2009中国地王地图

1. 地王 地王
文 / 徐义中
这是一个地王频现的年代！
2009 年 12 月 22 日，广州广州市国土局交易中心亚运村项目拍
卖现场，当拍卖师敲响最后一槌的时候，新的地王诞生了——由富
力、雅居乐、碧桂园联合体一举夺得 2009 年地王桂冠，刷新了全年地
王记录，这一次，将先前的地王远远地甩在背后。
255 亿！
此前，绿地集团以 72.45 亿夺得上海徐汇区龙华地块，曾被媒
体认为是 2009 年地王，没想到最后一刻，2009 地王史从此被改写。
一直被公众所诟病的“国进民退”，在此也有个交代，政府可以松
一口气了。

2. 上图：2009 全国地王排行榜 TOP10
上图：华东地王地图

3. 纵观全年，2009 年地王们已超越 2007 年中国房地产高峰时期的
风光，不仅如此，土地越来越集中于大型房企之中，例如华东区，
主要集中于绿城、绿地、保利、中海四大家，四大家占据华东市场主体
（16 城市）的 15%，而华东区十大地王（见下图）占据市场主体的
13% ，由此可见，土地越来越集中，未来房地产市场的垄断越来越
加强，大型房企的定价权越来越大。
相比于在 2007 年，地王们更加有恃无恐。那时，夺得地王榜首
的上市企业北辰集团，曾为资金之忧，差点梦断湘江。而今年华东地
王之一的绿城集团，过去也曾被资金链问题所困扰，缘何好了伤疤
忘了痛？
此一时，彼一时也。几乎所有拿地的企业都可以异口同声地说—
—不差钱！
钱从何来？
一是来源于资本市场，据搜房网调查，截至 11 月上旬，今年
内地房企 60 余家融资总额约 4000 亿元人民币（包括银行授信），
其中前 15 名房企融资总额超过 3000 亿元，而万科、绿地、金地居
“圈钱榜”前三位，总共融资 1527 亿元。

4. 内地房企融资排行前五名
1 万科 612 亿
2 绿地 474 亿
3 金地 441 亿
4 SOHO 中国 325 亿
5 方兴地产 279 亿
房企获银行授信排行前五名
1 万科 500 亿
2 绿地 474 亿
3 金地 300 亿
4 SOHO 中国 300 亿
5 方兴地产 245 亿
上表：房企 2009 年融资排行榜前 5 名
二是来源于销售回款，2009 年房地产市场的火爆给地产商带
来了充足的现金流。如万科销售回款 630 亿元，绿城销售回款 510
亿元，全国销售排行前十位的房企销售回款达到 3588 亿元。
上图：2009 房企商品房销售金额 TOP10
三是国家财政支援，对于国企而言，这是重要的资金来源之一。
没有人能够说清楚去年中央的 4 万经济刺激计划中有多少进入了房

5. 地产，但可以肯定的是，财大气粗的国企拿地的钱绝对是纳税人的
贡献。
正因为不差钱，所以地王们才敢出手大方，这仅仅是我们看到
的表象，实际上其背后有着更深层的原因，这就是盘结在土地利益
链上的“潜规则”。
潜规则一：土地财政，皆大欢喜
土地收入是地方政府的主要财源之一，以上海为例，据不完全
统计，2009 年上海市全年商品房土地收入为 960 亿元，而 2008 年上
海市 GDP 为 13698 亿元，全年地方财政收入 2382 亿元，这几个数值
一比较才知，土地财政对于地方政府是何其重要！尽管如此，上海
今年的土地供应量仍然紧缺，这些土地可提供的商品房建筑面积不
足 2009 年全年销售面积的一半，可以说，高地价带来高房价，在供
应短缺下的高房价依然具有可观的利润，对政府、对房企而言都是不
错的结局，政府、企业皆大欢喜。
潜规则二：一二级联动开发，获取垄断利润
位于全国地王排行榜第 5 位的大龙地产，其母公司为北京顺义
大龙城乡建设开发总公司，隶属北京市顺义区国资委，是一级土地

6. 开发商。由政府来主导土地的一二级联动开发，就完全有可能把地价
款中的一级土地开发建设补偿费用返还给拿地企业。而其他企业则不
具备这些条件，因此可形成区域性的垄断市场。
潜规则三：抬轿子，拉高房价
一些大的集团，在进行同一区域的开发时，往往会形成“竞合
关系”——即竞争与合作，比如共同抬高同一区域的房价。那些早就
在拟出让地块周边建有项目的开发商，往往会在竞拍现场充当“轿
夫”，蓄意抬出一个新地王，拉抬自己正在销售的楼盘价格，而新
地王也乐于看待所在区域的房价迅速上涨。
潜规则四：连体地王，暗藏玄机
并不是所有的地块适合所有的竞标者。在拍卖地块周边已经拥有
土地的开发商，拥有更多的发言权。政府有时会将完整的一块地分拆
为几块，试图让不同的开发商竞标，以获得最高利润。但一般情况下，
很可能还是被一个开发商拿走。
譬如北京市奥体南区 3 号、4 号和 5 号三块地，于 12 月 3 日被中
建国际以 48 亿元拿下，这三块地性质为商业金融，且产权不可以分
割。这表明，未来开发的只能整售或持有，对开发商的资金占用大且
成本回收缓慢。看似无利可图，中建国际为何执意高价购进？

7. 幕后的秘密在于：奥体南区这三块地后面还连着五块地，其中
规划了大量的住宅项目。八块地原本是一个整体，为避免总价地王的
出现，北京市土地整理储备中心特意将其化整为零。
虽是分割出让，事实上这八块地还是一个规划整体，地上的道
路市政，地下的管网设施全都连在一起，牵一发动全身。因此，这八
块地只能由一个开发商来做。
现场的情形也印证实了这一：当 3 号和 4 号地被中建国际“豪
夺”之后， 5 号地的拍卖出现了让人始料未及的一幕：一开始现场
竟无人应价，迫使拍卖师连降三次起价，才将拍卖进行下去。最终，
已胜券在握的中建国际再次将 5 号地收入囊中。
种种规则，均是建立在高房价基础上的，如果房价预期落空，
地王们会不会再现 2008 年的困局？这倒是很有可能的啊!
（本文部分内容参考了《财经国家周刊》记者王玉光先生《揭秘地
王潜规则》，部分数据来源于搜房网及方方地产咨询机构，在此一并
表示感谢！）
文章来源：地产汇 01-11-2010
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