Dokumen tersebut membahas tentang upaya membuat rumah murah yang berkualitas dengan mempertimbangkan berbagai faktor yang mempengaruhi biaya produksi rumah seperti material, tenaga kerja, lokasi, cuaca, dan sumber dana. Dokumen tersebut juga menjelaskan konsep rumah beton sebagai alternatif untuk memproduksi rumah dengan biaya lebih efisien.

1. ADAKAH RUMAH MURAH BERKUALITAS?
Tulisan untuk sikokoh.com
PT. KOKOH ANUGERAH NUSANTARA
Memadukan sesuatu yang murah dengan berkualitas seringkali sulit untuk
dilakukan. Karena murah cenderung tidak berkualitas sedangkan berkualitas
seringkali mahal. Yang melekat pada produk, memang tidak hanya raw material,
tetapi didalamnya ada branding, ada pengetahuan, paten, distribusi dan unsur unsur
produksi lainnya. Coba bayangkan berapa harga raw material Ipad 5? Tidak lebih dari
400 s.d 500 ribu?
Rumah sebagai sebuah produk didalamnya terdapat komponen komponen
dari raw material dan proses. Bagi ahli bangunan, raw material sudah mendekati
pasti dapat dihitung, dari kebutuhan air, alat bantu, alat tukang, pasir, batu, PC, besi,
bendrat dan asesoris bangunan yang melekat. Begitu juga dengan tenaga kerja yang
ada, dapat diperkirakan melalui pendekatan analisa, pengalaman atau borongan
umum yang berlaku di tempat proyek tersebut berlangsung. Akan tetapi dari dua hal
di atas, terdapat beberapa aspek yang juga berpengaruh terhadap produksi rumah,
misalkan lokasi, semakin jauh dari tempat tempat/storage material pada umumnya
akan semakin mahal harga materialnya, semakin di perkotaan harga juga semakin
mahal karena kenaikan biaya tenaga kerja dan sekaligus juga angkut material. Juga
dapat dipertimbankan kondisi cuaca. Karena umumnya proses produksi /
pembangunan rumah berada di outdoor/luar/site maka seringkali cuaca menjadi
faktor yang mempengaruhi tingkat biaya produksi rumah. Tidak kalah pentingnya juga
perihal finansial. Sebuah proses produksi/pembangunan rumah yang mengalami
kendala karena finansial, dan sempat berhenti menyebabkan biaya produksi juga
akan mengalami kenaikan, belum lagi sudah menjadi keumuman bahwa pembelian
material dengan cara cash akan biasanya akan lebih murah dari pada tidak
cash/bayar tempo. Selain itu pembangunan rumah secara sendiri/pribadi juga akan
lebih mahal dari pada pembangunan rumah secara kolektif karena berbagai sebab
seperti pengoptimalan material dan tenaga kerja, operasional dll.

2. Dari ilustrasi di atas dapat digambarkan bahwa biaya produksi rumah terdiri
dari
1. Items Pekerjaan Rumah
Pemilihan material utama dalam pembangunan rumah menjadi penentu
mahal / tidaknya sebuah bangunan/rumah. Misalnya struktur, ada banyak
kasus tanpa perhitungan yang matang, tukang atau pemilik rumah melakukan
pemborosan material besi, material campuran dll. padahal bangunan yang
dibangun sebenarnya cukup dengan standar yang dibawahnya. Ini akan
menyebabkan pemborosan dan kenaikan harga produksi. Selanjutnya
pemilihan bahan pendukung seperti penutup lantai, plafond, atap. Di tahap
akhir adalah material penyusun finishing. Pada umumnya distribusi bangunan
+ tenaga kerja untuk produksi rumah dapat digambarkan sebagai berikut :
- Persiapan 1 %
- Pekerjaan tanah 2 %
- Pondasi 8 %
- Struktur 15 %
- Dinding dan Plesteran 23 %
- Atap 12 %
- Plafon 8 %
- Pintu dan Jendela 7,5 %
- Penutup Lantai 11 %
- Listrik 1,5 %
- Plambing, sanitasi dll 4 %
- Finishing 7 %
2. Tenaga
Tenaga yang pengalaman lebih mahal daripada yang tidak pengalaman, akan
tetapi volume pekerjaan yang dilakukan tenaga berpengalaman lebih bisa
diandalkan daripada tenaga yang belum berpengalaman. Disamping itu
proses kontrol dan supervisi menjadi hal yang sangat penting dalam
pelaksanaan pembangunan agar tidak terjadi pekerjaan bongkar pasang dan

3. pengulangan. Pada umumnya biaya tenaga kerja sekitar 22 s.d 33 % dari total
anggaran yang diperlukan.
3. Lokasi
Lokasi meskipun tidak secara langsung berdampak pada tingkat kenaikan
biaya produksi, namun perlu dipikirkan efektifitas pengangkutan, langsiran
atau biaya biaya lainnya.
4. Cuaca
Orang cenderung lebih suka membangun di musim kemarau daripada musim
penghujan. Hal tersebut masuk akal karena pada musim penghujan ada
beberapa pekerjaan yang menjadi terganggu kelancarannya ketika turun
hujan.
5. Sumber dana
Seperti di terangkan di atas, proses pembangunan / produksi harus dapat
tercapai dalam kurun waktu tertentu, agar mencapai batas optimalnya. Untuk
kelancaran itu perlu disuport dengan dana yang cukup.
6. Jumlah produksi/kuantitas
Seperti biaya produksi barang lainnya, sudah umum bahwa jumlah kuantitas
yang banyak pasti akan menurunkan biaya biaya produksi yang tidak akan
dapat dipenuhi ketika barang diproduksi secara mandiri/sendiri.
Di atas adalah contoh distribusi item pekerjaan produksi rumah pada
umumnya, meskipun hal tersebut sangat variatif tergantung desain, kondisi lahan dan
jenis material yang dipergunakan. Akan tetapi untuk kasus rumah sederhana 1 lantai,
kita asumsikan bahwa prosentasi tersebut cukup mewakili. Jika kita anggap bahwa
upah memegang peranan 30% dengan distribusi upah pada masing masing
pekerjaan adalah sebagai berikut :
- Persiapan 1 % ----- 20 % = 0,20 %
- Pekerjaan tanah 2 % ----- 100% = 2,00 %
- Pondasi 8 % ----- 20% = 1,60 %
- Struktur 15 % ----- 15 % = 2,25 %
- Dinding dan Plesteran 23 % ----- 60% =13,80 %

4. - Atap 12 % ----- 10 % = 1,20 %
- Plafon 8 % ----- 25 % = 2,00 %
- Pintu dan Jendela 7,5 % ----- 15 % = 1,125 %
- Penutup Lantai 11 % ------ 15% = 1,65 %
- Listrik 1,5 % ----- 10 % = 0,15 %
- Plambing, sanitasi dll 4 % ------ 10 % = 0,40 %
- Finishing 7 % ------ 50 % = 3,50 %
Dan total menjadi dibulatkan 30 %
Dari situ kita melihat distribusi material yang paling besar adalah pada
1. Dinding dan plesteran
2. Finishing
3. Struktur
4. Plafon
5. Pondasi
6. Penutup Lantai dst
Sedagkan untuk distribusi tenaga / upah urutan paling besar adalah :
1. Pekerjaan tanah (karena tidak ada material)
2. Dinding dan Plesteran
3. Finishing
4. Plafon
5. Persiapan
6. Pintu dan jendela dan seterusnya
Dari daftar di atas, tentunya jika dari bahan ./ material secara spesifik dapat
diefisiensikan dari sisi penggunaan, harga, tentunya akan menghemat biaya. Belum
lagi juga jika biaya tenaga secara umum dapat ditekan hanya sampai 10% atau lebih
kecil lagi, penghematan tersebut tentunya akan menjadi banyak.

5. Tetapi pertanyaannya apakah ada cara untuk membuat bangunan dengan standar
diatas dengan lebih efisien, lebih murah??
Kita harus berpikir bahwa, sesuatu yang lebih murah dapat dihasilkan ketika
kita memproduksinya secara masal, secara cepat dan dapat dipastikan meskipun
dengan kecepatan proses produksi tidak terjadi pengulangan atau tingkat
kesalahannya dapat di minimalisir. Dari dari dasar itulah sikokoh akan membuktikan
bahwa sebenarnya rumah tersebut bisa di wujudkan untuk masyarakat kita di
Indonesia.
Menggagas rumah murah berkualitas
Dari data yang terlihat perihal item pekerjaan di masing masing tahapan
produksi rumah, lalu apa yang bisa kita lakukan untuk membuat produksi rumah lebih
murah?
Ada pertanyaan yang layak kita ajukan.
1. Adakah material lebih murah tetapi berkualitas minimal sama atau lebih baik
yang bisa menggantikan model rumah konvensional tersebut ?
2. Apakah bisa diefisiensikan lagi penggunaan material material pada proses
produksi rumah?
3. Adakah cara agar Bobot tenaga kerja yang mencapai 30% ditekan sehingga
memerlukan sekitar 10 % lebih saja?
4. Adakah cara mempercepat proses produksi rumah agar dicapai kecepatan
yang optimal karena dengan kecepatan yang optimal tesebut, biaya
operasional dll dapat lebih ditekan ?
Dengan pertanyaan yang mendasar itu kita harus membongkar beberapa
konsep tentang rumah dan cara pembangunannya. Kita harus mencari ide yang
bebas agar dapat ditemukan konsep pembangunan yang tidak lagi dengan cara
konvensional. Inilah pertanyaan mendasar itu? Lalu jawabannya bagaimana?
Kita mau tidak mau harus lebih masuk ke pembahasan tentang model rumah
dan komponen pendukungnya serta cara berproduksi rumah. Seperti diketahui
umum, pembangunan rumah dilakukan dengan proses galian, pondasi, sloof, pasang
bata / dinding, ring balok kemudian rangka atap, penudup atap, palfon, lantai instalasi
listrik dan plambing, kemudian finishing. Pada pondasi kita mengenal beberapa tipe

6. pondasi, pondasi pasangan batu belah/lajur, pondasi titik/foot plate/cakar ayam,
pondasi strauss pile/sumuran, yang kesemuanya diperlukan untuk bangunan dengan
penyesuaian struktur dan kondisi tanah dimana bangunan itu akan dibangun. Kita
harus menyederhanakan fokus pembahasan pada rumah tinggal yang sederhana,
agar bahasan tidak terlalu melebar.
Pondasi rumah sederhana dipakai pondasi telapak atau dengan pondasi lajur.
Pada pondasi ini memerlukan pekerjaan tanah seperti pengukuran, bowplank/tarikan
benang untuk menentukan lokasi galian, galian tanah, profil dimensi pasangan
pondasi dan pekerjaan pondasi itu sendiri. Pekerjaan pondasi ini memakan waktu
yang lama. Akan tetapi pada kasus kasus tertentu kita menemukan rumah jaman
dahulu dan dikampung kampung, pasangan pondasi cukup dengan rolaag/pasangan
bata dipasang miring dengan ketinggian dinding 250 cm s.d 300 cm dan belum
mengenal cor. Sedangkan untuk mengantisipasi lenturan pada dinding digunakan
pilar 1 bata /bata berlapis seperti pada pasangan dinding bangunan lama. Artinya jika
kondisi tanah cukup stabil, permukaan rollaag sudah cukup mampu untuk menahan
dinding diatasnya dan mendistribusikan bebannya ke tanah. Meskipun bangunan
model ini sudah jarang ditemui. Namun kunci dari kondisi ini adalah kondisi tanah
yang stabil dan cukup mampu mendistribusikan beban diatasnya. Maka jika tanah
sekitar pondasi dapat diperlakukan khusus dengan cara compacting/pemadatan,
jelas pekerjaan pondasi dapat diefisiensikan.
Sloof / cor beton memanjang yang menumpu diatas pondasi difungsikan
sebagai pemerataan beban yang terdistribusi ke pondasi. Dinding sebagai elemen
non struktural (jika dinding dari partisi/pasangan bata) dianggap akan mengalami
beban merata yang prismatis atau juga tidak beraturan sesuai dengan kondisi atap
dan kesimetrian bangunan.
Elemen dinding berada diatas sloof yang berfungsi sebagai elemen non
struktural (meskipun sebagian tetap bisa dipertimbangkan akan menahan sebagai
struktur) merupakan pekerjaan untuk memberikan kesan ruang pada bangunan.
Pekerjaan dinding merupakan pekerjaan yang cukup memakan biaya dan waktu,
karena harus memasang bata dengan tingkat kesikuan bangunan baik vertikal
maupun horisontal, serta harus menutupnya dengan plesteran ataupun dengan
penutup dinding lainnya seperti keramik atau ornamen batu alam. Hal ini karena
dinding merupakan area ekspose pada bangunan sehingga ornamen seni atau
sentuhan keindahan diperlukan untuk memberikan fasade yang menyenangkan bagi
penghuni atau yang melihatnya. Pekerjaan plesteran dan acian merupakan pekerjaan

7. yang membutuhkan biaya upah tinggi sesuai dengan model atau ornamen dinding
yang diinginkan. Belum lagi posisi opening yang harus distel dan diukur sedemikian
rupa untuk menghasilkan posisi yang pas sesuai dengan rencana.
Elemen pondasi, struktur dinding dan finishing adalah elemen bangunan yang
menghabiskan prosentase tinggi dalam sebuah bangunan rumah. Lalu idenya
adakah material pengganti atau model pengganti agar biaya yang diakibatkan elemen
diatas bisa lebih murah? Model itu salah satunya adalah rumah cetak, dengan
konsep rumah beton. Apa itu rumah beton ?
Barangkali timbul pertanyaan mengapa rumah beton menjadi pilihan atau
alternatif sebagai rumah murah dengan tetap menawarkan performa kualitas yang
baik? Sebelumnya kita melihat beberapa pekerjaan rumah (sederhana) dibawah ini.
Gambar di atas adalah sebagian contoh rumah murah kita di Indonesia dengan
dinding batako tanpa plester, atap asbes, tanpa plafon, tanpa keramik dengan harga
paling ringan yang ditetapkan pemerintah. Asumsinya tanah dan fasum difasilitasi
oleh pemerintah sehingga masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) menanggung
biaya pembelian untuk bangunan saja senilai batas minimum ketetapan pemerintah.
Sedangkan untuk biaya tambahan seperti plesteran dan lain lain, konsumen bisa
meningkatkan kualitas secara mandiri atau dengan menambah biaya tertentu.
Jika dilihat proses pembangunannya, rumah murah di atas dibangun dengan
konstruksi sebagai berikut,

8. Proses pembangunan dinding dan penyetelan kusen
Proses finishing bagian atas.
Proses pemasangan dinding bagian atas

9. Konstruksi dinding bagian dalam dengan menggunakan penulangan bambu.
Dari gambar di atas, proses efisiensi ditempuh dengan cara mengurangi
kualitas atau spesifikasi bangunan. Semisal dinding batako yang harga per m2 nya
lebih murah dari bata, dinding bagian dalam tebuat dari struktur kolom dan dinding
bambu yang ditutup plesteran (penulangan bambu seperti ini sudah sering dilakukan
sejak jaman dulu di negara negara tropis seperti jepang, ataupun cina). Pengurangan
spesifikasi juga pada tidak adanya plafon, plesteran luar dan cat luar, serta keramik
lantai. Sedangkan proses pengerjaan pada umumnya dilakukan dengan cara
konvensional. Dinding batako dipasang satu persatu dan seterusnya oleh tenaga
kerja, artinya biaya tenaga kerja tetap membutuhkan ketrampilan khusus untuk bisa
membangun bangunan tersebut.
Dan apakah ada metode selain cara cara umum seperti itu? Pada umumnya
metode yang digunakan adalaha bagiamana untuk bisa mengefisiensikan dinding
rumah baik material maupun tenaga kerja, karena sebagian besar prosentase
pekerjaan ada pada dinding.
Ada beberapa metode yang bisa dipilih untuk membangun rumah (lihat menu
FORMWORK METHODE pada web sikokoh.com). namun pendekatannya adalah
dengan bagaimana agar rumah dapat dicetak atau dipabrikasi dengan stanar
standar yang telah ditetapkan. Sistem pabrikasi rumah dapat dilakukan dengan
beberapa cara, antara lain :
1. Metode dinding panel precast
Metode ini adalah dengan mencetak dinding panel baik dari beton ataupun
dari bahan yang lain di sebuah pabrik setelah siap akan dibawa ke site/tapak
dan dilaksanakan proses konstruksi.
2. Metode dinding panel dan cast in situ

10. Proses ini adalah dengan mencetak panel dinding yang bisa berfungsi
sebagai formwork nantinya di pabrik. Setelah proses panel dinding tersebut
selesai, kemudian dibawa ke site/tapak untuk dipasang sebagai formwork
(nantinya tidak akan dilepas) dan diisi bagian tengah nya dengan adukan
dinding sesuai dengan rencana.
3. Metode dinding cast in situ
Metode ini murni membuat hanya cetakan/formwork di pabrik. Sedangkan
proses perangkaian dan pengisian dinding dilakukan di lapangan dengan
menggunakan material terdekat yang ada dilapangan.
4. Metode dinding panel knock down
Metode ini hampir sama dengan metode panel precast, hanya saja tidak
terbatas pada dinding beton, bisa menggunakan panel panel kombinasi
antara beton dan non beton seperti kayu atau besi.
Dari beberapa metode di atas, masing masing ada kelebihan dan
kekurangannya. Metode diatas pada prinsipnya mengantisipasi agar dalam proses
produksi rumah dapat mengefisiensikan dari waktu pemasangan, pengurangan
limbah dalam proses produksi rumah, biaya lebih terprediksi dan lebih akurat,
pemasangan lebih mudah untuk mengurangi biaya tenaga kerja, mempersingkat
pekerjaan finishing yang dipandang membutuhkan waktu seperlima proses
konstruksi.
Sikokoh memilih metode no 3 sebagai metode yang lebih efisien daripada metode
yang lain untuk kasus pembangunan rumah murah hal tersebut karena metode
tersebut dapat menggunakan material setempat. Lalu bagaimanakah metode no 3 ini
lebih efisien?

11. Komposisi Beton Cetak
Formw ork Labor
Cost Formw ork material
cost
Concrete,
rebar,
footings, placement
Kondisi Obyektif Komposisi Beton
Elemen dinding menjadi salah satu perhatian penting dalam banyak metode
agar dapat lebih efisien baik pemasangan, perawatan maupun kegiatan pengakhiran
(finishing). Fokus perhatian terhadap dinding tersebut menghasilkan beberapa
metode pekerjaan dinding yang tidak dipasang satu persatu seperti dinding bata atau
batako, tetapi dengan cara memasang elemen atau panel dengan ukuran yang luas
pada elemen dinding bangunan. Panel panel itulah yang diharapkan mempunyai
kelebihan dalam proses pengerjaannya akan lebih cepat, efisiensi tenaga kerja dan
dari sisi materialnya juga lebih murah. Dan salah satu metode yang dikenalkan untuk
membuat panel dinding adalah dengan metode pembanguan rumah site cast / cetak
ditempat.
Asumsinya adalah, bahwa karena dinding mejadi sebagai komponen yang
memiliki prosentasi cukup besar dalam item pekerjaan rumah, harus dapat ditekan
biayanya untuk mengurangi biaya bangunan secara keseluruhan. Hal itu dapat
diwujudkan ketika dinding tersebut berupa panel yang sudah dicetak dengan luasan
tertentu dan memasangnya di lokasi, atau dengan mencetak panel dinding tersebut
dilokasi pembangunan.
Salah satu materi panel tersebut adalah beton dengan berbagai macam
jenisnya, dari beton ringan, beton atau juga mortar. Dan seperti ditunjukkan pada
grafik di atas, bahwa pada kondisi umum, pekerjaan beton dengan jenis apapun,
sebagian besar pekerjaan terdapat pada formwork baik material formwork atau
tenaga untuk pemasangannya. Besaran tenaga dan material formwork dalam
pembuatan beton bisa mencapai 50 % s.d 60%. Dengan dasar itulah ditemukan

12. beberapa metode untuk mengurangi formwork agar bisa menekan biaya produksi
beton baik pracetak maupun cetak ditempat dengan menggunakan material formwork
yang bisa diaplikasikan secara berulang ulang, bahkan sampai ratusan kali sehingga
dari sisi penggunaan material tidak akan pernah terbuang dan akhirnya biaya
material formwork per bangunan akan relatif murah. Bandingkan dengan material
formwork dari kayu, dengan perancah juga dari kayu. Biaya formwork dengan
memakai material tersebut akan menjadi mahal dan pada akhir proyek, material
material formwok sebagian besar tidak dapat digunakan kembali dan harus dibuang.
Dengan pemilihan material yang tepat, ukuran yang sudah direncanakan
dengan baik, serta komposisi material beton yang telah dimodifikasi baik dengan
admixture atau aditif lainnya, maka berdampak beban biaya formwork per unit satuan
beton akan bisa ditekan dan lebih murah.
Perbandingan di atas bisa berubah menjadi :
Formw ork Labor Cost Formw ork material
cost
EFISIENSI COST
Concrete, Rebar
Footing, Placement
Efisiensi pemilihan formwork yang tepat
Formwork menjadi kunci utama dalam menekan biaya produksi dinding panel yang
tebuat dari beton atau material lainnya yang harus dituangkan dalam sebuah
cetakan. Beberapa material dan metode sudah banyak dikembangkan untuk
mendesain agar formwork dapat berperan lebih besar dalam banyak produksi
bangunan. Material formworkpun yang sudah diaplikasikan sudah beragam dari
besi/plat, plastic, aluminium, grc maupun panel insulasi yang dijadika formwork.

13. Karena daya tahan umur pakai dari bahan formwork yang digunakan tersebut,
maka pembangunan dapat dilakukan secara massal dengan menggunakan materia
formwork yang sama. Secara matematis jika desain formwork memerlukan biaya 100
juta untuk 1 rumah akan tetapi formwork tersebut mempunyai umur pakai sampai 300
penggunaan, artinya biaya cetakan dalam satu rumah hanya memerlukan tidak lebih
330.000. / unit rumah. Hal ini tentunya tidak akan dapat tercapai dengan metode
pembangunan dengan cara konvensional. Harga dinding per m2 pun akan lebih
murah daripada dinding yang disusun dari material berupa blok blok. Sebagai
ilustrasi, bahwa dinding bata / batako biaya per m2 dari pemasangan sampai
plesteran, aci bisa mencapai 120 ribu/m2. Sedangkan biaya dengan beton 80
ribu/m2+ biaya formwork per unit rumah/luasan dinding.
Jika 1 unit rumah 330.000 dan luasan dinding tipe 36 lebh kurang ada 90 m2,
artinya biaya formwork per meter hanya sekitar 4000 saja…. Belum lagi efisiensi dari
lubang untuk pintu dan jendela yang dihasilkan cetakan sudah siap untuk
ditempatkan daun pintu/jendela, dan tenaga untuk proses selanjutnya juga akan lebih
efisien. Salah satu kunci dari keberhasilan formwork adalah desain ukuran dan
material pembentuknya. Sikokoh hadir dengan material relatif baru dalam metode
formwork. Sikokoh nantinya akan membantu membangunkan rumah murah buat
masyarakat berpenghasilan rendah.. semoga…