3. Fondo Inmobiliario
Con una estrategia basada en promover el
desarrollo económico del país, Profesionales de
Bolsa impulsa la nueva forma de hacer negocio, bajo
la creación de sus Fondos de Capital Privado,
administrando exitosamente un monto superior a
COP $550.000.000.000.
Mediante el Fondo de Capital Privado Valor
Inmobiliario, Profesionales de Bolsa comenzó su
proyecto de terminales logísticos de Colombia
estimado en 400.000 millones de pesos, el cual
impulsa las operaciones logísticas en Colombia.
En el 2013 se consolidó el primer Terminal Logístico
de Colombia – Cartagena, por un valor de
$160.000.000.000, siendo el primer eslabón en el
programa trazado con sus terminales análogos: TLC
Bogotá, TLC Barranquilla, TLC Cali.
5. Fondo Inmobiliario
Fondos de Capital Privado
El Fondo Valor Inmobiliario está constituido bajo la
figura jurídica de un Fondo de Capital Privado, siendo
un modelo novedoso en Colombia, por conceder la
participación de varios inversionistas en un mismo
proyecto y en toda su cadena de valor, permitiendo
obtener rentabilidades superiores al promedio del
mercado.
Ventajas:
• Patrimonio independiente y separado de los
activos propios de la sociedad administradora.
• Está supervisado por un regulador del mercado
(Superintendencia Financiera de Colombia).
• Es un vehículo de ahorro colectivo, permitiendo
una economía de escala.
6. Fondo Inmobiliario
El Fondo, una realidad
El Terminal Logístico de Colombia – Bogotá es el
segundo fondo estructurado de 4 terminales,
ofreciendo para renta un terminal con volúmenes
modulares y flexibles que permiten el
almacenamiento y/o redistribución de mercancías
en amplias áreas libres de columnas interiores,
ideales para el soporte de operaciones logísticas
e industriales.
Cali
Barranquilla
Cartagena
Bogotá
ACTIVIDADES OPERACIONALES:
• Plataforma Cross Docking.
• Distribución física de carga.
• Gestión y control del almacén.
• Preparación de pedidos (“picking”).
• Procesos de re-exportación de carga.
• Operaciones de valor agregado a la carga.
• Operaciones para contenedores con carga refrigerada.
• Cargue y descargue de mercancía suelta y de tractomulas.
• Consolidación y des-consolidación de carga en
contenedores.
• Embalaje, etiquetado (código de barras y otros), paletizado y
envasado.
7. Fondo Inmobiliario
Cuenta con:
Naves Logísticas especializadas, locales comerciales y
oficinas.
Localización: Vía Siberia -Tenjo
.
Duración estimada del FCP:
23 años
2 años de desarrollo
22 años de alquiler.
Inversión Mínima:
500.000.000 COP.
Inversión total:
COP $120.000.000.000 (2014)
Fecha de inicio construcción
Septiembre 2014
Áreas de desarrollo:
Área Total del lote: 187,469 m2
Bodegas: 79.982 m2
Mezzanine de oficinas: 11.540 m2
Área comercial: 5.657 m2
8. Fondo Inmobiliario
1,6 Km de la Vía Cota Funza / 2 min
2,2 Km de la Bogotá Calle 80 / 3 min
12,2 Km de la Bogotá Calle 13 / 15 min
16,8 Km de Chía / 22 min
20,2 Km del Aeropuerto El Dorado / 30 min
9. Fondo Inmobiliario
Etapas
9
0%
50%
100%
100%
1
2
3
4
Construcción
Agosto 2014 Abril 2016 Diciembre 2016 Jul 2036
Compra del lote
Construcción
Valorización del proyecto
Arriendo por 22 años
Venta del Terminal
10. Fondo Inmobiliario
FCP
TLC Bogotá
Comité de Vigilancia
Comité de
Inversiones
Revisor Fiscal
Sociedad
Administradora
Gerente
Contratistas
Órganos de Control
Órganos de Administración
Asamblea de
Inversionistas
Junta Directiva
11. Fondo Inmobiliario
Rentabilidad Estimada
Escenario normativo
Pagos periódicos al inversionista a partir del año
3 (2016).
Al final de la duración del Fondo se vende la
totalidad de los activos.
Tasa Interna de Retorno Estimada con Venta:
15,94% E.A.*
Tasa Interna de Retorno Estimada sin Venta:
15,18% E.A.*
• Inflación: 3% en promedio
• Valorizaciones: IPC +2%
• Ajustes canon: IPC + 1%
• Construcción: 50% año1; 50% año 2
Ocupación:
– Año 2 - 60%
– Año 3 - 80%
– Año 4 - 95%
– Años posteriores: 100%
*Advertencia: las obligaciones de la sociedad administradora de la cartera colectiva con la
gestión del portafolio son de medio y no de resultado
12. Fondo Inmobiliario
Costo
De acuerdo al estudio realizado en la zona , los
valores comerciales por mt2 de bodegas están
alrededor de $1.750.000.
La labor de Profesionales de Bolsa como
administradores, estructuradores y gestores del
TLC Bogotá, permite que el mt2 de construcción
de bodegas este estimado en $1.300.000.
14. Fondo Inmobiliario
Ventajas de ser inversionista en
TLC - Bogotá
• Participación en toda la cadena de valor.
• Contratos de arrendamiento a largo plazo.
• Compra de lote y construcción a precio de costo
(integración vertical).
• Ubicación geográfica privilegiada como nodo
logístico.
• Distribución de rendimientos a partir del año 3.
• Bogotá tiene los principales Corredores
Funcionales de transporte.
• Entre 2009 y 2013, el crecimiento de las
importaciones de la capital por vía terrestre ha
sido del 100%.
• Bogotá genera 10% de la carga nacional y
demanda el 17%.
• Cuenta con vías de acceso a los principales
Nodos Logísticos del país.
• Posee el Principal Aeropuerto de carga del país.
15. Fondo Inmobiliario
Inversión Logística
• Inversión atractiva y estable.
Las inversiones inmobiliarias se
caracterizan por su estabilidad y baja
volatilidad, además de presentan tasas de
crecimiento mayores a la inflación.
15
Fuente:
Superintendencia
Financiera,
Bloomberg.
Cálculos
Propios.
Fondos:
los
3
principales
fondos
fueron
seleccionados
por
el
mayor
monto
administrado,
siendo
Intervek
ComparAmento
1,
Oxo
propiedades
sostenibles
y
Cartera
ColecAva
Inmoval
16. Fondo Inmobiliario
Inversión Logística
• Fundamentales Sólidos (Bodegas)
Bogotá registra un alto nivel de rentabilidad
en relación con grandes mercados a nivel
global.
• Fundamentales Sólidos (Oficinas)
Bogotá se encuentra dentro de los tres
mercados más rentables de América Latina y
el mundo.
Fuente:
Colliers.
CAP RATE: es el cociente que se obtiene dividiendo el ingreso neto producido entre el valor de la propiedad.
17. Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá
Las nuevas concesiones permiten a Bogotá,
tener un mayor acceso a las principales zonas
costeras y de frontera de Colombia.
Las nuevas concesiones consisten en:
• 25 contratos a nivel nacional.
– En construcción cerca de 875 kilómetros de
vías con 4 carriles.
Permitiendo, al 2014, un crecimiento del 77% en
los kilómetros bajo concesión.
Nuevas
concesiones
Concesiones
existentes
Indicadores
Base
2010
Metas
al
2014
Metas
al
2018
Kilómetros
bajo
concesión
6.035
10.700
_________
Kilómetros
de
vías
de
4
carriles
792
2.280
3.400
Fuente:
Ministerio
de
Transporte.
18. Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - PIB
Fuente:
Cámara
de
Comercio
de
Bogotá.
Cálculos:
CPB
• La capital de Colombia presenta un nivel de
Producto Interno Bruto superior al de varios
países de la región, tanto de Centro como
Suramérica, evidenciando su importancia no
solo para el desempeño económico de
Colombia, sino también para el crecimiento de
la región.
• Reflejo de lo anterior, es el alto nivel de PIB per
cápita que registra Bogotá frente a
d e p a r t a m e n t o s r e p r e s e n t a t i v o s
económicamente para el país.
19. Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - PIB
• Bogotá se ubica como la metrópolis con el
mayor aporte al Producto Interno Bruto de
Colombia con un 26% , lo cual la convierte
en eje fundamental de la industria y el
comercio, tanto interno como externo del
país.
• El PIB de Bogotá presenta una tasa de
crecimiento anual compuesta del 4.6% entre
el periodo 2000-2012.
Fuente:
DANE
20. Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Balanza Comercial
Fuente:
DANE
En cuanto a comercio exterior, en la balanza
comercial de Colombia, Bogotá se ubica como uno
de los principales participantes tanto de ventas
externas (exportaciones) como de la demanda por
productos extranjeros (importaciones).
En exportaciones, teniendo en cuenta la alta
incidencia del sector industrial en las ventas
externas de Bogotá, esta se destaca junto a
departamentos con altos volúmenes exportados de
diversos sectores económicos.
Por su parte, en las importaciones, Bogotá
demanda cerca del 50% de los productos
ingresados al País, evidenciando al alta incidencia
en el comercio exterior de la capital de Colombia.
21. Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Nodos logísticos
Los nodos logísticos son aquellos puntos o áreas de
rupturas de las cadenas de transporte y logística en los
que se concentran actividades y funciones técnicas y de
valor añadido.
El sistema logístico puede ser visto como una red
integrada por nodos o puntos específicos interceptados
entre sí, en donde estos nodos representan zonas de
gran importancia ya sea para el comercio exterior, la
producción y el consumo, así como corredores
empleados y áreas de concentración de actividad a nivel
logístico.
Existen diversos tipos de nodos:
• Nodos de producción consolidados.
• Nodos de alto consumo (población).
• Nodos de ruptura de carga por cambio de modo
(puertos, aeropuertos).
• Nodos de ruptura de carga por motivos externos a la
propia cadena (pasos de frontera).
22. Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Nodos logísticos
Bogotá se ubica como el principal nodo logístico
en el centro del país, con la mayor
concentración de consumo y de actividad
industrial.
Su ubicación le permite intercomunicarse con
nodos logísticos al norte del país (Costa Caribe
y frontera con Venezuela (Maicao y Cúcuta).
Al igual que con el nodo del Cauca y el Pacífico
(Buenaventura) y de la frontera con Ecuador al
sur (Ipiales).
Fuente:
PolíAca
Nacional
LogísAca.
Ruta
del
Sol
23. Fondo Inmobiliario
Bogotá se ubica como eje principal para el
movimiento de diversos activos productivos,
dentro de los cuales se encuentran los
Industriales y agropecuarios, dada su ubicación
y la infraestructura que soporta la actividad
productiva.
Fuente:
DNP
Fundamentos Económicos
Bogotá - Caracterización de la
Producción
24. Fondo Inmobiliario
En Bogotá, El Aeropuerto «El Dorado» es el
principal centro de carga de Colombia, con las
mayores participaciones en el movimiento de
carga a nivel nacional e internacional.
A nivel internacional moviliza más del 80% de
la carga aérea que ingresa y sale de Colombia.
Bogotá está ubicada estratégicamente en el
centro del continente, con una alta frecuencia de
vuelos a diversos destinos, a cinco horas en
avión de Nueva York, Ciudad de México y Sao
Paulo– contando con una excelente conectividad
aérea y numerosos vuelos directos diarios a
diversos destinos.
Fundamentos Económicos
Bogotá – Carga Aérea
Fuente:
Aerocivil.
Invest
in
Bogotá
25. Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Carga Aérea
Dada su ubicación y conexiones aéreas, Bogotá
se perfila como sede de compañías regionales,
centros de servicios compartidos y centros
logísticos de diversos tipos de compañías.
De esta manera es considerado el principal
«Hub» del País y uno de los principales del
Continente, dado los altos volúmenes de carga
que diariamente mueve su principal centro de
conexiones aéreo.
Fuente:
Aerocivil.
26. Fondo Inmobiliario
En relación con los principales aeropuertos de
Suramérica, el aeropuerto “El Dorado” presenta
los mayores volúmenes de movimiento de carga
en la región.
De esta manera, registra volúmenes anuales
mayores a los de grandes ciudades como Sao
Paulo en Brasil y de capitales de países de la
región como Ciudad de México, Santiago de
Chile y Lima en Perú.
Fuente:
Aerocivil.
Invest
in
Bogotá
Fundamentos Económicos
Bogotá - Carga Aérea
27. Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Movimientos de
carga por vía terrestre
Dentro de los principales corredores de entrada
y salida de vehículos de carga en Bogotá
sobresalen la Calle 13, la autopista norte y la
Calle 80, los cuales suman aproximadamente el
74% del tráfico de vehículos en el cordón
externo de la ciudad, reflejando la importancia
de la zona occidental y la zona norte para el
transporte de carga.
En los cordones externos de la ciudad entran en
promedio más 19 mil vehículos y salen de ésta
más de 18 mil vehículos de carga durante un día
hábil.
Fuente:
Colfecar
-‐Estudio
Steer
Davies
Gleave.
Cálculos
CPB
28. Fondo Inmobiliario
Mercado Doméstico. En la región central de Colombia
se concentra el 60% del consumo doméstico del
país, lo que hace de Bogotá el principal mercado por
tamaño y poder adquisitivo de su población.
Robusta capacidad industrial. El principal centro
industrial de Colombia tiene su desarrollo en Bogotá,
lo que ha motivado la infraestructura necesaria para
inversiones de distinta índole, con alto valor agregado.
Acceso a mercados y plataforma logística. Debido a su
ubicación estratégica, Bogotá es considerado por las
compañías internacionales como un hub tanto para el
continente Sur Americano, Centro América y el Caribe.
Recurso humano abundante. Con una fuerza de
trabajo de más de 4 millones de personas, Bogotá
garantiza la disponibilidad de recurso humano.
Fundamentos Económicos
29. Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Concentración Poblacional
La alta tendencia de migración interna hacia
Bogotá, dadas sus características como capital de
Colombia, la ubica como la metrópolis con la
mayor concentración poblacional del país.
Bogotá concentra el 16% de la población de
Colombia, con más de 7 millones de habitantes.
Lo anterior la sitúa como la principal ciudad del
país, siendo referencia para compañías de
diversas clases de negocio, que buscan competir
en un mercado con altos niveles de consumo y de
demanda por parte de la industrial.
Fuente:
DANE
30. Fondo Inmobiliario
• En línea con una alta concentración
poblacional, Bogotá presenta la mayor
fuerza laboral de Colombia con más de 4
millones de personas empleadas.
• Es así como una mayor población implica,
junto a un mayor nivel de ingresos, una
mayor capacidad de compra por parte de
los capitalinos, lo cual genera una alto
interés por parte de compañías de diversos
rubros económicos.
Fuente:
DANE
Fundamentos Económicos
Bogotá - Empleo
31. Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Ventas Reales
El buen comportamiento económico de Colombia
se da en medio de una dinámica favorable del
comercio minorista en Bogotá, impulsando el nivel
de producción y consumo de diferentes productos,
generados por industrias de diversos sectores,
dentro de los cuales se encuentran:
Alimentos y bebidas.
Farmacéutica.
Cosmética.
Construcción.
Automotriz
Fuente:
DANE
32. Fondo Inmobiliario
Las empresas de alimentos y bebidas ubicadas
en Bogotá y la región facturan anualmente cerca
de US$ 10.800 millones, esto representa el 44%
de la industria nacional de alimentos.
Además, Bogotá es el principal productor de la
industria farmacéutica en Colombia, al
concentrar el 71% de las compañías del país. En
el 2012, la facturación de ésta industria alcanzó
los US$ 2.380 millones.
Fuente:
Invest
in
Bogotá
Fundamentos Económicos
Bogotá - Ventas Reales
33. Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Industria
Dentro de los principales segmentos de especialización
de la industria en Bogotá se encuentran los sectores:
Automotor.
Autopartes
Farmacéuticos.
Cosméticos.
Plásticos.
Químicos.
Electrónicos.
Fuente:
DANE.
Secretaría
Distrital
de
Planeación.
34. Fondo Inmobiliario
En Bogotá los sectores donde la actividad
principal es la industria, aunque puede existir
comercio y zonas productores de dotación
urbana, se concentra principalmente en cuatro
localidades.
Dentro de estas localidades que presentan un
uso del suelo con un fin predominantemente
industrial, se encuentran ciertas dificultades
como:
Altas concentraciones poblacionales.
Vías restringidas.
Movimiento de forma ineficiente de la mercancía.
Fuente:
DANE.
Secretaría
Distrital
de
Planeación.
Fundamentos Económicos
Bogotá - Limitada Oferta de
Suelo.
35. Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Zonas Industriales en Bogotá
Las zonas industriales de la capital, dentro de las
cuales se encuentran industrias de alto impacto,
están rodeadas por zonas de:
Centralidad urbana.
Residenciales
Dotación.
Lo cual otorga a las industrias un margen mínimo,
sino nulo, de expansión tanto a nivel de
infraestructura como de actividades relacionadas
con sus áreas de negocio.
Fuente:
Secretaría
Distrital
de
Planeación.
36. Fondo Inmobiliario
Fuente:
Secretaría
Distrital
de
Planeación.
Fundamentos Económicos Bogotá - Zonas Industriales en Bogotá.
Bogotá 2004. Bogotá 2009.
37. Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos Bogotá.
Regulación Movimiento de Carga
Zona 1: Permite la libre circulación de transporte de
carga durante las 24 horas del día. Incluye la Zona
Franca, Aeropuerto El Dorado, las zonas industriales
de Montevideo, Fontibón y Puente Aranda.
Zona 2: Restricción para vehículos con carga
superior a 7 toneladas. Esta zona incluye: Al norte
avenida calle 170, sur avenida primero de mayo y el
limite oriental de la ciudad.
Zona 3: Restricción para vehículos de carga de 3
ejes en adelante. Involucra el área urbana de la
ciudad.
Restricciones para movilizar carga en Bogotá,
obligan a las industrias a desplazarse a las afueras
de la capital.
Fuente:
Secretaria
de
Planeación
de
Bogotá.
Decreto
de
Carga
520
de
2013.
38. Fondo Inmobiliario
Zona 2: En esta zona aplica una restricción de
circulación para vehículos de transporte de
carga con capacidad de carga superior a 7
toneladas. La zona dos esta delimitada por el
siguiente perímetro: Norte avenida calle 170, sur
avenida primero de mayo o calle 22 sur, Oriente:
limite oriental de la ciudad menos Toberin.
Zona 3: La zona tiene una restricción de
circulación para vehículos de transporte de
carga de 3 ejes en adelante. Esta zona cobija el
área urbana de la ciudad incluyendo el sector de
Toberin.
Fundamentos Económicos
Bogotá - Regulación Movimiento de
Carga
Fuente:
Secretaria
de
Planeación
de
Bogotá.
Decreto
de
Carga
520
de
2013.
39. Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Regulación Movimiento
de Carga
Las restricciones para movilizar carga en Bogotá,
obligan a las industrias a desplazarse a las
afueras de la capital para desarrollar sus
actividades productivas.
Compañías que busquen establecer sus centros
de distribución para desarrollo de diversas
actividades ( por ejemplo Cross – Docking) y
quieran mantener sus flujos de entrada y salida
de materia prima y productos finales, buscarán
ubicarse en la periferia de Bogotá.
Fuente:
Secretaria
de
Planeación
de
Bogotá.
Decreto
de
Carga
520
de
2013.
40. Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá – Demanda de Bodegas
Acorde a estudio base realizado por Camacol:
Si las intenciones de las empresas se hacen
efectivas, sumando el corto y mediano plazo
(hasta I Semestre 2014), se estima una
demanda total de 897.138 mts2.
Mientras que, considerando los metros
cuadrados en oferta y en lanzamiento se
tendrían 556.125 mts2 disponibles en el
mercado.
De esta manera, existen una sobre demanda
de más de 341.000mts2.
Lo anterior para un tamaño promedio de
bodegas superior a los 1.400 mts2.
Fuente:
DNP
Fuente: Camacol. Perspectivas de Corto Plazo en Sector Edificador.
I Semestre 2013.
41. Fondo Inmobiliario
Conclusiones:
Cadena de Valor
Participación en todo el proceso de valorización,
iniciando con compra del lote y finalizando con renta por
22 años.
Déficit en oferta de bodegas
Bogotá y sus alrededores registran un amplio déficit de
metros cuadrados de ofertas para bodegas.
Ubicación
El TLC Bogotá se ubica en un lugar privilegiado, cerca
de las principales vías de salida y acceso a la capital de
la República.
Experiencia: Profesionales de Bolsa presenta una
amplia experiencia en el manejo de FCP, donde se
incluyen Fondos Inmobiliarios
42. "Las
obligaciones
de
Profesionales
de
Bolsa
como
la
sociedad
administradora
de
la
cartera
colec5va
relacionadas
con
la
ges5ón
del
portafolio
son
de
medio
y
no
de
resultado.
Los
dineros
entregados
por
los
inversionistas
a
la
cartera
colec5va
no
son
depósitos,
ni
generan
para
la
sociedad
administradora
las
obligaciones
propias
de
una
ins5tución
de
depósito
y
no
están
amparados
por
el
seguro
de
depósito
del
Fondo
de
Garan@as
de
Ins5tuciones
Financieras
FOGAFíN,
ni
por
ninguno
otro
esquema
de
dicha
naturaleza.
La
inversión
en
la
cartera
colec5va
está
sujeta
a
los
riesgos
de
inversión,
derivados
de
la
evolución
de
los
precios
de
los
ac5vos
que
componen
el
portafolio
".
Medellín
Calle
2
No
20-‐48
PBX:
(574)
215
63
00
Fax:
(574)
317
34
94
Barranquilla
Cra.
53
No.82-‐86
Oficina
602
PBX:
(575)
356
91
44
Fax:
(575)
356
87
71
Cali
Calle
25N
No.
6N-‐67
PBX:
(572)
668
8100
Fax:
(572)
668
70
90
Pereira
Avda.
Circunvalar
No.
8B-‐51
Of
302
PBX:
(576)
333
22
95
Fax:
(576)
333
22
86
Bogotá
Calle
93B
No.
12-‐18
Piso
2,4
y
5
PBX:
(571)
646
33
30
Fax:
(571)
635
88
78
Advertencia:
BOGOTÁ
42
