2. Historia de los Derechos Reales en Roma
En la actualidad en lo referente al derecho real se encuentran dos criterios que tienen
relevancia en cuanto a su origen y la distinción conceptual del mismo y los derechos
personales, el histórico y filosófico. En el derecho romano primitivo era insostenible
encontrar esta diferencia, ya que originalmente el derecho fue un poder, el del pater
familias, que ejercía sobre todas las personas y cosas sometidas a su mancipium, sobre
las cuales era soberano. Recién en una etapa muy posterior puede encontrarse la
distinción concepta entre derechos personales y reales, cuando se reemplaza la
vinculación o atadura persona del deudor por la de sus bienes, pasándose de la ejecución
personal a la ejecución patrimonial.
Los derechos reales surgieron no sistemáticamente, sino empíricamente, de acuerdo
con las necesidades socioeconómicas, y lo que los caracterizó fue que se les fue
concediendo una actio in rem – vindicatio – con una progresiva extensión erga omnes,
que en los comienzos sólo se concebía para el dominio o propiedad. Los primeros de
esos derechos fueron las servidumbres rústicas, luego las urbanas. Después siguieron el
usufructo y el uso, los derechos de habitatio y operae servorum, etc. Del derecho
honorario se originará la enfiteusis, como así también las superficies. También de origen
honorario, tomarán cuerpo los derechos reales de prenda e hipoteca, consideradas como
de garantía.
Las expresiones ius in rem – ius in personam no aparecen en los textos romanos. Se
encuentran por primera vez en el Brachilogus iuris civilis o Corpus legum, redactado
entre los siglos X y XII. Fueron los glosadores y postglosadores quienes, sobre la base
de que las acciones eran los medios procesales para tutelar los derechos concluyeron que
los derechos protegidos por las actiones in rem y por las actiones in personam eran los
ius in rem y los ius in personam, respectivamente. Por lo antes mencionado, se puede
decir, que es muy interesante la división que en la antigüedad la sociedad romana supo
fundar, abarcando un gran número de géneros que pudieran existir, es razonable la
necesidad de la existencia de aquellas cosas en las que recaiga la autoridad de un
propietario para el mejor desarrollo de este, y encontrar la correcta función de cada una
de estas cosas.
3. Derechos Reales
Es el poder jurídico que un sujeto ejerce en forma directa e inmediata sobre un bien que le permite su aprovechamiento total o
parcial en sentido jurídico y es además oponible a terceros.
El Derecho Real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas substancialmente de orden público,
establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la
sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al uso y goce del derecho real.
Guillermo, A. (2006). Lo define como “Un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de
orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad
obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo
para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius
praeferendi”.
Es decir, fue creado para que existiera una relación directa e inmediata entre la persona y la cosa entendiéndose por esta un
bien o todo objeto del mundo exterior que pueda originar una utilidad al hombre, de modo que el individuo pueda sacar algún
provecho del objeto sin que tengan que intervenir otros.
Definición según otros Autores:
Edmundo Gatti: Esta constituido por las cosas y por los hechos voluntarios lícitos y posibles, que consisten en la entrega de una
cosa.
Francesco Messineo: El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente son de
orden público.
Jorge Alterini: Es un poder jurídico de una persona sobre una cosa, reglado por ley en virtud del cual se puede obtener de ellas
todas o algunas de sus utilidades.
4. Importancia
El derecho real es uno de los pilares fundamentales del derecho civil, su importancia radica en que por este se regulan, en
general, todas las relaciones entre las personas y cosas para su atribución, aprovechamiento y circulación de estos bienes para
aumentar la riqueza y mantener la paz social, siguiendo principios de respeto por la libertad y tutela de la seguridad jurídica.
Derechos Reales en Venezuela
5. CaracterísticasdelosDerechosReales
1-. Es de contenido patrimonial, debido a que son valorables en dinero.
2-. Se ubican dentro de los derechos absolutos, ya que pueden hacerse valer frente a todos (erga omnes).
3. Son relativos en el sentido de que sólo pueden ejercerse frente a una o más personas determinadas, en particular, para
exigir de ellas una determinada prestación de dar, hacer o no hacer.
4. Conceden a sus titulares un señorío o poder directo e inmediato sobre una cosa en el sentido de que sus titulares no
requieren jurídicamente de la intervención o mediación de otra persona para ejercerlo.
5. Están considerados derechos in re (un derecho en la cosa o sobre la cosa.
6. Tienen por objeto cosas determinadas, específicas o cuerpos ciertos y presentes.
7. Es un derecho absoluto: es decir no reconoce límites. Hoy día se reconocen más límites a favor de la sociedad.
8. Es un vínculo entre una persona y una cosa, y sólo a nivel subsidiario es un vínculo entre dos personas.
9. Se rigen por el principio de legalidad, pues solo existen aquellos derechos reales creados por la ley.
Ubicación
6. Teorías de los Derechos Reales
Teoría Clásica:
En esta teoría el Derecho Real supone una
relación inmediata y directa entre una persona
y una cosa –potestad directa sobre la cosa que
no necesita intermediario alguno para su
realización-.
Roberto de Ruggiero, fue uno de los
exponentes de esta teoría y su posición al
respecto era:
"Los Derechos Reales (iure in re) son los
que conceden al titular un señorío directo e
inmediato sobre la cosa, señorío que es pleno
o ilimitado y que se ejerce en toda su
extensión sobre la cosa a ella sometida y da
lugar a la propiedad, que es el derecho real
más completo; o menos pleno, que se limita a
algunas utilidades económicas de la cosa y da
lugar a los Derechos reales menores, a los
derecho en cosa ajena."
Según esta teoría, los Derechos Reales
suponen una relación directa e inmediata
entre una persona y una cosa, esta relación se
basa en el servicio que la cosa pueda
proporcionar al sujeto; es decir, usar, gozar y
disponer de la cosa, dependiendo por supuesto
de la clase de Derecho Real de que se trate.
Teoría Obligacionista:
Esta teoría opone totalmente a la
teoría clásica, porque señala que una
relación de orden jurídico no puede
existir entre una persona y una cosa,
ya que eso sería una contradicción al
propio Derecho, debido que todo
Derecho supone una relación entre
personas.
En consecuencia, la relación
jurídica no se establece sobre una
persona y una cosa, sino entre un
SUJETO ACTIVO, un SUJETO
PASIVO y una OBJETO.
El SUJETO ACTIVO, es la
persona titular del derecho.
El SUJETO PASIVO, son todas
las demás personas y tienen una
obligación impuesta de carácter
negativo, debido al deber de
abstención y respeto de todo lo que
podría turbar la posesión apacible
que la ley quiera asegurar al titular.
El OBJETO, es la cosa.
Teoría Armónica:
Esta teoría toma los aspectos que considera más
importantes de la teoría Clásica y la teoria Obligacionista,
y sostiene que están incompletas. Esta teoría expone que
no puede prescindir del objeto para definir al Derecho
Real, pero a su vez reconocen como cierta la existencia
del sujeto pasivo universal. Definen los Derechos Reales
como aquellos derechos privados que atribuyen un poder
de inmediata dominación sobre una cosa frente a terceros.
BARASSI, uno de los principales exponentes de esta
teoría, señala que en los Derechos Reales existen dos
elementos esenciales:
Elemento Interno (Relación del sujeto con la cosa):
consiste en el poder de dominación que sobre la cosa
ejerce la persona y que a su vez permite al titular de
derecho recabar por sí sólo todas las utilidades que la
cosas pueda reportarle, correspondiéndole al sujeto un
poder autónomo (Elemento Estático).
Elemento Externo (La Obligación): consiste en la
relación que surge entre el sujeto activo y sujeto pasivo,
que está obligado a sumir una conducta de RESPETO y
ABSTENCIÓN, de ausencia de interferencia a los actos
ejecutados por quien tiene derecho a ello. Es decir, queda
a cargo de los terceros de no invadirla esfera autónoma
que supone la relación directa entra la persona y la cosa
(Elemento de garantía del Derecho Real, Elemento
Dinámico).
7. Existen además de aquellos
derechos que puedan tenerse y
constituirse sobre los bienes por los
modos habituales, otros derechos que
alimentan el debate de los estudiosos
del tema por considerar que confluyen
dentro de su estructura,
características de derechos personales
y reales. Tales son: el derecho
arrendaticio, el derecho de retención,
el derecho de opción de compra, el
derecho de tanteo, el derecho de
retracto, los derechos reales in
faciendo y las obligaciones propter
rem, entre otros.
Existen además de aquellos derechos
que puedan tenerse y constituirse sobre los
bienes por los modos habituales, otros
derechos que alimentan el debate de los
estudiosos del tema por considerar que
confluyen dentro de su estructura,
características de derechos personales y
reales. Tales son: el derecho arrendaticio, el
derecho de retención, el derecho de opción
de compra, el derecho de tanteo, el derecho
de retracto, los derechos reales in faciendo
y las obligaciones propter rem, entre otros.
8. Es un derecho que surge del contrato por
el cual dos partes se obligan
recíprocamente a celebrar un contrato de
venta. El derecho de opción de compra
por su naturaleza jurídica es considerado
por algunos autores un derecho personal
debido a la existencia de la sola promesa
por ambas partes, y en contraposición
otros juristas son del criterio que al
establecerse la promesa de venta desde
que ya haya consentimiento de las partes
sobre la cosa y el precio, es válido como
venta y por ende, se puede encuadrar
bajo los derechos reales.
El tanteo es un derecho real de que la facultad para adquirir una cosa antes
que otra persona, pagando el precio que este otro daría por ella. De esta
forma, el propietario tiene limitada la disposición del bien en el sentido de
que no es libre la cosa a quien quiera. Este derecho solo está contemplado en
ciertas leyes especiales como son la ley de arrendamientos urbanos y la ley
de arrendamientos rústicos pero no se incluye en el código civil.
9. Derecho de Retracto
El retracto, al contrario que el tanteo que opera
antes de la enajenación proyectada, permite a su
titular adquirir la cosa una vez transmitida a un
tercero adquiriente. Concretamente el código civil lo
define así en su artículo 1521 “El retracto legal es el
derecho de subrogarse, con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato, en el lugar de que
adquiere una cosa por compra o dación de pago”. Se
puede definir, como el modo de ejercer la resolución
de un contrato de venta. Este derecho puede ser
convencional o legal, según tenga su fuente en el
contrato o directamente en la ley.
Se puede considerar un derecho real debido a que
si el vendedor no ejerce el derecho de retracto dentro
del término convenido, el comprador adquiere
irrevocablemente la propiedad o derecho. Como por
ejemplo si el propietario de una vivienda tiene un
arrendamiento en donde su inquilino tiene derecho
de tanteo, pero el precio por el que le dice que va a
vender el inmueble no le convence a este, y
finalmente se entera de que va a venderlo a un
tercero a un precio inferior, hay podrá el inquilino
ejercer su derecho de retracto. El retracto para el
código civil procederá únicamente en los casos de
venta y dación en pago, pero la doctrina mayoritaria
entiende que por venta hay que entender enajenación
en general, incluyendo así los supuestos de venta,
donación, permuta, etc.
Son aquellos que confieren a su
titular el derecho a obtener una
determinada conducta de otra
persona. Al cuestionarnos si se
tratan de derechos reales o de
obligación, la doctrina científica es
más partidaria de encuadrarlos
dentro de los primeros pues la
facultad de exigir la prestación no
es autónoma sino que va ligada a
la titularidad del bien.
Como ejemplo de los derechos
reales in faciendo están las
denominadas cargas reales que
otorgaban la facultad de exigir al
poseedor de un fundo ciertas
prestaciones periódicas.
En un principio, pareciera una
noción absurda, pues implicaría
que en los derechos reales
existiera un sujeto pasivo
determinado y se ampliaría su
obligación no sólo a un simple
tolerar sino, inclusive, a un hacer,
lo que implicaría una acción por
parte del mismo.
Se puede decir entonces que, se
entiende que son aquellos en que
los terceros se encuentran
obligados no sólo a soportar, sino a
un hacer a favor del titular del
derecho.
Derecho in faciendo
10. Es todo aquel derecho u obligación que tiene su origen en un bien y del cual una persona esta ligada mientras se es titular de dicha
cosa y precisamente por serlo. Dentro de esta categoría habría que distinguir entre:
La titularidad ob rem. Es aquella titularidad de dominio o derecho real de la que se trae causa por ser titular de otro bien. Por
ejemplo, en la propiedad horizontal la titularidad de los elementos privativos conlleva a su vez una titularidad sobre los elementos
comunes.
Las Obligaciones propter rem. Estas se dan cuando la titularidad de un bien impone una obligación. Así por ejemplo en propiedad
horizontal la titularidad de un elemento privativo conlleva un derecho de crédito a favor de la comunidad para sufragar los gastos
propios de esta.
Las obligaciones propter rem o ambulatorias son aquellas que están vinculadas a un derecho real, y se transmite la obligación junto
con ese derecho.
Como ejemplo de una obligación de este tipo podemos mencionar el caso de los condóminios, que poseen ambos sobre una misma
cosa, un derecho real, y tienen a su vez obligaciones recíprocas de contribuir a la conservación de la cosa común,. Otro ejemplo sería
el del usufructario que tiene un derecho real sobre una cosa ajena, y debe contribuir a los gastos de ella proporcionalmente a su goce.
Si el condómino transmite su derecho real sobre la cosa, también transmitirá al nuevo adquirente, la obligación correspondiente;
por eso se llaman ambulatorias, pues se trasladan siguiendo a la cosa sobre la que se ejerce el derecho real. Otra forma de liberarse
de la obligación ambulatoria es haciendo abandono de la cosa.
No hay que confundir el derecho real vinculado a la obligación ambulatoria, con ésta propiamente dicha. En el caso del
condominio, cada condómino tiene un derecho real sobre la parte ideal de la cosa (relación directa entre sujeto y cosa), pero además
tienen una obligación con respecto al otro condómino que se convierte en acreedor (ambos condóminos son acreedores y deudores
recíprocos) por ejemplo por los gastos conservatorios o por el pago de las expensas comunes.
12. Diferencias
Por su objeto: El derecho real recae inmediatamente sobre cosas; mientras que el de crédito exige
una determinada conducta en el deudor (y sólo a través de él podrá serlo, indirectamente, una cosa)
Por el sujeto pasivo: que en el derecho real es colectivo e indeterminado mientras que en el
derecho de crédito hay un sujeto pasivo individualmente determinado. Por ello, el derecho real
puede ejercitarse y hacerse efectivo contra todos, mientras que el derecho de crédito sólo puede
hacerse efectivo contra el deudor y sus causahabientes (herederos). De ahí la diferencia entre la
acción real que protege al primero y la acción personal que protege al segundo.
Por el principio fundamental que los rige: En la creación y configuración de los derechos reales
rige fundamentalmente la ley, mientras que en los derechos de crédito es fundamental la autonomía
de la voluntad (voluntad autónoma de los particulares).
Por su modo de adquisición: Los derechos reales, al menos en los ordenamientos que, como el
nuestro, siguen la teoría del título y el modo, no pueden nacer solamente del contrato, sino que
precisan además, el modo de adquirir, mientras que los derechos de crédito nacen simplemente del
contrato. Por otra parte, los derechos reales, salvo alguna excepción, pueden adquirirse por
usucapión, cosa que no cabe en los derechos de crédito.
Por los efectos de su ejercicio: El derecho real se confirma con su ejercicio, mientras que el
derecho de crédito se extingue con un ejercicio al ser satisfecho el derecho del acreedor.
