Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica 27 y 28 de septiembre de 2007 Ponente: Silvia García

1. 1
TURISMO Y DESARROLLO
INMOBILIARIO EN GUATEMALA
Un mosaico de experiencias
Seminario-taller
Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica
San Salvador, 27 y 28 de septiembre de 2007
Presentación preparada por Silvia García Vettorazzi y Jean-Roch Lebeau
con la colaboración de Violeta Reyna

2. CONTENIDO
 El marco general (Parte I)
― Contexto actual
― El marco regulatorio
― Los principales actores
 El mosaico de experiencias
Breve referencia a 7 casos clave para entender las múltiples y variadas
interrelaciones entre turismo y desarrollo inmobiliario en Guatemala … y su (s)
impacto (s)
 El marco general (Parte II)
― Desarrollo turístico y mercado inmobiliario … los impactos sociales,
económicos y ambientales de esta relación
― Desafíos en la investigación sobre este tema
2

3. CONTEXTO ACTUAL
 El paso del café al turismo …
3

4. CONTEXTO ACTUAL
Vonós a Guate …. EL ALMA DE LA
TIERRA !!!
4

5. MARCO GENERAL
 Un país con potencial turístico abrumador.
 Aumento paulatino en los últimos 10 años de la
frecuentación turística.
 Turismo como segunda fuente de ingresos del país.
 Crecientes esfuerzos de dinamizar la actividad
turística (INGUAT) sin que sea eje articulador aún …
aunque planteado en la propuesta de Agenda
Nacional 2008-2011.
 Pocas inversiones del capital transnacional, en
comparación con otros países de la región.
5

6. MARCO REGULATORIO
 Ley de Turismo de 1951
 Ley orgánica del INGUAT de 1973 (modificada posteriormente)
 Estrategia Nacional de Turismo –ENT-, elaborada en julio del 2000 por el
Gobierno de la república a través del Comisionado Presidencial de Desarrollo
Turístico y el INGUAT
 Política Nacional para el desarrollo turístico sostenible de Guatemala, 2004-
2014 (en proceso de actualización en este momento)
 El turismo como eje articulador en la Agenda nacional 2008-2011 planteada por
ASIES
 No se cuenta con Ley de fomento turístico, pero ha habido iniciativas como la
Ley de incentivos para el desarrollo turístico nacional, 2005, impulsada por el
PAN
 Decreto no vigente para la exoneración del pago de impuestos a importaciones
6

7. PRINCIPALES ACTORES
 El perfil de los oferentes y demandantes depende de
cada caso particular: modelo de turismo, proyecto,
territorio …
 Conviene identificar a los actores con participación en la
estrategia y política nacional (INGUAT, CAMTUR, Asies)
 Es necesario también identificar a los actores del
mercado inmobiliario (propietarios privados de la tierra y
de los recursos, promotores y desarrolladores
inmobiliarios, propietarios de los medios de producción,
poderes públicos, los ciudadanos …)
7

8. EL MOSAICO DE EXPERIENCIAS
Breve referencia a 7 casos clave para
entender las múltiples y variadas
interrelaciones entre turismo y
desarrollo inmobiliario en Guatemala
8

9. 9
EL MOSAICO DE
EXPERIENCIAS

10. EL MOSAICO DE EXPERIENCIAS
1. El Lago de Atitlán y la pérdida de la playa por las comunidades
locales.
2. Antigua Guatemala, patrimonio de la humanidad a costa del
desplazamiento de sus residentes.
3. Monterrico, la proliferación de chalets y el deterioro ambiental.
4. El IRTRA de Reu y la disneylandización de la finca.
5. Amatique en Izabal, de bahía a jungla maya para cruceros.
6. Las Verapaces y la lucha por la explotación turística y renta de
los recursos naturales.
7. Petén y el riesgo de un neo-colapso maya.
10

11. El Lago de Atitlán y la pérdida de la
playa por las comunidades locales
11
 El caso de San Marcos la Laguna y la promoción de un turismo “espiritual” New
Age.
 El papel de los no-locales en la promoción del turismo.
 El despojo de tierras.
 La activación de un mercado de tierras en tierras de propiedad comunal.
 La resistencia.

12. 1212
Las Piramides, centro de
meditación profesional con
especialidad de Hatha Yoga,
Shaluna-Ka, Metaphysics &
Astral, Relajación, Travel, …

13. Antigua Guatemala, patrimonio de la
humanidad a costa del
desplazamiento de sus residentes
 Promoción del turismo ligado a la importancia
histórica y patrimonial de la ciudad.
 Proceso de revitalización urbana que ha implicado
la dinamización del mercado inmobiliario … alza
de precios, especulación, elitización …
 Cambios en la economía local, crisis del café y
urbanización de fincas contribuyen al proceso.
 Alza de precios exorbitante … valorización
inmobiliario sin precedentes.
 Los impactos sobre la población local se
manifiestan en un desplazamiento de residentes
hacia la periferia y municipios aledaños.
 Mercados de tierra sin regulación … la valorización
no se recupera.
13

14. 14
Aspectos clave en el estudio de la
relación entre turismo y desarrollo
inmobiliario
 Procesos de revitalización urbana y su
impacto en la promoción del turismo
 Especulación inmobiliaria y valorización
exorbitante de la tierra y de los inmuebles
 Gentrificación (elitización o
aburguesamiento)
 Mercados de tierras sin regulación
 Debilidad institucional
 No recuperación de la valorización por la
colectividad (falta de instrumentos de
gestión de la tierra y de recuperación de
la plusvalía)
 No se trata de un megaproyecto, pero de
la suma de intervenciones de estrategias
individuales que en su conjunto producen
un efecto de gran impacto sobre las
poblaciones locales.

15. Monterrico, la proliferación de chalets y
el deterioro ambiental
15
 Reserva natural
recientemente descubierta
 Proliferación e chalets y
generación de un mercado
inmobiliario
 Deterioro ambiental

16. El IRTRA de Reu y la
disneylandización de
la finca
 Parque de diversiones Xocomil
(parque acuático) y Xetulul
(parque temático) y complejo
hotelero del Instituto de
recreación de los trabajadores
de la empresa privada en
Guatemala –IRTRA-
 Reconversión de fincas de café
 Proliferación de servicios
turísticos que viven del
“rebalse”
 Modelo que no se trata de un
circuito cerrado
16

17. Amatique en Izabal, de bahía a
jungla maya para cruceros
 Amatique Bay Resort & Marina, es un proyecto que tuvo un costo
aproximado de US $ 5.5 millones desarrollado por la empresa
Pichilingo Resort & Marina, que inició el proyecto en 1997 y al mismo
tiempo desarrolló el área hotelera del complejo.
 Se trata de un megaproyecto en proceso de reconversión en este
momento.
 En la actualidad hay un grupo de inversionistas que impulsa el
proyecto Mayan Jungle Resort, que según lo anunciado costará entre
US $80 y 100 millones y que promueve “convertirse en la perla del
Caribe”.
 El nuevo proyecto está enfocado hacia el segmento de personas
jubiladas … segundas residencias.
17

18.  Proyecto con
representante
inmobiliario que ya
inició las ventas,
aunque no se ha
empezado con la
construcción aún.
18

19. Las Verapaces y la lucha por la
explotación turística y renta de los
recursos naturales
 Explotación turística del sistema de Cuevas de Candelaria, ubicadas
en Alta Verapaz.
 No se trata de un caso de desarrollo inmobiliario propiamente, pero es
interesante por involucrar la lucha por la renta de la tierra, a través de
la utilización de los recursos.
 La declaración del sitio como “Patrimonio Cultural de la Nación” puso
en riesgo la legalización de la tierra de comunidades Q’eqchi’
asentadas en torno al sistema de cuevas desde finales de la década
de los 60.
 Finalmente se logró la entrega de títulos en patrimonio agrario, lo que
permitió el inicio de proyectos con el objetivo de desarrollar nuevas
alternativas económicas para las comunidades basados en el manejo
sostenible de los recursos naturales y culturales .
19

20. 20
Caso interesante porque
permite romper mitos …
Y se trata de un caso pionero
para el manejo participativo
del patrimonio.

21. Petén y el riesgo de un neo-
colapso maya
 Explotación turística de los
sitios arqueológicos y de los
atractivos naturales.
 Es un área que se inserta en
circuitos turísticos más amplios
como la Ruta Maya.
 Cuenta con un potencial
identificado por empresarios
nacionales y transnacionales …
y se plantean nuevos proyectos
... como el de un grande resort
de lujo en Mirador.
21

22. Petén y el riesgo de un neo-
colapso maya
 El caso es interesante por la participación de las
comunidades locales en la oferta turística … y por
su resistencia ante los megaproyectos.
 Un tema clave a considerar es el e la certeza jurídica
de la tierra.
22

23.  De los pocos estudios identificados, se encuentra el de Allen Cordero a finales de los
90: “Turismo y dinámicas locales: El caso de Flores, Petén”, centrado en el impacto del
turismo, principalmente su capacidad como oferta de empleo local y análisis de los
actores.
 Se concluye que el modelo de un “turismo segregado” plantea escasas vinculaciones
económicas, sociales y culturales en las comunidades locales.
 Consideramos que la situación probablemente está cambiando y se presentan casos en
los que se mantiene este modelo, pero hay apertura hacia un modelo de integración???
23

24. EL MOSAICO DE EXPERIENCIAS
 Una diversidad de casos
 Diferentes modelos de turismo
 Diferente perfil y participación de actores
 Impactos sociales y territoriales diferenciados
 Funcionamiento particular del mercado inmobiliario
en cada caso
 Distintas reconfiguraciones de las relaciones de
poder en el espacio local
 …
24

25. Opiniones de CAMTUR sobre la
dificultad en el desarrollo de
megaproyectos en el país
1. Certeza jurídica de la tierra de los litorales
… se desconfía de OCRET (Of. de control de
reservas del Estado).
2. Escaso desarrollo de infraestructura.
3. No hay inversionistas nacionales en
aventurarse.
4. Inseguridad general del país.
5. No hay ley de fomento turístico.
25

26. IMPACTOS
 Los impactos positivos y negativos … impactos sociales
y ambientales.
 Valorización y dinamización de los mercados
inmobiliarios.
 Desplazamiento de población y “despojo” de tierras.
 Tema de distribución de rentas entre comunidades
locales y capital (trans)nacional.
 El turismo podría constituirse en un factor de
recuperación de plusvalía sobre el suelo.
 El turismo como una oportunidad de desarrollo local.
26

27. ASPECTOS CLAVE EN EL ESTUDIO DE LA
RELACIÓN ENTRE TURISMO Y DESARROLLO
INMOBILIARIO
 El carácter de los proyectos … GPU? o conjunto de
estrategias individuales con el mismo efecto.
 Valorización inmobiliaria por los proyectos
turísticos.
 Distribución de la renta.
 Regulación de los mercados.
 Instrumentos de gestión del suelo (medidas de
planificación, legales y fiscales)
 Capacidad institucional.
27

28. DESAFÍOS PARA LA
INVESTIGACIÓN
 Estudio de casos.
 Análisis más profundo de los aspectos.
 Recomendaciones en términos de
política.
 Propuesta de instrumentos de gestión
de la tierra.
28

29. 29
GRACIAS