi - dòch vuï cuûa coâng ty. Hieän nay, beân caïnh hoaït ñoäng chính laø
kinh doanh baát ñoäng saûn, coâng ty coøn ñaåy maïnh phaùt trieån theâm hoaït ñoäng xuaát
khaåu haøng noâng laâm khoaùng saûn döïa treân lôïi theá saün coù töø khu chôï ñaàu moái noâng
saûn thöïc phaåm thuû ñöùc vaø töø caùc ñoái taùc trong vaø ngoaøi nöôùc.

28. 2.1.5. Cơ cấu tổ chức công ty
Cơ cấu tổ chức công ty

29. 2.1.6. Những thuận lợi và khó khăn của công ty
a. Thuận lợi
- Là công ty hoạt động nhiều năm và có kinh nghiệm trong đầu tư và kinh doanh địa
ốc tại Việt Nam. Có ban quản trị giỏi, giàu kinh nghiệm và linh hoạt, sáng tạo trong
điều hành.
- Là một trong những doanh nghiệp bất động sản có cơ cấu tài chính an toàn, luôn
duy trì tỷ lệ nợ thấp hơn so với vốn chủ sở hữu và có tình hình hoạt động kinh doanh
ổn định qua nhiều năm.
- Có quỹ đất dồi dào nằm ở các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội,
Huế, Đà Nẵng. Qũy đất của Thuduc House chủ yếu là đất sạch có thể phát triển
được ngay.
- Thương hiệu Thuduc House là thương hiệu lớn, uy tín được nhiều khách hàng tin
tưởng và lựa chọn.
- Có nhiều có nhiều đối tác liên kết kinh doanh mạnh cả trong và ngoài nước như tập
đoàn Daewon, Tổng công ty CP Phong Phú…
b. Khó khăn
- Quy mô vốn của công ty còn nhỏ, chưa đáp ứng được nhu cầu đầu tư theo chiến
lược phát triển của công ty, phải dựa vào các nguồn vốn vay và vốn liên doanh liên
kết.
- Chưa mở rộng được quỹ đất ở trung tâm TP.HCM vì cân nhắc tính hiệu quả do giá
quá cao.
- Nguồn nhân lực còn thiếu, nhất là nhân lực quản trị trung và cao cấp. Thành viên
HĐQT và ban lãnh đạo còn phải kiêm nhiệm nhiều việc.

30. 2.2. PHÂN TÍCH BÁO CÁO TÀI CHÍNH CỦA CÔNG TY CP PHÁT
TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC
2.2.1. Phân tích tình hình tài chính thông qua Bảng cân đối kế toán
CHỈ TIÊU
2014 - 2013 2013 -2012 2012 - 2011
Tài sản
Tài sản ngắn hạn 194.586.325.312 41.647.270.432 19.014.377.083
Tiền mặt 48.351.792.693 7.993.153.380 -10.723.559.615
Các khoản phải thu -69.723.923.049 35.786.120.034 -48.700.455.952
Hàng tồn kho 226.108.415.701
-
30.630.712.736 80.345.073.839
Tài sản ngắn hạn khác -899.960.033 -301.290.246 -272.899.296
Tài sản dài hạn -15.070.261.175 1.636.747.639 -68.262.141.741
Tài sản cố định hữu hình 97.593.533.903 -9.747.580.578 -35.389.844.250
Tài sản cố định vô hình 67.190.377.004 -677.096.364 -677.096.364
Chi phí xây dựng cơ bản dỡ dang
-
199.876.399.733 22.168.751.812 -22.825.484.632
Các khoản thế chấp, ký quỹ, ký
cược dài hạn 4.266.118.359 -9.299.013.523 -8.561.402.787
Đầu tư tài chính dài hạn 15.756.109.292 -808.313.708 -808.313.708
Tổng tài sản 179.516.064.137 43.284.018.071 -49.247.764.658
Nguồn vốn
Nợ phải trả 114.055.550.404 9.670.625.338 -49.381.378.139
Nợ ngắn hạn 46.702.262.424 42.518.616.190 33.161.187.852
Nợ dài hạn 67.353.287.980
-
32.847.990.852 -82.542.565.991
Vốn chủ sở hữu 44.192.371.455 20.837.232.680 22.088.349.224
Vốn cổ phiếu thường 44.192.371.455 20.837.232.680 22.088.349.224
Thặng dư vốn 0 2.754.200.000 0
Chệnh lệch tỷ giá -3.914.076.978 3.279.670.000 0
Quỹ đầu tư và phát triển 0 -37.754.812 -1.530.877.140
Quỹ dự trữ -237.392.888 -1.250.000 0
Lợi nhuận giữ lại 6.139.095.625 -2.080.256.963 27.812.162.163
Cổ phiếu ngân quỹ 2.935.023.719 315.745.224 689.649.557
Các quỹ khác 39.269.721.977 16.606.879.231 -4.882.585.356
Tổng nguồn vốn 179.516.109.137 43.283.973.071 -49.247.764.658

31. CHỈ TIÊU
2014 2013 2012 2011
Tài sản
Tài sản ngắn hạn 48,7% 44,0% 43,0% 41,2%
Tiền và các khoản tương đương tiền 3,9% 2,0% 1,7% 2,2%
Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn 0,9% 1,4% 0,1% 0,2%
Các khoản phải thu 15,9% 20,2% 19,0% 20,8%
Hàng tồn kho 27,7% 19,8% 21,6% 17,6%
Tài sản ngắn hạn khác 0,4% 0,5% 0,5% 0,5%
Tài sản dài hạn 51,3% 56,0% 57,0% 58,8%
Tài sản cố định 11,4% 8,0% 8,6% 10,0%
Bất động sản đầu tư 3,1% 0,3% 0,4% 0,4%
Các khoản đầu tư tài chính dài hạn 34,1% 45,7% 45,6% 45,6%
Tài sản dài hạn khác 1,9% 1,8% 2,3% 2,6%
Lợi thế thương mại 0,8% 0,2% 0,2% 0,2%
Tổng tài sản 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
Nguồn vốn
Nợ phải trả 37,9% 35,9% 36,1% 37,5%
Nợ ngắn hạn 21,8% 21,5% 20,0% 18,1%
Nợ dài hạn 16,1% 14,4% 16,1% 19,4%
Vốn chủ sở hữu 57,6% 60,2% 60,5% 58,2%
1. Vốn đầu tư của chủ sở hữu 57,6% 60,2% 60,5% 58,2%
Vốn cổ phần 15,6% 16,9% 17,1% 16,7%
Thặng dư vốn cổ phần 17,8% 19,4% 19,6% 19,2%
Chênh lệch tỷ giá hối đoái 0,0% 0,0% 0,0% 0,1%
Cổ phiếu quỹ -0,1% -0,1% -0,1% -0,1%
Qũy đầu tư phát triển 19,2% 20,5% 21,0% 19,3%
Qũy dự phòng tài chính 2,1% 2,1% 2,1% 2,1%
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối 3,0% 1,5% 0,8% 1,0%
C. LỢI ÍCH CỔ ĐÔNG THIỂU SỐ 4,5% 3,9% 3,4% 4,3%
Tổng nguồn vốn 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

32. a. Cơ cấu tài sản
Taïi thôøi ñieåm 31/12/2012 Toång taøi saûn cuûa Thuduc House group ñaït 2.216 tyû
ñoàng giaûm 49,2 tyû, töông ñöông möùc giaûm 2,2% so vôùi naêm 2011. Xeùt veà maët cô
caáu, taøi saûn ngaén haïn ñaõ taêng 2% vaø chieám 43% tyû troïng toång taøi saûn. Tyû troïng
taøi saûn ngaén haïn taêng leân chuû yeáu laø do trong naêm tyû troïng haøng toàn kho taêng do
haøng baùn tieâu thuï chaäm hôn.
Ngöôïc laïi giaù trò taøi saûn daøi haïn cuûa coâng ty laïi suït giaûm 68,2 tyû (töông ñöông
möùc giaûm 5,1%) so vôùi naêm 2011 vaø chieám tyû troïng 57% trong toång taøi saûn cuûa
coâng ty. Trong taøi saûn daøi haïn cuûa Thuduc House thì chieám tyû troïng lôùn nhaát laø
caùc khoaûn muïc ñaàu tö taøi chính daøi haïn (chieám 46% toång giaù trò taøi saûn), trong ñoù
coù nhieàu khoaûn ñaàu tö vaøo nhöõng coâng ty lieân doanh lieân keát, caùc döï aùn coù lieân
quan ñeán vieäc phaùt trieån baát ñoäng saûn Giaù trò taøi saûn daøi haïn giaûm chuû yeáu laø do
coâng ty baùn bôùt coâng ty con (coâng ty Song Ñöùc) vaø thanh hoaùn moät soá khoaûn ñaàu
tö taøi chính daøi haïn. Töø söï thay ñoåi trong cô caáu taøi saûn cho thaáy hoaït ñoäng kinh
doanh cuûa coâng ty trong naêm qua coù daáu hieäu chöõng laïi vaø coâng ty ñaõ thöïc hieän
bieän phaùp thu heïp quy moâ, haïn cheá vieäc môû roäng ñaàu tö theâm ñeå oån ñònh tình
hình kinh doanh.
Taïi thôøi ñieåm 31/12/2013 Toång taøi saûn cuûa Thuduc House group ñaït 2.259 tyû
ñoàng taêng 43,28 tyû, töông ñöông möùc taêng 2% so vôùi naêm 2012. Xeùt veà maët cô
caáu, taøi saûn ngaén haïn ñaõ taêng 4,4% vaø chieám gaàn 44% tyû troïng toång taøi saûn. Tyû
troïng taøi saûn ngaén haïn taêng leân chuû yeáu laø do trong naêm coâng ty ñaõ vay nôï ñeå
chuaån bò thanh toaùn cho khoaûn traùi phieáu ñaùo haïn neân ñaõ phaân boå vaøo caùc khoaûn
ñaàu tö taøi chính ngaén haïn vaø tieàn, hai khoaûn muïc naøy cuõng taêng maïnh vaøo thôøi
ñieåm cuoái naêm.
Giaù trò taøi saûn daøi haïn cuûa coâng ty khoâng coù nhieàu bieán ñoäng, chæ taêng nheï
0,1%, chuû yeáu laø ôû khoaûn goùp voán hôïp taùc kinh doanh. Trong taøi saûn daøi haïn cuûa
Thuduc House thì chieám tyû troïng lôùn nhaát laø caùc khoaûn muïc ñaàu tö taøi chính daøi
haïn (chieám 45,7% toång giaù trò taøi saûn), trong ñoù coù nhieàu khoaûn ñaàu tö vaøo nhöõng
coâng ty lieân doanh lieân keát, caùc döï aùn coù lieân quan ñeán vieäc phaùt trieån baát ñoäng
saûn.Vieäc gia taêng taøi saûn daøi haïn trong khoaûn goùp voán ñaàu tö döï aùn cho thaáy, sau
thôøi gian thu heïp quy moâ, haïn cheá ñaàu tö trong naêm 2012, sang naêm 2013 coâng ty
ñaõ baét ñaàu coù chuyeån mình vaø taùi khôûi ñoäng laïi hoaït ñoäng ñaàu tö ñeå chuaån bò cho
caùc böôùc phaùt trieån ôû nhöõng naêm tieáp theo khi tình hình thò tröôøng baát ñoäng saûn
ñang coù daáu hieäu aám daàn leân.
Tại thời điểm 31/12/2014 tổng tài sản của công ty mẹ Thuduc House đạt 2.114 tỷ
đồng, tăng 2,3% so với năm 2013. Có sự chuyển dịch cơ cấu tài sản khá lớn trong

33. năm 2014, tài sản ngắn hạn đã giảm mạnh 96,37 tỷ đồng, và chỉ chiếm 31% tổng tài
sản, còn tài sản dài hạn lại tăng thêm 144,8 tỷ đồng chiếm đến 69% tổng tài sản. Tài
sản dài hạn tăng mạnh là do trong năm công ty đã mua thêm tài sản cố định (giá trị
nhà và quyền sử dụng đất là 67 tỷ đồng), tăng thêm giá trị bất động sản đầu tư bằng
việc thuê theo hình thức mua dài hạn tầng 8 toà nhà Cantavil Premier để cho thuê
lại; và tăng tỷ lệ góp vốn để chuyển công ty cổ phần Đầu tư Phước Long thành công
ty con.
Tài sản ngắn hạn giảm chủ yếu là do công ty đẩy mạnh thu hồi các khoản nợ
phải thu (nhất là các khoản phải thu khách hàng) và bán bớt hàng tồn kho, các khoản
phải thu giảm hơn 91 tỷ và hàng tồn kho giảm gần 30 tỷ đồng so với cuối năm 2013.
Sự chuyển dịch cơ cấu tài sản trong năm qua cho thấy, khi tình hình kinh doanh
có nhiều dấu hiệu cải thiện công ty đã tích cực bán hàng và thu hồi công nợ để sử
dụng nguồn vốn nội bộ này tái đầu tư mua sắm thêm tài sản và mở rộng quy mô hoạt
động dài hạn. Ngoài ra khi gia tăng vốn đầu tư vào công ty Phước Long sẽ góp phần
mở rộng thêm quỹ đất tiềm năng và tạo cơ hội phát triển thêm nhiều dự án bất động
sản của Thuduc House. Việc chuyển công ty Phước Long thành công ty con đã góp
phần làm tăng tổng tài sản của tập đoàn, theo đó tổng tài sản của Thuduc House
Group cuối năm 2014 tăng thêm 7,9% đạt 2.439 tỷ đồng.
Nhìn chung sau một thời gian dài phải hạn chế đầu tư và thu hẹp quy mô hoạt
động do thị trường bất động sản gặp khủng hoảng, trong 2 năm 2013 và 2014,
Thuduc House đã tiếp tục tái đầu tư và mở rộng quy mô theo hướng ưu tiên tạo quỹ
đất để phát triển dài hạn, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục mới của thị trường.
b. Cơ cấu Nguồn vốn
Taïi thôøi ñieåm cuoái naêm 2012 nôï phaûi traû cuûa TDH giaûm 5,8% so vôùi naêm
2011 (chieám 37,4% toång nguoàn voán) vaø voán chuû sôû höõu taêng 1,7% chieám tyû troïng
62,6% trong toång nguoàn voán. Trong ñoù, nôï vay chæ chieám 27,3% treân toång nguoàn
voán vaø ñaõ giaûm 3,2% so vôùi naêm 2011. Nôï vay daøi haïn giaûm 17,8% (giaûm 63,8
tyû) trong khi nôï vay ngaén haïn taêng 16,9% (taêng 44 tyû) so vôùi naêm 2011.
Nôï ngaén haïn taïi thôøi ñieåm cuoái name 2013 ñaõ taêng 42,5 tyû ñoàng (taêng
9,6%) vaø chieám gaàn 60% trong toång nôï phaûi traû, nôï daøi haïn laïi giaûm 32,84 tyû
ñoàng (giaûm 9,2%). Qua bieán ñoäng caùc khoaûn muïc nguoàn voán coù theå thaáy raèng,
trong naêm coâng ty ñaõ thöïc hieän ñi vay khoaûng 200 tyû ñoàng nôï vay daøi haïn ñeå traû
bôùt caùc khoaûn vay ngaén haïn (nôï vay ngaén haïn giaûm 61 tyû ñoàng so vôùi ñaàu naêm),
ñoàng thôøi duøng ñeå chi traû cho khoaûng nôï 202 tyû ñoàng traùi phieáu ñaùo haïn vaøo cuoái
naêm 2013. Vieäc vay daøi haïn ñeå thanh toaùn nôï traùi phieáu cho thaáy coâng ty vaãn
ñang thieáu nguoàn voán daøi haïn ñeå phaùt trieån cho caùc döï aùn trong thôøi gian saép tôùi,
neáu thò tröôøng baát ñoäng saûn chöa coù nhieàu chuyeån bieán buoäc coâng ty phaûi taêng

34. cöôøng söû duïng theâm nguoàn voán töø beân ngoaøi thoâng qua vieäc gia taêng nôï vay hoaëc
phaûi phaùt haønh theâm coå phieáu.
Tình hình tài chính trong năm 2014 của Thuduc House đã ổn định hơn sau
khi thanh toán được phần lớn 202 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi đến hạn cuối năm
2013. Về cơ bản, do tình hình hoạt động kinh doanh trong năm 2014 cải thiện đáng
kể, công ty đã tạo ra được phần lớn nguồn vốn nội bộ để đáp ứng các nhu cầu chi
tiêu vốn, trả nợ đến hạn…nên đã hạn chế được việc sử dụng nguồn vốn từ bên
ngoài. Tổng nợ phải trả chỉ tăng nhẹ 25 tỷ đồng và không có biến động lớn trong các
khoản nợ ngắn cũng như nợ dài hạn. Do đã thanh toán gần hết nợ trái phiếu đến hạn
nên tỷ trọng nợ ngắn hạn đã giảm từ 60% xuống còn 55% trên tổng nợ phải trả.
2.2.2. Phân tích tài chính thông qua Báo cáo thu nhập
CHỈ TIÊU 2014 - 2013 2013 -2012 2012 - 2011
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 164.786.963.669 161.505.733.241 -385.621.972.979
Các khoản giảm trừ doanh thu 6.004.148.375 -48.040.087.349 -52.588.079.768
Doanh thu thuần bán hàng và cung cấp
dịch vụ 158.782.815.294 209.545.820.590 -333.033.893.211
Gía vốn hàng bán 192.037.448.517 128.834.438.679 -196.576.476.824
Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp
dịch vụ -33.254.633.223 80.711.381.911 -136.457.416.387
Doanh thu hoạt động tài chính 43.063.070.063 -72.314.447.529 32.718.799.324
chi phí tài chính -14.952.386.194 4.584.561.144 -62.598.098.687
Chi phí bán hàng 3.657.545.791 -1.204.460.871 -12.687.022.720
Chi phí quản lý doanh nghiệp 13.426.141.424 1.028.211.476 -14.501.381.114
Lợi nhuận/ Lỗ thuần từ hoạt động kinh
doanh 7.677.135.819 3.988.622.633 -13.952.114.542
Thu nhập khác 11.830.171.302 -2.364.286.664 -20.455.248.624
Chi phí khác 579.392.047 -512.799.464 -20.262.319.327
Lợi nhuận khác 11.250.779.255 -1.851.487.200 -192.859.297
Phần lãi/ lỗ trong công ty liên kết liên
doanh 9.570.181.676 -9.288.697.264 1.992.225.596
Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 28.498.096.750 -7.151.561.831 -12.152.818.243
Chi phí thuế thu nhập hiện hành -58.474.122 1.117.220.472 -4.738.059.651
Chi phí thuế thu nhập hoãn lại 355.467.677 -234.134.215 -3.918.656.037
Lợi nhuận sau thuế Thu nhập doanh
nghiệp 28.201.103.195 -8.034.648.088 -3.496.102.555

35. Trong năm 2011 lợi nhuận sau thuế hợp nhất của công ty là 30,99 tỷ đồng giảm
87,5% so với cùng kỳ. Riêng lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 44,6 tỷ
đồng giảm 82,1%. Đây cũng là năm có mức lợi nhuận sau thuế hợp nhất thấp nhất
trong 10 năm từ 2001 - 2011, nguyên nhân chủ yếu là do tình hình kinh tế Việt Nam
cực kỳ khó khăn, lạm phát và lãi suất tăng cao làm gia tăng các chi phí đầu vào
khiến cho kết quả kinh doanh của công ty sụt giảm.
Doanh thu thuần từ hoạt động bán hàng & cung cấp dịch vụ luôn đóng góp trung
bình khoảng trên 75% giá trị tổng doanh thu qua các năm của công ty mà trong đó
chủ yếu là nguồn thu từ hoạt động bán hàng và hoạt động này vẫn duy trì tăng
trưởng ổn định trong 5 năm. Điều này chứng tỏ doanh nghiệp đã có chiến lược tập
trung nguồn lực vào đúng lĩnh vực chuyên môn và hoạt động kinh doanh chính của
doanh nghiệp luôn mang lại hiệu quả cao. Tuy nhiên trong năm 2011 do tình hình
kinh tế và bất động sản gặp nhiều khó khăn nên doanh thu bán hàng và cung cấp
dịch vụ của doanh nghiệp bị giảm 4,3% so với năm 2010. Nhưng so với một số công
ty cùng ngành Thuduc House có mức giảm doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp
dịch vụ thấp hơn, hầu hết các công ty trong ngành đều có mức giảm từ trên 20%,
thậm chí nhiều doanh nghiệp giảm trên 70% so với năm trước.
Mặc dù doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm nhẹ 4,3% nhưng
tổng doanh thu của công ty chỉ đạt mức 606,1 tỷ giảm 20,3% so với năm 2010.
Nguyên nhân chủ yếu là do: Thu nhập khác giảm 75,7% do trong năm 2011 không
CHỈ TIÊU 2014 2013 2012 2011
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
Các khoản giảm trừ doanh thu 7,6% 9,0% 30,7% 20,9%
Doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ 92,4% 91,0% 69,3% 79,1%
Gía vốn hàng bán 76,8% 62,2% 52,4% 51,6%
Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ 15,7% 28,8% 16,9% 27,5%
Doanh thu hoạt động tài chính 8,0% 1,4% 27,3% 6,8%
Chi phí tài chính 6,0% 11,5% 16,4% 16,3%
Chi phí bán hàng 1,5% 1,2% 2,4% 2,9%
Chi phí quản lý doanh nghiệp 10,6% 11,5% 17,6% 9,7%
Lợi nhuận/ Lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh 5,6% 5,9% 7,9% 5,4%
Thu nhập khác 2,6% 1,0% 2,3% 4,0%
Chi phí khác 0,5% 0,6% 1,1% 3,5%
Lợi nhuận khác 2,1% 0,4% 1,2% 0,5%
Phần lãi/ lỗ trong công ty liên kết liên doanh 0,8% -1,0% 1,7% 0,4%
Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 8,5% 5,3% 10,7% 6,4%
Chi phí thuế thu nhập hiện hành 0,7% 1,0% 1,1% 1,2%
Chi phí thuế thu nhập hoãn lại 0,1% 0,0% 0,1% 0,6%
Lợi nhuận sau thuế Thu nhập doanh nghiệp 7,8% 4,3% 9,5% 4,6%

36. còn phát sinh khoản thu nhập từ thu hồi tiền đền bù đất và chênh lệnh góp vốn bằng
quyền sử dụng đất như năm 2010 (phát sinh 102,5 tỷ đồng). Đây là khoản thu nhập
thuộc loại không thường xuyên nên trong năm 2011 không còn phát sinh. Bên cạnh
đó doanh thu hoạt động tài chính cũng sụt giảm 49,6%, chủ yếu là do thị trường tài
chính, chứng khoán xuống dốc nên công ty không thực hiện thanh hoán các khoản
đầu tư như trong năm 2010 làm cho lãi từ hoạt động tài chính giảm trên 60%.
Trong năm 2011 giá vốn hàng bán tăng 6,0% so với cùng kỳ và chiếm tỷ trọng
lên đến 65,2% trên doanh thu thuần. Nguyên nhân chủ yếu là do lạm phát và tỷ giá
tăng cao kéo theo các chi phí nguyên vật liệu đầu vào, chi phí giá vốn dịch vụ tăng
lên trong khi tình hình thị trường bất động sản ảm đạm và các mảng hoạt động kinh
doanh khác cũng gặp không ít khó khăn nên doanh thu sụt giảm mạnh hơn đã đẩy tỷ
trọng Giá vốn hàng bán/Doanh thu thuần (GVHB/DTT ) tăng lên mức 65,2%.
 Năm 2012
Naêm 2012 ñöôïc ñaùnh giaù laø naêm khoù khaên nhaát cuûa neàn kinh teá, ñaëc bieät
thò tröôøng BÑS vaø caùc doanh nghieäp trong lónh vöïc BÑS laø ñoái töôïng chòu aûnh
höôûng lôùn nhaát. Taát caû caùc doanh nghieäp BÑS ñeàu ñoái maët vôùi tình traïng khuûng
hoaûng kinh teá keùo daøi: toång caàu suy giaûm nghieâm troïng, toàn kho BÑS taêng cao,
thanh khoaûn keùm, laõi suaát vay cao, trong khi ñoù nôï xaáu taêng, thò tröôøng chöùng
khoaùn vaø caùc keânh daãn voán caïn kieät, töø ñoù taïo neân aùp löïc raát lôùn veà nguoàn tieàn,
ñaàu tö bò taéc ngheõn, lôïi nhuaän suït giaûm maïnh. Hoaït ñoäng kinh doanh cuûa Thuduc
House trong naêm qua cuõng bò aûnh höôûng khoâng nhoû, maëc duø coâng ty ñaõ noã löïc
heát söùc vôùi nhieàu giaûi phaùp cuøng tinh thaàn quyeát taâm cao tuy nhieân vaãn khoâng
ñaït keá hoaïch ñeà ra vaø lôïi nhuaän sau thueá hôïp nhaát cuûa coâng ty suït giaûm ñaùng keå
so vôùi naêm 2011.
Toång doanh thu hôïp nhaát naêm 2012 giaûm 52,9% (töông ñöông 320,7 tyû
ñoàng) so vôùi naêm tröôùc do caùc nguyeân nhaân sau:
- Doanh thu thuaàn töø hoaït ñoäng baùn haøng vaø cung caáp dòch vuï giaûm maïnh 62,5%
(giaûm 333 tyû ñoàng). Chuû yeáu laø do vieäc suït giaûm doanh thu töø hoaït ñoäng ñòa oác vì
tình hình thò tröôøng BÑS quaù khoù khaên, haøng tieâu thuï chaäm, löôïng haøng baùn bò
traû laïi cuõng taêng cao. Caùc khoaûn giaûm tröø doanh thu cuûa naêm 2012 ñaït tyû leä treân
30% so vôùi toång doanh thu baùn haøng, trong khi ñoù tyû leä naøy ôû naêm 2011 chæ vaøo
khoaûng 20%. Nguyeân nhaân laø do saûn phaåm bò traû laïi taêng leân vì nhieàu khaùch
haøng gaëp khoù khaên veà taøi chính, buoäc phaûi thanh lyù sôùm hôïp ñoàng.
Ngoaøi ra doanh thu thuaàn kinh doanh baát ñoäng saûn ñaàu tö giaûm 97,4% laø
do trong naêm 2011 Coâng ty coù khoaûn thu töø vieäc baùn caên nhaø soá 74 Phaïm Ngoïc
Thaïch.

37. - Rieâng doanh thu hoaït ñoäng taøi chính laïi taêng 73% (taêng 32,7 tyû) so vôùi naêm
2011, phaàn cheânh leäch naøy coù ñöôïc chuû yeáu laø do söï ñoùng goùp töø khoaûn chuyeån
nhöôïng phaàn voán taïi döï aùn Ñoàng Mai, vaø nhaän coå töùc, lôïi nhuaän ñöôïc chia töø caùc
coâng ty lieân doanh lieân keát, ñaàu tö taøi chính daøi haïn.
Trong naêm 2012, Thuduc House ñaõ raát thaønh coâng trong vieäc quaûn lyù, vaø
tieát giaûm caùc chi phí. Toång chi phí ñaõ giaûm 54% so vôùi naêm 2011, vaø coù möùc
giaûm lôùn hôn so vôùi ñaø giaûm cuûa toång doanh thu. Cuï theå:
- Chi phí taøi chính giaûm 57% (giaûm 62,6 tyû ñoàng) trong khi doanh thu taøi chính laïi
taêng 32,7 tyû ñoàng (taêng 73%) neân goùp phaàn laøm lôïi nhuaän töø hoaït ñoäng taøi chính
taêng cao. Nguyeân nhaân chính laø do coâng ty ñöôïc hoaøn nhaäp gaàn 8 tyû ñoàng töø döï
phoøng giaûm giaù ñaàu tö chöùng khoaùn daøi haïn, vì trong naêm coâng ty ñaõ maïnh tay
thanh hoaùn nhieàu coå phieáu trong danh muïc ñaàu tö
Lyù do thöù 2 laø do laõi tieàn vay giaûm gaàn 30 tyû ñoàng, vì coâng ty chuû ñoäng traû
bôùt nôï vay vaø maët baèng laõi suaát ñaõ haï nhieät neân laøm giaûm toång tieàn laõi so vôùi
naêm 2011
- Chi phí baùn haøng vaø chi phí quaûn lyù doanh nghieäp cuõng ñeàu giaûm maïnh. Trong
ñoù chuû yeáu laø vieäc ñaõ giaûm ñöôïc treân 14,5 tyû ñoàng chi phí quaûn lyù. Vaø chi phí
baùn haøng cuõng giaûm maïnh 65% (giaûm töông ñöông 12,7 tyû ñoàng).
 Năm 2013
Toång doanh thu naêm 2013 cuûa Thuduc House Group taêng maïnh 134,9 tyû
ñoàâng (taêng 47,3%). Trong ñoù doanh thu thuaàn töø hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh
chính ñoùng goùp ñeán 97,5%, rieâng doanh thu taøi chính vaø thu nhaäp khaùc suy giaûm
ñaùng keå so vôùi naêm 2012 vaø chæ chieám xaáp xæ 1% trong toång doanh thu ñaït ñöôïc.
Cuï theå:
Doanh thu thuaàn töø hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh coù möùc taêng aán töôïng
chuû yeáu laø do söï gia taêng doanh thu thuaàn töø hoaït ñoäng kinh doanh ñòa oác vaø hoaït
ñoäng quaûn lyù chôï, trong ñoù:
- Neáu trong naêm 2012 hoaït ñoäng kinh doanh ñòa oâc chæ ñoùng goùp 30% doanh thu
thuaàn thì trong naêm 2013 doanh thu thuaàn töø hoaït ñoäng baát ñoäng saûn ñaõ taêng 187
tyû ñoàng gaáp 3 laàn so vôùi cuøng kyø vaø ñoùng goùp ñeán 60% cho doanh thu thuaàn.
Nguyeân nhaân chính laø do coâng ty ñaõ ñaåy maïnh tieâu thuï caùc döï aùn toàn kho baèng
nhieàu bieän phaùp hoã trôï cho khaùch haøng, quan troïng nhaát laø keùo daøi thôøi gian
thanh toaùn ñeå giuùp giaûm aùp löïc taøi chính cho khaùch haøng, öu ñaõi laõi suaát... do ñoù
löôïng haøng baùn taêng ñaùng keå vaø tyû leä haøng baùn bò traû laïi ñaõ giaûm hôn moät nöûa so
vôùi naêm 2012.

38. - Doanh thu thuaàn töø dòch vuï quaûn lyù chôï naêm 2013 tieáp tuïc taêng tröôûng maïnh
20,2% vaø chieám treân 30% trong doanh thu thuaàn, taêng tröôûng doanh thu chuû yeáu
ñeán töø hoaït ñoäng cho thueâ daøi haïn oâ vöïa chôï B, chôï C vaø vieäc ñaåy maïnh hoaït
ñoäng kinh doanh phaân boùn, xuaát nhaäp khaåu haøng noâng saûn.
- Trong khi ñoù, doanh thu hoaït ñoäng taøi chính naêm 2013 laïi giaûm maïnh treân 72 tyû
ñoàng, nguyeân nhaân laø do coå töùc vaø lôïi nhuaän ñöôïc chia töø caùc khoaûn ñaàu tö bò
giaûm 18,7 tyû ñoàng vaø khoâng coù laõi töø hoaït ñoäng ñaàu tö chöùng khoaùn. Lyù do chính
laø vì trong naêm coâng ty khoâng thanh lyù theâm khoaûn ñaàu tö taøi chính naøo do chöa
ñaït ñöôïc möùc giaù mong muoán, trong khi naêm 2012 rieâng vieäc chuyeån nhöôïng döï
aùn Ñoàng Mai ñaõ mang veà lôïi nhuaän 40 tyû cho hoaït ñoäng naøy.
Maëc duø trong naêm 2013, toác ñoä taêng cuûa toång chi phí cao hôn so vôùi toác ñoä
taêng tröôûng cuûa toång doanh thu ñaõ laøm thu heïp lôïi nhuaän roøng vaø laøm giaûm lôïi
nhuaän cuûa Thuduc House, nhöng xeùt toång theå cho thaáy khaû naêng quaûn lyù chi phí
cuûa coâng ty vaãn toát, ñieån hình nhö:
- Tyû troïng giaù voán haøng baùn treân doanh thu thuaàn ñaõ giaûm ñaùng keå töø möùc 75,6%
naêm 2012 xuoáng coøn 68,4% naêm 2013 do phaàn lôùn doanh thu thuaàn ñeán töø hoaït
ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn, ñaây laø maûng coù bieân lôïi nhuaän goäp cao, chính
ñieàu naøy ñaõ giuùp caûi thieän bieân lôïi nhuaän goäp cho Thuduc House trong naêm
2013.
- Ngoaøi ra maëc duø doanh thu taêng gaàn gaáp 2 laàn nhöng toång chi phí baùn haøng vaø
chi phí quaûn lyù doanh nghieäp cuûa coâng ty vaãn giaûm nheï 0,2 tyû ñoàng. Ñieàu naøy
cho thaáy trong suoát naêm 2013 coâng ty vaãn duy trì chính saùch tieát kieäm vaø thaét
chaët chi tieâu raát hôïp lyù. Tyû troïng chi phí baùn haøng treân doanh thu thuaàn ñaõ giaûm
nhanh töø möùc trung bình 3% cuûa caùc naêm tröôùc ñoù xuoáng coøn 1,4% trong naêm
2013.
Nguyeân nhaân chính laøm gia taêng chi phí laø do chi phí taøi chính taêng 9,7% taêng
theâm 4,6 tyû ñoàng, trong ñoù chuû yeáu laø chi phí laõi vay do trong kyø coâng ty ñaõ taêng
nôï vay roøng theâm 137 tyû ñoàng nhaèm muïc ñích ñaùp öùng cho khoaûn traùi phieáu ñeán
haïn thanh toaùn vaø phuïc vuï hoaït ñoäng kinh doanh xuaát nhaäp khaåu haøng noâng saûn;
ngoaøi ra khoaûn hoaøn nhaäp döï phoøng giaûm giaù ñaàu tö chöùng khoaùn cuõng giaûm so
vôùi naêm 2012. Chính vieäc doanh thu taøi chính giaûm maïnh ñi keøm vôùi gia taêng chi
phí taøi chính ñaõ laøm giaûm ñi lôïi nhuaän thuaàn cuûa coâng ty so vôùi naêm 2012.
 Năm 2014
Tổng doanh thu năm 2014 của Thuduc House Group tăng mạnh 213,6 tỷ
đồng (tăng 50,9%) nhưng chỉ đạt 84% so với kế hoạch. Trong đó doanh thu thuần từ
hoạt động sản xuất kinh doanh chính đạt 568,3 tỷ đồng chiếm 89,7%, riêng doanh

39. thu tài chính và thu nhập khác gia tăng mạnh so với năm 2013 và cũng tăng tỷ lệ
đóng góp vào tổng doanh thu hơn so với năm trước, doanh thu tài chính chiếm 7,8%
và thu nhập khác chiếm 2,6% tổng doanh thu 2014. Doanh thu thuần từ hoạt động
sản xuất kinh doanh tăng 38,3% (tăng 158,7 tỷ đồng) chủ yếu là do sự gia tăng
doanh thu thuần tư hoạt động kinh doanh địa ốc và hoạt động quản lý chợ.
Năm 2014 ghi nhận 49,36 tỷ đồng doanh thu tài chính, tăng gấp 8 lần về giá
trị so với năm 2013. Do thị trường chứng khoán có nhiều khởi sắc nên trong năm
công ty đã đẩy mạnh thanh lý các khoản đầu tư tài chính thu về lợi nhuận 33,9 tỷ ra
cổ tức và lợi nhuận được chia cũng gia tăng hơn 6 tỷ đồng đạt 9,85 tỷ.
Trong năm 2014, nhìn chung tốc độ tăng tổng chi phí đạt 49,7% thấp hơn tốc
độ tăng của tổng doanh thu (50,9%) đã góp phần làm gia tăng biên lợi nhuận trước
thuế cho công ty. Tuy nhiên, bên cạnh việc quản lý và kiểm soát tốt các chi phí bán
hàng, chi phí quản lý và chi phí tài chính thì công ty đang đối mặt với việc gia tăng
chi phí giá vốn hàng bán. Cụ thể:
- Trong năm công ty vẫn duy trì chính sách tiết kiệm và quản lý chi phí hợp lý nên
tỷ trọng chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp trên doanh thu thuần tiếp
tục ổn định ở mức thấp như năm 2013 (chiếm 13,1% doanh thu thuần), mức này đã
giảm đáng kể so với giai đoạn năm 2010 - 2011 (chiếm khoảng gần 16% doanh thu
thuần).
- Ngoài ra, Thuduc House cũng được hưởng lợi nhờ vào sự hồi phục của nền kinh tế
và thị trường chứng khoán, nên năm 2014 đã giảm khoảng 4 tỷ đồng lãi vay và hoàn
nhập 20,5 tỷ đồng các khoản dự phòng đầu tư tài chính. Điều này góp phần làm chi
phí tài chính giảm hơn 14 tỷ đồng so với năm 2013.
Tỷ trọng giá vốn hàng bán năm 2014 chiếm đến 83% doanh thu thuần ( tỷ lệ
này năm 2013 là 68,4%) và đây là tỷ trọng giá vốn hàng bán cao nhất trong giai
đoạn 5 năm trở lại đây. Nguyên nhân chính chủ yếu làm gia tăng giá vốn hàng bán
chính là do mảng kinh doanh địa ốc, trong đó các dự án Phước Long Spring Town,
dự án Long Hội city và chung cư Trường Thọ có tỷ trọng giá vốn hàng bán khá cao.
Ngoài ra mảng dịch vụ khách sạn của khách sạn LaSapinette Đà Lạt tiếp tục có lợi
nhuận gộp âm (do chi phí khấu hao cao làm giá vốn hàng bán cao hơn doanh thu)
cũng góp phần làm tăng tỷ trọng giá vốn hàng bán/doanh thu thuần và giảm biên lợi
nhuận gộp của Công ty.
2.2.3. Phân tích tình hình tài chính thông qua các tỷ số tài chính
a. Phân tích tỷ số thanh toán
Chỉ tiêu 2014 2013 2012 2011
hệ số thanh toán ngắn hạn 2,23 2,05 2,15 2,28
hệ số thanh toán nhanh 0,97 1,12 1,07 1,28

40.  Năm 2012
Maëc duø trong naêm 2012 caùc heä soá veà khaû naêng thanh toaùn cuûa coâng ty coù
giaûm nheï so vôùi naêm 2011 chuû yeáu laø do caùc taøi saûn ngaén haïn giaûm trong khi nôï
ngaén haïn coù xu höôùng taêng leân. Tuy nhieân taïi thôøi ñieåm 31/12/2012, coâng ty vaãn
ñaûm baûo ñöôïc toàn quyõ laø 38 tyû tieàn vaø caùc khoaûn töông ñöông tieàn (giaûm 22% so
vôùi 2011) vaø caùc tyû soá thanh toaùn hieän haønh vaø chæ soá thanh toaùn nhanh cuûa coâng
ty ñeàu lôùn hôn 1 cho thaáy taøi saûn ngaén haïn cuûa coâng ty hoaøn toaøn coù khaû naêng chi
traû ñöôïc toaøn boä caùc khoaûn nôï ngaén haïn. Nhìn chung, khaû naêng quaûn lyù doøng tieàn
cuûa coâng ty trong naêm qua laø raát toát. Cuï theå trong naêm 2012 coâng ty ñaõ haïn cheá
vieäc ñaàu tö, ruùt voán khoûi moät soá coâng ty con, chuyeån nhöôïng döï aùn, thanh hoaùn
caùc khoaûn ñaàu tö taøi chính ñaûm baûo ñöôïc doøng tieàn cho hoaït ñoäng kinh doanh vaø
chi traû caùc khoaûn nôï vay.
 Năm 2013
Heä soá thanh toaùn ngaén haïn vaø thanh toaùn nhanh coù xu höôùng giaûm daàn trong
ba năm 2011-2013, tuy nhieân vaãn ôû möùc cao cho thaáy TDH luoân duy trì ñöôïc tính
thanh khoaûn oån ñònh, ñuû khaû naêng ñaùp öùng caùc khoaûn nôï ñeán haïn. Trong naêm
2013 caùc heä soá veà khaû naêng thanh toaùn hieän haønh cuûa coâng ty coù giaûm nheï so vôùi
naêm 2012 laø do nôï ngaén haïn taêng nhanh hôn taøi saûn ngaén haïn. Nôï ngaén haïn taêng
nhanh khoâng phaûi do coâng ty gia taêng vay ngaén haïn maø chuû yeáu laø do phaûi traû
khoaûn nôï ñeán haïn traùi phieáu. Tuy nhieân heä soá thanh toaùn nhanh cuûa coâng ty laïi
coù daáu hieäu taêng nheï, vì coâng ty ñaõ giaûm ñöôïc löôïng haøng toàn kho vaø taøi saûn
ngaén haïn taäp trung vaøo caùc khoaûn muïc coù tính thanh khoaûn toát hôn chuû yeáu laø
tieàn maët vaø caùc khoaûn cho vay ngaén haïn. Ñieàu naøy laø vì coâng ty caàn phaûi ñaùp
öùng nhu caàu traû nôï traùi phieáu ñeán haïn neân vieäc gia taêng caùc taøi saûn ngaén haïn coù
khaû naêng thanh khoaûn cao hôn laø ñieàu taát yeáu. Trong ñieàu kieän kinh doanh vaãn
coøn khoù khaên nhö naêm qua vaø aùp löïc thanh toaùn 202 tyû ñoàng traùi phieáu ñaùo haïn
nhöng coâng ty vaãn duy trì ñöôïc heä soá thanh khoaûn ôû möùc cao cho thaáy vieäc quaûn
lyù doøng tieàn cuûa coâng ty raát toát vaø coù tình hình taøi chính vöõng maïnh. Tieàn vaø caùc
khoaûn töông ñöông tieàn thôøi ñieåm cuoái naêm 2013 laø 46 tyû ñoàng, taêng 21% so vôùi
cuøng kyø, vaø caùc khoaûn ñaàu tö taøi chính ngaén haïn taêng gaáp 10 laàn.
 Năm 2014
Hệ số thanh toán ngắn hạn năm 2014 của TDH đã cải thiện đáng kể sau 2 năm
giảm liên tiếp, và tiếp tục duy trì ở mức cao. Trong năm 2014 tài sản ngắn hạn của
công ty tăng khá nhanh và công ty đã thanh toán hơn 80 tỷ đồng nợ trái phiếu đến
hạn nên khả năng thanh khoản cuối kỳ cải thiện vượt bậc hơn so với cuối năm 2013.
Tài sản ngắn hạn tăng nhanh chủ yếu là do ảnh hưởng từ việc hợp nhất thêm công ty
cổ phần Đầu tư Phước Long (tăng tỷ lệ vốn góp từ công ty liên doanh liên kết lên

41. thành công ty con). Ngoài ra lượng tiền mặt cuối kỳ của Thuduc House là 94,4 tỷ
đồng, tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ do công ty bán được nhiều dự án tồn kho và
đẩy nhanh thu hồi các công nợ hơn. Điều này cho thấy áp lực thanh khoản nợ trái
phiếu phát sinh từ cuối năm 2013 đã hoàn toàn được giải quyết. Tại thời điểm cuối
năm 2014, sau khi đã chi trả được phần lớn lượng nợ trái phiếu đến hạn thì hệ số
thanh khoản của công ty vẫn rất cao với lượng tiền mặt tại quỹ dồi dào hơn so với
năm trước. Khả năng đáp ứng các khoản nợ đến hạn của công ty hiện đang rất tốt.
b. Phân tích tỷ số hoạt động
Chỉ tiêu 2014 2013 2012 2011
vòng quay tổng tài sản 0,24 0,18 0,09 0,23
vòng quay tài sản cố định 2,48 2,21 0,96 2,38
vòng quay các khoản phải thu 1,34 0,93 0,45 1,02
vòng quay hàng tồn kho 0,84 0,6 0,34 0,85
 Năm 2012
Haàu heát caùc chæ tieâu veà naêng löïc hoaït ñoäng cuûa doanh nghieäp ñeàu giaûm veà
möùc thaáp do doanh thu thuaàn töø hoaït ñoäng baùn haøng vaø cung caáp dòch vuï giaûm
maïnh.
Voøng quay khoaûn phaûi thu trong naêm giaûm veà möùc raát thaáp, chæ coøn 0,45 laàn
chuû yeáu laø do söï suït giaûm cuûa doanh thu thuaàn. Tuy nhieân caùc khoaûn phaûi thu
bình quaân trong naêm laïi giaûm gaàn 30% so vôùi naêm tröôùc. Ñieàu naøy cho thaáy
trong boái caûnh kinh doanh khoù khaên coâng ty ñaõ tích cöïc thu hoài caùc khoaûn phaûi
thu töø khaùch haøng ñeå ñaûm baûo doøng tieàn hoaït ñoäng.
Voøng quay haøng toàn kho trong naêm 2012 cuõng giaûm maïnh chuû yeáu laø do
doanh thu thuaàn giaûm vaø haøng toàn kho taêng leân bôûi boái caûnh kinh teá aûm ñaïm laøm
cho toác ñoä baùn haøng cuûa coâng ty trì treä hôn.
 Năm 2013
Naêm 2013 vieäc gia taêng maïnh doanh thu ñaõ giuùp coâng ty caûi thieän naêng löïc
hoaït ñoäng cuûa mình, haàu heát caùc chæ tieâu veà naêng löïc hoaït ñoäng ñeàu caûi thieän
ñaùng keå, goùp phaàn gia taêng doøng tieàn thu vaøo, oån ñònh thanh khoaûn cho coâng ty.
Vieäc ñaåy maïnh tieâu thuï haøng toàn kho vaø tích cöïc thu hoài coâng nôï khaùch haøng
ñaõ giuùp voøng quay toàn kho vaø voøng quay caùc khoaûn phaûi thu taêng nhanh. Ñaây laø

42. tín hieäu toát cho thaáy tình hình kinh doanh cuûa coâng ty baét ñaàu hoài phuïc sau thôøi
gian daøi chòu aûnh höôûng töø söï trì treä cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn.
 Năm 2014
Năm 2014 năng lực hoạt động của công ty có dấu hiệu hồi phục rõ nét, hầu hết
các chỉ tiêu về hiệu quả hoạt động đều tăng trưởng tốt. Việc đẩy nhanh tiêu thụ hàng
tồn kho và thu hồi công nợ tồn đọng đã giúp cải thiện vòng quay hàng tồn kho và
vòng quay các khoản phải thu cho công ty, từ đó góp phần cải thiện hiệu quả sử
dụng tài sản của công ty, vòng quay tổng tài sản và vòng quay tài sản cố định đều
gia tăng. Các chỉ tiêu về năng lực hoạt động năm 2014 được đánh giá là tốt nhất kể
từ năm 2010 đến năm 2014, dấu hiệu này cho thấy tình hình kinh doanh của công ty
bắt đầu khởi sắc sau thời gian dài chịu ảnh hưởng từ sự trì trệ của thị trường bất
động sản
c. Phân tích cơ cấu tài chính
Chỉ tiêu 2014 2013 2012 2011
Tổng nợ phải trả/ tổng nguồn vốn 0,38 0,36 0,36 0,38
Nợ dài hạn/ Tổng nguồn vốn 0,16 0,14 0,16 0,19
EBIT/lãi vay 2,04 1,44 1,6 1,53
Thuduc House cũng là một trong những doanh nghiệp bất động sản có cơ cấu
tài chính an toàn nhất trong năm 2011 so với các công ty cùng ngành với tỷ lệ Vốn
chủ sở hữu chiếm 58%, nợ vay chỉ chiếm 42% tổng vốn. (Đa số nguồn vốn của các
công ty bất động sản chủ yếu là vốn vay, nhiều doanh nghiệp có tỷ lệ nợ vay khoảng
70% trên tổng vốn). Trong tình hình lạm phát và lãi vay tăng cao thì cơ cấu nợ vay
thấp giúp công ty giảm thiểu áp lực chi phí lãi vay lớn. Bên cạnh đó trong 357,8 tỷ
đồng nợ vay dài hạn thì trên 58% trong số đó là đi vay từ phát hành trái phiếu
chuyển đổi với lãi suất chỉ 7%/năm càng giúp doanh nghiệp giảm thiểu áp lực lãi
vay.
Taïi thôøi ñieåm cuoái naêm 2012 nôï phaûi traû cuûa TDH giaûm 5,8% so vôùi naêm
2011 (chieám 37,4% toång nguoàn voán) vaø voán chuû sôû höõu taêng 1,7% chieám tyû troïng
62,6% trong toång nguoàn voán. Trong ñoù, nôï vay chæ chieám 27,3% treân toång nguoàn
voán vaø ñaõ giaûm 3,2% so vôùi naêm 2011.
Trong naêm 2012 coâng ty ñaõ chuû ñoäng giaûm tyû leä nôï vay nhaèm laøm giaûm
bôùt aùp löïc chi phí laõi vay cho doanh nghieäp trong ñieàu kieän hoaït ñoäng kinh doanh
khoâng thuaän lôïi, ñoàng thôøi ñaûm baûo ñöôïc cô caáu taøi chính an toaøn. Cuï theå nôï vay
daøi haïn giaûm 17,8% (giaûm 63,8 tyû) trong khi nôï vay ngaén haïn taêng 16,9% (taêng
44 tyû) so vôùi naêm 2011. Trong ñoù, caùc khoaûn vay ngaén haïn chuû yeáu nhaèm taøi trôï

43. nhu caàu voán löu ñoäng duy trì hoaït ñoäng kinh doanh cho coâng ty. Vôùi vieäc coâng ty
chuû ñoäng cô caáu laïi caùc nguoàn taøi trôï nhö treân ñöôïc ñaùnh giaù laø moät böôùc ñi ñuùng
ñaén cuûa ban quaûn trò ñaõ giuùp coâng ty giaûm ñöôïc chi phí laõi vay, duy trì hoaït ñoäng
oån ñònh vaø ñaûm baûo an toaøn thanh khoaûn cho doanh nghieäp trong ñieàu kieän kinh
doanh khoù khaên.
Ñaëc bieät trong naêm 2012 maëc duø lôïi nhuaän kinh doanh giaûm maïnh nhöng
khaû naêng thanh toaùn laõi vay cuûa coâng ty naêm 2012 laïi taêng nheï so vôùi naêm 2011
(taêng töø 1,53 leân 1,6), laø do coâng ty ñaõ chuû ñoäng tích cöïc giaûm bôùt caùc khoaûn nôï,
ñoàng thôøi maët baèng laõi suaát vay coù xu höôùng giaûm ñaõ laøm laõi vay trong naêm giaûm
hôn 36 tyû so vôùi naêm 2011 (töông ñöông möùc giaûm 36,4%) giuùp caûi thieän khaû
naêng thanh toaùn laõi cho coâng ty.
Khaû naêng thanh toaùn laõi vay cuûa coâng ty naêm 2013 maëc duø giaûm töø 1,6
xuoáng 1,44 nhöng vaãn ôû möùc cao vaø khaû naêng sinh lôøi cuûa coâng ty hoaøn toaøn ñaùp
öùng ñöôïc chi phí laõi vay.
Lợi nhuận năm 2014 tăng trưởng nhanh đã làm gia tăng hệ số khả năng thanh
toán lãi vay từ mức 1,44 lên 2,04, hệ số này cho thấy lợi nhuận mà doanh nghiệp tạo
ra cao gấp 2,04 lần chi phí lãi vay phải trả, công ty đang sử dụng nợ vay hiệu quả
hơn so với các năm trước. Tại ngày 31/12/2014 tổng nợ phải trả chiếm 37,2% trên
tổng nguồn vốn, và công ty tiếp tục giữ tỷ trọng nợ vay ở mức thấp (25,2% trên tổng
nguồn vốn). Tuy nhiên tỷ lệ nợ vay này vẫn còn cao so với khả năng sinh lời hiện tại
của công ty, hệ số EBIT/Tổng tài sản có cải thiện so với năm trước (tăng từ 3,4% lên
4,2%) nhưng vẫn ở mức thấp hơn so với lãi suất vay trung bình trong năm. Như vậy
công ty vẫn chưa sử dụng công cụ nợ vay thật sự hiệu quả.
d. Phân tích tỷ số lợi nhuận
Chỉ tiêu 2014 2013 2012 2011
Lợi nhuận gộp trên doanh thu 0,17 0,32 0,24 0,35
ROS 0,09 0,05 0,16 0,08
ROE 0,04 0,02 0,03 0,02
ROA 0,02 0,01 0,02 0,01
 Lợi nhuân gộp trên doanh thu
Lôïi nhuaän goäp trên doanh thu cuûa TDH giaûm so vôùi naêm 2011 laø do toác ñoä
giaûm cuûa giaù voán haøng baùn chaäm hôn so vôùi toác ñoä giaûm cuûa doanh thu thuaàn töø
ñoù daãn ñeán lôïi nhuaän goäp giaûm nhanh hôn. Trong khi ñoù bieân lôïi nhuaän hoaït

44. ñoäng kinh doanh cuûa coâng ty laïi taêng so vôùi naêm 2012 chuû yeáu laø do vieäc gia
taêng lôïi nhuaän töø hoaït ñoäng taøi chính vaø tieát giaûm ñöôïc caùc chi phí baùn haøng
cuõng nhö chi phí quaûn lyù. Ñieàu naøy cho thaáy maëc duø trong naêm tình hình hoaït
ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn gaëp nhieàu khoù khaên nhöng TDH ñaõ raát linh hoaït
trong vieäc thöïc hieän taùi caáu truùc coâng ty, quaûn lyù toát vaø tieát giaûm ñöôïc nhieàu chi
phí.
Trong năm 2013, lôïi nhuaän goäp taêng 7,2% cho thaáy hoaït ñoäng kinh doanh
chính cuûa coâng ty laø lónh vöïc baát ñoäng saûn ñaõ hoài phuïc ñaùng keå, trong khi lôïi
nhuaän thuaàn töø hoaït ñoäng kinh doanh laïi giaûm 4,6% chuû yeáu laø do doanh thu töø
hoaït ñoäng taøi chính suy giaûm maïnh vaø khoaûn loã phaûi gaùnh töø caùc coâng ty lieân
doanh lieân keát, chính ñieàu naøy ñaõ laøm giaûm lôïi nhuaän sau thueá cuûa coâng ty.
Mặc dù lợi nhuận ròng 2014 tăng trưởng 144,9% nhưng lợi nhuận gộp của công
ty lại suy giảm 14,6% so với năm trước. Trong năm 2014 giá vốn hàng bán vẫn còn
cao đặc biệt là giá vốn hàng bán của các dự án địa ốc do ảnh hưởng của chi phí vốn
và thời gian tiêu thụ kéo dài. Do đó mặc dù công ty kiểm soát được các chi phí khác
nhưng do mức tăng giá vốn hàng bán cao đã làm giảm biên lợi nhuận thuần hoạt
động kinh doanh, và làm ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng biên lợi nhuận ròng.
 ROS.
ROS: laø heä soá ño löôøng khaû naêng sinh lôøi vaø kieåm soaùt chi phí cuûa coâng ty.
Maëc duø so vôùi cuøng kyø ROS ñaõ giaûm maïnh töø 32,9% xuoáng coøn 14,7% nhöng
nguyeân nhaân laø do doanh thu thuaàn trong naêm 2012 quaù thaáp vaø lôïi nhuaän roøng
ñeán töø hoaït ñoäng taøi chính laø chuû yeáu, trong khi naêm 2013 lôïi nhuaän ñeán chuû yeáu
töø hoaït ñoäng kinh doanh ñòa oác vaø quaûn lyù chôï vì theá ñaõ taïo neân söï bieán ñoäng raát
lôùn trong heä soá ROS giöõa 2 naêm. Heä soá ROS giaûm maïnh so vôùi naêm 2012 khoâng
phaûi laø moät tín hieäu xaáu maø ngöôïc laïi khi tìm hieåu vaøo caùc nhaân toá taùc ñoäng cho
thaáy tình hình kinh doanh chính trong naêm 2013 phaùt trieån oån ñònh vaø vöõng chaéc
hôn khi hoaït ñoäng kinh doanh chính taêng tröôûng maïnh vaø chaát löôïng lôïi nhuaän
roøng toát hôn so vôùi naêm 2012.
Năm 2014 có cải thiện đáng kể so với năm 2013, tuy nhiên RoS chỉ đạt 9% và
khá thấp so với giai đoạn 2010 và 2011 (là những năm đạt được mức doanh thu
tương ứng). Nguyên nhân chính là do trong năm, chi phí giá vốn hàng bán của hoạt
động kinh doanh còn cao nên biên lợi nhuận gộp của hoạt động kinh doanh chính bị
suy giảm mạnh. RoS gia tăng chủ yếu là do đóng góp từ mảng tài chính, thu nhập
khác từ chuyển nhượng khu đất Tam Bình, lãi liên doanh liên kết và giảm thuế so
với năm trước. Tăng trưởng RoS trong năm nay chưa thật sự là tín hiệu của sự tăng
trưởng bền vững do khả năng sinh lời của mảng hoạt động chính suy giảm và trong
3 năm gần đây tỷ trọng giá vốn hàng bán luôn ở mức tương đối cao.
 ROA

45. ROA: laø heä soá ño löôøng hieäu quaû hoaït ñoäng cuûa coâng ty, chòu söï taùc ñoäng töø 2
yeáu toá laø ROS vaø voøng quay toång taøi saûn. Maëc duø ROS giaûm maïnh so vôùi cuøng
kyø, nhöng vieäc coâng ty ñaåy nhanh toác ñoä taêng doanh thu ñaõ giuùp caûi thieän hieäu
quaû söû duïng taøi saûn, laøm ROA chæ giaûm nheï so vôùi naêm 2012. Noùi toùm laïi nhôø
vaøo vieäc caûi thieän hieäu suaát söû duïng taøi saûn maø coâng ty ñaõ giöõ ñöôïc möùc ROA
khoâng bò suy giaûm maïnh bôûi aûnh höôûng cuûa vieäc gia taêng chi phí vaø suy giaûm lôïi
nhuaän.
ROA năm 2014 của công ty đạt 2,2% cao hơn 1,2% so với năm trước, nhưng
hiện vẫn còn khá khiêm tốn so với một số công ty bất động sản khác có quy mô
tương ứng. Trong năm hiệu quả hoạt động của công ty được cải thiện trên cả 2 khía
cạnh là: Cải thiện khả năng sinh lời (ROS) và gia tăng hiệu quả sử dụng tài sản do
doanh thu tăng nhanh (vòng quay tổng tài sản tăng). Một điểm đáng lưu ý là mặc dù
hiệu suất sử dụng tài sản cải thiện liên tục trong 3 năm nhưng tốc độ tăng trưởng
ROS thì chưa thật sự ổn định.
 ROE
ROE: khaû naêng sinh lôøi cuûa voán chuû sôû höõu, chòu söï taùc ñoäng bôûi 3 nhaân toá laø
tyû leä laõi roøng, voøng quay toång taøi saûn vaø tyû soá ñoøn baåy. Trong naêm 2013 ROE
tieáp tuïc suy giaûm töø 2,5% xuoáng coøn 1,6% vaø hieän ñang ôû möùc raát thaáp khoâng
theå buø ñaép ñöôïc laïm phaùt vaø chi phí söû duïng nôï cho coå ñoâng. Cho thaáy tình traïng
kinh doanh cuûa TDH vaãn chöa hieäu quaû. ROE giaûm maïnh chuû yeáu laø do tyû leä laõi
roøng giaûm nhanh töø möùc 16,4% xuoáng coøn 5,3% do lôïi nhuaän roøng bò giaûm trong
khi doanh thu thuaàn taêng maïnh.
Năm 2014 hệ số ROE đã cải thiện đáng kể sau 2 năm giảm liên tục, tăng từ mức
1,6% của năm trước lên 3,7%, tuy nhiên vẫn còn khá thấp. Do tỷ lệ lãi ròng chưa
cao nên công ty chưa tận dụng được hiệu quả của việc gia tăng đòn bẩy tài chính vì
thế RoE vẫn còn khá khiêm tốn.
e. Tỷ số về chứng khoán
Chỉ tiêu 2014 2013 2012 2011
EPS 1343 572 870 1184
Năm 2013, maëc duø doanh thu thuaàn vaø lôïi nhuaän goäp töø hoaït ñoäng saûn xuaát kinh
doanh taêng maïnh, vôùi möùc taêng laàn löôït laø 104% vaø 165% so vôùi naêm 2012, nhöng do
suy giaûm doanh thu töø hoaït ñoäng ñaàu tö taøi chính vaø bò loã 4,4 tyû ñoàng trong caùc coâng ty
lieân doanh lieân keát, coäng theâm chi phí laõi vay taêng ñaõ laøm cho lôïi nhuaän sau thueá giaûm
hôn 8 tyû töông öùng möùc giaûm 29,2% vaø chæ ñaït hôn 36% so vôùi keá hoaïch. Lôïi nhuaän sau

46. thueá hôïp nhaát naêm 2013 ñaït 19,45 tyû ñoàng. Rieâng lôïi nhuaän sau thueá cuûa coå ñoâng coâng
ty meï laø 21,6 tyû ñoàng chæ thöïc hieän ñöôïc gaàn 40% keá hoaïch vaø giaûm 34% so vôùi cuøng
kyø. Lôïi nhuaän suy giaûm ñaõ tieáp tuïc keùo heä soá EPS cuûa coå phieáu giaûm veà möùc thaáp chæ
coøn 572 ñoàng/coå phieáu.
Năm 2014, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 51 tỷ đồng tăng 135,5%
so với cùng kỳ và đạt 76,1% kế hoạch. Lợi nhuận tăng nhanh đã góp phần cải thiện đáng kể
các hệ số khả năng sinh lời và giúp EPS của công ty tăng từ mức 572 đồng lên 1.343
đồng/cổ phiếu

47. CHƯƠNG 3: NHẬN XÉT, GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ
3.1. Nhận xét
Nhìn chung, tình hình kinh doanh năm 2014 của tập đoàn có dấu hiệu khởi sắc
sau 3 năm suy giảm liên tục kể từ năm 2011 đến nay. Mặc dù chưa đạt kế hoạch kỳ
vọng nhưng đây là năm có kết quả kinh doanh tăng mạnh và tốt nhất trong 4 năm trở
lại đây, dấu hiệu này cho thấy công ty đã vượt qua được giai đoạn kinh doanh khó
khăn nhất và bắt đầu phục hồi từ sau cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản năm
2011.
Công ty đã biết thu hẹp chi phí để làm tăng lợi nhuận, đồng thời biết chuyển
hướng kinh doanh sang hoạt động khác như hoạt động quản lý chợ.
Ở mảng dịch vụ khách sạn có lợi nhuận gộp âm do chi phí khấu hao cao làm giá
vốn hàng bán cao hơn doanh thu. Công ty nên tập trung giải quyết trong thời gian tới
để cải thiện khả năng sinh lời của mảng hoạt động kinh doanh chính.
3.2. Giải pháp và kiến nghị
- Theo doõi raø soaùt, cuûng coá hoaït ñoäng caùc Coâng ty thaønh vieân ñeå naâng cao hieäu
quaû, haïn cheá thua loã.
- Duy trì coâng taùc quaûn lyù chaët cheõ, kieåm soaùt chi phí, quaûn lyù ruûi ro, quaûn lyù
coâng nôï, kieåm soaùt noäi boä.
- Naâng cao hôn nöõa tính kyû luaät, naêng ñoäng, saùng taïo cuûa ñoäi nguõ quaûn trò vaø
nhaân vieân, taïo moâi tröôøng quaûn lyù ngaøy caøng minh baïch, tieân tieán vaø hieäu quaû,
ñoàng thôøi xaây döïng vaên hoùa Coâng ty ngaøy caøng phong phuù, neàn taûng vaø vöõng
maïnh.
- Thöïc hieän cô caáu laïi nôï vay vôùi möùc laõi suaát reû hôn.
- Taêng cöôøng hieäu quaû quaûn lyù voán.
- Söû duïng caùc bieän phaùp taøi chính boå sung töø nguoàn phaùt haønh chöùng khoaùn, tìm
nhaø ñaàu tö hoaëc moät phaàn moät soá döï aùn vaø coâng ty thaønh vieân, coâng ty lieân
doanh lieân keát.
- Taêng cöôøng thu hoài coâng nôï
- Huy ñoäng theâm nguoàn voán ñeå phaùt trieån caùc döï aùn tieàm naêng baèng caùch keâu
goïi hôïp taùc ñaàu tö töø caùc toå chöùc chuyeân nghieäp trong vaø ngoaøi nöôùc.

48. KẾT LUẬN
Thuduc House trong năm đã nỗ lực rất nhiều để giúp đẩy mạnh tăng trưởng
doanh thu và lợi nhuận nhằm cải thiện khả năng sinh lời, khả năng thanh khoản, gia
tăng nguồn vốn nội bộ, giảm áp lực nợ và chi phí lãi để tiếp tục duy trì được cơ cấu
tài chính an toàn và gia tăng sức mạnh nội tại cho công ty. Nhìn chung tình hình
kinh doanh naêm 2014 ñaõ caûi thieän vöôït baäc vaø laø naêm coù keát quaû toát nhaát keå töø
naêm 2011 ñeán nay, aùp löïc thanh toaùn nôï traùi phieáu ñaõ ñöôïc giaûi quyeát, hieäu quaû
hoaït ñoäng caûi thieän ñoàng boä ôû nhieàu maët vaø coâng ty baét ñaàu taêng quy moâ ñaàu tö
daøi haïn sau moät thôøi gian daøi aùp duïng chính saùch thaét chaët. Coâng ty ñaõ thöïc söï
vöôït qua ñöôïc giai ñoaïn khoù khaên nhaát vaø baét ñaàu hoài phuïc sau khuûng hoaûng.
Tuy nhiên do tình hình bất động sản chỉ mới trong giai đoạn vượt qua khủng
hoảng và chưa thể tăng trưởng mạnh nên dù kết quả kinh doanh năm 2014 có tốc
độc tăng trưởng vượt bậc so với năm 2013 nhưng không đạt kế hoạch kinh doanh
như mong muốn.

49. Phụ lục
1. Bảng cân đối kế toán năm 2011 – 2014
2011 2012 2013 2014
TÀI SẢN
A. TÀI SẢN NGẮN HẠN 933.322.341.583 952.336.718.666 993.983.989.098 1.188.570.314.410
1. Tiền và các khoản tương đương tiền 48.787.425.575 38.063.865.960 46.057.019.340 94.408.812.033
2. Các khoản đầu tư tài chính ngắn
hạn 4.242.664.064 2.608.882.171 31.408.882.171 22.158.882.171
3. Các khoản phải thu 470.321.495.342 421.621.039.390 457.407.159.424 387.683.236.375
4. Hàng tồn kho 398.728.451.548 479.073.525.387 448.442.812.651 674.551.228.352
5. Tài sản ngắn hạn khác 11.242.305.054 10.969.405.758 10.668.115.512 9.768.155.479
B. TÀI SẢN DÀI HẠN 1.332.338.082.812 1.264.075.941.071 1.265.712.688.710 1.250.642.427.535
1. Tài sản cố định 225.695.191.015 190.305.346.765 180.557.766.187 278.151.300.090
2. Bất động sản đầu tư 8.714.014.697 8.036.918.333 7.359.821.969 74.550.198.973
3. Các khoản đầu tư tài chính ngắn
hạn 1.033.204.680.525 1.010.379.195.893 1.032.547.947.705 832.671.547.972
4. Tài sản dài hạn khác 59.362.628.037 50.801.225.250 41.502.211.727 45.768.330.086
5. Lợi thế thương mại 5.361.568.538 4.553.254.830 3.744.941.122 19.501.050.414
TỔNG CỘNG TÀI SẢN 2.265.660.424.395 2.216.412.659.737 2.259.696.677.808 2.439.212.741.945
NGUỒN VỐN
A. NỢ PHẢI TRẢ 850.426.631.230 801.045.253.091 810.715.878.429 924.771.428.833
1. Nợ ngắn hạn 409.994.135.929 443.155.323.781 485.673.939.971 532.376.202.395
2. Nợ dài hạn 440.432.495.301 357.889.929.310 325.041.938.458 392.395.226.438

50. B. VỐN CHỦ SỞ HỮU 1.318.225.020.229 1.340.313.369.453 1.361.150.602.133 1.405.342.973.588
1. Vốn đầu tư của chủ sở hữu 1.318.225.020.229 1.340.313.369.453 1.361.150.602.133 1.405.342.973.588
Vốn cổ phần 378.750.000.000 378.750.000.000 381.504.200.000 381.504.200.000
Thặng dư vốn cổ phần 434.907.537.026 434.907.537.026 438.187.207.026 434.273.130.048
Chênh lệch tỷ giá hối đoái 1.568.631.952 37.754.812 - -
Cổ phiếu quỹ - 2.962.357.112 - 2.962.357.112 - 2.963.607.112 - 3.201.000.000
Qũy đầu tư phát triển 436.553.963.709 464.366.125.872 462.285.868.909 468.424.964.534
Qũy dự phòng tài chính 46.641.542.530 47.331.192.087 47.646.937.311 50.581.961.030
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối 22.765.702.124 17.883.116.768 34.489.995.999 73.759.717.976
C. LỢI ÍCH CỔ ĐÔNG THIỂU SỐ 97.008.772.936 75.054.037.193 87.830.152.246 109.098.339.524
TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 2.265.660.424.395 2.216.412.659.737 2.259.696.632.808 2.439.212.741.945

51. 4. Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2011 - 2014
2011 2012 2013 2014
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 674.005.528.307 288.383.555.328 449.889.288.569 614.676.252.238
Các khoản giảm trừ doanh thu 141.035.886.458 88.447.806.690 40.407.719.341 46.411.867.716
Doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ 532.969.641.849 199.935.748.638 409.481.569.228 568.264.384.522
Gía vốn hàng bán 347.640.276.782 151.063.799.958 279.898.238.637 471.935.687.154
Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ 185.329.365.067 48.871.948.680 129.583.330.591 96.328.697.368
Doanh thu hoạt động tài chính 45.892.163.967 78.610.963.291 6.296.515.762 49.359.585.825
chi phí tài chính 109.824.023.928 47.225.925.241 51.810.486.385 36.858.100.191
Chi phí bán hàng 19.511.120.294 6.824.097.574 5.619.636.703 9.277.182.494
Chi phí quản lý doanh nghiệp 65.274.716.000 50.773.334.886 51.801.546.362 65.227.687.786
Lợi nhuận/ Lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh 36.611.668.812 22.659.554.270 26.648.176.903 34.325.312.722
Thu nhập khác 27.198.019.212 6.742.770.588 4.378.483.924 16.208.655.226
Chi phí khác 23.569.942.191 3.307.622.864 2.794.823.400 3.374.215.447
Lợi nhuận khác 3.628.007.021 3.435.147.724 1.583.660.524 12.834.439.779
Phần lãi/ lỗ trong công ty liên kết liên doanh 2.865.257.144 4.857.482.740 - 4.431.214.524 5.138.967.152
Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 43.105.002.977 30.952.184.734 23.800.622.903 52.298.719.653
Chi phí thuế thu nhập hiện hành 7.962.135.937 3.224.076.286 4.341.296.758 4.282.822.636
Chi phí thuế thu nhập hoãn lại 4.152.790.252 234.134.215 - 355.467.677
Lợi nhuận sau thuế Thu nhập doanh nghiệp 30.990.076.788 27.493.974.233 19.459.326.145 47.660.429.340