El mercado de centros comerciales en Perú ha experimentado un fuerte crecimiento en los últimos 10 años, con el número de centros comerciales y sus ventas totales casi duplicándose en los últimos 5 años. Sin embargo, la tasa de crecimiento de las ventas totales ahora es sólo del 3.2% anual, lo que indica una desaceleración, mientras que el espacio de alquiler disponible sigue creciendo a una tasa mayor. A pesar de esto, los operadores de centros comerciales han logrado tasas de retorno sobre activos del 4-6% an

1. La Rentabilidad de los Centros
Comerciales en el Perú

2. UN MERCADO EN PLENO CRECIMIENTO
 El mercado de centros comerciales se encuentra en un proceso de crecimiento
sostenido desde los últimos 10 años; pero existen ciertos indicadores del mercado
que nos pueden estar indicando que este proceso requiere de un mejor enfoque
para continuar con su desarrollo y su aporte al dinamismo del mercado peruano.
 En los últimos 5 años, hemos pasado de tener 36 centros comerciales en el Perú a
contar con más de 70 en el año 2014.Así mismo, los centros comerciales han pasado
de facturar en conjunto US$3,400 millones a US$ 7,000 millones en un periodo de
sólo 5 años.
 Este fenómeno ha generado que muchos operadores nacionales e internacionales
ingresen al mercado peruano tanto a través de Lima como a provincias; generando
un aumento explosivo del área arrendable (área dedicada al alquiler de espacios
dentro los centros comerciales).
 Acá nuestro primer descubrimiento: Si bien el total facturado por el conjunto de
CC’s ha crecido a una tasa promedio anual de 21.06%, la oferta de espacios en
centros comerciales está creciendo a una tasa aún mayor. Si calculamos el mismo
total facturado entre el total de área arrendable en oferta en el mercado peruano;
podremos apreciar que el crecimiento ya es sólo un moderado 3.2% promedio anual;
el cual muestra un comportamiento oscilante entre crecimiento y decrecimiento.
 Adicionalmente, si tomamos el total facturado de todos los centros comerciales
(mensualizado), y lo dividimos por el número total de visitantes que asisten a cada
CC, podremos obtener el ingreso promedio de los centros comerciales por
asistente. Este ratio sólo ha crecido un promedio de 0.92% anual. Lo cual sí estaría
mostrando indicios de que este sector ya está sintiendo los efectos de la
desaceleración económica.
En los últimos 5 años, hemos
pasado de tener 36 centros
comerciales en el Perú a contar
con más de 70 en el año 2014.Así
mismo, los centros comerciales
han pasado de facturar en
conjunto US$3,400 millones a
US$ 7,000 millones en un periodo
de sólo 5 años.

4. UN MERCADO ATRACTIVO PARA LOS
OPERADORES
 Sin embargo, el mercado aún presenta buenas oportunidades de ingresos y rentabilidad tanto
para los actuales como para nuevos operadores que deseen ingresar al mercado peruano.
 El clima de confianza en la economía, que se reflejaba en tasas de crecimiento del consumo
privado entre 6% y 8% anuales hasta hace sólo dos años; ha provocado que muchas casa
comerciales vean en el boom de centros comerciales una excelente oportunidad de negocio; sin
embargo, esto ha cambiado un poco en los últimos años, y especialmente el 2014, cuando el
consumo privado creció en sólo 4%.
 De hecho, si la tasa de 21.06% anual de crecimiento de venta de los CC’s es considerado un
boom; las verdaderas ganancias se pueden encontrar en el crecimiento de ingresos de las
empresas promotoras y operadoras de estos centros comerciales.
 Tomando como base, la información recogida sobre una muestra representativa del 65% del
mercado de centros comerciales (a nivel de facturación y área arrendable); se puede concluir que
los operadores de CC’s han tenido un crecimiento de ingresos de 26% promedio anual.
 Esta diferencia puede deberse, entre otros motivos, a lo poco flexible de los contratos de
arrendamiento; ya que de forma general, sólo para que una empresa abra sus puertas en un mall, debe
depositar un derecho de ingreso equivalente a 4 ó 6 meses, dependiendo del centro comercial que elija.
A eso, hay que agregar que la modalidad de alquiler es mixta. De forma que existe una renta fija (que le
proporciona una gran estabilidad de ingresos a los operadores; pero apalanca a los arrendatarios); y una
renta variable en función de las ventas de los inquilinos (que les permite a los operadores beneficiarse
de los ciclos alcistas del mercado).

6. TASAS DE RETORNO AÚN MUY ATRACTIVAS
 Es preciso señalar que este es un análisis de estados financieros y no de flujos de caja.
ActivosyPatrimonio
• Tanto el valor de los
activos como el
patrimonio de los
operadores de
centros comerciales
se ha multiplicado por
4 sólo en los últimos
5 años. Sin embargo,
las utilidades netas se
han multiplicado por 6
en ese mismo
periodo.
Rentabilidaden5años
• Esto ha generado una
tasa de retorno sobre
los activos (ROA) muy
estable que se
encuentra entre 4% y
6% anual; mientras
que la tasa de retorno
sobre el patrimonio
(ROE), se ha
mantenido en una
banda entre 6% y 9%
anual.
Rentabilidadenúltimoaño
• Así mismo, se ha podido
verificar que el 2014,
pese a ser un año en que
el PBI y el consumo
privado han crecido a
tasas inferiores a las
estimadas al inicio de ese
mismo año; y cuando la
inversión privada, no sólo
no ha crecido; sino que
ha decrecido en 1.59%
(por primera vez en 5
años); ha sido un año en
que el ROE de los
operadores ha crecido
46% respecto del ROE
del año anterior (el 2013,
el ROE fue 6.03%;
mientras que el 2014 fue
8.83%).

8. APALANCAMIENTOY FORTALECIMIENTO
PATRIMONIAL
 La modalidad de financiamiento utilizada por los principales operadores del mercado
ha sido mixta. Gran parte de estos proyectos se han financiado a través de emisión
de instrumentos de deuda.
 Sin embargo, en los últimos años, se ha podido verificar que los operadores de
centros comerciales, que en un inicio apalancaban sus operaciones con un 60% de
endeudamiento externo (contra un 40% de Patrimonio); han venido reduciendo su
nivel de apalancamiento hasta llegar a niveles de 50%/50%. Es decir, que el
apalancamiento del sector se ha reducido en un 16.6%. En este tipo de negocios (de
largo plazo), esta estructura patrimonial le permite a los operadores una mejor
posición financiera frente a futuras inversiones en el País.
 Por lo tanto, podemos concluir que si bien ya hay señales de los efectos de la
desaceleración económica, este sector aún genera muy buenos márgenes de
rentabilidad que los operadores han utilizado para reducir su apalancamiento y
fortalecer sus estructuras patrimoniales.

10. DÓNDE UBICARNOS
Centro Empresarial José Pardo (frente a Universidad de Piura).
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