Projecte Reparcelacio Soledat Reparcelacio Soledad M…

PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ DE LES FINQUES INCLOSES DINS
L’AMBIT DEL POLÍGON D’ACTUACIÓ URBANÍSTICA DEFINIT PEL CARRER
DE LA SOLEDAT NÚM. 90, 92 I 94, I NÚM. 9 DEL CARRER MISERICÒRDIA

ÍNDEX

A. MEMÒRIA
1. Antecedents
2. Planejament que s’executa i marc jurídic
3. Identificació de les finques aportades i superfície del polígon d’actuació
urbanística.
4. Criteris aplicats en ordre a la valoració de les finques i distribució de
beneficis i càrregues

B. FINQUES APORTADES
C. AGRUPACIÓ INSTRUMENTAL
D. FINQUES RESULTANTS
E. VALORACIÓ DELS DRETS DE LES FINQUES INICIALS
F. VALORACIÓ DELS DRETS D’ACORD AMB L’APROFITAMENT DEL
PLANEJAMENT APROVAT I L’HOMOGENEITZACIÓ D’AQUEST.
G. VALORACIÓ DELS DRETS DE LES FINQUES FINALS.

H. ADJUDICACIÓ DELS DRETS.
I. QUANTIFICACIÓ DE LES CÀRREGUES URBANÍSTIQUES
J. VALORACIÓ FINAL DELS DEFECTES / DEDUCCIÓ PART
PROPORCIONAL DE LES CÀRREGUES
K. ADJUDICACIÓ DE SÒL EXCÉS
L. PLÀNOLS
ANNEX I: Escriptures finques aportades inicialment
ANNEX II: Estudi de mercat – mostres utilitzades per l’obtenció del valor de
repercussió del sòl pel mètode residual.
ANNEX III: Cost de construcció d’un edifici d’habitatges plurifamiliar de
renda normal.
ANNEX IV: Valoracions edificacions afectades a indemnitzar
ANNEX V: Quadre valoració cost enderrocs edificacions aportades
ANNEX VI: Cost urbanització carrer Misericòrdia. Document liquidació obra
realitzada l’any 2007.

2

A. MEMÒRIA

1. Antecedents

D’acord amb el Pla general d’ordenació vigent –segons resulta de la
modificació puntual aprovada definitivament per la Comissió d’Urbanisme de
Barcelona, el dia 19 de juliol de 2000-, el tram del carrer de la Misericòrdia
comprès entre els carrers de la Soledat i el carrer del Rec, te una amplada de
12,15 m.

Actualment ja s’ha executat la urbanització d’aquest tram de carrer. Tanmateix,
per a consolidar l’alienació correcta del vial en el tram esmentat i la configuració
del xamfrà en la confluència entre el carrer de la Misericòrdia i de la Soledat, és
necessari enderrocar l’edificació existent a la finca assenyalada amb el núm. 94
del carrer de la Soledat.

Cal indicar, l’existència de tres edificacions antigues, de titularitat privada,
pràcticament buides d’ocupants, que tenen un front edificat pel carrer de la
Soledat i un pati posterior pel carrer de la Misericòrdia. El correcte aprofitament
que els atorga el planejament vigent passa per regularitzar la configuració de
les mateixes, en el sentit de donar aprofitament als patis posteriors, de manera
que s’assoleixi una profunditat edificable superior als 8,00 metres pel carrer de
la Misericòrdia.

Alhora, en el present document de reparcel·lació s’ha considerat oportú incloure
una finca de propietat municipal - assenyalada amb el núm. 10 del carrer de la
Misericòrdia -, que afronta per la part posterior, amb les anteriors.

En conseqüència, i amb la voluntat d’estudiar la problemàtica indicada i la
conveniència de configurar un polígon d’actuació per a assolir l’alienació
definitiva del carrer de la Misericòrdia , i el xamfrà que configura aquest amb el
carrer de la Soledat; i, ensems, per a regularitzar les finques esmentades,
l’Ajuntament d'Igualada, en la sessió plenària duta a terme el dia 14 de març de
2006, va estimar oportú suspendre potestativament la tramitació de plans
urbanístics derivats concrets i de projectes de gestió urbanística i
d’urbanització, així com de llicències de parcel·lació de terrenys, d’edificació,
reforma, rehabilitació o enderrocament de construccions, d’instal·lació o
ampliació d’activitats o usos concrets i d’altres autoritzacions municipals
connexes establertes per la legislació sectorial, en l’àmbit definit per les finques
assenyalades amb els núm. 90, 92 i 94 del carrer de la Soledat i amb el núm. 9
del carrer de la Misericòrdia.

Finalment, en data 20 de desembre de 2006 s’aprova inicialment la delimitació
del polígon d’actuació urbanística a l’àmbit definit per les finques abans
assenyalades, el qual queda aprovat definitivament el 2 de març de 2007.

3

2. Planejament que s’executa i marc jurídic

El polígon d’actuació configurat comprèn quatre finques qualificades pel Pla
general d’ordenació de SÒL URBÀ NO CONSOLIDAT, de conformitat amb
l’establert a l’article 30 del Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual
s'aprova el Text refós de la Llei d'urbanisme i a l’article 31 del Decret 305/2006,
de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme .

Aquestes finques estan qualificades de clau 8, definida a l’article 73 de les
Normes Urbanístiques del Pla general d’ordenació.

Una de les finques, en concret l’assenyalada amb el núm. 94 del carrer de la
Soledat, xamfrà amb el carrer de la Misericòrdia, està afectada en 36,24 m2
per l’alineació d’aquest darrer carrer i el xamfrà de 6 m. que conformen ambdós
vials esmentats.

Amb motiu de l’interès municipal d’aconseguir l’alineació definitiva del carrer de
la Misericòrdia i la configuració del xamfrà que configura aquest amb el carrer
de la Soledat, per a l’execució i gestió del polígon d’actuació urbanística definit,
es va fixar el sistema d’actuació urbanística per reparcel·lació, en la modalitat
de cooperació.

Donat que es tracta d’una actuació d’abast limitat per a l’ajust i ampliació d’un
tram del carrer de la Misericòrdia i, en conseqüència, la millora d’aquesta
vialitat, d’acord amb l’establert per l’article 40.2.b) in fine del Decret 305/2006,
de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme, en
aquest cas NO HI HA el deure de cessió del sòl corresponent al 10% de
l’aprofitament urbanístic.

Alhora, es procedeix a la regularització de les finques incloses a l’àmbit, per
assignar a les mateixes l’aprofitament que el planejament els atorga. La
regularització de finques és una figura prevista a l’article 118 del Decret
Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei
d’Urbanisme.

3. Identificació de les finques aportades i superfície del polígon
d’actuació urbanística

Les finques que integren el polígon d’actuació urbanística definit, se situen en
els emplaçaments següents:

c/ Soledat núm. 90 Sòl urbà qualificat Clau 8 “edificació continua grau II”
Superfície solar 229,78 m2
Paràmetres d’edificació Alçada reguladora màxima 13,00
m (PB+3PP)
Edificabilitat en PB i PP: 100%

4

Ordenació segons alineació a vial i
entre mitgeres

Paràmetres d’edificació Alçada reguladora màxima 13,00
m (PB+3PP)
Edificabilitat en PB i PP 100%
Ordenació segons alineació a vial
i entre mitgeres

Paràmetres d’edificació Alçada reguladora màxima 13,00 m
(PB+3PP)
entre mitgeres
*Finca afectada per la vialitat del carrer Misericòrdia - 36,24 m2- i el xamfrà de 6 m. a
la confluència dels carrers de la Soledat i de la Misericòrdia.

c/ Misericòrdia, 9 Sòl urbà qualificat Clau 8. “edificació continua grau II”
Paràmetres d’edificació Alçada reguladora màxima 13.00
m (PB+3PP)
entre mitgeres

L’àmbit objecte de la reparcel·lació que inclou aquestes finques, amida, segons
dades recents d’amidaments i les dades del vigent pla general d'ordenació,
790,11 m2.

L’Ajuntament d’Igualada és el propietari de la finca del carrer Misericòrdia núm. 9,
la superfície de la qual representa el 11,39% de la superfície total reparcel·lable.
La resta de finques són de varis propietaris particulars.
Aquesta finca de propietat municipal és un solar sense cap edificació
construïda. Les finques restants estan edificades, i només en una, hi ha un
habitatge arrendat. La resta es troben desocupats.

En cap de les finques hi ha activitats en funcionament.

4. Criteris aplicats en ordre a la valoració de les finques i distribució de
beneficis i càrregues

Segons s’estableix a l’article 118 del Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel
qual s'aprova el Text refós de la Llei d'urbanisme, el projecte de reparcel·lació té
per objecte repartir equitativament els beneficis i les càrregues derivats de

5

l’ordenació urbanística, o regularitzar la configuració de les finques i situar-ne
l’aprofitament en zones aptes per a l’edificació, d’acord amb el planejament
urbanístic.

Per a la redacció del present projecte de reparcel·lació s’han tingut en compte
els criteris que s’assenyalen a continuació, d’acord amb l’establert a l’article
120 del Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s'aprova el Text refós
de la Llei d'urbanisme i els articles 127 i següents del decret 305/2006, de 18
de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’urbanisme.

CRITERIS DEL PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ

1. El dret de les propietats serà proporcional a l’aprofitament urbanístic que el
Pla general d’ordenació (PGO) atorga a les finques originàries respectives
en el moment de l'aprovació definitiva de la Modificació puntual del PGO i
de la delimitació del polígon d'actuació urbanística.

2. Les finques resultants es valoraran aplicant criteris objectius i generals per
a tot el polígon d'actuació urbanística i en funció de l'aprofitament urbanístic
que li atribueix el planejament urbanístic, subjectant-se als criteris de la
legislació aplicable en matèria de règim de sòl i de valoracions.

En qualsevol cas, la valoració de les parcel·les resultants es realitzarà sota
la pautes marcades per les regles de ponderació establertes per l'article 37
del Decret Legislatiu 1/2005 i l’article 140 del Reglament de la Llei
d’Urbanisme de Catalunya:
Aquests valors homogeneïtzats tindran en compte l’ús, el valor de
mercat, llur localització i la repercussió admissible del valor de la
urbanització.

Per al càlcul de l’esmentat valor es tindrà en compte el Reial Decret
Legislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei
de Sòl i, en particular, els articles que s’assenyalen tot seguit.
• Article 21. Criteris generals per la valoració d’immobles.
• Article 24. Valoració en sol urbanitzat.
• Article 28. Règim de la valoració
• La disposició Transitòria tercera.
Pel que fa a les disposicions que acabem d’esmentar, cal fixar els criteris de
valoració dels edificis afectats, tenint en compte les següents
consideracions:
• D’acord amb el que estableix el RDL 2/2008, el sòl es valorarà d’acord
amb la seva situació bàsica, que en aquest cas és tracta d’un sòl
urbanitzat edificat amb aprofitament situat en un àmbit de equidistribució
de càrregues i drets .

6

• En aquest cas, el valor del sòl vindrà determinat pel mètode residual,
aplicat exclusivament al sòl, i descomptant les càrregues
urbanístiques amb càrrec al projecte d’urbanització que siguin
necessàries per tal d’obtenir les parcel·les resultants .

• D’acord amb la Disposició Transitòria Tercera, mentre no es
desenvolupi el reglament de la Llei, s’aplicaran els criteris i mètode de
càlcul de la valoració de les normes de valoració de bens immobles i de
determinats drets contingudes a la Ordre ECO/805/2007, de 27 de març,
i la disposició EHA/3011/2007 que la modifica. Així doncs, el mètode
residual estàtic a aplicar és obligatòriament el de l’art. 42. “formula de
càlcul del valor residual pel procediment estàtic” referit a l’Ordre del
Ministeri d’Economia i Hisenda ECO/805/2003 de 27 de març que
estableix la següent fórmula:

F = VM x (1-b) - Ci

3. Si l'escassa quantia dels drets dels propietaris particulars no permet
d'adjudicar-los parcel·les independents a tots ells, el projecte de
reparcel·lació pot determinar una indemnització en metàl·lic o,
alternativament, l'adjudicació de les parcel·les resultants en proindivís, llevat
que la quantia dels drets no arribi al 15% de la parcel·la mínima edificable,
en el qual cas l'adjudicació s'ha de substituir necessàriament per una
indemnització en metàl·lic.

D’acord amb l’article 139.3 del Reglament de la Llei d’Urbanisme de
Catalunya, a excepció del supòsit previst per l’apartat 2.a) de l’article 138, i
llevat d’acord entre les persones propietàries afectades, en el projecte de
reparcel·lació no es poden fer adjudicacions que excedeixin el 15% del drets
de les persones adjudicatàries.

4. Pel que fa a les parcel·les resultants, s'han d'adjudicar com a finques
independents les superfícies que compleixin els requisits de parcel·la
mínima edificable i que tinguin la configuració i les característiques
adequades per a edificar-hi conformement al planejament urbanístic.
Per definir-les, es tindrà en compte la seva funcionalitat i que permetin
l’optimització del projecte de transformació urbanística.

5. Les edificacions existents que no es puguin conservar, es valoraran amb
independència del sòl i es satisfarà l'import a les persones propietàries
interessades amb càrrec al projecte de reparcel·lació, en concepte de
despeses d'urbanització.
• Per al càlcul de l’esmentat valor es tindrà en compte el RDL 2/2008
de 20 de juny, pel qual s’aprova el Text refós de la llei de sòl i es

7

valoraran, a efectes d’ indemnització, pel mètode de costos ò, bé el
que és el mateix, pel mètode de reposició net.

6. D’acord amb el que estableix l’article 114 del text refós de la Llei
d’urbanisme i l’article 128 del Reglament de la , en el desplegament d’un
sistema d’actuació urbanística per reparcel·lació, es reconeix el dret de
reallotjament a favor de les persones ocupants legals d’habitatges afectats
per l’actuació que acreditin el compliment dels següents requeriments:

a) Que l'habitatge constitueixi la seva residència habitual amb anterioritat a
l'aprovació inicial del projecte de reparcel·lació, si es tracta de polígons
d'actuació urbanística en sòl urbà delimitats directament pel planejament
general. En els sectors de planejament derivat, així com quan la
delimitació del polígon d'actuació urbanística en sòl urbà s'efectuï
mitjançant una modificació puntual del planejament general, l'habitatge
ha de constituir la seva residència habitual amb anterioritat a l'aprovació
inicial del planejament derivat o de la modificació puntual.

b) En el cas que les persones ocupants siguin propietàries de l'habitatge,
que en el projecte de reparcel·lació aquestes persones no resultin
adjudicatàries d'aprofitament urbanístic, o d'una indemnització
substitutòria, equivalent o superior a una edificabilitat d'ús residencial en
règim lliure sense urbanitzar superior al doble de la superfície màxima
establerta per la legislació d'habitatge de protecció pública.

7. En aplicació de l’article 40.2.b) in fine del Decret 305/2006, de 18 de juliol,
pel qual s'aprova el Reglament de la Llei d'urbanisme, els propietaris de sòl
urbà no consolidat inclosos en un polígon d’actuació urbanística en les
condicions i objectiu que els ocupa, NO HI HA el deure de cessió del sòl
corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic del polígon.

8. Es fa palès pel que fa a la valoració del drets del senyor Vich sobre la finca
situada al carrer de la Soledat núm. 94, que es quantifiquen els drets
d’aquest damunt dels departaments núm. 1 i 2 i sobre el pati de 88,15 m2
que forma part del departament núm. 1 i que, d’acord amb l’escriptura de
divisió de propietat horitzontal atorgada el dia 16 de juny de 2005, davant el
notari Carlos Jiménez Fueyo, sota el número 776 del seu protocol, pot ser
objecte, sense necessitat de consentiment de la resta de departaments, de
segregació o agrupació a les finques colindants, sempre que ho
permeteixen les ordenances municipals i les disposicions legals vigents.

8

B. FINQUES APORTADES

FINCA A –carrer de la Soledat núm. 90-

DESCRIPCIÓ REGISTRAL
Urbana.- Casa amb pati o sortida al darrere, composta de planta soterrani, planta
baixa, dues plantes altes i planta golfes, situada al carrer de la Soledat núm. 90
d’Igualada, amb una superfície total construïda de cinc-cents setanta metres quadrats.
Edificada sobre una porció de terreny que mesura dos-cents vint-i-set metres quadrats.
Afronta, la total finca: al davant pel front nord amb el carrer de la Soledat; sortint a la
dreta, orient, amb salvador Bascompte Muxí, abans Teresa Companys Fornells, a
l’esquerra, ponent, amb Antònia Pelfort Cantelles; i al darrere, migdia, amb “Fecsa”,
abans José Rosich Enrich, ara Ajuntament d’Igualada.

INSCRIPCIÓ REGISTRAL
Registre de la Propietat número U d’Igualada, tom 1.985, llibre 477 d’Igualada, foli 151,
finca 21.595, inscripció 16a.

TÍTOL
La finca descrita pertany a la societat CAL SABONÉ, SL, segons resulta de l’escriptura
de compravenda atorgada el dia 11de gener de 2007, davant de notari Cesar Martín
Núñez.

REFERÈNCIA CADASTRAL
5139328 CG8053N 0001/RQ

CÀRREGUES I GRAVÀMENS
Gravada amb una hipoteca a favor de la Caixa d’Estalvis i Pensions de Barcelona.
Gravada amb una anotació preventiva d’embarg a favor de la Hisenda Pública.

Sense arrendataris ni ocupants.

FINCA B –carrer de la Soledat núm. 92-

Urbana.- Casa situada al carrer de la soledat núm. 92, abans núm. 86, composta de
planta semi-soterrani, planta entresol, i dues plantes pis, amb un pati o sortida darrere.
La total finca té sis metres d’amplada per trenta-set de profunditat, o sigui, una
superfície de dos-cents vint-i-dos metres quadrats, dels que cent vuit metres quadrats
pertanyen a la superfície edificada. La resta pertany al pati.
Afronta, orient amb Pilar Vilaseca; migdia amb Celedonio Santacana; ponent, amb
Antonio Carner; i front nord, amb el carrer de la Soledat.

Registre de la Propietat, tom 350, llibre 32 d’Igualada, foli 86, finca 1.225, inscripció
19a.

9

PROPIETARI I TÍTOL
SALVADOR BASCOMPTE HERNÁNDEZ, per títol de donació del seu pare Jaume
Bascompte Dalmases, mitjançant escriptura pública de divisió horitzontal i donació
atorgada el dia 13 de desembre de 1974, davant del notari Alfonso Rojo de la Revilla,
del LOCAL NÚMERO Ú, que compren la planta semisoterrani, destinada a traster, de
superfície 97,20 m2, i el pis entresol, situat a la planta baixa destinat a habitatge, que
es comunica amb la planta semisoterrani mitjançant una escala interior, de superfície
108,92 m2, i pati annex posterior de superfície 102,00 m2.

El coeficient de participació en el total valor de l’immoble i elements comuns és del
40%.

JAIME BASCOMPTE DALMASES, mitjançant escriptura pública de divisió horitzontal i
donació atorgada el dia 13 de desembre de 1974, davant del notari Alfonso Rojo de la
Revilla, del LOCAL NÚMERO DOS, que compren les plantes primera i segona,
destinades a habitatges, un a cada planta, de superfície 115,00 m2 cadascuna. La
planta golfes és un element exclusiu d’aquest local núm. dos.

60%.

5139329 CG8053N

Lliure de càrregues i gravàmens.

La finca es troba ocupada de la següent manera:
L’habitatge situat a la planta primera està ocupat pel Sr. Pere Galí Serra, sense
contracte d’arrendament.
La resta de l’edifici es troba sense arrendataris ni ocupants.

FINCA C –carrer de la Soledat núm. 94-

Urbana.- Casa situada al carrer de la soledat núm. 94, composta de planta baixa,
bodega, 2 habitatges i golfes, amb un pati o sortida darrere. La seva superfície en
planta total no consta, però segons dades cadastrals, és de és de dos-cents trenta-sis
metres quadrats i la seva superfície total construïda és de quatre-cents quaranta-cinc
metres quadrats.
Limita, per l’orient, est, amb José Rossich; sur amb el mateix Rossich; per l’esquerra,
ponent, amb Teresa Camplanas; i al nord, amb el carrer de la Soledat.

EXCÉS DE CABUDA
La finca té, d’acord amb el certificat corresponent de l’arquitecte, una extensió
superficial de dos-cents quaranta-quatre metres quadrats (244,45 m2) i no dos-cents
trenta-sis metres quadrats com consta en la descripció inicial.

ADDICIÓ, AMPLIACIÓ ACTUALITZACIÓ D’OBRA NOVA EXECUTADA

10

A efectes d’ajustar la realitat física amb la jurídica, s’ha actualitzat la descripció de la
finca i s’ha realitzat la addició, ampliació i actualització d’obra nova executada, essent
la superfície construïda de l’edifici de 642,60 m2

Inscrita al Registre de la Propietat núm. un dels d’Igualada, tom 2.237, llibre 582
d’Igualada, foli 45, finca número 230, inscripció 11ª.

PROPIETARIS I TÍTOLS:

IGNASI VICH ENRICH, mitjançant escriptura pública de divisió horitzontal atorgada el
dia 16 de juny de 2005, davant del notari Carlos Jiménez Fueyo, del DEPARTAMENT
NÚMERO Ú, LOCAL situat a la planta semisoterrani de l’edifici, al qual s’hi accedeix
des del carrer de la Soledat núm. 94, sense distribució interior. Té una superfície
construïda de 136,00 m2 i una superfície útil de 120,00 m2. Disposa d’un cobert situat
a la part posterior de l’edifici, vist des del carrer Soledat, de superfície construïda 17,25
m2. Té com ANNEX a la seva part posterior un pati de superfície 88,15 m2 que és
privatiu del titular d’aquest departament.
Limita, vist des del carrer de la Soledat; front, en part amb el mateix carrer i part amb
caixa d’escala i el seu replà; fons, amb José Rosich; dreta, entrant, amb Teresa
Camplanas; i esquerra, part amb José Rosich i part amb caixa d’escala i replà.

9,00%.

REFERÈNCIA CADASTRAL DE LA FINCA MATRIU
5139330 CG8053N-0001 /KQ

Gravada amb una hipoteca a favor de Banco Pastor, SA.

IGNASI VICH ENRICH, mitjançant escriptura pública de divisió horitzontal atorgada el
NÚMERO DOS, HABITATGE situat a la planta baixa de l’edifici, al qual s’hi accedeix
des del carrer de la Soledat núm. 94. Té una superfície construïda de 116,95 m2 i una
superfície útil de 100,95 m2, i conté els serveis i elements necessaris per la seva
habitabilitat, amb la seva corresponent distribució interior. Disposa d’una terrassa a la
seva part posterior de 4,80 m2.
Limita, vist des del carrer de la Soledat; front, en part amb el mateix carrer i part amb el
vestíbul d’entrada de l’edifici; fons, amb vol al pati anexe al departament núm. Ú; dreta,
entrant, amb Teresa Camplanas; i esquerra, part amb José Rosich i part amb vestíbul
d’entrada de l’edifici.

19%.

5139330 CG8053N-0001 /KQ

Gravada amb una hipoteca a favor de Banco Pastor, SA.

11

PROMOCIONS I CONSTRUCCIONS LAIVAN 2.000 S.L., mitjançant escriptura pública
de divisió horitzontal atorgada el dia 16 de juny de 2005, davant del notari Carlos
Jiménez Fueyo, del DEPARTAMENT NÚMERO TRES, HABITATGE situat a la planta
primera alta de l’edifici, al qual s’hi accedeix des del carrer de la Soledat núm. 94. Té
una superfície construïda de 98,90 m2 i una superfície útil de 88,90 m2, i conté els
serveis i elements necessaris per la seva habitabilitat, amb la seva corresponent
distribució interior.
Limita, vist des del carrer de la Soledat; front, en part amb el mateix carrer i part amb la
caixa d’escala i el seu replà; fons, amb vol al pati annexe al departament núm. Ú;
dreta, entrant, amb Teresa Camplanas; i esquerra, part amb José Rosich i part caixa
d’escala i el seu replà.

18,25%.

5139330 CG8053N-0001 / KG


PROMOCIONS I CONSTRUCCIONS LAIVAN 2.000 S.L., mitjançant escriptura pública
de divisió horitzontal atorgada el dia 16 de juny de 2005, davant del notari Carlos
Jiménez Fueyo, del DEPARTAMENT NÚMERO QUATRE, PLANTA SEGONA,
PORTA PRIMERA, HABITATGE situat a la planta segona alta de l’edifici, al qual s’hi
accedeix des del carrer de la Soledat núm. 94. Té una superfície construïda de 40,20
m2 i una superfície útil de 30,20 m2, i conté els serveis i elements necessaris per la
seva habitabilitat, amb la seva corresponent distribució interior.
Limita, vist des del carrer de la Soledat; front, amb vol al mateix carrer,; fons, part amb
el departament núm. cinc i part amb caixa d’escala i el seu replà; dreta, entrant, amb
Teresa Camplanas; i esquerra, part amb José Rosich i part amb la caixa d’escala i el
seu replà.

12,90%.

5139330 CG8053N-0001 / KG


INVERCIM ANOIA SL., mitjançant escriptura pública de divisió horitzontal atorgada el
NÚMERO CINC, PLANTA SEGONA, PORTA SEGONA, HABITATGE situat a la
planta segona alta de l’edifici, al qual s’hi accedeix des del carrer de la Soledat núm.
94. Té una superfície construïda de 59,70 m2 i una superfície útil de 49,75 m2, i conté
els serveis i elements necessaris per la seva habitabilitat, amb la seva corresponent
el departament núm. quatre i part amb un lavabo d’ús comunitari, i part amb caixa
d’escala i el seu replà; dreta, entrant, amb Teresa Camplanas; i esquerra, part amb

12

José Rosich, part amb un lavabo d’ús comunitari, i part amb la caixa d’escala i el seu
replà.

12,90%.

5139330 CG8053N-0001 / KG

Gravada amb una hipoteca a favor del Banco Popular Español, SA.

ANTONI SONET SOLÀ, mitjançant escriptura pública de divisió horitzontal atorgada el
NÚMERO SIS, PLANTA TERCERA, PORTA PRIMERA, HABITATGE situat a la planta
tercera alta de l’edifici, al qual s’hi accedeix des del carrer de la Soledat núm. 94. Té
una superfície construïda de 51,00 m2 i una superfície útil de 41,00 m2, i conté els
serveis i elements necessaris per la seva habitabilitat, amb la seva corresponent
el departament núm. set i part amb caixa d’escala i el seu replà; dreta, entrant, part
amb Teresa Camplanas i part amb departament núm. set; i esquerra, part amb José
Rosich, i part amb la caixa d’escala i el seu replà.

12,95%.

5139330 CG8053N-0001 / KG

Gravada amb una hipoteca a favor de la Caixa d’Estalvis de Manresa.

CAL SABONÉ S.L., mitjançant escriptura pública de compravenda atorgada el dia 19
de març de 2007, davant del notari César Martín Núñez, de la finca resultant de la
divisió horitzontal atorgada el 16 de juny de 2005, del DEPARTAMENT NÚMERO
SET, PLANTA TERCERA, PORTA SEGONA, HABITATGE situat a la planta tercera
alta de l’edifici, al qual s’hi accedeix des del carrer de la Soledat núm. 94. Té una
superfície construïda de 48,40 m2 i una superfície útil de 38,40 m2, i conté els serveis i
elements necessaris per la seva habitabilitat, amb la seva corresponent distribució
interior. Té com ANNEXE a la part sotacoberta les GOLFES, amb una superfície
construïda de 16,95 m2 i una superfície útil de 12,95 m2
Limita, l’HABITATGE, vist des del carrer de la Soledat; front, part amb departament
núm. sis, part amb vol sobre el pati annex al departament núm. Ú, part amb caixa
d’escala i el seu replà; fons, amb José Rossich; dreta, entrant, part amb Teresa
Camplanas; i esquerra, part amb José Rosich, part amb departament núm. 6 i part
amb la caixa d’escala i el seu replà.

15,00%.

13

5139330 CG8053N-0001 / KG

Gravada amb una hipoteca a favor de la Caixa d’Estalvis i Pensions de Barcelona.

FINCA D –carrer de la Misericòrdia núm. 9 -

Solar de superfície noranta metres amb trenta-quatre centímetres quadrats.
Afronta al nord, amb finques de Gisela Carné Soteras, ara Cal Saboné S.L., Jaime
Bascompte Dalmases i finca de diversos propietaris del carrer de la Soledat, 94, est,
amb el carrer de Misericòrdia; sud, amb finca de Josep Pons Tomàs; i oest, amb finca
de Francisco Carrer Marcè.

INSCRIPCIÓ
Registre de la Propietat, tom 2.323, llibre 617 d’Igualada, foli 91, finca 2.541, inscripció
12a.
Es correspon amb l'assentament 1-736 de l'Inventari de béns de l'Ajuntament
d'Igualada.

PROPIETARI I TÍTOL
AJUNTAMENT D’IGUALADA, títol en virtut del qual s’atribueix el bé immoble: per acta
de pagament i ocupació signada el dia 18 de gener de 2006, entre Endesa Distribución
Eléctrica, SLU i l’Ajuntament d’Igualada.

5139332 CG8053N


C. AGRUPACIÓ INSTRUMENTAL

L’agrupació de totes les finques descrites en l’apartat B "FINQUES APORTADES" i
que comprenen l’àmbit del polígon d’actuació urbanística es descriu de la següent
manera:

Finques compreses dins del polígon d’actuació urbanística

“URBANA. SOLAR de figura rectangular irregular, situat a Igualada, a la trobada dels
carrers de la Soledat i de la Misericòrdia, a l’interior de l’illa formada pel carrer de la
soledat, de la caritat, de la Misericòrdia i d’Antoni Franch, de superfície SET-CENTS
NORANTA AMB ONZE METRES QUADRATS (790,11 M2).
AFRONTA: al sud, en una línia de 14,03 metres, amb finca propietat de Josep Pons
Tomàs; al nord, en una línia de 13,00 metres amb el carrer de la Soledat; a l’oest, en
una línia trencada de 48,37 metres, amb finca propietat d’Antònia Pelfort Cantelles; i a
l’est, en una línia de 6,09 metres, i dues línies contínues, una de 37,78 metres, i l’altra,

14

formant xamfrà entre els carrers Misericòrdia i Soledat, de 6,00 metres, amb el carrer
de la Misericòrdia.

De la finca agrupada se segreguen totes les finques adjudicades en el present
instrument, tant les destinades a sistema viari com les d'aprofitament privat.

D. FINQUES RESULTANTS

FINCA RESULTANT A

“URBANA. SOLAR de figura rectangular irregular, situat a Igualada, a la trobada dels
carrers de la Soledat i de la Misericòrdia, de superfície SET-CENTS CINQUANTA-
QUATRE AMB QUARANTA-SET METRES QUADRATS (754,47 m2).

AFRONTA: al sud, en una línia de 14,03 metres, amb finca propietat de Josep Pons
Tomàs; al nord, en una línia de 13,00 metres amb el carrer de la Soledat; a l’oest, en
una línia trencada de 48,37 metres, amb finca propietat d’Antònia Pelfort Cantelles; i a
l’est, en una línia de 6,09 amb el carrer de la Misericòrdia, i dues línies contínues, una
de 37,78 metres i l’altra, formant xamfrà entre els carrers Misericòrdia i Soledat, de
6,00 metres, amb finca resultant B del present projecte de reparcel·lació destinada a
sistema viari.

Qualificació del sòl: Clau 8 “edificació contínua grau II”.

CÀRREGUES
Lliure de càrregues i gravàmens

FINCA RESULTANT B

“URBANA. TERRENY de figura poligonal irregular, destinat a sistema viari i, més
concretament, a l’eixamplament d’una part del carrer de la Misericòrdia, entre el carrer
de la Soledat i el carrer de la Caritat, de superfície TRENTA-CINC AMB SEIXANTA-
SIS METRES QUADRATS (35,66 m2).

AFRONTA: al sud, en una línia de 0,60 metres, amb el carrer de la Misericòrdia; al
nord, en una línia de 5,07 metres, amb el carrer de la Soledat; a l’oest, en una dues
línies contínues, una de 37,78 metres i l’altra, formant xamfrà entre els carrers
Misericòrdia i Soledat, de 6,00 metres, amb finca A resultant del present projecte de
reparcel·lació; i a l’est, en una línia de 42,26 metres amb el carrer de la Misericòrdia.

Qualificació del sòl: Clau 1 “Sistema viari”.

CÀRREGUES
Lliure de càrregues i gravàmens

15

E. VALORACIÓ DELS DRETS DE LES FINQUES INICIALS

D’acord amb les finques inicials incloses en el polígon d’actuació, els drets
corresponents en el moment de l’aprovació definitiva que els atorga el PGO, en
m2/sostre edificable, són els següents:
Els drets, en m2 de sostre edificable, dels propietaris del sòl inclòs en el polígon,
qualificat pel PGO de clau 8 “edificació continua grau II”, resulta de l’aplicació dels
paràmetres d’edificació i d’ordenació definida en els plànols del Pla General
d’Ordenació, quedant quantificats de la manera següent:
2 2
PROPIETARIS FINQUES m m SOSTRE PGO VIGENT
APORTADES SUPERFICIE P. BAIXA P. PIS TOTAL
FINCA
APORTADA
AJUNTAMENT IGUALADA Misericòrdia, 9 85,95 85,95 257,81 343,76
CAL SABONÉ SL. Soledat, 90 229,82 229,82 689,45 919,27
JAIME BASCOMPTE DALMASES I ALTRA Soledat, 92 238,01 238,01 714,11 952,12
VARIS Soledat, 94 236,32 200,71 602,10 802,81
790,11 754,49 2263,47 3017,96

F. VALORACIÓ DELS DRETS D’ACORD AMB
L’APROFITAMENT DEL PLANEJAMENT APROVAT I
L’HOMOGENEITZACIÓ D’AQUEST.

D’acord amb el PGO vigent, la ordenació del sòl inclòs en el polígon delimitat,
correspon a edificacions alineades a vial entre mitgeres. Aquest sòl està
qualificat de Clau 8 “edificació contínua grau II”, i els usos admesos són el
residencial en plantes pis i comercial o locals en planta baixa:

m2 SOSTRE DESTINAT A ÚS m2 SOSTRE DESTINAT A ÚS m2 TOTAL SOSTRE
COMERCIAL (planta baixa) RESIDENCIAL (plantes pis)
754,49 2.263,47 3.017,96

El repartiment d’aquests drets entre els diferents propietaris, es realitzarà
proporcionalment als drets que tenen actualment i que es quantificaran en
l’apartat H.

En aplicació de l’article 43 del Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual
s'aprova el Text refós de la Llei d'urbanisme, els propietaris de sòl urbà no
consolidat, com és aquest cas que ens ocupa, NO tenen el deure de cedir a
l’administració actuant, gratuïtament, el sòl corresponent al 10% de
l’aprofitament urbanístic del polígon d’actuació.

Pel càlcul del valor de l’aprofitament, quantificat en unitats de valor
homogeneïtzades, es tindran en compte les regles de ponderació establertes a
l’article 37 del Text refós de la Llei d’urbanisme, fixant un coeficient

16

d’homogeneïtzació d’acord amb el seu ús, el seu valor de mercat, llur
localització i la repercussió admissible del valor de la urbanització de cada tipus
de sostre.

El coeficient d’homogeneïtzació per a cada tipus de sostre, es determinarà
d’acord amb el valor diferencial de cada sostre en relació (o respecte) al valor
del sostre destinat a un ús d’habitatge lliure.

Per tant, la unitat de valor homogeneïtzada correspondrà al valor del sostre
destinat a habitatges de renda lliure, i el seu factor homogeneïtzació serà 1,00.

JUSTIFICACIÓ I CÀLCUL DELS COEFICIENTS D’HOMOGENEÏTZACIÓ

D’acord amb el Reial Decret Legislatiu 2/2008 de 20 de juny, pel qual s’aprova
el text refós de la llei de sòl, el valor urbanístic s’ha de determinar per aplicació
a l’aprofitament resultant del polígon d’actuació, que en aquest cas es tracta de
l’aprofitament que li dona el Pla General d’Ordenació quantificat en l’apartat
anterior E, el valor del sòl referit als diferents usos admesos.

En el cas que ens ocupa, el valor urbanístic del sòl vindrà donat pels valors de
repercussió del sòl per a cada tipus de sostre edificable, que obtindrem a partir
dels valors de mercat, utilitzant el mètode del valor residual:

El valor de repercussió del sòl l’obtindrem aplicant la fórmula de càlcul del
mètode residual establerta a l’article 42 de la Ordre ECO/805/2003, de 27 de
març, sobre les normes de valoració de bens immobles i de terminats drets per
certes finalitats financeres.

F = VM x (1-b) - Ci

F = Valor de mercat del sòl
VM = Valor de mercat de l’immoble acabat.
b= Marge de benefici del promotor en tant per l’ús atenint-se als ratis
mitjos del mercat, en aquest moment i per aquest producte.
Ci = Cadascun del costos i despeses de la promoció considerats.

El valor de repercussió del sòl per als diferents usos és el següent:

1.1 SOL DESTINAT A HABITATGES DE RENDA LLIURE

• 1.1.1 VALOR DE VENDA D’HABITATGES DE RENDA LLIURE

Aquest valor s’ha obtingut a partir d’un estudi de mercat realitzat amb diferents
mostres d’habitatges situats a Igualada.

17

Els valors s’han obtingut pel coneixement del mercat d’edificis d’habitatges a
Igualada d’acord amb el mostreig de diferents publicacions.

Aquestes mostres obtingudes i analitzades, a fi d’homogeneïtzar-les, se’ls aplica
diferents coeficients que citem a continuació:

1- Superfície construïda o útil. La majoria d’ofertes no diuen explícitament si la
superfície de l’habitatge ofertat és útil o construïda. No obstant, per les
comprovacions realitzades, en la majoria de casos, si no es diu el contrari, la
superfície a que es refereix és útil. En aquest cas, per trobar el valor de mercat
del m2 construït, aquest superfície la passarem a construïda aplicant un factor
del 20%.

2- Procedència de la oferta (si es directa o a través d’api) Si l’oferta és a través
d’un api, com la major part de mostres analitzades, descomptarem la comissió
de venta, que a Igualada, l’estimem en un 3%.

3- Situació de la mostra en relació a la finca objecte de la valoració. Si la mostra
està molt allunyada, aplicarem un coef. corrector.

4- Ubicació de la mostra dins l’edifici. Si l’habitatge es troba en plantes superiors,
el valor de venda és mes alt i s’haurà de corregir.

5- Aparcament. Algunes ofertes inclouen la plaça d’aparcament. En aquests
casos descomptarem el valor de la plaça al valor d e l’habitatge.

A continuació, s’adjunta la taula amb les dades de les diferents mostres
analitzades:
ANTIGUITAT ADREÇA SUP. PARKING PREU FINQUES
OFERTA VENDA
(M²)
1 Seminou Set Camins 150 NO 294.500 € Llars-Gremi
2 Nou Capellades 66 NO 171.757 € DeGestion
3 Nou Rambla St. Isidre 72 NO 176.700 € Llars-Gremi
4 Nou St. Carles / Delicies 58 NO 184.000 € Llars-Gremi
5 Seminou Passeig Verdaguer 47 NO 144.000 € Habitaclia/ F. Subirana
6 nou Av. Barcelona 85 SI 159.268 € Habitamos
7 --- Set Camins 86 NO 202.763 € SASI
8 Nou Custiol 66 NO 157.500 € Finques Subirana
9 Nou Sant Martí de Tous 80+22 NO 216.000 € FincaNova Igualada
10 9 anys Centre 95 NO 171.300 € Habitaclia

La següent taula, conté els diferents criteris aplicats alhora d’homogeneïtzar els
valors i el valor final de mercat:

Preu Preu sense Superfície Preu Preu m2 sostre Coeficient Coef. tipus Valor €/m²
Venda parking construïda sense Api const. localització habitatge i construït
€ € M2 € €/M2 localització
1 294500 294500 180 285665,00 1587,03 1,00 1,00 1587,03
2 171757 171757 79,2 166604,29 2103,59 1,00 1,00 2103,59
3 176700 176700 86,4 171399,00 1983,78 1,00 1,00 1983,78
4 184000 184000 69,6 178480,00 2564,37 1,00 1,00 2564,37
5 144000 144000 56,4 139680,00 2476,60 1,00 1,00 2476,60
6 159268 141268 102 137029,96 1343,43 1,00 1,00 1343,43
7 202763 202763 103,2 196680,11 1905,82 1,00 1,00 1905,82
8 157500 157500 79,2 152775,00 1928,98 0,97 1,00 1871,11
9 216000 216000 96 209520,00 2182,50 1,00 0,94 2051,55

18

10 171300 171300 114 166161,00 1457,55 1,00 1,00 1457,55
1934,48

Es pren com a valor el resultant de la mitja aritmètica: 1.934,48 €/m².

• 1.1.2 COST DE CONSTRUCCIÓ D’UN EDIFICI D’HABITATGES DE RENDA
LLIURE.

S’ha agafat el cost de construcció d’un edifici d’habitatges de característiques
semblants als de l’entorn i que correspon a edificis d’habitatges entre mitgeres de
renda normal.
Aquest valor obtingut del BEC corresponent al quart trimestre de 2007 es situa en
910,30 €/m² (s’adjunta fotocòpia del document 2).
En aquest valor s’inclouen un 11,5% de despeses de seguretat i higiene, els
honoraris dels tècnics i el cost dels permisos d’obres.
Aquest valor, com ja s’ha indicat, correspon al quart trimestre del 2007. Com que
encara no es disposa del valor d’aquest 2008, cal actualitzar-lo.
Si, tenim en compte que amb l’entrada del Codi Tècnic a la construcció, aquesta
actualització dels costos suposa un major increment de preus degut a les noves i
complexes solucions constructives que mica en mica s’estan implantant a l’obra
per donar compliment als requisits exigits, aquest increment de valor s’estima en
un 10%.
- Edificis de renda lliure: 910,30 €/m2 + 10% = 1001,33 €/m².

• 1.1.3 MARGE DE BENEFICI NET DE PROMOTOR

D’acord amb la Disposició transitòria única de la Ordre ECO/805/2003 de 27 de
març, i en concret la Ordre Ministerial EHA 3011/2007, el benefici mínim és del
0,18 (18%) per edificis d’habitatges de primera residència.

• 1.1.4 COSTOS I DESPESES CONSIDERADES

El cost estimat de construcció d’un edifici d’habitatges residencial és de 964,92
€/m2. Aquest cost conté el benefici industrial, els honoraris dels tècnics i les
despeses de llicències.

Les despeses necessàries per realitzar la promoció no incloses en aquest cost,
com són les assegurances, les despeses d’administració, les despeses comercials
i les despeses financeres són les que tindrem en compte alhora de fixar aquest
cost.

Aquestes despeses, s’estimen en un 20% del cost de la construcció:

- 20% de 1001,33 €/m2 = 200,27 €/m2

• 1.2. VALOR DE REPERCUSSIÓ

Aplicant la fórmula de càlcul del mètode residual establerta a l’article 42 de la
Ordre ECO/805/2003, de 27 de març, obtenim el següent valor:

19

F = VM x (1-b) - Σ Ci
F= Valor de mercat del sòl
VM = 1.934,48 €/m2
b= 0,18 (18%)
Ci = Cc + Gp = 1.001,33 + 200,27 €/m2

F= 1.934,48 x (1-0,18) – (1.201,60)

F = 384,67 €/m2

El valor del m2 de repercussió del sòl és de 384,67 €/m2

2. OBTENCIÓ DEL VALOR DE REPERCUSSIÓ DEL SÒL DESTINAT A ÚS
COMERCIAL

• 2.2.1 VALOR DE VENDA DE LOCALS COMERCIALS.

Aquest valor s’ha obtingut a partir d’un estudi de mercat realitzat amb diferents
mostres de locals situats al centre del nucli urbà de la ciutat.
El valor de venda del producte immobiliari, d’acord amb els valors de venda de
productes similars obtinguts a Igualada, s’estima en 1.400,00 €/m2sostre.

• 2.2.2 COST DE CONSTRUCCIÓ D’UN EDIFICI DESTINAT A ÚS COMERCIAL.
S’ha agafat el cost de construcció estimat d’un edifici d’habitatges de renda lliure
que s’ha fixat en 1.001,33 €/m2
A aquest valor de construcció descomptem les partides d’obra corresponents a
l’ús d’habitatge pròpiament. Conseqüentment, el valor de construcció de la planta
baixa d’un edifici d’habitatges destinada a local comercial o bé a aparcaments
s’estima en un 60% del cost d’un m2 de sostre destinat a un ús d’habitatge.
En aquest valor s’inclouen un 11,5% de despeses de seguretat i higiene, els
honoraris dels tècnics i el cost dels permisos d’obres.

- Cost construcció M2 de sostre de local destinat a un ús comercial: 50% de
1.001,33 €/m2:
60% de 1.001,33 €/m2 = 600,80 €/m².

• 2.2.3 MARGE DE BENEFICI NET DE PROMOTOR
D’acord amb la Disposició transitòria única de la Ordre ECO/805/2003 de 27 de
març, i en concret la Ordre Ministerial EHA 3011/2007, el benefici mínim és del
0,24 (24%) per edificis comercials.

• 2.2.4 COSTOS I DESPESES CONSIDERADES

El cost estimat de construcció d’un M2 de sostre d’un edifici destinat a un ús
comercial és de 600,80 €/m2. Aquest cost conté el benefici industrial, els honoraris
dels tècnics i les despeses de llicències.

20

Les despeses necessàries per realitzar la promoció no incloses en aquest cost,
com són les assegurances, les despeses d’administració, les despeses comercials
i les despeses financeres són les que tindrem en compte alhora de fixar aquest
cost.
Aquestes despeses, s’estimen en un 20% del cost de la construcció:

- 20% de 600,80 €/m2 = 120,16 €/m2

• 2.2. VALOR DE REPERCUSSIÓ
Aplicant la fórmula de càlcul del mètode residual establerta a l’article 42 de la
Ordre ECO/805/2003, de 27 de març, obtenim el següent valor:

F = VM x (1-b) - Σ Ci

F= Valor de mercat del sòl
VM = 1.400,00 €/m2
b= 0,24 (24%)
Ci = Cc + Gp = 600,80 + 120,16 €/m2

F= 1.400,00 x (1-0,24) – (720,96)

F = 343,04 €/m2

TAULA RESUM DEL VALOR DE REPERCUSSIÓ DEL SÒL PER A CADA
TIPUS DE SOSTRE

TIPUS SOSTRE SEGONS EL SEU ÚS Vr
COMERCIAL 343,04 €/m 2 sostre
HABITATGE RENDA LLIURE 384,67 €/m 2 sostre

Els coeficients d’homogeneització que s’estimen, d’acord amb aquests valors
de mercat calculats, són els següents:

TIPUS SOSTRE SEGONS EL SEU ÚS COEF. HOMOGENEÏTZACIÓ
COMERCIAL 0,8917
HABITATGE RENDA LLIURE 1,00

Aplicant els corresponents coeficients d’homogeneïtzació, obtindrem el total
d’unitats de valor homogeneïtzades que corresponen al total dels drets que
el planejament vigent li atorga al sòl del polígon objecte del Projecte de
reparcel·lació.

Recordem que el coeficient d’homogeneïtzació per al destinat a un ús
d’habitatge de renda lliure és 1,00 i, per tant, una unitat de valor equivaldrà al

21

valor de repercussió del sòl per un m2 de sostre destinat a habitatge de renda
lliure.
El total d’unitats de valor homogeneïtzades és el següent:

TIPUS SOSTRE m2 FACTOR UNITATS DE VALOR
SOSTRE HOMOGENEITZACIÓ HOMOGENEITZADES
EDIF.
COMERCIAL 754,49 0,8917 672,78
HABITATGE RENDA LLIURE 2.263,47 1,00 2.263,47
3.017,96
96 2.936,25

22

G. VALORACIÓ DELS DRETS DE LES FINQUES
FINALS.
En aquest projecte de reparcel·lació, es defineix una sola parcel·la resultant
que tindrà el 100% de l’aprofitament urbanístic del polígon:

• Parcel·la A situada al xamfrà del carrer Misericòrdia amb carrer de la
Soledat, destinada a ús residencial de renda lliure, en plantes pis, i
comercial en planta baixa.
La superfície d’aquesta parcel·la i el seu aprofitament és el següent:
Superfície de sòl 754,49 m2
Sostre edificable 754,49 m2 sostre ús comercial:
2.263,47 m2 sostre ús habitatges renda lliure

QUADRE RESUM APROFITAMENT DE LA PARCEL·LA A EN UNITATS
DE VALOR HOMOGENEITZADES
m2 Sup m2 sostre edificable factor UNITATS DE VALOR
sòl hom. HOMOGENEITZADES
ús comercial 754,49 0,8917 672,78
754,49 ús habitatge renda lliure 2.263,47 1,00 2.263,47
TOTAL 3.017,96 2.936,25

H. ADJUDICACIÓ DELS DRETS.
L’adjudicació dels drets es farà seguint els criteris fixats a l’article 120 del Text
refós de la Llei d’Urbanisme, i que s’han exposat en aquest document.

En aquest ordre de coses, és imprescindible palesar que de conformitat amb
l’apartat 1.d) de l’article esmentat “si l’escassa quantia dels drets d’alguns
propietaris o propietàries no permet d’adjudicar-los parcel·les independents a
tots ells, el projecte de reparcel·lació pot determinar una indemnització en
metàl·lic o, alternativament, l’adjudicació de les parcel·les resultants en
proindivís, llevat que la quantia dels drets no arribi al 15 % de la parcel·la
mínima edificable, en el qual cas, l’adjudicació s’ha de substituir
necessàriament per una indemnització en metàl·lic.”

En el present cas, les quanties dels drets dels propietaris que no arriben al 15%
de l’aprofitament de la parcel·la mínima edificable que s’ha definit en el projecte
de reparcel·lació, seran indemnitzats econòmicament.

En conseqüència, d’acord amb l’article transcrit, s’adjudicarà una sola parcel·la
independent en proindivís als propietaris que compleixin aquests quantia

23

mínima i a la resta de propietaris l’adjudicació es substituirà necessàriament
per una indemnització econòmica.

Els total dels drets corresponents al polígon d’actuació, en unitats de valor
homogeneïtzades són els següents:

PERCENTATGE UNITATS DE VALOR
APROFITAMENT TOTALS
TOTAL POLÍGON D’ACTUACIÓ 100,00% 0Ut.

Els drets de cada propietari, d’acord amb les seves finques aportades són els
següents:

PROPIETARIS FINCA COEF. UNITATS DE
D’APROF. VALOR
Ajuntament d’Igualada C/ Misericòrdia, 5-7 11,390% 334,44
Cal Saboné SL. C/ Soledat, 90 30,460% 894,38
Salvador Bascompte Hernandez C/ Soledat, 92 Local 1 12,620% 370,55
Jaume Bascompte Dalmases Local 2 18,930% 555,83
Ignasi Vich Enrich Departaments 1,2 4,004% 117,58
Prom. Construccions Laivan S.L. C/ Soledat, 94 Departaments 3 i 4 4,455% 130,81
Invercim Anoia S.L. Sòl edificació Departament 5 1,845% 54,17
Antonio Sonet Solà Departament 6 1,852% 54,38
Cal Saboné SL: Departament 7 2,145% 62,99
Ignasi Vich Enrich C/ Soledat, 94 Pati annexe dep. 1 12,30% 361,16
100,00% 2936,25 Ut.

Així, cada propietari té els següents drets:

PROPIETARIS FINQUES COEF. UNITATS DE
D’APROF. VALOR
Ajuntament d’Igualada C/ Misericòrdia, 5-7 11,390% 334,44
Cal Saboné, SL. C/ Soledat, 90 i Dep. 7 Soledat 94 32,605% 957,37
Salvador Bascompte Hernandez C/ Soledat, 92 Local 1 12,620% 370,55
Jaume Bascompte Dalmases Local 2 18,930% 555,83
Ignasi Vich Enrich Soledat, 94 Dep. 1,2 i pati annexe 16,304% 478,74
Prom. Construccions Laivan S.L. Departaments 3 i 4 4,455% 130,81
Invercim Anoia S.L. C/ Soledat, 94 Departament 5 1,845% 54,17
Antonio Sonet Solà Departament 6 1,852% 54,38
100,00% 2936,25 Ut.

D’acord amb aquest quadre, s’adjudicarà una sola parcel·la en proindivís als
propietaris que tenen uns drets superiors al 15%, i que en aquest cas són Cal
Saboné SL, n’Ignasi Vich Enrich i en Jaume Bascompte Dalmases.

Els drets que li correspondrien a aquests propietaris, d’acord amb el seu
coeficient d’aprofitament són els següents:

24

PROPIETARIS COEF. U v. QUE LI CORRESPON D’ACORD AMB
D’APROFITAMENT EL SEU COEF. D’APROFITAMENT
Cal Saboné, SL. 32,605% 957,37
Ignasi Vich Enrich 16,304% 478,74
Jaume Bascompte Dalmases 18,930% 555,83
1991,94

El sòl que se’ls adjudica conté el 100% de l’aprofitament urbanístic del polígon,
que hem quantificat en 2.936,25 Uv. i els drets que els correspondrien seria,
d’acord amb el quadre anterior, 1.991,94 Uv. entre els tres propietaris.

Per tant, aquest excés adjudicat a aquests dos propietaris de 944,31 Uv, serà
indemnitzat econòmicament en defectes a la resta de propietaris
proporcionalment als drets de cadascun d’ells tres.
La quantificació en unitats de valor homogeneïtzades d’aquests defectes i que
seran objecte d’indemnització econòmica a cada propietari, d’acord amb el amb
els drets de cascú, és la següent:

PROPIETARIS COEF. D’APROF. UNITATS DE VALOR

Ajuntament d’Igualada 11,39% 334,44
Salvador Bascompte Hernandez 12,62% 370,55
Prom. Construccions Laivan S.L. 4,455% 130,81
Invercim Anoia S.L. 1,845% 54,17
Antono Sonet Solà 1,852% 54,38

TOTAL 944,35

A aquests defectes quantificats en unitats de valor homogeneïtzades, caldrà
deduir la seva part proporcional de càrregues.

I. QUANTIFICACIÓ DE LES CÀRREGUES
URBANÍSTIQUES

I.1 CÀRREGUES URBANÍSTIQUES

Les càrregues urbanístiques computables al procés de transformació
urbanística en aquest projecte de reparcel·lació són les següents:
• Obres d’urbanització del tram del carrer Misericòrdia afectat per
l’alineació del vial, segons pressupost estimat.
• Previsió del cost d’enderroc de les edificacions afectades.
• Indemnitzacions de les edificacions afectades.
• Arrendaments d’habitatges

25

I.2 REPARTIMENT DE LES CÀRREGUES

D’acord amb la normativa vigent, les càrregues urbanístiques es reparteixen
proporcionalment als drets de cada propietari adjudicats.

I.3 VALORACIÓ DE LES CÀRREGUES URBANÍSTIQUES

I.3.1 Obres d’urbanització del tram del carrer Misericòrdia afectat per
l’alineació del vial, segons pressupost estimat

D’acord amb el PGO, la part de sòl destinada a sistema viari inclòs en el
polígon d’actuació urbanística a què es refereix aquest projecte de
reparcel·lació, amida 36,24 m2 de sòl.
El cost per m2 a aplicar en aquest tram de carrer vindrà donat pel tipus
d’obres d’urbanització que es realitzaran i les característiques dels
materials utilitzats.

Per fixar aquest valor, prendrem com a referència els preus aplicats en
el projecte d’urbanització realitzat recentment del mateix del tram del
carrer Misericòrdia, que s’estima en 150,00 €/m2 de sòl.
TOTAL CÀRREGA: 36,24 m2 x 150,00 €/m2 = 5.451,00 €

I.3.2 Previsió del cost d’enderroc de les edificacions afectades.

Per determinar el cost d’enderroc de les edificacions afectades, s’ha
estimat un cost d’enderroc amb mitjans mecànics i un cost amb mitjans
manuals.
S’ha calculat el volum edificat dels edificis a enderrocar. El volum de les
plantes superiors dels edificis a partir de la tercera planta edificada,
s’enderrocarà amb mitjans manuals i s’aplicarà el cost corresponent.
Les plantes baixes dels edificis, fins a la planta segona (PB+1),
s’enderrocaran amb mitjans mecànics i s’aplicarà el cost corresponent.
Aquesta previsió, inclou la càrrega de la runa a camió contenidor, el
transport d’aquest a l’abocador autoritzat, i les taxes d’abocador
(calculades d’acord les tarifes de l’abocador autoritzat per runa i restes
d’obra situat a Jorba)
Veure el document ANNEX I corresponent al quadre resum del cost
d’enderroc d’aquests edificis, que ascendeix a la quantitat de 53.402,77€

TOTAL CÀRREGA: 53.402,77 €

26

I.3.3 Indemnització de les edificacions existents

D’acord amb l’article 120 del Text refós de la Llei d’urbanisme, les
edificacions existents que no es puguin conservar, es valoraran amb
independència del sòl i es satisfarà l'import a les persones propietàries
interessades amb càrrec al projecte de reparcel·lació, en concepte de
despeses d'urbanització.
Per al càlcul del valor de les edificacions afectades, s’aplicarà el mètode
de reposició, tenint en compte el Reial Decret Legislatiu 2/2008, de 20
de juny, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei de Sòl i , en particular,
l’article 22.
Aquesta valoració es farà seguint la normativa cadastral i tenint en
compte l’antiguitat i l’estat de conservació de l’edificació.
Per obtenir el valor de reposició, emprarem la superfície construïda de
l’edifici i un valor de construcció fixat a partir del Mòdul de construcció
del COAC per aquest any 2008, al que li aplicarem uns coeficients
reductors d’antiguitat i de conservació.
Les edificacions afectades que es valoraran i s’indemnitzarà el seu valor
són les següents:

PROPIETAT REF. FINCA M2 PLANTES
CADAS. APORTADA SOSTRE EDIFICADES
CÀLCUL
IGNASI VICH ENRICH 51393-28 Soledat, 90 571,00 Psemisot+PE+2PP+Psc
JAUME BASCOMPTE I ALTRES 51393-29 Soledat, 92 539,00 Psemisot+PE+2PP+Psc
VARIS 51393-30 Soledat, 94 642,60 Psemisot+PE+2PP+Psc

Les indemnitzacions resultants de les valoracions realitzades són les
següents (veure doc. ANNEX II):

PROPIETAT REF. FINCA VALOR €
CADAS. APORTADA

CAL SABONÉ 51393-28 Soledat, 90 93.455,11
JAUME BASCOMPTE DALMASES 51393-29 Soledat, 92 56.286,16
SALVADOR BASCOMTE HERNA. 84.429,24
VARIS 51393-30 Soledat, 94 116.453,38
TOTAL VALOR EDIFICIS 350.623,89

G.3.4 Ocupació d’habitatges

D’acord amb l’article 114.2 del Text refós de la Llei d’urbanisme i amb
l’article 128 del seu reglament, es reconeix el dret de reallotjament a
favor de les persones ocupants legals d’habitatges afectats per l’actuació
que acreditin el compliment dels següents requeriments:

27

a) Que l’habitatge constitueixi la seva residència habitual amb
anterioritat a l’aprovació inicial del projecte de reparcel·lació, si es
tracta de polígons d’actuació urbanística en sòl urbà delimitats
directament pel planejament general. En els sectors de planejament
derivat, així com quan la delimitació del polígon d’actuació urbanística
en sòl urbà s’efectuï mitjançant una modificació puntual del
planejament general, l’habitatge ha de constituir la seva residència
habitual amb anterioritat a l’aprovació inicial del planejament derivat o
de la modificació puntual.

b) En el cas que les persones ocupants siguin propietàries de
l’habitatge, que en el projecte de reparcel·lació aquestes persones no
resultin adjudicatàries d’aprofitament urbanístic, o d’una
indemnització substitutòria, equivalent o superior a una edificabilitat
d’ús residencial en règim lliure sense urbanitzar superior al doble de
la superfície màxima establerta per la legislació d’habitatge de
protecció pública.

Segons la informació obtinguda per l’elaboració d’aquest projecte de
reparcel·lació i, sense perjudici d’allò que manifestin i acreditin els
interessats durant el tràmit d’informació pública, actualment només hi ha
un sòl veí que ocupa l’habitatge primer de núm. 92 del carrer de la
Soledat, del qual es disposa d’un rebut mensual de l’any 2006 i de les
dades del padró d’habitants de la ciutat.

FAMÍLIES O PERSONES AMB DRET A REALLOTJAMENT ADREÇA HABITATGE
1 PERE GALÍ SERRA Soledat, 92 1er pis

El present projecte de reparcel·lació preveu el dret de reallotjament i el
dret de retorn del senyor Galí, de manera que s’haurà de proporcionar a
aquest un habitatge en les mateixes condicions de les que gaudeix
actualment.

G.4 TOTAL DESPESES AMB CÀRREC AL PROJECTE D’URBANITZACIÓ

A continuació s’acompanya el quadre resum de les càrregues imputables al
projecte de reparcel·lació:

INDEMNITZACIÓ DESPESES ENDERROC DESPESES TOTAL CÀRREGUES
EDIFICIS EDIFICIS AFECTATS URBANITZACIÓ CARRER
EXISTENTS MISERICÒRDIA
350.623,89 € 53.402,77 € 5.421,00 € 409.447,66 €

TOTAL DESPESES AMB CÀRREC AL PROJECTE D’URBANITZACIÓ:
409.447,66 €

28

H. VALORACIÓ FINALS DE DEFECTES DESCOMPTANT
CÀRREGUES. INDEMNITZACIONS AMB CÀRREC AL
PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ.

H.1 VALORACIÓ FINAL DELS DEFECTES.

La valoració final dels defectes inclourà la part proporcional de les càrregues
aplicables.

Recordem, que la unitat de valor homogeneïtzada correspon al valor de
repercussió del sòl destinat a habitatge de renda lliure, que és de 384,67
€/m2sostre

A continuació, obtenim el valor econòmic de les unitats de valor
homogeneitzades que corresponen als drets de cada propietari:

PROPIETARIS UNITATS DE VALOR TOTAL VALOR €

Ajuntament d’Igualada 334,44 114.726,30
Salvador Bascompte Hernandez 370,55 127.113,47
Prom. Construccions Laivan S.L. 130,81 44.873,06
Invercim Anoia S.L. 54,17 18.582,48
Antoni Sonet Solà 54,38 18.654,51

TOTAL DEFECTES 323.949,82 €

A aquests valors econòmics, es deduiran les carregues proporcionals
corresponents:

TAULA CÀRREGUES PROPORCIONALS ALS DRETS DE CADA PROPIETARI

PROPIETAT COEF. Despeses Despeses Despeses Total càrregues €
APROF edificis enderroc urb. carrer
existents € misericòrdia
€ €
AJUNTAMENT IGUALADA 11,390% 39.936,06 6.082,58 617,45 46.636,09
IGNASI VICH ENRICH 16,304% 57.165,72 8.706,79 883,84 66.756,35
SALVADOR BASCOMPTE 12,620% 44.248,73 6.739,43 684,13 51.672,29
JAUME BASCOMPTE 18,930% 66.373,10 10.109,14 1.026,20 77.508,44
CONSTR. LAIVAN 2000 SL 4,455% 15.620,29 2.379,09 241,51 18.240,89
INVERCIM ANOIA S.L. 1,845% 6.469,01 985,28 100,02 7.554,31
CAL SABONÉ 32,605% 114.320,92 17.411,97 1.767,52 133.500,41
ANTONI SONET SOLÀ 1,852% 6.493,55 989,02 100,40 7.582,97

TOTAL 100% 350.623,89 53.402,77 5.421,00 409.447,66

El valor definitiu dels defectes deduint la part proporcional de les càrregues és el
següent:

29

PROPIETAT TOTAL VALOR TOTAL CÀRREGUES TOTAL VALOR
DEFECTES € APLICABLES € DEFECTES FINAL €
AJUNTAMENT IGUALADA 114.726,30 46.636,09 68.090,21
SALVADOR BASCOMPTE 127.113,47 51.672,29 74.441,18
CONSTRUC. LAIVAN 2000 SL 44.873,06 18.240,89 26.632,17
INVERCIM ANOIA S.L. 18.582,48 7.554,31 11.028,17
ANTONI SONET SOLÀ 18.654,51 7.582,97 11.071,54

TOTAL 323.949,82 € 131.686,55 192.263,27

Cal deixar palès, que aquests defectes que s’han valorat i que corresponen als
drets dels propietaris descomptant la part proporcional de les càrregues
d’urbanització, inclouen el valor del benefici resultant del tot el procés de
transformació urbanístic. Aquest valor s’hauria de descomptar, també, ja que
aquests propietaris no participen del procés de transformació urbanístic, doncs
la indemnització econòmica la rebran abans de dur a terme tot aquest procés.

Això no obstant, en aquest cas, només es descomptaran les càrregues
valorades adjudicant-les proporcionalment als drets, sense descomptar el
benefici final resultant del procés urbanístic.

H.2 INDEMNITZACIONS ALS PROPIETARIS PARTICULARS.

Les indemnitzacions que hauran de rebre els propietaris, a més dels defectes,
hauran d’incloure la indemnització de l’edificació aportada en cada cas.
El valor d’aquestes edificacions, amb càrrec al projecte de reparcel·lació i
comptabilitzades dins el projecte d’urbanització, ascendeix a un valor de
350.623,89€ en total.

Els edificis aportats pels propietaris particulars són els següents:

PROPIETARIS FINCA Valor edificació aportada objecte
d’indemnització econòmica
Cal Saboné C/ Soledat, 90 i dep.7 Soledat, 94 110.923,12 €
Ignasi Vich Enrich C/Soledat, 94 Departaments 1, 2 32.606,94 €
Jaime Bascompte C/ Soledat, 92 84.429,24 €
Salvador Bascompte 56.286,16 €
Construccions Laivan S.L. Departaments 3 i 4 36.275,23 €
Invercim Anoia S.L. C/ Soledat, 94 Departament 5 15.022,49 €
Antonio Sonet Solà Departament 6 15.080,71 €

De conformitat amb el que estableix el Decret 305/2006, de 18 de juliol, , pel
qual s'aprova el Reglament de la Llei d’urbanisme, el projecte de reparcel·lació
ha de preveure un compte de liquidació provisional en el qual s'avaluïn les
despeses d'urbanització, d'altres despeses del projecte i les indemnitzacions

30

que s'escaiguin per cancel·lació de càrregues i d'altres drets a satisfer als seus
titulars.

Finalment, incloem la indemnització pels edificis al valor del defectes calculats, i
obtenim la indemnització (total a pagar) que haurà de rebre cada propietari, i
quedarà reflectit en el compte de liquidació provisional següent:

PROPIETARIS TOTAL VALOR INDEMNITZACIÓ PER TOTAL LIQUIDACIÓ
FINAL DEFECTES L’EDIFICACIÓ PROVISIONAL
€ APORTADA € INDEMNITZACIÓ A
PERCEBRE €
AJUNTAMENT IGUALADA 68.090,21 --- 68.090,21
SALVADOR BASCOMPTE 74.441,18 56.286,16 131.727,34
CONSTRUC. LAIVAN 2000 SL 26.632,17 36.275,23 62.907,40
INVERCIM ANOIA SL. 11.028,17 15.022,49 26.050,66
ANTONI SONET SOLÀ 11.071,54 15.080,71 26.152,25

I. ADJUDICACIÓ DE SÒL EXCÉS
D'acord amb el que preveu l'article 127 del Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel
qual s'aprova el Reglament de la Llei d'urbanisme, les persones propietàries
que integren la comunitat de reparcel·lació assumeixen les càrregues
d’urbanització establertes pel planejament d’acord amb l’article 114 del Text
refós de la Llei d’urbanisme.
En el projecte de reparcel·lació s’ha definit una sola finca resultant amb
aprofitament urbanístic: la finca A; i la configuració d’aquesta s’ha concretat
aplicant criteris de funcionalitat i urbanístics i d’acord amb la ordenació del PGO
vigent, quedant definida en el plànol 4 del document.
L’altra finca resultant de la reparcel·lació (finca B), està destinada a sistema
viari, i s’adjudica, per ministeri de la Llei, a l’Ajuntament d’Igualada, ja que l’ús a
que es destina és públic.

L’adjudicació dels drets de la finca resultant, serà proporcional als drets que
tinguin cadascú dels propietaris, d’acord amb el seu coeficient de participació
fixat en el projecte de reparcel·lació:

PROPIETARIS FINCA COEF. D’APROF.
Ignasi Vich Enrich Varis 16,304%
Jaime Bascompte Soledat, 92 18,930%
Cal Saboné Varis 32,605%

Els tres propietaris, sumen inicialment entre ells, el 67,839% de l’aprofitament
urbanístic del polígon.
L’excés adjudicat està quantificat en el 32,161% dels drets i càrregues.

31

Aquests percentatges, aplicats sobre la única parcel·la adjudicada amb el 100%
de l’aprofitament del polígon, passa a ser el següent:

PROPIETARIS ADJUDICATARIS DE LA COEF. PARTICIPACIÓ Uv. FINCA A
FINCA A FINCA A
Ignasi Vich Enrich 24,033 705,67
Jaume Bascompte 27,904 819,34
Cal Saboné 48,063 1.411,24
100,00% 2.936,25

La superfície de sòl excés amb aprofitament urbanístic adjudicat de la parcel·la
A és el següent:

Parcel·la A Superfície de sòl: - 754,47 m2
TOTAL -754,47 m2

Les càrregues d’urbanització que s’adjudicaran seran proporcionals als drets
adjudicats. Per tant, com que els drets corresponents al sòl excés adjudicat
representen el 100% de l’aprofitament, les càrregues urbanístiques que
s’adjudicaran seran les corresponents al 100%:

La valoració de les càrregues corresponents a les obres d’urbanització és la
següent:

PROPIETAT COEF. Despeses Despeses Despeses total càrregues
APROF edificis enderroc urb. carrer adjudicades €
existents € € misericòrdia €
IGNASI VICH ENRICH 24,033% 84.265,44 12.834,29 1.302,83 98.402,56
JAUME BASCOMPTE 27,904% 97.838,09 14.901,51 1.512,68 114.252,28
CAL SABONÉ 48,063% 168.520,36 25.666,97 2.605,50 196.792,83

409.447,67

TOTAL DESPESES AAMB CÀRREC AL PROJECTE D’URBANITZACIÓ:
409.447,67 €

QUADRE AMB LA FINCA ADJUDICADA EN PROINDIVIS I CÀRREGUES
DE LES OBRES D’URBANITZACIÓ.

SÒL EXCÉS APROFITAMENT PARCEL·LA EN COEF. CÀRREGUES
FINQUES UNITATS DE VALOR PARTICIPACIÓ URBANITZACIÓ
ADJUDICADES HOMOGENEITZADES APLICADES
A 2.636,25 Ut.. 100,00% 409.447,67 €
B --- --- ---
TOTAL 2.636,25 Ut. 100,00% 414.507,70 €

32

ANNEX I: Escriptures finques aportades inicialment

34

ANNEX II: Estudi de mercat – mostres utilitzades per l’obtenció del
valor de repercussió del sòl pel mètode residual.

35

ANNEX III: Cost de construcció d’un edifici d’habitatges plurifamiliar
de renda normal.

36

ANNEX IV: Valoracions edificacions afectades a indemnitzar

37

ANNEX V: Quadre valoració cost enderrocs edificacions aportades

38

Projecte Reparcelacio Soledat Reparcelacio Soledad M…

Recommended

Recommended

More Related Content

More from Ajuntament Igualada

More from Ajuntament Igualada (20)

Projecte Reparcelacio Soledat Reparcelacio Soledad M…