calcular valor inmueble

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¿Cómo calcular el valor de un
inmueble? Métodos y ejemplos
Publicado el 11 de marzo de 2014
La semana pasada, un lector del blog llamado Óscar de Granada se puso en contacto
conmigo para preguntarme si es posible calcular el valor de un inmueble y qué
método utilizar para calcular este valor. Como creo que es una pregunta que puede
resultar interesante para muchos de vosotros, decidí publicar este artículo donde
enseñaré cómo calcular el valor de un inmueble y analizaré los 2 métodos
principales de valoración de inmuebles con un ejemplo de valoración con cada uno
de ellos.
¿Qué método de valoración usar para calcular el valor de un
inmueble?
Existen dos métodos para calcular el valor de un inmueble:

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Valoración relativa
Descuento de flujos de caja
Ya hemos visto en este blog tanto la valoración relativa, como el descuento de flujos
de caja (con un ejemplo de aplicación en Excel), pero aplicados a la valoración de
acciones. Como veréis a continuación, estos métodos también son aplicables a la
valoración de inmuebles.
El método más usado y el menos recomendable, la valoración
relativa
El método más utilizado para valorar inmuebles es la valoración relativa.
Para calcular el valor de un inmueble en base a este método, se utiliza como baremo
el precio de otras viviendas de localización cercana y similares características,
aplicando al final diferentes correctores de valor relativas a las diferencias que puede
haber con los pisos que se han comparado.
Ejemplo de valoración de un inmueble mediante el método
de valoración relativa
Queremos calcular el valor de un piso de 100 m2 en una zona céntrica de Madrid,
construido en 1.970 y que cuenta con un garaje. El piso necesita una pequeña
remodelación de unos 20.000 euros.
Sabemos que en la zona se pagan aproximadamente unos 6.000 euros por m2 por
pisos de tamaño medio y características similares sin garaje y sin necesidades de
remodelación.
Para calcular el valor del piso multiplicaremos su superficie por el precio por metro
cuadrado, lo que nos da un total de 600.000 euros. A ese precio le restamos los
gastos necesarios para su remodelación, dando como resultado 580.000 euros. Se
pagan unos 60.000 euros por los garajes en esa zona, por lo que añadiremos el valor
del garaje para la obtención del valor total del piso.
El resultado del valor del inmueble mediante la valoración relativa es de 640.000
euros.
¿Por qué no es recomendable la valoración relativa para
calcular el valor de inmuebles?
El método de valoración relativa es el más aplicado, pero tiene un gran problema,
que es que este método no tiene en cuenta una posible sobrevaloración en
los precios de los inmuebles que utilizamos en la comparación.

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La utilización de este método para valorar pisos llevó a muchos ahorradores a perder
mucho dinero al comprar viviendas durante la última burbuja inmobiliaria al tener
una idea equivocada de su verdadero valor.
Como podéis ver, este método puede servir para especular con inmuebles, pero si lo
que queremos es calcular el valor intrínseco real de un inmueble debemos
utilizar el método de descuento de flujos de caja que os mostraré a
continuación.
El método que recomiendo para calcular el valor de un
inmueble, el descuento de flujos de caja
El método más adecuado para calcular el valor de un inmueble es el descuento de
flujos de caja, que se basa en capitalizar la rentabilidad esperada del inmueble según
la rentabilidad requerida. Para ello, deberemos tener en cuenta tanto los ingresos
como los gastos futuros que generará el inmueble.
La tasa de descuento que vayamos a aplicar será la rentabilidad requerida que
nosotros esperemos obtener de nuestra inversión. La tasa de descuento será
subjetiva, y dependerá principalmente de 2 factores:
Las alternativas de inversión que tengamos
El riesgo intrínseco de la inversión en inmueble
Exigiremos una rentabilidad mayor a nuestras inversiones inmobiliarias cuando la
rentabilidad de las alternativas de inversión sea mayor, y viceversa. Del mismo modo,
exigiremos una mayor rentabilidad a casas cuyos ingresos sean menos estables o
estén expuestas a mayores riesgos (legales, impositivos, naturales, etc.).
En mi opinión, la tasa de descuento adecuada estaría entre un 5% y un 10% en la
mayoría de los casos.
¿Qué datos necesitamos para calcular el valor de un
inmueble mediante descuento de flujos de caja?
Para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja
necesitaremos los siguientes datos:
Ingresos esperados por alquiler
Porcentaje de tiempo aproximado en el que el piso estará alquilado y los
inquilinos estén pagando
Coste anual de los impuestos por la propiedad del inmueble (IBI)
Coste anual de reparaciones o seguros
Coste anual de los gastos de comunidad
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Otros gastos
Impuestos a pagar por el rendimiento del capital inmobiliario
Incremento estimado de los beneficios a largo plazo
Tasa de descuento que queramos aplicar
Otros gastos iniciales (ej. Rehabilitación, amueblado, etc.)
Como podéis ver, no son pocos los datos que necesitamos para el cálculo, pero es
necesario ser lo más rigurosos que podamos para obtener una visión acertada del
valor de inmueble.
Ejemplo de cálculo del valor de un inmueble mediante
descuento de flujos de caja
Vamos a valorar el inmueble del ejemplo anterior, pero esta vez mediante descuento
de flujos de caja. Nos vamos a basar en los siguientes datos:
Ingreso mensual por alquiler: 1.800 €
IBI (anual): 700 €
Gastos de comunidad (anual): 600 €
Reparaciones y seguros (media anual): 1.000 €
Gastos varios (anuales): 200 €
Gasto inicial de rehabilitación: 20.000 €
Por experiencia, creemos que el 80% del tiempo podremos cobrar el alquiler,
estando en 20% restante sin alquilar o con inquilinos que no pagan. El tipo impositivo
que va a pagar el posible comprador sería de aproximadamente un 18% de media
después de aplicar las reducciones correspondientes. Consideramos que tanto las
rentas como los gastos pueden subir un 2% de media anual. La rentabilidad
requerida para la inversión, dadas sus características, es de un 6%.
Para calcular el valor del inmueble, seguiremos los siguientes pasos:
– Calcular los ingresos anuales esperados
En este caso serán 17.280€ (12*1.800*80%)
– Calcular los costes fijos anuales esperados
2.500€ (700+600+1000+200)
– Calcular el beneficio anual esperado antes del IRPF restando ingresos menos costes
14.780€ (17.280€-2.500€)
– Calcular en beneficio después de impuestos esperado

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12.119,60€ (14.780€*(1-0,18))
– Calcular el valor actual de los ingresos futuros en base al modelo de valoración
Gordon-Shapiro teniendo en cuenta la rentabilidad requerida y el aumento esperado
de los beneficios.
309.049,80€ ((12.119,60*1,02)/(0,06-0,02))
– Restar los gastos iniciales, que en este caso sería la rehabilitación del inmueble
289.049,80€ (309.049,80€-20.000€)
Como podéis apreciar, este método es mucho más riguroso para conocer el valor
exacto de un inmueble.
Otros factores a tener en cuenta en la valoración
inmobiliaria
No debéis de olvidar que el resultado de este cálculo es el precio que estaríamos
dispuestos a pagar por el inmueble para obtener rentabilidad requerida por la tasa
de descuento. Por lo tanto, también tendremos que tener en cuenta los gastos
notariales y registrales y el IVA o el Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y descontarlos para obtener el
precio que estaríamos dispuestos a pagar por un piso como inversión.
También debemos tener cuidado con el sesgo de confirmación a la hora de
invertir en piso, ya que solemos sobrestimar los ingresos esperados y a subestimar
los gastos que acarrea tener un piso en propiedad.
Para finalizar, mi recomendación es combinar este método con un análisis de
escenarios, ya que los datos que vayamos a utilizar para valorar el inmueble son
datos futuros y por lo tanto están sujetos a incertidumbre.
Por ejemplo, en el inmueble que analizamos podemos analizar otros escenarios
diferentes:
Escenario pesimista: Ingresos mensuales de 1.400 € y tasa de ocupación del 70%.
Valoración escenario pesimista: 173.626,60 €
Escenario optimista: Ingresos mensuales de 2.500€ y ocupación del 90%.
Valoración escenario optimista: 492.295,00 €
Como podéis ver, la valoración puede cambiar radicalmente de un escenario a otro,

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así que debemos intentar ser lo más realistas posibles con los datos que vayamos a
utilizar y saber lo que puede suceder en el peor de los casos. Lo ideal es hacer un
cuadro en Excel para analizar los diferentes escenarios con una mayor comodidad.
Ahora que ya sabéis cómo valorar un inmueble, me gustaría animaros a valorar
vuestras casas y las de vuestros familiares a modo de práctica. Seguro que
más de uno se lleva una sorpresa (en algunos casos desagradable) sobre el valor real
de su casa.
Como siempre, cualquier duda o crítica será bien recibida en los comentarios.
Acerca del autor de esta entrada, Francisco Javier Lodeiro
Amado:
Blogger. Analista bursátil. Ayudo a invertir en bolsa y lograr la
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Comentarios:
21 PENSAMIENTOS EN “¿CÓMO CALCULAR EL VALOR DE UN INMUEBLE? MÉTODOS Y EJEMPLOS”
libertad financiera mediante el value investing.
Conecta conmigo:
giorgio anta
en 11 marzo, 2014 en 10:41 dijo:
Hola no entendí cuanto tiempo tendría que alquilarlo para compensar la
posible venta. Pues entiendo que el alquiler no es de por vida. Gracias
Paco
en 11 marzo, 2014 en 12:04 dijo:
Hola Giorgio,
Para calcular el valor de un piso suponemos que lo alquilamos de por
vida (aunque existan períodos en los que esté vacío o en los que los
inquilinos no paguen). El cálculo se realiza de esta forma porque los
ingresos por alquiler son los únicos ingresos intrínsecos de un piso.
Un saludo.
Enrigsa
en 11 marzo, 2014 en 15:51 dijo:
Como ya sabes soy muy escéptico con el descuento de flujos de caja, pero el
caso de algunos inmuebles me parece una de las excepciones. Creo que aquí
el descuento de flujos puede ayudar bastante en el caso de que se trate de

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ingresos por alquiler persistentes en el tiempo.
Un saludo.
Paco
en 11 marzo, 2014 en 16:02 dijo:
Hola Enrique,
Soy consciente de tu escepticismo con el DFC, y me alegro de que
estemos de acuerdo en que en algunos casos como éste puede ser el
método más conveniente. Seguro que existe alguno más.
Un saludo.
Miguel
en 11 marzo, 2014 en 17:30 dijo:
Paco, creo entender que en un caso estas calculando un precio y en el otro
un valor, estos métodos calculan cosas distintas. Lo que pagamos es el precio
y no el valor de las cosas, utilizando los DFC no creo que nadie compre jamas
un inmueble hoy en dia todavía.
Paco
en 11 marzo, 2014 en 21:37 dijo:
Hola Miguel,
En ambos casos se calcula el valor, aunque por diferentes métodos,
siendo el primero mucho más frecuente que el segundo y el más
utilizado para acordar un precio de compraventa. El segundo es muy
poco utilizado, por lo menos entre particulares, aunque te aseguro
que es el que utilizan los auténticos inversores. Estoy de acuerdo
contigo, los pisos siguen estando todavía muy por encima de su valor
según el DFC, por lo que yo no aconsejaría invertir en inmuebles en
España hoy en día salvo en casos muy puntuales.
Un saludo.

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Zapakondi
en 11 marzo, 2014 en 18:37 dijo:
Buenas Paco,
Deberíamos preguntarle a Amancio Ortega que método de valoración utiliza.
No se sí habrá alguien que compre más inmuebles que este señor, eso si no
los compra en cualquier sitio.
Un abrazó
Paco
en 11 marzo, 2014 en 21:38 dijo:
Hola Zapakonki,
Ortega utiliza el descuento de flujos de caja combinado con el análisis
de escenarios, estoy seguro de ello.
Un saludo.
Jorge
en 11 marzo, 2014 en 21:32 dijo:
Al final lo que calculamos es el equivalente actual de todos los flujos de caja
que generara la inversión (piso). Pero soy cauto con este método porque
aunque puede haber una sobrevaloración usando la valoración relativa,
puede haber una sobrevaloración en el mercado de alquileres, y creo que de
esta forma sufriríamos el mismo problema, ¿no?
Paco
en 11 marzo, 2014 en 21:40 dijo:

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Hola Jorge,
Estoy de acuerdo contigo. Por ello, recomiendo combinar el DFC con
un análisis de escenarios e intentar situarnos en el más probable o
darle un porcentaje de probabilidad a cada escenario.
Un saludo.
Jorge
en 11 marzo, 2014 en 21:44 dijo:
Sí, estoy de acuerdo con la combinación.
Un saludo Paco!
Jordi
en 23 marzo, 2014 en 1:30 dijo:
No soy economista ni estoy metido en el tema pero me gustaría exponer mi
criterio. Para empezar la vivienda vale lo que uno paga por ella, como el arte.
Saber si está sobrevalorada para mi es cuestión de saber el nivel adquisitivo
de los compradores, para el alquiler el mismo criterio.
Sin hacer cálculo alguno esta claro que vivimos en un país con sueldos bajos y
pagar 1800€ de alquiler por un piso teniendo en cuenta que el salario medio
está por debajo de esa cifra lo dice todo, vamos pues a ver quien paga eso.
No se lo que se paga en el centro de Madrid por un piso de esas
características, pero fijarse en lo que pagan por el alquiler en la zona para
hacer el cálculo del precio del inmueble me parece una valoración relativa.
Si para averiguar el precio real del inmueble utilizamos como referencia el
alquiler entonces el quid de la cuestión es saber cual debería ser el precio
real de alquiler.
¿Que método alternativo a la valoración relativa hay para averiguarlo?
Pues no lo sé, no me dedico a esto, pero a veces es más sensato utilizar un
razonamiento lógico que estrictos cálculos matemáticos. No se está
calculando la trayectoria de un cohete, se calcula el valor de un inmueble en

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un mercado irracional el cual incluye la codicia. Y utilizar como referencia de
todo cálculo el precio medio de alquiler en la zona no parece muy fiable para
saber cual es el valor del inmueble.
Un saludo.
Paco
en 23 marzo, 2014 en 17:17 dijo:
Hola Jordi,
Estoy de acuerdo en que la lógica es un pilar fundamental en el
proceso de valoración.
No obstante, no estoy de acuerdo en el que el valor de un inmueble
se calcule en base a lo que otro está dispuesto a pagar por ella, ya
que se fundamenta en la teoría del “bigger fool” y suele acabar mal. Te
dejo un artículo que escribí sobre el tema:
http://www.academiadeinversion.com/especulacion-mediante-analisis-
tecnico-teoria-bigger-fool/
La lógica es importante, pero los cálculos matemáticos también son,
en mi opinión, imprescindibles.
Gracias por tu comentario.
Un saludo.
Carmen
en 11 septiembre, 2014 en 15:59 dijo:
Hola,
Tengo una nave industrial que quiero poner a la venta y no sé qué pedir por
ella. Resulta que, desde el año pasado, la tengo alquilada por 20 años.
Además, tengo una hipoteca de unos 130.000 euros. La nave está recién
reformada y está en perfecto estado.

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Si no la tuviese alquilada la vendería por unos 330.000 euros, pero al tener un
derecho de cobro por los alquileres, supongo que tendría que pedir más,
pero no sé como tendría que calcular esto.
¿Me podríais ayudar)
Un saludo.
Paco
en 11 septiembre, 2014 en 22:54 dijo:
Hola Carmen,
Si quieres, explícame mejor el caso en la sección de contacto e
intentaré ayudarte. Aquí tienes el enlace:
http://www.academiadeinversion.com/contacto/
Un saludo.
allan
en 22 octubre, 2014 en 11:22 dijo:
En el descuento de flujo de caja cuánto tiempo tomamos como referencia, es
decir, que número de años estará alquilado el piso?
Gracias!!!
Paco
en 22 octubre, 2014 en 14:36 dijo:
Hola Allan,
En este caso utilizamos el modelo Gordon-Shapiro, que parte de que
el piso estará alquilado perpetuamente. Es un modelo teórico, pero
sirve como referente para hacernos una idea del valor del inmueble.
Un saludo.

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Ines
en 6 mayo, 2015 en 0:09 dijo:
Hola Francisco, de los gastos que mencionas ademas del alquiler, quien se
hace cargo ¿el inquilino o el dueño?
Te pregunto para saber como funciona con respecto a Argentina.
TU EJEMPLO
Ingreso mensual por alquiler: 1.800 €
IBI (anual): 700 €
Gastos de comunidad (anual): 600 €
Reparaciones y seguros (media anual): 1.000 €
Gastos varios (anuales): 200 €
Gasto inicial de rehabilitación: 20.000 €
Paco
en 6 mayo, 2015 en 3:48 dijo:
Hola Inés,
En España debe hacerse cargo el dueño. Supongo que en Argentina
sucederá lo mismo.
No obstante, puede pactarse en el contrato de arrendamiento que
sea el inquilino el que se haga cargo.
Un saludo.
PABLO PUAC
en 15 junio, 2015 en 5:04 dijo:
Soy de Guatemala, necesito vender una casa de 165 m2, esta a cinco minutos
de una zona de alta plusvalia. como le calculo el precio.cuanto sube en
porcentaje por ano.Espero tus nticias

14. 22/6/2015 ¿Cómo calcular el valor de un inmueble? Métodos y ejemplosAcademia de Inversión – Aprende value investing desde cero
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Paco
en 15 junio, 2015 en 22:48 dijo:
Hola Pablo,
Es muy difícil darte una cifra sin estudiar el caso concreto. Siento no
poder ayudarte.
Un saludo.