El documento habla sobre los sistemas registrales e hipotecarios. Explica que el sistema registral es el conjunto de normas que regulan la publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles a través de registros de la propiedad. Luego describe brevemente los sistemas francés, alemán y australiano, señalando algunas de sus características principales. Finalmente, indica que el sistema venezolano es mixto, ya que incorpora elementos de diferentes sistemas como la oponibilidad de lo inscrito y el folio real.
2. CONCEPTO
Es un conjunto de normas que van a regular todos aquellos bienes inmuebles y
que puedangenerar titularidades ERGA OMNES* a través de la Publicidad
Registral
IMPORTANCIA
La importancia radica en que cualquier persona, que tenga interés en ese acto
jurídico, puederecibir información en cualquier momento. Es por eso, que en los
Registros Inmobiliarios hay loque se llama “erga omnes”. O sea, que si hay alguna
persona que por alguna razón tenga algúnderecho sobre ese bien, o que presuma
de ello, indudablemente que tendrá acceso a lainformación.Precisamente, es
importante que suceda esto, porque así estamos en capacidad de distinguir
ydeterminar en que momento pudiera haber una medida sobre ese bien.
3. CONCEPTO
Es aquella rama científica del Derecho Público
que, constituyendo un todo orgánico sanciona
en forma fehaciente las relaciones jurídicas
voluntarias y extrajudiciales mediante la
intervención de un funcionamiento que obra
por delegación del Poder Público.
IMPORTANCIA
Su importancia viene de regular toda la
actividad de la sociedad relacionada con los
negocios jurídicos que tienen necesariamente
que encontrar la forma en el Derecho Notarial.
En mejores expresiones, el valor es por la
necesidad social de la constatación
De hechos y deber de conservarlos.
4. Desde mucho antes de la invención de la escritura, las necesidades de la vida han llevado a los
hombres a contratar entre ellos. Las personas siempre han estado interesadas en poner testigos o
poseer algún escrito para dejar constancia de su negocio jurídico.
En los tiempos bíblicos la prueba era testimonial, era la única que podía establecer las obligaciones
recíprocas, las convenciones se hacían ante numerosas personas presentes para que sirvieran de
testigos de las mismas. Esto afianzaba las negociaciones y a partir de allí siguió evolucionándolos
medios hasta llegar a la prueba escrita y perfeccionarla hasta lo que hoy en día conocemos como
actos notariales.
Los primeros escribanos de América están vinculados al descubrimiento. Se trasladaron al nuevo
mundo en los primeros viajes del Almirante Colón, como parte de la expedición, teniendo como
oficio dar fe y testimonio de la hazaña.
Tenían que estar dispuesto a ejercer su profesión en el lugar donde ello fuere necesario y para esto
trasladaban su escribanía, que era un cofre de cuero o caja de madera con cerradura en la que
guardaba el papel, las plumas, la tinta y el tintero con los que escribía. Además, la caja de arenilla,
usada como secante y las agujas e hilos para coser los papeles.
5. Desde mucho antes de la invención de la escritura, las necesidades de la vida han llamado a los hombres a
contratar entre ellos, las personas siempre han estado interesadas en poner testigos o poseer algún escrito para
dejar constancia de su negocio jurídico.
Eran los tiempos en que la prueba testimonial era la única que se podía establecer las obligaciones
reciprocas, pues en la antigüedad, las convenciones se hacían ante numerosas personas presentes para que
sirvieran de testigos de las mismas.
Desde los tiempos Bíblicos, en el antiguo testamento de la Biblia, se presentan algunos episodios que
constituyen auténticos ejemplos, en el libro de Génesis, capítulo 21, versículos 27 al 31 inclusive, se describe
una forma de convención testimonial, dicho capítulo registra lo siguiente:
Abraham tomó unas ovejas y unas vacas y se las dio a Abimalec e hicieron los dos un pacto. Abraham apartó siete
ovejitas de su rebaño y Abimalec le pregunto: ¿qué significan estas siete ovejitas que has apartado?, y él le
respondió; estas siete ovejitas las recibirás de mi mano como prueba de que yo he abierto este pozo. Por eso fue
llamado aquel lugar Berseba, o sea pozo del juramento, porque allí juraron ambos, hicieron, pues, un pacto en
Berseba.
Algunos destacados tratadistas del derecho notarial, consideran que en las épocas primitivas la función, o más
propiamente el oficio de escribano, existía completamente en los ordenamientos, pero no se había creado el
funcionamiento que lo ejercería con autonomía y eficacia como hoy en día corresponde a la función notarial.
En este punto traemos a colación una frase que es atinente al caso:“En el principio fue el documento”. No hay
que olvidarlo, el documento creo al notario, aunque hoy el notario haga el documento.
6. Concepto
Por Sistema Registral o hipotecario (como dicen los españoles entiende Sanz
Fernández “al conjunto de normas que en un determinado país, regulan las formas
de publicidad, de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través de registros
de la propiedad, así como el régimen y organización de esta Institución, o más
sintéticamente. El conjunto de normas reguladoras de la Institución del Registro de la
Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, valor de los asientos como
forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de
vista formal, organización y régimen del Registro.
7. Dichas clasificaciones pueden darse desde el punto de vista sustantivo (valor jurídico
de los asientos registrales), o desde un punto de vista formal o adjetivo (organización
y régimen de los Registros). Sólo el primero entraña auténtico interés científico y hace
posible una clasificación completa. El segundo forzosamente debe tener carácter
descriptivo y ha de ser incompleto por la imposibilidad de desarrollar la organización
de todos y cada uno de los registros inmobiliarios existentes en el mundo. El más
difundido para la clasificación de los sistemas inmobiliarios registrales se agrupan así:
el sistema francés, germánico y el australiano. Cada uno con sus derivados.
8. El sistema francés obedece a una ley de 1855 (reformada, sobre todo en el aspecto
organizativo, por otra de 1955) que se promulgó con cierto apresuramiento a fin de organizar el
Crédit foncier, y se limitó a organizar la publicidad de los actos intervivos de enajenación o
constitución de derechos susceptibles de hipoteca. Concebía el Registro como un simple
depósito de copias de contratos: el adquirente cumplía con transcribir el suyo y no se exigía
justificación alguna de la titularidad de su transmitente ni de la validez del acto mismo. La
transcripción estaba dirigida a proteger al adquiriente contra el fraude de su causante,
garantizándole qué éste no había enajenado ni gravado con anterioridad el inmueble que le
transmitía, hipotecaba, etc. Es el mínimo de garantía que ofrece hoy un Registro inmobiliario.
En el D. francés, el sujeto que decide comprar una finca a Primus, va al Registro y observa que
en él no hay ningún asiento publicando que Primus ha enajenado la finca en cuestión. Como
Primus le ha mostrado su título de propiedad (más exactamente, de adquisición) de la finca -es
decir, la escritura en que formalizó la compra de ella, o el testamento en que se la legó al
anterior dueño, etc- el comprador razonará del modo siguiente: Primus adquirió la finca: es así
que no la ha enajenado (pues la enajenación no consta en el Registro), luego Primus es
actualmente el propietario.
9. El Registro alemán sigue el sistema llamado de
folio real, ordenándose estrictamente, ya en
los libros (no en ficheros más o menos
auxiliares), por fincas: a cada una de ellas se le
abre lo que podríamos decir una cuenta, en la
que se asientan todas las vicisitudes jurídicas
que va sufriendo: sucesivos propietarios y
titulares de derechos reales limitados. En
principio, cada finca posee su propia «hoja»:
esta «hoja» es un cuaderno destinado a recibir
las relaciones reales (no las obligacionales) que
tienen por objeto la finca; consta de 12
páginas; la encabezan los datos que permiten
identificar el inmueble, y siguen luego tres
secciones destinadas, la primera a las
relaciones de propiedad; la segunda a las
cargas y limitaciones en general, y la tercera a
las hipotecas y gravámenes pecuniarios
semejantes.
10. Los actuales sistemas australianos siguen las líneas
del que construyó, para Australia del S, el emigrante
irlandés Torrens, fundado, por cierto, en las ideas del
Registro de buques británicos. El sistema australiano
data de mediados del siglo pasado. Entonces cabía
distinguir en Australia dos clases de propiedad: una,
la de quien traía directamente su derecho de la
Corona; provisto, por ende, de un título inatacable; y
otra, la de quien había adquirido por modo
derivativo, merced a negocio jurídico o sucesión,
propiedad esta última insegura por la posibilidad de
dobles enajenaciones del auctor, constitución de
gravámenes ocultos, etc. Torrens trató, mediante su
sistema, de que las cosas sucedieran como si cada
uno de los sucesivos adquirentes de un fundo trajera
su derecho del Estado y tuviera, por tanto, una
titularidad tan inatacable como la de aquel a quien el
Estado había concedido ex novo las tierras. De
hecho, no puede decirse que haya llegado a
conseguirlo del todo, si bien la posición del
adquirente inscrito es, en la actualidad, todavía más
fuerte que en el D. español o alemán.
11. El sistema venezolano es mixto, ya que reúne características de
diversas clases de sistemas como lo son:
Sistema de oponibilidad de lo inscrito.
• Convalidante.
• Constitutivo de Folio Real.
• Personal.
• De inscripción.
• De transcripción.
12. “Convalidante” porque además de la oponibilidad de lo
inscrito establece a favor de quien inscribe una
presunción legal relativa o “Iuris Tantum” acerca de la
veracidad (coincidencia entre la verdad real y la
registral) e integridad del contenido del registro, es
decir que comprende la titularidad del derecho en
todos sus aspectos jurídicos en cuando a su contenido y
legitimidad del titular y la forma exigida si fuese el caso.
“de folio personal” porque las inscripciones registrales
se organizan tomando como elemento clasificador a las
personas naturales o jurídicas.
“de transcripciòn” pues la elaboración de los asientos
registrales se hace copiando los documentos de forma
fiel y exacta.
13. Sistema Venezolano Práctico:
En la práctica, el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la
inscribilidad (Art. 1924 Código Civil).
Art. 1924 Código Civil: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las
formalidades u que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto
contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente
derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer
un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones
especiales”.
Es de hacer destacar que el Legislador venezolano se refiere a inmuebles
especialmente en este artículo, pero también nos remite al Art. 1920, referente a los
actos que por disposiciones especiales deben registrarse, someterse a las formalidades
del registro y de los títulos que deben registrarse.
14. Art. 1920 Código Civil: “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la
formalidad del registro, deben reglamentarse:
1º Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o
de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.
2º Los actos entre vivos que constituyan o modifiquen servidumbres prediales, derechos de uso o de
habitación, o que transfieran el ejercicio del derecho de usufructo.
3º Los actos entre vivos, de renuncia a los derechos anunciados en los dos números precedentes.
4º Los actos de adjudicación judicial de inmuebles u otros bienes y derechos susceptibles de hipoteca.
5º Los contratos de arrendamiento de inmuebles que excedan de seis años.
6º Los contratos de sociedad que tengan por objeto el goce de bienes inmuebles, cuando la duración de la
sociedad exceda de seis años o sea indeterminada.
7º Los actos y las sentencias de los cuales resulte la liberación o la cesión de alquileres o de rentas aún no
vencidas, por un término que exceda un año.
8ºLas sentencias que declaren la existencia de una convención verbal de la naturaleza de las enunciadas en
los números precedentes.
El sistema venezolano sigue el criterio de la oponibilidad a terceros en cuando a que los instrumentos
privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en el instrumento público no producen efecto sino
entre los contratantes y sus sucesores a título universal.
