La Experiencia Latino Americana con Instrumentos Alternativos de Financiación del Desarrollo Urbano

FORO PARLAMENTARIO REGIONAL
HERRAMIENTAS NORMATIVAS PARA EL ORDENAMIENTO
TERRITORIAL DEL ESTADO
La Experiencia Latino Americana con
Instrumentos Alternativos de Financiación del
Desarrollo Urbano
Martim O. Smolka
Quito Ec Oct 18, 2016

La recuperación
de plusvalías como
fuente alternativa
de financiación
del desarrollo
urbano
Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 2

Por qué es tan difícil financiar la
infraestructura pública que aumenta el
valor de la tierra servida por mucho
más que el costo de la infraestructura
misma? (Shoup 1994 p. 236 236)
R+V a ‘no brainer’?

Pure land rent is in the nature of a 'surplus'
which can be taxed heavily without distorting
production incentives or efficiency
… using land rents as the basis of taxation is
an argument that I think makes an awful lot
of sense because it is a non-distortionary
source of income and wealth

Definición: La recuperación de
plusvalías se refiere al
recobro, por el Estado,
de los incrementos en
el valor del suelo
(ganancias inmerecidas
o plusvalías),
generadas por acciones
diferentes a la
inversión directa del
propietario.

Clarificaciones
Derechos de propiedad privada son limitados por las políticas de suelo
• Diseñadas para proteger el interés público y
• Afectan en el valor de la propiedad
Intervenciones públicas
• Inversiones en infraestructura y los servicios urbanos cercanas a la propiedad
• Cambios en las normas y reglamentos de uso del suelo, e.g. zonificación, densidades;
Plusvalías que se recupera
• Solo los aumentos en el valor de la tierra, no de los edificios y otras estructuras.
Herramientas para la recuperación incluyen:
• Tributarios (por ejemplo: contribuciones por mejoras),
• Regulatorios (ex: exacciones, viviendas inclusivas), y
• Negociaciones (por ejemplo: la adición de espacio público a la evolución).
Capacitad de pago
• Solo se paga por las plusvalías cuando se realiza la ganancia - e.g. cuando se obtiene la licencia por mayor
edificabilidad.

Efectos en los precios por cambios Administrativos
en el usos de suelo (Factos Estilizados)
Tipo de
cambio de uso
del suelo
Precio
antes del
cambio
(US$/m2)
Incremento
(%)
Precio pos
cambio
(US$/m2)
Plusvalias en
un lote de
5,000 m2
(US$)
Conversión Rural
a Urbano
2 400 10 40,000
Edificabilidad 100 80 180 400,000
Zonificación 200 100 400 1,000,000
Source: Preparado por el autor.

Recuperación de las
plusvalías
Antecedentes históricos
No nuevo en la agenda
– Ordenaciones Filipinas y Manuelinas del siglo 16th
– 1791 propuesta Arq. Mangin’s - Reforma Paris - inspira
Haussmann
– Recien en el Mundo UK, Alemana, Francia, Japon, Espana, US …
– Precedentes en AL
• Puente del Común Bogotá 1809
• SP 1909, Chile 1927/53, Honduras desde 1940, Guatemala 1956…
• Algo en prácticamente todos los países
– UN-Habitat - Vancouver declaración de 1976
El Puente del Común, en Bogotá, Colombia, fue
construido en 1809 utilizando una forma de
contribución de mejoras.
© kamilokardona/wikimedia commons

Instrumentos de recuperación
de las plusvalías – Menú amplio
Otros
Regulación

Muestra de Instrumentos Alternativos
Tipo Instrumento Ilustración Comentario
Impuestos
Al valor del suelo Mexicali, México
Carga exclusiva sobre la tierra (en
oposición a la edificación
Aumento temporario
en la tasa del Predial
Buenos Aires subway, Argentina Beneficia a todos ciudadanos!
Tasas
Contribución de
Mejora o valorización
Bogotá mas de $1 billón
Cuenca en Ecuador
Hasta el costo o a las +V de las obras
Virtualmente en todos países
Tasas de vinculo Muchas ciudades de Brasil en los 90’s
Cargas a por derechos adicionales de
edificación por arriba de la norma (max)
Regulatorios
CEPACs
Agua Espraiada & ave Faria Lima Ave
in SP Linea Verde Curitiba, Porto Rio
Subasta abierta en el mercado – de
permisos - Operaciones Urbanas
Exacciones Impacto Vial en Guatemala
Cargas compartiendo LVI resultante de
actos administrativos
Asociación
PP
Reajuste de Tierra Proyecto Simesa en Medellin Colombia
Recuperación de costos por la venta de
tierra urbanizada redistribuida
Operationes Urbanas
Puerto Madero en Buenos Aires,
Argentina
Asociaciones PP redefiniendo normas en
grandes proyectos de redesarrollo
Otros
Transf. de derechos
de construir
3a Perimetral Avenida Porto Alegre,
Br
Derechos de edificación como moneda para
adquisición de tierras frente a ave.
Adquisición publica
de suelo
Operación Nuevo USME Bogotá
Colombia
Adquisición publica de tierras a precios
anteriores al anuncio del prioyecto

Otros instrumentos de R+V
de otras regiones
1. Distritos especiales, industriales etc. BIDs;
2. Impuestos sobre los lucros inmobiliarios o plusvalías
3. Tasas de Impacto e cargas por desarrollo
4. Cargas por derechos de construir PLD Fr (OODC)
5. Leasing de Tierra (publica)
6. Derechos de preferencia/’preempcion’
… Financiación con incremento de impuestos – TIF?

1 - Hecho generador: incrementos (corrientes,
pasados o futuros) de valor del suelo;
2 - Asociado a un beneficio
urbano inmediato o directo
3 - Pago ni siempre en dinero
‘Comunalidad’ entre los instrumentos
5 - Objetivo no necesariamente recaudatorio
4 - Ad-hoc, no permanentes

Alternativas de financiación
One size DOES NOT fit all!
Infra-
estructura
Uso del Suelo
Existente Nueva
Existente
Impuesto
predial
OODC
(cargas a los derechos de
construir)
Nueva
Contribución
de Mejoras
Reajuste de
suelo
14Quito Oct 2016 Martim O. Smolka

Algunas experiencias Notables
 Contribución de Mejoras
• Ecuador (Cuenca), Colombia
etc
 Cargos por derechos de construir
en Brasil
• OODC
• CEPACs
Algunas experiencias Notables

Contribución de Mejoras - Cuenca, Ecuador
• Últimos 10 anos 1,800 obras publicasRegularidad
• 2010 - US$25 per cápita => US$12,4 millones
• US$200 per cápita (> Bogotá’s US$150)
• US$106 mm => pavimentando 270 km de calles
Ingresos
• 90% hogares pagan < 4 anos (plazo 7 anos!)
• 95% proyectos con 60% cubiertos por CM
• Solo 3% contribuyentes incumplidos
Performance
Fuente (Rodríguez y Aulestia 2013)

Contribución de Mejoras - Cuenca, Ec.
Vía financiada con el cobro de Contribución Especial de Mejoras en Cuenca
Fuente: Municipalidad de Cuenca
In Diego Aulestia y Vanessa Rodríguez “ Incentivos por el cobro de Contribución Especial de Mejoras para el
financiamiento de la infraestructura pública, Instituto Lincoln de Políticas de Suelo Nov 2013.

Cargas por derechos de construcción
En Curitiba, Brasil, el edificio a la izquierda ilustra gráficamente el área que sobrepasa el
coeficiente básico —aproximadamente seis pisos— por encima del cual se cobran derechos de
construcción. El edificio alto de la derecha también pagó por derechos adicionales de construcción,
pero no lo dejó señalado dramáticamente en su diseño. © Gislene Pereira
CA Basico
CA Max
Derechos
adicionales
de
construcción
Plaza 29 de Marzo

CEPACs – Vision general
Bonus emitidos por la municipalidad
– Vendidos en subastas electrónicas (BOVESPA)
– Usados para adquirir
• Derechos adicionales de edificación, Cambios en usos
Aplicada en las Operaciones Urbanas s (OUs) SP,
2004/12,
– Faria Lima y Agua Espraiada
– Ingresos de mas de $2,5 Billones
– Ref: 22.5% del Impuesto Predial
Otras aplicaciones en Rio, Curitiba etc.

Caso Notable: CEPACs en S. Paulo
From : Paulo Sandroni “Certificados de Potencial Adicional de
Construcción (CEPAC) en la financiación de grandes proyectos de
desarrollo urbano: El caso de São Paulo” Presentación in the Forum on
Notable tools of Urna Policy – Quito May 2013.
Ocupantes del Tugurio
Jardim Edith reasentados
en nuevas viviendas en el
mismo sitio - financiadas
por CEPACs
Subasta de CEPACS en el
mercado para derechos
adicionales de construccion

Recuperação ‘informal’ de plusvalias
No conocemos muchos Municipios u organizaciones del
Estado argentino que actúen explícitamente en relación con
la recuperación de plusvalías. Sin embargo, creemos que los
Municipios actúan informalmente por acción u omisión.
Autorizan emprendimientos dentro del marco legal o
exceptuándolos del cumplimiento de la normativa existente,
solicitando, negociando o exigiendo obras de mejoramiento
de la infraestructura del sector de la ciudad en el que el
emprendimiento se desarrolla. (Esteban 2007 p.42)
In ‘Consorcio Parque Náutico San Fernando: Concesión de tierras municipales
y recuperación de plusvalías’. Lic.Ramón Alberto Esteban in Vejarano 2007, pp33-54.
S Fernando: Parque Nautico en tierras públicas, 5 km2 arrendamiento a 20 años

Lecciones: Mitos
Technicalidades menos restrictivas que se supone
• Avalúos de plusvalías y distribución de cargas eg. Proxies CM
Promotores - disposición de pagar
• Interés mutual (publico/privado) gana-gana e.g CEPACs
• Cría mas oportunidades que inhibición
No impedimento legal
• Experiencias precediendo la legislación
• “Enriquecimiento sin justa causa” Principio constitucional - ciudadano
no puede acumular riqueza que no resulte de su esfuerzo propio.
Recursos potencialmente significativos
• Especialmente cuando comparados a $ investimentos públicos

Evaluación
Debate R+V todavía dominado mas por
temas de equidad social que por su
relevancia a la promoción del desarrollo
urbano y autonomía fiscal.
Resistencia – los 4 I’s
• Ideología - interferencia publica
• Interés – promotores ≠ propietarios => Reglas de transición
• Ignorancia – Temas contenciosos
• ... E Inercia!

Temas Contenciosos
Inflacionario
Doble tasación
Derechos adquiridos
Distorsionan los mercados
Las plusvalías no son mensurables

Hacer No Hacer
Ajustar instrumentos que ya
están en uso para hacer
frente a los problemas
locales
Adoptar un nuevo
instrumento simplemente por
su éxito en otra jurisdicción
Establecer reglas de
transición en la
institucionalización de
instrumentos de captura
Introducir instrumentos sin
tener en cuenta las
condiciones existentes en el
mercado de tierras
Promover el diálogo entre
entidades fiscales, de
planeación, judiciales y las
partes interesadas
Tratar desarrolladores y
propietarios como un solo
grupo de interés en la mesa
de negociación
Recomendaciones

Recuperación de las plusvalías
• Potencialmente muy relevante al
desarrollo urbano - $$ y Equidad
Debe hacerse
• La legislación existente es
complaciente
Puede hacerse
• Algo en prácticamente todos los
países
Ya se ha hecho
• Casos notables elocuentes
Se puede hacer
mejor

Preguntas?

Quito Oct 2016 Martim O. Smolka
Martim Oscar Smolka
Senior Fellow and Director of the
Latin America and the Caribbean Program
Lincoln Institute of Land Policy
113 Brattle Street
Cambridge, MA 02138, USA
Tel: 1- (617) 503 2155
Fax: 1- (617) 661-7235
e-mail: msmolka@lincolninst.edu
http:www.lincolninst.edu
29

Proposal submitted to the Nat’l Assembly to reform Paris:
The acquisition and resale of houses and land would
yield a continuous profit that could be gathered in a
fund for the improvement of Paris and used to pay for
the squares and public monuments in the proposed plan.
Source: Charles Mangin, “Expose et analyse du plan et projet presénté à
l’Assemblée nationale avec les moyens d’en opérer l’éxécution” Paris 1791, pp10- 11
. Cited in Kirkland, Stephane, “Paris Reborn: Napoléon III, Baron Haussmann,
and the Quest to Build a Modern City St. Martin’s Press, NY 2013, pg 138
1791, Architect Charles Mangin’s
Build a new square where the place du Chatelet
stands today and then publically redevelop all of
central Paris piece by piece, using the proceeds
from previous development.
Haussmann strongly influenced by Mangin.

The Economist, January 11th 2014, pg 12

Reconoscimiento
El argumento de autoridad
El incremento no merecido resultante del aumento
de valores de suelo debido al cambio de uso de suelo,
a inversión o decisión pública o al crecimiento general
de la comunidad, debe estar sujeto a la recuperación
adecuada por entidades públicas (la comunidad) …
(Recomendación D3. B), ref. Peñalosa 1983, p. 19).
The Report of Habitat:
United Nations Conference on Human Settlements,
Vancouver, Canada, May 31-June 11, 1976;
Declaration of Principles, in its section II, Item 10.

.
Porto Maravilha, Rio de Janeiro - Illustrative
image old harbour : US$ 4 billions project

Rio de Janeiro Porto
Maravilha revitalization project
 Single buyer/bidder in 6/13/2011
– the Real Estate Development Fund Porto
Maravilha) created by CEF - pension funds (FGTS).
 6,436,722 CEPACs for 4,089,502 sqm of additional
building rights
 Paid $1.75 Billion to the Mayor’s office of Rio.
– US$271 per CEPACs
 In 10/22/2012 CEF offered 100.000 CEPACs
– Revenues of US$15 million from sale of 26.086, at min price
of US$ 575 each
 Appretiation of 112%

35
Additional Building Potential to be converted
into CEPACs (in millions of sqm per sector

Linha Verde
36
Southern track – 2010
From Saffioti 2012
Gazeta do Povo
27/06/2012
Site Curitiba
Mayor’s office

Curitiba Linha Verde
Linha Verde = conversion Highway BR116 into an
urban avenue
– City expansion and cutting across 22 neighborhoods of the city.
– The project includes the extension of a BRT line, opening green areas and higher
density land uses.
$600 million investment
4,830,000 CEPACs at initial price of $100,-
– Municipal - Decree 134 of 26/01/2012
June 2012 first auction in SP Bovespa
– 18 bidders to 141.588 bonds in offer.
– A group of 3 bidders - ref shopping center acquired 70% of the CEPACs
– Expected $30 million, but only $14.2 million - CEPACs at $100! minimum legal
– $100 = estimated market value by a private consultant - feasibility study

-
Urban Operations (UOs) in São paulo
-
38
 13 on-going UOs in São Paulo
- 4 from 1990 to 2002
- 5 currently functioning (103 Km2)
- 8 proposed Master Plan of 2002 yet
to be approved (200 Km2)
 .20% of city area (300/1,500Km2)
or 30% of urbanized area
 CEPACs used in 2 of them
- Faria Lima and
- Agua Espraiada
Source: "Land Readjustment and Joint Urban
Operations", Montandon, Daniel T. and De Sousa,
Felipe F. Romano Guerra Editora, São Paulo, 2007

III Perimetral Ave in Porto Alegre
Funding Mun + IDB
Execution cost U$ 53.0 millions
Land acquisition U$20.0 millions
Consensual public
acquisition
US$ 3.2 millions
Contested acquisition US$ 4.0 millions
Acquired w/TDRs (65%
of the total)
US$ 9.8 millions
12,3km of extension and 40m wide
Exclusive track for BRTs
Source: UZON, Néia. Uso de la transferencia del potencial constructivo para la adquisición de inmuebles: la experiencia de Porto Alegre.
132,000 sqm acquired
Using TDR as currency

Puerto Madero
– Buenos Aires

Transfieren a los precios
finales
Queja:
Las cargas a las
mayores
edificabilidades
inflaman los precios
de las viviendas que
el ocupante final
debe de pagar…
Realidad:
Los desarrolladores pagan por la tierra
el residual (netos de los costes y
beneficios) del valor de la vivienda que
es fijado por el mercado para el
ocupante final - bajo condiciones que
nada tienen que ver con si se cobra (o
no) por los derechos de construcción.
Por lo tanto tales cargas tienden a incidir
sobre el propietario!

Doble tasación
Queja:
La recuperación de
plusvalías implica en
doble tasación
Realidad:
El Estado solo puede tajar a
algo que ya pertenece al
contribuyente. El propietario
no es dueño de los derechos
de edificabilidad todavía no
concedidos por acto
administrativo. Tales cargas
por lo tanto NO son
impuestos!

Derechos adquiridos
Queja:
Los derechos de
edificabilidad son
incorporados
cuando de la
adquisición de la
propiedad
Realidad:
Los derechos de
edificabilidad son
concedidos por el (interés)
publico. Ellos no se
adhieren a la propiedad
sino que con la concesión
del permiso de mayor
edificabilidad.

Distorsionan el mercado
Queja:
las cargas a las
edificabilidades
distorsionan el
funcionamiento del
mercado de suelo y
promueven la
gentrificación.
Realidad:
la imposición de tales
cargas transparentan el
mercado y mitigan la
especulación que
alimenta la
gentrificación.

Las plusvalías no son
mensurables
Queja:
No se puede
evaluar
acuradamente a
las plusvalías
Realidad:
Métodos eficaces
de se calcular los
incrementos de
valor de la tierra
ya están en uso!

Temas críticos
Bi-tributación?
Inflaciona
precios
Derechos
adquiridos?

Cargas al valor del suelo no
se trasladan al precio final
Antecedentes teóricos!
– Ricardo 1816, Oates & Swabb 2009
Precio del suelo … ya es el M&M
Síndrome del gallo Chantecler
Transición entre regímenes regulatorios
Argumento de autoridad
– Economistas con premiación Nobel!

Inflacionario?
Calcanhar de aquiles? Tema mais comentado
• Transferencia ao preço final,
– Redução de mercado,
– Perda de competitividade,
– Trasalado ao Municipio vizinho
O que diz a teoria
• Cargas ao valor da terra não se transferem
• Resultados de LVT aplicam-se a outras cargas
Síndrome do galo Chantecler
• Valorização com o maior aproveitamento anterior à
carga imposta pela OODC

Cargas ao valor da terra
Não se transferem - Ricardo (1826)
– Não repassado - Incide inteiramente s/o proprietario
– A tax on land rent would affect rent only, it would fall wholly
on landlords, and could not be shifted to any class of
consumers David Ricardo (PPE&T - 1826, ch 10)
 Neutralidade (Oates and Swab 2009)
– Não distorce as decisões economicas – (não
gera deadweight loss)
– Não afeta o uso do solo
– Não afeta o ritmo (timing) da ocupação

Derecho adquiridos?
Confusión entre derecho y facultad
Que derechos?
– El derecho de construir no es constitutivo
del derecho de propiedad (SRC - 2010)
Cuando se los adquiere?
– En la licencia de construcción - no existen
antes (ref Figueiroa 2003)
Compensaciones?
– Expectativas no generan derechos

Direitos adquiridos en la licencia
 A mais-valia é gerada com a autorização especifica de
uma maior aproveitamento doda terra, o que se
concretiza na licença de construção;
 Até então só existem normas urbanísticas gerais e
abstratas que não só não geram direitos ao proprietario
como tambem não geram direitos de se cobrar qualquer
maisvalías,
 Ou seja a causa e a exigencia coincidem na causação e na
exigibilidade quando da licença (e mais como adiciona
Maria Mercedes a emissão dos direitos adicionais de
construção.
Parecer Juridico de Alfredo Lewin Figueroa Sobre o Principio constitucional de irretroactividad
tributaria y el proyecto de acuerdo distrital relativo a la participación en la plusvalía em Julio de 2003

Bi-tributación?
Argüir que se le tributan por algo que
legalmente no le pertenece?
– Ref derechos no adquiridos
Cargas por la edificabilidad por arriba del
‘básico’ no son tributos sino una
– compensación financiera por costos de la
sobrecarga resultante de la aglomeración
urbana. (Supremo Tribunal de Brasil RE 226942/SC, rel. Min. Menezes
Direito, 21.10.2008. (RE-226942)

Quito Oct 201638
Bitributación
Ejercicio de la imposición tributaria por
diferentes autoridades sobre un mismo
contribuyente, teniendo como hecho generador
de la obligación una misma hipótesis de
incidencia en un mismo hecho gravable desde
el punto de vista jurídico.
Cuando se somete al mismo contribuyente por
el mismo hecho generador a más de un
impuesto de la misma especie.
Misma o diferentes autoridades imponiendo
diferentes tributos sobre la misma base

Quito Oct 201637
Doble tributación
Imposición tributaria, por diferentes
autoridades o por la misma autoridad, sobre
un mismo hecho económico, sobre un mismo
contribuyente, no obstante con diferentes
hipótesis de incidencia y hechos
gravables.”(Lovato 1984 apud Moura 1999)
Percepción de impuestos similares, sobre un
mismo contribuyente, por la misma materia
imponible y por idéntico período de tiempo.
Diferentes autoridades – mismo tributo sobre una misma base

O Supremo Tribunal por maioria, desproveu recurso extraordinário em que
questionada a exigência do pagamento da remuneração alusiva à "parcela do solo criado", instituída pela Lei 3.338/89, do Município de Florianópolis. Sustentava-se,
na espécie,
tratar-se de imposto criado sem base constitucional,
o que ofenderia os artigos 5º, XXII; 156 e 182, § 2º, todos da CF. Inicialmente, em votação majoritária, assentou-se a competência para apreciar o presente recurso,
porquanto envolvida apenas discussão sobre a natureza jurídica dessa exação. Vencido, no ponto, o Min. Marco Aurélio que, tendo em conta a alegação de
inconstitucionalidade da referida lei, suscitava questão de ordem no sentido de submeter ao Plenário o julgamento do caso.
No mérito, entendeu-se que a parcela impugnada não atenta contra o
direito de propriedade, uma vez que seu alcance é a
remuneração, ao Município, pelo proprietário da edificação em decorrência
da utilização de área superior ao coeficiente único não oneroso de
aproveitamento.
Com base nessa mesma orientação, afastou-se, ainda, o argumento de que a "parcela do solo criado" configuraria tributo. Reiterou-se que se cuida de compensação
financeira pelo ônus causado em decorrência da sobrecarga da aglomeração urbana, destinada à formação de um Fundo de Obras Urbanas, sendo dispensada em
hipóteses próprias. Dessa forma,
concluiu-se pela impossibilidade de sua identificação com qualquer figura
tributária a impor uma disciplina legal específica. Vencido o Min. Marco Aurélio que, por considerar que as posturas municipais estabelecem um gabarito para
construções verticais, as quais não poderiam ser colocadas em plano secundário com o pagamento efetuado pelo proprietário, provia o extraordinário e declarava a
inconstitucionalidade da lei municipal. Precedente citado: RE 387047/SC (DJE de 2.5.2008).
RE 226942/SC, rel. Min. Menezes Direito, 21.10.2008. (RE-226942)
 OODC não é tributo!
Bi-tributação

Sonia Rabello de Castro Direito de construir nao
constitutivo do direito de propriedade
...o Código Civil de 2002, tal qual o de 1916, jamais integrou, diretamente,
o direito de construir como elemento constitutivo do conteúdo do direito
de propriedade imobiliária ...
os índices construtivos deferidos além do índice básico, ou seja, o potencial construtivo
deferido entre o índice básico e o índice máximo é o benefício construtivo outorgado pela
cidade em função dos interesses públicos da urbanização. E, como estes benefícios não
podem ser graciosos, em função do princípio da "justa distribuição de benefícios e ônus
decorrentes do processo de urbanização" (art.2ª, IX do Estatuto da Cidade) e do princípio
que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 e segs. do CC), há a previsão de cobrança
da contrapartida a ser cobrada pelo Poder Público através o instrumento da outorga
onerosa do direito de construir.
…fosse do proprietário todo o "direito" de construir, como
poderia o Poder Público conceder este mesmo direito,
onerosamente, a quem ele já pertence? ….
SRC - Outorga Onerosa e o Direito de Construir in Jornal Carta Forense terça-feira, 4 de maio de 2010

No mérito, entendeu-se que a parcela impugnada não atenta contra o
direito de propriedade, uma vez que seu alcance é a remuneração, ao
Município, pelo proprietário da edificação em decorrência da utilização
de área superior ao coeficiente único não oneroso de aproveitamento.
Com base nessa mesma orientação, afastou-se, ainda, o argumento
de que a "parcela do solo criado" configuraria tributo. Reiterou-se que
se cuida de compensação financeira pelo ônus causado em
decorrência da sobrecarga da aglomeração urbana, destinada à
formação de um Fundo de Obras Urbanas, sendo dispensada em
hipóteses próprias. Precedente citado: RE 387047/SC (DJE de
2.5.2008).
RE 226942/SC, rel. Min. Menezes Direito, 21.10.2008. (RE-226942)
Quito Oct 201657
Decisão do Supremo Tribunal

Instrumento urbanistico?
Controle do uso do solo?
Argumento que OODC como onus adicional
– Tiro no pé!
– Neutralidade ref Oates e Swab 2009)
OODC => Redução de expectativas de apropriação
da valorização do terreno facilitando
indiretamente, negociações de uso do solo
– e.g. Inclusão urbana da HIS

Asia
Hong Kong
Japón
Leasing de Suelo
Reajuste de Suelo
Taiwan
Coreia
Impuesto directo al incremento
de valor de la tierra

60
Reajuste de tierras
Esquema, en que una entidad (fideocomiso) publica
o privada, adquire derechos temporarios para los
propósitos que considere necesarios—incluyendo
la venta de parte de las mismas para recuperar el
costo de la urbanización.
En el proceso se reajusta los patrones de
propiedad, redistribuyendo parte o toda la tierra
a los propietarios de tierra originales y/o a nuevos
propietarios (Doebele 1982).
Diferente versiones implementadas en Japon,
Finlandia, Espana etc... (ref Hong)

Reajuste de Tierra
Elaboración propia de María Cristina Rojas Eberhard, Colombia 2011

Reajuste del suelo en Japón
 10,051 proyectos de 1954 a 2000
 Urbanización de 361,132 Has o 30% del área urbana
 Actualmente (Marzo 2000) – 2,027 proyectos en
implementación
 Nagoya – ≈ 90% de la área construida urbanizada
 Calles y pavimentación, parques, drenaje, provisión de agua,
electricidad etc...
 Típicamente, retención de 20 a 40% del área por la agencia,
de los cuales 10 a 20% vendida para recuperar los costos de
las inversiones.
62
Fuente: Kiyotaka, Hayashi “Land Readjustment as a crucial Tool for Urban
Development” Paper presented at the Land Readjustment Workshop – LILP
Cambridge 21-22 Marzode 2002

Europa
España
‘Planning gain’
Town and country planning act 1947
Gran Bretaña
Holanda
Francia
... negociación público privada sobre
la repartición de costos de infraestructura
y forma de ocupación del suelo
ZAC
Leasing de tierra – e.g Rotterdam
Separación derecho de edificación
Ley de Desarrollo de tierra
Suelo para urbanización a precio cero!
Subastas de derechos de desarrollo.

Estados Unidos y Canada
Zonificacion Inclusiva
Fairhope
Tax increment financing
Tasas por impacto de desarrollo
Linkage fees
Special Business Districts
Exactions

Quito Oct 201666
Tasas de impacto y cargos por desarrollo
Pagos requeridos al desarrollador/constructor de las nuevas
instalaciones de todo o parte de los costos de capital de la
infraestructura que están asociados con la construcción que
ellos efectúan.
Tienden a ser aplicadas en áreas urbanas de alto crecimiento
como en California, Florida y Georgia en los Estados Unidos, y
de Ontario y British Columbia en Canadá - desde los años 1950
(Altshuler y Gómez-Ibáñez, 1993; Amborski, 1988).
Mas tasas de impacto

Tasas de impacto de desarrollo
Implementadas originalmente en los 1970s
Tasas de Impacto = una carga que el promotor paga una sola ves al gobierno local
como condición para obtener el permiso de construir;
Los ingreso colectados son acumulados al tiempo y deben de ser usados para
pagar pelas mejoras y expansión de la infraestructura
Su popularidad esta aumentando en las ultimas décadas
25% de los gobiernos locales usan tasas de impacto (Lawhon, 2003)
Mas de 25% de los nuevos desarrollos deben de estar pagando – pues colectadas
de comunidades de rápida expansión (Jeong, 2006)
Otros nombres para tasas de impacto y tasas de desarrollo: tasas de capacidad, tasas de
facilidades, tasa de recuperación de capital tasa de desarrollo de sistema, tasa de
expansión de capital), tasa de expansión, tasa de mitigación de capital .
Quito Oct 201667

Tasas de Impacto
Pagos monetarios que se hace por una
ves, de una ves
Usado por casi 1000 gobiernos locales;
Ingreso: US$ 2 Bi en Fla. en FY 2005-6;
Condados de Broward y de Palm Beach
desde 1977 y 1979 respectivamente
Source: Burge, Gregory “The Effects of Development Impact Fees on Local Fiscal Conditions” in
Ingram G.K. and Yu-Hung,H in Proceeding of the 2009 Land Policy Conference, “Municipal
Revenues and Land Policies.”Lincoln Institute of Land Policy 2010, pp182-217

Tasas de Impacto en Florida
- % de los ingresos propios -
Porcentual de los
ingresos propios
# de
Condados
Populación
promedio del
condado
>15% 7 415,079
5-15% 17 425,840
2 a 5 7 312,471
>0 y <2 12 368,058
0% 5 137,068
1. Para la mitad de los condados los IF representan mas de 5%
de los ingreso propios
2. Para solo 5 de los condados no hubo ingreso en el perido

Algumas falacias correntes
Inflacionário?
Direitos adquiridos?
Bi-tributação?
Instrumento urbanistico – controle do uso do solo
Outros
• Indução a gentrificação? - endogenização
• Condicionado a boom imobiliario?

Tributar o Valor da terra
Consenso entre economistas laureados pelo Nobel
• A pura renda da terra é por natureza uma mais-valia que
pode ser tributada fortemente sem distorcer os incentivos
à produção ou a eficiencia
Paul
Samuelson
(1970)
• Por razoõs de eficiencia, receitas adequadas e por justiça,
todo usuario de terra deveria ser exigido um pagamento
annual aos governos locais igual ao valor corrente do
rendimento da terra
Robert
Solow
(1987)
• ... Usar as rendas da terra como base de tributação é
um argumento que faz um bocado de sentido por ser uma
fonte não distorciva de renda e riqueza
Joseph
Stiglitz,
(2001)

Tasar el Valor del Suelo
Consenso entre economistas laureados por el Nobel
• Pure land rent is in the nature of a 'surplus' which can be taxed heavily without distorting
production incentives or efficiency.
Paul Samuelson
(1970)
• I think in principle it's a good idea to tax unimproved land, and particularly capital gains
(windfalls) on it
James Tobin
(1981)
• It is important that the rent of land be retained as a source of government revenue.
Franco Modigliani
(1985)
• The landowner who withdraws land from productive use to a purely private use should be
required to pay higher, not lower, taxes.
James Buchanan
(1986)
• For efficiency, for adequate revenue and for justice, every user of land should be required to
make an annual payment to the local government equal to the current rental value of the land …
Robert Solow
(1987)
• Applying a tax to land values also means removing other taxes. This would so improve the
efficiency of a city that land values would go up more than the increase in taxes on land."
William Vickrey
(1996)
• … using land rents as the basis of taxation is an argument that I think makes an awful lot of
sense because it is a non-distortionary source of income and wealth
Joseph Stiglitz,
(2001)

Hay dos mecanismos que
mueven al mundo:
el sexo y la plusvalía
Novelista, ensayista y musicólogo cubano, que influyó notablemente en el
desarrollo de la literatura latinoamericana, considerado uno de los grandes
escritores del siglo XX Premio Cervantes 1977
Alejo Carpentier
(1904-1980)

Dado que no resultan de acciones realizadas por
el propietario privado, esos incrementos de valor
son indebidos y por lo tanto deben de ser
recuperados en beneficio de la comunidade.
La recuperación de plusvalías se refiere a la
recuperación de los aumentos en el valor de la
tierra privada como resultado de las inversiones
públicas o acciones administrativas.

La Experiencia Latino Americana con Instrumentos Alternativos de Financiación del Desarrollo Urbano

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