El documento analiza la situación actual del sector inmobiliario en España. A pesar de las dificultades económicas globales y las advertencias de prudencia del Banco de España, los datos muestran que el mercado inmobiliario continúa su dinámica positiva de 2021, con aumentos en las compraventas de viviendas y préstamos hipotecarios. Varios factores apuntan a que esta tendencia positiva pueda mantenerse en los próximos meses, como la mejora del turismo y la revalorización prevista de los activos inmobiliarios
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Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid
Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid
Nº 69 segunda época Abril-Junio 2022 www.coapimadrid.org
Colegiado
Pag. 24
La Comunidad
de Madrid apuesta
por dinamizar la
economía a través del
sector inmobiliario
+
Firmeza
del sector
inmobiliario
ante la crisis
económica
mundial
3. COLEGIADO
5 Carta del Presidente
6 Análisis
Las dificultades de la economía global no impiden la buena
marcha del sector inmobiliario
14 Actualidad
Los fondos europeos son una gran oportunidad para el impulso
de la rehabilitación y del parque de vivienda social
19 Jurisprudencia
AUDIENCIA PROVINCIAL VIZCAYA, Secc. 3ª, de 26-11-2009, nº
467/2009, rec. 372/2009
23 Consultorio Inmobiliario
Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid.
24 Actividad
La Comunidad de Madrid apuesta por dinamizar la economía a
través del sector inmobiliario
27 Contrapunto
La subida del Euríbor, principal alerta de incertidumbre para
mantener el crecimiento en las operaciones
30 Sector al día
Laviviendayla fiscalidad protagonizan las actuaciones regionales
y municipales
34 Escrito queda
Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del
COAPI y del sector inmobiliario.
38 Libros
Una visión geopolítica de la influencia digital
En este número ...
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5. Carta del Presidente
Queridos compañeros
N
os encontramos en un momento en el que
el sector inmobiliario ha tomado un buen
impulso facilitado por los buenos resultados
de 2021 y en un escenario en el que parece no afectarle las
incertidumbres económicas que se vislumbran para final
de año. Los tres primeros meses del año han mantenido la
tónica crecimiento, tanto en operaciones de compraventa
de vivienda como en hipotecas, marcando el ritmo con
dos dígitos en su cómputo interanual y registrando
récords desde la etapa de la burbuja inmobiliaria de 2008.
Desde luego es una buena noticia, ya que demuestra
cómo hemos recuperado el dinamismo con rapidez tras
los momentos de dudas vividos durante la pandemia.
Un factor que explica este buen comportamiento sería
que se están adelantando decisiones de compra ante la
anunciada de subida de tipos de interés para final de
año, así como el valor refugio para la inversión que sitúa
a la vivienda en una preferencia muy atractiva para
evitar riesgos en el contexto financiero. Hay también
indicadores que ayudan a mantener el optimismo, sin
duda. Me refiero a la mejora de la actividad del sector
turístico o a la consolidación de nuevas tendencias
en el mercado de la vivienda, como el aumento de las
preferencias por zonas del extrarradio y municipios
relativamente alejados de las capitales.
Pero no podemos dejar de lado, para saber dónde
nos encontramos, las muestras de inquietud que ya
están surgiendo de cara a la evolución de cómo será el
segundo semestre del año, y la principal preocupación es
la tendencia de subida del Euribor, que en el mes de mayo
dio otro paso más en este sentido. El encarecimiento de
las hipotecas podría convertirse en un factor disuasorio
para la compraventa de vivienda. Si tenemos en cuenta
que, por otro lado, el alquiler de vivienda está ahora preso
de la incertidumbre regulatoria, con la consiguiente
restricción de la oferta, la intranquilidad del mercado
está más que justificada.
El conflicto que se está viviendo en Ucrania, que
ya sobrepasa los tres meses, añade más incertidumbre
a la economía porque, como advierte el Banco de
España, “afectará negativamente a la actividad” por
el encarecimiento de las materias primas y su impacto
en la confianza de hogares y empresas, así como por el
“endurecimiento” de las condiciones de financiación.
Me es grato haceros partícipes de las actividades del
Colegio, entre las que destaca nuestra participación en
la feria inmobiliaria SIMA, que se celebró en IFEMA
a finales del mes de mayo. Durante el evento, tuvimos
la oportunidad de intervenir en el ciclo de conferencias
SIMA Academy, en concreto en dos de ellas con ponentes
de primer orden. Los asistentes pudieron conocer diversas
cuestiones de actualidad del sector inmobiliario. De esta
forma, cumplimos con nuestra función de compromiso
social, siendo una de nuestras prioridades la formación,
que permite a los profesionales ofrecer un mejor servicio.
Me alegra que podamos seguir avanzando juntos,
sobrepasando las dificultades y consolidando nuestra
profesionalidad en el mercado, en un momento en el
que cada vez más los consumidores necesitan nuestra
referencia.
Un fuerte abrazo
6. Las dificultades de
la economía global
no impiden la buena
marcha del sector
inmobiliario
La prudencia que pide el Banco de España es compatible con el
dinamismo que se está experimentando en la compraventa de
viviendas y en la contratación de hipotecas
Aunque se están produciendo dificultades que afectan a la economía global y de las ad-
vertencias de organismos como el Banco de España, que piden prudencia, existen varias
tendencias positivas de cara a los próximos meses y que permitirían mantener el dinamismo
para el sector inmobiliario: la buena evolución del mercado de compraventas de vivienda y
de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, la mejora del sector turístico que
también está redundando en beneficio para el sector inmobiliario o la revalorización de los
activos inmobiliarios que prevén los expertos son algunas de ellas
7. 7
ANÁLISIS
A pesar de las dificultades
que está atravesando
la economía, y de las
advertencias del Banco
de España, que pide
prudencia, los resultados
siguen manteniendo la
tendencia positiva de 2021
y pueden adelantarse varias
tendencias positivas para los
próximos meses: la buena
evolución del mercado de
compraventas de vivienda
y de préstamos hipotecarios
para adquisición de
vivienda, la mejora del
sector turístico que también
está redundando en beneficio
para el sector inmobiliario
o la revalorización de los
activos inmobiliarios que
prevén los expertos, entre
otros.
J.M.L. Agundez
L
a proyección del comportamiento del sector inmo-
biliario en el segundo y tercer trimestre de este año
cuenta con un escenario en el que hay más variables
positivas que negativas. La evolución de las compraventas e
hipotecas sobre viviendas siguen arrojando un dinamismo que
mantiene los buenos resultados de 2021 que, como se recor-
dará, han marcado un año histórico desde la época de la crisis
financiera de 2008.
El sector inmobiliario está demostrando que es un entorno
seguro frente a las incertidumbres que desde hace dos años
están influyendo en la evolución de la economía desde que
ésta mostraba ya paulatinamente su recuperación en la primera
parte de la década pasada, ya que a principios de 2020 apare-
ció la pandemia de la Covid19 y hace pocos meses el conflicto
internacional entre Rusia y Ucrania. Los pequeños y los grandes
propietarios siguen confiando en la vivienda como un valor se-
guro para la inversión, en el sentido de que es un refugio ante la
inestabilidad del entorno financiero.
Las cifras sobre compraventa e hipotecas sobre vivienda
publicados así lo muestran. El impulso de la compraventa de
viviendas durante el primer trimestre del año sigue comportán-
dose con la misma tónica que en el último trimestre de 2021.
Hay que recordar que el año pasado – que alcanzó las 570.000
compras de vivienda – ha sido un año histórico en el merca-
do de la vivienda al marcar registros de la época del boom de
2008.
Buen comienzo de año para las
compraventas de vivienda
Según los resultados publicados por el INE, referidos a los
meses de enero y febrero marcan la misma tendencia positiva,
con un aumento anual del 31% en compraventas (52.684) y un
29,4% en hipotecas sobre vivienda (36.185) en enero. En ambas
magnitudes, Madrid es una de las comunidades más destaca-
das, junto con Andalucía, Cataluña o Valencia. En febrero, la tó-
nica ha sido muy similar, ya que se han vuelto a registrar incre-
mentos anuales en las compraventas de vivienda (53.623 que
supone un 24% más) y en la contratación de hipotecas sobre
vivienda (36.537 que supone un 14,6% más). En el mes de mar-
Última hora: el precio de la vivienda sube hasta el 8,5% en el primer
trimestre del año
Al cierre de esta edición, se han publicado los resultados del Instituto Nacional de Estadística correspondientes a la
variación de los precios de la vivienda en el primer trimestre de 2022. Esta variación ha aumentado más de dos
puntos y se ha situado en el 8,5%, la más alta desde el tercer trimestre de 2007. Por tipo de vivienda, la tasa anual
de la vivienda nueva ha subido cuatro puntos, hasta el 10,1%. Por su parte, la variación del precio de la vivienda de
segunda mano alcanza el 8,2%, casi dos puntos por encima de la registrada el trimestre anterior. Esta tasa es la más
elevada de este tipo de vivienda desde el segundo trimestre de 2007. La subida de los precios de la vivienda ha sido
generalizada en todas las autonomías.
8. 8
ANÁLISIS
8
zo, la tendencia se ha confirmado en
las compraventas de vivienda, que han
crecido un 25,6% anual (59.272), siendo
la mejor cifra de operaciones desde
enero de 2008, época de la burbuja
inmobiliaria. Y en el mes de marzo la
contratación de hipotecas sobre vivien-
da mantiene el mismo comportamien-
to positivo, ya que han crecido un 18%
anual (43.378).
A este dinamismo en las operacio-
nes está contribuyendo que las deci-
siones de los compradores se están
adelantando a la anunciada subida de
tipos de interés y al valor refugio que
representa la vivienda en el apartado
de la inversión.
Publicaciones coincidentes
Los datos publicados por el INE son
coincidentes con la tendencia que re-
cogen otros operadores, como el no-
tariado y los registradores. A modo de
ejemplo, la estadística del Notariado
mostró que la compraventa de vivien-
das creció un 15,5% anual a nivel nacio-
nal en marzo. Lo hizo en todas las auto-
nomías, excepto Navarra y País Vasco.
En el caso de los registradores, tam-
bién detectaron en marzo “un fuerte
incremento de las compraventas de vi-
vienda, del 26,3% sobre marzo de 2021”.
Y en relación con el primer trimestre
del año, sus estadísticas avanzan que
“entre enero y marzo se inscribieron en
los registros de la propiedad 164.299
compraventas de vivienda, con un in-
cremento del 14,1% sobre el trimestre
anterior”.
Hay tendencias positivas
que se proyectan para
los próximos meses
Es decir, que a pesar de las dificulta-
des que está atravesando la economía,
y de las advertencias de organismos
como el Banco de España, que piden
prudencia, los resultados siguen man-
teniendo la tendencia positiva de 2021 y
pueden adelantarse varias tendencias
positivas de cara a los próximos me-
ses: la buena evolución del mercado de
compraventas de vivienda y de présta-
mos hipotecarios para adquisición de
vivienda, la mejora del sector turístico
que también está redundando en be-
neficio para el sector inmobiliario, la re-
valorización de los activos inmobiliarios
que prevén los expertos, la sostenibili-
dad en el crecimiento del precio de la
vivienda o la transformación de las pre-
ferencias del tipo de vivienda en el lado
de la demanda.
Las complicaciones en
el entorno económico
Es cierto que el entorno económico
es cada vez más complicado. Después
de dos años de aplicación de medidas
restrictivas que han impactado de for-
ma negativa en muchas esferas de la
economía y que han modificado ten-
dencias en la práctica de los negocios,
acaba de surgir el conflicto interna-
cional que está afectando de manera
directa a muchas economías, como la
europea. Sin embargo, el sector inmo-
biliario ha conseguido mantener su ac-
tividad, a medida que se fueron supe-
rando los meses más complicados de
la pandemia, en 2021 las compraventas
de vivienda mantuvieron una tendencia
al alza que se observó imparable.
Los análisis de las instituciones fi-
nancieras han destacado este esce-
nario. Así, recientemente el Banco de
España apuntaba cómo “a pesar de la
fuerte contracción económica que se
produjo como resultado de la pande-
mia, los precios de la vivienda conti-
nuaron creciendo a lo largo de 2020 en
el área del euro, y este avance se inten-
sificó en 2021”. Esta tendencia “crecien-
te” que se ha observado en los precios
“es algo más intensa en el conjunto de
países que recibieron alertas y reco-
mendaciones, si bien en la segunda mi-
En España, señala el informe del Banco
de España, “los precios de la vivienda han
aumentado de manera importante en 2021,
y hemos observado en los últimos años una
reversión de la corrección producida tras
la crisis financiera global”. Sin embargo,
precisa, “aquellos se encuentran cerca de sus
valores de equilibrio de largo plazo, sin que,
por tanto, existan todavía señales claras de
sobrevaloración”. El supervisor hace una
llamada a la prudencia, ya que afirma:
“Debemos mantener un seguimiento cercano
de la evolución de este mercado y del crédito
asociado, con el fin de detectar de manera
temprana desequilibrios relevantes en los
precios o deterioros de la calidad crediticia
que requieran actuar con antelación a la
materialización de riesgos”.
9. 9
ANÁLISIS
tad de 2021 se aprecia un aumento en el ritmo de incremento
de los precios en el resto de las economías, incluida España”.
Pero el supervisor también destacaba que “el crédito hi-
potecario, medido como el flujo anual de hipotecas nuevas
en proporción al PIB, también se ha elevado ligeramente en
relación con los años inmediatamente anteriores a la pande-
mia”. A pesar de ello, proseguía, “los países con desequilibrios
en sus mercados inmobiliarios muestran flujos de concesión
de hipotecas nuevas que duplican los del resto del área del
euro, incluida España”.
En nuestro país, el informe del supervisor indicaba que “el
crecimiento del crédito hipotecario nuevo en España fue es-
pecialmente significativo en 2021, con tasas de crecimiento
interanuales del crédito superiores al 40% en la parte final del
año”. Sin embargo, “debido a los niveles reducidos de los que
se partía, la ratio del flujo anual de crédito nuevo sobre el PIB
se mantiene alineada con la del resto de los países del área
del euro en los que la Junta Europea de Riesgo Sistémico no
ha encontrado desequilibrios inmobiliarios sistémicos”.
Es necesario ‘monitorizar’ el
mercado inmobiliario español
En este sentido, el supervisor confirmaba que “los desa-
rrollos recientes del mercado inmobiliario español no refle-
jan por el momento señales de desequilibrios pronunciados”,
aunque lanzaba una advertencia en el sentido de que “el
todavía importante peso relativo de las exposiciones vincu-
ladas al sector inmobiliario en los bancos de nuestro país, y
la existencia de factores compartidos que explican la evolu-
ción de los precios de la vivienda en el área del euro alertan
de la necesidad de monitorizar con atención este mercado
en España”. Aún así, el mensaje se mostraba tranquilizador
pues, matizaba, “no hay señales de la aplicación de criterios
de concesión laxos, pero la posibilidad de una cierta transmi-
sión de los efectos de los desequilibrios inmobiliarios den-
tro del área del euro supone una fuente de riesgo relevante
para el sector bancario español, y es necesario evaluar cui-
dadosamente la disposición de los recursos de absorción
de pérdidas suficientes”. (Banco de España; Informe de
estabilidad financiera, primavera de 2022, 3. Riesgo
sistémico y política prudencial).
En efecto, el supervisor, al analizar los riesgos a nivel eu-
ropeo y como pueden influir en España, pone sobre la mesa
el siguiente escenario: “Los precios de la vivienda están au-
mentando, para el conjunto del área del euro, a su ritmo más
rápido desde 2005, y en algunos países existen indicios de
que estos se sitúan por encima de su valor de equilibrio de
largo plazo, al tiempo que los estándares de los préstamos
hipotecarios se están deteriorando”. Esto en referencia al ám-
bito europeo.
El Banco de España pide
prudencia y observación
En España, señala el informe, “los precios de la vivien-
da han aumentado de manera importante en 2021, y hemos
observado en los últimos años una reversión de la correc-
ción producida tras la crisis financiera global”. Sin embargo,
precisa, “aquellos se encuentran cerca de sus valores de
equilibrio de largo plazo, sin que, por tanto, existan todavía
señales claras de sobrevaloración”. El supervisor hace una
llamada a la prudencia, ya que afirma: “Debemos mantener
un seguimiento cercano de la evolución de este mercado y
del crédito asociado, con el fin de detectar de manera tem-
prana desequilibrios relevantes en los precios o deterioros
de la calidad crediticia que requieran actuar con antelación a
la materialización de riesgos”. Por ello, recomienda “perma-
necer vigilantes ante la evolución del mercado inmobiliario
español” (Banco de España; Informe de estabilidad fi-
nanciera, primavera de 2022. Principales vulnerabili-
dades y riesgos para la estabilidad financiera).
Pero efectivamente, tras observar los análisis desde un
punto de vista macroeconómico, también surge el plantea-
miento de por qué se está produciendo el buen comporta-
miento del mercado inmobiliario en un contexto económico
difícil. Y es posible encontrar un abanico de tendencias po-
sitivas que, al menos, permitirían mantener una confortable
Según un estudio de la consultora
CBRE, las valoraciones de
los activos inmobiliarios en
España se revalorizarán en
el primer semestre de 2022.
El informe sobre Valuation
Market Trends – antiguo Nuevo
Horizonte Inmobiliario – recoge
la valoración y previsión de
sus expertos sobre sectores
patrimonialistas tradicionales
y activos operacionales o
alternativos y según el estudio,
“las valoraciones de los activos
inmobiliarios mantendrán su
tendencia positiva durante el
primer semestre de 2022”.
10. 10
ANÁLISIS
proyección al menos hasta el tercer tri-
mestre del año, ya que se situarían por
encima de las incertidumbres.
Un primer factor a tener en cuenta
sería la buena evolución que está te-
niendo el sector turístico que, con la
llegada del verano, se consolidará el
buen comportamiento vivido en el se-
gundo trimestre aportando dinamismo
a la economía.
Mejora del gasto turístico
En efecto, los resultados de la En-
cuesta de Gasto Turístico publicados
por el Instituto Nacional de Estadística
(INE) referentes al mes de marzo mues-
tran una importante mejora, teniendo
en cuenta que es el último mes del pri-
mer trimestre del año. El gasto total rea-
lizado por los turistas internacionales
que visitaron España en marzo alcanzó
los 5.069 millones de euros, lo que su-
puso un aumento del 832% respecto al
mismo mes de 2021. El gasto medio por
turista se situó en 1.257 euros, con un
incremento anual del 13,6%. Y durante
los primeros tres meses de 2022 el gas-
to total de los turistas internacionales
aumentó un 794,5% respecto al mismo
periodo del año anterior, alcanzando
los 11.853 millones de euros. Los prin-
cipales países emisores en cuanto al
nivel de gasto en marzo fueron Reino
Unido (20%), Alemania (15,2%) y Países
Nórdicos (8,7%).
Las comunidades autónomas que
marcan el liderazgo en el destino del
gasto son Canarias, Andalucía, Catalu-
ña, Madrid, Valencia y Baleares.
También es destacable el número
total de pernoctaciones realizadas por
los turistas internacionales en todo tipo
de alojamientos (hoteles, apartamen-
tos, vivienda propia, vivienda de familia-
res o amigos, vivienda alquilada …) que
se sitúa cerca de los 32,3 millones de
euros, con un incremento del 674,4%.
En abril, los datos publicados por
la Encuesta de Gasto Turístico siguen
mostrando síntomas de mejora. El gas-
to total realizado por los turistas inter-
nacionales que visitan España alcanzó
los 6.901 millones de euros, lo que su-
pone un aumento del 932,4% respecto
al mismo mes de 2021. Y el gasto medio
por turista se situó en 1.131 euros, con
un incremento anual del 6,5%.
Crecimiento del número de
operaciones de compraventa
de vivienda por extranjeros
En este contexto también hay que
destacar la buena evolución de la com-
pra de vivienda por extranjeros, aparta-
do en el que ha crecido el número de
operaciones. Según el Anuario 2021
del Colegio de Registradores en el
apartado de compraventas por extran-
jeros, informa que “la demanda extran-
jera continuó descendiendo durante
2021, acumulando cinco años consecu-
tivos de caídas en el peso relativo de
los extranjeros en las compras de vi-
vienda, siendo 2020 el periodo con ma-
yor intensidad de descenso por las res-
tricciones derivadas de la pandemia”.
Así, explica el Anuario registral, “en 2021
el 10,8% de las compras de vivienda
han correspondido a extranjeros, frente
al 11,3% de 2020”. Sin embargo, mati-
za, “este descenso no se corresponde
con un descenso en el número total
de compras por extranjeros debido al
contexto de importante crecimiento de
operaciones a nivel nacional”. Por ello,
destaca, “en 2021 se han alcanzado casi
61.000 operaciones, frente a las 47.500
operaciones de 2020”.
Con todo, la relación entre el turis-
mo y su influencia en el ámbito inmo-
biliario se observa con claridad, ya que
“las comunidades autónomas con ma-
yores pesos de compra por extranjeros
coinciden nuevamente con las de gran
actividad turística, encabezada por
Baleares (32,7%), seguida de Canarias
(23,7%), Comunidad Valenciana (20,8%)
y Murcia (16,9%)”.
El Anuario del Colegio de Registra-
dores también analiza el mapa de la
nacionalidad extranjera compradora
mayoritaria en cada una de las dife-
rentes provincias españolas: “Como es
habitual, predominan los británicos en
la mitad de las provincias andaluzas, así
Según apunta Bankinter, “los precios de
vivienda desacelerarán tras apreciarse
un + 6,4% en 2021, por mayores costes de
financiación y menores tasas de ahorro”.
Para esta entidad bancaria, uno de los puntos
relevantes es que “no vemos síntomas de
sobrecalentamiento en precios, que están bien
soportado y de hecho podrían apreciarse de
forma muy moderada en 2022 y 2023 (+1%)”.
Esta circunstancia, unida a la rentabilidad
del alquiler del 3,7%, que considera
“sostenible a futuro, ofrece cierta protección
en un entorno de inflación elevada (+4,1% a
diciembre de 2022)”
11. 11
ANÁLISIS
como en Murcia y Alicante; los alema-
nes predominan en las provincias de
Baleares y Canarias; los italianos son
los extranjeros mayoritarios en la pro-
vincia de Barcelona; y los portugueses
en las provincias de Galicia. Si el análisis
se centra en el número de provincias
donde predomina una nacionalidad
concreta, los rumanos son los extranje-
ros más compradores en muchas pro-
vincias de la España interior y también
en las del norte. Los marroquíes, como
es esperable, son mayoritarios entre
los extranjeros en varias provincias de
Andalucía y Extremadura, además de
otras del norte de España”.
Compraventas de
ciudadanos rusos
En relación con las compraventas
de ciudadanos rusos, el anuario analiza
las compraventas y la evolución reali-
zadas en nuestro país por ciudadanos
de dicha nacionalidad, “dado el interés
despertado por el actual contexto inter-
nacional”. El diagnóstico de los registra-
dores sobre este indicador es que “du-
rante los últimos diez años muestran
una evolución ascendente hasta 2014,
año de la invasión de Crimea, mostran-
do un gran descenso en 2015”. Y segui-
damente indica que “la lenta recupera-
ción posterior se quebró en 2020 con
la crisis sanitaria”. Y actualmente, con-
cluye, “como es previsible, la mejora
en 2021 invertirá su tendencia en 2022,
debido a las sanciones internacionales”.
Compraventa de viviendas
por extranjeros: en
el primer trimestre
recuperan cifras anteriores
a la pandemia
Los datos publicados por los regis-
tradores de compraventa de viviendas
correspondientes al primer trimestre
del año muestran que “la demanda ex-
tranjera ha seguido recuperando nive-
les tras las restricciones de movilidad
internacional durante la pandemia”. Así,
“en el primer trimestre ha alcanzado el
13,2%, con lo que se acumulan cinco
trimestres consecutivos de crecimien-
to y se vuelve a niveles por encima del
13%, habituales antes de la pandemia”.
Según explican los registradores, “los
británicos vuelven a encabezar los re-
sultados (con un 12%), seguidos por
alemanes (9,5%), franceses (7,1%), ma-
rroquíes (5,8%), suecos (5,8%) y belgas
(5,7%)”.
El dinamismo en la creación de em-
presas es otro de los factores que per-
miten hacer una lectura positiva de la
evolución del sector de la vivienda.
Aumento en la creación
de empresas
Así, en lo que se refiere a la creación
de nuevas empresas, la tendencia es
ascendente. La constitución de socie-
dades ha aumentado un 3,6% anual en
España respecto a 2021 durante el pri-
mer trimestre del año, ascendiendo a
28.860 el número de sociedades cons-
tituidas, según ha informado el Colegio
de Registradores. En los últimos doce
meses, de abril de 2021 a marzo de
2022, la tendencia también ha sido po-
sitiva, ya que se constituyeron 103.140
sociedades, un 22,9% más que en el
mismo periodo acumulado del año an-
terior. Madrid lidera en el mapa autonó-
mico el número de sociedades cons-
tituidas en el primer trimestre (6.607),
con un crecimiento del 5,2% respecto al
primer trimestre de 2021.
Analizando la proporción que tie-
nen los diferentes sectores de activi-
dad sobre los nuevos proyectos em-
presariales, se compara la dedicación
actual de las empresas creadas con la
dedicación de las que se creaban hace
un año, mostrando la evolución de su
peso relativo según ramas de
actividad y durante el primer
trimestre de 2022, respecto al
mismo de 2021.
Según el Colegio de Re-
gistradores, los resultados
revelan que sectores impor-
tantes vuelven a la cuota de
actividad anterior a la pan-
demia. Destacan por su importancia:
la hostelería, que ocupa al 10,7% de las
empresas creadas, incrementando su
peso relativo al 22,9% anual y también
aumentan su peso relativo un 13,6% las
actividades inmobiliarias y la construc-
ción, que aumenta hasta el 13,8% con
un incremento del 2,8% de su peso re-
lativo.
Revalorización de los
activos inmobiliarios,
según CBRE
En este contexto, las valoraciones
de los activos inmobiliarios en España
se revalorizarán en el primer semestre
de 2022. Así lo destaca un informe
publicado por la consultora CBRE
sobre Valuation Market Trends –
antiguo Nuevo Horizonte Inmobiliario
– que recoge la valoración y previsión
de sus expertos sobre sectores patri-
monialistas tradicionales y activos ope-
racionales o alternativos.
Según el estudio, “las valoraciones
de los activos inmobiliarios mantendrán
su tendencia positiva durante el primer
semestre de 2022”. Así, “el mercado lo-
gístico continúa su escalada, volviendo
a ser el tipo de activo que tendrá una
mayor revalorización; el suelo residen-
cial logra mantener su valor pese al in-
cremento de las materias primas y los
costes de construcción; los edificios de
oficinas en ubicación prime, superarán
los valores previos a la pandemia mien-
tras que el segmento hotelero manten-
drá una evolución estable”.
La consultora explica que “el mer-
cado del producto residencial en al-
quiler se consolidó en 2021 como uno
de los principales motores del sector
12. 12
ANÁLISIS
inmobiliario español”. Este aumento del
interés, apunta, “viene potenciado por
el creciente número de hogares en al-
quiler, que actualmente se sitúa en el
24,8%, y que desde CBRE estima que
crezcan hasta el 27,3% en 2025”.
En este ámbito, “el residencial en
rentabilidad podría cerrar el primer se-
mestre de 2022 con una apreciación
del 7%, lo que situaría su valoración un
11% por encima de los valores prepan-
demia”. En lo que afecta al suelo, “éste
resiste el aumento de los costes de
construcción, y las áreas metropolita-
nas de Madrid y Barcelona han ajustado
en 2021 y mantendrán en 2022 la valo-
ración de sus activos en ambas ubica-
ciones en niveles del cuarto trimestre
de 2019”.
Estabilidad en el
sector hotelero
El estudio también destaca que “el
segmento hotelero mantiene una evo-
lución estable marcada por el incre-
mento de la ocupación junto al de los
costes operacionales”. En esta línea,
señala CBRE, “el valor de los activos no
prevé variación en comparación con el
cierre de 2021, quedando el ajuste de
valores respecto al cierre de 2019 en un
– 4% en el caso de los hoteles vacacio-
nes para el segundo semestre de 2022,
y para el producto urbano en un – 4,5%”.
De esta forma, puntualiza, “mantienen
su posición de recuperación en ambos
casos, frente a una caída que alcanzó
casi el 12% en ambos casos durante
2020”.
Nuevos sectores que analiza el in-
forme son el denominado Data Cen-
ters – que están experimentando un
“crecimiento exponencial debido a la
transformación digital” en la que in-
fluyen factores como el e – commer-
ce, la tecnología en la nube y el te-
letrabajo –, y el llamado Agribusiness
– transacción de fincas rústicas en el
ámbito de la agricultura –, tendencias
en las que se están fijando los inver-
sores.
“En Europa, 2021 fue un año ré-
cord en cuanto a inversión en Data
Centers: mientras que entre los años
2015 y 2020 la inversión media se
situaba en torno a los 200 millones
de euros anuales, el ejercicio 2021
multiplicó por 5 esta cifra, superan-
do el billón de euros”, señala CBRE.
Lo interesante de esta tendencia es
que “se acelerará con el incremento
en la capacidad de almacenamiento
de datos que van a demandar inno-
vaciones tales como son el coche
autónomo, servicios de gamming y el
metaverso”, apunta.
En lo que respecta al Agribusiness,
CBRE destaca cómo el sector agroa-
limentario sigue cobrando protagonis-
mo y para ello recoge los datos publi-
cados por el INE: “En 2021 se realizaron
158.482 transacciones de fincas rústi-
cas, lo que supone un aumento inte-
ranual del 28,6%”.
Análisis del aumento de
precios en 2021: tendrá
una tendencia creciente
Por otra parte, un factor positivo
que está influyendo en la evolución
del mercado es la sostenibilidad en la
subida de los precios de la vivienda.
Aunque lo cierto es que los precios
han crecido en 2021, tal y como ha
señalado el Banco de España que, en
esta cuestión, ha pedido prudencia y
mantener la vigilancia, para BBVA
Research “tras el ajuste de 2020, el
precio de la vivienda volvió a crecer en
2021, si bien a una tasa más moderada
que la de 2019”. Según el Observa-
torio Inmobiliario del primer se-
mestre de 2022, publicado por esta
entidad, a pesar de los ascensos en el
precio detectados por el Ministerio de
Transportes, Movilidad y Agenda Ur-
bana (2,1%) y el Instituto Nacional de
Estadística (3,7%), “el nivel de precios
se mantiene por debajo del máximo
del ciclo anterior”, en concreto un 20%
al alcanzado en 2008, según el Minis-
terio. Incluso, BBVA Research destaca
que “algunas regiones no han recu-
perado el nivel de precios previo a la
13. 13
ANÁLISIS
pandemia”. Así, apunta que “la evolución del precio de la
vivienda muestra una elevada volatilidad entre comunida-
des autónomas. En castilla y León y La Rioja, el precio se
sitúa por debajo del nivel del 1T19. En Asturias y Cantabria
está muy ligeramente por encima. Baleares, Madrid y C.
Valenciana son las regiones donde más habrían crecido
los precios desde 2019. Andalucía, Canarias y Cataluña
también mostraron un avance superior a la media nacio-
nal”.
BBVA Research apunta que el precio de la vivienda ten-
drá recorrido al alza, pues prevé un crecimiento nominal de 5
puntos en 2022 (5%), aunque el crecimiento lo demora hasta
2023 en el precio real.
Otro de los factores que han contribuido a la reactivación
del sector tras la primera etapa de confinamiento y restriccio-
nes de la pandemia es la tendencia a una mayor confianza
por parte de los compradores de vivienda hacia inmuebles
de más dimensión, con espacios abiertos y situados fuera de
las grandes ciudades, mostrando una preferencia hacia en-
tornos más saludables. Ello ha provocado que aumente el
número de adquisiciones de vivienda unifamiliar.
La recuperación gracias a la
demanda residencial
El Observatorio de BBVA Research así lo explica: “La vi-
vienda sigue siendo un activo de inversión atractivo para los
hogares dada la rentabilidad del alquiler y el coste, relativa-
mente bajo, de la financiación. La recuperación de las ven-
tas tras la pandemia se ha concentrado más en municipios
de menor densidad de población que en las capitales de
provincia. En esta recuperación, la demanda residencial ha
centrado su interés en viviendas más grandes y con espacios
abiertos, aunque por ello haya tenido que renunciar a la loca-
lización”. No obstante, a pesar de esta clara tendencia, matiza
que “la recuperación del mercado de unifamiliares llegó an-
tes que el de pisos, si bien en los últimos meses se aprecia
una desaceleración de los primeros que podría deberse a la
escasez de oferta”.
La consolidación del teletrabajo es otro de los factores
que han contribuido a la recuperación del sector en la eta-
pa post covid, ya que con motivo de la situación de confina-
miento y restricciones durante la pandemia se implantó esta
opción que se ha convertido en una tendencia que seguirá
influyendo en la demanda de compra de vivienda.
Consolidación del teletrabajo
Así, un reciente estudio de la promotora Aedas Homes,
Observatorio AEDAS Homes de Diciembre 2021, ha
constatado que “el teletrabajo se ha consolidado ya en casi
un 20% de los empleados en todo el territorio nacional”. Esta
consolidación es decisiva a la hora de adquirir una nueva vi-
vienda o en la toma de decisiones acerca de cambiar o no de
barrio. Según los datos analizados en el estudio, “los trabaja-
dores en remoto destacan por tener una intención de cambio
de casa superior a los que no teletrabajan, 6,6 respecto a 6,1
respectivamente, sobre 10.
Según los encuestados por AEDAS Homes, Madrid y Ca-
taluña se sitúan como las comunidades en las que más se
teletrabaja, 38,4% y 26,4%, respectivamente. Y son, precisa-
mente, las regiones que gozan del mercado residencial más
dinámico, por lo que el trabajo en casa representa un incen-
tivo adicional para el cambio de vivienda.
Bankinter apuesta por la
estabilidad del sector
Por otra parte, una visión desde el punto de vista fi-
nanciero apuesta por una evolución del mercado inmo-
biliario hacia la estabilidad, que incluye un “enfriamien-
to” del mercado debido al buen año vivido en 2021 en
número de transacciones. Es el informe de Bankinter
para el sector inmobiliario. Según apunta, “los pre-
cios de vivienda desacelerarán tras apreciarse un + 6,4%
en 2021, por mayores costes de financiación y menores
tasas de ahorro”. Para esta entidad bancaria, uno de los
puntos relevantes es que “no vemos síntomas de sobre-
calentamiento en precios, que están bien soportado y
de hecho podrían apreciarse de forma muy moderada
en 2022 y 2023 (+1%)”. Esta circunstancia, unida a la ren-
tabilidad del alquiler del 3,7%, que considera “sostenible
a futuro, ofrece cierta protección en un entorno de infla-
ción elevada (+4,1% a diciembre de 2022)”.
14. 14
Los fondos europeos son
una gran oportunidad
para el impulso de la
rehabilitación y del parque
de vivienda social
COAPIMADRID – AIM ha participado en el SIMA, evento en
el que durante las conferencias de SIMA Academy celebró dos
ponencias sobre actualidad del sector inmobiliario
COAPIMADRID – AIM ha celebrado dos conferencias en las que se abordaron diversos temas
de actualidad del sector inmobiliario, como el futuro de los fondos europeos para la rehabili-
tación de vivienda y para la construcción de vivienda social y el nuevo valor de referencia del
Catastro que se aplica en las transmisiones de inmuebles (compraventa y sucesiones). En am-
bas ponencias, participaron expertos de primer nivel: Miguel Baiget, Subdirector General de
Suelo y Evaluación del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana; Belén Sánchez
Sanjuan, Subdirectora General y Directora Territorial de Banco Sabadell; Francisco Sánchez
Ramos de Castro, experto en valoración inmobiliaria y Vocal de la Comisión de Valoraciones
de COAPIMADRID – AIM; y Pablo Álvarez, Magistrado de lo Contencioso-Administrativo
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15. 15
L
os fondos europeos y el va-
lor de referencia del Catastro
fueron los dos temas de ac-
tualidad que protagonizaron las confe-
rencias organizadas por COAPIMADRID
– AIM en el marco de SIMA Academy,
ciclo de conferencias celebrado duran-
te el evento del SIMA, en el IFEMA de
Madrid. Sobre los fondos europeos se
explicó el calendario y los programas a
través de los que se están canalizando.
Y en lo que se refiere al valor de refe-
rencia catastral, se abordaron las posi-
bilidades de impugnación que se abren
con este nuevo valor que ha entrado en
vigor este año y que fue introducido por
la Ley 11/2021. Se trata de dos cuestio-
nes de actualidad sobre las que el sec-
tor está pendiente de que se resuelvan
en los próximos meses.
COAPIMADRID – AIM ha participado
una vez más en el SIMA, que es una de
las ferias de referencia en el sector in-
mobiliario. Celebrada en IFEMA, COA-
PIMADRID – AIM contó con un stand
– junto con el Consejo General de COA-
PIS de España – durante la feria y fue
activo participante en las conferencias
de SIMA Academy.
La edición de SIMA de
este año ha contado con
297 firmas comerciales
y entidades
Según la información difundida por
el Salón Inmobiliario (SIMA), después
de cuatro días de intensa actividad co-
mercial, un total de 12.500 personas han
visitado el Salón Inmobiliario (SIMA). Se
trata de una cifra está en línea con las
previsiones de la organización. En total
han participado 297 firmas comercia-
les y entidades, casi el doble que el
pasado año. La oferta residencial de
la edición de este año ha superado las
15.000 viviendas, de las que el 50% se
localizaba en Madrid. El municipio de
Madrid ha concentrado el 38% de esta
oferta (12% en la almendra y 26% en el
resto del municipio), un 47% la corona
metropolitana y otro 15% el resto de
la comunidad. El otro 50% de la oferta
residencial comercializada en SIMA se
encontraba en los principales destinos
turísticos del país, sobre todo en el arco
levantino-andaluz. Alicante, con un 15%,
ha sido la segunda provincia en impor-
tancia, seguida de Málaga (13%), Valen-
cia (6%), Almería (5%) y Baleares (3%)
Como explica la propia organización
del SIMA, esta nueva edición ha ser-
vido también para confirmar cómo los
cambios en el modelo ideal de vivienda
apuntados tras la experiencia del con-
finamiento ya son una tendencia clara-
mente definida. Así, la oferta de la feria
ha registrado un significativo aumento
de las viviendas unifamiliares, hasta
suponer una de cada cuatro a la venta.
Además, el 80% de la oferta era todavía
vivienda en construcción y un 20% llave
en mano. A destacar, el importante in-
cremento de la vivienda en alquiler de
la feria, en línea con la nueva demanda
de los compradores más jóvenes: el 9%
del total de la oferta.
COAPIMADRID – AIM organizó dos
ponencias durante el ciclo de confe-
rencias previsto para SIMA Academy. El
16. 16
ACTUALIDAD
futuro de los fondos europeos para la
rehabilitación y construcción de vivien-
da y el nuevo valor de referencia fijado
por el Catastro aplicable a las transmi-
siones de bienes inmuebles fueron los
temas de actualidad abordados por los
expertos.
En la primera conferencia, dedi-
cada a los fondos europeos, Miguel
Baiget, Subdirector General de
Suelo, Información y Evaluación
del Ministerio de Transportes, Mo-
vilidad y Agenda Urbana, explicó
que el parque edificatorio en España
en consumo energético tiene mucho
potencial de mejora. En España, la tasa
de rehabilitación está muy por debajo
en relación a en otros países de la UE,
entre 8 y 10 veces. “La necesidad de vi-
vienda social se evidencia por el hecho
de que la tasa de sobrecarga de pago
del alquiler existe en el 35% de los ho-
gares que viven en alquiler, y esta tasa
de sobrecargo les supone a estas fami-
lias más del 40% de sus ingresos, según
Eurostat”, apuntó.
Para hacer frente a la escasez de
parque de vivienda social es necesario
tener vivienda asequible suficiente, ya
que ésta apenas cubre el 1,6% – existen
290.000 viviendas sociales en España
respecto a los 18,7 millones de hogares
– por lo que el margen para aumentar
este parque es mucho.
Baiget explicó primero cómo se es-
tructuran los fondos europeos, ya que
se pueden destinar a rehabilitación de
vivienda y a construcción de vivienda
social, para rehabilitación se prevén
5.800 millones de euros y para cons-
trucción en vivienda social 1.000 millo-
nes. Después, indicó el calendario más
próximo para su ejecución.
En la rehabilitación de vivienda
existen diversos programas:
• Programas de ayuda a través de 5
programas de rehabilitación: a) ba-
rrios; son zonas delimitadas para
renovar por ejemplo el espacio
público a través de las oficinas de
rehabilitación –ventanilla única–);
b) oficinas de rehabilitación a ni-
vel general apoyo a autonomías y
ayuntamientos; c) edificios con vi-
viendas en régimen de propiedad
horizontal; d) viviendas individua-
les, como serían la realización de
cambios de ventanas o la sustitu-
ción de elementos constructivos; e)
Libro del edificio existente para la
rehabilitación, que es un documen-
to técnico para las mejoras que se
pueden incorporar en eficiencia y
accesibilidad. Los programas c), d)
y e) se realizan mediante convoca-
torias abiertas en las autonomías.
• Medidas fiscales, hasta el 60% de-
ducción en la cuota del IRPF.
• Financiación, líneas ICO, cuya fina-
lidad es completar en lo que no al-
cancen las ayudas.
• Modificaciones normativas.
En la construcción de vivienda so-
cial hay un 6º programa para finan-
ciarla. Se trata de impulsar un nuevo
parque de vivienda a precio asequible,
utilizando suelo público, con concesión
administrativa, y a través del derecho
de superficie.
Calendario:
a) En Octubre de 2021 se aprobó
la normativa que regula las ayudas.
b) En el primer semestre de 2022
se están realizando las convocato-
rias por las autonomías en el ámbito
de la rehabilitación, es una oportu-
nidad porque son en concurrencia
simple, el primero que la solicita ac-
cede hasta que se agoten.
c) En 2021, se han distribuido en-
tre las autonomías por criterio de-
mográfico, por número de hogares,
1.151 millones de euros.
d) En los presupuestos de 2022
se han destinado a rehabilitación
otros 1.380 millones de euros, por lo
que es un momento de gran opor-
tunidad, las ayudas cubren hasta el
80% de las actuaciones e incluso
hasta el 100% si hay vulnerabilidad.
e) En la construcción de edificios
energéticamente eficientes para vi-
vienda social se han repartido 500
millones de euros en 2021 y está
previsto distribuir otros 500 millo-
nes en 2022.
Durante la misma ponencia, Belén
Sánchez Sanjuan, Subdirectora
General y Directora Territorial de
Banco Sabadell, apuntó que desde
la entidad bancaria se lleva “trabajando
intensamente en la propuesta de valor
que queremos hacer, ya que tenemos
equipos, hemos previsto formación, así
como difusión en los medios para in-
formar del tipo de ayudas y la oferta de
necesidades”. Además, precisó que “los
fondos europeos son una buena opor-
tunidad para conseguir financiación”.
Valores de referencia
de Catastro para los
inmuebles, aplicable
en las transmisiones
En la segunda conferencia de SIMA
Academy, los expertos analizaron di-
versos aspectos del nuevo valor de re-
ferencia que ha establecido el Catastro
y que es aplicable en las transmisiones
de bienes inmuebles realizadas entre
personas físicas, especialmente en el
Impuesto de Transmisiones y en el de
Sucesiones.
Está previsto que las tasaciones
periciales inmobiliarias aumentarán un
25% por la impugnación de este valor
de referencia catastral en la transmisión
de inmuebles, bien por compraventa o
por sucesión. En efecto, al menos un
25% del valor de las transmisiones rea-
lizadas entre particulares que tributan
por ITP y Sucesiones son inferiores al
valor de referencia catastral, siendo
ese valor inferior el correspondiente al
de mercado, por lo que los valores de
referencia catastrales asignados a esos
inmuebles podrán ser impugnados con
una tasación pericial realizada por un
profesional especializado en la valora-
ción inmobiliaria cuando se presente la
liquidación del impuesto.
Es decir, aunque la nueva ley haga
coincidir el valor de referencia catastral
con el valor de mercado, en determi-
17. 17
ACTUALIDAD
nados casos ese valor de referencia
asignado podrá impugnarse porque es
superior al de mercado. Por ello, es pre-
visible que la actividad de tasación in-
mobiliaria aumente un 25% con motivo
de la nueva normativa fiscal impulsada
por el Gobierno y que ejecuta el Minis-
terio de Hacienda.
Así lo explicó el experto Francisco
Sánchez Ramos de Castro, perito
tasador de inmuebles, que ha interve-
nido en SIMA Academy durante la cele-
bración del SIMA.
El motivo de este planteamiento
es que, señaló, “el nuevo valor de re-
ferencia catastral se calcula por la Ad-
ministración de forma informatizada
tomando como punto de partida pre-
cios medios de zonas homogéneas de
cada municipio, por lo que no tiene en
cuenta los principios de valoración in-
mobiliaria, porque al existir en el merca-
do disparidad de valores (superiores e
inferiores) en los inmuebles, el valor de
referencia no tiene en cuenta factores
relevantes como el estado de conser-
vación, la orientación o las calidades
del inmueble”.
Las tasaciones periciales inmobi-
liarias realizadas por los agentes de la
propiedad inmobiliaria serán eficaces
para impugnar los valores de referencia
catastral en viviendas con deficientes
acabados o en mal estado de conser-
vación, incluso vandalizadas, sin olvidar
los inmuebles de protección pública
cuyo precio está tasado por ley o las
que se adquieren en subasta pública,
cuyo valor queda reflejado por la puja
aceptada.
Hay que apuntar que, en este con-
texto, los agentes de la propiedad in-
mobiliaria colegiados son especialistas
en la valoración de inmuebles y cola-
boran con la Administración de Justicia
en el Turno Oficial de Peritos que exis-
ten en los tribunales.
Por otro lado, también intervino en
esta ponencia el magistrado de lo
Contencioso-Administrativo Pablo
Álvarez, para quien “el valor de refe-
rencia de Catastro aumentará la litigio-
sidad porque existe un mayor margen
de impugnación de las liquidaciones
tributarias”. Es posible impugnar tanto
la liquidación como la autoliquidación,
lo que “abre un periplo de impugnacio-
nes previo pago de la liquidación”. Por
ello, entiende que este nuevo valor es
“positivo”. Hay que agotar la vía admi-
nistrativa, posteriormente recae en el
Tribunal Económico Administrativo Re-
gional y seguidamente la vía contencio-
sa en el Tribunal Superior de Justicia.
Es posible reclamar “una
valoración de mercado”
La aparición de este nuevo valor por
la Ley 11/2021 no impide que se pueda
reclamar “una valoración de mercado,
de acuerdo con la singularidad de cada
inmueble (planta, orientación, conser-
vación, etc.)”. En este sentido, destaca
que se ha modificado el artículo 8 Ley
de la Jurisdicción Contencioso-Admi-
nistrativa para autorizar la entrada en
domicilio a realizar visitas por parte de
los peritos de Hacienda y valorar el in-
mueble in situ.
En otras palabras, “las impugnacio-
nes que justifiquen la singularidad del
Según la información
difundida por el Salón
Inmobiliario (SIMA),
después de cuatro días
de intensa actividad
comercial, un total
de 12.500 personas
han visitado el Salón
Inmobiliario (SIMA).
Se trata de una cifra
está en línea con las
previsiones de la
organización. En total
han participado 297
firmas comerciales y
entidades, casi el doble
que el pasado año. La
oferta residencial de la
edición de este año ha
superado las 15.000
viviendas, de las que
el 50% se localizaba
en Madrid.
De izq. a dcha., Miguel Baiget, Subdirector General
de Suelo, Información y Evaluación del Ministerio
de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Belén
Sánchez Sanjuan, Subdirectora General y Directora
Territorial de Banco Sabadell y Jaime Cabrero García,
Presidente del COAPI de Madrid
18. 18
ACTUALIDAD
inmueble pueden tener éxito”, ya que
el precio de mercado puede no co-
rresponder con el valor de la vivienda
asignado por el valor de referencia del
Catastro. En este sentido, también ex-
plica que “la jurisprudencia del Tribunal
Supremo dice que hay que acudir al
valor de mercado para liquidar el im-
puesto, por ello es esencial el informe
de los peritos porque son piezas fun-
damentales para hacer la valoración
del inmueble”.
Por otra parte, destaca que el único
caso en el que no habrá litigiosidad es
en el supuesto de que en la escritura se
haya reflejado un valor de transmisión
superior al valor de referencia. “Esto es
muy posible que suceda en grandes
capitales como Madrid, donde se escri-
turará por un valor superior al de refe-
rencia de Catastro”, apuntó.
Madrid convoca ayudas
hasta 58 millones de
euros para rehabilitación
de vivienda
Por otra parte, La Comunidad de
Madrid ha publicado en el Boletín Ofi-
cial regional (BOCM) de 31 de mayo
una nueva convocatoria de ayudas
para la rehabilitación de viviendas. El
presupuesto destinado a estas actua-
ciones procede de los Fondos Next
Generation de la Unión Europea. Las
subvenciones, por valor de 58 millones
de euros, se dividen en tres programas
diferentes que, tanto en ámbito urbano
como rural, financiarán obras de mejo-
ra en el parque inmobiliario de la región
para lograr una mayor eficiencia ener-
gética. Las solicitudes se podrán reali-
zar hasta el 30 de junio del próximo año.
La primera de las convocatorias, a la
que se destinan 44 millones, se refiere
expresamente al acondicionamiento de
edificios residenciales e inmuebles uni-
familiares, cuyos importes van del 40%
al 80% de los costes de la actuación,
con un tope máximo de 18.800 euros,
dependiendo del ahorro energético
obtenido. Esta ayuda se incrementará si
se procede a la retirada de elementos
con amianto, hasta un máximo de 1.000
euros por vivienda o 12.000 por edificio.
Se podrá intervenir sobre la facha-
da, la cubierta o las instalaciones, y para
obtener la subvención se deberá reba-
jar el consumo de energía contaminan-
te, referida a la certificación energética,
así como la demanda de energía global
anual de calefacción y refrigeración
Si se comprueban situaciones de
vulnerabilidad económica de alguno
de los propietarios del bloque, se po-
drá conceder un crédito adicional que
puede alcanzar hasta el 100 % del coste
de la acción imputable a su piso. Tam-
bién habrá excepciones para construc-
ciones históricas o protegidas.
En el caso del segundo bloque, do-
tado con 8 millones de euros, está diri-
gido a financiar mejoras que se realicen
en viviendas y en las que se consiga
una reducción del gasto energético en
calefacción y refrigeración o del consu-
mo de energía primaria contaminante.
Las solicitudes se podrán
realizar hasta el 30 de
junio del próximo año
El importe de la subvención será del
40% del coste de la actuación, con un
límite máximo de 3.000 euros. El coste
mínimo de la actuación ha de ser igual
o superior a 1.000 euros por vivienda.
Se deberá lograr al menos el 7% de re-
ducción en la demanda energética de
calefacción y refrigeración, rebajar el
consumo de energía contaminante o
la sustitución de elementos constructi-
vos de la fachada (envolvente térmica),
como el cambio de ventanas.
Por último, se destinarán 6 mi-
llones para cubrir los gastos deri-
vados de la elaboración del Libro
del Edificio, así como el desarrollo
de proyectos de rehabilitación inte-
gral. Las cuantías de las ayudas de-
penderán del número de inmuebles
del edificio, y podrán alcanzar hasta
los 3.500 euros por libro y hasta los
30.000 por documento técnico de
mejora.
La consejera de Medio Ambiente,
Vivienda y Agricultura, Paloma Mar-
tín, ha señalado al respecto que “la
rehabilitación es una oportunidad y,
a la vez, uno de nuestros principa-
les retos. Transformaremos el par-
que inmobiliario de nuestra región
durante los próximos años para ser
más eficientes y sostenibles. Desde
el Gobierno regional garantizaremos
su máximo aprovechamiento para
que lleguen al mayor número de
madrileños”.
De izq. a dcha., Francisco Sánchez Ramos de Castro,
API y Arquitecto, Pablo Álvarez López, magistrado de
lo Contencioso-administrativo y Jaime Cabrero García,
Presidente del COAPI de Madrid
19. Coleccionable
Jurisprudencia I
Así por ser esta mi SENTENCIA, la
pronuncio, mando y firmo.”
SEGUNDO. Que publicada y
notificada dicha Resolución a las
partes litigantes, por la representa-
ción de D. G, se interpuso en tiempo
y forma Recurso de Apelación, que
admitido en ambos efectos por el
Juzgado de Instancia y dado trasla-
do a la contraparte por un plazo de
diez días, transcurrido el mismo se
elevaron los autos a esta Audien-
cia Provincial; ordenándose a la re-
cepción de los autos, efectuada la
formación del presente rollo al que
correspondió el número de Regis-
tro 372/09 y que se sustanció con
arreglo a los trámites de los de su
clase.
(…)
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Interesa la parte
apelante la revocación de la Sen-
tencia al considerar que comete la
Juzgadora error en la valoración de
la prueba; al respecto sostiene que
debe ser abonada por el deman-
dado la cantidad que se le reclama
al acreditar esta parte que realizó
la labor de mediación para que el
demandado arrendara una vivienda
siendo indiferente si fue la inmobi-
liaria quien se puso en contacto
con el demandado o éste con la in-
mobiliaria; ya que por parte del de-
mandado se suscribió un precon-
trato y se admite la comisión que
debe abonar a la agencia interme-
diaria, es por esta labor de gestión
de puesta en contacto entre partes
contratantes (la labor que efectúa
esta parte) y por la que tiene dere-
cho a cobrar una cantidad, solici-
tando la revocación de la sentencia
y estimación de su demanda.
SEGUNDO.- Alegada error de
valoración de la prueba por el Juz-
gado debemos estar en primer tér-
mino a reiteradísima doctrina juris-
prudencial de la que esta Sala se
hace eco en relación a la valoración
que realiza el Juzgado de instancia
y así para entender correctamente
el valor encomendado a los Tribu-
nales de apelación en cuanto a la
ratificación o revisión de la prueba
de instancia, recordar la Sentencia
de la Audiencia Provincial de Cór-
doba, de 23-5-03, que establece
que la valoración probatoria es fa-
cultad de los Tribunales, sustraída a
los litigantes que sí pueden aportar
las pruebas que la normativa legal
autoriza (principio dispositivo y de
rogación), pero en forma alguna
tratar de imponerlas a los Juzgado-
res (STS 23-9-96), pues no puede
sustituirse la valoración que el Juz-
gador “a quo” hizo de toda la prueba
practicada, por la que realiza cada
parte recurrente, función que co-
rresponde al Juez “a quo” y no a las
partes (STS 7-10-97) habida cuenta
la abundante doctrina jurispruden-
cial elaborada sobre la prevalencia
de la valoración de las pruebas que
realizan los Órganos Jurisdicciona-
les, por ser más objetiva que la de
las partes en defensa de sus par-
ticulares intereses (STS 1-3-94). Y
es que las pruebas están sujetas
a su ponderación en concordancia
con los demás medios probatorios
(STS 25-1-93), en valoración con-
junta (STS 30-3-88), con el predo-
Resumen
Confirma la AP la
sentencia de primera
instancia que había
desestimado la demanda
de reclamación de
cantidad como abono de
honorarios por mediación
para el arrendamiento
de una vivienda. La Sala
resuelve que no procede
la reclamación al no
haber realizado gestión ni
mediación alguna a favor
del demandado, siendo la
propia actora quien buscó
realizar la contratación,
que no llegó a formalizarse
por la existencia de
serias discrepancias para
dirimir las cuales nada
hizo la demandante.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO. Que la referida Sen-
tencia de instancia, de fecha 14 de
abril de 2009 es del tenor literal si-
guiente: “FALLO: DESESTIMAR la
demanda interpuesta por la Pro-
curadora Sra. B en nombre de D. G
frente a D. M, ABSOLVIENDO al de-
mandado de las pretensiones for-
muladas en su contra. Con expresa
condena en costas a la parte de-
mandante. Contra esta resolución,
que no es firme, cabe interponer
recurso de apelación que se pre-
sentará por escrito ante este Juz-
gado en el término de CINCO días.
AUDIENCIA PROVINCIAL VIZCAYA, Secc. 3ª, de 26-11-2009, nº 467/2009,
rec. 372/2009
Jurisprudencia
20. Coleccionable
Jurisprudencia
II
minio de la libre apreciación, que es potestad de los
Tribunales de Instancia a efectos de casación, pero
cuyo criterio también es predicable en parte respecto
del recurso de apelación, porque el Juzgador que re-
cibe la prueba puede valorarla de forma libre aunque
nunca arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal
de la segunda instancia el conocimiento pleno de la
cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar
si en la valoración conjunta del material probatorio se
ha comportado el Juez “a quo” de forma ilógica, arbi-
traria, contraria a las máximas de experiencia o a las
reglas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apre-
ciación conjunta de la prueba es la procedente por su
adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.
Por ello, dado que los preceptos relativos a las prue-
bas practicadas no contienen reglas valorativas sino
admoniciones a los Jueces y una apelación a la sana
crítica y el buen sentido, para destruir una conclusión
presuntiva del Juzgador, debe demostrarse que ha se-
guido, al establecer dicho nexo o relación, un camino
erróneo, no razonable, contrario a las reglas de la sana
lógica y buen criterio, constituyendo la determinación
de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que
está reservado a los Tribunales y que se ha de respetar
en tanto no se acredite que es irrazonable.
TERCERO.- De lo expuesto entendemos que la Juz-
gadora acierta en su fundamentación cuando razona
que no procede la reclamación que efectúa el actor al
no haber realizado gestión ni mediación alguna a fa-
vor del demandado; es la propia actora quien busca
realizar la contratación que él ahora invoca, no el de-
mandado, o en su caso el arrendador; pero es más, el
contrato de alquiler o arriendo no llegó a formalizarse
conociendo el actor que es debido a las circunstancias
personales de quienes eran titulares del piso objeto de
arriendo , circunstancias que no informó ni detalló en
su caso al demandado; no puede admitirse que si el
contrato en este caso por serle arrendado no se llegó
a formalizar se cobre una comisión por un trabajo no
realizado; la documentación que aporta la parte actora
demuestra que la formalización de la gestión se realizó
con el Sr. L a quienes le entrega la cantidad de 750 eu-
ros abonados por el demandado a favor del mismo; e
igualmente en el contrato de señal se especifica que la
cantidad entregada de 750 euros cubre el primer mes
arrendado, la fianza y los honorarios de agencia, evi-
denciándose que si no se efectúa el contrato de alqui-
ler no llegándose a ejecutar el mismo es consecuen-
cia de la imposibilidad de cobrar de honorarios por la
agencia al no formalizarse el contrato por el que tenía
en su caso derecho a cobrar la gestión.
Cuarto.- Preciso recordar que partiendo de la doc-
trina jurisprudencial que entiende que con la denomi-
nación de corretaje o mediación es conocida una figura
contractual, integrada en los contratos de colaboración
y gestión de negocios ajenos, cuya esencia reside en
la prestación de servicios encaminados a la búsqueda,
localización y aproximación de futuros contratantes, a
la obtención del resultado consistente en la puesta en
contacto o en relación de personas interesadas en ce-
lebrar entre ellas un contrato; se consuma cuando se
perfecciona, por el concurso de la oferta y la acepta-
ción, el contrato cuya gestión se había encomendado
al corredor, lo que no cabe confundir con la consuma-
ción del contrato celebrado como consecuencia de la
actividad mediadora desplegada, pues este resultado
es independiente de la voluntad del mediador, salvo
que expresamente se haya responsabilizado de obte-
nerlo (STS 1.12.1986)8; la actividad consiste en poner en
conexión a los que pueden ser contratantes, sin inter-
venir en el contrato ni actuar como mandatario (SSTS
10.3.1992 7 10.10.1993), es decir realizar las gestiones
necesarias a fin de poner en relación a otras dos perso-
nas para la celebración de un contrato, gestiones que,
salvo pacto en contra, no van más allá de la perfección
del contrato a que la mediación tiende (SSTS. 22.12.
1992 0).
En realidad suele hablarse de mediación o encargo
para denominar el contrato y de “corretaje” para deno-
minar la retribución. En principio, como figura contrac-
tual específica, carece de regulación positiva en nues-
tro ordenamiento positivo (sí lo ha sido en el ámbito
del Derecho comparado (como contrato autónomo: CC
alemán, Suizo e Italiano), y de ahí que haya sido perfila-
do por la jurisprudencia del TS, en el sentido indicado:
el mediador se limita a poner en relación a los futuros
contratantes, a cambio de una retribución, sin partici-
par él personalmente en el contrato, ni como represen-
tante de una de las partes, ni como simple mandatario
suyo (no está ligado con él por relaciones de colabo-
ración, de dependencia o de representación), configu-
rándose como pacto de encargo, y cesando el media-
dor cuando pone en relación a las partes, que son las
que han de celebrar un futuro convenio final. De ahí
que podemos señalar como notas características: 1) la
actividad: el mediador trata de poner en contacto dos o
más personas para que concluyan entre sí un negocio
jurídico, pero sin intervenir personalmente en el contra-
to como representante de una de las partes. 2) solo se
compromete a desplegar la actividad necesaria para
promover la conclusión del contrato, pero no se obliga
a obtener el resultado deseado pues no depende de
su voluntad que el contrato llege o no a celebrarse. 3)
no contrata en nombre y por cuenta de sus clientes,
sino que acerca a las partes para que estas contraten
entre sí. 4) la realización de la actividad mediadora da
derecho a la remuneración. Consecuentemente es (1)
un contrato (aunque, a veces, sin acuerdo previo, el
mediador indica a la parte la oportunidad de concluir
un contrato con otro, y éstos lo concluyen aprovechán-
21. Coleccionable
Jurisprudencia III
dose de aquella actividad desplegada por el media-
dor); (2) es atípico o innominado factio ut des, con auto-
nomía y sustantividad propias, al amparo de la libertad
de pactos ex arts. 1091 y 1255 CC art.1091 art.1255, aun-
que mantiene analogía con el mandato (singularmente
en materia de diligencia y responsabilidad, y en todo
caso es una subespecie del mismo), la comisión y la
agencia, subsidiariamente a lo pactado por las partes y
a las reglas generales sobre contratación. (3) el “resul-
tado” es el cumplimiento del encargo, desarrollando
una específica actividad mediadora, que le da derecho
a percibir la retribución si el negocio se realiza o si el
oferente se aprovecha de las gestiones que haya efec-
tuado para ultimar la operación (la conclusión del con-
trato no puede ser prometida por el vendedor, pues tal
hecho no depende de su voluntad), (4) consensual, en
tanto que se perfecciona por el acuerdo de voluntades
- encargo del oferente y aceptación del mismo por el
corredor -, pero con matices, (a) en caso de mediador
“ocasional” (que, en todo caso, debe observar lo dis-
puesto en el art. 1258 CC), la voluntad contractual debe
constar manifestada, para que adquiera derecho a una
remuneración (las SSTS. 7.1.1957 y 23.10.1959 decla-
ran la inexistencia de corretaje, por falta del necesario
acuerdo de voluntades); (b) en algunos supuestos de
mediación se utiliza la denominada “nota de encargo”
con eficacia ad probationem (así, se exige la constancia
escrita cuando tiene carácter de exclusiva debiendo
fijarse su duración y presumiéndola de tres meses si
no consta otra cosa, según el art. 23 del RD 1.613/1981
de 19 de junio, aunque tal disposición fue declarada
nula por STS de la Sala de lo Contecioso Administrativo
de 22.12.1982, recobrando su vigencia el D. 3248/1969,
que se ocupa de la “hoja de encargo”, nota impresa
que facilita el Colegio de APIs); (5) principal, en tanto
que goza de sustantividad y autonomía, cumpliendo
por sí mismo un fin contractual propio; no obstante,
desde un punto de vista socio-económico es un con-
trato funcionalmente preparatorio de otro; (6) oneroso,
porque la retribución (con la actividad de mediación)
es esencial en el contrato, aunque su percepción está
sometida a la condición suspensiva de la efectiva rea-
lización (perfección) del contrato en el que el corredor
no interviene como parte; (7) según la jurisprudencia
(SSTS. 6.10.1990, 22.12.1992) es “bilateral”, en tanto que
impone a las partes derechos y obligaciones recípro-
cas y exigibles.
Así entre los elementos objeticos están: 1) El servi-
cio o actividad mediadora, es decir, la pluralidad de ac-
tos encaminados a la celebración del negocio querido
por el oferente (contactos con terceros, entrevistas con
posibles contratantes, información sobre la ocasión de
concluir un negocio, anuncios en prensa, tratos preli-
minares para allanar diferencias, actos de gestión,...). Al
perfeccionarse el contrato final, la mediación concluye.
Y 2) La remuneración o corretaje, condicionada a la ob-
tención del resultado final pretendido por el oferente,
y suele consistir en una cuota o porcentaje (incremen-
tado con el IVA repercutible) que, salvo pacto en con-
trario, se calcula con relación al valor real y total del
negocio concluido (no al “documental” inferior; así la
STS 12.3.1970). Su cuantía dependerá de: 1) lo pactado,
igual o superior al mínimo fijado en las tarifas oficiales
del Colegio (en principio no inferior, SSTS. 17.7.1966 y
art. 23. Decreto 1969, so pena de responsabilidad, en
todo caso disciplinaria, por competencia ilícita). 2) A fal-
ta de pacto expreso, la remuneración prevista en los
aranceles o tarifas profesionales correspondientes. 3)
En su defecto conforme a la costumbre o uso mercantil
del lugar en que se celebre el negocio. 4) a falta de los
criterios anteriores, serán los Tribunales los que habrán
de concretar la remuneración en equidad.
QUINTO.- Son obligaciones del agente, desarrollar
la actividad de gestión en orden a procurar la celebra-
ción del negocio que persigue el oferente (Indicación
de la oportunidad de concertar el contrato previsto o
puesta en contacto de eventuales contratantes, inter-
vención en los tratos preliminares, anuncios divulgati-
vos y comunitarios, visitas a interesados en el negocio,
campaña específica de promoción,...) y como acceso-
rias: 1) el deber de información sobre la marcha y desa-
rrollo de la actividad gestora; 2) el deber de discreción
(guardar secreto de las gestiones confiadas y de las
instrucciones recibidas de sus clientes, o deber de re-
serva del art. 28.1 Decreto 69); 3) el deber de lealtad: ha
de actuar en beneficio de su oferente; 4) la rendición de
cuentas si se ha convenido que el oferente asuma de-
terminados gastos genéricos (desplazamientos, anun-
cios publicitarios,...); 5) y como específicos de los API,
averiguar y comprobar la situación jurídica y registral
de la finca, para ponerlo en conocimiento de la parte,
respondiendo de la exactitud de los datos que facilite
como base para realizar la operación de que se trate
(STS 4.6.1994), en tanto que conformarán el consenti-
miento para contratar; colaborar en el cumplimiento
de la legislación de viviendas de PO, cuidando que
en ningún momento se sobrepase el precio de venta
y alquiler de las mismas (no obstante el TS ha optado
abiertamente por reputar civilmente válidos los con-
tratos de compraventa de VPO por precio superior al
permitido, rechazando el criterio anterior de nulidad
parcial de la cláusula de sobreprecio, al considerar que
el precio es decisivo para el acuerdo de voluntades,
sin perjuicio de las sanciones administrativas: SSTS
3.9.1992 8, 14.10.1992 3, 4.6.1993 7, 16.12.1993 5, 4.5.1994
6,...). No ocurre lo mismo con el arrendamiento a partir
de la LAU 94, atendida la DA 1ª, ap. 5
Y son obligaciones del oferente: 1) El reembolso de
gastos en caso de haberse expresamente pactado. 2)
Pago de remuneración en los términos antedichos,
22. Jurisprudencia
IV
Coleccionable
pero a)previo desarrollo de la gestión efi-
caz: basta (es suficiente pero necesaria) la
perfección - el nacimiento a la vida jurídica -
del contrato (salvo pacto), no es necesaria la
consumación o realización efectiva del con-
tenido del negocio final (no puede responder
del buen fin de la operación, en tanto que
supondría infracción del art. 1256 CC); es de-
cir la perfección del contrato a que tiende la
mediación, supone la consumación de ésta.
Así las SSTS. 10.1.1922, 16.4.1952, 28.11.1956,
29.11.1962, 21.10.1965, , 31.1.1989 , 6.10.1990 ,
, 26.3.1993 , ,..
Por ello es una obligación de medios (“ha-
cer alguna cosa”, dice el art. 1088 CC () ): tanto
la obligación contractual de hacer o de acti-
vidad como la extracontractual, implican ga-
rantizar el empleo de los medios adecuados,
proporcionándole TODOS los medios que
requiera, y estén a disposición del agente,
descartándose toda clase de responsabili-
dad más o menos objetiva, sin que opere la
inversión de la carga de la prueba.
Ello porque no se trata de que se llegue
a contratar sino de que se perfeccione (re-
sultado). Si es una obligación de medios la
obligación consiste en desplegar una activi-
dad del deudor dirigida a proporcionar la sa-
tisfacción del acreedor, o lo que es lo mismo,
en el desarrollo de una conducta diligente
encaminada a conseguir el resultado previs-
to por el acreedor; y el deudor debe poner
los medios más idóneos, pero no simple-
mente a utilizarlos de forma mecánica, sino
a través de una conducta diligente, que po-
sibilite el resultado o fin práctico esperado.
Pero el resultado no está, lógicamente, in
obligatione de forma que el cumplimiento o
incumplimiento son independientes de ese
resultado, y solo dependen de la actuación
diligente o negligente del deudor (diligencia
entendida como cuidado, atención, tensión
de la voluntad, esfuerzo,...).
SEXTO.- Explicitada la fundamentación
anterior y aplicando al supuesto las espe-
ciales circunstancias referidas en el Fun-
damento Tercero, estima el Tribunal que en
definitiva es correcta la desestimación que
la Juzgadora acuerda de la demanda siendo
ratificada; y ello porque la parte actora no ha
efectuado ninguna de las obligaciones que le
incumben como son expresar detalle e infor-
mación de datos y concretas circunstancias
habidas en el caso; recuérdese que el pro-
pio demandado admite que fue por su parte
quien insistió en su voluntad de formalizar el
contrato de arriendo sin que por la parte ac-
tora se ofreciera explicación, razón o motivo
por el que los arrendadores no formalizaban
el alquiler ; motivación que se ha reflejado en
el procedimiento en cuanto que Sr. L quien
dice ser arrendador no era el titular de la vi-
vienda que concurrían serias discrepancias
entre la pareja que al aparecer era titular del
piso a arrendar y que interesó un aval que
presto el demandado pero que aprecia ser
insuficiente para el contratante; sin que la in-
mobiliaria actora ninguna actividad desple-
gara a dirimir o resolver dichos problemas,
radicando principalmente en estos extremos
su actividad y gestión encomendada; recor-
dándose por último que el demandado no
encargó ni instó a la parte actora la gestión
sino que y aún cuando para la parte apelante
sea indiferente, es lo cierto que se ofrece la
parte actora al demandado a enseñar el piso
y en su caso formalizar el denominado con-
trato de señal, pero en el mismo, y como se
ha indicado solo en el supuesto de que se
verifique el alquiler las cantidades entrega-
das cubren los honorarios, ratificándose que
no llegó a realizarse el alquiler encargado
por D. L quien no es parte en este procedi-
miento; por tanto no puede ser admitido que
se conceda cantidad en favor del actor y a
cargo del demandado.
SÉPTIMO.- Las costas se impondrán a la
parte apelante.
FALLO
Que desestimando el recur-
so de apelación interpuesto
por la representación procesal
de D. G contra la Sentencia dic-
tada por elJuzgado de Primera
Instancia núm. 4 de Barakaldo
en autos de juicio verbal núm.
87/09 de fecha 14 de abril de
2009 y de que este rollo dima-
na, debemos confirmar como
confirmamos dicha resolución
con expresa imposición de
costas a la parte apelante.
23. 23
CONSULTORIO
Consultorio Inmobiliario
Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid
I.- ¿Se puede adquirir una vi-
vienda de protección oficial te-
niendo otra vivienda en propie-
dad?
Se plantea por un colegiado si es
posible comprar una VPO teniendo
otra vivienda en propiedad.
Para dar respuesta a esta cuestión,
hay que partir de la base que la adqui-
sición de una VPO es para destinarla
a vivienda habitual del adquirente y
de su familia, por lo que no es posi-
ble adquirirla para destinarla a una
inversión o a una segunda residencia.
La vivienda protegida es para quien la
necesita como primera residencia y
está en una situación económica que
merece la tutela de la Administración.
Por tanto, entre los requisitos ge-
nerales establecidos para adquirir
una VPO está el de que su destino
sea el de constituir la vivienda habi-
tual del propietario y su unidad fami-
liar, y, además, que esa vivienda sea
usada y ocupada por el adquirente,
pues el hecho de utilizar la VPO como
residencia vacacional se encuentra
tipificado como infracción muy grave.
En consecuencia, el adquirente
de la VPO no puede ser propietario
de otra vivienda, ni libre, ni VPO, y no
haber sido, tampoco, propietario de
otra VPO anteriormente, aunque esa
se haya vendido. Se debe acreditar
que ni el solicitante ni los miembros
de la unidad familiar son propietarios
de otra vivienda, y para cumplir este
requisito lo mejor es adjuntar un cer-
tificado del registro de índices del Re-
gistro de la Propiedad.
En este sentido, el Decreto
74/2009, de 30 de julio, por el que se
aprueba el Reglamento de Viviendas
con Protección Pública de la Comu-
nidad de Madrid -con las modifica-
ciones introducidas por el Decreto
59/2013, de 18 julio-, establece, entre
otros requisitos, que ninguno de los
miembros de la unidad familiar puede
ser titular del pleno dominio o de un
derecho real de uso o disfrute sobre
otra vivienda en todo el territorio na-
cional, salvo las excepciones contem-
pladas en el artículo 3.3.3 del citado
Decreto (cuando el derecho recaiga
únicamente sobre una parte alícuota
de la vivienda no superior al 50 por
100 y se haya adquirido la misma por
título de herencia, y en los casos de
sentencia judicial de separación o di-
vorcio cuando, como consecuencia
de esta, no se le haya adjudicado el
uso de la vivienda que constituía la
residencia familiar).
II.- Consulta sobre los plazos
establecidos en la vigente Ley de
Arrendamientos Urbanos para
comunicar a la otra parte la vo-
luntad de no renovar el contrato
de alquiler de una vivienda.
Si llegada la fecha de vencimien-
to de un contrato de arrendamiento
de vivienda suscrito a partir del 6 de
marzo del 2.019, o de cualquiera de
sus prórrogas, una vez transcurridos
como mínimo cinco años de duración
de aquel, o siete años si el arrendador
fuese persona jurídica, ninguna de las
partes hubiese notificado a la otra, al
menos con cuatro meses de antela-
ción a aquella fecha en el caso del
arrendador y al menos con dos meses
de antelación en el caso del arren-
datario, su voluntad de no renovarlo,
el contrato se prorrogará obligatoria-
mente por plazos anuales hasta un
máximo de tres años más, salvo que
el arrendatario manifieste al arrenda-
dor con un mes de antelación a la fe-
cha de terminación de cualquiera de
las anualidades, su voluntad de no
renovar el contrato.
Es decir, si llegado el vencimiento
del contrato y alguna de las partes no
quiere que se prorrogue para que el
contrato termine, la notificación debe
ser fehaciente y, además, debe ha-
cerse antes de entrar en los últimos
meses de contrato. En concreto, para
que no se prorrogue el contrato, el
aviso deberá hacerse:
• Antes de entrar en los últi-
mos cuatro meses si quien no quiere
prorrogar el contrato es el propietario.
• Antes de entrar en los últi-
mos dos meses si quien no quiere
prorrogar el contrato es el inquilino.
III.- ¿Qué se debe tener en
cuenta a la hora de comprar un
local comercial?
- Precio (comparar los precios
de otros locales en la misma zona
-ubicación-) y gastos que conlleva la
adquisición –IBI, gastos Comunidad,
tasa basuras, etc.-;
- Uso al que se va a destinar el
local y qué función va a cumplir -mo-
delo de negocio-;
- Legislación vigente que re-
gula la actividad para evitar proble-
mas en el futuro;
- Normativa que debe cumplir
el local para llevar a cabo la actividad;
- Titularidad, estado urbanís-
tico, superficie, cargas, gravámenes,
ocupantes o arrendatarios;
- Asegurarse de que el local
dispone de las licencias oportunas
para el ejercicio de la actividad -salida
de humos, zona de carga y descarga,
seguridad, etc.-;
- Asegurarse de que el local
podrá acondicionarse y ser reforma-
do para realizar la actividad -distribu-
ción-;
- Estudio y análisis de compe-
tidores en la misma zona con el mis-
mo tipo de negocio;
- Solicitar al Registro de la Pro-
piedad una nota simple del local -in-
formación sobre el local, incluyendo
la identificación, la extensión, limita-
ciones, titulares, última transmisión
de la propiedad y las posibles cargas
que pesan sobre la misma.
24. 24
ACTIVIDAD
La Consejera de Vivienda presenta la futura Ley Óm-
nibus para el impulso de la actividad económica en la
sede de COAPIMADRID – AIM
Paloma Martín, Consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de
Madrid, ha visitado la sede de COAPIMADRID – AIM para presentar las líneas esenciales de la
futura Ley Ómnibus, actualmente en trámite parlamentario, que podrá ver la luz en el próxi-
mo mes de octubre, una norma que pretende dinamizar la economía agilizando diferentes
sectores de actividad. En el sector inmobiliario introduce reformas para ampliar la oferta de
vivienda a través de diferentes mecanismos, especialmente en el ámbito del urbanismo. A
la Consejera le acompañaban el Viceconsejero de Vivienda, José María García Gómez, y el
Director General de Urbanismo, Raimundo Herráiz Romero. El Presidente de COAPIMADRID
– AIM, Jaime Cabrero García, les transmitió las inquietudes que actualmente tiene el sector
ante la falta de regulación de la actividad de la intermediación inmobiliaria
L
a Comunidad de Madrid
quiere flexibilizar trámites
y disminuir trabas en las
diferentes actividades económicas
de la región y para ello desde que
fue aprobado el Plan para la Reac-
tivación de la Comunidad de Madrid
en mayo de 2020 ha iniciado una
serie de reformas normativas para
mejorar la regulación y simplificar
la normativa autonómica en áreas
como la vivienda, el medio ambien-
te, la sanidad o la educación. En es-
tos momentos, el protagonismo de
las reformas está reflejado por la
futura Ley Ómnibus, actualmente en
fase de tramitación parlamentaria,
una norma que pretende incremen-
tar la seguridad jurídica y trasladar
la eficacia a ciudadanos y empresas.
La presentación de esta futura nor-
ma centró la visita a la sede de COA-
PIMADRID – AIM.
La futura Ley Ómnibus de me-
didas urgentes para el impulso de
la actividad económica y la moder-
La Comunidad de Madrid
apuesta por
dinamizar
la economía
a través
del sector
inmobiliario
25. 25
Izq. fondo a frente, por el COAPI de Madrid, Raúl Cruz, Vicepresidente, Jaime Cabrero, Presidente, José Merino, Asesor Jurídico y Francisco Sánchez, Comision Valoraciones
y dcha. fondo a frente, por la Comunidad de Madrid, José María García, Viceconsejero de Vivienda, Paloma Martín, Consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura y
Raimundo Herráiz, Director General de Urbanismo. En la sede del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid.
nización de la Administración de la
Comunidad de Madrid, pivota sobre
cuatro ejes: la gestión eficaz de las
consecuencias de la crisis provocada
por el Covid19; la mejora de determi-
nados servicios públicos, especial-
mente a las personas más vulnera-
bles; la adaptación de las normativas
sobre urbanismo y medio ambiente a
las nuevas realidades económicas; y
la eficiencia del gasto público.
Los cambios legislativos se cen-
tran en aquellos aspectos que per-
mitirán dar una respuesta pública
más rápida a muchas de las nece-
sidades que presenta la actividad
promotora. Por ejemplo, introduce
un nuevo régimen regulatorio de las
redes públicas para poder incluir en
suelos dotacionales vacantes vivien-
das públicas en régimen de alquiler,
sin necesidad de tener que realizar
antes una variación del planeamien-
to. Además, el Ejecutivo autonómi-
co impulsará la colaboración públi-
co-privada entre ayuntamientos en
entidades colaboradoras urbanísti-
cas que puedan gestionar las licen-
cias y el control de las declaraciones
responsables, actuación que atajará
la dilatación de los plazos que pue-
dan darse por acumulación de solici-
tudes en los servicios locales.
La Consejera de Vivienda, Medio
Ambiente y Agricultura de la Comu-
nidad de Madrid, Paloma Martín, está
haciendo una labor de aproximación
para que todos los sectores conoz-
can las modificaciones que se pre-
tenden introducir, recabando el apo-
yo de los colegios profesionales y de
la sociedad civil para una normativa
que está previsto se apruebe en la
Asamblea en octubre y seguidamen-
La importancia del
sector inmobiliario
reside en que
representa un 14%
del PIB regional y que
el 67% de la inversión
residencial de toda
España se realiza en
la Comunidad de
Madrid.
26. 26
ACTIVIDAD
te comience a surtir efectos en los
diferentes sectores económicos, en
un momento en el que “es necesa-
ria una reactivación económica por
la situación de crisis”, señaló, que se
vive actualmente y muy posiblemen-
te se acentúe a finales de año. “Que-
remos mejorar los servicios públicos
en sectores como el urbanismo y la
vivienda, introduciendo medidas de
eficiencia de gasto público”, apuntó
la Consejera, a través de una serie
de directrices como son “la colabo-
ración público-privada, la mejora de
la fiscalidad, ampliando los espacios
de libertad en la economía y apor-
tando seguridad jurídica”, explicó.
Impacto normativo
La futura Ley Ómnibus incide en 50
textos normativos, entre ellos 31 leyes,
tres decretos legislativos, seis nue-
vas regulaciones de rango legal y dos
decretos. Esta reforma permitirá a los
contribuyentes ahorrarse un millón de
euros anuales gracias a la reducción de
los trámites y cargas administrativas y a
la mayor eficiencia en los servicios para
los ciudadanos y las empresas.
La importancia del sector inmobilia-
rio reside en que representa un 14% del
PIB regional y que el 67% de la inversión
residencial de toda España se realiza
en la Comunidad de Madrid. Por este
motivo, la futura Ley Ómnibus traerá
cambios relevantes, principalmente en
el ámbito del urbanismo con el impacto
positivo que producirá en el aumento
de oferta de vivienda.
Por su parte, Jaime Cabrero García,
Presidente de COAPIMADRID – AIM,
agradeció la visita de la Consejera y la
exposición realizada, además de ex-
poner las preocupaciones de los pro-
fesionales en estos momentos: los
problemas que genera la ocupación
ilegal de viviendas, que impacta direc-
tamente en la inversión; la llegada de
los fondos europeos en el ámbito de la
vivienda y la obligatoriedad del registro
de agentes inmobiliarios (RAIN), que
actualmente es voluntario, ya que es
un beneficio para los consumidores el
que éstos puedan conocer a los profe-
sionales a los que acuden y tengan una
garantía de que tienen una buena for-
mación y están especializados.
La futura Ley Ómnibus
“Con esta ley abordamos la refor-
ma más ambiciosa y liberalizadora de
la Ley del Suelo, contando con el apo-
yo del sector inmobiliario, teniendo
presente los desarrollos del Sureste o
Madrid Nuevo Norte”, señaló Paloma
Martín.
En este sentido, la Consejera de
Medio Ambiente, Vivienda y Agricultu-
ra, destacó los tres objetivos que per-
sigue esta futura ley: disponer de más
suelo para vivienda pública; contar con
más flexibilidad; y mayor colaboración
público-privada.
El aumento de la disponibilidad de
suelo para vivienda pública será posi-
ble por varias medidas:
a. Dar a los ayuntamientos la po-
sibilidad de contar con parcelas
vacantes para vivienda públi-
ca en alquiler sin realizar pre-
viamente una modificación del
plan general, sino a través de un
plan especial, lo que permitirá la
inmediata liberación del 5% del
suelo y construir 13.000 vivien-
das que, por ejemplo, evitarán
el éxodo rural de la población
joven.
b. Ampliar los fines de los patri-
monios públicos de suelo, eli-
minando restricciones para la
reactivación económica y la re-
generación urbana.
c. Una nueva regulación del de-
recho de superficie, ampliando
este instrumento.
En la flexibilidad urbanística:
a. Actuaciones que permitan la do-
tación (transformación) de suelo
adaptándola a la ley básica es-
tatal, evitando anulaciones, lo
que introducirá mayor seguridad
jurídica.
b. Las empresas y los promoto-
res podrán comprar metros
cuadrados edificables y dis-
ponibles en el mismo ámbito,
facilitando las transferencias
del aprovechamiento; por
ejemplo, para que se puedan
adquirir metros edificables, re-
manentes, que no hayan sido
edificados en una parcela con-
tigua.
c. Dotar a los ayuntamientos de
más de 15.000 habitantes de
más competencias para aprobar
las reformas del planeamiento, a
través de planes especiales, para
evitar el trámite de su aprobación
por la Comunidad de Madrid.
d. Flexibilización del alcance de las
actuaciones en suelo rústico, to-
das las actuaciones que no estén
expresamente prohibidas en el
planeamiento estarán permiti-
das, lo que favorecerá al turismo
rural.
e. Agilizar la tramitación de proyec-
tos de alcance regional, ya que
actualmente se requiere que
sean de urgente y excepcional
interés público, y se pretende
que puedan servir para promover
el empleo, como el despliegue
de energía fotovoltaica o la im-
plantación de centros de datos.
En la colaboración público-privada:
• Impulsar las entidades de cola-
boración urbanística para la ges-
tión de licencias y declaraciones
responsables en los municipios
de la comunidad de Madrid, ya
que solo está previsto actual-
mente en Madrid capital. Evitarán
retrasos en los trámites y ahorra-
rá costes para los particulares y
empresas.
Jaime Cabrero García, Presidente
de COAPIMADRID – AIM, agradeció
a la Consejera de Vivienda de la Co-
munidad de Madrid la convocatoria
de esta reunión para la presentación
de la futura Ley Ómnibus, norma que
por parte de COAPIMADRID – AIM se
espera redunde en beneficio de todos
los ciudadanos de la Comunidad de
Madrid.
27. 27
CONTRAPUNTO
La subida del Euríbor,
principal alerta de
incertidumbre para
mantener el crecimiento
en las operaciones
El contexto internacional, la crisis de los suministros de mate-
rias primas, la subida de la inflación y el horizonte regulatorio
amenazan el buen entorno mantenido el primer trimestre
Aunque el primer trimestre de este año 2022 ha seguido la senda del crecimiento y dinamis-
mo de las operaciones que ha experimentado el sector en 2021, ya que los resultados reco-
gidos por el INE desde enero a marzo han mantenido los crecimientos de dos dígitos, sobre
este horizonte que se ha dibujado positivo encontramos un abanico de aspectos problemá-
ticos para el ámbito inmobiliario. Pueden tener desigual impacto si se contemplan aislada-
mente, pero lo cierto es que considerados en su conjunto abren un escenario de incógnitas,
especialmente para finales de este año
J.M.L. Agundez
E
l ritmo positivo de los tres
primeros meses del año
en la compraventa de vi-
vienda y en la contratación de hipo-
tecas para adquisición de vivienda,
en medio de un clima económico
global incierto y complicado, mues-
tra la fortaleza y el dinamismo que
está teniendo el sector, además de
que existen un abanico de tenden-
cias que favorecen una buena pro-
yección para los próximos meses (ver
páginas de este número de Colegia-
do 6 a 13).
Sin embargo, desde que a finales
del año 2021 se encendieron las alar-
mas con la brusca subida de la inflación,
motivada principalmente por el enca-
recimiento de los precios de la energía,
obliga a mirar en su conjunto todos los
factores que dibujan la parte gris del es-
cenario: la pervivencia de la crisis del su-
ministro de las materias primas, la subi-
da de la inflación, la subida de los tipos
de interés, las incidencias regulatorias
en el mercado inmobiliario español y en
éste mismo ámbito, la problemática del
alquiler de vivienda, en el que se han li-
mitado al 2% las actualizaciones de las
rentas por la subida desbocada del IPC.
Todos estos factores marcan un
contrapunto al dinamismo actual de la
vivienda. Varios informes nos permiten
desgranar por qué en un futuro podría
haber más sombras que luces en un
entorno que, a pesar de todo, se man-
tiene vivo. Los informes son del Banco
de España, BBVA Research y Bankinter.
El motivo es que aisladamente estos
factores pueden tener desigual impac-
to, pero en su conjunto abren la puerta
a las incógnitas, especialmente el refe-
rido al comportamiento de los tipos de
interés, donde se da por descontada
una clara subida en el último trimestre
del año.
28. 28
CONTRAPUNTO
En este sentido, el Banco Central
Europeo se muestra cada vez más pro-
clive a una subida de tipos que el mer-
cado augura para finales de año y el
Euribor ya está en la tendencia ascen-
dente. A su vez, la incertidumbre en el
ámbito regulatorio puede impactar en
las decisiones de inversión, retrayén-
dose ésta y posponiendo decisiones a
la espera de una mayor clarificación. La
realidad de la subida de tipos por par-
te del BCE llegaría después del final de
las compras de deuda a los Estados en
el tercer trimestre, lo que situaría este
nuevo escenario de incremento en el
último trimestre de este año 2022.
El Euribor en mayo mantiene su ten-
dencia ascendente y se sitúa en el
0,287%
De hecho, el Euribor, que es utili-
zado como principal referencia para
fijar el tipo de interés de los préstamos
hipotecarios concedidos por las enti-
dades de crédito españolas, subió en
mayo hasta el 0,287% desde el 0,013%
del mese anterior. Tomando como re-
ferencia los últimos 12 meses, el índice
registra un ascenso de 0,768 puntos.
El contexto de la zona euro
El Informe Anual del Banco de Es-
paña, publicado en el mes de mayo por
el supervisor, realiza una revisión de la
evolución económica y financiera de la
economía española e incluye los prin-
cipales riesgos y vulnerabilidades a los
que se enfrenta en el corto y largo pla-
zo. El informe “presta especial atención”
al entorno internacional, a la zona euro
y a las políticas económicas. También
incluye referencias al sector inmobilia-
rio.
El supervisor aprecia que las pers-
pectivas de la economía española se
encuentran sometidas a “una extraor-
dinaria incertidumbre”. Según explica el
informe, “la guerra [entre Rusia y Ucra-
nia] afectará negativamente a la activi-
dad en España a través de un encareci-
miento adicional de las materias primas
(con el riesgo añadido de que lleguen
a producirse interrupciones en el sumi-
nistro de algunos de estos insumos), de
su incidencia sobre la confianza de ho-
gares y empresas, del daño al comercio
mundial y del endurecimiento de las
condiciones de financiación”.
En este sentido, precisa, “cabe es-
perar que la economía española sufra,
como consecuencia de la guerra, un
retraso en el proceso de recuperación
gradual en el que estaba inmersa”. Así,
“en las proyecciones más recientes del
Banco de España, del pasado mes de
abril, se preveía que, en 2022, el PIB
creciera un 4,5% y la inflación se situa-
ra en el 7,5% en promedio anual”. Sin
embargo, matiza a este respecto que
“la información conocida después de
la publicación de estas proyecciones,
que incluye un crecimiento del PIB en
el primer trimestre menor de lo previs-
to, apuntaría, en ausencia de cualquier
consideración adicional, a una revisión
a la baja en la tasa de crecimiento del
PIB esperada para el conjunto de este
año”.
Por todo ello, concluye que “de cara
a los próximos trimestres, las perspecti-
vas para la economía española – y para
otras economías de nuestro entorno
– está sometidas a una extraordinaria
incertidumbre, afectadas por aspectos
macrofinancieros, geopolíticos y sanita-
rios de muy diversa índole y severidad”.
El Banco de España presta atención
al sector inmobiliario dentro del análisis
de lo que pueden ser “los retos para un
crecimiento sostenible y equilibrado de
la economía española”.
Para el supervisor es necesario
“promover un aumento sostenido de la
oferta de vivienda en alquiler” y pone
dos ejemplos para ello, ya que puede
hacerse a través de introducir “mejoras
regulatorias que incrementen la seguri-
dad jurídica” y apostando por un “mayor
énfasis de las políticas públicas en la
provisión de vivienda pública en alqui-
ler”. En este sentido, el supervisor apre-
cia que “sería conveniente” actuar en el
plano de las condiciones de acceso a
la vivienda, “que se han endurecido en
los últimos años”, tanto en la vivienda
en propiedad como en la de alquiler,
“para reducir los efectos adversos de la
desigualdad”.
En este sentido, llama la atención
sobre el hecho de que “el Proyecto de
Ley de Derecho a la Vivienda trata de
reducir estas dificultades de acceso a
la vivienda, que afectan especialmente
a los jóvenes y a los hogares con ren-
tas más bajas”. Sin embargo, puntualiza,
“esta normativa no contempla algunas
actuaciones que podrían suponer un
impulso estructural significativo de la
ofertad de vivienda en régimen de al-
quiler”.
Los informes de las instituciones
especializadas en analizar el rumbo de
la economía coinciden en enviar men-
sajes de advertencia, aunque lo hagan
en un contexto no alarmante. El enca-
recimiento de los materiales de cons-
trucción, la subida de la inflación o el
ascenso de los tipos de interés son
algunos de los factores que pueden
frenar el dinamismo que actualmente
vive el sector inmobiliario. En el caso de
la inflación, el indicador adelantado de
mayo ha vuelto a marcar una tendencia
de ascenso, tras la moderación de abril,
para situarse en el 8,7%.
La incertidumbre regulatoria “conti-
núa aumentando”, advierte BBVA Re-
search
El informe de BBVA Research “Ob-
servatorio inmobiliario, primer semes-
tre 2022” pone sobre la mesa un abani-
co de avisos para los próximos meses
como serían, entre otros, el aumento
del precio de las materias primas y sus
efectos en los costes de producción y
en la inflación (impacto procedente de
la guerra), la subida de tipos de interés
y la incertidumbre regulatoria.
Así, explica respecto al primer punto
que “el encarecimiento de los materia-
les de construcción está reduciendo
los márgenes de las empresas y está
comenzando a trasladarse al precio fi-
nal de los proyectos de inversión”. Este
escenario, precisa, “puede continuar en
un entorno de aumento de la demanda,
impulsada por el plan NGEU [fondos
europeos] y los cambios de hábitos en
la compra de vivienda”.
Respecto a la subida de tipos, ad-
vierte de que “subirán con más rapidez
