Project management - Predimensionado de Costes de Proyecto

Innovación
continua

PROJECT MANAGEMENT
SISTEMAS PARA EL PREDIMENSIONADO DE
COSTES DE PROYECTO
Ruben Navarro Sanchez

http://es.linkedin.com/in/rubennavarrosanchez navarro_ruben

Apartado 1 Apartado 2 Apartado 3 Apartado 4
Introducción Apartados
Conceptos Fases Proyecto Valor Añadido Procedimiento

Apartado 5 Apartado 6 Apartado 7
Modelos Controles Conclusiones

¿Cuánto cuesta una idea?

Orientación al
emprendedor
FUENTE: http://adesignideas2.blogspot.com/2009/08/spiralling-tower-barcelona-spain-zaha.html
SISTEMAS PARA EL PREDIMENSIONADO DE COSTES DE UN PROYECTO
2 Ruben Navarro Sanchez



¿Cuánto cuesta una idea?

Orientación al
emprendedor
FUENTE: http://www.constructalia.com/en_EN/gallery/galeria_detalle.jsp?idProyec=1045721



¿Cuánto cuesta algo más que una idea?

Orientación al
emprendedor
FUENTE: http://adesignideas2.blogspot.com/2009/08/spiralling-tower-barcelona-spain-zaha.html



¿Cuánto cuesta algo más que una idea?

Orientación al
emprendedor
FUENTE: http://www.worldarchitecturenews.com/news_images/Las%20Arenas%20cross%20section.jpg



¿Cuánto cuesta una realidad?

Orientación al
emprendedor
FUENTE: http://www.youtube.com/watch?v=Eo0vrLEHb9g



¿Cuánto cuesta una realidad?

Orientación al
emprendedor
FUENTE: http://www.worldarchitecturenews.com/news_images/1000%20Las%20Arenas%20model.jpg



The World’s Biggest Construction
Projects
P j t
February 2008

South-to-North Water Transfer Project, China
Who s
Who’s building it: the Chinese government
Budget: $62 billion (62.000 millones €)
Estimated completion date: 2050
p

Orientación al
emprendedor
FUENTE: http://www.foreignpolicy.com/articles



Projects
P j t
February 2008

CityCenter, Las Vegas, Nevada
Who’s building it: MGM Mirage
Budget: $8.4 billion (8.400 millones €)




Projects
P j t
February 2008

Crystal Island, Moscow
y ,
Who’s building it: Shalva Chigirinsky, oil - real estate mogul
Budget: $4 billion (4.000 millones €)

Orientación al
emprendedor



Projects
P j t
February 2008

Terminal 3, Beijing Capital International Airport
Who’s building it th Chi
Wh ’ b ildi it: the Chinese government
t
Budget: $3.65 billion (3.650 millones €)
Estimated completion date: Feb 29, 2008
Feb. 29

Orientación al
emprendedor



Otros proyectos a que nos enfrentamos

Orientación Edificio Residencial: 3,85 M€
Complejo Residencial: 29,00 M€
29 00 al 3 85 Vivienda Unifamiliar 1 90
Vi ienda Unifamiliar: 1,90 M€
emprendedor




Otros proyectos a que nos enfrentamos

…etc, etc, …

Orientación al
CEIP: 3,15 M€
3 15 Rehabilitación: 0,65 M€
0 65
emprendedor




¿Qué impacto tiene una desviación
presupuestaria en l proyectos?
t i los t ?
PRESUPUESTO DESVÍO 0,1% DESVÍO 1%
South-to-North Water Transfer Project, China $62.000.000.000,00 $62.000.000,00 $620.000.000,00
CityCenter, Las Vegas, Nevada $8.400.000.000,00 $8.400.000,00 $84.000.000,00
Crystal Island, Moscow $4.000.000.000,00 $4.000.000,00 $40.000.000,00
Terminal 3, Beijing Capital International Airport $3.650.000.000,00 $3.650.000,00 $36.500.000,00
Complejo Residencial € 29.000.000,00 € 29.000,00 € 290.000,00
Edificio Residencial € 3.850.000,00 € 3.850,00 € 38.500,00
CEIP € 3.150.000,00 € 3.150,00 € 31.500,00
Vivienda Unifamiliar € 1.900.000,00 € 1.900,00 € 19.000,00
Rehabilitación € 650.000,00 € 650,00 € 6.500,00

DESVÍO 2,5% DESVÍO 5% DESVÍO 10%
South-to-North Water Transfer Project, China $1.550.000.000,00 $3.100.000.000,00 $6.200.000.000,00
CityCenter, Las Vegas, Nevada
Cit C t L V N d $210.000.000,00
$210 000 000 00 $420.000.000,00
$420 000 000 00 $840.000.000,00
$840 000 000 00
Crystal Island, Moscow $100.000.000,00 $200.000.000,00 $400.000.000,00
Terminal 3, Beijing Capital International Airport $91.250.000,00 $182.500.000,00 $365.000.000,00
Complejo Residencial € 725.000,00 € 1.450.000,00 € 2.900.000,00
Edificio Residencial
CEIP
Vivienda Unifamiliar
Orientación al € 96.250,00
€ 78.750,00
78 750 00
€ 47.500,00
€ 192.500,00
€ 157.500,00
157 500 00
€ 95.000,00
€ 385.000,00
€ 315.000,00
315 000 00
€ 190.000,00
Rehabilitación
emprendedor € 16.250,00 € 32.500,00 € 65.000,00




Apartado1
ENTENDER LOS CONCEPTOS BÁSICOS A TENER EN CUENTA

Apartado 2
PLANTEAR LAS POSIBLES FASES DE UN PROYECTO

Apartado 3
ANALIZAR EL VALOR AÑADIDO QUE PODEMOS APORTAR




Apartado 4
PLANTEAR UN POSIBLE PROCEDIMIENTO A SEGUIR

Apartado 5
ANALIZAR LOS DISTINTOS MODELOS DE PREDIMENSIONADO

Apartado 6
PRESENTAR POSIBLES CONTROLES Y VERIFICACIONES




Apartado 7
FINALIZAR CON ALGUNAS CONCLUSIONES




¿Qué es un Coste?

“Es la medida, en términos monetarios, de los recursos utilizados para
conseguir un objetivo determinado”
determinado”.
“Costes son aquellos recursos que aplicamos en la fabricación de los
bienes o servicios que la empresa ofrece”
ofrece”.
A. El coste mide qué cantidad de recursos se han usado, como cantidades físicas de material,
horas de mano de obra directa (M.O.D), o cualesquiera otras cantidades de otros recursos.
( ), q
B. La medida del coste se expresa en términos monetarios.
C. La medida de los costes siempre se relaciona con algún propósito u objetivo, denominado
“Objetivo de Coste”.




¿Qué es un Gasto?

“Gastos son aquellos recursos aplicados en el período contable en los
que se incurrió para conseguir los ingresos de un determinado período”.




¿Qué es un Generador de Coste o
“Cost Driver”?
“C t D i ”?

“Generador de Coste o Cost Driver es el factor que crea o influye en el
coste”.

“Los Generadores de Coste originan cambios en el rendimiento de una
Los
actividad y, por lo tanto, afectan a los recursos requeridos para realizar la
actividad”.




¿Qué es un Coste Directo?

“Costes Directos de un Objetivo de Coste son aquellos inequívocamente
identificables con dicho Objetivo de Coste, de una forma económicamente
factible”
f ibl ”

“Costes Directos deben cumplir con el requisito de Fácil Trazabilidad”.




¿Qué es un Coste Indirecto?

“Costes Indirectos son aquellos que no son identificables con un solo
Objetivo de Coste”.

“Costes Indirectos suelen cumplir con la premisa de representar Difícil
Costes
Trazabilidad”.




¿Qué es un Sistema de Predimensionado
de C t ?
d Costes?
Un sistema de Predimensionado no es más que un método simple y rápido
q p p
para el cálculo estimativo del coste o del presupuesto total o parcial de un
“Objetivo de Coste”. Su cometido inicial es valorar el coste aproximado de
dicho Objetivo de Coste con el propósito de asegurar su viabilidad
viabilidad.
No obstante, este Predimensionado no solo debe permitir hacer una primera
estimación del coste del Objetivo de Coste si no ratificar o confirmar unas
Coste,
estimaciones previas realizadas por cualquier otro sistema, o modificar las
p
previsiones existentes en base a razones objetivas que ha aportado la
j q p
utilización del sistema de Predimensionado.




¿Qué es un Objetivo de Coste?

“Un Objetivo de Coste es aquello que se quiere costear o de lo que se
quiere conocer el coste".
i l t "

“Un Objetivo de Coste consume recursos económicos, por lo que se le
imputan o asignan a dicho Objetivo de Costes los costes de dichos
recursos”.
”




Objetivos de Coste en Sector Construcción




¿Qué debe cumplir un Sistema de
Predimensionado de Costes?

• Debe tener una metodología simple que facilite su aplicación.
• Debe aportar un grado de fiabilidad y confianza conocido.
• Debe permitir su verificación y posterior control.
• Debe ser actualizable y adaptable a las distintas circunstancias
particulares a las cuales se enfrentará el técnico.




¿Qué sucede en los Proyectos?

FUENTE: http://ravenyoung.spaces.live.com/blog/cns!17376F4C11A91E0E!1574.entry



¿Qué sucede en los Proyectos?

“El mayor Cost Driver de un Proyecto o Producto es el Diseño (el 80% del
Coste se define en el diseño)”.




¿Qué coste tiene actuar al respecto?

FUENTE: http://www.maxwideman.com



“En La Construcción no existen los
prototipos
prototipos”




“En La Construcción no existen los
prototipos”
t ti ”
Puentes, túneles, edificios, etc. son
, , ,
diferentes técnicamente, pero son todos
Proyectos por igual. Si somos capaces
de identificar los procesos la curva de
procesos,
aprendizaje y las economías de escala
harán el resto.
Si cada vez hiciésemos algo distinto,
montar el sistema de costes sería
imposible.




Curva de aprendizaje de T.P.Wright
En su comportamiento típico, la curva de
aprendizaje desciende a una tasa de un
10 a un 30 por ciento cada vez que se
duplica la producción. Un 80 por ciento
de curva de aprendizaje constituye un
valor promedio e implica que a medida
en que la producción se duplica los
duplica,
respectivos costes por unidad
descienden a un 80 por ciento de sus
valor anterior.

FUENTE: http://www.maxwideman.com



Fases de Desarrollo de un Proyecto
APM Association Project Management in England PMI Project Management Institute

1. Business 1. Concept & Economics
2.
2 Design 2.
2 Functional Design
3. Construction 3. Working Drawings & Specs, Tender
4. Maintenance & Award, Construction
4. Commission
FUENTE: http://www.apm.org.uk/ FUENTE: http://www.pmi.org/



Fases de Desarrollo de un Proyecto
CMMA Const. Manag. Association of America
f AIPM Australian Project Management Inst.
l

1. Concept 1. Conceive
2.
2 Definition 2.
2 Develope
3. Design 3. Execute
4. Manufacture 4. Finish
5. Installation
FUENTE: http://www.cmaanet.org/ FUENTE: http://www.aipm.com.au/



Fases de Desarrollo de un
Proyecto
Partiremos pues d lla b
P ti de base que t d P
todo Proyecto abarca
t b
cuatro fases básicas:
1.1. Fase I i i l
11 F Inicial.
1.2. Fase de Preconstrucción.
1.3. Fase de Construcción.
1.4. Fase de Post-Construcción.
Post Construcción.

FUENTE: http://www.skyscrapernews.com/images/pics/4445IndesconCourtPhase2_pic1.jpg



1. Fase Inicial
En general la etapa inicial es donde se toma contacto
con el proyecto, se definen los objetivos del mismo, se
establecen llas principales estrategias y se realizan llas
t bl i i l t t i li
comprobaciones necesarias para determinar la
viabilidad del proyecto.
p y
Para determinar la conveniencia potencial del Proyecto,
en esta Fase la mayoría de las organizaciones
y g
comienza preparando el “Plan de Negocio” y la “Orden
de Magnitud de Costes” (Predimensionado de Costes),
a fi d jjustificar ell valor d l P
fin de tifi l del Proyecto para poderlo
t d l
comparar con otros Proyectos desarrollados hasta la
fecha.



2. Fase de Preconstrucción
La etapa de preconstrucción abarca todas las
actividades necesarias a realizar desde el momento
en que se decide desarrollar el Proyecto, hasta el
comienzo de las obras.
Se refiere, por tanto, a actividades tales como la
redacción de proyectos de arquitectura e ingeniería,
p y q g ,
programación y presupuestación generales,
licitación y adjudicación de obras, obtención de
licencias etc
etc.




3. Fase de Construcción
Esta etapa es la más clara, ya que se refiere a la
construcción fí i C i
t ió física. Comienza con lla fi
firma d l contrato d
del t t de
construcción y culmina con la recepción provisional de la
obra.




4. Fase de Postconstrucción
Postconstrucción abarca todas aquellas actividades que se
producen de forma simultánea y posterior a la recepción
provisional, y que tienen que ver con la recepción de la
obra, pruebas, reparación de defectos, mantenimiento etc.
hasta la total terminación de los servicios de Project
Management




FUENTE: Figure 1.1 Project Life Cycle (Gray & Larson, 2006, p6)



Nivel Esfuerzo Total Vs. Impacto
- A medida que avanza el Proyecto menor es nuestra capacidad de influencia en
la globalidad del mismo, llegando un punto (una vez iniciada y avanzada la
Construcción) en que la influencia es ínfima o prácticamente nula
nula.
- No cabe duda que llevar a cabo los dos análisis iniciales comentados
anteriormente (Plan de Negocio y Predimensionado de Costes) es muy
beneficioso y necesario para la operación a llevar cabo. No obstante, surgen
algunas preguntas al respecto:
g p g p
¿Cuándo es el momento adecuado para desarrollar el Predimensionado de
Costes?
¿Es suficiente desarrollar un primer y único Predimensionado de Costes?




Influencia en los Costes de Construcción
del Proyecto

FUENTE: http://www.bpcgallery.com



Influencia en los Costes de
Construcción del Proyecto
¿
¿Cómo sabemos si es viable la operación?
p
¿Se ajusta el proyecto a las necesidades del Cliente y/o
usuario final?
¿Tenemos la garantía que el proyecto vale lo que quiere
el Cliente?
¿Qué sucede si no es así?
¿Puede construirse el proyecto?
P d t i l t ?
¿Es necesario llevar a cabo “Ingeniería de Valor”?



Ejemplos de Proyectos sin Sistema de
Predimensionado de Costes
- Proyectos Inmobiliarios en que se han ejecutado 3 o más plantas sótano
(pasando de sistema tradicional a pantallas), siendo el sobrecoste técnico muy
superior a la rentabilidad prevista de venta de aparcamientos.
- Proyectos Residenciales con altos desvíos en los costes de construcción reales
respecto los previstos (con el correspondiente detrimento de rentabilidad de la
inversión).
inversión)
- Proyectos Hoteleros o de Oficinas en el negocio se ha visto troncado por el
coste final de construcción (coste de habitación o de m2) siendo incumplible la
explotación prevista.




Pasos a seguir
Primero. Perder el miedo a los predimensionados.
Segundo.
Segundo Sentar las bases del predimensionado
predimensionado.
– Objetivo del predimensionado
– ¿De qué información dispongo?
– ¿De qué herramientas dispongo p predimensionar?
¿ q p g para p
Tercero. Realizar el predimensionado
Cuarto.
Cuarto Presentación y condicionantes del predimensionado
predimensionado.




Modelos Predimensionado de Costes
1. Valoración por medio de un módulo único en atención a la tipología
edificatoria.
2. Valoración por medio de unos módulos de uso y de calidad determinados
p g
en función de tipologías.
3. Valoración por medio del sistema de cálculo del presupuesto de
referencia.
4. Valoración por aplicación de ratios de medición.
5.
5 Valoración por aplicación de precios unitarios de mercado a las unidades
de obra definidas en el estado de mediciones particulares de proyecto.




1. Módulo Único Según Tipología Edificatoria
Corresponde a este modelo la obtención de un mód lo único q e responda al
n módulo que
coste promedio de una construcción en atención a una tipología edificatoria
concreta. El valor obtenido no distingue entre los distintos usos que puede llegar
g q p g
a contemplar el proyecto.
1. Edificios plurifamiliares: entre medianeras, en esquina (3 fachadas),
p , q ( ),
aislados (4 fachadas).
2. Edificios unifamiliares: aislados, adosados, en hilera.
, ,
3. Edificios Oficinas. 4. Centros Comerciales.
5.
5 Hospitales.
Hospitales 6.
6 Cines y Teatros
Teatros.
7. C.A.P. 8. Edificios industriales.




Es de señalar que con cuanta más distinción de grupos y subgrupos se trabaje,
más fiable resultará el módulo de coste encontrado, pero en contrapartida más
dificultosa resultará la labor de alimentar este índice o módulo de coste por
razón del número de muestras distintas que deberemos disponer y actualizar.
Cogiendo como ejemplo un “Conjunto residencial de 92 viviendas
distribuidas en siete edificios aislados alrededor de un jardín comunitario
con piscina particular y con aparcamiento comunitario en planta sótano a
p p p p
todo el complejo”, podríamos inducir que la tipología que mejor responde
a este tipo de edificación es la de “Edificios plurifamiliares de carácter
aislado”.
aislado”





Así pues, para encontrar el valor estimado de coste de construcción,
deberíamos t
d b í tomar ell módulo d coste actualizado para esta ti l í y
ód l de t t li d t tipología
multiplicarlo por la superficie construida del conjunto.
Así bt d í
A í obtendríamos ell siguiente resultado:
i i t lt d
14.420 m² total construidos x 526.67 €/m² = 7.594.581 €
No obstante, estando justificado por motivos objetivos que el técnico puede
llegar a contemplar por aspectos que considere que no han sido atendidos en el
valor promedio d lla muestra aplicada, este valor puede ser corregido all alza o
l di de t li d t l d id l
a la baja según sean las particularidades de la edificación.




Puede
P d ser muy útil utilizar una estructura d di i ió d l proyecto ( ít l
tili t t de división del t (capítulos,
subcapítulos) que sea más o menos constante en el tratamiento de todos los
proyectos. Evidentemente, esto no es siempre posible, si bien nos facilitará la
explotación de datos históricos de proyectos que estén en estudio o que ya se
hayan ejecutado.
La razón es muy simple. Si disponemos de estructuras semejantes de
clasificación de los estados de mediciones, y consecuentemente de los
presupuestos, será posible conocer el valor porcentual d cada uno d
t á ibl l l t l de d de
estos capítulos de las muestras analizadas y así, poder concluir con cierto
grado de seguridad, por ejemplo; que el coste del apartado “super-estructura”
super estructura
en función de la tipología de obra analizada, suele ser entre un 8,5 y un 14% del
importe total de la obra.




Así pues, es muy recomendable utilizar un único sistema de clasificación para la
elaboración de todos los análisis de mediciones. A modo únicamente de guía,
se acompaña el sistema de clasificación elaborado en la década de los años 80
por el CEEC (Comité Europeo de Economistas de Construcción), en el cual se
identifican los dos niveles principales del sistema de clasificación
clasificación.





FUENTE: CEEC (Comité Europeo de Economistas de Construcción), 2º semestre 2008



- Caso Práctico 1




- Caso Práctico 1
• Dos Edificios de oficinas.
London. UK.

IMAGEN EJEMPLO CASO PRÁCTICO FICTICIO / FUENTE: http://www.skyscrapercity.com/showthread.php



2. Módulos de Uso y Calidad Determinados
Según Tipología
Corresponde a este modelo la obtención de módulos que respondan al coste
promedio d una construcción en atención a llas características d uso d llas
di de ió ió í i de de
distintas superficies construidas de que consta una edificación.
Los usos que normalmente estos í
índices contemplan, son los siguientes:
1. Vivienda 2. Locales Comerciales
3. Aparcamientos 4. Garajes
5.
5 Oficinas 6.
6 Complementarios: jardines piscinas etc
jardines, piscinas, etc.
7. Urbanización: viales, servicios, etc.




Según Tipología
La aplicación es semejante a la utilizada en el caso anterior, solo que
distinguiendo cada una de las superficies distintas para las cuales se han
encontrado módulos específicos. Así, en el ejemplo indicado anteriormente, la
aplicación respondería al siguiente esquema:
Vivienda plurifamiliar en Edif.. aislado: 10.307 m² x 680 €/ m² = 7.008.760 €
Garaje y trasteros en planta sótano: 3.436 m² x 260 €/m² = 893.360 €
Equipamiento comunitario, ajardinamiento, urbanización y piscina: 677 m²
x 650 €/m² = 440.050 €.
Total coste previsto mediante módulos de uso, 8.342.170 € , cifra no coincidente
y algo superior a la calculada mediante el sistema de módulo tipológico
(7.594.581 €).
(7 594 581 €)



Según Tipología - Caso Práctico 2




• Sede Corporativa.
Barcelona. Spain

IMAGEN EJEMPLO CASO PRÁCTICO FICTICIO / FUENTE: http://karmatrendz.wordpress.com



3. Cálculo del Presupuesto de Referencia

Son sistemas de valoración rápida, que usan mayoritariamente algunos colegios
profesionales para el establecimiento del valor de ejecución material de la obra
(sin beneficio industrial ni parte proporcional de gastos generales de empresa),
basándose en un módulo principal, expresado en euros por metro cuadrado
b á d ód l i i l d t d d
construido, que a su vez resulta multiplicado por distintos factores correctores.
A modo de ejemplo, t
d d j l tomaría lla siguiente f
í i i t forma para ell caso d l ejemplo anterior:
del j l t i
Presupuesto de referencia = Mr = Mb x Cg x Ct x Cq x Cu
Donde Mb es el módulo básico y su valor en la fecha de estudio era de
303,51€/m²





Cg es un coeficiente de área geográfica
Ct es un coeficiente tipológico
Cq es un coeficiente de calidad
Cu es un coeficiente de uso





Finalmente,
Finalmente este valor puede ser modificado al alza o a la baja en ±20% a
baja, ±20%,
criterio subjetivo del técnico, en atención a las características de la obra.
Aceptando que en el ámbito de contratación privada aplicásemos un coeficiente
de paso del 19% (en concepto de B.I. y G.G.E.), obtendríamos un valor de
predimensionado final de 8.103.157 €, lo que demuestra que como sistema
rápido es suficientemente fiable (mediante el método anterior obteníamos
8.342.170 €).




4. Aplicación Ratios de Medición
El método consiste en disponer de un estado de mediciones “madre”, que en
base a unas tipologías edificatorias determinadas, establezca para cada una de
ellas, unos í di
ll índices o coeficientes d cada medición d partida referidas a lla
fi i t de d di ió de tid f id
unidad de superficie construida del edificio.
Supongamos, que di
S disponemos d un estado d mediciones procedente d
de t d de di i d t de
liquidación, en el cual unos capítulos determinados han tomado los siguientes
resultados totales de medición[1].
[1]Tipología: Dos bloques de edificio, aislados, de PB + 4PP, para uso
totalmente residencial, con una planta sótano compartida para uso de
garaje y cubierta plana transitable en la azotea.




4. Ratios de Medición – Caso Práctico 3




Tomemos el total de superficie construida de este ejemplo que son 5 361 m² y
ejemplo, 5.361 m²,
dividamos cada una de las mediciones de cada partida, por el total de esta superficie
construida. El cuadro resultado de este cálculo, daría los siguientes resultados:
, g




De donde se deduce que si el ejemplo es válido y representativo de una
deduce,
tipología determinada, la medición que tomará una partida cualquiera, como
puede ser la 6.08 que corresponde a “M² de pared de cerramiento cerámico de
7 cm. de espesor, en divisiones interiores de viviendas”, vendrá determinada por
un índice aproximado de 0,505. Esto significa que habrán 0,505 unidades de
partida por cada metro cuadrado construido de edificio
edificio.
De este modo, partiendo de una estructura de índices de partidas de medición,
para un modelo tipológico determinado multiplicándolos por la superficie
determinado,
construida del nuevo proyecto, dispondremos de unos totales de medición de
partidas bastante aproximados a la realidad. A partir de este momento, solo
sería necesario aplicar sobre estos resultados el precio de mercado unitario a
cada una de las partidas, para en definitiva conseguir un importe provisional
acerca del predimensionado del nuevo proyecto
proyecto.



Aplicando estos índices a un supuesto nuevo proyecto de 8 000 m², coincidente
8.000 m
con los criterios de tipología, uso y características principales de configuración,
se obtendría:




5. Aplicación Precios Unitarios a las
Mediciones
Consiste en aplicar precios unitarios de mercado, sobre cada una de las
unidades de obra o partidas sobre las que se dispone definición detallada en un
proyecto en concreto. Por esta razón este tipo de predimensionado no está
disponible en tanto no se dispone de información exhaustiva en mayor o menor
grado, habiendo de disponer pues de un proyecto ejecutivo parcial o total de la
obra. Se considera que este modelo está en el umbral de lo que son los
sistemas de predimensionado frente a las valoraciones efectivas de obras
obras.
Sin duda alguna, es el modelo de predimensionado que debería ofrecer más
fiabilidad de entre todos los que se han comentado antes de obtener el
comentado,
presupuesto de contrata.




Mediciones - Caso Práctico 4




• Edificio de I+D+I.
Sydney. Australia

IMAGEN EJEMPLO CASO PRÁCTICO FICTICIO / FUENTE: http://www.woodsbagot.com/en/Pages/LaTrobeUniversityResearchBuilding.aspx



6. Aplicación Sistemas Mixtos
Cabe decir que dado que cada Proyecto suele tener particularidades que le
diferencian de otros, la solución ideal es proceder a aplicar de forma parcial varios de
los sistemas explicados anteriormente pudiendo pues alcanzar un alto grado de
anteriormente,
fiabilidad al respecto:
1.
1 Partimos de una valoración por medio de unos módulos de uso y de calidad en
función de tipologías, aplicando éstos a las diferentes superficies de uso del Proyecto.
2.
2 Distribuimos los importes obtenidos porcentualmente en los distintos capítulos de
proyecto / obra, obteniendo así el alcance de éstos.
3.
3 Identificamos las particularidades del Proyecto que alteran los standard de
distribución capitular de Proyectos usuales, aplicando precio a la medición prevista,
redistribuyendo así pues el % capitular.



6. Sistemas Mixtos – Caso Práctico 5





• Sede Corporativa.
Barcelona. Spain

IMAGEN EJEMPLO CASO PRÁCTICO FICTICIO / FUENTE: http://karmatrendz.wordpress.com



Controles y V ifi
C l Verificaciones Si
i Sistemas d
de
Siempre debemos verificar que los datos obtenidos mediante cualquiera de los
sistemas de predimensionado utilizados, desde los más generalistas hasta los más
detallados, mantienen su validez a lo largo del proceso de concepción y desarrollo de
la promoción. Para ello, convendrá que el técnico supervise frecuentemente los
datos disponibles y que en atención a los posibles cambios ampliaciones y/o
cambios,
aumentos de definición del proyecto, corrija coherentemente con el sistema
empleado de predimensionado, los nuevos datos económicos que definen la
edificación.
Es muy recomendable que este proceso de examen, revisión y confrontación
constante de datos económicos sea respetuoso con la estructura de información del
propio sistema de predimensionado que se haya utilizado, con el objetivo de no
desvirtuarlo y sobretodo para que continúe siendo válido para nuevas aplicaciones
sobretodo, aplicaciones.



Controles y V ifi
C l Verificaciones Si
i Sistemas d
de

En el caso que el técnico se encuentre en una situación en la cual considere
que ell ti d iinformación d que di
tipo de f ió de dispone ya no puede iincluirla en ell sistema d
d l il i t de
predimensionado utilizado, deberá tomar la decisión de pasar a un nuevo
modelo o nivel de predimensionado que le admita este incremento de detalle.
En cualquier caso, deberá mantenerse el criterio de unidad y de continuidad
hasta la liquidación de la obra.




Controles y Verificaciones - Caso Práctico 6





• Complejo Residencial.
Lisboa. Portugal

IMAGEN EJEMPLO CASO PRÁCTICO FICTICIO / FUENTE: http://www.findpalmcoastwaterfront.com/Surf_Club_Real_Estate




IMAGEN EJEMPLO CASO PRÁCTICO FICTICIO / FUENTE: http://www.houseplanguys.com/cost-to-build_overview.asp



Conclusiones
Cualquier sistema que se utilice para la valoración previsional del coste de una
obra, persigue como objetivo el disponer de un horizonte económico acertado y
fiable,
fiable antes de la contratación y/o de la liquidación de obra
obra.
En este contexto, la desincronización de valores, deberá ocasionar un debate
en el entorno de la promoción sobre asumir las posibles futuras desviaciones
económicas o bien actuar sobre aquellos aspectos (diseño, materiales, calidad
de acabados, tecnología, reestructuración del precio de venta de entidades
disponibles, etc.) que ocasionan la desviación, para reconducir su coste al nivel
de los objetivos preestablecidos inicialmente.




Conclusiones


Innovación
continua

PROJECT MANAGEMENT
SISTEMAS PARA EL PREDIMENSIONADO DE
COSTES DE PROYECTO
Ruben Navarro Sanchez rubennavarrosanchez@gmail.com
@g
FUENTE IMAGEN PORTADA: http://www.habeeb.com/tallest-buildings-in-the-world.html

http://es.linkedin.com/in/rubennavarrosanchez navarro_ruben

Project management - Predimensionado de Costes de Proyecto

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