Ação Civil Pública : Conjunto Jardim Castelão : Réplica

1. DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO CEARÁ
NÚCLEO DE DIREITOS HUMANOS E AÇÕES COLETIVAS
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2a
VARA DE
RECUPERAÇÃO DE EMPRESAS E FALÊNCIAS DA COMARCA DE
FORTALEZA – CEARÁ.
PROCESSO N.º 0193436­20.2016.8.06.0001
AÇÃO CIVIL PÚBLICA – CÍVEL
REQUERENTE: DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO CEARÁ.
REQUERIDO: MASSA FALIDA TERRA CIA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO.
A DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO CEARÁ, já
qualificada nos autos do processo em epígrafe, por intermédio do seu Núcleo de
Direitos Humanos e Ações Coletivas, vem respeitosamente perante V. Ex.ª, em
atenção ao despacho de fl. 151, apresentar RÉPLICA À CONTESTAÇÃO, na
forma seguinte.

2. I. DOS FATOS
01. Trata­se de Ação Civil Pública proposta pela Defensoria
Pública do Estado do Ceará contra a MASSA FALIDA TERRA CIA DE CRÉDITO
IMOBILIÁRIO, visando ao reconhecimento da inexigibilidade do saldo residual
dos contratos de compra e venda firmados com os moradores do Conjunto
Residencial Jardim Castelão, em face do adimplemento de todas as prestações
pactuadas e dos princípios da função social do contrato e da transparência, com a
suspensão das execuções de títulos judiciais e extrajudiciais decorrentes dos
contratos e a liberação das respectivas hipotecas.
02. Foi deferida a tutela de urgência (cf. fls. 90/92).
03. Na contestação, a requerida sustenta a legitimidade da
cobrança do saldo residual, por conta do princípio pacta sunt servanda e por ter
o Superior Tribunal de Justiça orientação mais recente desfavorável ao mutuário
no tocante à cobertura pelo FCVS do saldo residual, defendendo ainda a aplicação
da Taxa Referencial (TR) e da Tabela Price, cuja legalidade o STJ também teria
reconhecido.
04. É, em apertada síntese, o relatório.
II. DO DIREITO
05. A requerida trata, em sua contestação, inicialmente o
contrato firmado como de compra e venda (cf. fl. 121); no entanto, mais adiante,
sustenta que, apesar de sua nomenclatura, não se trataria de um contrato de
compra e venda, mas de um contrato de mútuo. Isso claramente no propósito de
tentar amenizar o absurdo descompasso da cobrança de um saldo residual de R$

3. 300.000,00 (trezentos mil reais), pela venda de um imóvel que não chega a valer
R$ 30.000,00 (trinta mil) (sic).
06. Ora, não se trata de mera nomenclatura, o instrumento
assinado pelos moradores do Conjunto Residencial Jardim Castelão, todos leigos
em questão jurídica, possivelmente nem leram as cláusulas minúsculas e técnicas
do interior do contrato, mas decerto leram ao assinar o que estava escrito em
letras garrafais no seu frontispício, algo que dizia: CONTRATO PARTICULAR
DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE HIPOTECA. Esta
primeira “cláusula”, a única quiçá efetivamente compreendida pelo comprador,
não pode ser ignorada a partir da capciosa alegação de que trataria de mera
nomenclatura... Trata­se, em verdade, de um contrato de compra e venda, em que
se deve atinar numa mínima equivalência entre o que se oferece e o que se
recebe, sob pena de se cair num assustador formalismo em matéria contratual,
num tempo em que tanto se fala em igualdade material, em onerosidade
excessiva e em função social, inclusive na Constituição Federal e no Código
Civil.
07. Diante do ordenamento jurídico de que dispomos – cujo
art. 5.º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Decreto­Lei n.º
4.657/42), v.g., dispõe: Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a
que ela se dirige e às exigências do bem comum – é espantoso que ainda se
defenda que o objeto de uma compra e venda, por natureza comutativa – ou
mesmo de um mútuo, gize­se, também sujeito ao princípio da vedação à
onerosidade excessiva – possa passar de R$ 30.000,00 para R$ 300.000,00, por
uma sucessão de equívocos do próprio SFH, na oportuna expressão do
próprio contestante (cf. fl. 121), e o Judiciário, diante de tamanha distorção, não
possa fazer nada...

4. 08. Deveras, há onerosidade excessiva da prestação de uma
das parte, com extrema vantagem para a outra, o que torna o contrato passível de
resolução, nos termos do art. 478 do Código Civil. É possível – o que se admite
apenas ad argumentandum tantum – que o pagamento das prestações pelo Plano
de Equivalência Salarial não tenha de fato conseguido saldar o valor contratado,
havendo afinal um saldo devedor; de todo modo, ainda que haja tal saldo devedor,
o mais importante é que não se admita que esse saldo seja dez vezes maior – dez
vezes maior, repita­se – do que o valor contratado... A distorção principal não está
na existência do saldo devedor (an debeatur), mas no valor absurdo desse saldo
(quantum debeatur)... E não se pode, mesmo que se defenda a existência do saldo
devedor, fechar os olhos para esse aberrante quantum debeatur, como fez a
contestante. A sucessão de equívocos do próprio SFH não pode de fato
sobrecarregar o agente financeiro, como sustentou a contestação, mas também
não pode sobrecarregar o outro contratante, logo a parte mais fraca dessa
relação... Ora, reconhecida a sucessão de equívocos do SFH, a aplicação da justiça
acenaria para um meio termo que distribuísse os prejuízos entre as partes
contratantes, ou seja, ainda que admitindo o saldo devedor depois do pagamento
de todas as prestações, ao menos se atentasse numa certa equivalência entre o
valor total a ser pago e o objeto comprado – ou contratado, caso se prefira. É
possível sustentar a existência de saldo devedor, mas de um saldo devedor
de R$ 300.000,00 em face de uma compra e venda de um imóvel que não
vale R$ 30.000,00, não!
09. Demais disso, não se sabe exatamente quais os cálculos
empregados pela Massa Falida para se chegar a uma quantia tão vultosa a título
de saldo devedor, mesmo que se admita a legalidade e legitimidade dos índices de
correção, algo que deve ser objeto de perícia contábil judicial, para emitir parecer
técnico sobre a correção ou não desse aparente absurdo.

5. 10. Noutro passo, a Massa Falida é enfática ao afirmar que,
no contrato celebrado entre as partes, não haveria a cobertura pelo FCVS, ante a
previsão da cláusula Décima Quinta. Vejamos o que dispõe a cláusula 15.ª:
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – NÃO COBERTURA PELO
FCVS – Em se tratando de financiamento inicial superior
ao limite de valor estabelecido na letra “C” deste, no
PES/CP, em decorrência do que dispõe o Decreto­Lei n.º
2.349, de 29 de julho de 1987, no presente contrato de
financiamento não haverá contribuição ao Fundo de
Compensação das Variações Salariais – FCVS, sendo de
inteira responsabilidade do DEVEDOR o pagamento de
eventual saldo residual, ao término do prazo ajustado,
conforme a letra “C” deste instrumento.
11. No entanto, tocante à cobertura do saldo residual pelo
FCVS, não se podem ignorar as demais cláusulas contratuais, especialmente a 2.ª
e a 14.ª, bem como a redação da própria cláusula 15.ª. Com efeito, a cláusula 15.ª
dispõe que, em se tratando de financiamento inicial superior ao limite de valor
estabelecido na letra “C”, não haverá contribuição ao FCVS... Pois bem. Qual o
limite de valor estabelecido na letra “C”? Isso não está discriminado na letra “C”
do contrato. O que há na letra “C” é tão somente o valor da dívida, que é igual ao
valor da compra e venda, ou seja, o que se pode concluir, com olhos postos
na redação da cláusula 15.ª, é que o financiamento inicial não é superior
nem inferior ao suposto limite não estabelecido na letra “C” do contrato,
mas que é o valor inicial financiado igual ao valor do imóvel objeto do
contrato. Nesse mesmo passo, a cláusula 14.ª dispõe que:
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – COBERTURA PELO
FCVS – Em se tratando de financiamento inicial limitado
ao valor estabelecido na letra “C” deste contrato, no
PES/CP, atingido o término do prazo contratual e uma
vez pagas todas as prestações, ou na hipótese de o saldo
devedor tornar­se nulo antes do término do prao
estabelecido na letra “C”, e não existindo quantias em
atraso, a TERRA dará quitação ao DEVEDOR, de quem
mais nenhuma importância poderá ser exigida com
fundamento no presente Contrato.

6.
12. Ou seja, como o valor do financiamento foi limitado ao
valor na letra “C”, a interpretação literal do contrato conduziria à conclusão de
que, atingido o término do prazo contratual e uma vez pagas todas as prestações,
como de fato aconteceu, e não existindo quantias em atraso, como de fato não
existiam, a Terra – ora Massa Falida – daria quitação ao devedor, de quem mais
nenhuma importância poderia ser exigida com fundamento no contrato, cuja
cláusula 2.ª prevê, expressamente, a prestação relativa à contribuição
mensal ao Fundo de Compensação de Variação Salarial – FCVS, quem
efetivamente deveria suportar o suposto saldo residual, nos termos da
orientação do mesmo Superior Tribunal de Justiça, tantas vezes invocado na
contestação.
III. DO PEDIDO
13. Ex positis, em atenção ao despacho de fl. 145,
requer­se, preliminarmente, a abertura da instrução processual, com a
nomeação de perito judicial contábil para emitir parecer técnico sobre a
correção ou não dos valores cobrados pela Massa Falida, com olhos
postos nas cláusulas contratuais, reiterando­se, no mérito, o apelo pela
procedência dos pedidos.
Termos em que
Pede e espera deferimento.
Fortaleza/CE, 04 de dezembro de 2017.
Francisco Eliton A Meneses
Defensor Público