Plan maestro de Fonatur Terrenos en la Playa Sabancuy

Programa Regional de Desarrollo
Turístico del Corredor Costero
Ciudad de Campeche-Ciudad del Carmen,
Estado de Campeche
JULIO 2009
MUNICIPIO
CAMPECHE
MUNICIPIO
CHAMPOTON
MUNICIPIO
CARMEN

2
Programa Regional de Desarrollo Turístico del Corredor Costero Ciudad
de Campeche-Ciudad del Carmen, Estado de Campeche
INDICE
1 ...........................................................................................................................................................................................3
DIAGNOSTICO..............................................................................................................................................................3
1.1. Area de Estudio............................................................................................................................................3
1.2. Marco de Referencia....................................................................................................................................3
1.3. Medio Ambiente ...........................................................................................................................................3
1.4. Aspectos Socioeconómicos...........................................................................................................................4
1.5. Accesibilidad................................................................................................................................................4
1.6. Tenencia de la Tierra...................................................................................................................................5
1.7. Estudio del Mercado Turístico.....................................................................................................................5
2. ..........................................................................................................................................................................................6
PRONOSTICO................................................................................................................................................................6
2.1. Mercado Objetivo.........................................................................................................................................6
2.2. Escenario de Desarrollo ..............................................................................................................................7
3. ..........................................................................................................................................................................................9
ESTRATEGIA ................................................................................................................................................................9
3.1. Estrategia General de Desarrollo Turístico...............................................................................................10
3.2. Estrategia de Apoyo a la Actividad Turística: Infraestructura..................................................................13
3.3. Estrategia de Apoyo a la Actividad Turística: Imagen Urbana.................................................................15
3.4. Lineamientos Normativos...........................................................................................................................23
3.5. Compatibilidad de los Usos del Suelo........................................................................................................32
4. ........................................................................................................................................................................................39
RESERVAS TERRITORIALES...................................................................................................................................39
4.1. Uso del Suelo..............................................................................................................................................39
5. ........................................................................................................................................................................................41
PROYECTOS DETONADORES .................................................................................................................................41
5.1. PETI Puerto Real - Isla Aguada, en el Municipio de Carmen. ..................................................................42
5.2. PETI Sabancuy, en el Municipio de Carmen. ............................................................................................47
6. ........................................................................................................................................................................................51
OPORTUNIDADES DE INVERSION.........................................................................................................................51
6.1. Presupuesto de Inversión Privada .............................................................................................................52
7. ........................................................................................................................................................................................55
PROGRAMA MULTIANUAL E INTERSECTORIAL DE INVERSIONES ..............................................................55
7.1. Programación y Corresponsabilidad Sectorial..........................................................................................55
8. ........................................................................................................................................................................................66
FUENTES DE FINANCIAMIENTO............................................................................................................................66
9. ........................................................................................................................................................................................68
MECANISMOS DE INSTRUMENTACION ...............................................................................................................68
9.1. Instrumentos Jurídicos...............................................................................................................................69
9.2. Instrumentos de Planeación.......................................................................................................................71

3
1.
DIAGNOSTICO
1.1. Area de Estudio
La zona de estudio se localiza en el Sureste del País, en el Estado de Campeche, y
contempla 205 km. de litoral en una franja de 10 km. a partir del límite costero, de los
municipios de Carmen, Champotón y Campeche.
Campeche, Carmen y Champotón registraron en el 2005 una población de 239 mil, 200 mil
y 76 mil habitantes con tasas de crecimiento de 1.95, 3.05 y 1.53 respectivamente.
Dentro del área de estudio se encuentran, al suroeste, el ANP Laguna de Términos y, al
norte, el ANP Los Petenes.
1.2. Marco de Referencia
La base jurídica del Programa Regional de Desarrollo Turístico del Corredor Costero
Ciudad de Campeche-Ciudad del Carmen, en el estado de Campeche se conforma por
diversas disposiciones legales, emanadas de la legislación federal, estatal y municipal.
Entre los fundamentos jurídicos relevantes se encuentran los siguientes:
• Federales: Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Ley de
Planeación, Ley de Asentamientos Humanos, Ley Orgánica de la Administración Pública
Federal, Ley de Aguas Nacionales, Ley General de Equilibrio Ecológico y Protección al
Ambiente, Ley General de Vida Silvestre, Ley Federal de Turismo, Ley de Pesca.
• Estatales: Constitución Política del Estado de Campeche, Ley de Asentamientos
Humanos del Estado de Campeche, Ley de Planeación, Ley Orgánica de los Municipios
del Estado de Campeche, Ley de Fraccionamientos del Estado de Campeche, Ley de
Obras Públicas, Ley de Agua Potable y Alcantarillado, Ley de Turismo, Ley de
Poblaciones típicas y lugares de belleza natural en el Estado, Ley de Equilibrio Ecológico y
Protección Ambiental.
1.3. Medio Ambiente
El análisis de los aspectos naturales incluye los temas básicos de climas, vegetación
primaria, edafología y geología y la clasificación de las condiciones del ecosistema que
representa las características de los factores bióticos del territorio.
El corredor presenta un clima cálido – subhúmedo asociado a selva mediana y baja,
subcaducifolia y caducifolia.
La orografía del corredor es prácticamente plana con excepción de pequeños lomeríos y
llanuras rocosas que van de la Ciudad de Campeche a la localidad de Seybaplaya en el
municipio de Champotón.

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En cuanto a hidrología se refiere los ríos, lagos, lagunas y esteros sobre el territorio
abundan al sur del corredor mientras que van disminuyendo hacia el norte, debido a la
rápida filtración del agua del subsuelo, por lo tanto el sur y sur del corredor (Champotón -
Sabancuy - Ciudad del Carmen) se encuentra dominado por un exceso de agua debido al
gran número de ríos que atraviesan la zona, las corrientes pertenecen a distintas cuencas,
la mayor es la del Grijalva – Usumacinta, seguido por las cuencas de los ríos Candelaria,
Chumpán, Mamantel y Champotón.
Del sistema Grijalva-Usumacinta, el río que más afecta es el Bajo Usumacinta, un río con
gran cantidad de meandros y con tendencia a cambiar de cauce, lo que ha ocasionado su
bifurcación múltiple. El río Palizada —afluente del Usumacinta— en su parte baja es
relativamente más caudaloso, aunque estrecho, con numerosos meandros, y corre a
través de un terreno aluvial bajo y pantanoso cubierto de exuberante vegetación; recibe
las aguas del arroyo Blanco, sigue su curso hasta unirse con el río Viejo Palizada, para
desembocar en la Laguna del Vapor, donde también lo hacen las pequeñas corrientes de
los ríos Del Este, Piñas y Marentes que finalmente salen por la barra de Boca Chica a la
Laguna de Términos.
1.4. Aspectos Socioeconómicos1
La población se concentra principalmente en los municipios de Campeche, Carmen y
Champotón (31.65%, 26.50% y 10.09% respectivamente). Municipios donde se localiza el
área de estudio, abarcando aproximadamente a 19 localidades, distribuidas a lo largo de
la costa de estos municipios.
La población del área de estudio en el 2005 fue de 417,846 habitantes, el 55.4 por ciento
de la población estatal.
Se estima que en el 2007 la población del área de estudio fue de 442,140 habitantes
De acuerdo a datos del INEGI, Campeche contaba con una PEA de 245,660 habitantes,
de esta el 99.0 por ciento trabaja, principalmente en las actividades terciarias (51.7%)
seguidas por las primarias (25.0 %) y finalmente las secundarias (21.4%).
En cuanto al área de estudio la PEA ascendía a 141,616 habitantes, de esta el 98.9
trabajaba, predominando las actividades terciarias (66.8%), seguidas por las secundarias
(24.8%) y finalmente las primarias (6.2%).
1.5. Accesibilidad
Para el acceso a la zona de estudio se cuenta con la siguiente infraestructura:
• Carreteras de Cuota:
1) Autopista Villa Madero–Campeche;
2) Puente El Zacatal y
3) Puente Isla Aguada.
1
INEGI; II Conteo de Población y Vivienda, 2005,

5
• Carreteras libres de peaje :
1) N°180 Villahermosa–Ciudad del Carmen-Campeche–T enabo-Mérida
2) N°186 Champotón/Sabancuy– Escárcega–Chetumal,
3) N°264 Campeche–Hopelchén–Uxmal- Mérida.
• El enlace aéreo se da a través de los aeropuertos Internacionales de Campeche y
Ciudad del Carmen que permiten una comunicación expedita del corredor con el
mercado nacional e internacional.
1.6. Tenencia de la Tierra
La tenencia de la tierra en la zona de estudio, de acuerdo con la Secretaría de la Reforma
Agraria, se compone del 56.9% de propiedad ejidal, 40.4% es propiedad particular, 1.3%
es propiedad nacional y el 1.4% son colonias, de un total de 2,263,382 Has.
1.7. Estudio del Mercado Turístico
a) Atractivos turísticos regionales.
I. Reserva de la Biosfera de Calakmul
II. Área de Protección de Flora y Fauna de la Laguna de Términos
III. La Reserva de la Biosfera de Los Petenes
IV. Reserva de la Biosfera Ría Celestún
V. Balam kin
b) Atractivos Culturales
I. Legado Maya
II. Centros Históricos
III. Gastronomía
c) Atractivos Naturales Municipales
I. Campeche: Playa Bonita, Playa Lerma, Mar Azul, San Lorenzo, Xpicob.
II. Champotón: Si Ho Playa, Seybaplaya, Punta Xen (Chen)
III. Carmen: Playa de Sabancuy, de gran potencial, Playa Norte, Playa Manigua, Bilbao,
Playa Caracol, Playa Bahamitas, Puerto Real, Playa San Julián, Isla Aguada.
d) Oferta y demanda

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Municipio de Campeche
El municipio de Campeche tuvo en el 2006 una afluencia de 259,941 mil turistas, de los
cuales el 74.4% (193,230 visitantes) fueron nacionales y el 25.6% (66,711 visitantes)
fueron turistas extranjeros (porcentaje superior al promedio estatal que fue de 19.7%). El
54% de la afluencia turística se hospedó en hoteles de categoría superior (4 y 5 estrellas),
mientras que el porcentaje restante se distribuyó en hoteles de tres, dos, una estrella y sin
categoría.
Municipio de Carmen
En Ciudad del Carmen la afluencia en el 2006 fue de de 643,878 mil turistas, de los cuales
el 82% (528,521 visitantes) fueron nacionales y el 18% (115,357 visitantes) fueron turistas
extranjeros (porcentaje inferior al promedio estatal que fue 19.7%). El 55.12% de la
afluencia se hospedó en hoteles de categoría superior (4 y 5 estrellas), el restante 44.88%
lo hizo en hoteles de 3,2 y una estrellas y sin categoría.
Champotón
Champotón tuvo en el 2006 una afluencia de 32,150 mil turistas, de los cuales el 79.9%
(25,062 visitantes) fueron nacionales y el 22.1% (7,088 visitantes) fueron turistas
extranjeros (porcentaje superior al promedio estatal con 19.7%). El 22.8% de la afluencia
se hospedó en hoteles de cuatros estrellas, el 30.4% de la afluencia se hospedó en la
oferta de dos estrellas, mientras el 29.3% lo hizo en hoteles de tres estrellas y el restante
17.5% de la afluencia turística se distribuyó en los hoteles de una y sin categoría.
2.
PRONOSTICO
2.1. Mercado Objetivo
El mercado potencial para el Corredor Costero se localiza en el sureste y centro de
México, además de los extranjeros provenientes de Estados Unidos y Europa.
El mercado objetivo para la zona de estudio está representado principalmente por el
segmento de negocios, cultural, deportivo (pesca deportiva, golf) alternativo, sol y playa,
entre otros segmentos del mercado turístico; Para Ciudad del Carmen el de negocios y
alternativo, para Campeche, Cultural, Negocios, Alternativo y Deportivo y para Champotón
Sol y Playa, Alternativo, Pesca Deportiva, Golf, Cruceristas y Náutico. Así mismo, el
desarrollo inmobiliario en la costa del corredor.

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Figura 1
ÁREA DE INFLUENCIA DEL MERCADO TURÍSTICO
FUENTE: CEURA, S.A. DE C.V.
2.2. Escenario de Desarrollo
Derivado del comportamiento en los municipios de Campeche, Champotón y Carmen en
función del potencial del territorio por sus recursos naturales, culturales y de negocios, se
plantea el siguiente escenario de crecimiento de la oferta y la demanda.
2.2.1.1. Proyección de la demanda
En la zona de estudio se esperan 2,620,588 visitantes con un incremento medio anual
además se contemplan que el 81% sean visitantes nacionales, mientras que los visitantes
internacionales ocuparan el 19% del total.
Se establece la puesta en marcha y la consolidación del corredor costero con 8,605
cuartos y 4,505 unidades en desarrollo inmobiliario con un incremento de 2,550 cuartos en
la zona.

8
2.2.1.2. Requerimiento de Oferta
Con el pronóstico del escenario programático, se establece que se requiere 248 hoteles
con más de 18 mil cuartos; en base a los requerimientos de cuartos, así como factores de
ocupación, densidad y estadía diferenciada.
En los hoteles del corredor se estima una estadía de 7 días, una densidad de 5 personas y
un factor de ocupación del 20%.
2.2.1.3. Estimación del Empleo Directo e Indirecto
Tomando como referencia los factores estándares del sector turístico se establecen los
siguientes factores para empleo directo e indirecto: 0.81 empleos por cuarto hotelero; 0.17
por cuarto condominal; 0.3 por cuarto en villas o residencias y se estimó para el año 2030
se generarían en el corredor costero turístico de Campeche y de acuerdo a la oferta de
cuartos propuesta, cerca de 9,842 empleos directos.
Con respecto a empleos indirectos, es decir, que no participan directamente en la hotelería
pero que benefician a otros sectores, se consideran 2.5, 0.51 y 0.9 empleos por cuarto
hotelero, condominal y villas respectivamente se prevé al año 2030 la generación de
25,055 empleos indirectos.
Sumando los empleos directos y los indirectos, la construcción de la nueva oferta dará
como resultado un total de 29,947 empleos adicionales para la economía del corredor.
2.2.1.4. Estimación de PEA y Población Total
Conociendo el número de empleos que podría generar la implementación de las medidas
propuestas para el corredor turístico; se utilizó una correlación respecto al comportamiento
en el año 2000 de la Población Económicamente Activa (PEA) del sector turismo con
respecto a la PEA total de cada municipio de la región, tomando como fuente el XII Censo
General de Población y Vivienda 2000 del INEGI; y aplicándole un incremento por el
efecto detonante del turismo, se estimó al año 2030 una PEA de 559,649 personas con
una población de 786,373 nuevos habitantes
2.2.1.5. Derrama económica
En el corredor turístico bajo este escenario programático habrá una derrama de 15,136
miles de pesos y una generación de divisas de 361 millones de dólares.

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Cuadro 1
CAPACIDADES Y BENEFICIOS DEL DESARROLLO,2030
Conceptos 2008 2012 2018 2030
Cuartos hoteleros 4,296 5,397 6,480 8,605
Unidades en Desarrollo
Inmobiliario
60 3,395 3,805 4,505
Visitantes (miles) 936 1,458 1,795 2,621
Nacionales 758 1,181 1,454 2,123
Extranjeros 178 277 341 498
Estadía promedio (noches)
variable
1.60 1.50 2.00
Ocupación hotelera (%) 63% 65% 70% 75%
Derrama (Mdp) 5,568 1,221 1,502 15,136
Divisas turísticas anuales (Mdd) 133 29.1 36 361
Población 442142 531534 638470 786,373
Empleos a partir de 2008 0 19,271 22,925 29,947
FUENTE: Estimaciones CEURA S.A. de C.V.
3.
ESTRATEGIA
En esta fase del instrumento de planeación, se describen los diferentes elementos de la
estrategia planteada para incentivar el desarrollo de una mejor actividad turística en el
Corredor Costero Campeche – Ciudad del Carmen, así como los principales lineamientos
que habrán de regular el desarrollo del turismo, acordes con los objetivos, metas y
escenarios planteados.
En términos generales, es necesaria la capacitación continua de los prestadores de
servicios y funcionarios del gobierno, implementar más centros de información turística,
introducir la infraestructura turística necesaria y concientizar a la población de la
importancia de la actividad turística y del aprovechamiento sustentable de los recursos
turísticos.

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Para el desarrollo de la infraestructura turística se requiere de estudios adicionales en
materia de impacto urbano y ambiental para dimensionar el aprovechamiento turístico en
la zona de estudio, mejoramiento de carreteras, cuidado del medio ambiente para mitigar
los efectos del cambio climático, además de la infraestructura en el suministro de energía
eléctrica, agua potable y tratamiento de aguas residuales, sin dejar de lado la
regularización de la tenencia de la tierra y resolución de limites.
Es necesario también, el desarrollo de un sistema de información estadística integral que
permita a los sectores públicos y privados evaluar el comportamiento de la actividad
turística en la zona de estudio y en consecuencia tomar decisiones y generar empresas
turísticas que ofrezcan recorridos y construyan el alojamiento turístico en el marco de un
desarrollo sustentable.
3.1. Estrategia General de Desarrollo Turístico
El potencial del Corredor, encuentra su equilibrio en él Área de Protección de Flora y
Fauna de la Laguna de Términos, que por su vocación natural hace que Carmen se
convierta en un destino ecoturístico; en la costa de Champotón hay la posibilidad de un
mayor aprovechamiento del territorio por medio de un sistema turístico integral que incluya
productos de sol y playa, de cruceros y cultural aprovechando los cascos de las
haciendas; y en Campeche, el potencial está dado por los aspectos culturales,
ecoturísticos, arqueológicos, náuticos y de negocios.
La estrategia regional implica promover circuitos y rutas turísticas que tengan como origen
o destino principal a una de las tres principales ciudades del Corredor Carmen,
Champotón o Campeche, aprovechando las instalaciones portuarias y los enlaces
carreteros y aéreos que se tienen con la capital del Estado y Ciudad del Carmen para
hacerle llegar turismo nacional e internacional.
3.1.1. Sistema Turístico
La visión planteada para la zona de estudio establece el desarrollo de un Corredor
Turístico Integralmente Planeado diversificado en sus actividades y diferenciado en
productos para los segmentos del turismo de sol y playa, cultural, negocios, congresos y
convenciones y el de naturaleza.
En materia ambiental se requiere la conservación del manglar y humedales, así como una
revisión del Plan de Manejo del ANP de Protección de Flora y Fauna Laguna de Términos;
construcción, ampliación y mejoramiento de la infraestructura sanitaria y pluvial, plantas de
tratamiento de aguas residuales y colectores marginales en las tres ciudades principales y
localidades costeras.
En materia urbana se requiere construir equipamiento regional; adquisición de suelo para
la constitución de reservas territoriales.

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Y finalmente en materia de turismo se requiere un programa de capacitación y certificación
de servicios turísticos en el corredor Campeche – Ciudad del Carmen; desarrollo
inmobiliario de segundas casas en toda la costa con excepción de las zonas de manglar,
humedales, y de campos tortugueros, construcción de marinas turísticas en Campeche
Playa y Sabancuy, entre otros elementos de la estrategia.
Figura 2
ESTRATEGIA GENERAL TURÍSTICA DEL
CORREDOR CAMPECHE – CIUDAD DEL CARMEN
3.1.1.1. Sistema Turístico del Corredor Campeche – Ciudad del Carmen
El Sistema Turístico Regional, se conforma por los siguientes productos:
• Centro de Servicios Turísticos Cultural / Negocios (CST-1).

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• Centro de Servicios Turísticos Negocios y Alternativos (CST-2).
• Centro de Servicios Turísticos – Estatales de Sol y Playa (CST-3).
• Centro de Servicios Turísticos de Playa y Pesca Deportiva (CST-4).
• Centro Ecoturístico de Playa (CEP).
• Desarrollo Turístico Integral (DTI)
• Desarrollo Ecoturístico Integral (DETI-2)
• Proyecto Ecoturístico Integral (PETI – 1)
• Proyecto Ecoturístico Integral (PETI – 2)
• Proyecto Turístico Integral (PTI – 1)
• Proyecto Turístico Integral (PTI – 2)
• Unidad Turística (UT)
• Unidad Turística Cultural/Social (UTC)
• Unidad Turística Temática (UTT)
• Unidades Eco-Turísticas (UET)
• Unidad Ecoturística de Observación de Aves (UEA)
• Unidad Turística Gastronómica (UTG)
• Franja Costera Residencial Turística a lo largo de todo el corredor (FCR)
3.1.1.2. Equipamiento Turístico y Servicios de Apoyo
Balnearios Tradicionales.
Consolidación de los balnearios existentes con todos los servicios: restaurante,
estacionamiento, sanitarios, regaderas, salvavidas y ciclopista.
Los Balnearios en la costa de Campeche son elementos recreativos para la población
regional y local, además del turismo de negocios que visita las principales ciudades del
Corredor.

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Paradores turísticos.
El parador turístico es el sitio de descanso al hacer un recorrido por carretera, su función
es la prestar servicios a turistas y usuarios, deberá contener áreas para: gastronomía,
área de descanso, productos de arte local, cambiar una llanta y lavar el carro,
estacionamiento, tienda de conveniencia, información turística, acceder a internet, acceso
a la red telefónica, juegos infantiles, seguridad, servicio de hospedaje y combustibles.
Miradores Escénicos.
Se plantean miradores escénicos con equipamiento en las zonas altas de la Ciudad de
Campeche donde se localizan los fuertes de San José y San Miguel, estableciendo tienda
de conveniencia, sanitarios, bancas, luminarias y un sistema de transporte evitando el
estacionamiento en esta zona.
También se debe promover el desarrollo de miradores escénicos en la costa para el
descanso y disfrute del paisaje, asociado a los tortugueros.
3.2. Estrategia de Apoyo a la Actividad Turística: Infraestructura
3.2.1. Infraestructura
Derivado del escenario de mayor aprovechamiento, el proyecto requiere de las obras de
cabeza tales como caminos de acceso, redes de agua potable, tratamiento de aguas
residuales y energía eléctrica.
3.2.1.1. Agua Potable
Para el suministro de agua potable se ha pensado en la captación de agua a través de
pozos profundos en cada uno de los sitios turísticos los cuales deben tener una capacidad
de extracción de 3.4 lps y de planta potabilizadoras, aunque en el DTI, los PETI y los PTI
se requerirá de una capacidad de extracción mayor y tanques de almacenamiento de 300
m³, adicionalmente la demanda en la zona urbana requiere para el municipio de
Campeche 765.5 lps (litros por segundo), 960.9 lps para Champotón y 1,471 lps para
Carmen. Para cada desarrollo turístico en particular se determino una demanda la cual
esta desagregada en la siguiente tabla y de manera global es la siguiente 237 mil 700 m³
para todo el Corredor.

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3.2.1.2. Tratamiento de Aguas Residuales
Las aguas residuales serán tratadas por medio de pequeñas plantas de tratamiento,
aprovechando el agua para regar los jardines y los campos de golf, cada sitio turístico
requiere el tratamiento de forma diferenciada, asimismo para la zona urbana se requieren
plantas de tratamiento de aguas residuales con módulos de 60 lps que se irán
incrementando de acuerdo a las propias necesidades en conjunto el corredor requerirá al
2030 un desalojo del orden de 70,775.7 m³.
3.2.1.3. Energía Eléctrica
Energía eléctrica. La energía eléctrica será suministrada por una red desde las
subestaciones de Campeche, Carmen y Champotón y se requerirán 2 nuevas a lo largo
del corredor, con capacidad de 10 MVA cada una. Se estima que la demanda de energía
eléctrica, al 2030, sea de 58 MVA.
3.2.1.4. Telefonía
Central Telefónica. Para el corredor Campeche – Ciudad del Carmen se requerirán más
de 200 mil líneas telefónicas, por lo tanto deberán instalarse centrales telefónicas en
diversos puntos del corredor.
3.2.1.5. Generación de Residuos Sólidos
Con el impulso del corredor se generarán 944.45 toneladas de residuos sólidos, de las
cuales el 23.8% corresponde a Campeche, el 30.3% a Champotón y el 45.9% a Carmen,
por lo que se requerirán de proyectos para nuevos rellenos sanitarios y/o ampliación de los
mismos.
3.2.2. Sistema de enlaces
La estrategia en materia de vialidad y transporte se orienta a mejorar las condiciones y
disminuir los tiempos de recorrido por vía terrestre desde los principales mercados
emisores e incrementar las posibilidades de accesibilidad por vía aérea para los turistas de
mayor capacidad de gasto extranjeros y nacionales.
Asimismo, reforzar la estructura vial con buena señalización y la comunicación
intraregional que optimice la conectividad entre las ciudades emisoras de turismo y el resto
de las localidades que se encuentran dentro del área de influencia del proyecto.
3.2.2.1. Sistema carretero
De acuerdo con la Secretaría de Comunicaciones y Transportes (SCT) federal en la zona
de estudio se plantean las siguientes obras y acciones:
Construcción del libramiento de Champotón.

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Construcción del libramiento de Ciudad del Carmen.
Modernización de la carretera Escárcega – Champotón.
Continuación de la autopista de 4 carriles Haltunchen – Punta Xen.
Nuevas carreteras turísticas Seybaplaya – Edzná – San José Carpizo.
Implementar sistema ferroviario turístico Valladolid, Campeche, Palenque.
Puerto de altura turístico, comercial e industrial en Punta El Morro/ Seybaplaya y
ciudad del Carmen.
Marinas turísticas en Seybaplaya , Campeche Playa y Sabancuy.
Escalas náuticas en Golfo y Laguna de Términos.
Muelles y rampas aisladas.
Ruta fluvial Palizada – Laguna de Términos – Sabancuy.
3.3. Estrategia de Apoyo a la Actividad Turística: Imagen Urbana
3.3.1. Mejoramiento de Imagen Urbana
En este apartado se presenta la propuesta de criterios de intervención2
en el mejoramiento
integral de la imagen urbana del Corredor, básicamente en las cabeceras municipales de
los municipios de Carmen, Champotón y la ciudad capital de Campeche.
3.3.1.1. Ciudad del Carmen
• Rescate y mejoramiento de espacio
La restauración y/o adaptación de inmuebles considerados como monumentos históricos,
artísticos o bienes nacionales debe respetar las características tipológicas originales
como: proporción, altura, escala y procedimientos de construcción, elementos
ornamentales y los demás que armonicen con el contexto, por lo que no se permitirán
alteraciones mayores y las modificaciones que se propongan deberán integrarse a las
características arquitectónicas originales.
2
Los criterios utilizados en las recomendaciones se basan en el Reglamento de Construcción y Normas
Técnicas Complementarias de Campeche.

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• Iluminación de edificios
En la iluminación de los edificios se debe considerar la tipología de los mismos y se
recomienda usar luces exteriores de distintos colores que contrasten con las fachadas.
Se proponen ya sean luminarias adosadas a la pared de las edificaciones e iluminación de
piso. Los postes deben tener varios colores y diseños.
• Mejoramiento de fachadas
Se recomienda que las fachadas se integren a su contexto inmediato, por lo que algunas
deberán modificarse para lograr un perfil urbano homogéneo. Una consideración
importante implica considerar que debido a las características del centro de población, los
vanos no deben predominar sobre los macizos.
Figura 3
PROPORCION VANOS VS MACIZOS
FUENTE: CEURA S.A. de C.V. en base a información del reglamento de construcción de Ciudad Carmen.
• Infraestructura y servicio públicos
Se propone que dentro del perímetro del centro histórico las líneas de electricidad,
alumbrado público, teléfonos y otros servicios de infraestructura complementaria sean
subterráneos de tal manera que no deterioren la imagen de los inmuebles, ocultándolos lo
mejor posible.
• Mobiliario urbano y forestación urbana
Las modificaciones al mobiliario urbano deberán integrarse a la imagen característica del
centro histórico; debiéndose atender asimismo, a los puestos de comercio en la vía
pública. De la misma forma se recomienda que el mobiliario urbano no debe ocultar o
alterar los valores de los inmuebles u obstaculizar la circulación peatonal.

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• Anuncios y letreros comerciales
La nomenclatura (Señalética) debe guardar la buena imagen urbana y la armonía de la
composición arquitectónica que los rodea.
Según el reglamento de construcción y normas técnicas complementarias (ver capítulo de
anuncios) de Imagen Urbana para la Ciudad de Campeche los textos de los anuncios
deberán limitarse a mencionar el giro del establecimiento, el nombre o razón social y un
logotipo si lo hubiese. La tipografía debe ser sencilla, de fácil lectura. Para los locales
comerciales o de servicios, sólo se permitirá la colocación de un letrero bajo el dintel de
los vanos de la planta baja, ocupando una quinta parte de la altura como máximo, y no
podrán ser adosados o pintados en los macizos de la fachada, además los colores
deberán armonizar con los de la fachada del inmueble. Los letreros de !a nomenclatura de
las calles deberán colocarse a una altura mínima de 2.20 metros.
• Recomendaciones de pavimentos
En el tratamiento de los pisos se debe incluir materiales ecológicos, que utilizan aditivos
para realizar concretos en pavimentos 100% permeables. Su función ecológica es la de
permitir la Infiltración del agua pluvial al subsuelo ayudando así a la recarga de los mantos
acuíferos
Sin embargo, también se debe conservar los valores de construcción tradicionales,
aunque con nuevas técnicas constructivas en pisos que incluyan cemento y piedra.
• Recomendaciones de tipo de pinturas y colores para fachadas
Se recomienda mantener la uniformidad de colores, así como la textura y aplanados, y en
lo menos posible subdividir una fachada con más de dos colores o construir cualquier
elemento que altere el perfil de las fachadas.
Para las especificaciones de pintura, en el reglamento de imagen urbana queda
establecido que en el centro histórico solo podrán realizarse bajo previa autorización el
uso de pintura de aceite, esmalte o los acabados brillantes.
• Determinación de edificios patrimoniales a rescatar
Se debe procurar la conservación integral de los edificios históricos, tratando de recuperar
su fisonomía original, adaptando de la mejor manera posible nuevos usos al edificio. Se
recomienda la eliminación de elementos agresores en lo posible.
Todo lo anterior se debe de aplicar en los sitios e inmuebles históricos de Ciudad del
Carmen de acuerdo al Catálogo Municipal de Monumentos incluyendo todos los inmuebles
ubicados en el centro histórico, los barrios y comunidades rurales de municipio, además
de los Monumentos Históricos y Artísticos, así como espacios urbanos relevantes, y zonas
Arqueológicas existentes en el Municipio.

18
3.3.1.2. Mejoramiento de Imagen Urbana del municipio de Champotón
• Rescate y mejoramiento del espacio público
Debido a las disposiciones dictaminadas en el Reglamento de Imagen Urbana del
Municipio de Champotón, se recomienda mantener el carácter arquitectónico de los
centros y barrios, evitando que cualquier intervención altere de manera importante a los
inmuebles. Para cumplir con esto, se propone utilizar colores y texturas armónicas que
vayan de acuerdo a la identidad de Champotón
Por otro lado, las secciones de cada tipo de vialidad deberán corresponder a las
especificadas en el Plan de Desarrollo Urbano y de ser posible evitar las ampliaciones de
calles que afecten edificios con valor histórico y trazas de calles originales.
Siendo consecuentes con la anterior propuesta de mantener la identidad en materiales,
colores y texturas de Champotón, la iluminación de los edificios no solo debe ser uniforme
y contar con el sistema de nomenclatura y señalamiento vial correspondiente, sino que
debe realzar los elementos constructivos y estéticos de los edificios.
Para cumplir con este propósito se recomienda que los arbotantes tengan diseños propios
de las áreas en que se ubiquen, y estos podrán estar empotrados a la pared o colocados
en pisos.
La propuesta conceptual en fachadas contempla no sólo mantener una gama de colores
tradicionales, sino que además, podrán ser utilizados nuevos colores y/o colocar luz
exterior para realzar los elementos de composición de las fachadas.
• Infraestructura y servicios públicos
En este caso se recomienda que los servicios de infraestructura y el cableado se coloquen
en puntos estratégicos y guarden una imagen discreta.
Los postes para la utilización de servicios públicos deben diseñarse para mantener el
carácter de los inmuebles que los rodean, bien sean de un diseño vanguardista y
armónico, o den la impresión de antigüedad. Muy importante a este respecto es que deben
resistir el vandalismo y deben incluirse luminarias ahorradoras de energía (hibridas y
solares).
Las jardineras deben ser diseñadas de acuerdo a las áreas en que se ubiquen, usando
materiales y plantas de la región.

19
Los monumentos deben ser proporcionales, es decir sus dimensiones, colores y texturas
sean armónicos.
Se propone de manera general, que los anuncios deben mantener la armonía de los
colores donde son colocados, también se debe recalcar la importancia que debe tener el
correcto diseño de la infraestructura de apoyo para colocarlos.
Los anuncios y letreros deben guardar en todos los aspectos un correcto diseño, es decir,
tanto los soportes como los símbolos y la letra deberán ser diseñados para armonizar con
el espacio que los rodea.
• Recomendaciones de pavimentos
Debido a que algunas calles del centro y barrios tradicionales ya cuentan con un
tratamiento de piso especifico, todas las vialidades adoquinadas existentes se deben
respetar y conservar en su aspecto físico.
Se recomienda extender el tratamiento de piso ya existente, e introducir nuevos diseños
de forma tal que los elementos de composición no se contradigan, una de las formas de
lograr esto es a través de pavimentos de transición entre las distintas composiciones.
Otra de las alternativas recomendadas es el uso de pavimentos ecológicos que permiten
la filtración de agua y permiten gracias a esto la recarga de los acuíferos.
En este caso se podría optar por utilizar los patrones de colores tradicionales, o usar un
concepto de colores diferentes que sean más llamativos para mejorar la imagen urbana (a
reservas de someter el asunto en referéndum público).
Respetando los lineamientos del catálogo del Instituto Nacional de Antropología e Historia
se debe conservar el aspecto formal actual de los edificios patrimoniales, sin realizar
cambios en los elementos de las fachadas sin la autorización de la dirección de Desarrollo
Urbano Municipal, previa aprobación del propio INAH.
Además de construir lo más posible el cableado subterráneo, debe mantenerse al mínimo
la utilización de tubos de neón y tubos de luz fluorescente.
3.3.1.3. Mejoramiento de Imagen Urbana del municipio de Campeche
La imagen urbana del centro de población de la Ciudad Campeche debe mantenerse,
dado que es un atractivo por sí mismo.

20
• Rescate y mejoramiento del espacio público
Las nuevas remodelaciones vanguardistas deben mantenerse siempre y cuando sean
exitosas (como es el caso del malecón costero). Como se menciona en el. Programa
Parcial de Conservación y Mantenimiento de la Ciudad de Campeche en el tomo 4: “su
diseño contemporáneo ha sido acertado y ha generado una muy buena imagen urbana
para la ciudad”.
También se propone que los inmuebles de carácter histórico mantengan sus materiales
originales como la piedra, tanto en vialidades como en banquetas. Y para espacios de
estilo moderno el material predominante debe ser el concreto.
Se recomienda que conforme lo establecido, los arbotantes deberán guardar un diseño,
proporción y color congruentes con el ambiente, fisonomía e imagen de la zona en que se
ubiquen.
Entre las opciones que ofrece el mercado hay luminarias con distintos tamaños de postes;
adosadas a la pared e iluminación de piso.
Según el reglamento (ver capítulo de condicionantes) de Imagen Urbana para la Ciudad
de Campeche, el mejoramiento de las fachadas debe respetar las alturas, la relación
vanos vs macizos, aplicación de pintura en los diferentes espacios de las fachadas
(rodapié, marco, aplanados, frisos y cornisas), los elementos adicionales permitidos y la
nomenclatura. A continuación se presentan los esquemas referidos.
Figura 4
ALTURAS MINIMAS Y MAXIMAS PERMITIDAS
FUENTE: CEURA S.A. de C.V. Con base en información tomada del reglamento de construcción de Campeche

21
Figura 5
PROPORCIÓN RELACIÓN VANOS / MACIZOS
FUENTE: CEURA S.A. de CV. en base a información proporcionada en el reglamento de construcción de Campeche
• Infraestructura y servicios públicos
En la iluminación de los edificios se debe considerar la tipología de los mismos y se
recomienda usar luces exteriores de distintos colores que contrasten con las fachadas.
Se proponen ya sean luminarias adosadas a la pared de las edificaciones e iluminación de
piso. Los postes deben tener varios colores y diseños.

22
El mobiliario urbano deberá mantenerse en armonía con la composición y estilos
arquitectónicos que lo rodeen, aunque hay que puntualizar que deben considerarse dos
aspectos fundamentales: debe introducirse mobiliario ahorrador de energía y ecológico
(como en el. caso de las luminarias); y debe ser de materiales resistentes al vandalismo.
Según el Reglamento de construcciones para el municipio de Campeche y con la
aprobación del INAH Campeche.
FUENTE: CEURA S.A. de C.V. Con base en información tomada del reglamento de construcción de Campeche
• Recomendaciones de pavimentos, presentando tipo de materiales regionales
Se recomienda utilizar materiales como: el concreto en barrios tradicionales y en el caso
del centro histórico concretos estampados (adocretos), tanto en banquetas como en
arroyos viales.
De acuerdo al capítulo sobre remodelaciones en el Reglamento de Construcciones del
municipio, se establece que los aplanados serán cal bruñida y pintura a la cal en color sin
utilizar negro.
Se recomienda no uniformizar de un solo color grandes superficies compuestas por varias
construcciones, y no pintar las fachadas de establecimientos con los colores de productos
anunciantes, de hacerlo debe procurarse que la forma y el color de los anuncios guarden
la armonía de la composición.

23
Se recomienda que las nuevas construcciones o remodelaciones interiores y exteriores se
ajusten al alineamiento original, conservando las características más representativas de
las fachadas y su carácter histórico.
3.4. Lineamientos Normativos
Los lineamientos normativos establecen la planeación del desarrollo considerando el
ordenamiento territorial, la edificación en zonas turísticas seleccionadas y la calidad y
operación turística para su operación en zonas turísticas homogéneas en el Corredor
Costero Campeche – Ciudad del Carmen, dentro de su contexto regional como elementos
constituyentes de las ANP de la Laguna de Términos y Los Petenes, las zonas de
pendiente y los numerosos campamentos tortugueros.
Estos lineamientos servirán de guía para tener zonas con desarrollos turísticos ordenados,
una estructura propuesta de acuerdo a las características y condiciones socioeconómicas
de la población residente y esperada.
Es conveniente precisar que para lograr la meta de crecimiento al año 2030 se elabore
para cada zona un plan maestro con los usos definidos a mayor detalle.
3.4.1. Ordenamiento territorial
Un elemento central de la estrategia del Corredor Costero Campeche – Ciudad del
Carmen es la mejor definición de las subregiones a través del sistema turístico,
fortaleciendo su potencial existente a través de inversiones públicas en sus vialidades e
infraestructuras, y canalizando inversiones privadas para la creación y ampliación de
servicios adicionales.
El Corredor Costero Campeche – Ciudad del Carmen se contextualiza dentro del Golfo de
México, formado por playas con características similares en sus grandes rasgos y
extendiéndose desde la Ciudad de Campeche al norte hasta la Ciudad del Carmen al
surponiente. Esta visión regional es un punto central en la estrategia desarrollada en el
presente estudio.
Las políticas previstas para la zona de estudio en su conjunto consisten en estructurar la
oferta turística actual y potencial, en destinos de proyectos integrales de diferentes
tamaños DTI (Desarrollo Turístico Integral), DETI (Desarrollo Ecoturístico Integral), PETI
(Proyectos Ecoturísticos Integrales), PTI (Proyectos Turísticos Integrales), UT (Unidades
Turísticas), UET (Unidades Eco Turísticas), UTG (Unidad Turística Gastronómica), UTT
(Unidad Turística Temática), UTC (Unidad Turística Cultural), UEA (Unidad Ecoturística de
Observación de Aves) y FCRT (Franjas Costeras Residenciales Turísticas) los cuales
deberán estar interrelacionados con rutas y circuitos turísticos, que ofrezcan una mayor
diversidad de atractivos y actividades a los visitantes.
Para la zona de estudio se prevé la consolidación de las zonas de desarrollo turístico
actuales en las ciudades de Campeche y Carmen, los balnearios tradicionales, las zonas

24
de vivienda vacacional en el municipio de Campeche y nuevos desarrollos en sitios
potencialmente desarrollables, impulsándolo como DTI, DETI, PETIs, PTIs, UT, UET,
UEA, UTT, UTC, UEA, UTG y FCRT.
Esta organización espacial del corredor está desarrollada de acuerdo al potencial que
existe en la zona de estudio y deberá estar soportada en los principales instrumentos de
planeación del Estado, de los Municipios y de los organismos de carácter regional y local.
Las zonas utilizadas para la clasificación de los usos y destinos, según su destino, son las
siguientes:
Habitacionales
Comerciales
Industriales
Recreativas
Turísticas
Ecológicas
La clasificación y los criterios de regularización de estas zonas se definirán en el
Reglamento Estatal de Zonificación que al efecto expida en su momento el Ejecutivo del
Estado.
3.4.1.1. Zonas urbanizadas y en proceso de urbanización
Los fines particulares a que podrán destinarse determinadas zonas, áreas y predios de un
centro de población, según su uso predominante3
, son las siguientes:.
3.4.1.1.A Habitacional
Uso destinado a vivienda en el cual se permiten fraccionamientos de tipo residencial,
residencial para vivienda de interés social y colonias populares. La ubicación, zonificación
interna, el destino de sus áreas, solución vial, sección transversal, perfil de avenidas y
calles, las dimensiones de sus lotes, los espacios libres utilizados y sus demás
características, se sujetan a lo dispuesto en el Plan o Programa de Desarrollo Urbano de
cada centro de población.
o Habitacional Unifamiliar:
Aquellos dedicados a alojar una vivienda por lote exclusivamente.
o Habitacional Multifamiliar:
Aquellos dedicados a alojar vivienda multifamiliar, sea de tipo vertical u horizontal,
incluyendo dúplex.
o Habitacional Social Progresiva:
Aquellos directamente promovidos por el Estado, Municipios o por los organismos
públicos descentralizados, dedicados a la urbanización progresiva de terrenos y
construcción paulatina de vivienda.
3
Se entiende como uso predominante a la actividad que se presente en más del 60% de un fraccionamiento,
debiendo ser el 40% restante, compatible con dichas actividades

24
3.4.1.1.B Comercial
Aquellos dedicados a alojar edificaciones para actividades comerciales o de servicios.
3.4.1.1.C Campestre
Aquellos dedicados a la vivienda unifamiliar, con actividades agropecuarias
complementarias como horticultura, apicultura, fruticultura, etc., con fines productivos o de
recreo.
3.4.1.1.D Industriales
Aquellos dedicados a alojar instalaciones para actividades de manufactura y
transformación de productos y bienes de consumo
3.4.1.1.E Alojamiento Turístico
Aquellos dedicados a alojar actividades recreativas y que incluyen la construcción de
vivienda unifamiliar o multifamiliar, instalaciones para casas rodantes y semifijas, con fines
de vivienda secundaria de carácter no permanente.
Para el presente Programa, esta zona se establece en áreas de playas y/o de vistas
espectaculares, logrando el máximo aprovechamiento del potencial turístico. Así mismo se
distribuyen y ordenan de tal forma que brinden el máximo de comodidad y seguridad,
beneficiando el desarrollo de la actividad en este sector económico para la zona de
estudio, logrando en ellas el desarrollo de actividades complementarias y atractivas para la
población turística hotelera y residencial, como son los campos de golf, marinas, playas
recreativas entre otros.
Uniformizando los criterios para una nomenclatura análoga a la de la zona de estudio, la
zonificación de tipo turístico se divide en 5 rangos definidos por densidad neta en cuartos
por hectárea (ctos/ha), dependiendo de su ubicación y para lograr una imagen urbana
acorde con las perspectivas físicas de cada zona.
T – 0.5 Densidad de menos de 0.5 cuartos/ha.
T – 5 Densidad de 0.6 a 5 cuartos/ha.
T – 10 Densidad de 6 a 10 cuartos/ha.
Adicionalmente se han definido los siguientes elementos para la estructuración de la oferta
turística regional:
DTI Desarrollo Turístico Integral
DETI Desarrollo Ecoturístico Integral

25
PETI Proyecto Ecoturístico Integral
PTI Proyecto Turístico Integral
FCRT Franja Costera Residencial Turística
UT Unidad Turística
UET Unidad Eco Turística
UTC Unidad Turística Cultural
UTT Unidad Turística Temática
UEA Unidad Ecoturística de Observación de Aves
UTG Unidad Turística Gastronómica
3.4.1.1.F Elementos de estructuración urbana
a) Centro Urbano
Núcleo principal de atracción, caracterizado por la presencia de las instituciones de
gobierno, de la administración y los servicios públicos, el cual por la tendencia actual se
localizarán en una escala mayor en las ciudades de Campeche, Carmen y Champotón,
además se tendrán centros de menor escala en Sabancuy, Isla Aguada y Seybaplaya que
serán las localidades de apoyo a los desarrollos turísticos en la zona de estudio.
b) Centro de Barrio
Son concentraciones de determinadas unidades de equipamiento urbano que servirán a
un ámbito territorial menor y más cercano a él. Su ubicación está sujeta a los tipos de
elementos que contendrán y a la población y extensión territorial que se pretende van a
cubrir, de tal manera, que su ámbito de cobertura sea equilibrada en función de la
distancia. Uno de sus principales objetivos es promover una movilidad de tipo peatonal,
determinando junto con el centro urbano los corredores urbanos concentradores de
actividades a lo largo de vías primarias.
c) Centro Vecinal
Es la zona donde se autoriza el establecimiento del comercio en el ámbito vecinal,
servicios y equipamiento básico, público y/o privado, y también puede contar en algunos
casos con vivienda.
d) Equipamiento
Son las áreas en que se ubican servicios públicos y privados de diversos niveles de
atención. Para el presente estudio previamente se ha realizado una estimación de las
demandas futuras. El equipamiento urbano está definido como las zonas donde existen
conjuntos de edificios y espacios predominantemente de uso público, en los que se
realizan actividades complementarias a la habitación y el trabajo, o bien, en los que se

26
proporcionan a la población servicios de bienestar social y de apoyo a las actividades
económicas.
e) Áreas verdes y espacios abiertos de valor ambiental
Son los espacios abiertos, cuerpos de agua y espacios públicos con actividades afines
dentro del centro de población. Los derechos de vía de zonas federales, por instalaciones
específicas, se consideran Áreas de Valor Ambiental y quedarán sujetas a lo que se
señala en la Ley General de Vías de Comunicación, la Normatividad de la CFE y PEMEX y
demás ordenamientos en la materia.
3.4.1.2. Lineamientos por sectores
A la zona de estudio se atribuyen los siguientes lineamientos:
3.4.1.2.A DTI
En este sector se permitirán una densidad de 20 ctos/ha para el caso de hoteles y de 10
ctos/ha para las unidades en desarrollo inmobiliario. En esta zona se localizará una marina
de 150 espacios, 1 campo de golf de 18 hoyos, contando con elementos de diseño como
la playa, las palmeras esteros y manglares.
3.4.1.2.B DETI
En este sector se permitirán una densidad de 10 ctos/ha para el caso de hoteles y de 5
ctos/ha para las unidades en desarrollo inmobiliario. Esta zona se localiza en el municipio
de Carmen, y se permitirá una marina de 50 espacios, 1 campo de golf de 18 hoyos,
contando con elementos de diseño como la playa, las palmeras esteros y manglares.
3.4.1.2.C PETI´s
En estos sectores ubicados en Sabancuy e Isla Aguada se permitirán una densidad de
hasta de 5 ctos/ha para el caso de hoteles, condominios, y desarrollo inmobiliario
buscando los palafitos. En esta zona se permite la ubicación de campos de golf y marinas
siempre y cuando cumplan con la normatividad ambiental, teniendo como elementos de
diseño la playa, la laguna de términos, el estero de Sabancuy y numerosos cuerpos de
agua y la vegetación tropical de palmeras y manglares.
3.4.1.2.D PTI´s
En estos sectores ubicados dentro del municipio de Champotón, se permitirán una
densidad de hasta de 20 ctos/ha para el caso de hoteles y condominios, y de 10 ctos/ha
para el desarrollo inmobiliario. En esta zona se ubicarán campos de golf y marina,
teniendo como elementos de diseño la playa, las duna, la vegetación tropical de palmeras
y los acantilados para el caso de Seybaplaya.
3.4.1.2.E FCRT’s

27
Se localizan en el municipio de Campeche y en Champotón. En estas zonas las
densidades permitidas son de hasta 20 ctos/ha, y se condicionan a Estudio de Factibilidad
Técnica. Se permite desarrollo inmobiliario con condominios, villas y lotes residenciales,
orientados al uso de ecotecnias, contando con elementos de diseño la playa y la
vegetación tropical.
3.4.1.2.F UT’s
Se caracterizan por contar con pequeños hoteles con una densidad de hasta 20 ctos/ha
con grandes espacios abiertos.
3.4.1.2.G UTC’s
Estos sitios se localizan en las ex haciendas contando con museos temáticos que
representen las historias de éstas.
3.4.1.2.H UTT
Esta Unidad Turística Temática se localiza en la antigua hacienda de San José Carpizo,
en el municipio de Champotón, donde se habilitarán áreas para hotel boutique, galerías de
arte, talleres artesanales, librerías, restaurantes y espacios para eventos culturales,
contando con elementos de diseño su arquitectura propia del siglo XIX.
3.4.1.2.I UET’s
Se caracterizan por contar con pequeños hoteles ecológicos, espacios para acampar y
actividades relacionadas con la naturaleza, serán desarrollos de muy baja densidad hasta
2.5 cuartos por hectárea y con grandes espacios abiertos, sus elementos de diseño son
los cuerpos de agua como la Laguna de Términos y los numerosos esteros en un paisaje
lleno de manglares.
3.4.1.2.J UEA
Se localiza en la isla pájaros cercano a Isla Aguada, el acceso será en lancha sólo se
permitirá bajar a la isla a tomar fotos y no habrá ninguna instalación.
3.4.1.2.K UTG
Estas unidades deberán consolidarse en Champotón y Carmen, contando con elementos
de diseño como la playa y el mar.
3.4.1.2.L Desarrollos Turísticos en General
El planteamiento de un nuevo desarrollo turístico deberá tener una superficie mínima de 4
hectáreas, con un coeficiente de ocupación del suelo mínimo del 40% y una altura de 6
niveles.

28
Cuadro 2
LINEAMIENTOS NORMATIVOS Y ZONIFICACIÓN DEL TERRITORIO ALOJAMIENTO TURÍSTICO *
AT-0.5 AT-5 AT-10 AT-20 At-40 AT-80
AlojamientoTurístico
HoteleroDensidad0.5
ctos/ha
HoteleroDensidad5ctos/ha
HoteleroDensidad10
ctos/ha
HoteleroDensidad20
ctos/ha
HoteleroDensidad40
ctos/ha
HoteleroDensidadmayor
de80ctos/ha
A.SUTR Campeche 30 1.8 6 24 20 2.4 6 24
B. FCRT Playa San Lorenzo 30 0.3 1 4 30 0.9 3 12
C. SUTSR Champotón 30 1.8 6 24 20 2.4 6 24
D. DTI Campeche Playa 30 1.8 6 24 20 2.4 6 24
E. PTI Perla del Mar 30 0.3 1 4 30 0.9 3 12
F. PTI Seybaplaya 30 0.3 1 4 30 0.9 3 12
G. FCRT Champotón 30 0.3 1 4 30 0.9 3 12
H. FCRT entre Campeche Playa y Champotón 30 0.3 1 4 30 0.9 3 12
I. UTT San José Carpizo 20 0.2 1 4 20 0.4 2 8
J. UT Punta Xen 10 0.1 0 0 10 0.1 0 0
K. SUR Ciudad del Carmen 30 1.8 6 24 20 2.4 6 24
L. SM Sabancuy 30 1.8 6 24 20 2.4 6 24
M. SM Isla Aguada 30 1.8 6 24 20 2.4 6 24
N. CST Puerto Real-Isla Aguada 20 0.6 3 12 30 0.4 2 8
O. DETI La Lagartera 30 1.8 6 24 30 1.8 6 24
P. PETI Sabancuy 30 1.8 6 24 30 1.8 6 24
Q. UET Punta Varaderos 10 0.1 0 0 10 0.1 0 0
R. UET Hacienda Tikchel 20 0.2 1 4 20 0.4 2 8
S.UET Laguna de Terminos 0.015 0.015 1 4 0.015 0.015 1 4
Permitido
Condicionado
Prohibido
CoeficientedeOcupacióndel
Suelo(COS)mínimo
CoeficientedeUtilizacióndel
Suelo(CUS)mínimo
Niveles(mínimo)
Altura(mínimo)
Altura(máximo)
CoeficientedeOcupacióndel
Suelo(COS)máximo
Alojamiento Turístico
HotelSpa
Niveles(máximo)
CoeficientedeUtilizacióndel
Suelo(CUS)máximo
HotelNáutico
HotelBoutique
HotelNegocios
Hoteldeplayay/oRibereñoGran
TurismoyConvenciones
HoteldePlayay/oRibereño4y
5estrellas
HoteldePlayay/oRibereño3
estrellas
HotelGolf
Campeche
Champotón
Carmen
Lotesresidenciales
Municipio Zonas
Hotelsinfrentedemary/o
ribereño
Ecohotel
Hotel-Condohotel-Tiempo
Compartido
Condominiosturísticos
FUENTE: CEURA, S.A. DE C.V.

29
3.4.1.3. Lineamientos por usos
3.4.1.3.A Campos de Golf
Para la instalación de campos de golf se deberá hacer una selección del sitio
considerando que el área con vegetación forestal no podrá ser modificada en más de un
50% en toda el área del proyecto. El campo deberá contar con autorización de impacto
ambiental4
y considerar tecnologías de ahorro de agua (reúso de aguas tratadas, uso de
agua salobre, etc.).
3.4.1.3.B Puertos y marinas
Las marinas deberán contar como mínimo en sus instalaciones: servicios de apoyo (zona
de recepción de turistas náuticos, helipuerto, consultorio y primeros auxilios), módulo
administrativo, módulo de servicios, módulo comercial, marina seca y reparaciones,
estación de servicio marina, área de infraestructura, módulo de hospedaje y amenidades,
centro de interpretación ambiental y accesos, circulaciones, estacionamiento y áreas
verdes.
3.4.1.3.C Infraestructura y equipamiento turístico
El impulso turístico en el Corredor Costero Campeche – Ciudad del Carmen requiere
contar con la infraestructura y equipamiento elementales para detonar la actividad, por lo
cual será necesario contar con plantas de tratamiento de aguas negras, potabilizadoras,
desaladoras, subestaciones de energía eléctrica, centrales telefónicas, parques temáticos,
hospitales, marinas, etc, que permitan la atracción de la zona de estudio.
3.4.2. Áreas de preservación y conservación ecológica (Sistema
Integral Ecológico)
Comprende las áreas destinadas a preservar su estado natural, beneficiando el equilibrio
ecológico del Corredor Costero Campeche – Ciudad del Carmen, por lo cual se establecen
las siguientes áreas:
3.4.2.1. Zonas de protección de pantanos y mangle
Zonas en donde se deben conservar las características naturales y su biodiversidad como
es el caso de las zonas determinadas en las ANP de Protección de Flora y Fauna de la
Laguna de Términos y Los Petenes.
4
Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, Proyecto de Norma Oficial Mexicana, PROY-
NOM-140-SEMARNAT-2003 q establece los requisitos ambientales generales para los campos de golf y
desarrollos inmobiliarios que los incluyan.

30
Se aplica a zonas que cuentan con recursos naturales excepcionales de importancia
regional y que por lo mismo, exigen criterios de regulación y control estableciendo en
programas de manejo integral para el uso de los recursos naturales existentes. En las
zonas donde prevalezca esta política se autoriza la construcción de equipamiento y
servicios de apoyo mínimos y concentrados en zonas específicas, donde no se altere la
armonía del paisaje e integren en su construcción los materiales propios de la región. El
uso y disfrute de los recursos se limita al apoyo de las actividades de investigación,
educación ambiental, ecoturismo y consumo doméstico. Se propone esta política con una
reorientación de las actividades productivas a fin de hacer más eficiente el uso de los
recursos naturales y la protección al ambiente.
3.4.2.2. Zonas de conservación
Zonas en donde se deben conservar las características naturales y su biodiversidad y
podrán dedicarse al turismo de naturaleza.
Son zonas que contienen ecosistemas de importancia ecológica o donde existen riesgos
mayores altos y muy altos y que demandan medidas de prevención y control del deterioro
ambiental. Se permite solamente el consumo doméstico de los recursos naturales
existentes, exclusivamente para las comunidades que habitan en la zona. Asimismo se
permite el uso no consuntivo en actividades orientadas a la investigación y la educación
ambiental. En estas áreas no se permite la instalación de nuevos centros de población, ni
el crecimiento de las actividades productivas ya existentes, así como tampoco se autoriza
la construcción de equipamiento ni infraestructura que afecte la integridad funcional del
ecosistema.
3.4.2.3. Protección y Conservación de Áreas Naturales Protegidas
Zonas que cuentan con algún tipo de decreto, en donde la biodiversidad debe conservarse
y protegerse. Es sujeta al régimen de protección para preservar ambientes naturales
salvaguardar la diversidad de las especies silvestres y mejorar la calidad del ambiente
(Reserva de la Biosfera y sistemas lagunares).
3.4.2.4. Aprovechamiento turístico
Se aplica en zonas que no han alcanzado aún un grado de desarrollo turístico y por lo
tanto se puede impulsar o reorientar su desarrollo de manera organizada y bajo
lineamientos y normas vigentes
3.4.2.5. Playas
Establecida para mantener y mejorar el acceso a las playas en donde los propietarios de
los predios contiguos al acceso y a la Zona Federal Marítimo Terrestre (20 m de la línea
de marea alta), conjuntamente con las autoridades locales proporcionaran accesos
públicos a las playas. Estos deben ser francos, amplios y suficientes de cuando menos
7.00 m de sección, así como estacionamiento proporcional al uso e importancia de cada

31
playa. En ningún momento se permitirán vehículos motorizados circulando o estacionados
en la playa, éstas podrán desarrollarse siempre y cuando se cumplan con los lineamientos
técnicos y jurídicos que establezca la normatividad vigente en la materia.
3.4.3. Áreas Rurales
Otro recurso que es esencial dentro del paisaje característico son las áreas de uso rural
que tienen el propósito de conservar las áreas agrícolas restringiendo en ellas el
crecimiento urbano, debido a la importancia que estas actividades tienen en la región y por
ser no apta para ser urbanizada. Sólo se permitirá una densidad neta de 5 viv/ha,
establecida para asentamientos rurales o campestres fuera del área urbana.
3.4.3.1. Campamentos tortugueros
Zonas en dónde esta actividad necesita de apoyo para su permanencia y desarrollo,
donde para su conservación las actividades permitidas son recorridos ecoturísticos,
canotaje, elaboración de nidos artificiales, liberación de crías, campismo, fotografía,
observación de aves y talleres sobre temas ambientales.
3.4.4. Áreas federales
3.4.4.1. Zona federal marítimo-terrestre
Cuando la costa presenta playas, la zona federal marítimo terrestre estará constituida por
la franja de 20 m de ancho a tierra firme, transitable y contigua a dichas playas o, en su
caso, a las riberas de los ríos, desde la desembocadura de estos en el mar, hasta 100 m
río arriba. La totalidad de la superficie de los cayos y arrecifes ubicados en el mar
territorial, constituirá zona federal marítimo-terrestre.
La totalidad de la superficie de los cayos y arrecifes ubicados en el mar territorial,
constituirá zona federal marítimo-terrestre.
En el caso de lagos, lagunas, esteros o depósitos naturales de agua marina que se
comuniquen directa o indirectamente con el mar, la franja de 20 m se contará a partir del
punto a donde llegue el mayor embalse anual o limite de la pleamar, en los términos que
determine el reglamento.
En el caso de marinas artificiales o esteros dedicados a la acuacultura, no se delimitará
zona federal marítimo-terrestre. La zona federal marítimo-terrestre correspondiente a las
marinas que no se encuentra en este supuesto, no excederá de 3 m de ancho y se
delimitará procurando que no interfiera con el uso de sus instalaciones.

32
3.4.4.2. Derechos de vía
Autopistas: 60 a 120 m
Ferrocarril: 12 m
Carretera estatal: 30 m
3.5. Compatibilidad de los Usos del Suelo
La envolvente que define el área de aplicación del Programa Regional de Desarrollo
Turístico es muy importante ya que constituye el radio de acción en el cual tendrá
injerencias las normas, estrategias, programas y acciones propuestas. Su delimitación, se
sustenta en la capacidad de crecimiento del área urbana actual, a partir del pronóstico de
la demanda del suelo que el incremento poblacional requerirá.
En este apartado se enunciarán los lineamientos normativos y los usos de acuerdo a las
zonas establecidas en la zonificación propuesta, la cual permitirá evaluar el grado de
diversidad que existirá en las diferentes zonas homogéneas identificadas en el Programa
Regional de Desarrollo Turístico.
Usos permitidos.- todos aquellos que dado su grado de compatibilidad puedan
establecerse adecuadamente sin ninguna restricción.
Usos condicionados.- son aquellos que pueden generar algún tipo de incompatibilidad
por su establecimiento en determinadas zonas. Para su aprobación es necesario
comprobar que su uso no causará molestias y no impactará el medio ambiente.
Usos prohibidos.- todos aquellos con alto nivel de incompatibilidad con otros
predominantes, por su grado de contaminación o deterioro al medio, para los que está
prohibida su ubicación dentro del área urbana.
La tabla de compatibilidad de usos establece los usos permitidos y prohibidos de la
zonificación “T” Turístico, se establece para zonas con vocación turística de tipo
residencial y hotelero para las siguientes 18 zonas:
Ciudad de Campeche
Playa San Lorenzo
Ciudad de Champotón
Campeche Playa
Perla del Mar
Seybaplaya
FCTR Champotón
FCTR entre Campeche Playa y
Champotón.
Punta Xen
San José Carpizo
Ciudad del Carmen
Ciudad de Sabancuy
Ciudad de Isla Aguada
Isla Aguada - Puerto Real –
Huarixe
La Lagartera
Sabancuy
Punta Varaderos
Hacienda Tixchel

33
Cuadro 3
COMPATIBILIDAD DE ACTIVIDADES TURISTICAS
Playa
Golf
Tenis
JoggingenPista
PatinesenLinea/InlineSkating
ActividadesenVehículosTerrestres
Motorizados
Natación
EsquíAcuático
JetSki
OtrasActividadesenVehículosAcuáticos
Motorizados
PaseosenBarca
TurismoNáutico
Vela
Surf
Windsurf
ZonasdeJuegos/InstalacionesDeportivas
Caza
RanchosCinegéticos
ParquesTemáticosyRecreativos
SaludyBelleza/Spa
VisitasaRanchosAcuícolas
Camping
ObservacióndeFauna
ObservacióndeFlora
ObservacióndeEcosistemas
ObservaciónGeológica
BusquedadeFósiles,PiedrasoMinerales
ObservaciónSideral
SafariFotográfico
Senderismointerpretativo
ParticipaciónenProyectosdeInvestigación
Biológica
ParticipaciónenProgramasdeRescatedeFlora
y/oFauna
TalleresdeEducaciónAmbiental
Cabalgata
Ciclismo
Caminata/Trecking
DescensoenRíos/Raftinf
Kayaquismo/Canoeing
PescaRecreativayDeportiva
BuceoLibre/Snorkeling
BuceoAutónomo
Espeleobuceo
Paracaidismo
VueloenParapente/Paragliding
VueloenAlaDelta
ViajeenGloboAerostático
VueloenUltraligero
Gotcha/Paintball
Tiroleza
Etnoturismo
Eco-Arqueología
Agroturismo
FincaHenequenera/Ganadera
TurismoPesquero
TalleresGastronómicos
TalleresArtesanales
TalleresdeBaileRegional
AprendizajedeDialectos
VivenciasMísticas
PreparaciónyUsodeMedicinaTradicional
FotografíaRural
Iglesias
AsentamientosHistóricos
ZonasArqueológicas
CamposdeBatallayFuertes
LugaresdeNacimientooCasasdeGente
Famosa
ProgramasFolclóricosyBailes
ToursHistóricos
PeregrinajeaSitiosReligiosos/Asistenciaa
EventosReligiosos
TurismodeNegocios
TurismodeConvencioneseIncentivos
TurismodelaTerceraEdad
TurismodeCruceros
A.SUTR Campeche
B. FCRT Playa San Lorenzo
C. SUTSR Champotón
D. DTI Campeche Playa
E. PTI Perla del Mar
F. PTI Seybaplaya
G. FCRT Champotón
H. FCRT entre Campeche Playa y Champotón
I. UTT San José Carpizo
J. UT Punta Xen
K. SUR Ciudad del Carmen
L. SM Sabancuy
M. SM Isla Aguada
N. CST Isla Aguada - Puerto Real - Huarixe
O. DETI La Lagartera
P. PETI Sabancuy
Q. UET Punta Varaderos
R. UET Hacienda Tikchel
S.UET Laguna de Terminos
Tradicional
Turismo de Naturaleza
Turismo Cultural
Otras
Actividades
Turísticas
Convencionales
Lugares de interés turístico
Ecoturismo Turismo de Aventura Turismo Rural
Prohibido
Condicionado
Permitido
Sub-regiones
Turísticas
Campeche
Champotón
Carmen
FUENTE: CEURA, S.A DE C.V.

34
3.5.1. Edificación en zonas turísticas seleccionadas
3.5.1.1. Niveles
El número de niveles señalados en la zonificación, se cuantifica a partir de la cota media
de la guarnición de la acera en el tramo de calle correspondiente al frente del predio.
Cuando la pendiente natural de los terrenos bajo esta cota media permite construir niveles
adicionales, éstos no pueden ser más del número que señale la zonificación para espacios
habitables.
Cuando la pendiente natural sea mayor a 30% y menor a 120% la construcción debe ser
terraceada en módulos equivalentes en altura a la máxima permitida o por el CUS de las
normas de zonificación.
Los módulos o terrazas deben remeterse al menos 1/3 de la altura que la zonificación
establece.
Las construcciones se harán a partir de la cota 350 y los niveles se dosificaran de la
siguiente manera.
• Frente al mar: 1 nivel
• Vista parcial al mar 2 y 3 niveles dependiendo del diseño del Plan Maestro.
Figura 6
NIVELES PERMITIDOS EN TERRENOS CON
PENDIENTES ENTRE 30 Y 120%
FUENTE: CEURA, S.A. de C.V.

35
3.5.1.2. Terrenos en desnivel
En lo que se refiere a los terrenos en desnivel con relación a la ubicación de la banqueta,
las estructuras de concreto y acero que sirven de soporte no pueden quedar expuestas y
deben recubrirse con mampostería.
3.5.1.2.A Pendiente descendente
En las pendientes descendentes no se permiten los cortes al terreno que queden
expuestos por lo que las construcciones deberán adaptarse a la topografía, pueden
nivelarse en plataformas con muros de contención con altura máxima de 5.00m y
remeterse con respecto al inferior 1/3 de la altura en forma escalonada.
La construcción debe ser terraceada en módulos equivalente en altura a la máxima
permitida o por CUS de las normas de zonificación. Los módulos o terrazas deben
remeterse al menos en 1/3 de la altura que la zonificación establece.
Figura 7
DESPLANTE DE LAS CONSTRUCCIONES
EN TERRENOS DESCENDENTES.
FUENTE: CEURA, S.A. de C.V.
3.5.1.3. COS, CAS y CUS
COS = El Coeficiente de Ocupación del Suelo indica la relación entre superficie construida
en planta baja y la superficie total del terreno.

36
CAS = El Coeficiente de Absorción del Suelo se calcula multiplicando el % de área libre
(expresado en decimal) por la superficie total del terreno.
CUS = El Coeficiente de Utilización del Suelo es el número de veces que puede
construirse sobre la superficie del predio y/o la superficie total construida que puede
dedicarse al uso permitido por la zonificación, equivalente también, a la superficie ocupada
por el uso de los certificados de zonificación de uso de suelo. La superficie construida bajo
nivel o medio nivel de banqueta no cuantifica en esta superficie, siempre y cuando se
dediquen a estacionamientos, bodegas o usos no habitacionales.
Para verificación del número de niveles y zonas turísticas verificar el cuadro 2 de
lineamientos normativos, sectores y zonificación del territorio.
3.5.2. De calidad y operación turística
3.5.2.1. Imagen Urbana
La imagen urbana se compone de diversos elementos físico-espaciales que deberán
estructurarse para que en conjunto transmitan al turista una perspectiva armónica. Los

37
elementos que, en conjunto, conforman la imagen urbana es una articulación de
componentes como la estructura visual tanto en la organización de los inmuebles como la
conjunción con el medio ambiente, generando variaciones de las formas y conservando la
continuidad.
El paisaje debe estar aprovechado al máximo grado posible sin que se afecte su valor
paisajístico, considerando que contamos con elementos como playa, vegetación tropical y
de manglar y dunas costeras al que deberán incorporarse recorridos escénicos y vistas,
poniendo énfasis en las vistas al mar y a los cuerpos de agua como principal atractivo.
La lotificación se adaptará al medio natural, incorporando al diseño las condiciones de
vientos, asoleamiento, hidrografía, vegetación y vistas, buscando una estructuración con el
espacio que propicie la interrelación de las actividades a través de la circulación, ya sea
vehicular, peatonal, etc. De esta manera se establecerá una estructura y jerarquía
funcional que ofrezca orientación, sentido y secuencias de desplazamientos internos,
creando secuencias visuales interesantes en relación con el sistema de circulación
exterior. La lotificación debe fortalecer la imagen urbana que articule espacialmente los
diversos edificios con los atributos naturales del Golfo de México y los cuerpos de agua.
Se considerarán los elementos del paisaje natural, buscando construir o reforzar su
carácter e idoneidad apoyándose en las áreas y vistas naturales dominantes,
interactuando de tal forma, a través del paisaje, las actividades humanas con el medio
ambiente.
El mar, la vegetación tropical y de manglar conformarán los elementos conceptuales para
la definición de la imagen urbana y turística de los asentamientos costeros. La presencia
del frente de mar y cuerpos de agua da el carácter al paisaje de tal manera que el
Corredor Costero Campeche – Ciudad del Carmen girarán en torno a este paisaje.
En el diseño urbano de los asentamientos costeros, el mar es imprescindible, por su
relación con las actividades vitales de la población. Estas se vincularán urbanísticamente
al recurso, aportando soluciones arquitectónicas y constructivas específicas como:
malecones, muelles, puentes, canales, parques, fuentes, instalaciones náuticas y
productivas.
En cuanto a la vegetación, se deberán plantar y conservarán las especies nativas de la
costa, con énfasis en aquellas bajo presión humana y en peligro. El uso de la vegetación
regional en el diseño urbano de los asentamientos costeros, permitirá aportar al ámbito
urbano y sus habitantes beneficios tales como la modificación del microclima urbano al
estabilizar la temperatura y elevar los niveles de humedad. Además reducirá la
contaminación ambiental al aportar oxígeno, absorber ruidos ambientales y reducir el
impacto visual y climático. Por esto la presencia de especies como las ceibas, los
framboyanes y las palmeras son los recomendados para la jardinería de la zona de
estudio, además de otras especies típicas de la región.
Los suelos costeros proporcionan el material base que permite una extensa gama de usos
y aplicaciones en la construcción de edificaciones, así como su uso en una gran variedad
de elementos asociados al diseño urbano, como son: pavimentos, guarniciones, mobiliario

38
urbano, muros, columnas, muelles, malecones, marcos, arcos, etc. Su aplicación es
variada, se recomienda para solucionar distintas necesidades; variando su aspecto,
dándole color, textura y dimensiones con diversos agregados.
3.5.3. Anuncios en vía pública
El presente Programa establece lineamientos para la publicidad en vía pública y en
inmuebles privados, en atención a la zonificación y al tipo de vía. Para ello se establece
como anuncio, todo medio de comunicación que indique, señale, exprese, muestre, o
difunda al público cualquier mensaje relacionado con la producción y venta de bienes, con
la prestación de servicios y con el ejercicio lícito de actividades profesionales, políticas,
cívicas, culturales, mercantiles y técnicas.
Se considera como parte integrante del anuncio, las estructuras, construcción o edificación
en donde se fije, instale o coloque el mensaje a que se refiere el párrafo anterior.
Se clasifican por su ubicación:
I. De fachadas, muros, paredes, bardas o tapiales.
II. De vidrieras, escaparates y cortinas metálicas.
III. De marquesinas y toldos
IV. De piso de predios no edificados o espacios libres de predios parcialmente
edificados.
V. Vía Pública.
Todos los anuncios a que se refieren los incisos IV y V, requieren de Licencia y de
Corresponsiva de un Director Responsable de Obra.
El paisaje se considera un recurso natural de alto valor, principalmente las vistas hacia el
mar y a cuerpos de agua, por lo que se debe cumplir con lo siguiente:
I. Tinacos, tanques de gas, calentadores, antenas parabólicas, deben estar siempre
ocultos y no pueden localizarse sobre marquesinas.
En zonas con pendientes se establece la obligación de diseñar las azoteas como quinta
fachada.

39
4.
RESERVAS TERRITORIALES
La reserva territorial para el desarrollo de la infraestructura de apoyo a las actividades
turísticas y para el alojamiento turístico en el corredor costero Campeche – Ciudad del
Carmen se localiza en diversos puntos del corredor destacando la que se ubica dentro del
municipio de Carmen en Puerto Real, de propiedad privada, y la del Gobierno del Estado
en Sabancuy, municipio de Carmen.
La reserva del gobierno del Estado de Campeche es de 600 hectáreas, la cual se ubica
entre el estero de Sabancuy, la carretera No. 186 que corre de Escárcega y entronca con
la carretera costera No. 180 y sobre está ultima hacia Champotón.
La reserva territorial identificada en la Isla de Carmen, se concentra en Puerto Real, al
noreste de Ciudad del Carmen, colinda con el Golfo de México, la Laguna de Términos,
frente a Isla Aguada, comprende una superficie aproximada de 278 hectáreas.
4.1. Uso del Suelo
El uso del suelo en la reserva de Sabancuy está compuesto por áreas de palmeras y
zonas de manglar (áreas de conservación).
Los criterios de uso por actividad de la zonificación del área de protección de Laguna de
Términos para el área de Sabancuy corresponden a las unidades de manejo “50” (zona de
Manejo Restringido con los principales manglares y bosques tropicales que presentan un
buen estado de conservación con escasa o nula alteración antrópica) y 50bis (zona de
Manejo de Baja Intensidad con manglares, pantanos y bosques tropicales con diversos
grados de perturbación humana).
Las claves de los usos permitidos para ambos casos son: Flora y Fauna (FyF), Uso
científico y académico (CyA), Vías de comunicación (VC), Actividad extractiva (EX), Uso
forestal (F), Monitoreo y restauración ecológica (MyR), Uso Pesquero y acuícola (PyA),
Uso turístico (T).
La reserva de Sabancuy colinda con el golfo de México y el Estero de Sabancuy en donde
se práctica la natación y la pesca comercial y deportiva.
La actividad turística en la reserva de Puerto Real es incipiente, en la playa hay un
asentamiento disperso, la mayoría de la reserva es un terreno que está cubierto de selva
baja subperennifolia (SBQ), la cual está caracterizada por árboles bajos (no mayores a 5
m), generalmente con los troncos muy torcidos; la densidad de los árboles puede ser
bastante grande.

40
Términos para el área de Puerto Real corresponden a la unidad de manejo 58 (Zona de
grados de perturbación humana). Las claves de los usos para ambos casos son: Flora y
Fauna (FyF), Uso científico y académico (CyA), Vías de comunicación (VC), Uso forestal
(F), Monitoreo y restauración ecológica (MyR), Uso turístico (T), Uso industrial (I), Uso
agrícola y ganadero (AyG).
En los mapas que se presentan a continuación describen los modelos de usos de
aprovechamiento para la actividad turística y las políticas de ordenamiento territorial.
Figura 8
USOS Y APROVECHAMIENTOS DEL TERRITORIO: ORDENAMIENTO TERRITORIAL
FUENTE: Programa Especial de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sustentable.

41
Figura 9
USOS Y APROVECHAMIENTOS DEL TERRITORIO: TURISMO
FUENTE: Programa Especial de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sustentable.
5.
PROYECTOS DETONADORES
De acuerdo con las expectativas del mercado turístico del área de influencia del Programa
Regional de Desarrollo Turístico del Corredor Costero: Ciudad del Campeche – Ciudad del
Carmen, en el estado de Campeche, los proyectos que habrán de detonar las actividades
turísticas en la zona de estudio, incluyen obras de comunicaciones y transportes,
infraestructura, equipamiento y servicios para la población residente y flotante.

42
Los proyectos turísticos detonadores son:
• PETI Puerto Real – Isla Aguada
• PETI Sabancuy
A continuación se presenta en detalle cada uno de ellos.
5.1. PETI Puerto Real - Isla Aguada, en el Municipio de Carmen.
En general, el potencial turístico del Corredor Costero es para varios segmentos del
mercado turístico: negocios, cultural, de naturaleza, sol y playa, deportivo “pesca y caza”,
excursionistas, etc. En el caso particular de los proyectos detonadores, se plantea el
aprovechamiento del litoral costero con instalaciones para el turismo de sol y playa de baja
densidad, al cual se le puede ofrecer actividades en medio del sistema lagunar del Área de
Protección de Flora y Fauna “Laguna de Términos” para el avistamiento de pájaros y
delfines. Asimismo, es importante la habilitación de instalaciones náuticas para ofrecer
paseos en la laguna, esteros y canales en embarcaciones ecológicas.
5.1.1.1. Planta de Conjunto del PETI
FUENTE: CEURA S.A de C.V.
El Plan Maestro incluye los siguientes usos del suelo:

43
Turístico Hotelero Parques de Playa
Condominios y villas Rancho de Caballos
Turístico Inmobiliario Residencial Baja Embarcadero
Turístico Inmobiliario Residencial Media Equipamiento
Campo de Golf de 9 hoyos (primera fase) Área para la Población de Apoyo
Comercio Área como reserva turística
5.1.1.2. Imagen Objetivo
La imagen objetivo que se pretende para el proyecto incluye la aplicación de
infraestructura vanguardista, estilos arquitectónicos contemporáneos y colores
representativos de la región en un contexto de área natural protegida.
El desarrollo del proyecto se basa en la integración de pequeños espacios aislados
(clusters) que combinan alojamiento hotelero con vivienda vacacional de muy baja
densidad (10 cuartos/hectárea).
Los clusters incluyen un hotel y desarrollo inmobiliario, en donde el hotel puede ser
mínimo de 10 y máximo de 40 cuartos.
El cluster se compone de un hotel de 40 cuartos que podría tener 64 unidades en
desarrollo inmobiliario.
Además podrá tener los siguientes elementos:
• Marina turística de 30 espacios
• Área comercial
• Restaurante
• Senderismo
• Instalaciones para personas con capacidades diferentes
• Ciclopista

44
Figura 10
IMAGEN CONCEPTUAL DEL PROYECTO
FUENTE: CEURA S.A.de C.V.
A nivel Estatal y Municipal, las condicionantes para la ejecución del presente proyecto
detonador se sustentan en el Programa de Manejo del Área de Protección de Flora y
Fauna, de la zona conocida como Laguna de Términos, ubicada en los municipios de
Carmen, Palizada y Champotón (lugar donde se encuentra nuestro proyecto y que es
además un Área Natural Protegida).
Términos para el área de Puerto Real corresponden a la unidad de manejo 58 (Zona de
grados de perturbación humana). Las claves de los usos para ambos casos son: Flora y
Fauna (FyF), Uso científico y académico (CyA), Vías de comunicación (VC), Uso forestal
(F), Monitoreo y restauración ecológica (MyR), Uso turístico (T), Uso industrial (I), Uso
agrícola y ganadero (AyG).
Los criterios de las claves más importantes para realizar los proyectos turísticos
detonadores se presentan a continuación:

45
• Se evitará que la actividad turística y pesqueras esté la en la línea costera de Isla
Aguada y que interfiera con la arribazón de tortugas marinas de carey, lora y blanca.
• No se permitirá la realización de ningún tipo de obra y actividad que afecte a las
comunidades de flora y fauna acuáticas.
• Quedarán estrictamente prohibidos los cambios de uso de suelo.
• Quedarán prohibidas las actividades de cacería deportiva.
• Quedará prohibido utilizar los ambientes acuáticos como cuerpos receptores de
aguas residuales sin tratamiento.
• Quedará prohibida la construcción de cualquier tipo de infraestructura que modifique
la línea de costa.
• El uso turístico dentro de esta zona solo se permitirá en Modalidad de Turismo
Ecológico o Ecoturismo, previa autorización de la UCANP sobre el programa
correspondiente, y exclusivamente para realizar recorridos y/o visitas guiadas para la
observación de la vida silvestre.
• Cualquier Programa de Ecoturismo que se pretenda desarrollar deberá contar con
tres componentes fundamentales: generar un bajo impacto al ambiente, desarrollar
actividades de educación ambiental y generar un beneficio directo para las
comunidades locales.
• Las actividades eco turísticas podrán realizarse utilizando las vías de navegación y
caminos existentes.
• Quedará prohibida la construcción de infraestructura de apoyo a las actividades eco
turística en esta zona.
• Se permitirá el desarrollo de infraestructura turística, la cual deberá ser diseñada bajo
criterios ambientalistas (no contaminación, respeto al paisaje, etc.), previa
autorización del INE en materia de impacto ambiental.
• Se promoverá la realización de un estudio para definir la capacidad de carga
turística.
• Se establecerá la señalización turística correspondiente dentro del ANP y su zona de
influencia
• No se permitirán actividades náutico-deportivas
• Se podrán realizar recorridos turísticos utilizando embarcaciones menores.
• Se podrán llevar a cabo actividades náutico- deportivas, previa autorización de la
UCANP.
• No se permitirá la apertura y construcción de nuevos canales y carreteras en esta
zona.
• El mantenimiento o rehabilitación de las carreteras, caminos y canales ya existentes,
se limitará al derecho de vía actual. En ningún caso se podrá ampliar dicho derecho
de vía.

46
• Quedará prohibida la extracción de arena de las playas.
• Todo proyecto de obra pública o privada que se pretenda desarrollar en la zona,
deberá ingresar al procedimiento de evaluación en materia de impacto ambiental de
acuerdo con lo establecido en los artículos 28 y 64 de la Ley General de Equilibrio
Ecológico y Protección al Ambiente.
• Se deberá evitar la contaminación de los cuerpos de agua, por lo que se deberá
contar con el equipo necesario e infraestructura como planta de tratamiento de aguas
residuales.
• Se promoverá la construcción de plantas de tratamiento de aguas residuales.
5.1.1.3. Sitio propuesto para su construcción
La ubicación del proyecto es en Puerto Real, al poniente de Isla Aguada, colinda con el
golfo de México y la Laguna de Términos.
FUENTE: CEURA S.A. de C.V.
La superficie total del proyecto asciende a 278 hectáreas, de las cuales, se consideran
106 como reserva turística para una segunda fase del proyecto y en donde se pueden
desarrollar los otros nueve hoyos del campo de golf.

47
5.2. PETI Sabancuy, en el Municipio de Carmen.
5.2.1.1. Planta de Conjunto PETI Sabancuy
El Plan Maestro incluye los siguientes usos del suelo:
Turístico Hotelero Parques de Playa, Recreación
Condominios y villas Rancho de Caballos
Turístico Inmobiliario Residencial Baja Embarcadero
Turístico Inmobiliario Residencial Media Equipamiento
Campo de Golf de 9 hoyos (primera fase) Área para la Población de Apoyo
Comercio Área como reserva turística
5.2.1.2. Imagen Objetivo
La propuesta incluye, arquitectura mexicana contemporánea y colores representativos del
estado, destacando los valores ambientales que tiene como contexto el área natural
protegida.
Se propone la integración clusters, es decir pequeños espacios aislados, para combinar
alojamiento hotelero con vivienda vacacional de muy baja densidad, de aproximadamente
10 cuartos por hectárea.

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Para el proyecto, los clusters incluirán un pequeño hotel y un desarrollo inmobiliario, con
un mínimo de 10 y máximo de 40 cuartos.
Se recomienda incorporar los siguientes elementos:
• Marina turística de 30 espacios
• Área comercial
• Restaurante
• Senderismo
• Instalaciones para personas con capacidades diferentes
• Ciclopista
• Área de liberación de tortugas marinas
• Instalaciones para deportes acuáticos de baja intensidad
Figura 11
IMAGEN CONCEPTUAL DEL PROYECTO
Las restricciones locales para el manejo sustentable, (a nivel estatal y municipal), para la
ejecución del presente proyecto detonador se sustentan en el Programa de Manejo del
Área de Protección de Flora y Fauna, de la zona conocida como Laguna de Términos,
ubicada en los municipios de Carmen, Palizada y Champotón.

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Términos para el área de Sabancuy corresponden a las unidades de manejo 50 (zona de
Manejo Restringido con los principales manglares y bosques tropicales que presentan un
buen estado de conservación con escasa o nula alteración antrópica) y 50bis (zona de
grados de perturbación humana). Las claves de los usos permitidos para ambos casos
son: Flora y Fauna (FyF), Uso científico y académico (CyA), Vías de comunicación (VC),
Actividad extractiva (EX), Uso forestal (F), Monitoreo y restauración ecológica (MyR), Uso
Pesquero y acuícola (PyA), Uso turístico (T).
Los criterios de las claves más importantes para realizar los proyectos turísticos
detonadores se presentan a continuación:
• Se evitará que la actividad turística y pesqueras esté en la línea costera de isla
aguada y que interfiera con la arribazón de tortugas marinas de carey, lora y
blanca.
• Quedará prohibida la construcción de cualquier tipo de infraestructura que
modifique la línea de costa.
• El uso turístico dentro de esta zona solo se permitirá en Modalidad de Turismo
Ecológico o Ecoturismo, previa autorización de la UCANP (Unidad Coordinadora
de Áreas Naturales Protegidas) sobre el programa correspondiente, y
exclusivamente para realizar recorridos y/o visitas guiadas para la observación
de la vida silvestre.
• Criterio T. Cualquier Programa de Ecoturismo que se pretenda desarrollar
deberá contar con tres componentes fundamentales: generar un bajo impacto al
ambiente, desarrollar actividades de educación ambiental y generar un beneficio
directo para las comunidades locales.
• Se hará responsable al prestador del servicio de los daños provocados al
ambiente como consecuencia del desarrollo de su actividad.
• Se permitirá el desarrollo de infraestructura turística, la cual deberá ser diseñada
bajo criterios ambientalistas (no contaminación, respeto al paisaje, etc.), previa
autorización del INE en materia de impacto ambiental.
• Se promoverá la realización de un estudio para definir la capacidad de carga
turística.
• Se establecerá la señalización turística correspondiente dentro del ANP y su
zona de influencia
• No se permitirán actividades náutico-deportivas
• Se podrán realizar recorridos turísticos utilizando embarcaciones menores.
• Se podrán llevar a cabo actividades náutico- deportivas, previa autorización de
la UCANP.
• El mantenimiento o rehabilitación de las carreteras, caminos y canales ya
existentes se limitara al derecho de vía actual. En ningún caso se podrá ampliar
el derecho de vía.
• Se permitirá la construcción de infraestructura vial, previa autorización de las
autoridades correspondientes.

50
• En la construcción de nuevas vías de comunicaciones en esta zona se deberán
aplicar medidas de mitigación y/o compensación que reduzcan las afectaciones
al ambiente.
• No se permitirá la construcción de infraestructura portuaria ni de ningún otro
tipo, con excepción de la contemplada en el Plan de Desarrollo Municipal, así
como la pequeña infraestructura portuaria de acuerdo a las localidades
contempladas en el Programa Maestro de Desarrollo Portuario, siempre y
cuando estas obras no se contrapongan con las disposiciones establecidas en el
acuerdo por el que se establece veda para las especies de tortugas marinas.
• Quedará prohibida la extracción de arena de las playas.
• Se promoverá la construcción de plantas de tratamiento de aguas residuales.
5.2.1.3. Sitio propuesto para su construcción
El área de estudio del Programa Regional se concentra en la franja costera sur del Estado
de Campeche en el corredor Ciudad de Campeche – Ciudad del Carmen.
El sitio donde se plantea el desarrollo del proyecto, pertenece al Gobierno del Estado y se
ubica entre el estero de Sabancuy, la carretera No. 186 que corre de Escárcega y
entronca con la carretera costera No. 180 y sobre esta última rumbo Champotón.
La superficie total del proyecto asciende a 600 hectáreas, de las cuales, se consideran
219 hectáreas como reserva turística para una segunda fase del proyecto.

51
6.
OPORTUNIDADES DE INVERSION
Con objeto de promover las inversiones turísticas en el Corredor Costero: Campeche –
Ciudad del Carmen, se proponen proyectos de inversión en donde la iniciativa privada
tiene una participación importante en el Desarrollo Turístico Integral de la costa del Estado
de Campeche. De acuerdo con el presupuesto de inversiones el Programa asciende a
16,656 millones de pesos, en donde la iniciativa privada participa con el 82% de total de
las inversiones.
Las principales oportunidades de inversión de la iniciativa privada son:
• Construcción y operación de 4,349 nuevos cuartos en la costa del Estado.
• Construcción de 4,445 unidades en condominios y villas en la costa del Estado.
• Construcción de 2 campos de golf de 18 hoyos.
• Construcción de 2 marinas turísticas de 50 espacios cada una.
• Construcción de espacios para el resguardo de las embarcaciones (marina seca).
• Construcción de restaurantes.
• Construcción de tiendas de conveniencia.
La participación de la Banca Comercial y de Desarrollo es fundamental para el
financiamiento de las inversiones de la superestructura turística, en respuesta a la
demanda esperada y cumplir con las metas del Programa Regional, no obstante las
condiciones del mercado financiero y la desaceleración económica estadounidense.
Como parte de la inversión pública se requiere de lo siguiente:
Aprobar el Programa Regional de Desarrollo Turístico.
Terminar la ampliación y modernización de las carreteras que convergen en el
Corredor Costero.
Ampliar las instalaciones de los dos aeropuertos internacionales para recibir más
vuelos comerciales.
Construir centros de visitantes y módulos de información turística.
Crear Agencia de Infraestructura Turística.

52
Mejorar la imagen urbana y turística de Ciudad del Carmen, Champotón y Ciudad
Campeche.
Construir las obras de cabeza para el desarrollo de las instalaciones turísticas en la
reserva turística estatal.
Elaborar por cada uno de los proyectos una carpeta que contenga el perfil y el
soporte en cuanto a un análisis de mercado, técnico y financiero.
Capacitar a los ejecutivos que se encargarán de la promoción del Programa con el
objeto de que puedan explicar y sustentar las características y bondades del
desarrollo turístico a los inversionistas interesados.
Difundir los proyectos de inversión en los diferentes mercados identificados como
potenciales y entre las cadenas hoteleras y/o grupos de desarrollo turístico, así
como en foros en la Expo Inmobiliaria de Inversión Turística.
Diseñar un sistema de seguimiento de proyectos, en donde la Agencia de
Infraestructura (ver Mecanismos de Instrumentación) sea la responsable de llevar a
buen término la promoción de cada uno de los proyectos.
6.1. Presupuesto de Inversión Privada
Las oportunidades de inversión para la iniciativa privada en el área de influencia que
abarca el corredor costero Campeche- Ciudad del Carmen, asciende a 13,600 millones de
pesos en oferta de alojamiento turístico, equipamiento e infraestructura entre otros. De la
inversión total el 93% corresponde a la edificación de la infraestructura turística, el 3.47%
corresponde a la promoción y atención al turista.
Cuadro 4
TOTAL DE INVERSIONES PRIVADAS MDP, 2030
Programa Inversión y Financiamiento Privado
2008-
2012
2013-
2018
2019-
2030
Subtotal %
Desarrollo de la comunidad 4.70 0.00 0.00 4.70 0.03
Sistema de enlaces 88.64 106.36 0.00 195.00 1.42
Mejoramiento y ampliación de la infraestructura
turística
2,956.06 3,386.24 6,482.67 12,824.97 93.65
Desarrollo urbano 42.39 50.87 101.74 195.00 1.42
Promoción y atención al turista 103.33 123.99 247.98 475.30 3.47
TOTAL 3,195.12 3,667.46 6,832.39 13,694.97 100.00
% 23.33 26.78 49.89 100.00
FUENTE: CEURA, S.A de C.V.

53
A continuación se enlistan las oportunidades de inversión privada por programa,
emanadas de la estrategia propuesta para el presente Programa Regional de Desarrollo
Turístico del Corredor e incluye la inversión por concepto de construcción de cada una de
ellas (para el detalle completo de su ejecución por períodos ver Programa Multianual de
Inversiones).
Cuadro 5
OPORTUNIDADES DE INVERSION PRIVADA (MILLONES DE PESOS)
Programas, obras y acciones Justificación
Monto
total
Desarrollo de la comunidad
Promover la generación de empresas de operación
turística que brinden servicios de recorridos entre las
principales ciudades (Campeche, Champotón,
Sabancuy, Isla Aguada y Ciudad del Carmen).
La Costa de Campeche requiere
de promoción y difusión para el
resto del Estado
2.60
Integrar un padrón de prestadores de servicios.
Mejoramiento en la calidad de los
servicios turísticos
0.50
Estandarizar la calidad de los servicios, continuando
con la certificación de los establecimientos. Control de calidad en
establecimientos
1.60
Sistema de enlaces
Marinas Turísticas en Seybaplaya, Campeche Playa y
Sabancuy
Ofrecer al segmento de marinas
una alternativa para visitar la
costa de Campeche
195.00
Mejoramiento y ampliación de la infraestructura turística
Crear un corredor de balnearios tradicionales
Aprovechar el potencial de la
costa
200.00
Construcción de servicios turísticos recreativos (se
considera básicamente sanitarios, comestibles,
souvenirs, renta de equipo para actividades y juegos)
Contar con los servicios básicos
para el turista en los atractivos
naturales
12.50
Programa de Paseos, Rutas y Senderos Turísticos
Temáticos Regionales
Impulso de recorridos en
diferentes medios de transporte
turístico no motorizado
1.70
Adquisición de reservas territoriales para Proyecto
Ecoturístico Integral Puerto Real
Incentivar la inversión de la
iniciativa privada
120.00

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