Solução Habitacional Precon

CF1211

Inovação, Industrialização e Sustentabilidade: A Solução
Habitacional Precon
Rafael Tello, Lucas Amaral Lauriano, Eduarda Ribeiro Carvalhaes

Introdução uma tecnologia para construção habitacional
industrializada concebida para ter desempenho em
sustentabilidade superior ao de seus concorrentes.
Sustentabilidade A título de ilustração, será apresentada a linha Ville,
que usa a tecnologia Solução Habitacional Precon
e tem como foco atender às famílias participantes
do Programa Minha Casa Minha Vida.

O debate sobre a sustentabilidade está em
seu ápice após mais de 40 anos de evolução. No
Nesta seção, é contado um pouco da história
do Grupo Precon e de sua atuação em relação
à sustentabilidade. Na seção 2, é feita uma
atual momento histórico, os diversos temas que
contextualização do mercado habitacional brasileiro
compõem esse conceito – por exemplo, mudanças
para a população de baixa renda. Na seção 3, é
climáticas, preservação da biodiversidade,
apresentada a tecnologia Solução Habitacional
segurança na oferta de água – vêm sendo
Precon, com foco na linha Ville. Na seção 4, é
estudados para maior compreensão de suas
apresentada a história com os principais aspectos
características e para a busca por soluções para
do desenvolvimento da Solução Habitacional
os problemas por eles gerados.
Precon. Em seguida, são apresentados alguns
Nesse contexto, o setor da construção vem desenvolvimentos na tecnologia em andamento
sendo continuamente cobrado por governos, ou planejados pela Precon Engenharia para
sociedade civil organizada, agentes financeiros, o desenvolvimento de sua solução. Na seção
entre outros, para que tenha uma atuação com 6, é apresentado o Selo Azul da Caixa, que é
reduzidos impactos ambientais, econômicos e utilizado como parâmetro para a avaliação de
sociais negativos. Espera-se também que o setor sustentabilidade da Solução Habitacional Precon.
possa contribuir para a solução de problemas de Por fim, na seção 7, são feitas algumas conclusões
grande magnitude, como o déficit habitacional e do estudo de caso.
o crescimento urbano caótico.
Existem ainda dois materiais que complementam
Por reconhecer a importância dessas cobranças, este estudo de caso. No Anexo 1, é contada
a Precon Engenharia busca trabalhar em soluções a história da Casa Pronta Precon, que foi o
construtivas capazes de auxiliar na solução dos primeiro grande esforço da empresa para o
problemas acima apresentados, convertendo desenvolvimento de uma solução habitacional.
as cobranças em oportunidades de negócio, No Anexo 2, é apresentado um minicaso no qual
visando se tornar uma empresa cada dia mais são comparados os canteiros de obra de duas
sustentável. construções, uma utilizando a tecnologia de
Será apresentado, neste trabalho, um estudo Alvenaria Estrutural e outra usando a tecnologia
de caso da Solução Habitacional Precon: da Solução Habitacional Precon.

O Grupo Precon

Figura 1: Construção da Solução Habitacional Precon
Fonte: Precon

O Grupo Precon foi fundado em 1963, em Pedro imobiliária e incorporação de galpões) e Precon
Leopoldo, Minas Gerais, como a primeira fábrica Industrial (materiais de construção – telhas de PVC
de peças de concreto protendido do Estado. e fibrocimento, argamassas, blocos de concreto
Eram produzidos postes e estacas para fundações, celular autoclavado, rejuntes e porcelanatos). Em
sendo os postes fabricados sob encomenda. 2011, havia no Grupo quatro unidades produtivas:
Em 1974, começaram a ser fabricados também Pedro Leopoldo e Belo Horizonte (MG); Nova
os galpões, com o objetivo de ocupar a fábrica Iguaçu (RJ) e Formosa (GO). Em 2012, estão
em momentos de ociosidade. No entanto, os sendo implantadas mais duas novas unidades, em
galpões também eram produzidos por encomenda, Pernambuco e Alagoas.
não solucionando os problemas de ocupação da
capacidade ociosa na fábrica da empresa.
Para reduzir a sua exposição à volatilidade Missão e visão da Precon
da demanda, a Precon começou a produzir e Missão: Facilitar a vida de quem constrói,
comercializar telhas de fibrocimento, produtos oferecendo e disponibilizando produtos, serviços
padronizados para estoque e venda. Com isso, a e soluções de comprovada qualidade.
empresa cresceu tanto no segmento de artefatos
pré-fabricados quanto no de produtos para venda Visão: Ser reconhecida e admirada como uma das
no varejo. melhores empresas do segmento da construção.

O grupo Precon possui hoje know-how no projeto,
produção e montagem de estruturas de concreto
armado e protendido, na produção de materiais de Sustentabilidade na Precon
construção (telhas, argamassas, pré-fabricados,
A Precon tem um compromisso muito grande com
painéis, blocos, dormentes, lajes), na incorporação
a cidade de Pedro Leopoldo, onde a empresa foi
de galpões (especulativa e built to suit) e
fundada. No entanto, o trabalho não se limita a
incorporação imobiliária (Solução Habitacional).
Pedro Leopoldo, havendo trabalhos sociais em
O grupo é formado pelas empresas Precon todas as comunidades onde existem plantas
Engenharia (estruturas pré-fabricadas, incorporação produtivas da Precon. Em todas as unidades o

Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 2

relacionamento com a comunidade e as práticas aumentar, como uma tentativa de retenção da
de sustentabilidade são semelhantes, com mão de obra, mas sem aumento da produtividade
adaptações apenas para adequação aos diferentes dos trabalhadores.
contextos locais.
A questão social também é central para a
O fundador da empresa, Milton Vianna Dias, tem sustentabilidade no setor. Apesar de ser um
grande preocupação com questões ambientais e grande gerador de renda e de emprego, o setor
sociais ligadas ao negócio e essa foi uma cultura ainda falha na inclusão social, por ser composto
deixada por ele na organização. por um ambiente majoritariamente masculino.
Além disso, na quantidade de acidentes de
trabalho existentes, de acordo com a norma NR
181, o setor se encontra entre os quatro piores
desempenhos e indicadores de performance.
Contextualização A conjunção desses fatores – ambiental, econômico
e social – compromete a lucratividade das
empresas e sua sustentação no mercado.
O setor da construção civil brasileira vive no início
Considerado um dos mais graves problemas
do século XXI um forte momento de expansão:
sociais do país na atualidade, o déficit habitacional
•• O valor agregado anual do setor cresceu mais também afeta o setor, devido ao crescimento
de 300% em 10 anos. constante da demanda de moradias que ultrapassa
o estoque existente.
•• Em 2011 foram criados mais de 211 mil postos
de trabalho. Este estudo de caso visa apresentar uma
tecnologia para lidar com essas questões de uma
•• A escassez de mão de obra fez com que
forma integrada.
os salários médios no setor superassem os
pagos pela indústria de transformação – uma
valorização relativa de 23,5% em 2010-11.

No entanto, o setor deve estar atento às
Déficit habitacional do
demandas da sociedade na qual se encontra. Brasil 2
A sustentabilidade, tema que sintetiza essas Os dados mais recentes do déficit habitacional
demandas, se tornou um ponto fundamental que brasileiro apontam para uma escassez de 5,546
passa a ser inserido nas políticas e preocupações milhões de domicílios. Nas áreas urbanas, o
de empresas do setor. Nesse sentido, é preciso déficit representa 83,5% do total da escassez
um equilíbrio entre as questões ambientais, e se concentra nas famílias com renda até
econômicas e sociais que permeiam e influenciam cinco salários mínimos. O tema se torna ainda
as atividades das empresas. mais alarmante, quando se somam ao déficit já
A questão ambiental se encontra como problema existente a demanda emergente por questões
central do setor, devido à má gestão dos processos demográficas e a necessidade de reposição de
de construção e à falta de preocupação com a estoque. Estima-se que, para eliminar o déficit,
eficiência no uso dos recursos, que culminam em será necessária a construção de 23,5 milhões de
desperdício de materiais, alta geração de resíduos moradias até 2022. Nesta seção, será apresentado
e má utilização de água e energia. um detalhamento dos números referentes ao
déficit habitacional brasileiro.
Já a questão econômica do setor da construção
vem sendo afetada com o crescimento da O déficit habitacional brasileiro engloba todas
economia brasileira. O crescimento da demanda aquelas habitações em situações precárias –
está provocando escassez de mão de obra em tanto pelo desgaste da estrutura quanto pela
todos os níveis de qualificação, causando disputa precariedade das construções –, a crescente
entre as empresas e, assim, aumentando a procura por novas moradias e também moradias
rotatividade de colaboradores. Ao mesmo tempo, que não possuem fins residenciais. Assim sendo, o
os salários desses trabalhadores tendem a déficit habitacional pode ser referenciado como:

1
A norma regulamentadora nº 18 trata das Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção.
Mais informações em: http://portal.mte.gov.br/legislacao/norma-regulamentadora-n-18-1.htm.
2
Esta seção se baseia na publicação “Déficit habitacional no Brasil 2008”, feita pela Fundação João Pinheiro, 2011.


•• déficit por reposição de estoque: habitações milhões se localizam nas áreas urbanas. Desse
sem condições de moradia, devido à condição total, 36,9% se localizam na região Sudeste; em
de risco ou contaminação por doenças, à seguida no Nordeste, com 35,1%.
necessidade de reformas ou ultrapassagem
No estudo, é ressaltado que, apesar da semelhança
de sua vida útil;
de porcentagem das duas regiões, o déficit é
•• déficit por incremento de estoque: diferenciado quanto à composição de ambas.
domicílios improvisados e alugados, e onde Enquanto no Nordeste há um déficit na área rural
há coabitação familiar. de 641 mil domicílios, na região do Sudeste esse
número é de apenas 76 mil, isto é, nessa região
o déficit é quase integralmente urbano.
A metodologia do déficit habitacional de 2008 foi
composta por modelos tradicionais de análise, No que diz respeito às unidades da federação,
porém alguns componentes possuem maior os valores do déficit são gritantes em São Paulo,
relevância no estudo: a coabitação familiar, correspondendo a 1,060 milhões; desse total, 510
habitações precárias e o ônus excessivo. mil unidades estão na Região Metropolitana de
São Paulo. Em seguida, aparece a Bahia, com 485
Aparecendo em maior peso na metodologia, a mil, 116 mil na Região Metropolitana de Salvador.
coabitação familiar compreende a soma das famílias Em Minas Gerais, são 474 mil, das quais 115
conviventes secundárias3 e aquelas que vivem em mil na Região Metropolitana de Belo Horizonte.
cômodos, exceto os cedidos pelo empregador. O Maranhão aparece em seguida, com 434 mil
Foram computadas nesse elemento 2,182 milhões unidades de déficit. Por fim, o Rio de Janeiro
de ocorrências nas áreas urbanas, sendo os maiores necessita de 426 mil unidades, 75% na Região
montantes localizados no Nordeste e Sudeste, 776 Metropolitana de sua capital.
mil e 747 mil, respectivamente.
Ao classificar o déficit habitacional segundo a
Outro componente do cálculo, as habitações faixa de renda das famílias em salários mínimos,
precárias4, corresponderam a 1,138 milhão, sendo a pesquisa da FJP mostra algo alarmante, mas já
623 mil nas áreas rurais. Localizadas sobretudo esperado: a pesquisa reafirma a concentração do
no Nordeste e no Norte, que concentram 849 déficit habitacional na faixa de renda mais baixa da
mil moradias precárias. Na região Sul, esse população, com famílias com rendimentos de até
componente corresponde a 75% de todo o três salários mínimos. A divisão completa do déficit
seu déficit. A tradição do uso de casas de por faixa de renda pode ser vista na TAB. 1.
madeira aparelhadas podem trazer problemas na
identificação de habitações rústicas e, por isso, TABELA 1
apresentar imprecisões nos números.
Percentual no
Atingindo 1,888 milhão de famílias urbanas Renda familiar déficit habitacional
no país, o ônus excessivo5 com o aluguel se urbano brasileiro
concentra na região Sudeste, com um total
de 991 mil famílias sendo afetadas por essa Até três salários
89,6%
categoria do déficit. mínimos

O elemento que menos contribui com o cálculo Acima de três até cinco
7,0%
do déficit habitacional é o adensamento excessivo salários mínimos
dos domicílios alugados6, com 337 mil domicílios Acima de cinco até dez
afetados, 97%, deles nas áreas urbanas. No 2,8%
salários mínimos
Sudeste, se contabiliza 9,0% do déficit total e,
nas demais regiões, 6,0%, no máximo. Acima de dez salários
0,6%
mínimos
Assim sendo, a Fundação João Pinheiro estimou,
para 2008, um déficit habitacional correspondente Déficit habitacional por faixa de renda
a 5,546 milhões de domicílios, dos quais 4,629 Fonte: FJP, 2011.

3
“Apenas aquelas que têm intenção de constituir domicílio exclusivo são consideradas déficit habitacional” (FJP,
2011, p. 24).
4
“Conceito que contabiliza os domicílios improvisados e os domicílios rústicos, considerando que ambos caracterizam
déficit habitacional” (FJP, 2011, p. 24).
5
“Corresponde ao número de famílias urbanas, com renda familiar de até três salários mínimos, que moram em
casa ou apartamento e que despendem mais de 30% de sua renda com aluguel” (FJP, 2011, p. 24).
6
“[...]apartamentos e as casas alugados. Como, nesses casos, o inquilino não pode ampliar o imóvel nem vendê-lo para
comprar outro maior, caracteriza-se a necessidade potencial de um novo imóvel para essas famílias” (FJP, 2011, p. 21).


Ainda de acordo com o estudo, essa tendência TABELA 2
se repete em todas as regiões, e de forma mais Faixa
acentuada no Nordeste. O estudo ainda desmembra 2010 2022
etária
a categoria de famílias com até três salários
mínimos, o que mostra que aquelas sem renda 0-5 18.692.240 15.117.882
abrangem 9,1% da porcentagem total do Brasil. 6-12 24.066.846 19.010.465
Em termos evolutivos, em um ano – de 2007 13-18 19.795.674 19.070.241
para 2008 –, o déficit habitacional teve uma
redução de 442 mil unidades – de 5,989 milhões 19-25 24.116.789 23.835.572
para 5,546 milhões. Essa redução se repetiu na 26-35 32.493.149 32.935.494
maioria das unidades da federação, exceto em
36-45 26.916.126 32.956.072
Santa Catarina, no Mato Grosso, Mato Grosso do
Sul e em Goiás. 46-55 21.679.636 26.300.278
A pesquisa ainda destaca um fator alarmante: 56-65 13.318.213 21.084.517
o grande montante de domicílios vagos.
66-75 7.711.672 12.042.601
Apesar de ser um ponto onde existem muitos
questionamentos, a PNAD 7 aponta que, em mais de 75 4.463.259 7.027.209
2008, o Brasil tinha 7,542 milhões de imóveis Total 193.252.604 209.380.331
vagos, 72% dos quais localizados em áreas
População por faixa etária (Brasil)
urbanas e 28% em áreas rurais. Do total, 6,307 Fonte: Elaboração própria, com dados de
milhões eram habitáveis, 894 mil estavam em CONSTRUBUSINESS, 2010, p. 27.
construção e 340 mil em ruínas. Especula-se
que, possivelmente, essas moradias não sejam
adequadas ao perfil do consumidor afetado pelo TABELA 3
déficit habitacional. Faixa etária 2010 2022
Destacando ainda mais a relevância de tal 13-18 372.881 358.727
problema, um estudo de 2010 encomendado pela
Fiesp8 mostra que o “[...] ritmo do crescimento 19-25 4.867.443 4.822.759
demográfico e a trajetória econômica do país 26-35 14.028.254 14.247.737
levam à formação de 1,326 milhão de novas
36-45 14.623.904 17.965.428
famílias por ano na média do período 2010-2022”.
Ou seja, será necessário construir, anualmente, 46-55 12.941.619 15.816.203
apenas para substituição das moradias precárias,
56-65 8.532.123 13.489.557
279 mil residências, e, para eliminar a coabitação
indesejada, mais 203 mil até 2022. É necessária, 66-75 8.532.123 8.235.719
portanto, uma produção anual de 1,8 milhão mais de 75 2.974.717 4.650.289
de moradias, somando-se os três elementos
necessários para equalização do déficit. Entre Total 63.634.038 79.586.419
2010 e 2022, isso corresponde a uma demanda
de 23,5 milhões de novas residências9. Família por faixa etária do chefe (Brasil)
Fonte: Elaboração própria, com dados da
CONSTRUBUSINESS, 2010, p. 28.

7
Pesquisa nacional por amostra de domicílios, feita anualmente pelo IBGE.
8
FIESP, 2010.
9
FIESP, 2010.


É importante, então, compreender que, para Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança –
equacionar esse problema, a política habitacional Abecip. Comparado a outros países no momento
brasileira deve produzir moradias para as futuras de início da crise, como EUA e Reino Unido – cuja
famílias e para aquelas que já são afetadas pelo relação entre crédito imobiliário e PIB correspondia
déficit habitacional. Só assim será possível suprir a 80% e 100%, respectivamente –, esse percentual
as necessidades futuras ao mesmo tempo em que ainda se mostra muito pequeno, com pequenas
se equaliza o déficit já existente. chances de afetar toda a economia.
Apesar de tais benefícios, a principal fonte de
recursos do setor passa pela flexibilização das
regras da poupança, sendo o FGTS outro recurso
Soluções para o utilizado. Porém, são necessários instrumentos
déficit habitacional: alternativos para garantir o crescimento do crédito
Programa Minha Casa no Brasil. O mercado imobiliário do país não está
Minha Vida 10 no mesmo nível de desenvolvimento, em termos
de crédito, com relação aos países desenvolvidos,
mas existe o crescimento de estruturas alternativas
de financiamento – por exemplo, as LCIs/CRIs
Objetivando mitigar o déficit de habitação
(letras de crédito imobiliário/certificados recebíveis
existente no Brasil, foi lançado, em março de
imobiliários), que já correspondem de 25% a 30%
2009, pelo ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva
do crédito11.
o Programa Habitacional Popular Minha Casa
Minha Vida (PMCMV), voltado para o atendimento Outro dado que também diferencia a situação
de necessidades habitacionais de famílias de baixa brasileira é a relação entre os valores do
renda nas áreas urbanas, garantindo a elas o empréstimo e do imóvel. Para os financiamentos
acesso à moradia digna com padrões mínimos de oficiais, essa razão varia entre 0,6 e 0,7, o que
segurança e habitabilidade, estimulando ainda a limita a exposição dos agentes financeiros,
inclusão de aspectos de sustentabilidade. reduzindo o risco de quebras no mercado12.

Após a crise internacional, inicialmente causada O instrumento de alienação fiduciária13 dos contratos
pelo estouro da bolha de crédito mobiliário dos também é fundamental no mercado habitacional.
Estados Unidos, em 2008, vários questionamentos Uma vez estabelecido, o instrumento garante que
vêm sendo feitos perante a distribuição do crédito o credor possua o título do bem até sua quitação
habitacional em diversos países. A crescente completa, quando ele passa a ser de propriedade
preocupação de uma nova crise internacional do comprador. Isso deu as garantias necessárias
demanda que novos programas de crédito sejam para que também o financiamento privado tivesse
bem estruturados e transparentes, tornando assim um papel relevante no mercado imobiliário.
o mercado mais estável e previsível. A limitada exposição dos agentes financeiros e a
No caso do Brasil, o programa habitacional de alienação fiduciária são úteis para que, mesmo
crédito imobiliário Minha Casa Minha Vida se com o rápido aumento da demanda e dos preços
baseia em um consórcio imobiliário que possui dos imóveis, o risco de uma bolha no mercado
características muito próprias e que o distingue imobiliário brasileiro permaneça pequeno.
da existente em muitos países. O crédito Sancionada em 2011 a segunda etapa do projeto,
imobiliário do país ainda é muito pequeno, quando pela então presidente Dilma Rousseff, a meta
comparado ao tamanho da economia. Em 2004 ambiciosa passou da construção de um milhão
ele correspondia a 1% do PIB, e chegou a 4,7% de habitações para dois milhões, priorizando
em 2011, com o potencial para dobrar em cinco famílias com renda bruta de até três salários
anos, de acordo com a Associação Brasileira das mínimos, mas que também abrangendo famílias

10
Esta seção se baseia na cartilha completa da Caixa Econômica Federal – Minha Casa Minha Vida, [s.d.].
11
De acordo com a Abecip e o Banco Central, os saldos em estoque dos CRIs e das LCIs vêm crescendo fortemente.
Ambos tiveram aumentos superiores a 50% em menos de dois anos. Em março de 2012, os valores das CRIs
correspondiam a R$28,5 bilhões, e os das LCIs, a R$51,8 bilhões.
12
Também esse valor é muito menor que o observado nos países mais afetados pela crise, onde a relação muitas
vezes ultrapassava o valor 1.
13
De acordo com o artigo 22 do 2º parágrafo da lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, a alienação fiduciária
“[…] é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência
ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.


com renda de até dez salários mínimos. Até o No programa habitacional para famílias com renda
fim de 2011, somando-se as duas etapas do entre três e dez salários mínimos, é priorizada
PMCMV, 1,46 milhão de moradias haviam sido a faixa entre três e cinco salários. As famílias
contratadas – 457 mil somente em 2011 – e 720 desse grupo serão beneficiadas com subsídios nos
estavam concluídas14. financiamentos com recursos do FGTS. Aquelas
com renda entre cinco e dez salários terão acesso
O programa é um esforço inédito no país, e tem
ao Fundo Garantidor da Habitação.
como base a ampla parceria entre União, estados,
municípios, empreendedores e movimentos A condição para contratação da obra é de
sociais. As regras para a atuação desses agentes financiamento de até 100% do custo das obras
variam, dependendo da faixa de renda dos clientes a executar, limitado a 85% do custo total do
atendidos, uma voltada para famílias com renda empreendimento, com liberação antecipada
até três salários mínimos e outra para famílias com de até 10% do custo total de obra do valor do
renda entre três e dez salários mínimos. financiamento, limitado ao valor do terreno.

A Solução Habitacional da Precon aqui apresentada Para a assinatura do contrato, ainda é necessária a
está voltada para a segunda faixa de renda, não comprovação da comercialização mínima de 30%
por limitações da tecnologia, mas pelo fato de a de unidades ou de 20% de unidades financiadas
construção para a faixa 0-3 depender de apoio pelo agente financiador aos adquirentes finais ou
de governos locais para cessão de terreno e de 15% mediante análise da velocidade de venda
instalação de infraestruturas, condições essas que das unidades do empreendimento.
não fazem parte da atual estratégia da Precon Apesar dessas distinções, para facilitar a
Engenharia. operacionalização do processo, a partir do
Devido ao posicionamento da Precon, esta lançamento do empreendimento, o contato passa
sessão se limitará a apresentar as regras para a ser direto, do beneficiário com a construtora
atendimentos das famílias no estrato social entre ou incorporadora. O interessado também pode
três e dez salários mínimos. obter Carta de Crédito nas agências do agente
financiador a fim de adquirir o imóvel do Programa
O programa funciona por meio da concessão de
Minha Casa Minha Vida.
financiamentos a beneficiários organizados de
forma associativa por uma entidade organizadora, No que diz respeito às especificações do
com recursos provenientes do Orçamento Geral da empreendimento, o valor de avaliação deve ser
União, aportados ao Fundo de Desenvolvimento compatível com a faixa de renda trabalhada (entre
Social. Este também pode ter contrapartida três e dez salários mínimos) sem especificação
complementar de estados, do Distrito Federal e dos padrão, e cada módulo possui como limite 500
municípios, por intermédio do aporte de recursos unidades.
financeiros, bens e/ou serviços economicamente
Já nessas condições de compra do imóvel, é cobrada
mensuráveis, necessários à composição do
uma taxa de juro nominal, que é variável conforme
investimento a ser realizado.
a renda do beneficiário, e que pode ter 100% do
Responsável por definir e divulgar os procedimentos financiamento, dependendo da capacidade de
operacionais, a Caixa Econômica Federal – Caixa pagamento. O prazo para pagamento é de até 30
– é o principal agente do programa. Além desse anos, sendo a entrada opcional e o pagamento
banco, existem outros agentes, que entraram mínimo durante a obra.
posteriormente no programa. Destaca-se nesse
O Programa Minha Casa Minha Vida ainda prevê, em
grupo o Banco do Brasil. Ela atua como um dos
sua análise e composição, um bom planejamento
agentes operadores e financeiros do projeto.
estratégico e logístico da obra, tendo preocupação
Possui ainda como objetivo analisar e acompanhar
tanto com o prazo de entrega, as normas técnicas
as propostas de intervenção habitacional, sob
da construção civil, a organização financeira e da
os aspectos jurídico, cadastral e técnicos de
área de trabalho – canteiro de obras.
arquitetura, engenharia e trabalho social, além de
orientar, acompanhar e avaliar o desempenho das O principal ganho do Programa Minha Casa Minha
entidades organizadoras – intermediárias para o Vida foi a melhoria social que ele promove, pois,
segmento entre zero e três salários mínimos. com seus mecanismos de subsídio do valor do

Dados do relatório do 1º ano do PAC 2. Disponível em: <http://www.brasil.gov.br/pac/relatorios/pac-2/balanco-
14

de-um-ano-do-pac-2>.


imóvel e de taxas de juros reduzidas, permitiu que obra em até 30%. Ela ainda contribui na redução
famílias de baixa renda, que pagavam aluguéis na de resíduos, devido a uma menor diversidade de
faixa de R$400 por moradias precárias, pudessem materiais e à rapidez de execução, decorrente
adquirir um imóvel formal e adequado às suas do processo de montagem e da eliminação de
necessidades. interferências no cronograma da obra.
Na questão social, a alvenaria estrutural tem a
vantagem de, na teoria, possibilitar redução da
necessidade de trabalhador especializado, mas,
Tecnologias na prática, ela tem sido muito atingida pela atual
atualmente escassez de mão de obra.17 A técnica também
predominantes na falha pela falta de flexibilidade da estrutura,
habitação de interesse que necessita de paredes internas para manter
social a estrutura, impedindo qualquer alteração da
disposição dos componentes das moradias.
As empresas do setor da construção que atuam
Outra linha de desenvolvimento tecnológico no
no segmento habitacional, em sua maioria, se
segmento de habitação popular é a busca pela
baseiam em técnicas construtivas artesanais,
industrialização, que transforma o processo
com uso intensivo de mão de obra nos canteiros e
de construção em uma linha de montagem,
baixa agregação de tecnologia. No entanto, com as
admitindo assim a possibilidade de se construir
exigências de mercado, novas soluções e técnicas
de forma rápida.
visando a uma maior qualidade, mais velocidade
e menor custo vêm sendo buscados por algumas Muito utilizado nesse mercado, o concreto é um
empresas do segmento. elemento que garante uma produção em escala e
que sustenta diferentes tecnologias construtivas,
Esse movimento tem sido mais visível no segmento
como o concreto celular espumoso, painéis pré-
de habitação popular, devido ao grande estímulo
moldados, painéis pré-fabricados, entre outras.
dado pelo Governo Federal. Nele, empresas tentam
encontrar soluções capazes de reduzir os custos As paredes maciças de concreto se diferenciam
de construção ou ampliar a capacidade produtiva, entre os elementos pré-moldados e os pré-
permitindo ganhos com maior volume de construção. fabricados, pois são fabricadas no local da obra, o
Destacam-se como soluções viáveis a alvenaria que exige mais controle de qualidade. Ao contrário,
estrutural – atual padrão na construção de moradias os elementos pré-moldados e pré-fabricados são
para população de baixa renda –, paredes maciças produzidos em ambiente fabril, fora do local da
de concreto, drywall e steel framing. obra, cujo controle de qualidade é mais fácil de
ser realizado.
A alvenaria estrutural se diferencia dos “elementos
que desempenham a função estrutural provindos Para produzir as paredes de concreto em canteiro,
da alvenaria, sendo os mesmos projetados, são usadas, geralmente, formas de alumínio, que
dimensionados e executados de forma racional”15, aumentam a velocidade da construção, mas podem
além de possuírem como principais componentes apresentar um custo maior e demandar muita
a argamassa, o graute16 e as armaduras. Existem mão de obra para montagem e desmontagem
seis processos construtivos que utilizam a técnica, das formas.
os quais variam pela forma de uso de armadura
Apesar de sua alta produtividade e da agilidade
e material utilizado – tijolos maciços ou vazados
que traz para a obra, as paredes maciças de
de concreto ou cerâmica.
concreto possuem baixa flexibilidade e exigem
A tecnologia de construção possui como grande um maior domínio tecnológico de todo o processo.
vantagem seu baixo custo, enquadrando-se A necessidade de conhecimento tecnológico para
diretamente com os projetos habitacionais. As sua produção faz com que a mão de obra seja
suas técnicas simplificadas e a grande economia determinante no seu sucesso, pois ela determina
de formas e escoramento reduzem o custo da tanto a velocidade da execução quanto a sua

15
CAMACHO, 2006, p. 1.
16
Graute é uma argamassa ou concreto de grande fluidez, alta resistência mecânica, baixa retração e permeabilidade
para o grauteamento de cavidades ou espaços vazios entre materiais. Utilizado normalmente em reparos estruturais,
preenchimento de blocos de alvenaria estrutural e chumbamento de bases de máquinas em áreas de difícil acesso
ou em caso de seções densamente armadas (PRECON, s.d.).
17
Em 2012, um pedreiro especializado recebia salários até cinco vezes maior que o piso da categoria.


qualidade. Além desses pontos, a escassez de Solução habitacional
colaboradores também tem impactos nos custos
da obra. Precon
Devido ao aumento de incentivo no setor e à
necessidade da implantação de soluções mais
baratas e viáveis para o grupo mais afetado Características
pelo déficit – aquele com menor renda –, básicas
novas tecnologias vêm surgindo com o apoio A Solução Habitacional Precon é industrializada,
da Caixa Econômica Federal. Podem ser citadas com produção rápida de alta qualidade e atende
ainda as tecnologias de estruturas de aço, o as normas de desempenho e acessibilidade de
sistema drywall, o steel framing e o uso de empreendimentos habitacionais. A tecnologia
solo-cimento. pode ser implementada em residências com as
Essas novas tecnologias construtivas são mais diversas plantas ou metragens.
consideradas inovadoras enquanto não possuem Após amplo estudo de mercado e legislações
normas técnicas brasileiras. Entre as tecnologias atuais e em aprovação, foi desenvolvido o primeiro
que entraram no país com essa característica, produto da Solução Habitacional Precon, a linha
estão o gesso acartado, ou drywall, e o steel Ville, que possui aproximadamente 47 m2, com
framing. Para que essas tecnologias possam ser dois quartos, sala, cozinha conjugada com área de
financiadas pela Caixa, é preciso que os agentes serviço e banheiro. Além disso, os apartamentos
que usam tecnologias inovadoras consigam o no térreo possuem uma área disponível para
DATec (Documento de Avaliação Técnica) junto jardim, varanda, ou ampliação de algum cômodo,
ao Ministério das Cidades. permitida pela própria flexibilidade prevista pela
Após um período de testes, com um Parecer de estrutura do prédio (FIG. 1).
Viabilidade Prévia emitido pela Caixa - que autoriza Após a consolidação da linha Ville no mercado, a
as construtoras a produzirem 500 unidades no país Precon Engenharia lançará novos produtos, que,
-, em maio de 2012 a Solução Habitacional Precon no momento deste estudo, estavam em fase final
recebeu o DATec do Ministério das Cidades. de pesquisa e desenvolvimento.
Essas diversas técnicas trazem vantagens para A Solução Habitacional Precon foi desenvolvida
a habitação, pela viabilidade técnica e financeira como possível resposta para o grave problema
que proporcionam à população de baixa renda, do déficit habitacional do país, estimulando o
combinada com um produto de qualidade viável e aumento da qualidade no segmento de construção
com a diminuição de impactos ambientais. Porém habitacional, e para dar à Precon um novo produto
essas tecnologias não abrangem inteiramente os capaz de estimular seu crescimento. Entretanto,
três pilares da sustentabilidade e não seguem o seu impacto na promoção da sustentabilidade
os procedimentos necessários para mitigação depende de uma avaliação de suas características
dos principais impactos recorrentes de uma sob o ponto de vista ambiental, econômico e
obra habitacional: a geração de entulho, ruído, social, o que é feito nas três próximas seções.
poeira, contaminação do solo e da água por
lavagem de equipamentos e ferramentas, e o Hoje o segmento habitacional para a população
de baixa renda é dominado pela tecnologia de
número de acidentes de trabalho no processo
alvenaria estrutural. Não há números oficiais,
de construção18.
mas depoimentos de especialistas do setor
Observa-se que as tecnologias aqui apresentadas apontam para um valor superior a 80% dos
ainda devem ser aprimoradas para concretização imóveis verticais construídos para a faixa entre
de uma redução eficaz dos impactos negativos três e dez salários mínimos sendo construídos com
ambientais, econômico e sociais do setor. Assim, essa tecnologia. O restante tem como tecnologia
a proposta deste caso é descrever uma tecnologia predominante as paredes maciças de concreto.
alternativa e viável, diferente das apresentadas, Modelos pré-fabricados como o da Precon são
que visa obter alto desempenho nos três pilares ainda incipientes, mostrando o caráter inovador
da sustentabilidade: a Solução Precon. da solução desenvolvida pela empresa.

HABITARE, cap. 3, [s.d.].
18


Figura 2: Planta baixa de apartamento da linha Ville na RMBH.
Fonte: PRECON, [s.d.].


Avaliação da Do ponto de vista ambiental, a Solução Habitacional
sustentabilidade da Precon se destaca pela redução da geração
solução: aspectos de resíduos no processo de construção e pela
econômicos eficiência energética potencial no período de uso
do empreendimento.
Os apartamentos são oferecidos no mercado por
A industrialização da construção, com a produção
valores que variam entre R$95 mil e R$130 mil,
de componentes na fábrica, permite que muitas
com a possibilidade de ter seu financiamento
atividades do processo construtivo poupem
realizado dentro do Programa Minha Casa Minha
recursos e, consequentemente, gerem poucos
Vida, voltado para o segmento entre três e dez
salários mínimos. resíduos durante a construção dos componentes
da Solução.
Os imóveis da linha Ville são produzidos no período
entre 12 e 18 meses, entre 33% e 50% do ciclo •• Uso de formas: Todas as formas utilizadas no
de construção de empreendimentos que usam processo construtivo são metálicas, podendo
modelos tradicionais de construção. O ciclo mais ser reutilizadas diversas vezes, evitando-se a
curto de construção traz diferentes vantagens necessidade de substituição de formas para
econômicas. A primeira é que os compradores a produção de cada novo componente, como
pagam por um período menor o aluguel e a acontece na construção tradicional. Além disso,
prestação do imóvel. A segunda é que ficam dispensa-se o uso de madeira, cuja demanda
menos expostos às variações da inflação. Outra posiciona a indústria da construção como uma
vantagem surge para os donos dos terrenos das maiores responsáveis pelo desmatamento
que utilizam o método de permuta para serem no país. As formas são flexíveis, o que
remunerados, uma vez que eles conseguem ter permite que elas possam ter suas dimensões
acesso aos imóveis mais rápido que em obras adaptadas, atendendo a alterações de projetos
tradicionais. Por fim, os investidores ainda se sem perdas.
beneficiam com um ROI19 mais alto.
•• Paginação de alvenaria: A quantidade e o
Para a Precon, o processo industrializado permite tamanho dos blocos a serem utilizados nos
que a empresa utilize menos colaboradores em suas painéis de vedação foram determinados
obras, reduzindo a exposição à escassez de mão de previamente pela Precon. Isso permitiu a
obra e ao aumento dos salários desses profissionais. realização de encomendas de blocos inteiros
A troca de mão de obra por tecnologia culmina em e com a metade do comprimento padrão,
um dos maiores diferenciais econômicos da Solução evitando a necessidade de quebras e reduzindo,
Precon, pois dá para a empresa, compradores e assim, a geração de resíduos.
investidores maior previsibilidade tanto de custos
quanto de prazos. •• Concretagem automatizada: O processo
automatizado de concretagem proporciona um
alto controle, com uso mínimo de argamassa
e com redução dos resíduos gerados – que se
Avaliação da limitam ao processo de retirada dos painéis das
sustentabilidade da formas. Além disso, as capas plásticas usadas
solução: aspectos pela Precon nos tijolos impede a entrada
ambientais de argamassa nos seus furos, reduzindo a
quantidade usada nos painéis.
O principal elemento de sustentabilidade da
Solução Habitacional Precon é seu método
construtivo industrializado. A preocupação da A gestão de resíduos proporcionada pela
equipe de desenvolvimento na empresa em industrialização se reflete na quantidade produzida.
construir um empreendimento de alta qualidade Na fábrica, a produção dos componentes de um
alinhado com os princípios da sustentabilidade edifício da Precon gera 1,66 Kg de resíduos por
contribuiu para que a Solução se diferencie m2 construído para um prédio de 8 andares (32
das tecnologias utilizadas para o segmento de apartamentos). Nos canteiros para construção de
habitações de interesse social, especialmente as um prédio de 8 andares com 32 apartamentos são
apresentadas na seção 2.2. gerados 26,5 Kg de resíduos por m2 construído

19
O retorno sobre investimento (ROI – return over investment) trata da relação entre o lucro líquido de um
investimento e o capital total aplicado. No caso da Solução Habitacional Precon, o ROI é mais alto devido ao menor
intervalo de tempo no qual o investidor pode recuperar o seu capital com a venda do imóvel.


durante todas as fases da obra. Este valor com paredes de vedação, sem função estrutural –,
equivalente a uma redução de 81% na geração o que propicia flexibilidade para seus proprietários
de resíduo ao compararmos com a referência de modificarem a configuração dos apartamentos de
construção convencional brasileira que é de 150 acordo com suas necessidades. Essa possibilidade
Kg de resíduos por m2 construído (PINTO 1999). dá vantagens à Solução Precon frente às
tecnologias de alvenaria estrutural e paredes de
A Precon Engenharia espera reduzir ainda mais
concreto autoportantes – que não podem ter sua
os resíduos gerados. Sua meta é atingir um valor
configuração modificada, para não comprometer
equivalente a 10% da quantidade produzida na
a integridade estrutural do empreendimento.
construção tradicional, isto é, gerar 15 Kg de
resíduos por m2 construído20. Sob o ponto de vista social, a flexibilidade da
Solução Precon permite que os apartamentos
Já em relação à eficiência energética no uso, sejam remodelados, atendendo a diferentes tipos
a concepção do produto visando oferecer o de demandas, aumentando sua vida útil. Ela
máximo de iluminação e ventilação natural também elimina o risco de desabamento caso
possíveis nos apartamentos e nas áreas algum ocupante modifique sua estrutura interna.
comuns gera resultados positivos. Isso porque
o acionamento de lâmpadas ao longo do dia é Também merecem destaque as ações promovidas
dispensado e o resfriamento artificial da moradia pela Precon com foco em aspectos sociais do
processo construtivo.
tem necessidade reduzida. Em comparação com
as vedações com blocos de concreto e paredes A fábrica para produção dos componentes da
de concreto, a Solução Habitacional Precon, Solução Habitacional Precon foi concebida visando
com blocos cerâmicos, revestimento externo oferecer condições confortáveis de trabalho
de argamassa e interno de gesso gera maior com o propósito de aumentar a segurança e a
conforto térmico para os moradores. produtividade dos colaboradores.
Além da concepção do empreendimento, a equipe Para aumentar o conforto térmico, a fábrica possui
da Precon também buscou promover a eficiência cobertura e aberturas para ventilação natural.
energética na Solução Precon ao optar pelo uso Outra preocupação da Precon foi com a ergonomia.
de lâmpadas de baixo consumo e dispositivos Todas as formas foram construídas com 80 cm de
economizadores em áreas comuns dos edifícios. altura, permitindo que os colaboradores trabalhem
de pé, o que gera menor desgaste para eles,
Um compromisso adicional da Precon para
além de trazer maior segurança e produtividade.
aumento do desempenho ambiental de seu
A estrutura da fábrica foi projetada com base em
projeto consiste na rígida seleção de fornecedores
análises de tempos e movimentos feitas por firma
realizada pela empresa, que tem uma influência
especializada, para aumentar a velocidade dos
na promoção da sustentabilidade em toda a sua
processos e a produtividade dos colaboradores.
cadeia produtiva. Merecem destaque a compra
exclusiva de madeira com origem certificada e o A constituição do corpo de colaboradores
uso de areia proveniente da mineração, evitando- também levou em consideração aspectos de
se a utilização de areia retirada de rios. desempenho social. Uma prática comum entre
os colaboradores inseridos no setor tradicional
da construção é a de trabalharem com carteira
assinada somente durante seis meses – período
Avaliação da mínimo necessário para a concessão de direito
sustentabilidade da à retirada de seguro-desemprego. Depois desse
solução: aspectos período, passam a receber o seguro, ficando com
tempo livre ou trabalhando informalmente para
sociais
obter maior remuneração.
Sob o ponto de vista social, o sistema construtivo Mesmo no segmento de construção industrializada,
da Solução Habitacional Precon também é muito a Precon também convive com essa realidade. No
relevante na promoção de impactos positivos. Os entanto, para sua linha de produção da Solução
prédios possuem estrutura com pilares e vigas – Habitacional, a empresa optou por substituir

Esse dado foi obtido comparando-se os resultados apresentados por Da Silva (2011) referentes a um projeto
20

de alvenaria estrutural. Foi comparada a média de resíduos gerada por apartamento construído. Os resultados
da autora mostram que edifícios com painéis pré-moldados de concreto geram 60% menos resíduos que uma
construção de alvenaria estrutural.


os colaboradores dispensados por operárias do mesmo sem experiência no setor. Na época de
sexo feminino. Os processos fabris são seguros, elaboração deste estudo, as mulheres empregadas
exigem pouca experiência e dispensam, em na linha de montagem representavam 20% do total
grande parte, a necessidade de grande força de colaboradores na área habitacional. A empresa
muscular, permitindo a contratação de mulheres, deseja aumentar esse percentual para 50%.

Figura 3: Mesa para montagem de painéis
Fonte: Precon

Quadro-resumo •• A utilização de tecnologias de eficiência
Diferenciais de sustentabilidade da Solução energética e luminotécnica diminui a utilização
Precon de recursos naturais.

A Solução Precon possui diversas características •• A melhoria do ambiente de trabalho e
que geram resultados ambientais, econômicos e qualificação mostram a preocupação da
sociais positivos para seus stakeholders, sejam empresa em garantir condições adequadas
eles os trabalhadores, consumidores ou a própria e que incentivem o crescimento profissional
sociedade: e pessoal dos trabalhadores.

•• A gestão de resíduos gera a diminuição de •• A rápida entrega do produto mostra o
utilização de recursos naturais, economia respeito ao consumidor final, que poderá
para a empresa e também um ambiente de ter sua habitação própria em um período
trabalho limpo, organizado e mais seguro. menor.

•• A inclusão da mulher no ambiente de •• O conforto térmico e acústico visam à garantia
trabalho favorece a igualdade de gêneros e da qualidade de vida dos moradores.
a diversidade. •• Cem por cento das formas utilizadas são
•• A compra de materiais certificados valoriza metálicas, gerando economia de madeira.
fornecedores comprometidos com a produção •• O uso de areia derivada dos resíduos da
que respeite o meio ambiente natural e mineração diminui o impacto ambiental
incentiva toda a cadeia produtiva. negativo.


Desenvolvimento da modificada pelos clientes, uma vez que,
para a produção em série, é fundamental
Solução Precon que os componentes sejam padronizados.
4. Opcionais: Potencialmente, todos os
elementos de acabamento. Aqui os
Know-how prévio da clientes poderiam solicitar alguma
Precon customização, que seria providenciada
O desejo da Precon em construir um produto pelas parcerias entre a Precon e
voltado para o segmento habitacional tem fornecedores de diferentes componentes
início no fim da década de 1990. A partir daí, a (cerâmicas, pisos, tintas etc.).
empresa vem fazendo experimentos e adquirindo
competências que se mostraram relevantes para Desde a década de 1990, a Precon vem testando
a Solução Habitacional Precon. A história do início soluções para o segmento habitacional. Entre as
desse processo, com a Casa Pronta Precon, pode alternativas testadas para habitações térreas,
ser lida no anexo deste estudo de caso. A seguir, estão projetos mistos com estrutura metálica
serão apresentadas as experiências já focadas na da Usiminas, paredes autoportantes, paredes de
construção de prédios habitacionais. concreto, entre outros. No modelo de habitações
Os produtos da Precon focados no mercado verticais, foi montado e vendido em 2002 um
habitacional seguem duas premissas principais: prédio composto de estrutura metálica e paredes
de concreto. Além disso, vários protótipos foram
1. Uso de técnicas industrializadas de montados e desmontados dentro do parque fabril
construção: A Precon tem como sua grande da empresa21 (Anexo 1).
prioridade a busca pela industrialização
da construção, que se constitui como O produto demandou um desenvolvimento técnico
o principal diferencial de seu negócio. específico. Inicialmente, o objetivo da Precon
As soluções voltadas para o segmento foi projetar a estrutura de um edifício de quatro
habitacional também devem seguir esse andares em concreto pré-fabricado. A empresa
objetivo. O conceito é de montadora. se limitaria à entrega do chassi: pilares, vigas e
a pré-laje industrializados de concreto.
2. Construção de edifícios residenciais:
O mercado de construções térreas é Foi feito um teste em 2010 com a construtora
dominado pela informalidade e má BHZ para a construção de um empreendimento
qualidade de produtos, dificultando a de quatro andares no bairro Serra Verde.
atuação da Precon. Observando esse Tecnicamente, o empreendimento atendeu às
aspecto, definiu-se que a Precon iria atuar expectativas. No entanto, no aspecto econômico a
na construção vertical, desenvolvendo Solução ainda tinha problemas. A oferta somente
edifícios residenciais, cujo mercado é mais do chassi impedia o aproveitamento amplo das
adequado para a atuação da empresa. vantagens da construção industrializada, uma
vez que o fato de toda a vedação e as paredes
internas em drywall serem feitas de modo
Os profissionais da Precon constantemente tradicional tornava o processo lento e mantinha
descrevem um empreendimento imobiliário fazendo um canteiro de obras no moldes atuais. Por
uma analogia com um carro. Para eles, a Solução fim, mesmo para a Precon, a solução trazia
Habitacional Precon deve ter algumas características problemas, pois ainda existia a pressão sobre
semelhantes a um automóvel: produção em massa, a empresa pela produção de estruturas sem
padronização dos elementos centrais do veículo, padronização, impedindo também os ganhos de
customização limitada à oferta de pequenos uma produção em massa.
opcionais. Essa visão se torna ainda mais clara na
A superação dessas novas barreiras identificadas
denominação utilizada na empresa para as partes
pela Precon demandavam conhecimento do
principais de um empreendimento:
mercado de incorporação, com o qual a empresa
3. Chassi: Formado pela estrutura e vedação não contava. Para adquiri-lo, a empresa foi ao
da residência. Essa parte não poderia ser mercado buscar uma equipe capaz de auxiliá-la.

O histórico das experiências da Precon no segmento habitacional está detalhado no Anexo 1.
21


Know-how prévio da
equipe de Marcelo
Miranda
Marcelo Monteiro de Miranda é engenheiro civil
com larga experiência no setor da construção,
atuando na gestão de empresas nos segmentos
de construção civil e pesada. Durante sua
carreira, Marcelo compatibilizou a atuação
profissional com o constante aperfeiçoamento
técnico, realizando uma série de pós-graduações
em faculdades como Harvard e Columbia, nos
Estados Unidos. Gráfico 2: Pirâmide etária brasileira em 2020
Fonte: Ministério da Previdência Social.
Em 2008 ele decidiu fazer um MBA/Sloan voltado
para o empreendedorismo na Universidade de
Stanford, também nos Estados Unidos. Seu A visão de um mercado crescente se mostrava
principal objetivo era entender como poderia uma grande oportunidade de mercado ainda
desenvolver soluções para o crescente mercado maior, devido ao déficit habitacional existente no
habitacional brasileiro, cuja expansão deveria se Brasil e ao domínio da tecnologia de construção
manter por no mínimo mais duas décadas. artesanal no mercado, que é lenta e possui baixa
produtividade.
A crença de Marcelo sobre o comportamento
do mercado habitacional brasileiro veio de Em Stanford, Marcelo buscou conhecimentos
sua atuação na maior incorporadora brasileira capazes de lidar com tais questões. Após o
voltada para o mercado de baixa renda. Nessa curso, ele ainda fez visitas a empresas e projetos
época, Marcelo estudou as características na África e Ásia, buscando observar como as
do mercado e percebeu que o principal fator empresas nesses países estavam lidando com a
responsável pelo aumento da demanda por questão da oferta de moradias para sua população,
imóveis não era econômico, e sim demográfico. especialmente de menor renda.
Isso porque a população brasileira manteve altas Entre as principais conclusões de Marcelo
taxas de crescimento até meados da década de em seu MBA, estava a diferença entre o grau
1980, quando estas começaram a diminuir. de industrialização utilizado na construção
Isso promoveu uma mudança no formato da habitacional e entre a preocupação das empresas
pirâmide demográfica brasileira, tornando com seus clientes e com a sustentabilidade.
mais visível o processo de envelhecimento
da população brasileira. Os gráficos a seguir Em seus estudos nos EUA, Marcelo observou como
apresentam essas tendências. o uso de processos industrializados no segmento
habitacional no país e ainda em outros países
europeus era muito mais alto que no Brasil. Esse
fato também havia sido percebido por Bruno Dias
em seus estudos no Canadá, o que na época
motivou o início da busca da Precon pela solução
habitacional. Chamou a atenção de Marcelo a
incapacidade das incorporadoras absorverem a
tecnologia de industrialização, que as empresas de
construção industrializada não apenas dominavam
como também tinham algumas das soluções mais
avançadas no mundo.
Entretanto, Marcelo havia percebido outra
diferença entre os países que estudou e o
Brasil: em outros países havia, por parte das
Gráfico 1: Pirâmide etária brasileira em 1980 empresas, uma preocupação com o bem-estar
Fonte: Ministério da Previdência Social22 dos moradores que habitariam seus imóveis e
com o seu impacto no ambiente. Esses simples

Disponível em: <http://www.mpas.gov.br/arquivos/office/4_081010-120048-289.pdf>.
22


fatos levavam a projetos concebidos com busca Para melhor inserir o novo produto na estrutura
por conforto térmico e acústico, baixo custo com do Grupo Precon, a Precon Engenharia reuniu o
manutenção, eficiência energética e baixa geração novo negócio de incorporação com a unidade de
de resíduos. negócios de estruturas pré-fabricadas de concreto.
Em parceria, Marcelo passou a dirigir a empresa
As constatações de Marcelo o levaram a buscar
como um todo e André Massote assumiu a gestão
um modelo de negócios eficaz para a construção
da unidade de negócios de incorporação. Os dois
habitacional industrializada com elementos de
ingressaram também como sócios da Precon
sustentabilidade.
Engenharia. Bruno Dias permaneceu na condução
No seu retorno ao Brasil, Marcelo assumiu a vice- estratégica com presidente do Grupo.
presidência de uma incorporadora e construtora
Nesse momento, todos os elementos estavam
com sede no Mato Grosso, que já usava o sistema
reunidos para que a Precon pudesse concretizar
industrializado integralmente feito de concreto
sua solução habitacional.
para construir seus imóveis. Nessa empresa, ele
começou a desenvolver seu modelo. O sistema de
concreto, apesar de bem-sucedido, trazia alguns
pontos a serem aperfeiçoados, como o conforto
térmico e a aceitação comercial do produto. Integração do know-
how
Para buscar solucionar essas questões, ele
estruturou uma equipe para ajudá-lo no seu A Solução Habitacional Precon surge em 2010
projeto, desenvolvendo a sua arquitetura, como resultado da combinação entre 20 anos de
engenharia, obtenção de financiamento e a experiência da Precon com diferentes protótipos
avaliando a visão do mercado sobre seus produtos. de empreendimentos para habitação e uma
Essa equipe era composta por André Massote – equipe com conhecimento sobre o mercado
engenheiro civil, responsável pela engenharia e de incorporação. Isso permitiu à Precon reunir
incorporação –, André Resende – administrador, conhecimento sobre o processo de produção
responsável por prospecção e crédito imobiliário –, industrializada já existente na empresa com
Felipe Bernardes – administrador, responsável por know-how de incorporação e visão do mercado
vendas e crédito – e Juliana Alvim – engenheira habitacional, trazido pela nova equipe.
civil, responsável por projetos e desenvolvimento
A Precon já havia desenvolvido um conjunto
imobiliário. Todos eles trabalharam com Marcelo
com pilares, vigas e pré-lajes industrializadas
no período de 18 meses em que ele ficou na
para a construção de prédios habitacionais. No
empresa.
entanto, o kit não atendia as necessidades dos
O processo de aprendizado de Marcelo foi incorporadores de Belo Horizonte. Desse modo,
acompanhado por Bruno Dias, que no período após a entrada da equipe de Marcelo Miranda
estava trabalhando na Solução Habitacional na Precon, tem início o desenvolvimento de
Precon. Quando Marcelo saiu da empresa na uma solução completa para os clientes. Nesse
qual estava construindo moradias de concreto, momento, ela tinha os meios para conceber um
por motivos pessoais, ele recebeu de Bruno a produto atrativo no mercado e construí-lo com
oferta para assumir a presidência da Precon todas as vantagens do processo construtivo
Engenharia, novo segmento do Grupo Precon industrializado. Bastava conceber efetivamente
que ficaria responsável pelo Desenvolvimento da a Solução Habitacional Precon.
Solução Habitacional Precon. Foi nesse momento
O primeiro passo da concepção do produto foi a
que Marcelo viu a oportunidade de colocar em
definição das características necessárias para que
prática suas ideias de um produto industrializado
atendesse as expectativas dos compradores. A
e sustentável para a população de baixa renda,
nova equipe teve papel determinante nessa etapa.
uma vez que a Precon ainda precisava ajustar sua
Ficou definido que a Precon iria oferecer uma
solução para o mercado.
solução completa para seus clientes – retomando
Para ajudá-lo no desenvolvimento da Solução, e o propósito da Casa Pronta – entregando o
aproveitando-se do fato de os quatro integrantes apartamento pronto para morar. Destaca-se
da equipe também já não estarem mais na também o desejo do time em conceber um
empresa, a equipe da empresa anterior também produto preocupado com as necessidades de
ingressou na Precon. seus ocupantes e alinhado com os princípios da
sustentabilidade na construção.


O chassi já estava desenvolvido, e ficou pronto Instituto de Pesquisas Tecnológicas da USP, no
para a Solução Precon após Isnar Maia, Mairon Instituto Falcão Bauer e na Fundação Cristiano
Goulart e suas equipes desenvolverem melhorias Otoni. A Solução Precon foi bem-sucedida, sendo
nos sistemas de “encaixe” entre pilares e aprovada em todos os testes, superando, ainda,
vigas. Restava ainda a definição do modelo em diferentes aspectos, os sistemas tradicionais,
de vedação. Decidiu-se, após várias visitas e conforme apresentado na sessão 3.
simulações, utilizar painéis pré-moldados com
tijolos cerâmicos, devido ao conforto térmico e
acústico que ele proporciona. Essa opção mostra
o interesse em um projeto para atender o cliente,
uma vez que a empresa abriu mão dos painéis Desenvolvimento
e tijolos de concreto, fabricados pela própria
empresa, primando pelo conforto do cliente e pela contínuo da Solução
eficiência energética no empreendimento.
Definidas as premissas da Solução, passou-se A Solução Habitacional Precon apresentada
para a etapa de seu detalhamento, em que a na seção 3 está em constante processo de
legislação de construção no segmento habitacional desenvolvimento. Algumas melhorias já foram
foi determinante. Os dois passos seguintes no feitas e outras estão sendo planejadas para que
desenvolvimento da Solução Habitacional Precon ela se torne constantemente mais sustentável,
buscaram adequá-la ao marco legal vigente. com melhoria dos processos e sistemas
No Brasil os códigos de obras municipais determinam construtivos, mais industrialização nos produtos
os parâmetros dos empreendimentos habitacionais. dos fornecedores e maior presença de mulheres
É neles que estão definidos pontos como altura na fábrica da empresa.
mínima de pé-direito, tamanhos mínimos de Com relação ao processo de produção dos
quartos, localização de banheiro, entre outros. Cada componentes dos empreendimentos, a Precon
prefeitura pode definir seus próprios parâmetros, está buscando maior eficiência em seus processos.
o que faz com que as exigências variem mesmo Para isso, está sendo conduzida uma análise de
em municípios vizinhos. O reconhecimento dessa tempos e movimentos por empresa especializada,
realidade foi fundamental na concepção de uma que busca acelerar o processo de fabricação
solução industrializada, pois, para obter custos dos pilares, vigas, painéis e pré-lajes para que
reduzidos de produção, a Precon só poderia ter um a Precon consiga construir um número maior
único apartamento tipo. Assim, era necessário que de apartamentos por mês. Também vêm sendo
o modelo concebido atendesse a todos os códigos realizados testes e estudos para automatizar e
de obra da área de interesse da empresa. robotizar algumas etapas do processo, aumentando
Foram necessários três meses de trabalho o grau de industrialização.
intensivo para se chegar a uma solução de 46 m2, O sistema construtivo vem evoluindo com
que atenderia aos principais municípios da área a execução dos novos empreendimentos da
com raio de 300 km, a qual poderia ser atendida Precon. Os painéis internos e externos foram
pela fábrica de Pedro Leopoldo. Estão incluídos padronizados, para que a empresa possa
nesse grupo de cidades 33 dos 34 municípios da ganhar escala de produção, e em 2012 foram
Região Metropolitana de Belo Horizonte, além abolidos os componentes específicos para um
de outros municípios importantes como Itaúna e único empreendimento. Também se observa
Divinópolis, por exemplo. uma evolução referente à alvenaria em obra.
Inicialmente, três paredes eram produzidas no
O segundo aspecto de legislação estava ligado à
canteiro, porém hoje essa necessidade já foi
concessão de crédito pela Caixa Econômica Federal,
abolida, com todas as peças vindo da fábrica.
que, para isso, exige que os empreendimentos
cumpram as normas técnicas de construção. No Um ponto relevante da Solução Habitacional Precon é
entanto, o sistema construtivo adotado pela Precon que ela pretende ser o mais industrializada possível.
não possui norma técnica registrada no Brasil. Assim, além da industrialização na fábrica, a Precon
Assim, a empresa teve que submeter o sistema Engenharia vem trabalhando na industrialização das
a uma grande bateria de testes técnicos com alta etapas de acabamento da obra por meio de kits
rigidez, para testar a resistência a compressão prontos de acabamento. O conceito é de montadora
e incêndio, desempenho térmico e acústico do de automóveis, como já observado. Nesse processo
edifício. Os testes foram feitos na UFMG, no está sendo conduzido um projeto juntamente com


fornecedores para que os elementos elétricos, Apesar de ainda estarem sendo desenvolvidos,
hidráulicos, pisos, cerâmicas, entre outros, possam os kits possuem potencial para influenciar uma
ser organizados em kits que facilitem seu transporte gama de fornecedores, que já devem entregar
e instalação e minimizem a geração de resíduos. Os os materiais nos parâmetros indicados pela
kits também são uma vantagem para o trabalhador, Precon. No processo de avaliação e seleção
que terá manuseio mínimo com os materiais, em de fornecedores, aspectos de sustentabilidade
um processo padronizado, estável e ergonômico. também são considerados, como localização,
Atualmente, já são usados nos empreendimentos certificação e qualidade dos produtos.
kits elétricos e hidráulicos, e outros estão em
desenvolvimento.

Figura 4: Kit de instalação hidráulica
Fonte: Precon Figura 2: Kits utilizados

Um dos grandes diferencias da Solução é um Certificação da
software, em estágio final de desenvolvimento,
que permite que o prédio seja visto em formato Solução Habitacional
tridimensional, com detalhamento de todos os seus
componentes. Como a planta é similar para todos os Precon
empreendimentos, é possível gerar um panorama
com a visualização dos projetos elétrico, hidráulico,
estrutural etc., com todas as suas peças. Mais uma Selo Azul Caixa
vez a inspiração vem da indústria automobilística,
que utiliza softwares desse tipo para apresentação A Caixa define seu Selo Azul como “[...] o primeiro
de carros e seus componentes em três dimensões, sistema de classificação da sustentabilidade
para identificação de peças defeituosas e facilitação de projetos ofertado no Brasil, desenvolvido
de reparos. Essa apresentação do projeto será para a realidade da construção habitacional
incorporada no manual do proprietário e facilitará brasileira”. Segundo o banco, isso é fundamental
a manutenção dos edifícios. para estimular o desenvolvimento de soluções
que focam suas condições locais, gerando mais
Com relação aos trabalhadores, a intenção é retornos ambientais e sociais positivos.
diversificar ainda mais a mão de obra, com a
contratação de 50 mulheres já prevista e em Os objetivos do Selo Casa Azul Caixa são:
andamento. A ideia é que o número de mulheres •• incentivar o uso racional de recursos naturais
chegue a 50% do total de trabalhadores na fábrica. na construção habitacional;


•• r e d u z i r o c u s t o d e m a n u t e n ç ã o d o s principal região de atuação da Precon Engenharia,
empreendimentos e as despesas mensais dos o empreendimento Barcelona será o primeiro
moradores; prédio a ser certificado, e pretende ser um
disseminador de boas práticas na habitação.
•• promover a conscientização de empreendedores
e moradores sobre as vantagens das
construções sustentáveis.

Selo de Excelência
O Selo avalia os empreendimentos por meio de seu Abcic
desempenho ambiental e social, especialmente em
relação aos temas: projeto e conforto, eficiência O Selo de Excelência Abcic é uma realização da
energética, conservação de recursos materiais, Associação Brasileira da Construção Industrializada
gestão da água, qualidade urbana e práticas de Concreto – Abcic – e constitui-se em um
sociais. A Caixa ainda destaca que “a habitação programa de qualidade específico para as
também deve ser duradoura e adaptar-se às indústrias de pré-fabricados de concreto.
necessidades atuais e futuras dos usuários, criando
O programa teve início em 2003, com o objetivo
um ambiente interior saudável e proporcionando
de fixar a imagem do setor com padrões de
saúde e bem-estar aos moradores”.
tecnologia, qualidade e desempenho adequados
A certificação da Caixa Econômica Federal, o às necessidades do mercado.
Selo Azul, está em processo de finalização no
Por ser um programa específico direcionado e
empreendimento em construção em Betim,
elaborado para o setor, avalia não somente a Gestão
o Barcelona. A certificação se relaciona mais
de Qualidade, mas também o efetivo atendimento
com a elaboração dos projetos, e visa mostrar
da ABNT-NBR 9062 – Projeto e Execução de
aos clientes finais as vantagens de se obter o
Estruturas de Concreto Pré-Moldado.
empreendimento certificado.
O Selo de Excelência Abcic é um programa
Apesar de ser considerado apenas um
alinhado com o conceito de sustentabilidade, à
reconhecimento do esforço da Solução Precon
medida que introduz não somente qualidade,
em diversos aspectos de sustentabilidade, o Selo
mas também responsabilidade social, segurança
Azul trouxe algumas mudanças ao projeto do
e meio ambiente.
empreendimento, com destaque para:
A Precon Engenharia foi a primeira empresa do
i. o tipo da lâmpada adotado – fluorescente Brasil a obter o nível máximo da certificação do Selo
compacta –, visando à economia de de Excelência Abcic. Atualmente, três empresas
energia; possuem esse nível de certificação no país.
ii. instalação de sensores de presença, também O selo se configurou como importante indutor
com vistas à eficiência energética; no aprimoramento e na busca pela vanguarda
iii. s u b s t i t u i ç ã o d o a s f a l t o p o r b l o c o s na gestão de qualidade, meio ambiente, saúde
intertravados de concreto no espaço e segurança na produção e montagem de pré-
de estacionamento, com o objetivo de fabricados de concreto.
aproveitar a água de chuva e evitar
alagamentos;
iv. instalação de bicicletário, para estimular o
uso de transporte sem emissão de gases Conclusão
de efeito estufa e poluentes;
A Precon Engenharia possui hoje uma grande
v. medição individualizada de água por estrutura de inteligência, com mais de 600
radiofrequência, visando estimular o uso funcionários diretos; agora é necessário aumentar
consciente de água; a produção e fazer das fábricas um modelo
de sucesso. Uma fábrica em Pernambuco já
vi. espaço para coleta seletiva de resíduos
está planejada, e será o primeiro passo para a
gerados pelos moradores.
expansão da Solução Precon. A previsão é de que
a unidade no Nordeste possua o mesmo número
O Selo Azul beneficia sempre o consumidor de trabalhadores. Os desafios que esse passo
final, mas poucas empresas já buscaram seus representa também não são pequenos: trabalhar
empreendimentos com ele. Em Minas Gerais, em outro Estado é lidar com outra cultura, com


uma mão de obra diferente, necessidade de novos parte integral da Solução Precon e da Precon
fornecedores e matéria-prima. Engenharia, desde o seu começo. Porém, a
sustentabilidade ainda deve ser trabalhada na
Para se preparar para os desafios que se
equipe. O primeiro passo foi dado, com o apoio
apresentam no futuro, a Precon vem promovendo
mudanças em sua organização. Um importante essencial da liderança da empresa, mas a cultura
desenvolvimento pode ser percebido em ações da sustentabilidade ainda precisa ser disseminada
que buscam melhorar sua governança, aumentar entre todos os funcionários. Esse é o desafio da
a transparência de sua gestão e o controle sobre Precon Engenharia nos próximos anos.
processos e resultados.
Como exemplo, sob gestão do diretor administrativo
financeiro, Guilherme Lima, a empresa optou
pela implementação da ferramenta SAP que Referências
possibilitou a aplicação em toda a empresa de
modo integrado, sendo capaz de lidar com as CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – Governo Federal.
especificidades de cada um dos dois negócios da Minha Casa Minha Vida, [s.d.]. Disponível em:
Precon Engenharia. <http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/
Esse sistema, juntamente com outros sistemas habita/mcmv/CARTILHACOMPLETA.PDF>. Acesso
de controle implantados, auxilia nos processos em: 11 abr. 2011.
internos de organização para uma governança C A M A C H O, J e f f e r s o n S i d n e y. P r o j e t o d e
mais transparente e madura da Precon, mas, edifícios de alvenaria estrutural. 2006, p. 1.
para que seus resultados sejam reconhecidos Disponível em: <http://www.nepae.feis.unesp.
pelo mercado, é necessário que uma organização br/Apostilas/Projeto%20de%20edificios%20
isenta e com boa reputação avalie seus resultados, de%20alvenaria%20estrutural.pdf >. Acesso em
garantindo sua transparência. Nesse sentido, foi 11 abr. 2011.
contratada a Ernest & Young Terco para auditar as
demonstrações financeiras da empresa. FIESP; Departamento da Indústria da Construção.
ConstruBusiness 2010. IX Congresso Brasileiro da
A auditoria de demonstrações financeiras é uma Construção, 2010. Disponível em: <http://www.
exigência da boa governança e um dos requisitos fiesp.com.br/construbusiness/>. Acesso em: 11
para a sustentabilidade corporativa, além de uma abr. 2011.
das exigências de investidores, bancos e da CVM23
para empresas de capital aberto. FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO – Governo de Minas
Gerais. Déficit habitacional no Brasil 2008. Brasília,
Outro exemplo de ação de governança corporativa
2011. Disponível em: <http://www.fjp.gov.br/
da Precon Engenharia é a existência de um Conselho
index.php/indicadores-sociais/deficit-habitacional-
de Administração atuante, com conselheiros
no-brasil> . Acesso em: 11 abr. 2011.
independentes. A atuação do Conselho visa cobrar
o alinhamento da diretoria na prática com o plano HABITARE. Habitação e meio ambiente –
estratégico da empresa. abordagem integrada em empreendimentos
de interesse social. [s.d.]. Cap. 3. Disponível
Esses movimentos mostram que, além de atender
em: <http://www.habitare.org.br/publicacao_
os stakeholders diretamente envolvidos com
colecao4.aspx>. Acesso em: 11 abr. 2011.
seus produtos – clientes, fornecedores, donos de
terrenos, bancos etc. –, a Precon Engenharia ainda PRECON INDUSTRIAL S.A. Glossário. Disponível em:
quer atender as expectativas de grupos de interesse <http://www.precon.com.br/Site/Novo/Glossario/
no seu negócio, como atuais e futuros investidores. Default.php>. Acesso em: 11 abr. 2011.
Ao buscar desenvolvimento de sua governança e
DA SILVA, Paula Juliana Silva. Alvenaria estrutural
gestão a empresa trabalha para aumentar ainda
e painéis pré-moldados: estudo comparativo
mais sua credibilidade no mercado.
dos sistemas construtivos. Dissertação de
Para que essa empreitada seja um sucesso, o Mestrado – Escola de Engenharia da UFRGS,
processo deve ser acompanhado de maneira 2011. Disponível em: <http://www.lume.ufrgs.
a seguir os princípios da sustentabilidade, br/bitstream/handle/10183/39149/000825323.
pdf?sequence=1>. Acesso em: 15 maio 2011.

A Comissão de Valores Mobiliários é a instituição responsável pela definição de regras para operações no mercado
23

de Bolsas no Brasil, visando garantir seu funcionamento transparente e eficiente.


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