Verslag Ronde Tafel bij Osira over vastgoedmanagement, risicomanagement en scenarioplanning.

1. Verslag
>
De glazen bol voorbij
Discussiemiddag over strategisch vastgoedbeheer - 14 mei 2012
Met kwalitatief en flexibel vastgoed onderscheiden Maar hoe doe je dat terwijl alle panelen schuiven?
organisaties zich van andere zorgaanbieders. De Is er meer dan de spreekwoordelijke glazen bol om
kunst is in te spelen op toekomstige ontwikkelin­ in de toekomst te kijken? Een gesprek over vastgoed­
gen en de juiste financieringsbronnen aan te boren. strategie in de zorg.
In dit Verslag:
In de toekomst kijken met scenarioplanning
Vastgoedrisicomanagement bij Osira Amstelring
Discussie: Toegang krijgen tot kapitaal
Discussie: Scheiden van wonen en zorg

2. Verslag
In de toekomst kijken
met scenarioplanning
“Vastgoedbeheer bestaat vaak uit het managen van “ at wijsheid is, kun je het beste
W
onzekerheden”, zegt Else Bezemer, adviseur care van
AT Osborne. “Want wie weet wat de toekomst brengt? in samenspraak met anderen
En hoe anticipeer je daar als organisatie op?” Ze legt uit
hoe de methode van scenarioplanning daar helderheid in
bedenken”
kan brengen.
“Er zijn in de ouderenzorg grote onzekerheden rond het vast- Een goede vastgoedstrategie moet volgens Gehner robuust
goed”, legt Else Bezemer uit. Een van de kernonzekerheden en flexibel zijn. Robuust betekent dat de strategie houdbaar
is de vraag wat de overheid gaat doen. Blijven ze er bovenop is in de verschillende scenario’s. Flexibiliteit zorgt ervoor dat
zitten, of laten ze de zorg echt over aan marktwerking? Een de strategie aanpasbaar is wanneer er voor een ander
andere onzekerheid is de financiering. Welke alternatieve scenario gekozen wordt. Het kan soms verstandig zijn om
financieringsbronnen zijn beschikbaar nu banken minder van meet af aan iets meer kwaliteit in de plannen te brengen,
geld hebben? Ook het tempo waarin beleidswijzigingen de doelgroep te verbreden en aanpasbaar te bouwen. Dat
worden doorgevoerd – zoals het scheiden van wonen en zorg kost weliswaar wat meer, maar geeft ruimte voor een koers-
en de verkleining van het verzekerd pakket – is een onzekere wijziging in de toekomst.
factor.
Nadat de organisatie toekomstscenario’s heeft vastgesteld is
het zaak een vastgoedportefeuille te ontwikkelen die daar bij
past. Ellen Gehner, adviseur risicomanagement AT Osborne,
vertelt hoe je een vastgoedstrategie kiest met behulp van
het strategiemodel.
|2

3. Verslag
Vastgoedrisicomanagement
bij Osira Amstelring
“ estaande zekerheden kun je
B
gebruiken om toekomstscenario’s
te schetsen”
Osira Amstelring heeft alle locaties onderzocht op bruik-
baarheid en toekomstbestendigheid. Zo ontstond een totaal-
beeld van de kwaliteit van het vastgoed, die als input dient
voor de discussie over de vastgoedstrategie. Ko Hemminga,
manager vastgoed en projectontwikkeling, vertelt dat elk
halfjaar de ZZP-cliëntprofielen per locatie in kaart worden
gebracht. De vastgoedafdeling heeft elke locatie gescoord
op vier criteria: functionaliteit van de woningen, technische
staat, financiering en de veiligheid voor de psychogeria­
trische doelgroep.
“Tien jaar geleden hadden we een hoofd huisvesting, die De eerste planverkenningen voor een binnenstedelijke
zich met name bezighield met het onderhoud van de locatie van Osira Amstelring, Bernardus, dateren van 2004.
gebouwen. Nu hebben we een strategisch vastgoedplan In 2005 scoorde het vastgoed rood in de gebouwenmonito-
en praten we over vastgoedrisicomanagement. Er is enorm ring van het ministerie van VWS, omdat het niet aan de
veel veranderd in tien jaar tijd”, vertelt Harry Moeskops, basiskwaliteitseisen voldoet. Van 2006 tot 2011 is een paar
bestuurder van Osira Amstelring. honderd meter verderop een interimvoorziening gereali-
seerd waar de bewoners tijdens de sloop en nieuwbouw
Osira Amstelring heeft in het centrum van Amsterdam een gehuisvest worden. In 2008 brak de economische crisis uit.
groot nieuwbouwproject op stapel staan. Het bestaande Banken stonden niet meer in de rij om nieuwbouw in de zorg
Bernardus wordt gesloopt en op dezelfde plaats en onder de- te financieren. Osira Amstelring liet in de periode 2008-2010
zelfde naam verrijst een nieuw woonzorgcomplex van 27.000 een marktverkenning uitvoeren en stelde een vastgoedplan
vierkante meter. op. Van 2010 tot 2012 liep een tenderprocedure voor de niet-
De organisatie speelt met haar vastgoedstrategie in op de bancaire financiering van het nieuwbouwplan en werd de
verwachte verschuivingen in de zorgvraag. Met name het bouwvergunning toegekend. Het gebouw wordt eigendom
schrappen van de normatieve huisvestingscomponent (NHC) van een belegger, die het verhuurt aan cliënten van Osira
bij de zorgzwaartepakketten (ZZP’s) 1 en 2 is volgens Harry Amstelring.
Moeskops een factor om rekening mee te houden. “Intern
houden we er zelfs rekening mee dat ook de ZZP’s 3 en 4 op
de schop zullen gaan.”
Omdat het ene woonzorgcomplex het andere niet is, diffe-
rentieert Osira Amstelring de vastgoedstrategie naar locatie.
|3

4. Verslag
Discussie:
Toegang krijgen tot kapitaal
De financiering van het zorgvastgoed is niet langer een “ rivate financiers zijn een relatief
P
vanzelfsprekendheid. Banken trekken zich terug en zorg­
organisaties moeten op zoek naar nieuwe financierings­ nieuw fenomeen in de zorg”
bronnen. De gespreksdeelnemers lopen er in de praktijk
duidelijk tegenaan. Een goed en samenhangend plan kan
het verschil maken.
“Veel woonzorgorganisaties ervaren hoe lastig het kan zijn Die aansluiting, daar valt volgens Else Bezemer nog wel wat
om toegang te krijgen tot de kapitaalmarkt”, zegt Michel van in te verbeteren. “Je ziet nog vaak dat de visie op vastgoed
Rooyen, adviseur huisvesting en vastgoed van AT Osborne. losstaat van de bestuurlijke visie van een organisatie. Dat
En woningcorporaties zijn ook niet zo happig meer op kan niet. Ze moeten elkaar juist beïnvloeden. Wie dat goed
projecten buiten hun core business. “Het voorbeeld van onze doet, slaagt er meestal ook wel in om partijen te vinden die
gastheer Osira Amstelring laat zien dat je dan soms op zoek willen meefinancieren.”
moet gaan naar private financiers. Dat is een relatief nieuw
fenomeen voor de gezondheidszorg.” Wie nadenkt over de vastgoedstrategie moet rekening
Bestuurder Eduard van Bockel van Zorgbalans vertelt dat zijn houden met deze factoren. Maar daar blijft het niet bij. Ook
organisatie voor het ontwikkelen van een nieuwe woonzorg- de organisatie moet op de veranderingen in de strategie
voorziening ook met een belegger in gesprek is. “Dat heeft worden ingericht. Wat betekent het bijvoorbeeld voor het
ook te maken met de slechte financiële positie waar wij uit beheer en het onderhoud als je het vastgoed niet langer in
komen. De bank ziet geen mogelijkheden om een groot deel eigendom hebt?
van het plan bancair te financieren.”
Hand op de knip
Ook andere gespreksdeelnemers geven aan dat de bancaire
financiering een moeilijk begaanbare weg begint te worden.
Zeker in krimpgebieden houden banken steeds vaker de
hand op de knip. De Rabobank zegt zelfs dat 80 procent van
de financiering buiten de bank gezocht moet worden. Op
zoek naar private investeerders dus. “Het komt hoe dan ook
aan op een goed verhaal”, zegt Van Rooyen, “ook gezien de
lage rendementen op het vastgoed.” “Een gedegen business-
plan is in alle gevallen onontbeerlijk”, vult Van Bockel aan.
“En het vastgoed moet goed aansluiten bij de producten die
de zorgaanbieder in de aanbieding heeft.”
“ e visie op vastgoed staat nog
D
te vaak los van de bestuurlijke visie”
|4

5. Verslag
Discussie:
Scheiden van wonen en zorg
Het thema scheiden van wonen en zorg leeft sterk bij de merkt Ko Hemminga van Osira Amstelring op. Het scheiden
gespreksdeelnemers. Iedereen bezint zich op de huidige van wonen en zorg kan dwars door een gebouw heen gaan.
vastgoedportefeuille. Moet de organisatie zich blijven Dat geldt dan dus ook voor de huur- en zorgovereen­ omsten.
k
toeleggen op de intramurale zorg, of moeten bestaande En dat terwijl de organisatie zelf misschien nog voor een flink
appartementen geschikt gemaakt worden voor de ver­ aantal jaren vastzit aan een langlopend huurcontract voor
huur? De discussie levert heel wat denkrichtingen op. het totale zorgcomplex. “Ook kun je geconfronteerd worden
met een bewoner op leeftijd die ineens de huur niet meer
De invoering van dit principe staat volgens de programma- betaalt. Moet je die dan maar zijn huis uit zetten? Soms
brief langdurige zorg gepland in 2014 voor de ZZP’s 1 en 2. bekruipt me het gevoel dat we met een ingewikkeld model
“Het gaat om een administratieve scheiding”, zegt Michel aan de slag moeten waar niet goed over nagedacht is.”
van Rooyen, adviseur huisvesting en vastgoed AT Osborne:
Een zorgaanbieder mag wonen en zorg niet in één en hetzelf-
de contract aanbieden. Toch reiken de consequenties verder.
“ en goede vastgoedstrategie
E
Meegroeien
is zowel robuust als flexibel”
Sander van Waes, staffunctionaris woon- en zorgbeleid bij
Vughterstede, heeft als onderdeel van zijn management­
opleiding de verhuurbaarheid van appartementen onder de
loep genomen. “De vraag zal uiteenlopen van huur zonder
afname van zorg tot aan huurders met zware zorgvragen. Woonkwaliteit
Daar passen we ons woningaanbod op aan. Het idee is dat Wie een succesvolle omslag wil maken naar het scheiden van
we proberen mee te groeien met de verzwaring van de zorg- wonen en zorg, moet aandacht besteden aan de woon­
vraag van de klant.” “Het is van groot belang om de wonin- kwaliteit. Daar zijn de gespreksdeelnemers het over eens.
gen zoveel mogelijk naar zorgvraag te clusteren”, merkt Ger “Zijn mijn appartementen goed te verhuren? Dat moet je je
Kohlmeijer op. Hij werkt als bouwcoördinator bij De Zorg­ afvragen”, zegt Jan Lans. “Bij ons blijkt dan dat we ons
cirkel, waar hij onlangs het strategisch vastgoedplan heeft onmogelijk op de woonvraag kunnen richten zonder de zorg-
afgerond. vraag mee te nemen. Over het algemeen is de klant bereid
te betalen voor meer woongenot. Maar dat is nog niet zo
Vastzitten aan huurcontract gemakkelijk in je bestaande huisvesting te realiseren.” Ook
“Nu is het wel zo dat een locatie niet altijd een mooie anderen lopen tegen dat dilemma aan.
scheiding heeft tussen lichte en zwaardere zorgvragen”,
|5

6. Verslag
vervolg Discussie: Scheiden van wonen en zorg
“ e snelheid en uitwerking van
D Helderheid
Om dezelfde reden lijkt het niet verstandig te wachten tot
ontwikkelingen laten zich moeilijk alle stof is neergedaald in de discussie over het scheiden van
voorspellen” wonen en zorg. Toch is het hard nodig dat het overheids­
beleid helder wordt. Verschillende zorgorganisaties geven
aan dat ze dreigen vast te lopen in het overleg met de
woningcorporatie. De problemen spitsen zich toe op de
normatieve huisvestingscomponent (NHC). “Er zijn natuur-
Niet blindstaren lijk de nodige zorgorganisaties die bij wijze van spreken de
“Toch moeten zorgorganisaties zich ook weer niet blindsta- gehele NHC als huur overmaken aan de corporatie. Vervol-
ren op de vermeende lage woonkwaliteit van het bestaande gens komen ze erachter dat ze daar een deel van hadden
vastgoed”, relativeert Harry Moeskops. “Duitsland heeft een moeten inhouden om hun eigen overhead van te betalen”,
paar jaar geleden een soortgelijke omslag meegemaakt als legt Michel van Rooyen uit.
wij. Daar bleken de moderne woonvoorzieningen in eerste
instantie een wachtlijst te hebben. Maar als snel kwamen de
oudere voorzieningen opnieuw in trek. Want als mensen de
prijs zien die ze moeten gaan betalen, dan is die oude huis-
vesting zo onaantrekkelijk niet meer.” “ ij concludeerden dat we
W
Alles overziend blijft het toch vooral een kwestie van etiket-
ons beter op de middeninkomens
ten plakken, merkt bestuurder Joop Bommer van Woonzorg- kunnen richten”
groep Samen op. “Wanneer het scheiden van wonen en zorg
wordt doorgevoerd, dan labelen we onze woningen niet
langer intramuraal maar extramuraal. Met de woningcor­
poratie hebben we alvast afgesproken welke huurprijs we
dan gaan betalen.” Directeur zorg en vastgoed Paul Mulder
vertelt dat zijn organisatie Careyn eenzelfde soort afspraak
heeft voor de huurcontracten. “Dat moet je wel regelen
vóórdat je gaat bouwen”, waarschuwt hij. “Want als je een-
maal aan het bouwen bent, dan ben je een gemakkelijke
prooi in de prijsonderhandelingen.”
|6

7. Verslag
Vastgoedrisicomanagement in de ouderenzorg consultants en managers inschakelen voor het vaststellen
Wat is uw zorgambitie en hoe past uw huisvestingsstrategie van uw zorg­ mbitie, huisvestingsadvies, de begeleiding van
a
hierbij? De wijze van financiering verandert, evenals de zorg- uw terreinontwikkeling of marktconsultatie, maar ook voor
visie waarin de cliënt volwaardig lid is van de maatschappij. de volledige begeleiding van uw investeringsproject. 150
AT Osborne helpt u dit vraagstuk te beantwoorden, zodat u specialisten leveren alle denkbare diensten, van project- en
kunt blijven doen waar u goed in bent. procesmanagers tot experts op het gebied van techniek,
financiën of juridische vraagstukken. Zij zijn snel en op uw
AT Osborne maat inzetbaar.
AT Osborne lost ruimtelijke vraagstukken op. U kunt onze Meer weten? Kijk op www.atosborne.nl
J.F. Kennedylaan 100 T 31 (0)35 543 43 43 Kijk op onze website
3741 EH Baarn F 31 (0)35 543 43 44 voor meer informatie:
Postbus 168 E info@atosborne.nl www.atosborne.nl
3740 AD Baarn
AT Osborne Utrecht | Brussel | Parijs Huisvesting Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling Milieu
|7