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Relatório Imobiliário Corporativo INI2 - Campinas 1° Sem 2013

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Relatório inédito sobre o mercado imobiliário corporativo de Campinas. Estudo do 1° semestre de 2013

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Relatório Imobiliário Corporativo INI2 - Campinas 1° Sem 2013

  1. 1. W W W . I N I 2 . C O M . B R1Atuando há 10 anos no mercado de Campinas e região, a INI2 é uma empresa focada em serviços de engenharia,gestão e comercialização do segmento imobiliário corporativo. Ao longo dos anos, a INI2 observou neste setor aausência de informações importantes para o mercado, que pudesse auxiliar a tomada de decisão de investidores,incorporadoras e empresas que necessitam ocupar espaços corporativos na cidade.Com esse objetivo, a INI2, a exemplo das empresas de consultoria imobiliária internacionais, preparou o RelatórioImobiliário Corporativo, resultado de uma pesquisa imobiliária inédita na região de Campinas, que mapeia a atualcondição imobiliária da cidade. O relatório traz informações relevantes ao mercado, analisa as tendências do setore compara as principais regiões comerciais da cidade de Campinas.Este primeiro relatório inicia o levantamento de dados necessário para uma análise do segmento imobiliário deCampinas, sendo uma iniciativa que poderá sofrer alterações, face ao fato de receber ajustes e ser aprimorado aolongo das próximas edições, uma vez que com a coleta e atualização de dados, poderão ser feitas análises compar-ativas. É certo assim, que o relatório ao longo do tempo será constantemente aprimoradoNesta primeira edição apresentamos os mapas das regiões pesquisadas, assim como introduzimos algumas infor-mações como vacância, estoque total e valores de locação/venda por região. Ao longo das próximas edições seráincorporada ao relatório a classificação dos edifícios de Campinas seguindo o critério de classificação de edifíciosda Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (POLI-USP), reconhecida nacionalmente pela análise precisa dafuncionalidade eficiência do projeto.“A Classificação da qualidade dos edifícios permite uma análise comparativados preços de locação e venda de espaços mais precisa e ajustada conforme a sua classe”- Prof. Dr. Claudio Tavaresde Alencar - Núcleo de Real Estate POLI - USPA coleta de dados foi realizada pela Datastore, empresa líder em pesquisa imobiliária, que dividiu a cidade deCampinas em 9 regiões comerciais, identificando os edifícios comerciais e realizando a entrevista com síndicos,gerentes e proprietários, levantando informações técnicas e comerciais de cada empreendimento.As informações captadas nesta pesquisa possibilitou a INI2 elaborar este relatório, contendo as principais infor-mações comerciais dos empreendimentos de Campinas, como a taxa de vacância nos edifícios da cidade, o valorpedido de locação e venda nas regiões analisadas e o estoque total em m² e unidades de cada região.O Relatório Imobiliário Corporativo será lançado semestralmente pela INI2, contendo informações coletadas dosemestre anterior, sendo atualizadas a cada edição assim como a análise semestral do desempenho e evoluçãodeste setor na cidade.INTRODUÇÃORELATÓRIOIMOBILIÁRIOCORPORATIVOCAMPINAS (SP)1º SEMESTRE 2013
  2. 2. De acordo com o IBGE 2010, Campinas é uma cidade com cerca de 1.081.000 de habitantes em uma área de 795,7km² sendo 283,323 km² de área urbana. Possui o 11° PIB do país sendo de R$ 36.688.630,00 e um PIB per capta deR$ 33.939,56. Localizada no interior paulista, Campinas é a principal cidade da Região Metropolitana de Campinas(RMC) composta por 19 cidades que utilizam toda a infraestrutura que o município oferece.Foram considerados nesta pesquisa as principais regiões com concentração de edifícios comerciais de Campinas,como elemento de estudo estatístico da situação imobiliária da cidade. As principais regiões são: Aeroporto,Alphaville, Cambuí, Centro, Dom Pedro, Guanabara, Norte Sul, Parques Tecnológicos e Swiss Park)O mapa acima resume a situação imobiliária corporativa de Campinas, contendo o estoque total existente,número de unidades e empreendimentos levantados nesta pesquisa. Cada região possui sua característica eespecificidade que refletem diretamente nos valores pedidos, analisados pontualmente a seguir no relatório.A Avenida Norte Sul foi considerada uma região independente pela importância que possui no segmento comer-cial da cidade. As regiões levantadas foram:• Aeroporto: Edifício localizado próximo ao Aeroporto de Viracopos;• Alphaville: Edifícios situados próximos ao condomínio residencial Alphaville;• Cambuí: Edifícios localizados entre o centro e a Avenida Norte Sul;• Centro: Edifícios na região central da cidade;• Dom Pedro: Empreendimentos localizados próximos à Rodovia Dom Pedro;• Guanabara: Edifícios situados no bairro Guanabara e entorno.• Norte Sul: Edifícios localizados na Av. Norte Sul (José de Souza Campos);• Parques Tecnológicos: Empreendimentos no Polo de Alta Tecnología CEATEC;• Swiss Park: Empreendimento no complexo urbanístico Swiss Park, próximo à Rod. Anhaguera;ANÁLISE MAPAW W W . I N I 2 . C O M . B R2GUANABARAEMPREENDIMENTOS PESQUISADOS: 16UNIDADES: 831ESTOQUE TOTAL: 43.772 m²CAMBUÍEMPREENDIMENTOS PESQUISADOS: 13UNIDADES: 677ESTOQUE TOTAL: 33.615 m²NORTE-SULEMPREENDIMENTOS PESQUISADOS: 15UNIDADES: 946ESTOQUE TOTAL: 50.763 m²AEROPORTOEMPREENDIMENTOS PESQUISADOS: 1UNIDADES: 300ESTOQUE: 5.700 m²ROD. DOM PEDROEMPREENDIMENTOS PESQUISADOS: 10UNIDADES: 1340ESTOQUE TOTAL: 108.260 m²ALPHAVILLEEMPREENDIMENTOS: 6UNIDADES: 396ESTOQUE TOTAL: 18.892 m²PARQUES TECNOLÓGICOSEMPREENDIMENTOS PESQUISADOS: 1UNIDADES: 4ESTOQUE TOTAL: 9.744 m²SWISS PARKEMPREENDIMENTOSPESQUISADOS: 1UNIDADES: 462ESTOQUE TOTAL: 27.720 m²CENTROEMPREENDIMENTOS PESQUISADOS: 36UNIDADES: 1.997ESTOQUE TOTAL: 118.326Fonte: Datastore
  3. 3. O gráfico acima compara a taxa de vacância das principaisregiões comerciais levantadas na pesquisa. Campinaspossui uma taxa de vacância em edifícios corporativos de20%, esse valor é calculado através da divisão entre oestoque total em m² com a metragem de salas comerciaisdisponíveis, valor que será considerado uma média paracomparação entre os resultados das regiões abordadas.A taxa de vacância de regiões centrais como Norte Sul,Cambuí, Guanabara e Centro, possuem índices menoresque outras regiões afastadas, com excessão da região doAeroporto, que, devido a menor oferta de estoque, possuia menor vacância. As regiões centrais possuem umaestrutura urbana maior que outras regiões, são atendidaspelas principais linhas de ônibus e serviços no entornocomo restaurantes, correios, bancos, etc. As regiões comoDom Pedro, Swiss Park, Alphaville e Parques Tecnológicosestão próximas de rodovias e bom acesso, porém, compouca oferta de transporte público e serviços.A região Norte Sul neste momento possui uma taxa devacância elevada devido ao lançamento do edifícioHelbor Offices Norte Sul, que ainda não se encontraocupado. O edifício Montpellier no Guanabara eleva ataxa de vacância da região, pois está em fase deocupação. O empreendimento recém-lançado ParqueEmpresarial Campinas eleva a taxa da Dom Pedro para32%, porém, a taxa de vacância da região ainda estáacima da média sem considerarmos a entrada do ParqueEmpresarial Campinas.ANÁLISE GRÁFICOTAXA DE VACÂNCIAVALORES DE VENDA - MAX/MIN R$ M²W W W . I N I 2 . C O M . B R 3TAXA DE VACÂNCIA POR REGIÃO (%)Fonte: Datastore1,30%020406080100ANÁLISE GRÁFICOVALORES VENDA/LOCAÇÃOR$ 8.888,88R$ 4.000,00R$ 7.142,85R$ 714,28R$ 10.500,00R$ 3.333,33R$ 9.500,00R$ 5.000,00R$ 7.900,00R$ 3.583,46R$ 6.000,00VALORES DE LOCAÇÃO - MAX/MIN R$ M²R$ 60,00R$ 29,00R$ 50,00R$ 45,00R$ 85,00R$ 35,00R$ 65,00R$ 17,02R$ 60,50R$ 33,33R$ 90,00R$ 119,47CAMBUÍCENTROD.PEDRONORTESULGUANABARAALPHAVILLER$ 7.000,00 R$ 6.900,00R$ 6.600,00SWISSPARKConsiderando todas as regiões abordadas nesterelatório, Campinas possui uma média de valores delocação de R$ 50,00 m² e de venda de R$ 5.060,00 m².A região do Centro possui a maior elasticidade nosvalores de venda e locação devido ao mix de empreen-dimentos antigos e novos. Os edifícios localizados naDom Pedro possuem o maior valor de m² de venda, eestão com os maiores valores de locação, com exceçãoao empreendimento da região Aeroporto, que, devidoa pequena oferta possui o maior valor de locação deCampinas.As regiões Swiss Park e Alphaville, possuem o maiorvalor de venda m² de partida dentre as outras regiõesconsideradas, porém, os valores de locação estão entrea média geral. Cambuí, Norte Sul e Guanabara,possuem valores semelhantes de venda e locação compequena elevação no valor máximo pedido de locaçãona Norte Sul, semelhante aos valores do Centro e DomPedro. A proximidade destas regiões permite a semel-hança na precificação na locação e na venda.As regiões do Parque Tecnológico e Aeroporto nãopossuem valores de venda, pois os empreendimentoslevantados na região não disponibilizam unidades paracomercialização, somente disponíveis para locação.GUANABARANORTESULD.PEDROCENTROALPHAVILLEAEROPORTOPQ.TECN.SWISSPARKCAMBUÍR$ 35,00R$ 80,00R$ 7,81R$ 41,0050%11,0%6,0%32%16,4%18,5%13,5%70%SWISSPARKPQ.TECN.NORTESULGUANABARAD.PEDROCENTROCAMBUÍALPHAVILLEAEROPORTO
  4. 4. • Estoque Total: Total de m² em empreendimentos prontos levantados na pesquisa;• Taxa de Vacância: Porcentagem de área de escritório vago na área útil total do edifício;• Preço pedido: Preço por m² útil pedido pelo proprietário para locação e/ou venda;• Área útil: Área interna do imóvel medida a partir do piso, inclui carpete, copas, depósito e outras áreaspassíveis de uso efetivo• Regiões Comerciais: Principais e mais valorizados corredores comerciais, onde se concentram os principais empreendimentosGLOSSÁRIOGLOSSÁRIO DO MERCADO IMOBILIÁRIORELATÓRIO IMOBILIÁRIO 2 °SEMESTRE 2013O Relatório Imobiliário Corporativo do 2° Semestre tem previsão de lançamento em 09/13 contendo as infor-mações atualizadas do mercado, análise da evolução do setor em Campinas, assim como inclusão de novosempreendimentos que serão lançados ao longo do ano.Está previsto para o próximo relatório a inclusão de um estudo de classificação dos empreendimentos comerciaisde Campinas utilizando o método de classificação da POLI-USP como padrão de análise geral. Com esse estudoserá possível avaliar a qualidade do empreendimento em relação aos padrões nacionais, assim como a qualidadeda localização onde o edifício está localizado.RELATÓRIO IMOBILIÁRIO CORPORATIVO:Publicação Semestral do Departamento de Inteligência INI2 Implantações ImobiliáriasExecutivo Responsável:Carlos Felipe CorsiniColaboradores envolvidos:Caio Guimarães JunqueiraO relatório de mercado é uma publicação da INI2 Implantações Imobiliárias e possui todos os direitos reservados.INI2 INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIAEste relatório está disponível para download no site da INI2 (www.ini2.com.br) ou poderá ser enviado por e-mailcaso solicitado.A INI2 é uma empresa especialista no mercado imobiliário de Campinas, contate a INI2 e conheça os serviços deassessoria corporativa , pautado em inteligência imobiliária única em Campinas.Contato:imobiliaria@ini2.com.brwww.ini2.com.brRUA DR.SYLVIO MORAES SALES,95CAMBUÍ - CAMPINAS,SPCEP: 13025-160TELEFONE: 55 19 3794-2300WWW.INI2.COM.BR W W W . I N I 2 . C O M . B R 4

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