1. เรื่องเสร็จที่ ๘๑/๒๕๕๓
บันทึกสํานักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
เรื่อง การจดทะเบียนเปนอาคารชุด
กรมที่ ดิ น ได มี ห นั ง สื อ ที่ มท ๐๕๑๗.๓/๓๔๑๓๔ ลงวั น ที่ ๑๙ พฤศจิ ก ายน
๒๕๕๒ ถึ ง สํ า นั ก งานคณะกรรมการกฤษฎี ก า สรุ ป ความได ว า ขณะนี้ ไ ด มี ผู ป ระกอบการ
หลายรายนําอาคารที่มีลักษณะแตกตางจากอาคารชุดทั่ว ๆ ไป เชน บานเดี่ยว บานแฝด บานแถว
มายื่นคําขอจดทะเบียนอาคารชุด และจดทะเบียนใหหองชุดมีที่ดินเปนทรัพยสวนบุคคลนอก
หองชุด ซึ่งอาจทําใหผูซื้อหองชุดไดกรรมสิทธิ์ที่เปนทรัพยสวนบุคคลไปทั้งที่ดินและอาคาร ทําให
เกิด ปญ หาการพิจ ารณารับจดทะเบียนอาคารชุดของพนักงานเจา หนา ที่วาอาคารดั งกลาวเขา
ลั ก ษณะตามความหมายของอาคารชุ ด ตามพระราชบั ญ ญั ติ อ าคารชุ ด พ.ศ. ๒๕๒๒ หรื อ ไม
ประกอบกับคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมที่ดินไดพิจารณากรณีจังหวัดภูเก็ต
หารือ เรื่อง บริษัท โอทูวิลลาส จํากัด ยื่นคําขอจดทะเบียนอาคารชุด “ออกซิเจน คอนโดมิเนียม”
ลักษณะเปนอาคารสูง ๒ ชั้น ๕ อาคาร จํานวน ๑๖ หองชุด ประกอบดวยอาคารเอและอาคารบี
ลักษณะเปนตึกแถว สวนอาคารซี ดี และอี ลักษณะเปนบานแฝด เห็นวา การดําเนินการดังกลาว
อาจจะถือวาเปนการอาศัยชองวางของกฎหมายอาคารชุดในการเลี่ยงบทบัญญัติเกี่ยวกับการจํากัด
การถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของคนตางดาว โดยการนําอาคารที่มีลักษณะเปนบานเดี่ยวหลายอาคาร
มาจดทะเบียนเปนอาคารชุด อันจะทําใหผูซื้อที่เปนคนตางดาวสามารถมีสิทธิในอาคารและที่ดินได
ซึ่งผิดเจตนารมณของกฎหมายที่อนุญาตใหคนตางดาวมีกรรมสิทธิ์เฉพาะในหองชุดบางสวน
ในอาคารชุดเทานั้น และการยอมใหจดทะเบียนตามกรณีปญหาดังกลาวจะทําใหเกิดการหลีกเลี่ยง
การปฏิ บั ติ ต ามกฎหมายว า ด ว ยการควบคุ ม การจั ด สรรที่ ดิ น และคณะกรรมการกฤษฎี ก า
(กรรมการรางกฎหมาย คณะที่ ๒) ไดเคยพิจารณาใหความเห็นกรณีการเคหะแหงชาติขอหารือวา
การนํ า อาคารหลายอาคารจดทะเบี ย นเป น หนึ่ ง อาคารชุ ด จะกระทํ า ได ห รื อ ไม (เรื่ อ ง
การจดทะเบียนอาคารหลายอาคารเปนอาคารชุดหนึ่งอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด
พ.ศ. ๒๕๒๒) ซึ่งคณะกรรมการกฤษฎีกาไดมีความเห็นวา “การจดทะเบียนอาคารชุดโดยมีอาคาร
หลายอาคารตั้งอยูในที่ดินแปลงเดียวหรือโฉนดฉบับเดียวเปนหนึ่งอาคารชุดนั้นยอมกระทําได”
แต โ ดยที่ ความเห็ นของคณะกรรมการกฤษฎีก าดังกลา วมี ขอสังเกตวา เป นกรณีของการเคหะ
ส ง พร อ มหนั ง สื อ ที่ นร ๐๙๐๑/๐๑๖๘ ลงวั น ที่ ๑๙ กุ ม ภาพั น ธ ๒๕๕๓ ซึ่ ง สํ า นั ก งาน
คณะกรรมการกฤษฎีกามีถึงสํานักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี

2. ๒
แห ง ชาติ โ ดยอาคารที่ ข อจดทะเบี ย นอาคารชุ ด มี ลั ก ษณะเป น การก อ สร า งแบบอาคารที่ มี
ที่อยูอาศัยหลายรอยหนวยในหนึ่งอาคาร ขอเท็จจริงเกี่ยวกับลักษณะของอาคารจึงมีความแตกตาง
กับกรณีอาคารชุด “ออกซิเจน คอนโดมิเนียม”
กรมที่ ดิ น พิ จ ารณาแล ว เห็ น ว า มาตรา ๔ แห ง พระราชบั ญ ญั ติ อ าคารชุ ด
พ.ศ. ๒๕๒๒ ให ค วามหมายของ “อาคารชุ ด ” ว า หมายความว า อาคารที่ บุ ค คลสามารถ
แยกกรรมสิทธิ์ออกไดเปนสวน ๆ โดยแตละสวนประกอบดวยกรรมสิทธิ์ในทรัพยสวนบุคคลและ
กรรมสิทธิ์รวมในทรัพยสวนกลาง โดยไมไดมีการกําหนดลักษณะหรือรูปแบบของอาคารไว ทําให
เกิดปญหาการพิจารณารับจดทะเบียนอาคารชุด เพื่อเปนการวางแนวทางปฏิบัติแ กพนักงาน
เจาหนาที่ และเพื่อปองกันความเสียหายที่อาจเกิดกับผูที่เกี่ยวของ เชน ผูประกอบการอาคารชุด
ประชาชนผูซื้อหองชุด ตลอดจนพนักงานเจาหนาที่ ซึ่งอาจสงผลใหเกิดความเสียหายตอเศรษฐกิจ
ของประเทศในภาพรวมได จึงขอหารือลักษณะหรือรูปแบบของอาคารที่จดทะเบียนเปนอาคารชุด
วา อาคารที่มีลักษณะเปนบานเดี่ยว บานแถว หรือบานแฝด จะสามารถจดทะเบียนเปนอาคารชุด
ไดหรือไม หรือควรมีลกษณะอยางไร
ั
คณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่ ๕) ไดพิจารณาขอหารือของกรมที่ดิน โดยมี
ผูแทนกระทรวงมหาดไทย (กรมที่ดินและกรมโยธาธิการและผังเมือง) เปนผูชี้แจงขอเท็จจริงแลว
มีความเห็น วา พระราชบัญญั ติอาคารชุ ด พ.ศ. ๒๕๒๒ มี ขึ้น เพื่อวางระบบกรรมสิทธิ์หองชุด
เพื่อใหผูที่อยูอาศัยในอาคารเดียวกันสามารถถือกรรมสิทธิ์หองชุดในอาคารสวนที่เปนของตน
แยกจากกันเปนสัดสวน ซึ่งกฎหมายไดกําหนดรายละเอียดเกี่ยวกับการจดทะเบียนอาคารชุด
กรรมสิ ท ธิ์ ใ นห อ งชุ ด หนั ง สื อ กรรมสิ ท ธิ์ ห อ งชุ ด นิ ติ บุ ค คลอาคารชุ ด และการเลิ ก อาคารชุ ด
โดยมิไดกําหนดลั กษณะหรือรูปแบบของอาคารชุดไว คงปรากฏเพียงบทนิ ยาม “อาคารชุด ”
ในมาตรา ๔๑ แหงพระราชบัญญัติดังกลาววา เปนอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์
ออกไดเปนสวน ๆ โดยแตละสวนประกอบดวยกรรมสิทธิ์ในทรัพยสวนบุคคลและกรรมสิทธิ์รวม
๑
มาตรา ๔ ในพระราชบัญญัตินี้
“อาคารชุ ด ” หมายความว า อาคารที่ บุ ค คลสามารถแยกการถื อ กรรมสิ ท ธิ์ อ อกได
เปนสวน ๆ โดยแตละสวนประกอบดวยกรรมสิทธิ์ในทรัพยสวนบุคคลและกรรมสิทธิ์รวมในทรัพยสวนกลาง
“ทรัพยสวนบุคคล” หมายความวา หองชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสราง หรือที่ดิน
ที่จัดไวใหเปนของเจาของหองชุดแตละราย
“หองชุด” หมายความวา สวนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกไดเปนสวนเฉพาะ
ของแตละบุคคล
“ทรัพยสวนกลาง” หมายความวา สวนของอาคารชุดที่มิใชหองชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด
และที่ดนหรือทรัพยสินอื่นที่มีไวเพื่อใชหรือเพื่อประโยชนรวมกันสําหรับเจาของรวม
ิ
ฯลฯ ฯลฯ

3. ๓
ในทรัพยสวนกลางเทานั้น เมื่อพิจารณาประกอบกับมาตรา ๖๒ แหงพระราชบัญญัติอาคารชุด
พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่ ง แก ไ ขเพิ่ ม เติ ม โดยพระราชบั ญ ญั ติ อ าคารชุ ด (ฉบั บ ที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑
ที่ไดกําหนดหลักฐานและรายละเอียดสําหรับการยื่นขอจดทะเบียนอาคารชุดตอพนักงานเจาหนาที่
ดั ง ต อ ไปนี้ (๑) โฉนดที่ ดิ น (๒) แผนผั ง อาคารชุ ด ฯ (๓) รายละเอี ย ดเกี่ ย วกั บ ห อ งชุ ด
ทรัพยสวนบุคคล และทรัพยสวนกลางฯ (๔) อัตราสวนที่เจาของหองชุดแตละหองชุดมีกรรมสิทธิ์
ในทรัพยสวนกลางฯ (๕) คํารั บรองของผูยื่นคําขอวาอาคารชุดที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้น
ปราศจากภาระผูกพันใด ๆ เวนแตการจํานองอาคารรวมกับที่ดิน (๖) รางขอบังคับของนิติบุคคล
อาคารชุด และ (๗) หลักฐานอื่นตามที่กําหนดในกฎกระทรวง ซึ่งตามขอ ๒๓ แหงกฎกระทรวง
๒
มาตรา ๖ ผูมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารใดประสงคจะจดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้นให
เปนอาคารชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ใหยื่นคําขอจดทะเบียนอาคารชุดตอพนักงานเจาหนาที่พรอมหลักฐานและ
รายละเอียด ดังตอไปนี้
(๑) โฉนดที่ดน ิ
(๒) แผนผังอาคารชุด รวมทั้งเสนทางเขาออกสูทางสาธารณะ
(๓) รายละเอียดเกี่ยวกับหองชุด ทรัพยสวนบุคคล และทรัพยสวนกลาง ไดแก จํานวน
พื้นที่ ลักษณะการใชประโยชนและอื่น ๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกําหนด
(๔) อัตราสวนที่เจาของหองชุดแตละหองชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพยสวนกลางตามมาตรา ๑๔
(๕) คํารับรองของผูยื่นคําขอวาอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพันใด ๆ
เวนแตการจํานองอาคารรวมกับที่ดิน
(๖) รางขอบังคับของนิตบุคคลอาคารชุด
ิ
(๗) หลักฐานอื่นตามที่กําหนดในกฎกระทรวง
๓
ขอ ๒ คําขอตามขอ ๑ ใหยื่นพรอมดวยเอกสารดังตอไปนี้
(๑) โฉนดที่ดิน
(๒) แผนผังแสดงเขตที่ดินและที่ตั้งของอาคารชุดแตละอาคารชุดและสิ่งปลูกสราง โดยมี
มาตราสวน ๑:๕๐๐ หรือ ๑:๑๐๐๐ ตามความเหมาะสม
(๓) แผนผั ง แสดงรายละเอี ย ดของอาคารชุ ด แต ล ะชั้ น โดยระบุ ค วามกว า ง ความยาว
ความสูง และเนื้อที่ รวมทั้งหมายเลขประจําของหองชุดแตละหองชุด
(๔) แผนผังและรายการแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพยสวนบุคคลและทรัพยสวนกลาง
ในอาคารชุดนั้น
(๕) บัญชีแสดงรายการเกี่ยวกับอัตราสวนที่เจาของหองชุดแตละหองชุดมีกรรมสิทธิ์ใน
ทรัพยสวนกลาง

(๖) คํ า รั บ รองเป น หนั ง สื อ ของผู ยื่ น คํ า ขอว า อาคารนั้ น ไม ติ ด การจํ า นอง เว น แต
การจํานองอาคารรวมกับที่ดิน
(๗) ใบรับรองการกอสรางอาคารหรือดัดแปลงอาคาร หรือใบอนุญาตเปลี่ยนการใชอาคาร
ตามกฎหมายวาดวยการควบคุมอาคาร ในกรณีที่อาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นตั้งอยูในทองที่ที่กฎหมาย
วาดวยการควบคุมอาคารใชบังคับ
(๘) หนั ง สื อ อนุ ญ าตให ก อ สร า งอาคารตามกฎหมายว า ด ว ยการเดิ น อากาศหรื อ
ตามกฎหมายวาดวยเขตปลอดภัยในราชการทหาร ในกรณีท่ีอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นตั้งอยูภายใน
เขตปลอดภัยในการเดินอากาศตามกฎหมายวาดวยการเดินอากาศหรือในบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหาร
ตามกฎหมายวาดวยเขตปลอดภัยในราชการทหาร แลวแตกรณี

4. ๔
(พ.ศ. ๒๕๒๓) ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแกไขเพิ่มเติมโดย
กฎกระทรวง ฉบับที่ ๕ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒
ไดกําหนดใหย่ืนเอกสารดังตอไปนี้พรอมการขอจดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้นใหเปนอาคารชุด
(๑) โฉนดที่ ดิ น (๒) แผนผั ง แสดงเขตที่ ดิ น และที่ ตั้ ง ของอาคารชุ ด ฯ (๓) แผนผั ง
แสดงรายละเอียดของอาคารชุดแตละชั้นฯ (๔) แผนผังและรายการแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับ
ทรัพยสวนบุคคลและทรัพยสวนกลางในอาคารชุดนั้น (๕) บัญชีแสดงรายการเกี่ยวกับอัตราสวน
ที่เจาของหองชุดแตละหองชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพยสวนกลาง (๖) คํารับรองเปนหนังสือของ
ผู ยื่ น คํ า ขอว า อาคารชุ ด นั้ น ไม ติ ด การจํ า นอง เว น แต เ ป น การจํ า นองอาคารรวมกั บ ที่ ดิ น
(๗) ใบรั บ รองการก อ สร า งอาคารหรื อ ดั ด แปลงอาคารหรื อ ใบอนุ ญ าตเปลี่ ย นการใช อ าคาร
ตามกฎหมายว า ด ว ยการควบคุ ม อาคารฯ และ (๘) หนั ง สื อ อนุ ญ าตให ก อ สร า งอาคาร
ตามกฎหมายวา ดวยการเดิน อากาศหรื อตามกฎหมายวาด วยเขตปลอดภั ยในราชการทหารฯ
จะเห็นวาเปนกรณีที่กฎหมายมิไดกําหนดหลักเกณฑไววาอาคารชุดตองมีลักษณะหรือรูปแบบ
เชนใด หากพนักงานเจาหนาที่พิจารณาแลวเห็นวาอาคารใดสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได
เป น ส ว น ๆ โดยแต ล ะส ว นประกอบด ว ยกรรมสิ ท ธิ์ ใ นทรั พ ย ส ว นบุ ค คลอั น ได แ ก ห อ งชุ ด
สิ่งปลูกสรางหรือที่ดินที่จัดใหเจาของหองชุดแตละราย และกรรมสิทธิ์รวมในทรัพยสวนกลาง
อันไดแก สวนของอาคารชุดที่มิใชหองชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพยสินอื่นที่มีไว
เพื่อใชหรือเพื่อประโยชนรวมกันสําหรับเจาของรวม เชน โครงสรางและสิ่งกอสรางเพื่อความ
มั่นคงและเพื่อปองกันความเสียหายตอตัวอาคารชุด เครื่องอุปกรณ เครื่องมือ เครื่องใช และ
ทรัพยสินอื่นที่มีไวเพื่อใชหรือเพื่อประโยชนรวมกัน หรือสถานที่ที่มีไวเพื่อบริการสวนรวมแก
อาคารชุดแลว และเจาของโครงการไดดําเนินการถูกตองตามบทบัญญัติแหงพระราชบัญญัติ
อาคารชุดฯ พนักงานเจาหนาที่ก็มีอํานาจจดทะเบียนอาคารนั้นเปนอาคารชุดได ดังนั้น พนักงาน
เจาหนาที่ตองใชดุลพินิจพิจารณาขอเท็จจริงในแตละกรณีวา อาคารชุดที่จะนํามาจดทะเบียนนั้น
เป น ไปตามหลั ก เกณฑ ที่ ก ฎหมายกํ า หนดหรื อ ไม โดยเฉพาะการแยกการถื อ กรรมสิ ท ธิ์
ในทรัพยสวนบุคคลและกรรมสิทธิ์รวมในทรัพยสวนกลาง
(คุณพรทิพย จาละ)
เลขาธิการคณะกรรมการกฤษฎีกา
สํานักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
กุมภาพันธ ๒๕๕๓
บันทึก-1/หารืออาคารชุด