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FORO PARLAMENTARIO REGIONAL
HERRAMIENTAS NORMATIVAS PARA EL ORDENAMIENTO
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La recuperación
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plusvalías se refiere al
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Clarificaciones
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Cargas por derechos de construcción
Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 18
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Caso Notable: CEPACs en S. Paulo
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Recuperação ‘informal’ de plusvalias
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Lecciones: Mitos
Technicalidades menos restrictivas que se supone
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Debate R+V todavía dominado mas por
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Doble tasación
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Distorsionan los mercados
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Inflacionario?
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• Transferencia ao preço final,
– Redução de mercado,
– Perda de...
Cargas ao valor da terra
Não se transferem - Ricardo (1826)
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Derecho adquiridos?
Confusión entre derecho y facultad
Que derechos?
– El derecho de construir no es constitutivo
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Direitos adquiridos en la licencia
 A mais-valia é gerada com a autorização especifica de
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Bi-tributación?
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Doble tributación
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Controle do uso do solo?
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Reajuste de tierras
Esquema, en que una entidad (fideocomiso) publica
o privada, adquire derechos temporarios para los...
Reajuste de Tierra
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Elaboración propia de María Cristina Rojas Eberhard, Colombia 2011
Reajuste del suelo en Japón
 10,051 proyectos de 1954 a 2000
 Urbanización de 361,132 Has o 30% del área urbana
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Europa
España
‘Planning gain’
Town and country planning act 1947
Gran Bretaña
Holanda
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Estados Unidos y Canada
Zonificacion Inclusiva
Fairhope
Tax increment financing
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Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 65
Estados Unidos y Canada
Zonificacion Inclusiva
Fairhope
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Quito Oct 201666
Tasas de impacto y cargos por desarrollo
Pagos requeridos al desarrollador/constructor de las nuevas
inst...
Tasas de impacto de desarrollo
Implementadas originalmente en los 1970s
Tasas de Impacto = una carga que el promotor paga ...
Tasas de Impacto
Pagos monetarios que se hace por una
ves, de una ves
Usado por casi 1000 gobiernos locales;
Ingreso: U...
Tasas de Impacto en Florida
- % de los ingresos propios -
Porcentual de los
ingresos propios
# de
Condados
Populación
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Algumas falacias correntes
Inflacionário?
Direitos adquiridos?
Bi-tributação?
Instrumento urbanistico – controle do uso do...
Tributar o Valor da terra
Consenso entre economistas laureados pelo Nobel
• A pura renda da terra é por natureza uma mais-...
Tasar el Valor del Suelo
Consenso entre economistas laureados por el Nobel
• Pure land rent is in the nature of a 'surplus...
Hay dos mecanismos que
mueven al mundo:
el sexo y la plusvalía
Novelista, ensayista y musicólogo cubano, que influyó notab...
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Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 75
Dado que no resultan de acciones realizadas por
el propietario privado, esos incremento...
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La Experiencia Latino Americana con Instrumentos Alternativos de Financiación del Desarrollo Urbano

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La Experiencia Latino Americana con Instrumentos Alternativos de Financiación del Desarrollo Urbano

  1. 1. FORO PARLAMENTARIO REGIONAL HERRAMIENTAS NORMATIVAS PARA EL ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL ESTADO La Experiencia Latino Americana con Instrumentos Alternativos de Financiación del Desarrollo Urbano Martim O. Smolka Quito Ec Oct 18, 2016
  2. 2. La recuperación de plusvalías como fuente alternativa de financiación del desarrollo urbano Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 2
  3. 3. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 3 Por qué es tan difícil financiar la infraestructura pública que aumenta el valor de la tierra servida por mucho más que el costo de la infraestructura misma? (Shoup 1994 p. 236 236) R+V a ‘no brainer’?
  4. 4. Pure land rent is in the nature of a 'surplus' which can be taxed heavily without distorting production incentives or efficiency Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 4 … using land rents as the basis of taxation is an argument that I think makes an awful lot of sense because it is a non-distortionary source of income and wealth
  5. 5. Definición: La recuperación de plusvalías se refiere al recobro, por el Estado, de los incrementos en el valor del suelo (ganancias inmerecidas o plusvalías), generadas por acciones diferentes a la inversión directa del propietario. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 5
  6. 6. Clarificaciones Derechos de propiedad privada son limitados por las políticas de suelo • Diseñadas para proteger el interés público y • Afectan en el valor de la propiedad Intervenciones públicas • Inversiones en infraestructura y los servicios urbanos cercanas a la propiedad • Cambios en las normas y reglamentos de uso del suelo, e.g. zonificación, densidades; Plusvalías que se recupera • Solo los aumentos en el valor de la tierra, no de los edificios y otras estructuras. Herramientas para la recuperación incluyen: • Tributarios (por ejemplo: contribuciones por mejoras), • Regulatorios (ex: exacciones, viviendas inclusivas), y • Negociaciones (por ejemplo: la adición de espacio público a la evolución). Capacitad de pago • Solo se paga por las plusvalías cuando se realiza la ganancia - e.g. cuando se obtiene la licencia por mayor edificabilidad. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 6
  7. 7. Efectos en los precios por cambios Administrativos en el usos de suelo (Factos Estilizados) Tipo de cambio de uso del suelo Precio antes del cambio (US$/m2) Incremento (%) Precio pos cambio (US$/m2) Plusvalias en un lote de 5,000 m2 (US$) Conversión Rural a Urbano 2 400 10 40,000 Edificabilidad 100 80 180 400,000 Zonificación 200 100 400 1,000,000 Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 7 Source: Preparado por el autor.
  8. 8. Efectos en los precios por cambios Administrativos en el usos de suelo (Factos Estilizados) Tipo de cambio de uso del suelo Precio antes del cambio (US$/m2) Incremento (%) Precio pos cambio (US$/m2) Plusvalias en un lote de 5,000 m2 (US$) Conversión Rural a Urbano 2 400 10 40,000 Edificabilidad 100 80 180 400,000 Zonificación 200 100 400 1,000,000 Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 8 Source: Preparado por el autor.
  9. 9. Recuperación de las plusvalías Antecedentes históricos No nuevo en la agenda – Ordenaciones Filipinas y Manuelinas del siglo 16th – 1791 propuesta Arq. Mangin’s - Reforma Paris - inspira Haussmann – Recien en el Mundo UK, Alemana, Francia, Japon, Espana, US … – Precedentes en AL • Puente del Común Bogotá 1809 • SP 1909, Chile 1927/53, Honduras desde 1940, Guatemala 1956… • Algo en prácticamente todos los países – UN-Habitat - Vancouver declaración de 1976 Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 9 El Puente del Común, en Bogotá, Colombia, fue construido en 1809 utilizando una forma de contribución de mejoras. © kamilokardona/wikimedia commons
  10. 10. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 10 Instrumentos de recuperación de las plusvalías – Menú amplio Otros Regulación
  11. 11. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 11 Muestra de Instrumentos Alternativos Tipo Instrumento Ilustración Comentario Impuestos Al valor del suelo Mexicali, México Carga exclusiva sobre la tierra (en oposición a la edificación Aumento temporario en la tasa del Predial Buenos Aires subway, Argentina Beneficia a todos ciudadanos! Tasas Contribución de Mejora o valorización Bogotá mas de $1 billón Cuenca en Ecuador Hasta el costo o a las +V de las obras Virtualmente en todos países Tasas de vinculo Muchas ciudades de Brasil en los 90’s Cargas a por derechos adicionales de edificación por arriba de la norma (max) Regulatorios CEPACs Agua Espraiada & ave Faria Lima Ave in SP Linea Verde Curitiba, Porto Rio Subasta abierta en el mercado – de permisos - Operaciones Urbanas Exacciones Impacto Vial en Guatemala Cargas compartiendo LVI resultante de actos administrativos Asociación PP Reajuste de Tierra Proyecto Simesa en Medellin Colombia Recuperación de costos por la venta de tierra urbanizada redistribuida Operationes Urbanas Puerto Madero en Buenos Aires, Argentina Asociaciones PP redefiniendo normas en grandes proyectos de redesarrollo Otros Transf. de derechos de construir 3a Perimetral Avenida Porto Alegre, Br Derechos de edificación como moneda para adquisición de tierras frente a ave. Adquisición publica de suelo Operación Nuevo USME Bogotá Colombia Adquisición publica de tierras a precios anteriores al anuncio del prioyecto
  12. 12. Otros instrumentos de R+V de otras regiones Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 12 1. Distritos especiales, industriales etc. BIDs; 2. Impuestos sobre los lucros inmobiliarios o plusvalías 3. Tasas de Impacto e cargas por desarrollo 4. Cargas por derechos de construir PLD Fr (OODC) 5. Leasing de Tierra (publica) 6. Derechos de preferencia/’preempcion’ … Financiación con incremento de impuestos – TIF?
  13. 13. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 13 1 - Hecho generador: incrementos (corrientes, pasados o futuros) de valor del suelo; 2 - Asociado a un beneficio urbano inmediato o directo 3 - Pago ni siempre en dinero ‘Comunalidad’ entre los instrumentos 5 - Objetivo no necesariamente recaudatorio 4 - Ad-hoc, no permanentes
  14. 14. Alternativas de financiación One size DOES NOT fit all! Infra- estructura Uso del Suelo Existente Nueva Existente Impuesto predial OODC (cargas a los derechos de construir) Nueva Contribución de Mejoras Reajuste de suelo 14Quito Oct 2016 Martim O. Smolka
  15. 15. Algunas experiencias Notables Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 15  Contribución de Mejoras • Ecuador (Cuenca), Colombia etc  Cargos por derechos de construir en Brasil • OODC • CEPACs Algunas experiencias Notables
  16. 16. Contribución de Mejoras - Cuenca, Ecuador • Últimos 10 anos 1,800 obras publicasRegularidad • 2010 - US$25 per cápita => US$12,4 millones • US$200 per cápita (> Bogotá’s US$150) • US$106 mm => pavimentando 270 km de calles Ingresos • 90% hogares pagan < 4 anos (plazo 7 anos!) • 95% proyectos con 60% cubiertos por CM • Solo 3% contribuyentes incumplidos Performance Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 16 Fuente (Rodríguez y Aulestia 2013)
  17. 17. Contribución de Mejoras - Cuenca, Ec. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 17 Vía financiada con el cobro de Contribución Especial de Mejoras en Cuenca Fuente: Municipalidad de Cuenca In Diego Aulestia y Vanessa Rodríguez “ Incentivos por el cobro de Contribución Especial de Mejoras para el financiamiento de la infraestructura pública, Instituto Lincoln de Políticas de Suelo Nov 2013.
  18. 18. Cargas por derechos de construcción Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 18 En Curitiba, Brasil, el edificio a la izquierda ilustra gráficamente el área que sobrepasa el coeficiente básico —aproximadamente seis pisos— por encima del cual se cobran derechos de construcción. El edificio alto de la derecha también pagó por derechos adicionales de construcción, pero no lo dejó señalado dramáticamente en su diseño. © Gislene Pereira CA Basico CA Max Derechos adicionales de construcción Plaza 29 de Marzo
  19. 19. CEPACs – Vision general Bonus emitidos por la municipalidad – Vendidos en subastas electrónicas (BOVESPA) – Usados para adquirir • Derechos adicionales de edificación, Cambios en usos Aplicada en las Operaciones Urbanas s (OUs) SP, 2004/12, – Faria Lima y Agua Espraiada – Ingresos de mas de $2,5 Billones – Ref: 22.5% del Impuesto Predial Otras aplicaciones en Rio, Curitiba etc. 19Quito Oct 2016 Martim O. Smolka
  20. 20. Caso Notable: CEPACs en S. Paulo Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 20 From : Paulo Sandroni “Certificados de Potencial Adicional de Construcción (CEPAC) en la financiación de grandes proyectos de desarrollo urbano: El caso de São Paulo” Presentación in the Forum on Notable tools of Urna Policy – Quito May 2013. Ocupantes del Tugurio Jardim Edith reasentados en nuevas viviendas en el mismo sitio - financiadas por CEPACs Subasta de CEPACS en el mercado para derechos adicionales de construccion
  21. 21. Recuperação ‘informal’ de plusvalias Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 21 No conocemos muchos Municipios u organizaciones del Estado argentino que actúen explícitamente en relación con la recuperación de plusvalías. Sin embargo, creemos que los Municipios actúan informalmente por acción u omisión. Autorizan emprendimientos dentro del marco legal o exceptuándolos del cumplimiento de la normativa existente, solicitando, negociando o exigiendo obras de mejoramiento de la infraestructura del sector de la ciudad en el que el emprendimiento se desarrolla. (Esteban 2007 p.42) In ‘Consorcio Parque Náutico San Fernando: Concesión de tierras municipales y recuperación de plusvalías’. Lic.Ramón Alberto Esteban in Vejarano 2007, pp33-54. S Fernando: Parque Nautico en tierras públicas, 5 km2 arrendamiento a 20 años
  22. 22. Lecciones: Mitos Technicalidades menos restrictivas que se supone • Avalúos de plusvalías y distribución de cargas eg. Proxies CM Promotores - disposición de pagar • Interés mutual (publico/privado) gana-gana e.g CEPACs • Cría mas oportunidades que inhibición No impedimento legal • Experiencias precediendo la legislación • “Enriquecimiento sin justa causa” Principio constitucional - ciudadano no puede acumular riqueza que no resulte de su esfuerzo propio. Recursos potencialmente significativos • Especialmente cuando comparados a $ investimentos públicos Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 22
  23. 23. Evaluación Debate R+V todavía dominado mas por temas de equidad social que por su relevancia a la promoción del desarrollo urbano y autonomía fiscal. Resistencia – los 4 I’s • Ideología - interferencia publica • Interés – promotores ≠ propietarios => Reglas de transición • Ignorancia – Temas contenciosos • ... E Inercia! Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 23
  24. 24. Temas Contenciosos Inflacionario Doble tasación Derechos adquiridos Distorsionan los mercados Las plusvalías no son mensurables Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 24
  25. 25. Hacer No Hacer Ajustar instrumentos que ya están en uso para hacer frente a los problemas locales Adoptar un nuevo instrumento simplemente por su éxito en otra jurisdicción Establecer reglas de transición en la institucionalización de instrumentos de captura Introducir instrumentos sin tener en cuenta las condiciones existentes en el mercado de tierras Promover el diálogo entre entidades fiscales, de planeación, judiciales y las partes interesadas Tratar desarrolladores y propietarios como un solo grupo de interés en la mesa de negociación Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 25 Recomendaciones
  26. 26. Recuperación de las plusvalías • Potencialmente muy relevante al desarrollo urbano - $$ y Equidad Debe hacerse • La legislación existente es complaciente Puede hacerse • Algo en prácticamente todos los países Ya se ha hecho • Casos notables elocuentes Se puede hacer mejor Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 26
  27. 27. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 27 Preguntas?
  28. 28. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 28
  29. 29. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka Martim Oscar Smolka Senior Fellow and Director of the Latin America and the Caribbean Program Lincoln Institute of Land Policy 113 Brattle Street Cambridge, MA 02138, USA Tel: 1- (617) 503 2155 Fax: 1- (617) 661-7235 e-mail: msmolka@lincolninst.edu http:www.lincolninst.edu 29
  30. 30. Proposal submitted to the Nat’l Assembly to reform Paris: Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 30 The acquisition and resale of houses and land would yield a continuous profit that could be gathered in a fund for the improvement of Paris and used to pay for the squares and public monuments in the proposed plan. Source: Charles Mangin, “Expose et analyse du plan et projet presénté à l’Assemblée nationale avec les moyens d’en opérer l’éxécution” Paris 1791, pp10- 11 . Cited in Kirkland, Stephane, “Paris Reborn: Napoléon III, Baron Haussmann, and the Quest to Build a Modern City St. Martin’s Press, NY 2013, pg 138 1791, Architect Charles Mangin’s Build a new square where the place du Chatelet stands today and then publically redevelop all of central Paris piece by piece, using the proceeds from previous development. Haussmann strongly influenced by Mangin.
  31. 31. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 31 The Economist, January 11th 2014, pg 12
  32. 32. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 32 Reconoscimiento El argumento de autoridad El incremento no merecido resultante del aumento de valores de suelo debido al cambio de uso de suelo, a inversión o decisión pública o al crecimiento general de la comunidad, debe estar sujeto a la recuperación adecuada por entidades públicas (la comunidad) … (Recomendación D3. B), ref. Peñalosa 1983, p. 19). The Report of Habitat: United Nations Conference on Human Settlements, Vancouver, Canada, May 31-June 11, 1976; Declaration of Principles, in its section II, Item 10.
  33. 33. . Porto Maravilha, Rio de Janeiro - Illustrative image old harbour : US$ 4 billions project 33Quito Oct 2016 Martim O. Smolka
  34. 34. Rio de Janeiro Porto Maravilha revitalization project  Single buyer/bidder in 6/13/2011 – the Real Estate Development Fund Porto Maravilha) created by CEF - pension funds (FGTS).  6,436,722 CEPACs for 4,089,502 sqm of additional building rights  Paid $1.75 Billion to the Mayor’s office of Rio. – US$271 per CEPACs  In 10/22/2012 CEF offered 100.000 CEPACs – Revenues of US$15 million from sale of 26.086, at min price of US$ 575 each  Appretiation of 112% 34Quito Oct 2016 Martim O. Smolka
  35. 35. 35 Additional Building Potential to be converted into CEPACs (in millions of sqm per sector Quito Oct 2016 Martim O. Smolka
  36. 36. Linha Verde 36 Southern track – 2010 From Saffioti 2012 Gazeta do Povo 27/06/2012 Site Curitiba Mayor’s office Quito Oct 2016 Martim O. Smolka
  37. 37. Curitiba Linha Verde Linha Verde = conversion Highway BR116 into an urban avenue – City expansion and cutting across 22 neighborhoods of the city. – The project includes the extension of a BRT line, opening green areas and higher density land uses. $600 million investment 4,830,000 CEPACs at initial price of $100,- – Municipal - Decree 134 of 26/01/2012 June 2012 first auction in SP Bovespa – 18 bidders to 141.588 bonds in offer. – A group of 3 bidders - ref shopping center acquired 70% of the CEPACs – Expected $30 million, but only $14.2 million - CEPACs at $100! minimum legal – $100 = estimated market value by a private consultant - feasibility study 37Quito Oct 2016 Martim O. Smolka
  38. 38. - Urban Operations (UOs) in São paulo - 38  13 on-going UOs in São Paulo - 4 from 1990 to 2002 - 5 currently functioning (103 Km2) - 8 proposed Master Plan of 2002 yet to be approved (200 Km2)  .20% of city area (300/1,500Km2) or 30% of urbanized area  CEPACs used in 2 of them - Faria Lima and - Agua Espraiada Source: "Land Readjustment and Joint Urban Operations", Montandon, Daniel T. and De Sousa, Felipe F. Romano Guerra Editora, São Paulo, 2007 Quito Oct 2016 Martim O. Smolka
  39. 39. III Perimetral Ave in Porto Alegre Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 39 Funding Mun + IDB Execution cost U$ 53.0 millions Land acquisition U$20.0 millions Consensual public acquisition US$ 3.2 millions Contested acquisition US$ 4.0 millions Acquired w/TDRs (65% of the total) US$ 9.8 millions 12,3km of extension and 40m wide Exclusive track for BRTs Source: UZON, Néia. Uso de la transferencia del potencial constructivo para la adquisición de inmuebles: la experiencia de Porto Alegre. 132,000 sqm acquired Using TDR as currency
  40. 40. Puerto Madero – Buenos Aires Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 40
  41. 41. Transfieren a los precios finales Queja: Las cargas a las mayores edificabilidades inflaman los precios de las viviendas que el ocupante final debe de pagar… Realidad: Los desarrolladores pagan por la tierra el residual (netos de los costes y beneficios) del valor de la vivienda que es fijado por el mercado para el ocupante final - bajo condiciones que nada tienen que ver con si se cobra (o no) por los derechos de construcción. Por lo tanto tales cargas tienden a incidir sobre el propietario! Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 41
  42. 42. Doble tasación Queja: La recuperación de plusvalías implica en doble tasación Realidad: El Estado solo puede tajar a algo que ya pertenece al contribuyente. El propietario no es dueño de los derechos de edificabilidad todavía no concedidos por acto administrativo. Tales cargas por lo tanto NO son impuestos! Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 42
  43. 43. Derechos adquiridos Queja: Los derechos de edificabilidad son incorporados cuando de la adquisición de la propiedad Realidad: Los derechos de edificabilidad son concedidos por el (interés) publico. Ellos no se adhieren a la propiedad sino que con la concesión del permiso de mayor edificabilidad. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 43
  44. 44. Distorsionan el mercado Queja: las cargas a las edificabilidades distorsionan el funcionamiento del mercado de suelo y promueven la gentrificación. Realidad: la imposición de tales cargas transparentan el mercado y mitigan la especulación que alimenta la gentrificación. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 44
  45. 45. Las plusvalías no son mensurables Queja: No se puede evaluar acuradamente a las plusvalías Realidad: Métodos eficaces de se calcular los incrementos de valor de la tierra ya están en uso! Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 45
  46. 46. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 46 Temas críticos Bi-tributación? Inflaciona precios Derechos adquiridos?
  47. 47. Cargas al valor del suelo no se trasladan al precio final Antecedentes teóricos! – Ricardo 1816, Oates & Swabb 2009 Precio del suelo … ya es el M&M Síndrome del gallo Chantecler Transición entre regímenes regulatorios Argumento de autoridad – Economistas con premiación Nobel! Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 47
  48. 48. Inflacionario? Calcanhar de aquiles? Tema mais comentado • Transferencia ao preço final, – Redução de mercado, – Perda de competitividade, – Trasalado ao Municipio vizinho O que diz a teoria • Cargas ao valor da terra não se transferem • Resultados de LVT aplicam-se a outras cargas Síndrome do galo Chantecler • Valorização com o maior aproveitamento anterior à carga imposta pela OODC Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 48
  49. 49. Cargas ao valor da terra Não se transferem - Ricardo (1826) – Não repassado - Incide inteiramente s/o proprietario – A tax on land rent would affect rent only, it would fall wholly on landlords, and could not be shifted to any class of consumers David Ricardo (PPE&T - 1826, ch 10)  Neutralidade (Oates and Swab 2009) – Não distorce as decisões economicas – (não gera deadweight loss) – Não afeta o uso do solo – Não afeta o ritmo (timing) da ocupação Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 49
  50. 50. Derecho adquiridos? Confusión entre derecho y facultad Que derechos? – El derecho de construir no es constitutivo del derecho de propiedad (SRC - 2010) Cuando se los adquiere? – En la licencia de construcción - no existen antes (ref Figueiroa 2003) Compensaciones? – Expectativas no generan derechos Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 50
  51. 51. Direitos adquiridos en la licencia  A mais-valia é gerada com a autorização especifica de uma maior aproveitamento doda terra, o que se concretiza na licença de construção;  Até então só existem normas urbanísticas gerais e abstratas que não só não geram direitos ao proprietario como tambem não geram direitos de se cobrar qualquer maisvalías,  Ou seja a causa e a exigencia coincidem na causação e na exigibilidade quando da licença (e mais como adiciona Maria Mercedes a emissão dos direitos adicionais de construção. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 51 Parecer Juridico de Alfredo Lewin Figueroa Sobre o Principio constitucional de irretroactividad tributaria y el proyecto de acuerdo distrital relativo a la participación en la plusvalía em Julio de 2003
  52. 52. Bi-tributación? Argüir que se le tributan por algo que legalmente no le pertenece? – Ref derechos no adquiridos Cargas por la edificabilidad por arriba del ‘básico’ no son tributos sino una – compensación financiera por costos de la sobrecarga resultante de la aglomeración urbana. (Supremo Tribunal de Brasil RE 226942/SC, rel. Min. Menezes Direito, 21.10.2008. (RE-226942) Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 52
  53. 53. Quito Oct 201638 Bitributación Ejercicio de la imposición tributaria por diferentes autoridades sobre un mismo contribuyente, teniendo como hecho generador de la obligación una misma hipótesis de incidencia en un mismo hecho gravable desde el punto de vista jurídico. Cuando se somete al mismo contribuyente por el mismo hecho generador a más de un impuesto de la misma especie. Misma o diferentes autoridades imponiendo diferentes tributos sobre la misma base
  54. 54. Quito Oct 201637 Doble tributación Imposición tributaria, por diferentes autoridades o por la misma autoridad, sobre un mismo hecho económico, sobre un mismo contribuyente, no obstante con diferentes hipótesis de incidencia y hechos gravables.”(Lovato 1984 apud Moura 1999) Percepción de impuestos similares, sobre un mismo contribuyente, por la misma materia imponible y por idéntico período de tiempo. Diferentes autoridades – mismo tributo sobre una misma base
  55. 55. O Supremo Tribunal por maioria, desproveu recurso extraordinário em que questionada a exigência do pagamento da remuneração alusiva à "parcela do solo criado", instituída pela Lei 3.338/89, do Município de Florianópolis. Sustentava-se, na espécie, tratar-se de imposto criado sem base constitucional, o que ofenderia os artigos 5º, XXII; 156 e 182, § 2º, todos da CF. Inicialmente, em votação majoritária, assentou-se a competência para apreciar o presente recurso, porquanto envolvida apenas discussão sobre a natureza jurídica dessa exação. Vencido, no ponto, o Min. Marco Aurélio que, tendo em conta a alegação de inconstitucionalidade da referida lei, suscitava questão de ordem no sentido de submeter ao Plenário o julgamento do caso. No mérito, entendeu-se que a parcela impugnada não atenta contra o direito de propriedade, uma vez que seu alcance é a remuneração, ao Município, pelo proprietário da edificação em decorrência da utilização de área superior ao coeficiente único não oneroso de aproveitamento. Com base nessa mesma orientação, afastou-se, ainda, o argumento de que a "parcela do solo criado" configuraria tributo. Reiterou-se que se cuida de compensação financeira pelo ônus causado em decorrência da sobrecarga da aglomeração urbana, destinada à formação de um Fundo de Obras Urbanas, sendo dispensada em hipóteses próprias. Dessa forma, concluiu-se pela impossibilidade de sua identificação com qualquer figura tributária a impor uma disciplina legal específica. Vencido o Min. Marco Aurélio que, por considerar que as posturas municipais estabelecem um gabarito para construções verticais, as quais não poderiam ser colocadas em plano secundário com o pagamento efetuado pelo proprietário, provia o extraordinário e declarava a inconstitucionalidade da lei municipal. Precedente citado: RE 387047/SC (DJE de 2.5.2008). RE 226942/SC, rel. Min. Menezes Direito, 21.10.2008. (RE-226942)  OODC não é tributo! Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 55 Bi-tributação
  56. 56. Sonia Rabello de Castro Direito de construir nao constitutivo do direito de propriedade ...o Código Civil de 2002, tal qual o de 1916, jamais integrou, diretamente, o direito de construir como elemento constitutivo do conteúdo do direito de propriedade imobiliária ... os índices construtivos deferidos além do índice básico, ou seja, o potencial construtivo deferido entre o índice básico e o índice máximo é o benefício construtivo outorgado pela cidade em função dos interesses públicos da urbanização. E, como estes benefícios não podem ser graciosos, em função do princípio da "justa distribuição de benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização" (art.2ª, IX do Estatuto da Cidade) e do princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 e segs. do CC), há a previsão de cobrança da contrapartida a ser cobrada pelo Poder Público através o instrumento da outorga onerosa do direito de construir. …fosse do proprietário todo o "direito" de construir, como poderia o Poder Público conceder este mesmo direito, onerosamente, a quem ele já pertence? …. SRC - Outorga Onerosa e o Direito de Construir in Jornal Carta Forense terça-feira, 4 de maio de 2010 56Quito Oct 2016 Martim O. Smolka
  57. 57. No mérito, entendeu-se que a parcela impugnada não atenta contra o direito de propriedade, uma vez que seu alcance é a remuneração, ao Município, pelo proprietário da edificação em decorrência da utilização de área superior ao coeficiente único não oneroso de aproveitamento. Com base nessa mesma orientação, afastou-se, ainda, o argumento de que a "parcela do solo criado" configuraria tributo. Reiterou-se que se cuida de compensação financeira pelo ônus causado em decorrência da sobrecarga da aglomeração urbana, destinada à formação de um Fundo de Obras Urbanas, sendo dispensada em hipóteses próprias. Precedente citado: RE 387047/SC (DJE de 2.5.2008). RE 226942/SC, rel. Min. Menezes Direito, 21.10.2008. (RE-226942) Quito Oct 201657 Decisão do Supremo Tribunal
  58. 58. Instrumento urbanistico? Controle do uso do solo? Argumento que OODC como onus adicional – Tiro no pé! – Neutralidade ref Oates e Swab 2009) OODC => Redução de expectativas de apropriação da valorização do terreno facilitando indiretamente, negociações de uso do solo – e.g. Inclusão urbana da HIS Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 58
  59. 59. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 59 Asia Hong Kong Japón Leasing de Suelo Reajuste de Suelo Taiwan Coreia Impuesto directo al incremento de valor de la tierra
  60. 60. 60 Reajuste de tierras Esquema, en que una entidad (fideocomiso) publica o privada, adquire derechos temporarios para los propósitos que considere necesarios—incluyendo la venta de parte de las mismas para recuperar el costo de la urbanización. En el proceso se reajusta los patrones de propiedad, redistribuyendo parte o toda la tierra a los propietarios de tierra originales y/o a nuevos propietarios (Doebele 1982). Diferente versiones implementadas en Japon, Finlandia, Espana etc... (ref Hong) Quito Oct 2016 Martim O. Smolka
  61. 61. Reajuste de Tierra Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 61 Elaboración propia de María Cristina Rojas Eberhard, Colombia 2011
  62. 62. Reajuste del suelo en Japón  10,051 proyectos de 1954 a 2000  Urbanización de 361,132 Has o 30% del área urbana  Actualmente (Marzo 2000) – 2,027 proyectos en implementación  Nagoya – ≈ 90% de la área construida urbanizada  Calles y pavimentación, parques, drenaje, provisión de agua, electricidad etc...  Típicamente, retención de 20 a 40% del área por la agencia, de los cuales 10 a 20% vendida para recuperar los costos de las inversiones. 62 Fuente: Kiyotaka, Hayashi “Land Readjustment as a crucial Tool for Urban Development” Paper presented at the Land Readjustment Workshop – LILP Cambridge 21-22 Marzode 2002 Quito Oct 2016 Martim O. Smolka
  63. 63. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 63 Europa España ‘Planning gain’ Town and country planning act 1947 Gran Bretaña Holanda Francia ... negociación público privada sobre la repartición de costos de infraestructura y forma de ocupación del suelo ZAC Leasing de tierra – e.g Rotterdam Separación derecho de edificación Ley de Desarrollo de tierra Suelo para urbanización a precio cero! Subastas de derechos de desarrollo.
  64. 64. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 64 Estados Unidos y Canada Zonificacion Inclusiva Fairhope Tax increment financing Tasas por impacto de desarrollo Linkage fees Special Business Districts Exactions
  65. 65. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 65 Estados Unidos y Canada Zonificacion Inclusiva Fairhope Tax increment financing Tasas por impacto de desarrollo Linkage fees Special Business Districts Exactions
  66. 66. Quito Oct 201666 Tasas de impacto y cargos por desarrollo Pagos requeridos al desarrollador/constructor de las nuevas instalaciones de todo o parte de los costos de capital de la infraestructura que están asociados con la construcción que ellos efectúan. Tienden a ser aplicadas en áreas urbanas de alto crecimiento como en California, Florida y Georgia en los Estados Unidos, y de Ontario y British Columbia en Canadá - desde los años 1950 (Altshuler y Gómez-Ibáñez, 1993; Amborski, 1988). Mas tasas de impacto
  67. 67. Tasas de impacto de desarrollo Implementadas originalmente en los 1970s Tasas de Impacto = una carga que el promotor paga una sola ves al gobierno local como condición para obtener el permiso de construir; Los ingreso colectados son acumulados al tiempo y deben de ser usados para pagar pelas mejoras y expansión de la infraestructura Su popularidad esta aumentando en las ultimas décadas 25% de los gobiernos locales usan tasas de impacto (Lawhon, 2003) Mas de 25% de los nuevos desarrollos deben de estar pagando – pues colectadas de comunidades de rápida expansión (Jeong, 2006) Otros nombres para tasas de impacto y tasas de desarrollo: tasas de capacidad, tasas de facilidades, tasa de recuperación de capital tasa de desarrollo de sistema, tasa de expansión de capital), tasa de expansión, tasa de mitigación de capital . Quito Oct 201667
  68. 68. Tasas de Impacto Pagos monetarios que se hace por una ves, de una ves Usado por casi 1000 gobiernos locales; Ingreso: US$ 2 Bi en Fla. en FY 2005-6; Condados de Broward y de Palm Beach desde 1977 y 1979 respectivamente Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 68 Source: Burge, Gregory “The Effects of Development Impact Fees on Local Fiscal Conditions” in Ingram G.K. and Yu-Hung,H in Proceeding of the 2009 Land Policy Conference, “Municipal Revenues and Land Policies.”Lincoln Institute of Land Policy 2010, pp182-217
  69. 69. Tasas de Impacto en Florida - % de los ingresos propios - Porcentual de los ingresos propios # de Condados Populación promedio del condado >15% 7 415,079 5-15% 17 425,840 2 a 5 7 312,471 >0 y <2 12 368,058 0% 5 137,068 Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 69 1. Para la mitad de los condados los IF representan mas de 5% de los ingreso propios 2. Para solo 5 de los condados no hubo ingreso en el perido
  70. 70. Algumas falacias correntes Inflacionário? Direitos adquiridos? Bi-tributação? Instrumento urbanistico – controle do uso do solo Outros • Indução a gentrificação? - endogenização • Condicionado a boom imobiliario? Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 70
  71. 71. Tributar o Valor da terra Consenso entre economistas laureados pelo Nobel • A pura renda da terra é por natureza uma mais-valia que pode ser tributada fortemente sem distorcer os incentivos à produção ou a eficiencia Paul Samuelson (1970) • Por razoõs de eficiencia, receitas adequadas e por justiça, todo usuario de terra deveria ser exigido um pagamento annual aos governos locais igual ao valor corrente do rendimento da terra Robert Solow (1987) • ... Usar as rendas da terra como base de tributação é um argumento que faz um bocado de sentido por ser uma fonte não distorciva de renda e riqueza Joseph Stiglitz, (2001) Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 71
  72. 72. Tasar el Valor del Suelo Consenso entre economistas laureados por el Nobel • Pure land rent is in the nature of a 'surplus' which can be taxed heavily without distorting production incentives or efficiency. Paul Samuelson (1970) • I think in principle it's a good idea to tax unimproved land, and particularly capital gains (windfalls) on it James Tobin (1981) • It is important that the rent of land be retained as a source of government revenue. Franco Modigliani (1985) • The landowner who withdraws land from productive use to a purely private use should be required to pay higher, not lower, taxes. James Buchanan (1986) • For efficiency, for adequate revenue and for justice, every user of land should be required to make an annual payment to the local government equal to the current rental value of the land … Robert Solow (1987) • Applying a tax to land values also means removing other taxes. This would so improve the efficiency of a city that land values would go up more than the increase in taxes on land." William Vickrey (1996) • … using land rents as the basis of taxation is an argument that I think makes an awful lot of sense because it is a non-distortionary source of income and wealth Joseph Stiglitz, (2001) Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 72
  73. 73. Hay dos mecanismos que mueven al mundo: el sexo y la plusvalía Novelista, ensayista y musicólogo cubano, que influyó notablemente en el desarrollo de la literatura latinoamericana, considerado uno de los grandes escritores del siglo XX Premio Cervantes 1977 Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 73 Alejo Carpentier (1904-1980)
  74. 74. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 74
  75. 75. Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 75 Dado que no resultan de acciones realizadas por el propietario privado, esos incrementos de valor son indebidos y por lo tanto deben de ser recuperados en beneficio de la comunidade. La recuperación de plusvalías se refiere a la recuperación de los aumentos en el valor de la tierra privada como resultado de las inversiones públicas o acciones administrativas.

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