Hoe kom ik van mijn overtollige vierkante meters kantoorruimte af. De auteur beëindigde in 2004 ruim 80 huurcontracten voor 2 semi-overheidsorganisaties. De besparing op de resterende verplichting van huur- en servicekosten bedroeg ruim 30 mln euro.

1. Vastgoedmarkt/ Beheer november 2004 / 18
AT Osborne beëindigt 82 huurcontracten binnen twee jaar
Beëindigen huurcontracten kan tot
aanzienlijke besparingen leiden
Voor elke huisvestingsmanager of directielid met huisvesting in de portefeuil- dit voor een specifieke locatie het geval was, miljoen euro. Een door ons vooraf opgestelde
le rijst een dezer dagen de vraag: ‘Hoe maak ik mijn overtollige vierkante werd een proces ingezet, waarbij de verhuurder hypothese luidde als volgt: de grootste besparin-
meters kantoorruimte te gelde.’ De auteur van dit artikel heeft als adviseur van werd verzocht medewerking te verlenen aan een gen zijn te bereiken bij de langstlopende
AT Osborne in 2003 en 2004 twee voormalige overheidsorganisaties onder- contractovername door de derde. Slechts in contracten. Wij veronderstelden een verband
steund bij het beëindigen van een groot aantal huurovereenkomsten van voor- enkele gevallen heeft een verhuurder dit defini- tussen de looptijd en het resultaat. Daarvoor
namelijk kantoorruimte. Bij het beëindigen van deze contracten zijn verschil- tief geweigerd, hetgeen overigens juridisch niet hebben wij de resultaten verdeeld in drie cate-
lende manieren van beëindiging toegepast, die gezamenlijk hebben geleid tot was te vermijden5). Indien de verhuurder bereid gorieën. Looptijd korter dan twaalf maanden,
een besparing van ruim 50 procent op de huurverplichting. was zijn medewerking te verlenen, werden tus- tussen twaalf en 36 maanden en langer dan 36
sen de oude en de nieuwe huurder de voor- maanden.
In de afgelopen periode die werd gekenmerkt van zekerheid moet voldoende aannemelijk waarden bepaald waaronder het contract zou Uit tabel 2 blijkt dat een significant groot aan-
door economische neergang, stijgende werk- worden gemaakt dat de nieuwe partij even sol- worden overgedragen. Gezien de marktsituatie deel van de kortlopende contracten (< 12 maan-
loosheidscijfers en een veranderende arbeids- vabel en liquide is als de huidige huurder. werd regelmatig substantieel gecompenseerd. den) gewoon is afgelopen. Er was weinig interes-
markt, is de vraag naar kantoorruimte gedaald se bij de verhuurder om tot een afkoopdeal te
naar een absoluut dieptepunt. Iedereen kent de Onderverhuur. De wetgever heeft de mogelijkheid Overdracht aan onbekende huurder. Indien de beken- komen, noch bij nieuwe huurders om het
berichten over de leegstandscijfers in Nederland van onderverhuur sinds juli 2003 eenvoudiger de derde geen interesse had voor de locatie werd contract over te nemen. Tegelijkertijd constate-
in het algemeen en in groot Amsterdam in het gemaakt. Op basis van het nieuwe BW 7:2212) gezocht naar een partij op de markt die de huur- ren wij bij langlopende contracten een signifi-
bijzonder. De gepresenteerde cijfers geven moet de verhuurder redelijke bezwaren hebben overeenkomst wilde overnemen. Als zo’n partij cant aantal contracten die konden worden afge-
slechts het daadwerkelijke aanbod aan. Veel tegen onderverhuur of ingebruikgeving. Voor werd gevonden, werd eenzelfde proces ingezet kocht bij de verhuurder.
bedrijven zitten sinds de economische terug- deze oplossing is de minste medewerking van de zoals in de vorige oplossing is beschreven. Uit tabel 3 blijkt dat er een stijging zit in de
gang ruimer tot veel te ruim in hun jasje, zonder verhuurder nodig, maar de oplossing leidt niet gerealiseerde besparing, naarmate de looptijd
deze kantoorruimte direct aan te bieden op de tot het gevrijwaard zijn van verplichtingen Afkoop huurverplichting. Om deze oplossing te van de contracten langer was.
markt. Bezettingspercentages van 50 - 75 pro- jegens de verhuurder. De eerste huurder blijft de bewerkstelligen moet worden onderhandeld
cent zijn in de grotere kantoorgebouwen eerder hoofdhuurder en uit dien hoofde aansprakelijk met de eigenaar/verhuurder van het object. Conclusies
regel dan uitzondering. voor de verplichtingen die uit de huurovereen- Allereerst wordt schriftelijk kenbaar gemaakt Beëindiging van huurcontracten kan tot aan-
Natuurlijk zijn er ondernemingen die de nabije komst voortvloeien. dat de huurovereenkomst wordt beëindigd zienlijke besparingen leiden in vergelijking met
toekomst rooskleuriger zien dan andere, omdat Uiteraard zijn combinaties van genoemde oplos- tegen het einde van de looptijd. Vervolgens het gekozen referentiepunt. Het gekozen refe-
zij aan het begin van de herstelcyclus zitten. Zij singen ook mogelijk, maar die worden hier voor wordt verzocht om tussentijdse beëindiging, rentiepunt was: doorbetaling van de huurpen-
nemen de huidige leegstand als een tijdelijke de zuiverheid en vergelijkbaarheid niet verder onder voldoening van een afkoopsom. De ningen tot het einde van de lopende huurter-
verlies en houden de vierkante meters aan in de uitgewerkt. meeste verhuurders zijn uiteraard onaange- mijn.
verwachting weer snel te zullen groeien. Maar naam verrast door deze mededelingen, maar een De hoogte van het resultaat is sterk afhankelijk
een groot aantal bedrijven zal de komende vijf Praktijk aantal ziet ook wel mogelijkheden om de scha- van de gekozen oplossing. Een nieuwe (externe)
jaar niet het aantal werknemers hoeven te huis- De in dit artikel genoemde getallen zijn geba- delast voor zichzelf te beperken door een een- huurder vinden bleek de meest lucratieve oplos-
vesten dat ze in 2000 dachten te moeten huis- seerd op 82 huurcontracten die in de afgelopen malige afkoopsom te incasseren en het object sing te zijn met een besparing van gemiddeld 65
vesten. Een voorzichtige constatering leidt dus twee jaar zijn beëindigd. De resultaten die zijn zelf te verhuren. procent. Het laten aflopen van de huurovereen-
tot de stelling dat er op de middellange termijn geboekt, worden gepresenteerd als een percen- komst leidde logischerwijs tot de laagste bespa-
structurele overschotten zijn aan kantoorruimte tage van de maximale resterende verplichting Resultaten ring (gemiddeld 5 procent).
binnen specifieke gebouwen. op basis van de huurovereenkomst3). Het bestand De 82 geïnventariseerde huurcontracten omvat- De hoogte van het resultaat is bovendien afhan-
van 82 huurcontracten is opgedeeld in vier cate- ten gezamenlijk 137.000 m2 BVO. Op jaarbasis kelijk van de resterende huurtermijn. Kortlo-
Proces gorieën, die elk een oplossingsrichting vertegen- werd voor de huurcontracten (inclusief eventue- pende contracten leverden een beperktere
Om de huisvestingskosten te minimaliseren, woordigen: een aflopend contract, verhuur aan le contractuele servicekosten) 14,3 miljoen euro besparingsmogelijkheid op (44 procent) en de
zonder dat dit het primaire proces verstoort, zijn een bekende derde, verhuur aan een onbekende betaald. De resterende huurverplichting bedroeg animo voor contractovername door onbekende
er drie varianten beschikbaar om huurcontrac- derde en afkoop van de huurverplichting. in totaal nog 54,4 miljoen euro. Door toepassing derden of afkoop bij de verhuurder was beperkt.
ten te beëindigen: tussentijdse contractbeëindi- van de hiervoor genoemde oplossingsmogelijk- Langlopende contracten daarentegen leidden tot
ging, contractovername en onderverhuur. Aflopend contract. Een aantal van de huurcontrac- heden is deze huurverplichting in totaal geredu- een gemiddelde besparing van 55 procent. Daar-
ten die moest worden beëindigd, expireerde ceerd tot 25,4 miljoen euro, zijnde 47 procent bij was er in een groot aantal gevallen bereid-
Tussentijdse contractbeëindiging. Het meest gang- binnen een periode van een jaar. De huurover- van de resterende verplichting. heid bij de verhuurder om het contract tussen-
bare huurcontract voor kantoorruimte in Neder- eenkomsten werden of waren tijdig en onder de De 82 huurcontracten zijn op verschillende tijds te beëindigen via een afkoopsom.
land is het zogenaamde ROZ-model1). Dit model juiste voorwaarden opgezegd4). Gedurende de manieren beëindigd (tabel 1). Van de 82 contrac- Overigens bleek de bereidheid tot afkoop bij de
biedt in beginsel geen mogelijkheid voor de laatste maanden werden de huurpenningen nor- ten zijn er 22 binnen een jaar afgelopen. Het verhuurder, naast de genoemde looptijd, sterk
huurder de huurovereenkomst eenzijdig tussen- maal betaald en het gehuurde werd tegen de ging om een resterende huurverplichting van in afhankelijk van het type verhuurder. Grofweg is
tijds te beëindigen. Er moet dus wederzijdse einddatum opgeleverd zoals was overeengeko- totaal 3,3 miljoen euro verdeeld over bijna de kans op resultaat het grootst bij particuliere
goedkeuring zijn voor het ontbinden van de men in de huurovereenkomst. 27.000 m2 BVO. In het beste geval is een bespa- verhuurders of kleine consortia, terwijl bij insti-
overeenkomst. Een verhuurder zal hier in het Overigens moet worden opgemerkt dat opleve- ring geboekt van 27 procent van de resterende tutionele beleggers en pensioenfondsen de kans
algemeen slechts aan meewerken als hij er op ring van met name zogenaamde bedrijfsruimten huurverplichting en in het slechtste geval -26% op succes het kleinst bleek te zijn.
het gebied van financiën en risico niet op achter- een niet te onderschatten kostenpost met zich van de resterende verplichting. Dit surplus van
uit gaat. kan meebrengen. Het terugbrengen in de oor- 26 procent wordt overigens veroorzaakt door de YTZEN VAN DER WERF
spronkelijke staat, zoals in negen van de tien eerder genoemde kosten van oplevering van het
Contractovername. Het hiervoor genoemde ROZ- gevallen staat beschreven in een huurovereen- gehuurde. Deze kosten waren namelijk niet in Ytzen M.B. van der Werf RMT is als adviseur vastgoed-
model biedt eveneens geen houvast voor een komst leidt onvermijdelijk tot discussie gezien de resterende huurverplichting begrepen. management werkzaam voor AT Osborne te Utrecht.
overdracht van de huurovereenkomst aan een de substantiële kosten die daarmee gemoeid Opvallend is dat het in de afgelopen twee jaar is Meer informatie via ywe@atosborne.nl of 030-2942741.
derde. Ook hier geldt derhalve dat de verhuur- gaan. gelukt om voor veertien objecten een vervan-
der zijn toestemming moet geven voor over- gende externe huurder te vinden. Een externe Noten
dracht. Op het financiële vlak gaat de verhuur- Overdracht aan bekende huurder. Beide door AT huurder vinden leidde gemiddeld tot de beste 1) Huurovereenkomst kantoorruimte en andere
der er dan niet op achteruit, omdat de huur- Osborne ondersteunde organisaties zaten in een resultaten, namelijk een gemiddelde besparing bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW
overeenkomst onder gelijke voorwaarden wordt proces waarbij een reeds bekende derde interes- van 65 procent van de resterende huurverplich- 2) Art. 7:221 BW: De huurder is bevoegd het gehuurde
overgedragen aan een derde, maar op het gebied se had getoond in de gehuurde locaties. Indien ting, goed voor een totale besparing van 13,3 geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te
geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder
Resultaten verdeeld over verschillende oplossingscategorieën Tabel 1 tegen het in gebruik geven aan die andere redelijke
bezwaren zal hebben.
Aantal contracten Aantal m2 BVO Totale resterende Beste resultaat Minste resultaat Gemiddelde resultaat 3) Indien servicekosten deel uitmaken van de huur-
verplichting in euro in % in % in % overeenkomst zijn die kosten meegeteld bij het vast-
Afloop 22 26.968 3.302.000 27 -26 7 stellen van de maximale verplichting.
Bekende huurder 22 36.571 10.810.000 100 34 56 4) Schriftelijk: in de regel per aangetekend schrijven
Externe huurder 14 27.504 20.490.000 88 17 65 met in achtname van de geldende opzegtermijn.
Afkoop 24 45.891 19.800.000 90 -10 48 5) In de plaatsstelling is slechts onder voorwaarden
Totaal 82 136.934 54.402.000 54 juridisch afdwingbaar voor zogenoemde bedrijfsruim-
te ex. Art. 7:290 BW.
Relatie tussen looptijd en oplossingscategorie, aantal objecten Tabel 2 Relatie tussen looptijd en oplossingscategorie, aantal objecten Tabel 3
Aantal objecten <12 mnd 12-36 mnd >36 mnd Totaal Besparingspercentage <12 mnd 12-36 mnd >36 mnd Gemiddeld
Afloop 18 3 1 22 Afloop 11% 2% 0% 5%
Bekende huurder 11 7 4 22 Bekende huurder 66% 66% 50% 56%
Externe huurder 2 6 6 14 Externe huurder -41% 79% 64% 65%
Afkoop 1 9 14 24 Afkoop 46% 41% 49% 48%
Totaal 32 25 25 82 Gemiddeld 44% 48% 55%