Le Particulier part régulièrement à la rencontre de ses lecteurs pour leur apporter des conseils et répondre à leurs questions autour du patrimoine.

1. des liquidités, ils devront obtenir l’accord de
leursenfants,quipourronts’yopposer»,souli-
gne maître Nathalie Couzigou-Suhas,
notaire à Paris. Ils peuvent, en revanche,
transmettre, dès à présent, leurs deux biens
locatifsàleurstroisenfants,afindeminimiser
lecoûtfiscaldel’opération.
↙LA
PRIORITÉ
TRANSMETTRE
LEURSBIENS
LOCATIFS
Pour y parvenir, deux solutions s’offrent à
Jean-PauletClémentine.
Donnerlaseulenue-propriété
Ainsi, le couple conserve l’usufruit des deux
logements locatifs, soit le droit de les utiliser
ou d’en percevoir les revenus. « Cela permet
d’anticiper en douceur la transmission de son
patrimoineenprofitantdedroitsallégés»,pré-
cise maître Couzigou-Suhas. Ces derniers
sontcalculéssurlaseulevaleurdelanue-pro-
priété, qui dépend de l’âge du donateur. En
donnant leurs biens locatifs d’une valeur de
650000€àleursenfants,alorsqu’ilsontmoins
de61ans,pourl’une,etde71ans,pourl’autre,
lanue-propriétéseraévaluéeà357500€.Les
enfantsn’aurontpasdedroitsàpayergrâceà
l’abattement de 100000 € applicable entre
chaque parent et enfant tous les 15 ans (au-
delà, un barème progressif de 5 à 45 % est
appliqué,voirp.95).Àleurdécès,leursenfants
deviendront pleinement propriétaires sans
impôtsupplémentaireàpayer.
Lorsd’undémembrementdepropriété,la
règle veut que les frais du logement soient
répartis entre usufruitier et nu-propriétaire.
« Le donateur usufruitier peut, néanmoins,
prévoir de prendre en charge la totalité des
TRANSMETTREPEUÀPEU
SONPATRIMOINE
À l’approche de la retraite, Clémentine et Jean-Paul souhaitent donner
progressivement leurs biens à leurs trois enfants.
❁ PAULINE JANICOT
frais », précise maître Couzigou-Suhas. En
revanche, une telle donation, avantageuse
surleplanfiscal,nel’estpasforcémentsurle
plan civil. « Les enfants se retrouveront en
indivision au décès de leurs parents, ce qui
peut créer des difficultés lors de la succession
si,parexemple,l’und’entreeuxsouhaitecéder
lesbiensetpaslesautres»,ajoute-t-elle.
◗ Avantage : cette opération est simple et
peuonéreuse
◗Inconvénient :encasdedésaccord,l’indi-
visionentraînedessituationsdeblocage
DonneràtraversuneSCI
ConstitueruneSCIfamilialedanslaquellele
couple apporte ses biens (idéalement un
bienparSCI)aplusieursavantages.«Lecapi-
talsediviseenpartssocialesquevouspouvez
donner progressivement. Il est plus simple de
partager des parts qu’un bien qui est, par
nature, indivisible. Surtout, cela évite aux
enfants associés de se retrouver en indivi-
sion»,ajoutemaîtreMurielleGamet,notaire
àl’étudeCheuvreux.
Jean-Paul et
Clémentine ont fait
appel à Pauline
Janicot, journaliste
au Particulier,
pour être conseillés
sur les dispositifs
les plus avantageux
pour commencer
à transmettre
leurs biens
à leurs enfants.
Clémentine, 60 ans et Jean-Paul,
63 ans, vivent en région Centre-
Val de Loire et sont fonction-
naires.Ilsdevraientprendreleur
retraite, respectivement, en
2022 et fin 2019. Ils ont trois enfants, âgés de
24,30et32ans.Lesdeuxaînéstravaillentetla
benjaminefaitsesétudesenChine.
Propriétaires de leur résidence principale
etdedeuxbienslocatifssituésenrégionpari-
sienne(achetésen2014),ilssouhaitentcom-
menceràtransmettreleurpatrimoineàleurs
enfants,enprivilégiantlastricteégalitéentre
eux. Ils ne leur ont fait, pour l’heure, aucune
donation.Deplus,Clémentineahéritédeses
parents et se demande de quelle façon elle
peut placer la somme reçue en vue d’une
future transmission. Le couple a contacté
LeParticulierpourrépondreàsesquestions.
↙NOTRE
DIAGNOSTIC
Clémentine et
Jean-Paul peu-
ventcommencer
à transmettre
leur patrimoine à leurs enfants, mais ils doi-
vent,cependant,prendregardeànepastrop
s’appauvrir. Donner étant un acte irrévoca-
ble, ils doivent donc, s’abstenir de donner
l’usufruitdeleurrésidenceprincipale.Sinon,
« s’ils ont besoin de la vendre pour récupérer
VIE PERSO Un patrimoine à la loupe
Profitez de notre expertiseSi vous souhaitez que le diagnostic de votre patrimoine soit réalisé par Le Particulier, remplissez le dossier
en ligne figurant sur la page d’accueil de notre site (leparticulier.fr) dans la colonne de droite ou imprimez-le et renvoyez-le à Frédéric Durand-Bazin,
Le Particulier, 14, boulevard Haussmann, 75009 Paris. Attention : seuls les cas qui nous semblent les plus exemplaires seront examinés et publiés.
REVENUS NETS
RevenusdeClémentine 76000 €
RevenusdeJean-Paul 46000 €
Revenuslocatifs 21600 €
Total 143600 €
PATRIMOINE
Comptecourant 2000 €
Livretsbancaires 235000 €
SCPI 100000 €
Résidenceprincipale 300000 €
Bienslocatifs 650000 €
Assurancevie 7000 €
Crédits - 252000 €
Total 1042000 €
LECOUPLEEST
PROPRÉTAIREDESA
RÉSIDENCEPRINCIPALE
ETDEDEUXBIENSLOCATIFS
PH.
THALHOUEDEC
POUR
LE
PARTICULIER
72 / Décembre2018•N°1151•LeParticulier LeParticulier •N°1151•Décembre2018 / 73

2. Jean-Paul sera
à la retraite dès la fin
2019, Clémentine
à partir de 2022.
Ils doivent faire
attention à ne pas
se démunir en
donnant leurs biens
àleursenfants.
Lecouplepeutfaireunedonationdela
nue-propriété des parts sociales à ses trois
enfants, conserver l’usufruit et faire jouer
l’abattement entre parent et enfant. Consti-
tuer une SCI permet aussi de diminuer la
basetaxabledesbienstransmis,lefiscconsi-
dérant que la valeur des parts subit une
décote (de l’ordre de 10 %) pour compenser
leur manque de liquidité (en dehors de la
famille, il est peu probable qu’un tiers les
rachète).Ilestimportantdepréciserdansles
statutsquelecoupleconserveralagestionde
sesbiensensaqualitédegérant.
Attention : la constitution d’une SCI
entraîne des obligations, telles que la tenue
d’une comptabilité, et
des frais (2000 €, envi-
ron, pour faire rédiger
les statuts par un pro-
fessionnelet5500€de
frais divers : 0,1 % de
contribution de sécu-
rité immobilière, frais
de notaire…). « En
outre, l’apport d’un
bienàuneSCIestconsi-
dérécommeunecessionpouvantentraînerle
paiement d’un impôt sur la plus-value », pré-
cisemaîtreGamet.
Un emprunt existant encore sur l’un des
biens locatifs, le couple devra, éventuelle-
ment, obtenir l’aval de la banque pour réali-
sercemontage.
◗ Avantage : la SCI permet un partage des
biensplusefficaceetévitel’indivision.
◗ Inconvénients:elleengendredesfraiset
descontraintesadministratives.
↙LE
PLUS
PLACERLASOMME
PROVENANT
D’UNHÉRITAGE
Lors du décès de ses parents, Clémentine a
reçudel’argent,qu’elleaversésurdeslivrets
réglementés, peu rémunérés. En vue d’une
transmission, elle peut le placer sur un
contrat d’assurance vie. Pour les sommes
investies avant 70 ans, la règle est très clé-
VIE PERSO Un patrimoine à la loupe
mente, puisque chaque bénéficiaire désigné
peut recevoir jusqu’à 152500 € sans droits à
payer. En cas de versements effectués après
70ans,lecapitaltransmissupportedesdroits
de succession après un abattement de
30500€qu’ilfautsepartager.
Elle peut opter pour un démembrement
de la clause bénéficiaire de son contrat. Cela
consisteàattribuerlanue-propriétéducapi-
tal à ses enfants et l’usufruit à son conjoint.
Lors du décès de l’assuré, l’époux survivant
recevralecapitaletpourraendisposerlibre-
ment. À son décès, celui-ci reviendra aux
enfants. Ce montage est avantageux sur le
plancivilcarilpermetdeprotégerleconjoint
survivant en lui laissant une liberté totale
quant à l’utilisation du capital au titre d’une
convention de « quasi-usufruit ». Au niveau
fiscal, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont
bénéficiaires du capital décès et soumis à
taxation au prorata des sommes perçues.
L’usufruitier étant le conjoint survivant du
souscripteur, il est exonéré de droits de suc-
cession. Au dénouement du contrat, la taxa-
tionneporteraquesurlanue-propriétéetles
enfants récupéreront la valeur du contrat de
lapleinepropriété.Ilfaut,néanmoins,pren-
drecertainesprécautionsavantderédigerun
démembrement de la clause bénéficiaire. Il
estrecommandé,parexemple,deprévoirde
quelle façon le capital peut être préservé
pourlesenfantsnus-propriétaires ■
74 / Décembre2018•N°1151•LeParticulier