2013 06-18 enajenaciones-ejidales
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2013 06-18 enajenaciones-ejidales Presentation Transcript

  • 1. COLEGIO DE NOTARIOS DEL ESTADO DE GUANAJUATO.TALLER FISCAL.“ENAJENACIÓN DE INMUEBLES DE ORIGEN AGRARIO”.Lic. Miguel Ramírez Silva.Año 2011.
  • 2. INMUEBLES DE ORIGEN AGRARIO, QUE ESTÁN SUJETOS A LAREGULACIÓN DE LAS DISPOSICIONES FISCALES EN SUENAJENACIÓN.1. Parcelas por dominio pleno.2. Solares urbanos.3. Aportación de tierras de uso común a sociedades.4. Tierras pertenecientes a colonias agrícolas.5. Terrenos nacionales.6. Terrenos expropiados a ejidos y comunidades.1
  • 3. 1. PARCELAS POR DOMINIO PLENO.Son inmuebles de origen agrario, pero que se desincorporan delrégimen ejidal, bajo el procedimiento que establece la Ley Agraria, en susArtículos 81 y 82 por lo que el Registro Agrario Nacional cancela el folioregistral de la parcela propiedad del núcleo agrario y expide un título depropiedad que se inmatricula en el Registro Público de la Propiedad,creando un derecho pleno de propiedad.Éste derecho se rige por las reglas del derecho civil, pero quedarealmente sujeto a las normas agrarias hasta que se concluye la primeraenajenación.2
  • 4. La primera enajenación de parcela por dominio pleno, para queopere y pueda quedar exenta del Impuesto Sobre la Renta, requiere que secumplan:I. Requisitos Agrarios.II. Requisitos Urbanísticos.III. Requisitos Fiscales.3
  • 5. I. REQUISITOS AGRARIOS.Notificar la venta para que ejerciten el derecho del tanto a:A) Cónyuge, concubina o concubinario e hijos del enajenante.B) Personas que hayan trabajado la parcela por más de un año, a partir dela enajenación.C) Ejidatarios.D) Avecindados.E) Núcleo de población ejidal.La omisión de cualesquiera de éstas notificaciones trae aparejada lanulidad absoluta de la compraventa.De no recibir respuesta en 30 días naturales a partir de lanotificación, caduca el derecho.Si la compraventa se anula, la exención fiscal nooperaría.4
  • 6. A) NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE, CONCUBINA O CONCUBINARIO E HIJOS DELENAJENANTE.Es obligación del Notario solicitar al enajenante “Bajo protesta de decirverdad” si es:a) Casado. Proporcionar nombre del cónyuge, presentar copia certificadadel acta de matrimonio, especialmente para corroborarlo y conocer su régimeneconómico conyugal, lo que determinará la comparecencia o no del cónyuge a lafirma de la escritura.- En éste caso, el cónyuge declarará que fue notificado de la venta y notiene interés en adquirir los derechos de propiedad.- Si está casado por separación de bienes, bastará con que exhiba elenajenante un escrito firmado por el cónyuge en el que indique que no tieneningún interés en la compra que le fue notificada sobre el inmueble, agregandocopia de la credencial de elector, para comparar la firma de la carta.5
  • 7. - Si se trata de concubina o concubinario, “Bajo protesta de decirverdad” debe ser considerado en las declaraciones; y obtener la carta oescrito declarando no tener interés en la adquisición que le fue notificada,y copia de la credencial de elector.- Los hijos del enajenante deben ser conocidos a través de ladeclaración “Bajo protesta de decir verdad” solicitando al enajenanteexprese el nombre y domicilio de todos, aún los que correspondan a otrasrelaciones extramatrimoniales, o postdivorcio.Al igual, que en los casos anteriores, se deben elaborar escritos derenuncia o declaración de no interés en la compra del inmueble.6
  • 8. B) PERSONAS QUE HAYAN TRABAJADO EL PREDIO EN EL ÚLTIMO AÑO.Sólo podrá conocerse “Bajo la protesta de decir verdad delenajenante” y se seguirá el mismo procedimiento del escrito y credencialde elector en el caso de existir alguna persona el tal supuesto.El Notario está obligado a asentar en la escritura cómo seacreditan los supuestos de la norma jurídica, de lo contrario quedaríangraves omisiones que pueden suponer la posible nulidad de la operación; yla exención fiscal del Impuesto Sobre la Renta resulta inoperante, es decir,queda sin efecto lo dispuesto por el artículo 86 de la Ley Agraria.7
  • 9. C) EJIDATARIOS Y AVECINDADOS DEL EJIDO.Ésta notificación se debe practicar al núcleo ejidal compuesto deejidatarios, posesionarios y avecindados, por conducto del ComisarioEjidal, según reza el artículo 84 de la Ley Agraria, en su tercer párrafo:“… La notificación hecha al comisariado, con la participaciónde dos testigos o ante fedatario público, surtirá los efectos denotificación personal a quienes gocen del derecho del tanto. Al efecto,el comisariado bajo su responsabilidad publicará de inmediato en loslugares más visibles del ejido una relación de los bienes o derechosque se enajenan.”El Artículo 84 de la Ley Agraria, en su segundo párrafo señala:“…El comisariado ejidal y el consejo de vigilancia seránresponsables de verificar que se cumpla con esta disposición.”Es obvio que para que el consejo de vigilancia pueda cumplircon ésta obligación, también debe ser notificado, sinembargo, es criterio de los Tribunales Agrarios, que basta conla notificación al comisariado ejidal, porque es quién tienefacultades de un apoderado general.8
  • 10. La notificación para el ejercicio del Derecho del Tanto, debe contener:- El número de la que fuera parcela.- Del título de la parcela.- Nombre del titular.- Superficie.- Medidas y colindancias.- Precio total, o por metro cuadrado.- Condiciones de pago.1. Con presencia de 2 testigos:Siempre y cuando se lleve a cabo con el Presidente, Secretario yTesorero, ya que el comisariado es un órgano colegiado, según elcriterio de la SCJN, siguiente:La notificación puede hacerse:9
  • 11. Registro No. 199900Localización:Novena ÉpocaInstancia: Tribunales Colegiados de CircuitoFuente: Semanario Judicial de la Federación y su GacetaIV, Diciembre de 1996Página: 396Tesis: XX.25 ATesis AisladaMateria(s): AdministrativaEMPLAZAMIENTO HECHO AL COMISARIADO EJIDAL. RESULTA ILEGAL SI NO SEEFECTÚA CON EL PRESIDENTE, SECRETARIO Y TESORERO EL.Conforme a los artículos 21, fracción II, y 32 de la Ley Agraria, larepresentación legal del Comisariado Ejidal reside en el presidente, secretarioy tesorero; por tanto, si al realizarse el emplazamiento se omite hacerlo conalguno de sus integrantes, éste resulta ilegal.10TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGÉSIMO CIRCUITO.Amparo en revisión 672/95. Gildardo Manrique Flores y MaríaTeresa Jiménez Meza. 20 de septiembre de 1996. Unanimidadde votos. Ponente: Francisco A. Velasco Santiago. Secretario:Rafael León González.
  • 12. 2. Con Notario Público:- Bien sea que estén de acuerdo en recibir la notificación el Presidente,Secretario y Tesorero.- Especialmente cuando se niegan los tres integrantes, o uno de ellos arecibir la notificación, por las siguientes causas:a) Petición de pago indebido, oneroso y abusivo.b) Petición de realización de obras, también onerosas.c) Desinterés o apatía.d) Venganza contra algún ejidatario con el que tienen rencillas.11
  • 13. La solución a éstos casos reside en el procedimiento de Notificaciónestablecido en el Código Federal de Procedimientos Civiles supletorio de la LeyAgraria, según lo dispone su artículo 2º en los términos siguientes:CAPÍTULO IIINOTIFICACIONESArtículo 310. - Las notificaciones personales se harán al interesado oa su representante o procurador, en la casa designada, dejándole copiaíntegra, autorizada, de la resolución que se notifica.Al Procurador de la República y a los agentes del Ministerio PúblicoFederal, en sus respectivos casos, las notificaciones personales les seránhechas a ellos o a quienes los substituyan en el ejercicio de sus funciones, enlos términos de la ley orgánica de la institución.Si se tratare de la notificación de la demanda, y a laprimera busca no se encontrare a quien deba ser notificado,se le dejará citatorio para que espere, en la casadesignada, a hora fija del día siguiente, y, si no espera, sele notificará por instructivo, entregando las copiasrespectivas al hacer la notificación o dejar el mismo.12
  • 14. Artículo 311.- Para hacer una notificación personal, y salvo elcaso previsto en el artículo 307, se cerciorará el notificador, por cualquiermedio, de que la persona que deba ser notificada vive en la casadesignada, y, después de ello, practicará la diligencia, de todo lo cualasentará razón en autos.En caso de no poder cerciorarse el notificador, de que vive, en lacasa designada, la persona que debe ser notificada, se abstendrá depracticar la notificación, y lo hará constar para dar cuenta al tribunal, sinperjuicio de que pueda proceder en los términos del artículo 313.Artículo 312.- Si, en la casa, se negare el interesado o la personacon quien se entienda la notificación, a recibir ésta, la hará el notificadorpor medio de instructivo que fijará en la puerta de la misma, y asentarárazón de tal circunstancia. En igual forma se procederá si no ocurrieren alllamado del notificador.Lo anterior es perfectamente válido puesto que el artículo27 Constitucional Fracción VII reconoce la personalidad jurídica delos ejidos y comunidades y el artículo 9 de la Ley Agrariadetermina que el ejido es una persona moral y como personamoral, el comisariado ejidal es su apoderado general para actos deadministración, pleitos y cobranzas, según el artículo 33, fracciónI.13
  • 15. Para cumplir los requisitos notariales que establece nuestra Leydel Notariado para el Estado de Guanajuato, es indispensable formalizar lanotificación en el “ACTA NOTARIAL” respectiva, siguiendo los requisitosseñalados en el artículo 94, específicamente lo establecido en lasfracciones V y VII, que se insertan:FRACCIÓN V.- En las notificaciones, avisos y requerimientos, elnotario observará además el siguiente procedimiento:a) Entregará a la persona con quien se entienda el acto notarial, unescrito firmado y sellado que contenga una relación clara y sucinta delobjeto;b) En el acta se hará constar dicha entrega, si el interesado firmó derecibido o se negó a ello y lo que exprese sobre el particular;14c) Si la persona se niega a recibir el escrito o arecibir la copia, el notario le hará saberverbalmente el objeto de su presencia y lo haráconstar en el acta; y
  • 16. 15d) Cuando el notario no encuentre a la persona de que se trate,se cerciorará que es su domicilio, que vive allí o que esa es suoficina, y entregará el escrito a la persona con quien seentienda el acto notarial en los términos antes señalados,haciendo constar el nombre de ésta; yFRACCIÓN VI.- El acta de fe de hechos materiales, podrá serilustrada por el notario con planos, croquis o fotografías de laspersonas y de los objetos correspondientes, agregando un tantode los mismos al apéndice y otro al primer testimonio.
  • 17. 16II. REQUISITOS URBANÍSTICOS.A) Notificación al Municipio para el ejercicio del derecho de preferencia.B) Notificación al Gobierno del Estado para el ejercicio del derecho depreferencia.El artículo 89 de la Ley Agraria remite al derecho de preferencia a que serefiere la Ley General de Asentamientos Humanos, cuando los predios a enajenarse ubican en áreas reservadas para el crecimiento de un centro de población deconformidad con los planes y programas de desarrollo urbano, y que se contemplaen el artículo 47 de la citada Ley General.
  • 18. 17El derecho debe ser ejercitado en un plazo máximo de 30 díasnaturales a partir de la notificación; en el caso de no hacerlo, se aplica lanegativa ficta en materia administrativa.III. REQUISITOS FISCALES.Una vez que el notario se cerciora y hace constar detalladamenteen el instrumento público el cómo se acredita el cumplimiento de losrequisitos agrarios y urbanísticos, mediante la descripción de losdocumentos respectivos, se debe abordar la última parte, Agraria Fiscal, aque se refiere el artículo 86 de la Ley Agraria, que se resume en:A) Exención de impuestos federales para el ejidatario en laprimera enajenación por dominio pleno, a personas ajenas alnúcleo agrario.B) La venta debe tener un valor al precio de referencia delINDAABIN o cualquier institución de crédito.
  • 19. La exención de impuestos federales del artículo 86 de la LeyAgraria, sólo se refiere al Impuesto Sobre la Renta, y no incluye ningúnotra exención, como el Impuesto al Valor Agregado.Tampoco existen por analogía exenciones estatales o municipales,a menos que lo establezcan las leyes locales, como en algunas entidades laexención del pago de derechos de inscripción del título de propiedad en elRegistro Público de la Propiedad.En el Estado de Guanajuato se contempla la exención en elartículo 15 Fracción XXIII inciso b) de la Ley de Ingresos para el Estado deGuanajuato para el Ejercicio Fiscal 2011.18
  • 20. 19Para concretar el capítulo de requisitos fiscales del instrumentopúblico, debemos contar con:A) Avalúo de institución de crédito.B) Valor de operación.El aspecto que resulta importante analizar y determinar es que elvalor de la operación no puede ser inferior al AVALÚO DE INSTITUCIÓN DECRÉDITO, porque se trata de un requisito agrario, y no de naturalezafiscal.
  • 21. EXENCIÓN DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.“Ley del Impuesto Sobre la Renta”Artículo 109. No se pagará el impuesto sobre la renta por laobtención de los siguientes ingresos:XXV. Los que deriven de la enajenación de derechosparcelarios, de las parcelas sobre las que hubiera adoptado el dominiopleno o de los derechos comuneros, siempre y cuando sea la primeratrasmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros y la mismase realice en los términos de la legislación de la materia.Y la misma se realice en términos de la Legislación de la materia(AGRARIA).20
  • 22. “Reglamento del Impuesto Sobre la Renta”Artículo 132. Para los efectos del artículo 109, fracción XXVde la Ley, los fedatarios públicos que intervengan en las operacionesde enajenación de derechos parcelarios, de parcelas sobre las que sehubiere adoptado el dominio pleno o de derechos comuneros, nocalcularán el impuesto a cargo del enajenante, siempre que ésteacredite ante el fedatario público su calidad de ejidatario o comuneroen los términos de la Ley Agraria y la enajenación sea la primeratransmisión que efectúe sobre dichos derechos o parcelas.21
  • 23. 22EL ENAJENANTE, que es el concepto que establece la Ley de lamateria (artículo 86 de la Ley Agraria) no determina necesariamente quedeba ser ejidatario, y sin embargo la fracción XXV del artículo 109 de laLISR menciona:A) Derechos comuneros.B) Ejidatarios.C) Comuneros.Esto implica una contravención a una norma de una LeyReglamentaria del artículo 27 Constitucional, que es la que genera ladisposición para la existencia de la exención en el artículo 86 de la LeyAgraria, sin embargo, es imposible materializar la exención de la LISRsobre derechos comuneros o por personas con la calidad de comuneros,puesto que estos núcleos agrarios de régimen comunal no pueden adoptarel dominio pleno de sus tierras, de acuerdo a la fracción III delartículo 99 de la Ley Agraria que reza:
  • 24. 23“…III. La protección especial a las tierras comunales que lashace inalienables, imprescriptibles e inembargables, salvo que seaporten a una sociedad en los términos del artículo 100 de esta ley;y”De igual forma el artículo 132 del RLISR, señala que en laexención de la primera enajenación el fedatario público se cerciore de lacalidad de ejidatario o comunero del enajenante.Éste supuesto debe atenderse a la luz del acto jurídico deenajenación de la parcela, realizado por un sujeto que reuna losrequisitos siguientes:A) Ser titular de derechos parcelarios lo cual podrá acreditar conuna copia certificada del certificado parcelario que en sumomento histórico le fue expedido.
  • 25. 24B) Adopción del dominio pleno mediante el trámite decancelación del certificado parcelario y expedición del títulode propiedad, cumpliendo con lo establecido en la fracciónVII del artículo 27 Constitucional, y 86 de la Ley Agraria, loque acredita con el título de propiedad.La calidad de ejidatario o posesionario es sólo para el efecto delacto jurídico de enajenación a que se refiere la Ley Agraria, y de ningunaforma para que el Notario Público se cerciore si el enajenante ya hubiereperdido su calidad de ejidatario al momento de la enajenación, en lostérminos del artículo 20 de la citada Ley, lo que no implica que puedaexistir una pérdida de la calidad agraria del sujeto, sólo porque elNotario lo infiera, sino que se debe llevar a cabo el procedimiento queindica el artículo 83, segundo párrafo de la Ley Agraria y el comisariadoejidal debe realizar ante el Registro Agrario Nacional la notificación de laseparación del ejidatario o posesionario, y el órgano registral efectuarlas cancelaciones respectivas.Mientras este procedimiento no se cumpla, la calidadagraria del enajenante seguirá vigente, y considero que noes una obligación del Notario verificarlo.
  • 26. 25LOS REGLAMENTOS DE LA LEY AGRARIA NO PREEVEN NINGÚNPROCEDIMIENTO ESPECIAL AL RESPECTO.“CÓDIGO FISCAL DE LA FEDERACIÓN”.El código Fiscal de la Federación considera que una persona debepagar un impuesto cuando se encuentre en la situación jurídica o dehecho prevista.APLICACIÓN ESTRICTA DE LAS DISPOSICIONES FISCALES.Artículo 5o.- Las disposiciones fiscales que establezcan cargas a los particulares ylas que señalan excepciones a las mismas, así como las que fijan las infraccionesy sanciones, son de aplicación estricta. Se considera que establecen cargas a losparticulares las normas que se refieren al sujeto, objeto, base, tasa o tarifa.Las otras disposiciones fiscales se interpretarán aplicandocualquier método de interpretación jurídica. A falta de normafiscal expresa, se aplicarán supletoriamente las disposiciones delderecho federal común cuando su aplicación no sea contraria a lanaturaleza propia del derecho fiscal.
  • 27. 26De la observancia de éste artículo se concluye en que deben serde estricta aplicación los conceptos de la LISR relativos a:A) SUJETO. Titular de un derecho de propiedad de parcela pordominio pleno, sea ejidatario o posesionario.B)OBJETO. Primera enajenación de parcela por dominio pleno.C) BASE, TASA, TARIFA. Exenta.Se concluye que las Leyes Fiscales no pretenden, que a través deuna exención, una persona que pertenece o perteneció a un ejido, AFORTIORI, deba:A) Tener 2 o más parcelas, para ser sujeto de la exención, esdecir, si no es rico, no tiene derecho, lo que rompe con losprincipios de igualdad y equidad en materia fiscal, si elNotario le exige que presente otro certificado parcelario.
  • 28. 27B) Obligar al sujeto a que siga perteneciendo a un núcleoagrario, cuando la reforma de 1992 al artículo 27Constitucional, lo que plantea es otorgar la libertad individuala los sujetos agrarios para que se desincorporen del régimenejidal y puedan vender su único patrimonio que es su parcela,y queden exentos del Impuesto Sobre la Renta.En conclusión bastará con que el sujeto acredite su carácterhistórico de haber sido ejidatario, pues nada constará en contrario alNotario, con la copia certificada del certificado parcelario o unaconstancia de vigencia de derechos expedida por el RAN, para lo queserá necesario esperar por lo menos de 2 a 3 meses.
  • 29. 28PROCEDIMIENTOS PARA LA APLICACIÓN DE LA EXENCIÓN DEL ISR EN LAPRIMERA ENAJENACIÓN DE LA PARCELA.AVALÚOS.A) REGLAMENTO DEL CÓDIGO FISCAL DE LA FEDERACIÓN.Artículo 3. Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán unavigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, mismos quepodrán practicarse por las autoridades fiscales, por las instituciones de crédito ypor el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. Los avalúostambién podrán practicarse por corredores públicos, empresas dedicadas a lacompraventa o subasta de bienes o personas que cuenten con cédula profesionalo de valuadores expedida por la Secretaría de Educación Pública, que obtengansu registro ante el Servicio de Administración Tributaria, el cual se realizará enlos términos que establezca dicho órgano desconcentrado en las reglas decarácter general que emita para tal efecto. Tratándose de poblaciones en dondeno se cuente con los servicios de los valuadores antes mencionados, los avalúos sepodrán realizar por personas o instituciones versadas en la materia que obtenganel referido registro.
  • 30. 29En aquellos casos en que después de realizado el avalúo se lleven a caboconstrucciones, instalaciones o mejoras permanentes al bien de que se trate, losvalores consignados en dicho avalúo quedarán sin efecto, aun cuando no hayatranscurrido el plazo señalado en el párrafo que antecede.Cuando los avalúos sean referidos a una fecha anterior a aquélla en que sepractiquen, se procederá conforme a lo siguiente:I. Se determinará el valor del bien a la fecha en que se practique el avalúo.II. La cantidad obtenida conforme a la fracción anterior se dividirá entre elfactor que se obtenga de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidordel mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre elÍndice del mes al cual es referido el mismo; yIII. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior será el valor delbien a la fecha a la que el avalúo sea referido. El valuador podrá efectuarajustes a este valor cuando existan razones que así lo justifiquen, las cualesdeberán señalarse expresamente en el avalúo. Una vez presentado dichoavalúo no podrá efectuarse estos ajustes.
  • 31. 30B) LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.Artículo 146. Se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que derivende los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación.En los casos de permuta se considerará que hay dos enajenaciones.Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusiveen crédito, con motivo de la enajenación; cuando por la naturaleza de latransmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicadopor persona autorizada por las autoridades fiscales.No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión depropiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades ni losque deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito,siempre que el ingreso por la enajenación se considere interés en los términos delartículo 9o. de esta Ley.
  • 32. 31C) LEY DE HACIENDA PARA LOS MUNICIPIOS DEL ESTADO DE GUANAJUATO.Artículo 180. La base de este impuesto será el valor más alto entre el fiscalregistrado, en su caso, el de operación y el pericial realizado por peritos fiscalesautorizados por la Tesorería Municipal correspondiente o por valuadores yunidades de valuación certificados, con antigüedad no mayor a un año.(Articulo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010)Para los efectos de este impuesto, también podrá presentarse peritaje bancariocon antigüedad no mayor a un año.(Párrafo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010)Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo primero del presente artículo, para elcaso de vivienda de interés social, en los términos de la Ley de Vivienda para elEstado de Guanajuato, adquirida solamente con crédito del Instituto de FondoNacional de la Vivienda para los Trabajadores, del Fondo Nacional de la Viviendapara los Trabajadores, del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad yServicios Sociales de los Trabajadores del Estado o del Instituto de SeguridadSocial del Estado de Guanajuato o, en cofinanciamiento con algún intermediario
  • 33. 32financiero, podrá presentarse el avalúo practicado por la unidad devaluación que haya servido de base para el otorgamiento del crédito.(Párrafo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010)Cuando el inmueble no haya sufrido modificaciones, el valor del mismo, aelección del contribuyente y mediante solicitud por escrito, podrá ser elvalor de adquisición del mismo, disminuido con el valor que se tomó comobase para calcular el impuesto a que se refiere esta Ley en su últimaadquisición, siempre que la misma se hubiera efectuado dentro de los tresaños anteriores a la adquisición por la que se calcula el impuesto. En estecaso no se aplicará lo dispuesto por el artículo 181 de esta Ley.(Párrafo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010)
  • 34. 33D) LEY DE HACIENDA DE LOS MUNICIPIOS DEL ESTADO DE QUERÉTARO.Artículo 65. Será base gravable de este impuesto, el valor mayor que resulteentre el valor de operación, el valor catastral o el valor comercial del inmueble ala fecha de operación, este último determinado por el avalúo fiscal practicadopor perito valuador autorizado por el Poder Ejecutivo del Estado, el cual tendráuna vigencia de seis meses o, en tratándose de la primera enajenación deparcelas sobre las que se hubiere adoptado el dominio pleno, por el avaluópracticado en los términos de la Ley Agraria.Cuando no se pacte precio o monto de la operación, el impuesto se calcularátomando en cuenta el valor catastral y el valor comercial, conforme al párrafoanterior.
  • 35. 34PRIMERA ENAJENACIÓN POR DONACIÓN.LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.Artículo 150. El costo de adquisición será igual a la contraprestación que se hayapagado para adquirir el bien, sin incluir los intereses ni las erogaciones a que serefiere el artículo anterior; cuando el bien se hubiese adquirido a título gratuito opor fusión o escisión de sociedades, se estará a lo dispuesto por el artículo 152 deesta Ley.Artículo 152. Tratándose de bienes adquiridos por herencia, legado o donación,se considerará como costo de adquisición o como costo promedio por acción,según corresponda, el que haya pagado el autor de la sucesión o el donante, ycomo fecha de adquisición, la que hubiere correspondido a estos últimos. Cuandoa su vez el autor de la sucesión o el donante hubieran adquirido dichos bienes atítulo gratuito, se aplicará la misma regla. Tratándose de la donación por la quese haya pagado el impuesto sobre la renta, se considerará como costo deadquisición o como costo promedio por acción, según corresponda, el valor deavalúo que haya servido para calcular dicho impuesto y como fecha deadquisición aquélla en que se pagó el impuesto mencionado.
  • 36. 35En el caso de fusión o escisión de sociedades, se considerará como costocomprobado de adquisición de las acciones emitidas como consecuencia de lafusión o la escisión, según corresponda, el costo promedio por acción que en lostérminos del artículo 25 de esta Ley correspondió a las acciones de lassociedades fusionadas o escindente, al momento de la fusión o escisión.Artículo 200. Para los efectos del artículo 152 de la Ley, en el caso deinmuebles que hubieren sido adquiridos por herencia, legado o donación, sobrelos que un ejidatario hubiere asumido el dominio pleno en los términos delartículo 82 de la Ley Agraria, se podrá considerar lo siguiente:I. Como costo de adquisición de dicho ejidatario, el valor de avalúorealizado por las personas a que se refiere el artículo 4o. del Reglamento delCódigo Fiscal de la Federación, referido a la fecha de expedición del título depropiedad por parte del Registro Agrario Nacional.II. Como fecha de adquisición del ejidatario, la que señala en la fracciónanterior.
  • 37. 36PRIMER EJEMPLO FASE I.COMPRAVENTA EXENTA DE ISR. PRIMERA ENAJENACIÓN.ESTADO DE GUANAJUATO.BASES DE CÁLCULOSuperficie 100,000 (10 Hectáreas)Valor avalúo $11´000,000.00 ($100.00 metro cuadrado)Valor de operación $11´000,000.00ISR. EXENTO, fracción XXV artículo 109 Ley del ISRTraslado de dominio. Celaya 0.75% $ 82,500.00Registro Público. $ 1,064.00TOTAL. $ 83,564.00
  • 38. 37PRIMER EJEMPLO FASE II.DONACIÓN - COMPRAVENTA DE PARCELA EN PRIMERA ENAJENACIÓN.ESTADO DE GUANAJUATO.BASES DE CÁLCULOSuperficie 100,000 (10 Hectáreas)Valor avalúo $11´000,000.00 ($100.00 metro cuadrado)Valor de referencia pericial (Título de propiedad año 2000) $85´000,000.00 ($85.00 metro cuadrado)Valor de operación $11´000,000.00A BCosto DonaciónEjidatarioCosto Compraventa Donatario - AdquirenteISR. Exento $0.00Traslado de dominio. 0.75% $ 82,500.00 $ 82,500.00Registro Público. 6 al millar $ 1,064.00 $ 1,064.00TOTALES. $ 83,564.00 $ 83,564.00Nota 1: Los costos en la donación de traslado de dominio (2% + 25%/2% ) más derechos de RegistroPúblico de la Propiedad (6 al millar + 25%/6 al millar) son a cargo del Ejidatario.Nota 2: Los mismos conceptos en la compraventa corresponden al comprador, el donatario no tienecosto, porque no existe utilidad gravable entre el precio de referencia y el de operación ($85.00 y$110.00)
  • 39. 38PRIMER EJEMPLO FASE I.COMPRAVENTA EXENTA DE ISR. PRIMERA ENAJENACIÓN.ESTADO DE QUERÉTARO.BASES DE CÁLCULOSuperficie 100,000 (10 Hectáreas)Valor avalúo $11´000,000.00 ($100.00 metro cuadrado)Valor de operación $11´000,000.00ISR. EXENTO, fracción XXV artículo 109 Ley del ISRTraslado dedominio. 2%$220,000.00Más 25%Educación$55,000.00RegistroPúblico. 6 almillar$66,000.00Más 25%Educación$16,500.00TOTAL.$357,500.00
  • 40. 39PRIMER EJEMPLO FASE II.DONACIÓN - COMPRAVENTA DE PARCELA EN PRIMERA ENAJENACIÓN.ESTADO DE QUERÉTARO.BASES DE CÁLCULOSuperficie 100,000 (10 Hectáreas)Valor avalúo $11´000,000.00 ($100.00 metro cuadrado)Valor de referencia pericial (Título de propiedad año 2000) $85´000,000.00 ($85.00 metro cuadrado)Valor de operación $11´000,000.00A BCosto DonaciónEjidatarioCosto Compraventa Donatario - AdquirenteISR. Exento $0.00Traslado de dominio. 2% $ 220,000.00 $ 220,000.00Más 25% Educación $ 55,000.00 $ 55,000.00Registro Público. 6 al millar $ 66,000.00 $ 66,000.00Más 25% Educación $ 16,500.00 $ 16,500.00TOTALES. $ 357,500.00 $ 357,500.00Nota 1: Los costos en la donación de traslado de dominio (2% + 25%/2% ) más derechosde Registro Público de la Propiedad (6 al millar + 25%/6 al millar) son a cargo delEjidatario.Nota 2: Los mismos conceptos en la compraventa corresponden al comprador, eldonatario no tiene costo, porque no existe utilidad gravable entre el precio dereferencia y el de operación ($85.00 y $110.00)
  • 41. 40Para el caso de:- Solares urbanos.- Aportación de tierras de uso común a sociedades.- Tierras pertenecientes a colonias agrícolas.Como no tienen costo de adquisición debe aplicarse:A) La fecha de adquisición es el documento formal de dotación detierra, o creación de la persona moral y expedición del título a lapersona y por lo tanto, se debe aplicar el artículo 148 de la Ley delImpuesto Sobre la Renta fracción primera:Artículo 148. Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación debienes podrán efectuar las siguientes deducciones:I. EL COSTO COMPROBADO DE ADQUISICIÓN QUE SEACTUALIZARÁ EN LOS TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 151 DEESTA LEY. EN EL CASO DE BIENES INMUEBLES, EL COSTOACTUALIZADO SERÁ CUANDO MENOS 10% DEL MONTO DE LAENAJENACIÓN DE QUE SE TRATE.