Diagnostic PLH Les Coteaux de Seine

Programme Local de l’Habitat
Communauté de Communes des Coteaux de Seine

Diagnostic
21 Septembre 2009

PLH de la CC des Coteaux de Seine - Diagnostic 1

Rappel de la méthodologie
d’élaboration du PLH

PLH de la CCCS - Diagnostic 2

L’élaboration du PLH : une démarche en 3
temps pour élaborer un projet…

Phase 1 : Avril / Octobre
Diagnostic 2009

Phase 2 : Décembre 2009
Orientations stratégiques et objectifs

Phase 3 : Mars 2010
Programme d’actions


Points-clefs du diagnostic :
Les caractéristiques partagées par les 3 communes, la
CCCS par rapport à son environnement
 Un territoire disposant d’un cadre de vie préservé, mais comptant de
nombreuses contraintes en termes de développement de l’habitat
 Une forte présence de la fonction résidentielle, préjudiciable au
développement équilibré et durable du territoire
 Un potentiel foncier limité, reposant essentiellement sur la
mobilisation et la réhabilitation du tissu urbain existant
 Une structure démographique globalement stable, mais des
évolutions à anticiper
◦ Stabilité de la population et du profil des ménages, vieillissement des habitants.
◦ Mais des signes d’inflexion : ralentissement de la perte d’habitants depuis 1999 et de
nouveaux résidents plus « familiaux »


Points-clefs du diagnostic : les caractéristiques partagées par
les 3 communes, la CCCS par rapport à leur environnement
 Structure de l’offre de logements
◦ Une offre de logement marquée par les constructions des années 50 à 70 : formes
d’habitat (résidences), taille des logements, faible niveau d’habitat dégradé à
l’échelle de la CCCS
◦ Une diversité des statuts d’occupation avec 43% d’offre locative mais, malgré une
offre de logements à vocation sociale non négligeable (domaine de Beauregard à la
Celle Saint – Cloud qui concentre 1/3 de la population locale) :
 Seulement 7,8%des résidences principales sont conventionnées et comptabilisées à l’article
55 de la loi SRU (Inventaire SRU au 1er /01/2008)

 Les difficultés à répondre aux besoins locaux
◦ Un marché immobilier tendu , avec une forte homogénéité des biens et des prix
proposés : une offre moins accessible à des primo-accédants
◦ Des capacités de réponse limitées du parc locatif social actuel aux besoins connus

 Les publics fragilisés du territoire :
◦ Des réponses existantes en matière de logement et d’hébergement mais des offres
spécifiques à développer (Ex: hébergement d’urgence, CHRS, CADA, ALT, Maisons relais en réponse aux
obligations légales)

Un territoire disposant d’un
cadre de vie préservé mais
confronté à de nombreuses
contraintes en termes de
développement de l’habitat

Un cadre de vie préservé…


Un cadre résidentiel attractif
 Un territoire :
◦ En prise directe avec la petite
couronne Parisienne, bien
desservi en transports en
commun, à proximité des
principales zones d’emploi
(liaison ferroviaires à la Défense,
Versailles…)

◦ Laissant une large place aux
espaces naturels (400 ha de bois
classés), et présentant une
richesse patrimoniale non
négligeable (Châteaux : comme le
domaine du Ministère des
Affaires Etrangères à la Celle
Saint-Cloud, Colline des
Impressionnistes à Bougival et
Louveciennes) PLH de la CCCS - Diagnostic 8

… présentant de fortes
contraintes naturelles et
patrimoniales à l’urbanisation


Des contraintes naturelles
Espaces boisés protégés

Zone de prévention des
risques d’inondation :
constructibilité limitée

Zone à vocation
agricole


Des contraintes liées à la protection du patrimoine
culturel et historique : Bougival


culturel et historique : La Celle Saint-Cloud


culturel et historique : Louveciennes


Une forte présence de la
fonction résidentielle
préjudiciable au
développement équilibré et
durable du territoire

Un faible nombre d’emplois par actif
 Un nombre d’emplois par actif, considéré à l’échelle communautaire,
plutôt faible par rapport au département : 0,46 emploi par actif résident

2006
Nombre
Nombre Nombre
d'emplois
d'emplois d'actifs
par actif
Bougival 1724 4247 0,41
La Celle - Saint-Cloud 4155 9830 0,42
Louveciennes 2072 3032 0,68
CCCS 7951 17109 0,46
Yvelines 544499 694547 0,78
Hauts-de-Seine 900036 803224 1,12

Source INSEE 2006


Un handicap pour le développement des communes :
la faiblesse de l’activité économique
La part de l’activité économique sur le territoire (mesurée à travers le rapport
TP/TH) est très inférieure au ratio départemental : une forte vocation
résidentielle du territoire.

Base nette de la
Base nette de la Rapport
2008 taxe
taxe d'habitation TP/TH
professionnelle
Bougival 8 612 187 € 21 063 807 € 0,41
La Celle Saint-Cloud 11 188 771 € 49 488 660 € 0,23
Louveciennes 5 475 925 € 19 208 435 € 0,29
CCCS 25 276 883 € 89 760 902 € 0,28
Yvelines 2 971 089 245 € 2 302 031 146 € 1,29
Hauts-de-Seine 4 859 066 784 € 2 874 992 245 € 1,69

L’importance des mobilités domicile / travail des
résidents de la CCCS

 En 2005, plus de 85% des
salariés privés résidant dans
la CCCS n’y travaillent pas.
 Par rapport à 1999, une
relative stabilité dans la
distribution géographique:
◦ Progression du poids de la
zone d’emploi de Versailles,
recul de celui de CCCS et de
Paris.
 Un impact non négligeable
en termes de déplacements
alternants


Un potentiel foncier limité
reposant essentiellement sur
la mobilisation et la
réhabilitation du tissu urbain
existant

Mode d’occupation du sol de la CCCS en 2003 :
Au sein de l’espace urbanisé, une place prépondérante de
l’habitat

• Sur un total d’environ 1400
ha :
• environ 625 ha
d’espaces urbains
construits dont 460 ha
d’habitat (1/3 du total).

PLH de la CCCS – Diagnostic 19

La densité résidentielle, 3 approches

En logts/ha
En logts/ha

• Des ordres de grandeur proches pour
La Celle Saint-Cloud et Bougival:
• Le poids des zones des espaces boisés
et les formes d’habitat dominantes
En logts/ha
(habitat individuel) distingue
Louveciennes.

• Une densité résidentielle déjà non
négligeable : 34 logts/ha (espace occupé
par de l’habitat) PLH de la CCCS - Diagnostic 20

Formes d’habitat en 2006 : une forte présence de
logements collectifs moins consommateurs de foncier


Entre 2000 et 2007, une construction neuve faible sur
le territoire…

 Entre 2001 et
2007, une
moyenne de 50
logements
commencés par
an sur le
territoire
communautaire
 La faiblesse du
foncier
disponible a
limité les
capacités de
production


… et une prédominance de l’habitat collectif limitant
la consommation foncière sur la période récente

• Globalement, une proportion d’habitat collectif intermédiaire entre les Hauts-de-
Seine et les Yvelines dans la construction neuve entre 2000 et 2007.


Au regard des documents d’urbanisme actuels :
des potentiels fonciers restreints
 Hors zones inconstructibles, les zones de protection
patrimoniales limitent le potentiel de densification (ex :
colline des impressionnistes).
 Une volonté de préservation de la dimension village des
centre – bourg infléchissant les formes d ’habitat sur ces
espaces : Bougival et Louveciennes
 Un patrimoine éducatif conséquent à la Celle Saint-Cloud (3
lycées et 2 collèges)
 Une spécificité du territoire limitant les marges de
manœuvre des communes :
◦ L’importance des grands domaines privés (résidences, copropriétés
horizontales…) correspondant à des grandes parcelles difficilement
mutables. (Ex : Celle Saint-Cloud, La Chataigneraie : ASA )
24
PLH de la CCCS - Diagnostic

Une structure démographique
globalement stable mais des
évolutions à anticiper


Une population
globalement stable


La poursuite d’une stabilité démographique sur
la période récente…


Malgré une stabilité de la population, une progression
du nombre de ménages, plus marquée dans les
communes de la Celle Saint-Cloud et de Louveciennes
D’après le recensement
de l’INSEE 2006, un
rythme d’évolution du
nombre de ménages sur
le territoire de la CCCS
depuis 1999 qui a été
inférieur à l’évolution
départementale.


Une poursuite de la diminution de la taille
moyenne des ménages depuis 1999 …
• Le nombre de
Evolution de la taille des ménages depuis 1982 personnes par ménage
a diminué de 4% sur la
3,00 période récente,
2,90 passant de 2,55 en
1999 à 2,45 en 2006.
2,80
2,70 • Une tendance
Bougival
2,60 La Celle-Saint-Cloud
concernant les trois
2,50
communes, à des
Louveciennes
degrés divers.
2,40 CCCS
Yvelines
2,30 • Une taille de ménage
Hauts de Seine
2,20 devenue comparable à
la moyenne
2,10 départementale.
2,00
1982 1990 1999 2006

Sources : INSEE 82, 90, 99, 2006


… Corrélé à un vieillissement de la population qui ne
s’est pas encore infléchi
Une diminution de l’indice de jeunesse (population de moins de 15
ans/population de plus de 60 ans) depuis 1990 passant de 1,22 en 1990 à
0,96 en 2006, sur une tendance stable et comparable à l’évolution
départementale.
Evolution de l'indice de jeunesse entre 1990 et 2006
1,80
1,60
Bougival
1,40
La Celle-Saint-Cloud
1,20 Louveciennes
1,00 CCCS
Yvelines
0,80
Hauts de Seine
0,60
1990 1999 2006
Sources : INSEE 90, 99, 2006


Vieillissement de la population : les communes de
Louveciennes et la Celle Saint - Cloud davantage
concernées par le phénomène


Plus de la moitié des ménages dont la personne de référence a
moins de 55 ans
 A l’échelle de la CCCS :
◦ 55 % de ménages dont la personne de référence a moins de 55 ans
◦ Mais, une proportion non négligeable de plus de 55 ans au regard des
références départementales aussi bien pour le « 3ème » âge que pour le
« 4ème » âge : ceci peut être un facteur de renouvellement de la population
dans les prochaines années.

Moins de 20 80 ans ou
2006 ans
20 à 24 ans 25 à 39 ans 40 à 54 ans 55 à 64 ans 65 à 79 ans
plus
Ensemble

Bougival 0% 2% 28% 30% 17% 17% 6% 3420
La Celle-Saint-Cloud 0% 2% 20% 32% 18% 20% 8% 8654
Louveciennes 0% 2% 19% 30% 18% 22% 9% 2783
CCCS 0% 2% 22% 31% 18% 20% 8% 14857
Département des Yvelines 0% 3% 27% 31% 17% 15% 6% 539352
Département des Hauts-de-
Seine 1% 4% 32% 28% 15% 14% 7% 679456

Une forte stabilité des ménages résidant sur le territoire;
Au sein des nouveaux résidants, une fonction d’accueil des
ménages provenant d’autres départements de l’IDF
 75% de la population réside dans la même commune depuis 5 ans
 Parmi les 25% de nouveaux installés dans les communes, une
caractéristique : une forte proportion (près de la moitié) résidaient
auparavant dans l’Ile-de-France hors Yvelines.

Même Autre
Dont
commune commune
même
logement
Bougival 71% 90% 29%
La Celle-Saint-
76% 87% 24%
Cloud
Louveciennes 75% 87% 25%
CCCS 75% 88% 25%
Yvelines 74% 86% 26% Source : INSEE 2006
Hauts - de - Seine 73% 84% 27%


Le profil socio-économique de la population.
• En 2007, environ 1 foyer fiscal sur 4 n’est pas imposé sur la CC des Coteaux de
Seine.


De nouveaux arrivants au profil socio-économique
comparable à celui de la population en place : cadres
et professions intellectuelles
 Parmi les habitants de la CCCS résidant 5 ans auparavant dans une autre
commune, 27% de cadres.
 Louveciennes se démarque des autres communes avec 10 % de retraités
 La part d’employés et d’ouvriers faisant partie de ces nouveaux résidents
(17%)est inférieure à celle des Yvelines et des Hauts-de-Seine (24 et 22%)

Source : INSEE 2006 Ensemble de la
population de
Cadres,
Artisans, Employés Autres sans plus de 5 ans
professions Professions
commerçants, et Retraités activité résidant dans
intellectuelles intermédiaires
chefs entreprise ouvriers professionnelle une autre
supérieures
commune il y a
5 ans
Bougival 4% 29% 20% 16% 5% 26% 2228
La Celle-Saint-Cloud 2% 27% 16% 19% 4% 33% 4730
Louveciennes 4% 26% 14% 15% 10% 31% 1642
CCCS 3% 27% 17% 17% 5% 31% 8599
Yvelines 2% 21% 19% 24% 5% 29% 338010
Hauts - de - Seine 2% 29% 19% 22% 4% 24% 389981

Des signes d’inflexions de
cette forte stabilité du profil
des habitants du territoire


Depuis 1999, un ralentissement de la perte d’habitant
par rapport à la période 1990/1999
1990/1999 1999/2006 INSEE
Source
1,0%

0,5%

0,0%

-0,5%

-1,0%

-1,5%

Evolution annuelle Evolution naturelle annuelle Evolution migratoire annuelle

Sources : INSEE 90, 99, 2006
Un ralentissement de la perte démographique du territoire depuis 1999,
principalement grâce à une diminution du déficit migratoire : de -1,3%/an entre 90-99
à -0,8% /an entre 99 et 2006.

Un déficit migratoire en décroissance
Evolution Evolution Evolution Evolution
Sources : INSEE 90 - 2006
naturelle annuelle naturelle annuelle migratoire migratoire
90/99 99/2006 annuelle 90/99 annuelle 99/2006

Bougival 1,0% 1,2% -1,1% -1,2%
La Celle Saint cloud 0,8% 0,7% -1,5% -1,0%
Louveciennes 0,2% 0,1% -0,7% 0,2%
CCCS 0,7% 0,7% -1,3% -0,8%
Département des
Yvelines
0,9% 0,8% -0,5% -0,4%
Département des
0,8% 1,0% -0,5% 0,1%
Hauts-de-Seine
Région IDF 0,8% 0,9% -0,5% -0,2%
• Bougival : une stabilité de population avec un excédent naturel compensant un déficit
migratoire fort.
• La Celle Saint Cloud : une perte démographique nette due à un déficit migratoire non
compensé par le solde naturel de sa population
• Louveciennes : une faible augmentation de la population grâce à un excédent migratoire
positif sur la période 99/2006

Parmi les nouveaux résidents, relativement aux territoires de
référence, l’arrivée perceptible de familles avec de jeunes
enfants…
 Par rapport aux territoires de références, une population « arrivante » plus jeune
: 19% de moins de 15 ans contre 16% pour les Yvelines et 11 % pour les Hauts de
Seine : une attractivité du territoire pour les familles accompagnées de jeunes
enfants
 Louveciennes se démarque des autres communes : la part des plus de 55 ans
récemment installés sur la commune y est plus forte (18% contre 8% pour
Bougival et la Celle Saint-Cloud) .
Ensemble de la
Moins de 15 à 24 25 à 54 55 ans population résidant
Source : INSEE 2006 15 ans ans ans ou plus dans une autre
commune il y a 5 ans
Bougival 16% 11% 66% 8% 2256
La Celle-Saint- 21% 10% 61% 8% 4731
Cloud
Louveciennes 17% 11% 55% 18% 1689
CCCS 19% 10% 61% 10% 8676
Yvelines 16% 14% 61% 8% 338211
Hauts - de - Seine 11% 16% 66% 7% 389935


Une dimension essentielle à anticiper pour les
prochaines années : le renouvellement générationnel
des occupants vieillissant du parc des années 60/70
 Qualitativement, la perception d’un phénomène de
libération de logement par les occupants vieillissants du
parc constitué dans l’après guerre (50 – 70) : orientation
vers des petits logements et des structures médicalisées

 Une libération de logements à vocation familiale qui
s’amorce et qui ne peut que se développer dans les
années à venir


Eléments de cadrage sur la
structure de l’offre de
logements du territoire


L’importance du parc
construit entre 1949 et 1974
qui oriente fortement la
structure de l’offre globale
de logements


Un parc essentiellement constitué entre 1949 et
1974 : le poids des grandes résidences privées et
publiques


Une forme d’habitat dominante : la résidence

Les Clos

Résidences
Elysée I et II

Etang sec

Domaine de
Beauregard
Petit Beauregard Bel Ebat
44

Un poids important des logements collectifs

• 71% de logements
collectifs sur le
territoire contre 55%
pour le département
des Yvelines.


Une part importante de grands logements au sein du
parc : 60% de résidences principales de 4 pièces et
plus
 Une proportion de grands logements au sein du parc
équivalente à celle des Yvelines.
Source : INSEE 2006 de Nombre de En En
Nombre En moyenne En
moyenne, moyenne,
résidences résidences 5 pièces 5 pièces nombre de n
1 pièce 2 pièces 2 pièces
1 pièce 3 3 pièces 4 pièces nombre de
4 nombre de
principales principales et plus
et plus pièce par pièces par p
pièce par
en 2006 en 2006 RP en 1999 R
RP en 2006 RP en 2006
Bougival Bougival 3420 3420
5% 5%
10% 10%
28% 28%
26% 26%
31% 31%
4,0 4,0
3,9
8654
La Celle-Saint-Cloud 8654
5% 5%
8% 8%
26% 26%
27% 27%
33% 33%
4,1 4,1
4,0
Louveciennes Louveciennes 2783 2783
7% 7%
9% 9%
19% 19% 19%
46% 46%
4,5 4,5
4,4
CCCS CCCS 14857 14857
6% 6%
9% 9%
25% 25% 25%
35% 35%
4,1 4,1
4,1
Yvelines Yvelines 539352 539352
6% 6%
12% 12%
23% 23%
24% 24%
35% 35%
4,0 4,0
4,3
679456
Hauts-de-seine
Hauts-de-seine 679456
13% 13%
24% 24%
29% 29%
20% 20%
15% 15%
3,1 3,1
3,2
IDF IDF 4370334 4370334
12% 12%
21% 21%
26% 26%
21% 21%
20% 20%
3,3 3,3
3,4


Un parc privé potentiellement indigne faible
 1,6% des résidences principales sont potentiellement indignes soit
176 logements
 Des disparités importantes entre les communes : Bougival
contient un parc privé à risque plus important (environ 100
logements en 2005).

Nombre de Nombre de
Nombre de logements du Nombre de logements du
résidences parc privé % du parc privé résidences parc privé % du parc privé
2 principales du potentiellement potentiellement 2 principales du potentiellement potentiellement
0 parc privé indigne indigne 0 parc privé indigne indigne
Bougival 3101 128 4,1% 3118 101 3,2%
0 0
La Celle-Saint-Cloud 5667 46 0,8% 5677 46 0,8%
Louveciennes 3 2423 41 1,7% 5 2431 29 1,2%
CCCS 11191 215 1,9% 11226 176 1,6%
Yvelines 424027 12297 2,9% 432541 11250 2,6%
Source : INSEE 2006 PLH de la CCCS - Diagnostic 47

Des situations d’habitat dégradé très localisées, une
ampleur variable selon les communes

 A la Celle Saint-Cloud : depuis 2005, une dizaine de
logements repérés par la commune relevant de
différents motifs: insalubrité, sur-occupation de
logements dans certaines copropriétés (Orangerie,
Caravelle, Elysée 2…).
 A Louveciennes: repérage d’une maison en arrêté de
péril, problématiques des chambres de bonne dans des
résidences privées.


Des interventions aidées d’amélioration du
parc existant limitées
 Sur la période 2006 – 2008, très peu de logements ont bénéficié des aides à
l’amélioration de l’habitat sur le territoire de la CCCS (en moyenne 8 logements
par an )

Dont
Dont logements Dont
Nombre de logements du parc privé ayant bénéficié logements à
conventionnés logements
d'une aide à l'amélioration de l'habitat de l'ANAH loyer
2006 - 2008 très sociaux conventionnés
intermédiaire
dont propriétaires dont propriétaires
total
occupants bailleurs
Bougival 15 2 13 4
La Celle-Saint-Cloud 9 7 2 1
Louveciennes 4 4 1 3
CCCS 28 9 19 1 8
Marly-le-Roi 93 79 69
Le Port-Marly 2 2 2
Source : DDEA, ANAH 2006, 2007 et 2008


Des interventions aidées d’amélioration du
parc existant limitées…
 Des interventions concernant prioritairement le parc locatif
à loyer libre :
◦ 2/3 des interventions financées par l’ANAH sur les 3 dernières années
◦ Un seul conventionnement de logement.

 Cette situation s’explique notamment par :
◦ La structure des revenus des ménages du territoire, une bonne partie
n’étant pas éligibles aux aides de l’ANAH.
◦ L’absence de dispositifs opérationnels permettant d’accélérer le
repérage et le traitement de l’habitat dégradé ces dernières années.
◦ Les conditions de marché locatif privé (et le caractère peu incitatif des
niveaux de loyers plafonds pour entrer dans le conventionnement).


Un enjeu pour valoriser le cadre de vie résidentiel:
l’amélioration de la performance énergétique et la
réhabilitation des logements
 Un enjeu d’amélioration de la performance énergétique du parc de
logements existants, que l’on peut situer selon 3 critères-clefs
déterminant la consommation énergétique:
◦ L’ancienneté du parc : 83% de logements d’avant 1974 dont l’essentiel a été
constitué entre 1949 et 1974 (selon les données nationales, une
consommation environ 4 fois supérieures aux normes visées à horizon 2050).
◦ Les formes d’habitat : 22% d’habitat individuel (selon les estimations
nationales, considéré comme deux fois plus consommateur en énergie qu’un
logement collectif équivalent).
◦ Les mode de chauffage: 60 % du parc chauffé au gaz en 2006 (considéré
comme environ 20% plus performant que le chauffage électrique).

 Le statut d’occupation des résidences principales : un curseur pour
estimer le niveau de performance énergétique
◦ un propriétaire occupant aura tendance à apporter des améliorations
substantielles de son logement pour réaliser des économies d’énergies : 57%
de propriétaires occupants PLH de la CCCS - Diagnostic 51

Un équilibre des statuts
d’occupation


Une majorité de propriétaires occupants mais
un poids de l’offre locative très significatif

 57% de propriétaires
occupants : une
proportion
légèrement
inférieure au
département des
Yvelines mais plus
importante que pour
les Hauts-de-Seine


Parmi les nouveaux résidents, un certain équilibre
des statuts d’occupation…
 Un quasi équilibre entre les statuts d’occupation des nouveaux résidents :
◦ 42% de locataires et 45 % de propriétaires occupants
 Les ménages ayant récemment emménagé sur le territoire:
◦ occupent davantage le parc locatif privé comparé aux ménages présents depuis 4 ans et
plus (32% contre 13%)
◦ occupent dans des proportions comparables le parc HLM : 18% contre 22% pour les
ménages présents depuis 4 ans et plus.
Ensemble
Source : INSEE 2006 Locataire d'un Locataire d'un ménages ayant
Locataire du Logé
Propriétaire logement vide logement loué emménagés
parc privé gratuitement
HLM meublé depuis moins
de 4 ans
Bougival 47% 37% 12% 2% 3% 1138
La Celle-Saint-Cloud 45% 29% 21% 2% 3% 2378

Louveciennes 44% 32% 17% 3% 5% 793

CCCS 45% 32% 18% 2% 3% 4308
Yvelines 42% 32% 20% 2% 4% 178076

Hauts - de - Seine 30% 42% 19% 5% 4% 247994
NB : Le recensement INSEE 2006 inclu dans les logements vides HLM les logements de la SIEMP

Un parc locatif
conventionné encore
inférieur à l’objectif de la loi
SRU


L’offre locative sociale : les logements comptabilisées
au titre de l’article 55 de la loi SRU
Nombre de
Part de logements
résidences Inventaire SRU au
sociaux au
principales au 01/01/08
01/01/08
01/01/08
Bougival 3595 499 13,9%
La Celle-Saint-Cloud 8406 320 3,8%
Louveciennes 2860 344 12,0%
CCCS 14861 1163 7,8%

Source : PAC de l’Etat
 Remarque : Les 2468 logements à vocation sociale de la
SIEMP à la Celle Saint-Cloud ne sont pas comptabilisés
au titre de la loi SRU.

L’inventaire SRU au 1er Janvier 2009 sera disponible en Décembre

Les difficultés de réponse
aux besoins locaux


Un marché immobilier tendu
à l’image de l’ensemble de
l’Ouest Parisien


En 2008: une inflexion du marché, sensible dans la baisse
des transactions immobilières réalisées
Volume des transactions : maisons anciennes
(plus de 5 ans)
160
140
120
100
Bougival
80 La Celle-Saint-Cloud
60 Louveciennes

40 CCCS

20
0 Volume des transactions : appartements anciens
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 (plus de 5 ans)
500
450
Source : Base BIEN, Notaires de Paris, IDF
400
350
300 Bougival
250 La Celle-Saint-Cloud
200 Louveciennes
150
CCCS
100
50
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008


Un territoire recherché, visible dans l’évolution des prix du
marché immobilier depuis 2000.
 Avant la crise immobilière des prix moyens Prix moyens observés entre 2000 et 2008 pour les
appartements anciens
de transaction en augmentation continue,
300000
atteignant des niveaux de prix moyens
250000
relativement élevés.
200000
150000
 Des prix moyens de transaction restant plus 100000
élevés comparés à la moyenne francilienne : 50000
0
Prix moyens observés entre 2000 et 2008 pour 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
les maisons anciennes en IDF
200 000 €
Prix moyens observés entre 2000 et 2008 pour les
150 000 €
maisons anciennes
1000000
100 000 €
800000
50 000 € 600000

0€ 400000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
200000

Source : Base BIEN, Notaires de Paris, IDF 0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Une tension sur les prix dépassant le cadre
communautaire
Saint -
Germain
en Laye

Bougival

Louvecienne
s
La Celle Saint-Cloud
Versailles

 Des prix sensiblement inférieurs à ceux pratiqués dans les grandes communes
voisines : Rueil - Malmaison , St Germain en Laye et Versailles : entre 5000 et
7000€/m² contre 3500 et 4000€/m² sur la CCCS PLH de la CCCS - Diagnostic 61

Dans le contexte du marché immobilier de l’Ouest parisien, la
primo-accession reste limitée : distribution des prix au m²
(appartements anciens) dans la CCCS, en mai 2009.
Source : données notariales
Bougival • Une forte
homogénéité des
biens qui se traduit par
une distribution des
prix peu contrastée
La Celle Saint Cloud
• Au regard de la
fourchette des prix/m²
des transactions, peu
d’offres à moins de
2500/3000 €/m²
Louveciennes
(correspondant à des
produits traditionnels
en primo-accession).

Parc locatif privé : des niveaux de loyers plutôt élevés mais
restant attractifs vis-à-vis de Paris et de la proche couronne

Des niveaux de loyers comparables aux communes limitrophes des Hauts-de-
Seine entre 15 et 17€/m² soit près de 1,5 fois moins élevés que dans les
arrondissements de l’Ouest parisien. PLH de la CCCS - Diagnostic 63

Des niveaux de loyers plus conséquents pour les
studios
(niveaux de loyers observés par le réseau Foncia, 2009)

Source : Prix au m² à la location (hors charges)
Observatoire
Foncia Tendance par
4 pièces et rapport à
Studio 2 pièces 3 pièces maison
plus l'année
précédante
La Celle-Saint-
Cloud 20-25 14 -16,5 13 - 15 .12 - 14 stable
Elysée II
Bougival 20-25 14 -16,5 13 - 15 .12 - 14 stable

Louveciennes 16-20 .12 - 16 .12 - 16 12 - 15 entre 15 et 20 stable


Une quasi-absence d’une offre neuve de
logements issue de la promotion privée
 Des transactions quasi-inexistantes dans le neuf faute
d’une production privée suffisante sur le territoire

 L’impact du retournement du marché immobilier en
2008 : des programmes de promotion privée récupérés
par la Foncière Logement notamment à Bougival.


Un taux de vacance faible en 2006,
globalement orienté à la baisse depuis 1999
 Une concordance dans le taux de vacance affiché par les sources
statistiques INSEE 2006 et FILOCOM 2007 à l’échelle communautaire :
environ 5,7% du total des logements.
 A l’échelle de la CCCS, le taux de logements vacants a baissé passant de
6,7% en 1999 à 5,7% des logements.
 Une tendance que l’on retrouve à l’échelle des communes à l’exception
de Louveciennes .
Nombre de taux de Nombre de taux de
Nombre de Nombre de Variation
INSEE logements
logements logements
logements
logements logements
1999 - 2006
vacants vacants vacants vacants
1 2
Bougival 3722 285 7,7% 3787 282 7,4% -1%
9 9107 591 6,5%
0 9148 407 4,5% -31%
Louveciennes 9 2936 174 5,9% 0 3058 227 7,4% 30%
CCCS 9 15765 1050 6,7% 6 15993 916 5,7% -13%
Yvelines 551730 34143 6,2% 578669 27883 4,8% -18%
Hauts-de-Seine 702458 59337 8,4% 744957 47878 6,4% -19%


Les capacités de réponse
limitées du parc locatif social
actuel aux besoins locaux
connus


Une faible mobilité dans le parc public existant
 D’après EPLS (comprenant le patrimoine de la SIEMP), un taux de
mobilité dans le parc locatif public faible (entre 5% et 7% par an)

Taux de mobilité dans le parc locatif social
9,0%

8,0%

7,0%

6,0%

5,0%

4,0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008

CC des Coteaux de seine Yvelines Hauts de Seine


Production locative sociale par type de financement
Financement PLA - I entre 2001 et 2008 Financement PLUS entre 2001 et 2008
30 160
25 146
140
25
120
20 100
12
15 80 82
10 5
60
5 40
32
20
0
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Nombre de logements financés en PLAI Cumul Nombre de logements financés en PLUS Cumul

Financement PLS entre 2001 et 2008
300
279
250
200
150
196
100 64 Conventionnement
50 0 SIEMP
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Nombre de logements financés en PLS Cumul

Mode de production locative sociale
 Une production locative sociale marquée par l’acquisition- amélioration
de logement sur l’ensemble de la période
 En 2007 et 2008, le conventionnement du patrimoine de la SIEMP à la
Celle Saint-Cloud représente l’essentiel de la production locative sociale.
Mode de production de logements sociaux entre
2001 et 2008
250

200

150

100

50

0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Acquisition - Amélioration Neuf Conventionnement sans travaux

Une demande locative sociale exprimée
relativement faible…
Nombre de
 Une demande exprimée auprès des Demandes
logements
sociales
sociaux par an
communes relativement limitée en inscrites en
(en moyenne) :
mairie depuis
volume: 2009
contingent
communal
◦ Et relativement stable dans le temps,
notamment par rapport aux Bougival 77 2
estimations réalisées par l’IAURIF en La Celle Saint Cloud
2006 à partir des fichiers 169 5
Parc conventionné
préfectoraux. Louveciennes 171 10 à 15
 Mais des capacités d’attributions sur le NB : Louveciennes,
contingent communal très restreintes. seule commune lieu d’enregistrement du
◦ Pour les 3 communes, une forte pression numéro unique de la demande
locative par rapport aux capacités de NB : S’agissant du patrimoine de la
réponse du parc existant. SIEMP, pas de contingent communal mais
◦ Pour Bougival, l’extinction de la garantie appui aux demandeurs Cellois auprès de
d’emprunt a fortement réduit la capacité la SIEMP .
d’attribution de logements dans le parc Au 31/12/2008 : 56 demandes SIEMP
référencées et appuyées, des attributions
conventionné de la commune.
de logement dans ce parc à 3 Cellois

… mais une demande potentielle non négligeable en
intégrant les ménages financièrement éligibles au PLS

• A l’échelle de la CCCS, des
proportions de ménages
financièrement éligibles au
locatif social plus faibles que
les moyennes
départementales, pour les
PLA-I et les PLUS.

• En revanche, une
proportion de ménages
compris entre les plafonds
PLUS et PLS équivalente à
la moyenne départementale
(environ 16%).


Un décalage entre structure du parc social et
demande sociale exprimée
 Une prédominance de logements de 3 et 4 pièces dans le
Nombre de logements Nombre de logements
parc social…locatifs sociaux au 1er locatifs sociaux2au 1er 1 pièce 2 pièces 3 5pièces et
1 pièce pièces 3 pièces 4 pièces
pièces
4 pièces
5 piè
plus p
Janvier 2008 (EPLS) Janvier 2008 (EPLS)
Bougival 486
Bougival 2% 486 13% 2%
47% 13%
34% 47%4% 34% 4
La Celle-Saint-Cloud 2691
La Celle-Saint-Cloud 3% 2691 13% 3%
36% 13%
37% 36%
11% 37% 11
Louveciennes 322
Louveciennes 8% 322 25% 8%
33% 25%
26% 33%7% 26% 7
CCCS CCCS 3499 3%3499 14% 3%
37% 14%
35% 37%
10% 35% 10
Pour la Celle-Saint-Cloud, les logements de la SIEMP ne sont pas exclus
 ..Une demande sociale plutôt axée sur les logements de 1 à 3
pièces:
Répartition de la demande sociale enregistrée par les communes par type de logement

T1 T2 T3 T4 T5 et plus
Bougival 18% 35% 33% 14% -
La Celle - Saint-Cloud 10% 34% 39% 16% 7%
Louveciennes 26% 29% 27% 16% 1%

Une croissance de la proportion de ménages
financièrement éligibles au logement locatif social
Evolution de la part des ménages de la CCCS • Conformément aux
éligibles au logement locatif social tendances observées
70% au niveau national, et
60%
du fait notamment
50%
40%
de l’évolution des
30% plafonds de
20% ressources, le
10%
nombre de ménages
0%
2001 2003 2005 2007
financièrement
Part des ménages de la CCCS éligibles au PLAI
éligibles au logement
Part des ménages de la CCCS éligibles au PLUS locatif social a
Part des ménages de la CCCS éligibles au PLS progressé depuis
Source FiILOCOM 2001, 2003, 2005 et 2007
2001


Publics fragilisés : quelles
réponses en matière de
d’hébergement et de
logement?

Le repérage des offres de logement et hébergement
spécifiques: les personnes âgées et handicapées
nombre de dont
Structure public cible
places conventionnées

Résidence
MontBuisson
71 0  Une offre à destination
Résidence
102 0
personnes
âgées
des personnes âgées
Clairefontaine
dépendantes inégale sur la totalité du
Louveciennes Résidence St 87 87
Joseph territoire de la CCCS
Logements
autonomes, insuffisamment adaptée
Rue de l'Etang 6 6 personnes
handicapées
à la diversité des
personnes besoins.
Renaissance 62 62 âgées
autonomes

Villa epidaure 87 0 EHPAD
personnes
Projet d'extension âgées
La Celle-Saint- de la villa Epidaure 4 0 dépendantes
Cloud
Foyer
Adultes
d'hébergement
handicapés
ARIMC - IDF
moteurs
Domaine du Petit 10 cérébraux et
Beauregard
troubles
(Pavillon 17 Est et
associés
Ouest)
CCCS 429 155 PLH de la CCCS - Diagnostic 76

Un potentiel d’adaptation des logements des
personnes âgées encore peu exploité

Nombre de logements adaptés avec les aides des
caisses de retraite, aides adaptation du CG 78, de la
Données
MDPH et bailleurs sociaux (pour les locataires)
PACT ARIM 78
2006 2007 2008
PO Locataire PO Locataire PO Locataire
Bougival 1
La Celle-Saint-Cloud 3 4 2 3 2
Louveciennes 1 1
CCCS 3 5 3 4 0 2

NB : PO = Propriétaire occupant


Le logement des jeunes

 Un potentiel de décohabitation non négligeable : 49% des 20 – 29 ans du
territoire vivent au domicile parental. Cette tranche d’âge représente 10
% de la population des ménages de la CCCS.
 Un potentiel légèrement plus élevé qu’à l’échelle du département

Part des 20 -
Part des 20 - 29 ans Part des 20 - 29 ans
Part des 20 - 29 ans 29 ans dans
autonomes (vivant seuls vivant dans une autre Total des
vivant au domicile la population
ou en couple, avec ou situation 20 - 29 ans
parental totale des
sans enfants) (colocation…)
ménages

Bougival 39% 51% 10% 992 12%
La Celle - Saint - Cloud 54% 40% 6% 1966 9%
Louveciennes 51% 43% 6% 583 8%
CCCS 49% 44% 7% 3541 10%
Yvelines 42% 51% 7% 168686 12%
Hauts-de-Seine 30% 61% 9% 220901 15%


Logement des jeunes : le manque d’une offre
spécifique.
 La mission locale intercommunale de la Celle Saint-Cloud dédiée à
l’accompagnement des jeunes de 16 – 25 ans fait état d’un manque
d’offre accessible aux jeunes décohabitants contraints de s’installer hors
du territoire

 Des jeunes modestes orientés vers les FJT Marcel Calot (Versailles), le FJT
la Clairière (Le Chesnay) et ADOMA (Versailles) à défaut d’offres
suffisantes

 Sur la Celle Saint-Cloud, des sollicitations fréquentes pour la réalisation
d’une résidence étudiante : un projet à envisager du fait de la proximité
géographique du territoire avec les centres de formation universitaires
(St Quentin, Versailles…)


Le repérage des offres de logement et hébergement
spécifiques: les publics précaires

Nombre de
Public cible Observation
places
 En complément des offres
Bougival 1 insertion SNLY recensées:
Louveciennes ◦ La Mission Locale dispose de 2
(existant)
2 insertion SNLY
chambres d’une durée
Louveciennes d’occupation de 3 mois et un
(projet)
3 insertion SNLY
studio (maximum de 6 mois) pour
2 insertion SNLY des jeunes en emploi, la plupart
1 insertion logement passerelle des demandeurs étant orientés
La Celle-Saint -Cloud
(existant) insertion/ Au sein de la résidence vers ADOMA et les FJT de
2 adultes Renaissance, association Versailles et Le Chesnay.
handicapés VPLA
La Celle-Saint -Cloud
(projet)
1 insertion 1 avenue Mesureur


Des obligations en matière de création de
places d’ hébergement
 Depuis la Loi MOLLE : une obligation intercommunale
de disposer d’une place d’hébergement (hébergement
d’urgence, CHRS, CADA…) par tranche de 1000
habitants
◦ Soit, pour la CCCS, une obligation de créer 36 places .

 Dans le cadre de la nouvelle loi, des formules
d’hébergement plus souples (types de publics, formes
d’accompagnement…) peuvent contribuer à l’atteinte
de ces objectifs.


Le respect des obligations du schéma départemental
d’accueil des gens du voyage

 Les communes de Marly-le-Roi, Louveciennes, Bougival
et la Celle Saint-Cloud sont inscrites au SDAGDV 78. Sur
ce secteur, 10 places de séjour sont à créer.
 Une parcelle identifiée sur le territoire de la Celle Saint-
Cloud pour le projet d’aire d’accueil : Zone ND du POS,
situé en bordure de la RN 186.


Points-clefs du diagnostic :
Les spécificités de chacune des
communes dans l’optique du PLH

 BOUGIVAL
 La CELLE SAINT – CLOUD
 LOUVECIENNES

Bougival


La lutte contre l’habitat dégradé : un enjeu fort

Secteur à
risque
identifié
Quai George
Clémenceau

Rue du Général
Leclerc
Potentiel

Rue J.Kelner

Au-delà des objectifs d’éradication de l’indignité dans
l’habitat, un enjeu important pour le développement
de l’offre locative sociale
 La lutte contre l’habitat indigne dans le parc privé, peut
également constituer un vecteur pour la production de
logements locatifs conventionnés (conventionnement
ANAH/acquisition amélioration/renouvellement urbain)

 Des objectifs et une action mis en œuvre à travers un fonds
communal:
Objectifs annuel réhabilitation
dont
Amélioration du sur 5 ans conventionnement
parc privé existant minimum maximum
5 10 5


Bougival : le renouvellement urbain levier du
développement de l’offre d’habitat
Des potentiels identifiés
dans le secteur à risque
important d’habitat
dégradé.

Rue Yvan Tourgueniev :
potentiel de 0,85 ha, friche
Mercedes
Vocation possible : activités
commerciales et habitat

Opportunité de 2800m² SHON difficile à
mobiliser : propriété privée avec des situations
successorales complexes

Les 2 secteurs ont une constructibilité limitée : hauteur de
construction, règles de co-visibilité (zones ABF) PLH de la CCCS - Diagnostic 87

La Celle Saint - Cloud


Quatre préoccupations majeures:
 La nécessité d’un développement équilibré du territoire : réservation
du foncier pour le développement de l’activité économique et des
aménagements d’intérêt général (cimetière).

 Le poids des institutions publiques dans l‘espace urbain : État (Affaires
Étrangères, 11,3 ha), Région (Trois Lycées, 29,7 ha), Département (Deux
collèges, 1,7 ha), Ville de Paris (Domaine de Beauregard, 96 ha)

 L’existence historique d’un parc public non conventionné à vocation
sociale : Le domaine de Beauregard (patrimoine de la Société
Immobilière d’Economie Mixte de la ville de Paris : SIEMP)
◦ Il renvoie à différents enjeux (développement de l’offre locative
conventionnée, maîtrise des attributions, nécessité de mener à bien un
programme de réhabilitation, diversification de l’offre sur la résidence par de
nouvelles opérations…) : un horizon allant au-delà du PLH.

 Une zone dont l’aménagement reste à achever : la requalification du
centre administratif

Le poids des institutions publiques dans
l‘espace urbain
 État :
Château du Ministère
des Affaires Étrangères:
11,3 ha

 Région:
Trois Lycées: 29,7 ha

 Département :
Deux collèges: 1,7 ha

 Ville de Paris :
Domaine de
Beauregard: 96 ha

Le Domaine de Beauregard :
Un cas particulier en Île de France
 Un seul domaine, propriété de la ville de Paris, concentre à
lui seul 16,5 % du territoire et 1/3 des logements et de la
population de La Celle Saint-Cloud, (96 ha, 2468 logements,
6500 habitants)

 Un domaine à vocation sociale (dont les logements sont comptabilisés
dans les données EPLS)...mais non reconnu au titre de la loi SRU

 Des attributions de logement qui obéissent aux seuls
besoins de la ville de Paris et ne répondent pas aux besoins
de la population locale.


Redéfinition du quartier du centre:
Réaménagement urbain du centre administratif

 Objectifs de l’étude:
o Permettre la création d’un véritable
« Quartier centre », au carrefour des
lieux de vie de la ville,
o Proposer une offre de logements
neufs
o Concilier aménagement urbain,
implantation de commerces,
préservation du paysage et
amélioration des différents usages
 Calendrier:
o Démarrage de l’étude : Novembre 2009
o Durée prévue : 1 an


Les potentiels fonciers identifiés par la commune
Terrain de propriété communale : étude
de requalification de cet espace en
cours
Potentiel de 0,65 ha identifié pour une
structure médicalisée d’accueil des
personnes âgées
Zone soumise à 2
périmètres de
protection ABF :
implantation
d’activités
économiques

PLH de de CCCS - Diagnostic
PLH la la CCCS - Diagnostic 93

Louveciennes


Une volonté forte de développement de la
commune
 Par rapport aux 2 autres communes, des opportunités
de développement résidentiel relativement plus
importantes
 Un niveau d’équipement public (notamment scolaire)
permettant d’envisager un développement de la
population
 Un développement de la commune passant par une
mobilisation équilibrée du potentiel foncier entre
habitat et développement économique : réservation de
la Plaine de Villevert à cette destination


Les potentiels fonciers identifiés par la commune
Potentiel de
densification
identifié Stade Plains Champs

-Parcelles issues du domaine public : stade des plains champs,
terrains de la haute barre, parcelles des arches,

- Parcelles privées : possibilités d'extension de propriétés
existantes et de création de logements supplémentaires en
habitat diffus .

Friche Bull : dédiée à
l’activité économique

Suite de la démarche
d’élaboration du PLH


La préparation des orientations stratégiques et
des objectifs du PLH
 Réunions de travail en comité restreint avec le Conseil
Général 78 et la DDEA 78
 Réunion du bureau communautaire pour valider le
choix du scénario préférentiel de développement de
l’habitat sur le territoire et les objectifs
 Réunion du Comité partenarial


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