5 questions récurrentes sur la SCI

Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI

5 QUESTIONS
RÉCURRENTES SUR LA
SCI
Avec les réponses…..du jour !

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L’INTERVENANT

Serge ANOUCHIAN


 Expert-Comptable, Commissaire aux
comptes,
 D.E.S Gestion de Patrimoine- Clermont-
Ferrand,
 D.U Gestion fiscale des entreprises- Dijon

 DIDFE – Droit fiscal européen- Dijon

 Serge.anouchian@gifec.fr 2


PREVOIR

« Jadis, en effet, se déchainait l’imagination,
L’on prophétisait un prix éternel.
Aujourd'hui , on n’a plus de telles ambitions,
L’on prophétise jusqu’à l’année fiscale
nouvelle! »
 Nathan ALTERMAN (1910-1970)

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INTRODUCTION

 700 000 SCI : 1/3 des sociétés

 Nombreuses acquisitions immobilières se font par l’intermédiaire de
sociétés.
 Beaucoup de SCI mais également d’autres formes de sociétés peuvent
être utilisées (SAS, SARL, SNC….),
 Constitution facilitée : droit fixe,

 Professeur COZIAN : « le charme fané » des SCI
 Le régime fiscal des sociétés de personne :Un sac d’embrouilles!
 Avantages juridiques essentiellement
 Avantages fiscaux

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LES 5 QUESTIONS RECURRENTES !

5


LES QUESTIONS

 1-Faut-il tenir une comptabilité ?
 2-Faut-il un capital faible ou élevé?

 3-Faut-il amortir ou non ?

 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le mettre
en réserves?
 5-IR ou IS ?

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LES QUESTIONS



en réserves?
 5-IR ou IS ?

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FAUT-IL TENIR UNE COMPTABILITÉ?
 Oui, ...quand on y est obligé!
 Tva, Associé personne morale, Activités
 Oui pour des raisons juridiques,
 Article 1856 du Code Civil,
 Oui pour des raisons économiques,
 Suivi des comptes courants,
 Suivi des affectations de résultat,
 Oui, pour des raisons fiscales.
 Déduction fiscale, en matière de revenus fonciers,
 Justification de la 2072, Article 46 D de l’annexe III,
 Suivi fiscal du prix de revient de la part,
 Toute stratégie d’optimisation.

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DÉTERMINATION DE LA PV LORS DE LA CESSION
DE PARTS DE SOCIÉTÉS DE PERSONNES
 16 février 2000 : Décision CE « Ets Quemener »
 La plus-value de cession des parts se calcule en
majorant la valeur d’acquisition de la quote-part des
bénéfices non distribués et en la minorant des
déficits déduits par l’associé et non comblés.
 Objectif: éviter la double imposition ou la double déduction.
 Décision rendu dans le cadre des PV professionnelles.

 9 mars 2005 : Décision CE « Baradé »
 Extension de cette jurisprudence au cas de cession
des parts réalisées par des associés patrimoniaux…

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LES QUESTIONS



en réserves?
 5-IR ou IS ?

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CAPITAL FAIBLE OU ÉLEVÉ ?
 Aucun capital minimum, ni maximum!

 Possibilité de capital variable,

 Possibilité de libération échelonnée,

 Quelles sont les avantages et inconvénients?

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CAPITAL FAIBLE OU ÉLEVÉ ?
 Monsieur et Madame AYMAR envisagent de créer en N une
SCI. Ils envisagent au travers de celle-ci de faire
l’acquisition d’un immeuble d’une valeur de 200 000 €.
 Ils hésitent entre trois formules de capital:
 Capital de 10 000
 Capital de 200 000
 Capital de 200 000 avec libération progressive
 En N+10, la valeur de l’immeuble est de 300 000 €, les
parts sont cédées à titre onéreux.

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BILAN D’OUVERTURE:PETIT CAPITAL

BRUT AMORT NET NET
Constructions 200 000 200 000 Capital social 10 000

Emprunt 190 000

TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000

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BILAN D’OUVERTURE:GROS CAPITAL

BRUT AMORT NET NET

Emprunt 0

TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000

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AVEC CAPITAL NON LIBÉRÉ

BRUT AMORT NET NET

Associés 190 000 190 000 Emprunt 190 000

TOTAL 390 000 0 390 000 TOTAL 390 000

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ANALYSE DES FLUX

Petit capital-Emprunt

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ANNEE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
LOYERS 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000
INTERET 12 000 11 090 10 125 9 102 8 017 6 868 5 650 4 358 2 989 1 538
AMORT 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
RESULTAT -2 000 -1 090 -125 898 1 983 3 132 4 350 5 642 7 011 8 462
CUMUL -2 000 -3 090 -3 214 -2 316 -333 2 799 7 150 12 791 19 802 28 264
CAPITAL 15 174 16 084 17 049 18 072 19 156 20 306 21 524 22 815 24 184 25 635
TRESO -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174
CUMUL -17 174 -34 347 -51 521 -68 694 -85 868 -103 042 -120 215 -137 389 -154 562 -171 736
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BILAN DE CESSION-PETIT CAPITAL

BRUT AMORT NET NET

Cpte Courant 190 000

TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000

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BILAN DE CESSION-GROS CAPITAL

BRUT AMORT NET NET

Emprunt 0

TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000

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CALCUL DE L’IMPOT
CAPITAL CAPITAL
10 000 200 000
VALEUR IMMEUBLE 300 000 300 000
PRIX DE VENTE DES TITRES 110 000 300 000
REMBST CPTE COURANT 190 000
PRIX TOTAL 300 000 300 000
PRIX DE REVIENT 10 000 200 000
FRAIS D'ACQUISITION 750 15 000
TOTAL 10 750 215 000
PLUS VALUE 99 250 85 000
DUREE DE DETENTION 10 10
ABATTEMENT EN% 10 10
ABATTEMENT 9 925 8 500
PLUS VALUE IMPOSABLE 89 325 76 500
MONTANT IMPOT (19+15,5)=34,5% 30 817 26 393

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RECAPITULATION

REMBST CPTE COURANT 190 000 0
MONTANT IMPOT -30 817 -26 393
SOLDE DISPONIBLE 269 183 273 607

POUR MEMOIRE

DROITS ACQUITTES/ACQUEREUR 15 300 15 300

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Quel calcul ?

ET POUR LA LIBÉRATION PROGRESSIVE?

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PAS DE CALCUL !

 La date d’acquisition des titres est celle de la
souscription au capital quand bien même les
titres sont libérés ultérieurement (inst. 14 janvier
2004, 8 M 1 04

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LES QUESTIONS



 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le
mettre en réserves?
 5-IR ou IS ?

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AMORTIR OU PAS ?

Compte-courant ou réserves?

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AMORTIR OU PAS ?

 Avantages  Inconvénients
 Réalisme comptable!  Pas de réalisme
 Baisse le résultat, et donc économique,
le compte courant,  Baisse le résultat et le
 Laisse une plus grande montant distribuable,
latitude dans l’évaluation désavantageux en cas
des parts. de libération progressive
du capital
 Difficile de revenir en
arrière

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DISTRIBUER OU NON LE RÉSULTAT?

 Avec distribution  Sans distribution
 Diminue la valeur de la  Augmente la valeur de la
part, part,

 Augmente le compte  N’influence pas le
courant compte courant

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LE(S) RÉPONSE(S)

En images !

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INVESTISSEMENT FINANCEMENT
Prix total 330 000 Emprunt 300 000
Apport perso 30 000 Taux 6
Emprunt 300 000 Durée 15
Loyer départ 29 000 Échéance 30 889
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Loyer 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000
intérêts 18 000 17 227 16 407 15 538 14 617 13 641 12 606 11 509 10 346 9 113 7 807 6 422 4 954 3 398 1 748
Revenu 11 000 11 773 12 593 13 462 14 383 15 359 16 394 17 491 18 654 19 887 21 193 22 578 24 046 25 602 27 252

Encaissement 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000
Emprunt 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889
Solde -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889
Cumul -1 889 -3 778 -5 666 -7 555 -9 444 -11 333 -13 222 -15 111 -16 999 -18 888 -20 777 -22 666 -24 555 -26 444 29 332
-28

BILAN D'OUVERTURE
BRUT AMORT NET NET
Constructions 300 000 300 000 Capital social (2000 parts) 30 000
Frais 30 000 30 000

Emprunt 300 000

TOTAL 330 000 0 330 000 TOTAL 330 000
30


ANNEE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
LOYERS 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000
INTERET 18 000 17 227 16 407 15 538 14 617 13 641 12 606 11 509 10 346 9 113
AMORT 17 200 17 200 17 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200
RESULTAT -6 200 -5 427 -4 607 6 262 7 183 8 159 9 194 10 291 11 454 12 687
CUMUL -6 200 -11 627 -16 234 -9 972 -2 789 5 371 14 565 24 856 36 310 48 997
CAPITAL 12 889 13 662 14 482 15 351 16 272 17 248 18 283 19 380 20 543 21 775
TRESO -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889
CUMUL -1 889 -3 778 -5 666 -7 555 -9 444 -11 333 -13 222 -15 111 -16 999 -18 888
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VALEUR VENALE DE L'IMMEUBLE 400 000
BILAN N+ 10 SANS DISTRIBUTION
BRUT AMORT NET NET
Constructions 300 000 72 000 228 000 Capital social 30 000
Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 48 997

Emprunt 130 115
Cpte courant 18 888
(apport du besoin de tréso.)

TOTAL 330 000 102 000 228 000 TOTAL 228 000
VALEUR DE LA PART 125
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BILAN N+ 10 AVEC DISTRIBUTION
BRUT AMORT NET NET
Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 0

Emprunt 130 115
Cpte courant 67 885
(résultat distribué + apport en CC)

TOTAL 330 000 102 000 228 000 TOTAL 228 000

VALEUR DE LA PART 101 33


ANNEE 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
LOYERS 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000
INTERET 7 807 6 422 4 954 3 398 1 748 0 0 0 0 0
AMORT 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200
RESULTAT 13 993 15 378 16 846 18 402 20 052 21 800 21 800 21 800 21 800 21 800
CUMUL 62 990 78 368 95 214 113 616 133 668 155 468 177 268 199 068 220 868 242 668
CAPITAL 23 082 24 467 25 935 27 491 29 140 0 0 0 0 0
TRESO -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000
CUMUL -20 777 -22 666 -24 555 -26 444 -28 332 668 29 668 58 668 87 668 116 668 34

BRUT AMORT NET NET

Emprunt 0
Cpte courant 28 332
(apport du besoin de tréso)

TOTAL 330 000 138 000 192 000 TOTAL 192 000


BRUT AMORT NET NET

Emprunt 0
Cpte courant 162 000
(résultat distribué +apport besoin de tréso)

TOTAL 330 000 138 000 192 000 TOTAL 192 000


BRUT AMORT NET NET

Emprunt 0
Trésorerie 116 668 116 668 Cpte courant 0

TOTAL 446 668 174 000 272 668 TOTAL 272 668


BRUT AMORT NET NET

Emprunt 0
Cpte courant 126 000

TOTAL 330 000 174 000 156 000 TOTAL 156 000



ET SANS AMORTISSEMENT ?

 Les résultats comptables de chaque année,
sont augmentés de l’amortissement.
 Et, suivant que le résultat est affecté en
compte-courant ou en réserves….
 Voyons la synthèse sur un tableau
récapitulatif

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N 10 ANS 15 ANS 20 ANS
Valeur 300 000 400 000 500 000 600 000
PART C-COURANT PART C-COURANT PART C-COURANT
Avec Amortissement
Avec distribution 101 67 885 169 162 000 237 126 000
Sans 125 18 888 235 28 332 300 0
Sans Amortissement
Avec distribution 65 139 885 115 270 000 165 270 000
Sans 125 18 888 235 28 332 300 0 40


EN RÉSUMÉ, LA RÉPONSE EST :

 Ça dépend !
 De l'âge

 De l’ISF

 Dela stratégie globale (transmission ou non en
PP ou en NP notamment)

41


LES QUESTIONS



en réserves?
 5-IR ou IS ?

42


LE RÉGIME FISCAL

 Le régime à l’IR de droit commun

 Le régime à l’IS de droit commun

 Le régime à l’IS sur option

43


FAUT-IL OPTER ?

 Les conditions

 Les modalités

 Les conséquences

44


PEUT-ON ÊTRE À L’IS SANS OPTER?

 L’option est irréversible!
 On peut être à l’IS sans le savoir et….sans le
vouloir!
 Le régime idéal: Être à l’IS quand on en a
envie!

45


QUAND L’ASSUJETTISSEMENT EST RÉVOCABLE?

 La révocabilité de fait
 Si l’assujettissement dépend de conditions de
fait.
 Sociétés civiles à objet commercial.
 La Sarl de famille

 L’EURL

 Les montages spécifiques
 La constitution de Holdings de détention

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SCI & OPTION À L’IS

Être ou ne pas être à l’IS

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LES CRITÈRES DE CHOIX

 Le taux marginal d’imposition
 L’imputation des déficits

 La situation au regard de l’ISF

 Le mode de financement

 La durée probable de détention

 La probabilité d’une cession

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LE MATCH IR/IS
 Pour l’IR  Pour l’IS
 Un TMI pénalisant  Un taux attractif
 Une déduction forfaitaire  La déduction des frais réels et
faible l’amortissement
 Une imposition sur un  Seule la distribution rend
résultat dégagé exigible un impôt
 Une fiscalité pénalisant complémentaire
l’acquisition  La prise en compte des frais
 Mais…une exonération d’achat
pour les plus très patients!  Mais…une sortie pénalisante

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CONCLUSION

 L’avenir est incertain
 Voyons un cas
concret

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UNE OPÉRATION CLASSIQUE

 Acquisition d’un bien immobilier à usage de
bureaux:
 Prix d’achat 300 K€
 Frais achat 15 K€
 Loyer normal 30 K€
 Emprunt 100%

 Durée 15 ans à 4,5% avec assurance

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LA PREMIÈRE ANNÉE
FISCALITE IS IR
Loyer 30 000 30 000

Amortissements 6 000 0
Interet taux 4,5% 13 500 13 500
Frais d'achat (15k€) 10 500 0
Base fiscale 0 16 500
Impôt 0 9 323
TRESORERIE
Loyer 30 000 30 000
Échéance 27 934 27 934
Impôt 0 9 323
Trésorerie annuelle 2 066 -7 257
52


LA NEUVIÈME ANNÉE
Loyer 32 486 32 486

Interet taux 4,5% 7 407 7 407
Base fiscale 19 079 25 079
Impôt 2 862 14 169
TRESORERIE
Loyer 32 486 32 486
Échéance 27 934 27 934
Impôt 2 862 14 169
Trésorerie annuelle 1 690 -9 617
EN CUMUL 12 163 -75 197

53


A LA FIN DE L’EMPRUNT
Loyer 34 829 34 829

Interet taux 0
Frais d'achat 0 0
Impôt 4 324 19 678
TRESORERIE
Loyer 34 829 34 829
Échéance 0 0
Impôt 4 324 19 678
Trésorerie annuelle 30 505 15 151
En cum ul 55 565 -126 555

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A LA FIN DE L’AMORTISSEMENT

FISCALITE IS IR
Loyer 45 000 45 000
Amortissements 0 0
Interet taux 0
Impôt 6 011 25 425
TRESORERIE
Loyer 45 000 45 000
Échéance 0 0
Impôt 6 011 25 425
Trésorerie annuelle 38 989 19 575
IR sur RCM -15 634 0
Disponible après RCM 23 355 19 575

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QUELLE OPTION FISCALE ?

 A priori, l’option à l’IS semble plus que
favorable!

 A quelles conditions ?

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OPTION À L’IS ET REPORT D’IMPOSITION

 La SCI « JARNAC » a acquis le 1/1/91:
Immeuble: 300 000 €
dont terrain 75 000 €
Soumise à l’IR jusqu’au 1/1/99, date de son
option à l’IS.
A cette date l’immeuble vaut 600 000 € dont
150 000 € POUR LE TERRAIN.

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CALCUL DE LA PLUS-VALUE LATENTE

 Valeur acquise: 600 000 €
Prix d’achat 300 000 €
Frais d’achat 7.5% 22 500 €
Travaux 15% 45 000 €
Plus-value brute 232 500 €
Abattement détention 20% 46 500 €
Plus-value imposable 186 000€

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OPTER OU NE PAS OPTER
 Pour le report d’imposition?
 Si j’opte: Inscription de l’immeuble en valeur
d’origine, rattrapage non déductible des
amortissements antérieurs.
 Si je n’opte pas, inscription à la valeur vénale de
l’immeuble, base des amortissements de départ,
mais
IMPOT PLUS VALUE DE 64 170!! (19+15,5%)

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JARNAC A TROUVÉ UN ACQUÉREUR
Finalement l’immeuble est vendu le 31
décembre 2012 pour
900 000€ dont
250 000 € pour le terrain.

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REPORT D’IMPOSITION DEMANDÉ À L’ÉPOQUE DE
L’OPTION IS (DONC AMORT. SUR BASE INITIALE)

Valeur achat 225 000 75 000
Amort Origine -67 500
Amort 99/2012 -63 000
VNC 94 500 75 000
Prix de vente 650 000 250 000
Plus value 555 500 175 000
IS à 33,33 185 148 58 328
Impot total 243 476

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REPORT NON DEMANDÉ LORS DE L’OPTION

Valeur achat 450 000 150 000
Amort 99/2012 -126 000
VNC 324 000 150 000
Prix de vente 650 000 250 000
Plus value 326 000 100 000
IS à 33,33 % 108 656 33 330
Impot total 141 986

62


Y A PAS PHOTO!

 Avec le report  Sans le report

 Impôt 99 : 0  Impôt 99 : 64 170

 2012: 243 476  Impôt 2012: 141 986

 Total : 243 476  Impôt total : 206 156

63


CONCLUSION

 Les LDF 2004/2012 ont-elles changé la donne ?
 Faut-il « bannir » les SPI à l’IS ?
 Va t-on voir la multiplication des acquisitions
démembrées?
 Usufruit dans une SCI à l’IS

 Nue-propriété dans une SCI à L’IR ?

 Et l’abus de droit?

 Réponse ?

64


LES QUESTIONS
 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le mettre en réserves?
 5-IR ou IS ?

 Les réponses du jour !

65


UNE SITUATION CLASSIQUE
 Le fil rouge de notre étude
 Projet d’acquisition d’un immeuble de bureaux:
 Prix d’achat 500 000
 Frais d’achat 30 000
 Apport 30 000
 Emprunt 500 000
 Taux 4.5%
 Durée 15 ans
 Loyer potentiel 48 000
 Indexation 1.5%

66


LES MODALITÉS POSSIBLES!

 1- Classique: Création d’une SCI et bail à la
société
 2-Démembrement de l’immeuble:
 Usufruit
à la société d’exploitation
 Nue-propriété à la SCI

 3-Démembrement des parts de la SCI à la
société,
 4-SCI et option à l’IS

67


SCI CLASSIQUE & BAIL

 Le schéma est connu
 Il est simple

 Mais la fiscalité des revenus fonciers pèse
lourd dans le financement

68


EN DÉTAIL
Année 1 Année 7 Année 15

Loyer 48 000 52 485 59 124

Apport -30 000 0 0

Emprunt -42 075 -45 900 -45 900

Impôt 0 -19 318 -29 845

Solde -24 075 -12 732 -16 620

Cumul -24 075 -97 340 -215 290

69

Serge ANOUCHIAN
RECAPITULATION DES FLUX DE TRESORERIE ANNUEL 5 questions sur SCI

N° 1- SCI CLASSIQUE N° 2- SCI IS N° 3-DEM PARTS N° 4 DEM IMMEUBLE N° 5- IMMEUBLE ACTIF

PP PM PP PM PP PM PP PM PP PM
2013 24 075 32 000 30 000 38 989 20 546 31 273 26 455 33 446 0 52 002
2014 12 876 32 480 39 469 35 378 9 731 22 911 0 35 564
2015 11 446 32 967 39 956 35 760 9 731 23 211 0 35 945
2016 11 765 33 462 40 450 36 158 9 731 23 525 0 36 344
2017 12 062 33 964 40 952 36 575 9 731 23 854 0 36 761
2018 12 384 34 473 41 462 37 012 9 731 24 197 0 37 197
2019 12 732 34 990 41 979 37 468 9 731 24 557 0 37 653
2020 13 107 35 515 42 504 37 945 9 731 24 933 0 38 130
2021 13 511 36 048 43 036 38 444 9 731 25 326 0 38 629
2022 13 944 36 589 43 577 38 966 9 731 25 738 0 39 151
2023 14 409 37 137 44 126 39 512 9 731 26 168 0 39 697
2024 14 907 37 694 44 683 40 083 9 731 26 618 0 40 268
2025 15 441 38 260 45 248 40 680 9 731 27 089 0 40 866
2026 16 011 38 834 45 822 41 305 9 731 27 581 0 41 491
2027 16 620 39 416 46 405 41 959 9 731 28 096 0 42 144
2028 -24 805 40 007 46 996 302 811 -4 730 0 487
2029 -28 389 40 608 47 596 -3 519 -7 740 0 -3 333
2030 32 988 -3 333

195 084 614 444 30 000 733 250 20 546 565 301 163 500 374 780 0 585 663

Cout Global 809 528 763 250 585 847 538 280 585 663

Solde cession 677 147 446 429 677 147 677 147 354 722

Cout réel 132 381 316 821 -91 300 -138 867 230 941
70


AVANTAGES & INCONVÉNIENTS
MODE AVANTAGES INCONVENIENTS

Simplicité, transfert immédiat Financement lourd à supporter
de propriété,
Transmission possible à tout
Classique moment.
Maintien, sous condition de
l’exonération ISF.
Financement personnel allégé, Non déductibilité es intérêts
Immeuble financement de la société
optimisé.
d’emprunts, solution favorable aux
« riches », paiement ISF si SCI.
démembré Trouver le financement

Peu voir pas de financement Mise en œuvre plus complexe
personnel, optimisation de la
Parts transmission des parts de la
démembrées SCI,
71


CONCLUSION
 Etre vigilant !
 Eviter les situations irréversibles

 Et surtout….Du bon sens dans les
investissements:
 1-Les aspects civils
 2-Les aspects économiques

 3-Les conséquences fiscales

72

5 questions récurrentes sur la SCI

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