S4 revue de presse kylia - semaine du 20 au 26 janvier 2020
S49
1. La revue de Presse KYLIA
1
LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 26 novembre au 2 décembre 2018
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Comment Paris compte vendre des logements
à partir de 2000 €/m²
Le 26/11/2018
Dès la fin 2019, la Ville de Paris compte lancer des constructions de logements neuf dans la capitale
qui seront vendus entre 2000 et 4900 euros le mètre carré. Des ventes sociales sous condition de
ressources où les propriétaires n’achètent que le bâti, pas le terrain.
2. La revue de Presse KYLIA
2
les prix moyens des logements parisiens s’approchent dangereusement des 10.000 euros le mètre
carré (dans l’ancien), le maire-adjoint PCF chargé du logement, Ian Brossat annonce vouloir
commercialiser des logements neufs dans la capitale destinés aux particuliers entre 2000 et 4900
euros le mètre carré. Comment réalisera-t-il ce tour de force? Selon le dispositif qu’il a détaillé dans le
Journal du dimanche, ces prix cassés seront permis par la création d’un Office foncier solidaire (OFS)
qui sera abordée lors du prochain Conseil de Paris (du 10 au 13 décembre).
Ce dispositif expérimental testé à Lille, Rennes ou Biarritz et formalisé par la loi Alur, permet de
dissocier le bâti du foncier. Concrètement, l’acheteur devient pleinement propriétaire de son logement
dont il peut jouir à sa guise et où il peut faire des travaux. Mais la vente s’effectue dans le cadre d’un
bail long (18 à 99 ans) renouvelable et ne concerne pas le terrain qui reste propriété de l’office foncier
solidaire, une association sans but lucratif. Une solution couramment employée dans les pays anglo-
saxons, mais qui peine à s’imposer en France.
Un loyer mensuel de 2 euros le mètre carré pour le foncier
Dans le cas parisien, Ian Brossat souligne que cette formule de vente est «le chaînon manquant entre
le logement social et l’accession à la propriété» qui sera accessible avec des conditions de
ressources proches des barèmes HLM (par exemple 6000 par mois maximum pour une famille avec
deux enfants) et se fera, la plupart du temps, avec un bail de 99 ans. Il prévoit de lancer les premiers
programmes immobiliers neufs de ce type avant la fin 2019. «Une centaine de logements pourraient
être concernés la première année», souligne-t-il dans le JDD tout en précisant qu’il faudra compter
environ 3 ans pour que les immeubles soient construits.
Il précise par ailleurs, qu’en plus du prix d’achat, l’acquéreur devra régler un loyer mensuel de 2 euros
par mètre carré. En cas de vente, «un mécanisme antispéculatif définira les modalités de revente à un
prix encadré, avec une garantie sur le maintien dans le temps du prix du logement». Le bail repart
alors pour sa durée initiale. Et les nouveaux acquéreurs devront eux aussi respecter les conditions de
ressources. Même chose lorsque le bien est transmis au sein de la famille.
Source : www.lefigaro.fr
3. La revue de Presse KYLIA
3
Assurance emprunteur : fin d'ambiguïté sur la
date anniversaire pour résilier
Le 27/11/2018
Les professionnels du secteur de l’assurance sont tombés d’accord sur la date qui fera foi afin
de résilier son contrat… et de faire jouer plus facilement la concurrence.
C’est la fin d’un flou que les banques entretenaient jusqu’ici à merveille. Depuis l’amendement
Bourquin, entré en vigueur au 1er janvier 2018, l’emprunteur peut changer le contrat d’assurance de
son prêt immobilier chaque année, à sa date anniversaire, tant qu’il respecte un préavis de deux mois.
Oui, mais à quel anniversaire ? La loi ne précisait effectivement aucune date de référence. Aussi, le
choix de celle-ci était laissé à l’appréciation des banques, qui jouaient de l’ambiguïté pour empêcher
leurs clients de changer de crèmerie.
Sur proposition de la Fédération française de l’assurance, le Comité consultatif du secteur financier
(CCSF), instance de concertation qui réunit banques, compagnies d’assurance, courtiers en prêts
immobiliers et associations de consommateurs, s’est réunit ce mardi 27 novembre pour trancher :
c’est la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt qui servira de référence à tous les contrats,
en cours et à venir. Afin de laisser le temps à tous les établissements de mettre à jour leurs systèmes
4. La revue de Presse KYLIA
4
d’information, ce dispositif d’harmonisation, adopté à l’unanimité, sera effectif au plus tard au second
semestre 2019.
Résiliation de contrat facilitée
Actuellement, certaines banques retiennent déjà la date de signature de l’offre de prêt (Banque
Postale, BNP Paribas, Caisse d’épargne, par exemple). Mais d’autres considèrent encore la date
d’édition de l’offre de prêt immobilier (Banque Populaire, par exemple), la date d’effet du contrat
d’assurance, qui correspond à la date de prélèvement de la première échéance d’assurance (CIC,
Crédit Mutuel) ou encore la date de signature de la demande d’adhésion au contrat d’assurance
(Crédit Agricole). Ce flou entretenu par les banques ne va bien évidemment pas dans le sens du
consommateur qui, mal informé, laisse bien souvent passer la fenêtre de tir.
Ce dispositif vise donc à harmoniser les pratiques, afin de faciliter la résiliation d’un contrat. Hasard de
calendrier ou non, cette décision vient une semaine après la publication d’une note de l’ACPR, le
gendarme des banques, qui indique constater encore trop souvent l’existence de pratiques vouées à
décourager les emprunteurs dans leurs démarches de résiliation. L’ACPR y relève notamment que
certains établissement “ne répondent pas, ou très tardivement, à des demandes de changement de
contrat”, “formulent des demandes imprécises”, ou encore “retiennent une date d’échéance annuelle
du contrat d’assurance incertaine et dont les modalités de communication à l’emprunteur s’avèrent
insuffisantes”.
Source : www.capital.fr
5. La revue de Presse KYLIA
5
Les HLM se décident à vendre leur patrimoine
Le 28/11/2018
Au bout de dix ans, les logements sociaux peuvent être vendus par leur bailleur. La loi Elan pousse
les organismes à trouver de nouvelles recettes via ces cessions. - Gilles Rolle/REA
Après avoir juré qu'ils ne le feraient pas, les organismes HLM, poussés par la loi, songent à
mettre une partie de leur patrimoine en vente.
Plus de 70 bailleurs sociaux ont répondu à l'appel... Dans la corbeille, quelque 11.000 logements,
qu'ils sont prêts à vendre via l'Organisme national de vente (ONV) auquel la loi Elan, promulguée le
24 novembre, vient de donner vie. Cette structure gérée par Action Logement fonctionnera à partir de
janvier 2019 comme une foncière : « Nous rachetons les immeubles à ceux qui souhaitent nous les
vendre, nous les payons immédiatement afin que les organismes puissent réinvestir en reconstruisant
d'autres logements. Le succès de notre appel à manifestation d'intérêt montre que nous avons
dépassé les frictions frontales et idéologiques », explique Bruno Arbouet, le directeur général d'Action
Logement
6. La revue de Presse KYLIA
6
Incitation à vendre
La loi encourage la cession de logements sociaux dans l'objectif de vendre 1 % du parc, soit 45.000
maisons ou appartements chaque année. Leurs locataires peuvent les acheter, ainsi que leurs
descendants, d'autres locataires du parc social et, seulement si le logement est vide, d'autres
particuliers, sans condition de ressource. L'article du projet de loi Elan qui prévoyait la possible arrivée
de sociétés d'investissement privées dans le secteur n'a finalement pas été retenu.
Encore récemment, nombre d'élus et bailleurs s'opposaient à l'idée même de vendre, ce qui explique
que les scores n'aient jamais dépassé de 6.000 à 7.000 lots par an. Car l'intérêt de ces cessions ne
saute pas aux yeux : les maires peuvent y perdre l'équilibre entre leur parc privé et social au regard de
la loi SRU, les organismes HLM ont tout à gagner à conserver la part de leur patrimoine amortie et qui
rapporte ; ils ne sont pas non plus enclins à gérer des copropriétés. Enfin les locataires ne peuvent
pas toujours - ou parfois ne veulent pas - devenir propriétaires...
« Nous permettons aux bailleurs d'externaliser les difficultés, c'est sans doute pour ça que se
manifestent des organismes qui ne vendaient rien. Nous serons peut-être amenés aussi à imaginer
des aides pour accompagner les locataires candidats hésitants à l'achat ». « La diète imposée au
secteur depuis la fin de l'année 2017 l'oblige à trouver un nouvel équilibre économique dont la vente
fait désormais partie », analyse Yannick Borde, le président du réseau immobilier Procivis
Tous à vendre, mais pas tous achetés
Ces logements vont-ils trouver preneur ? Action Logement dispose de 4 milliards d'euros pour les
acheter mais va faire son choix, car l'ONV n'a pas ensuite l'intention de les revendre à perte : 24 %
des immeubles proposés à la foncière sont situés en Ile-de-France, 17 % en Auvergne-Rhône-Alpes,
13 % en Nouvelle Aquitaine, entre 6 et 8 % en Centre-Val de Loire, en Bourgogne en Franche Comté,
dans le Grand Est et les Hauts-de-France, ce qui ne dit pas s'il s'agit de grandes barres, de maisons
individuelles ou de petits immeubles collectifs en centre-ville. « Les maisons en zones rurales se
vendront sans doute bien, les grands immeubles des années 1970, c'est moins sûr. En tout cas les
quantités visées sont tout à fait irréalistes », poursuit Yannick Borde.
La vente d'un logement permet théoriquement d'en financer deux ou trois en jouant sur le levier de
l'emprunt, mais tout dépend où, et pas forcément en zone tendue, là où les besoins sont les plus
grands.
Source : www.lesechos.fr
7. La revue de Presse KYLIA
7
Taxe sur les logements vacants (TLV)
Le 30/11/2018
Qu’est-ce que la taxe sur les logements vacants ?
Les propriétaires d’un bien immobilier peuvent recevoir un avis d’imposition réclamant le
paiement d’une taxe sur les logements vacants, également appelée "TLV". Cet impôt doit être
payé, sous certaines conditions, dès lors que le logement dont ils sont propriétaires est
inoccupé.
Définition de la taxe sur les logements vacants
La taxe sur les logements vacants est un impôt dû par les propriétaires d’un logement qui est
inoccupé depuis au moins un an et qui se situe dans une zone tendue.
Taxe sur les logements vacants : conditions
Condition liée à la vacance
La taxe sur les logements vacants concerne tous les logements vacants depuis au moins un an. Un
logement est considéré comme vacant dès lors qu’il :
est libre de toute occupation pendant au moins une année ;
8. La revue de Presse KYLIA
8
est occupé moins de 90 jours par an.
Par conséquent, un bien immobilier n’est pas assujetti à la taxe sur les logements vacants dès lors
qu’il est occupé plus de 90 jours consécutifs au cours d’une année. La durée d’inoccupation est
calculée à compter du 1er janvier de l’année d’imposition.
La taxe sur les logements vacants est due par le propriétaire ou l’usufruitier du logement
assujetti. Si un propriétaire ou un usufruitier possède plusieurs logements vacants, il est redevable de
la taxe pour chacun d’entre eux.
Conditions liées au logement
La taxe sur les logements vacants s'applique aux logements d’habitation (ils doivent être clos,
couverts et disposant des éléments de confort minimum tels que l’eau, l’électricité, etc.) qui ne sont
pas soumis à la taxe d’habitation.
Bon à savoir : pour être assujetti le logement doit se situer dans une zone tendue dont la liste figure
dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Cela concerne plus de 1000 communes.
Exonération de la taxe sur les logements vacants
Les logements suivants sont exonérés de taxe sur les logements vacants :
les logements qui ne sont pas à usage d’habitation ;
les logements nécessitant des travaux importants pour devenir habitables (montant des
travaux nécessaires supérieurs à 25 % de la valeur vénale du logement) ;
les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire ou de
l’usufruitier ;
les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d’habitation.
Montant de la taxe sur les logements vacants
La taxe est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du logement concerné tout comme la
taxe d’habitation. Sur cette base est appliqué un taux égal à :
12,5 % la première année ;
25 % à compter de la 2ème année de vacance.
Paiement de la taxe sur les logements vacants
9. La revue de Presse KYLIA
9
Les redevables de la taxe sur les logements vacants n’ont aucune déclaration à effectuer.
L’administration fiscale adresse directement un avis de taxe sur les logements vacants aux
redevables selon les informations qu’elle détient. La date limite de paiement de la taxe est fixée au 17
décembre 2018 et jusqu'au 22 décembre 2018 en ligne.
Réclamation
Les personnes qui reçoivent un avis de taxe sur les logements vacants alors qu’elles estiment ne pas
en être redevables peuvent exercer une réclamation auprès de l’administration fiscale dont dépend le
logement concerné. Cette réclamation peut être effectuée en adressant une lettre aux impôts
exposant les motifs de non assujettissement.
Source : www.capital.fr
10. La revue de Presse KYLIA
10
Crédit immobilier : les Français devraient
moins s’endetter en 2019
Le 30/11/2018
Le risque de remontée des taux en 2019 va plomber le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs.
Le volume des crédits accordés aux ménages devrait baisser fortement.
En matière d’immobilier, l’année 2019 sera très incertaine. C’est l’avis exprimé par le courtier Cafpi
(8,5 milliards d’euros de volume de crédits en 2018). Le risque de remontée des taux, qui va bien finir
par arriver, conjugué à la hausse des prix, pourrait affecter le pouvoir d’achat des Français, et
notamment les primo-accédants. «Selon les hypothèses de recul de la part des primo-accédants, on
peut s’attendre en 2019 à une baisse de 5 à 30 milliards d’euros du volume de crédits délivrés par
rapport à 2018», explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.
Pour 2019, le courtier s’attend à une hausse maximale de 0,5 point du taux d’un crédit sur 20 ans.
Actuellement, le taux sur 20 ans s’élève à environ 1,5% et devrait donc atteindre dans le pire des cas
la barre symbolique de 2% à la fin de l’année selon Cafpi. «La BCE n’augmentera pas ses taux courts
mais nous devrions assister à une hausse des taux longs (sur dix ans) qui sert de référence aux
banques pour fixer leurs taux de crédit», affirme l’économiste Marc Touati.
11. La revue de Presse KYLIA
11
Malgré la hausse des prix, le pouvoir d’achat immobilier est resté stable ces dernières années. Pour
une mensualité de 1000 euros sur 20 ans, les emprunteurs ont pu acheter 1 m² supplémentaire à
Paris, selon Cafpi, et 2 m² à Lille. En revanche, ils ont perdu 1 m² à Nice, 3 m² à Lyon, Toulouse ou
Rennes, 5 m² à Strasbourg. Deux villes font exception: Bordeaux où la flambée des prix a pénalisé le
pouvoir d’achat immobilier (-15 m²) et Marseille qui gagne 20 m² sur cette période.
Une augmentation des taux mettrait à mal ce pouvoir d’achat et plomberait le moral des Français.
Seuls 30% d’entre eux envisagent de devenir propriétaires de leur résidence principale au cours des
cinq prochaines années (contre 34% en mars 2018), selon un sondage d’Ifop. À 56%, les personnes
interrogées citent les prix immobiliers trop élevés comme principal frein à l’accession à la propriété.
«C’est le moment de devenir propriétaire. Certes, les prix ont beaucoup augmenté mais si les gens
attendent qu’ils baissent, les taux auront augmenté, et le coût sera plus élevé que maintenant»,
conseille Marc Touati. Mais ce n’est pas tout: la fiscalité, notamment locale, qui n’a cessé d’augmenter
ces dernières années, n’est pas de nature à inciter les Français à accéder à la propriété. C’est
d’ailleurs le deuxième obstacle cité par les personnes sondées par l’Ifop.
Source : www.lefigaro.fr
12. La revue de Presse KYLIA
12
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Restauration rapide : le succès des concepts
mixtes
Le 26/11/2018
En exploitant tous les moments de la journée et en s'adaptant aux attentes des clients avec
une offre large et une identité visuelle travaillée, les concepts mixtes séduisent les
consommateurs.
Franck Sarroche a su créer une marque à l'identité forte tout en s'adaptant aux attentes des clients.
13. La revue de Presse KYLIA
13
Le Mugs à Saint-Raphaël (Var).
Franck Sarroche est aujourd’hui à la tête d’une marque, Maison Sarroche, fondée en 1945 et qui
compte douze établissements autour de Toulon (Var), des boutiques qui mixent boulangerie,
pâtisserie et restauration rapide.
En 2018, il a ouvert trois nouveaux lieux, dont un à Toulon qui exploite tous les moments de la
journée : petit déjeuner, boulangerie, pâtisserie, comptoir de vente à emporter, salon de thé et une
nouvelle proposition de restauration à table avec une carte de brasserie lyonnaise. “Au fur et à
mesure des années, on s’est adapté aux attentes des clients en diversifiant nos propositions”,
explique-t-il.
Pour lui, cette offre mixte “correspond au mode de vie actuel où l’on mange différemment chaque jour
mais à bon prix”. Ce que confirme Nicolas Nouchi, directeur des études CHD Expert : “Sept
consommateurs sur dix ne savent pas où ils vont aller déjeuner. La décision se prend à la sortie du
bureau. Aujourd’hui, le consommateur a un jeu de cartes avec différents lieux qu’il va fréquenter à un
moment donné.”
Une offre évoluée, originale et complète
Au comptoir à emporter, Franck Sarroche propose un large choix de sandwichs, dont ceux au poulet
représentent 50 % des ventes, pan bagna pour l’attente locale, clubs, paninis, wraps, mais aussi
salades, tartes salées et plats à emporter, avec un ticket moyen à 8-10 €. “Le client recherche une
offre évoluée, originale et complète. Pour nous, le défi est de renouveler en permanence notre
proposition.” Pour s’adapter à la demande, l’offre n’est d’ailleurs pas la même d’une boutique à l’autre,
selon qu’elle soit à la ville ou en bord de mer.
14. La revue de Presse KYLIA
14
Autre concept à succès, Le Mugs à Saint-Raphaël : du petit déjeuner au dîner, l’établissement
propose une carte sur le pouce avec sandwichs, tartes salées, club, paninis et salades qui peuvent
être emportés ou consommés sur place. Un comptoir à pâtisseries est la marque de fabrique de la
maison, le tout parallèle à une offre de restauration à table.
“En créant un univers, une atmosphère et une offre fortes, il est possible d’attirer plus largement les
consommateurs, explique Nicolas Nouchi. La conquête de ce client volatile est l’enjeu majeur du
snacking aujourd’hui.”
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
15. La revue de Presse KYLIA
15
Vente de titres : et si vous n’êtes pas payé le
jour de la vente ?
Le 27/11/2018
Une société vend les titres qu’elle détient dans une autre société, mais n’est effectivement payée que
2 ans plus tard. A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration lui réclame non seulement le paiement
de l’impôt sur le gain réalisé (logique !), mais aussi le paiement de pénalités (logique ?).
Vente de titres : à quel moment faut-il déclarer le gain réalisé ?
Une société, soumise à l’impôt sur le revenu, vend les titres qu’elle détient dans une autre société. A
l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration considère qu’elle a déclaré trop tardivement le gain
réalisé (plus-value). En conséquence, elle lui réclame non seulement le paiement de l’impôt éludé,
mais aussi le paiement des intérêts de retard et de la majoration de 10 %.
16. La revue de Presse KYLIA
16
La société conteste les pénalités qui lui sont réclamées, considérant que contrairement à ce que
prétend l’administration, sa déclaration de plus-value n’a pas été trop tardive : si la vente a bien eu
lieu en année N, il a fallu près de 2 années supplémentaires pour régler un imbroglio portant sur la
propriété des titres cédés.
Elle rappelle qu’au jour convenu pour la vente, l’un de ses propres associés a en effet revendiqué la
propriété des titres vendus. Il est allé saisir un juge qui, le temps de régler le problème, a bloqué le
prix de vente sur un compte spécifique (on parle de « placement sous séquestre »).
2 ans plus tard, le juge a finalement reconnu que contrairement aux dires de l’associé, c’est bien la
société qui était propriétaire des titres objets de la vente. Il a donc remis le prix de vente à la société.
Puisque la vente n’était parfaite qu’au jour de la remise du prix de vente (en année N + 2 ici selon la
société), la société n’a pas, selon elle, déclaré tardivement sa plus-value. Elle n’a donc pas à
supporter les pénalités.
Mais pas pour le juge de l’impôt qui rappelle qu’une vente est parfaite dès lors que l’acheteur et le
vendeur se sont mis d’accord sur la chose vendue (ici les titres) et sur le prix de vente.
Le fait que le prix de vente ait été rendu indisponible pendant 2 ans est sans incidence : la déclaration
de plus-value de la société était effectivement tardive. Les pénalités sont donc maintenues.
Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Versailles du 6 novembre 2018, n°17VE01501
Source : www.bar-brasserie.fr
19. La revue de Presse KYLIA
19
- le fait d’agrandir un débit de boissons préexistant en aménageant une nouvelle salle communiquant
avec l’ancienne ne peut en soi être considéré comme l’ouverture d’un nouveau débit (Crim.19 mars
1969) ;
- le fait d’agrandir un débit et de l’aménager en parties à vocation spécialisées, dès lors que tous ces
éléments font partie d’un ensemble unique (Paris 28 septembre 1976).
En revanche, la jurisprudence a considéré qu’il y avait ouverture d’un débit illicite :
- lorsqu’un exploitant installe, dans un immeuble où il exploitait déjà une licence, une nouvelle salle
distincte du fonds primitif sans communication intérieure de l’une à l’autre et destinée en fait à une
clientèle différente (Cass. crim 27 mars 1974, bull.crim n° 132) ;
- lorsque l’exploitant, loin d’avoir seulement aménagé le fonds initial, crée un établissement nouveau
qui, bien que communiquant avec le premier, s’en distingue par un certain nombre de particularités :
les enseignes, la décoration, les horaires, les tarifs de consommations, les clientèles et les modes
d’exploitation (Cass. crim. 22 janvier 1976, bull. Crim. n° 27).
Source : www.lhôtellerie-restauration.com
20. La revue de Presse KYLIA
20
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18
