Expertos legales en mediación de conflictos inmobiliarios NUESTRO ENFOQUE: MEDIAR   NUESTRA ESTRATEGIA: NEGOCIAR   NUESTRO...
<ul><li>Presentación del equipo y presentación en medios </li></ul><ul><li>Conflictos actuales del propietario-promotor-in...
Nuestro  equipo <ul><li>Mediadores </li></ul><ul><li>Abogados </li></ul><ul><li>Procuradores </li></ul><ul><li>Investigado...
Presencia en medios
CONSTITUCION ESPAÑOLA CAPÍTULO III. DE LOS PRINCIPIOS RECTORES DE LA POLÍTICA SOCIAL Y ECONÓMICA Artículo 46. Los poderes ...
Principales conflictos con el inquilino . <ul><li>Sobreoferta de viviendas en alquiler ; adquiere ventaja para INQUILINOS ...
Principales timos y perfiles  del inquilino <ul><li>Timo del “africano” o extranjero:Recibe una herencia, quiere alquilar ...
Claves y soluciones para el propietario <ul><li>Situación hipotecaria de la vivienda (alquiler por obligación) necesidad d...
Situación Actual en España 2010 :  Andalucía fue la comunidad donde más aumentó el pasado año la morosidad de los alquiler...
Situación de Morosidad en Málaga Las listas de morosos en España ya superan los 2,7 millones de personas y las 232.000 emp...
Garantías de Alquiler <ul><li>FIANZA </li></ul><ul><li>AVAL BANCARIO </li></ul><ul><li>ASEGURADORAS </li></ul><ul><li>FIM ...
DESAHUCIO EXPRESS. Ley 19/2009 de 23 de Noviembre de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y la eficienci...
SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER: ANDALUCIA <ul><li>AGENCIAS HOMOLOGADAS:  Requisitos Propietarios: </li></ul><ul><li>Todos aq...
<ul><li>La fianza de alquiler es obligatoria por Ley, aunque basta con una sola mensualidad  muchos caseros suelen exigir ...
¿Qué documento se rellena para depositar fianza del alquiler? <ul><li>http://www.juntadeandalucia.es/economiayhacienda/ov/...
Seguros de  protección alquiler
Ventajas del Arbitraje  y ARRENTA
¿Qué ES FIM IBERICA? <ul><li>FIM es el Fichero de Inquilinos Morosos ,  contiene información sobre arrendamientos impagado...
La Mediación: Es un sistema voluntario para la resolución de conflictos en el que una persona o equipo de personas imparci...
Nueva Sede en Benalmadena. Julio 2010 <ul><li>Calle topacio 65, Arroyo de la Miel </li></ul>
<ul><li>LE AGRADECE SU ASISTENCIA AL SEMINARIO, LE ENTREGAMOS A LA SALIDA UN CD CON INFORMACION PARA QUE PUEDAN TENER UN A...
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Nuestro equipo de expertos legales asesoran y previenen en conflictos inmobiliarios, sobre todo los relacionados con los alquileres y desahucios, impagos y morosidad.
Formados en derecho, gestion inmobiliaria y criminologia el equipo de mediadordeconflictos.com esta especializado en resolver conflictos inmobiliarios y se compone de mediadores, procuradores, abogados , criminologos e investigadores.
Nuestro lema: el conflicto no es problema, el problema es no resolver el conflicto.

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Mediadordeconflictos

  1. 1. Expertos legales en mediación de conflictos inmobiliarios NUESTRO ENFOQUE: MEDIAR NUESTRA ESTRATEGIA: NEGOCIAR NUESTRO OBJETIVO: SOLUCIONAR
  2. 2. <ul><li>Presentación del equipo y presentación en medios </li></ul><ul><li>Conflictos actuales del propietario-promotor-inversor </li></ul><ul><li>Cifras , estadísticas de desahucios y morosidad. Timos </li></ul><ul><li>Blindarse ante el inquilino moroso y futuros conflictos (contratos y seguros impagos) </li></ul><ul><li>Arbitraje.Video. </li></ul><ul><li>Listado morosos y FIM IBERICA </li></ul>
  3. 3. Nuestro equipo <ul><li>Mediadores </li></ul><ul><li>Abogados </li></ul><ul><li>Procuradores </li></ul><ul><li>Investigadores </li></ul><ul><li>Colaboradores </li></ul>
  4. 4. Presencia en medios
  5. 5. CONSTITUCION ESPAÑOLA CAPÍTULO III. DE LOS PRINCIPIOS RECTORES DE LA POLÍTICA SOCIAL Y ECONÓMICA Artículo 46. Los poderes públicos garantizarán la conservación y promoverán el enriquecimiento del patrimonio histórico, cultural y artístico de los pueblos de España y de los bienes que lo integran, cualquiera que sea su régimen jurídico y su titularidad. La  Ley penal  sancionará los atentados contra este patrimonio. Artículo 47. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
  6. 6. Principales conflictos con el inquilino . <ul><li>Sobreoferta de viviendas en alquiler ; adquiere ventaja para INQUILINOS </li></ul><ul><li>Impone condiciones al firmar contrato </li></ul><ul><li>Sentimiento de fortaleza (derechos de la LAU hacia ellos) </li></ul><ul><li>Suele estar a la defensiva en lo relativo al alquiler </li></ul><ul><li>La puntualidad en los pagos pasó a la historia y comenta que estamos en crisis!! </li></ul><ul><li>Habitualmente se toma por costumbre no pagar el ultimo mes y comenta “ descuéntelo de la fianza..” </li></ul><ul><li>Subarrendar alguna habitación o ceder el contrato a otra persona sin consentimiento </li></ul><ul><li>No informar sobre existencia de animales o mas personas cuando alquila por miedo a ser rechazado </li></ul><ul><li>La clave está en la urgencia a la hora de alquilar. Detectar este síntoma . </li></ul><ul><li>Suele imponer una bajada antes de marcharse a otra vivienda. Situación dominante frente al casero. </li></ul><ul><li>No paga los suministros, en realidad es que se le olvida ingresarlo al casero!! </li></ul><ul><li>Problemas con los vecinos de la comunidad de propietarios. </li></ul>
  7. 7. Principales timos y perfiles del inquilino <ul><li>Timo del “africano” o extranjero:Recibe una herencia, quiere alquilar una vivienda pero necesita dinero para viajar a España y ver la vivienda. Decir que viene del extranjero u otra ciudad y no puede aportar documentos por problemas de separación, familiar, profesional… </li></ul><ul><li>“ El desahuciado anterior” :Urgencia en el traslado¿Por qué tiene tanta prisa? </li></ul><ul><li>“ Sin papeles” : Poner pegas y contestar con excusas y ofreciendo su “Garantía personal” pero “sin papeles”. </li></ul><ul><li>“ El Encantador de serpientes “ : Apariencia impecable de Gentelman.Ofrece por adelantado una suma de dinero con la condición de cerrar el acuerdo en ese instante. Utiliza el sistema de “no podrá decir que no y ya no tendrá que preocuparse de buscar otro inquilino”.Los verdaderos estafadores le analizan a UD. y no uds. a él, solo busca la debilidad del arrendador para encontrar “su nido”. </li></ul><ul><li>“ El intermediario”. Son personas enlace entre el arrendatario real y el que dice buscar la vivienda. Tienen mucho don de gentes y son muy agresivos para conseguir cerrar el contrato de alquiler. </li></ul><ul><li>OKUPAS: Son peligrosos, no aportan documentación ninguna, entran a vivir por “corto tiempo” y no tienen intención de salir de ella, cambian cerradura y se muestran agresivos cuando intentas hablar con ellos. </li></ul><ul><li>EL AFECTADO POR LA CRISIS: Utilizar excusas como “estamos en crisis Ud. debe entender la situación si no pagamos”. A lo mejor es la mejor frase de su lista de excusas para NO PAGAR!! </li></ul><ul><li>NOTA: CUANDO TENGAMOS UN INQUILINO DECENTE CUIDEMOSLO COMO UN TESORO! NO TRATEMOS DE GENERALIZAR TODOS LOS CASOS. HAY % DE PERSONAS QUE ALQUILAN QUE SON PERSONAS RESPETABLES. </li></ul>
  8. 8. Claves y soluciones para el propietario <ul><li>Situación hipotecaria de la vivienda (alquiler por obligación) necesidad de cubrir cuotas de forma puntual </li></ul><ul><li>Seguridad jurídica en el contrato de alquiler lo cual condiciona: (BLINDAR EL CONTRATO) </li></ul><ul><ul><li>Elección/filtro inquilino </li></ul></ul><ul><ul><li>Duración contrato (corta, larga, vacacional </li></ul></ul><ul><ul><li>Exigencia de avales, garantías, referencias.. </li></ul></ul><ul><ul><li>Se aconseja añadir cláusula de visitas periódicas para comprobar el estado de la vivienda /local </li></ul></ul><ul><li>Domiciliar al inquilino suministros para hacerle más consecuente con el gasto de agua y luz </li></ul><ul><li>Informarse y Conseguir + teléfonos y domicilios (trabajo, familiares) para así mantenerse en contacto en todo momento, por si hay que notificar. </li></ul><ul><li>Firmar cláusula de arbitraje, o contratar seguros de impagos de rentas que lleve coberturas de gastos legales y actos vandálicos. </li></ul><ul><li>Sacar fotos antes de alquilar y cuando se produzca algún daño en la vivienda (contenido, mobiliario..) </li></ul><ul><li>Solicitar a la entidad bancaria donde trabaja información sobre su situación financiera. </li></ul><ul><li>La intimidad del inquilino es cierto que es inviolable, por tanto en situaciones de conflicto se debe utilizar el razonamiento, las buenas palabras y nunca la coacción pues el inquilino puede denunciar al propietario, este tema es vital en la relación casero-inquilino </li></ul><ul><li>Distinguir entre moroso profesional y puntual puede llevarnos a tomar decisiones tardías. Una vez que se ha comenzado con el conflicto la rapidez en la toma de decisiones debe ser prioritario </li></ul><ul><li>En ocasiones las costumbres como cuando el ultimo mes no paga y lo descuenta de la fianza, se convierte en una norma. Debemos insistirle desde el principio que no puede hacerlo y por este motivo se utiliza el convenio arbitral para darle seguridad al inquilino. </li></ul><ul><li>Cuando la paciencia y la buena fe se acaba ante una situación de conflicto, el mediador de conflictos puede ser un aliado. </li></ul>
  9. 9. Situación Actual en España 2010 : Andalucía fue la comunidad donde más aumentó el pasado año la morosidad de los alquileres, de forma que las deudas de inquilinos se incrementaron un 21,1% en la Comunidad, hasta los 4.526,56 euros de importe medio, según el informe del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). Por provincias, el mayor incremento de la morosidad se registró en Málaga, con un aumento del 26,57% hasta una morosidad media de 6.789,26 euros.
  10. 10. Situación de Morosidad en Málaga Las listas de morosos en España ya superan los 2,7 millones de personas y las 232.000 empresas 08.05.09 - 18:11 -  Se estrecha el cerco a los inquilinos morosos 03.05.10 - 01:18 -  Morosos de hasta tres tipos Intencional Moroso de buena fe Moroso por incompetencia Desahuciar a morosos tarda de seis meses a un año desde que se presenta la denuncia Los juzgados de Málaga tramitan por el procedimiento de urgencia estas causas judiciales en las que son demandados uno de cada cien inquilinos  20.09.07 -  Los inquilinos malagueños, entre los más morosos de España La crisis dispara los impagos en la provincia, que aumentan un 27% en el último año con una deuda media de 6.800 euros  22.03.10 - 02:08  - 
  11. 11. Garantías de Alquiler <ul><li>FIANZA </li></ul><ul><li>AVAL BANCARIO </li></ul><ul><li>ASEGURADORAS </li></ul><ul><li>FIM IBERICA : LISTADO MOROSOS </li></ul><ul><li>ARBITRAJE: ARRENTA </li></ul><ul><li>CONTRATO BLINDADO </li></ul>
  12. 12. DESAHUCIO EXPRESS. Ley 19/2009 de 23 de Noviembre de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y la eficiencia energética de los edificios <ul><li>Plazos cortos  - Uno de los principales cambios es la reducción de dos meses a uno del plazo que debe transcurrir entre el momento en que el propietario exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas y el momento en que puede presentar una demanda, algo que el inquilino podrá evitar si paga todas las mensualidades atrasadas en dicho periodo. </li></ul><ul><li>Desalojo rápidos - La sentencia será suficiente para ejecutar el desahucio en el día y hora señalados. El arrendador podrá perdonar parte o toda la deuda si el inquilino desaloja de forma voluntaria en el plazo establecido por el propietario, que no puede ser menor a quince días. No se establece ningún plazo máximo para el desalojo voluntario, que puede prolongarse incluso a un año. </li></ul><ul><li>Duración de los contratos - Con estas modificaciones se amplían los supuestos en los que no hay que aplicar la prórroga obligatoria del contrato de alquiler, que tiene una duración máxima de cinco años. El propietario puede rescindir el contrato si necesita ocupar la vivienda para vivir el mismo; pero también para la utilización de la misma por parte de sus padres, hijos o cónyuge en los casos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así figure en el contrato. En cualquier caso, si esa ocupación no se produjera en tres meses, el arrendador estará obligado a devolver el uso de la vivienda al inquilino e indemnizarle por los gastos del desalojo. Para garantizar esta seguridad jurídica y no tener problemas, el contrato de arrendamiento inicial debe prever esta circunstancia. </li></ul><ul><li>Juicio verbal - Todas las acciones relativas al desalojo de los inquilinos, tanto de desahucio como de reclamación de rentas, se tramitarán en juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo, que permitirá al Tribunal dictar sentencia en cinco días en los casos de desahucio de la finca urbana. El proyecto prevé además la posibilidad de que las partes puedan llegar a un acuerdo, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario. </li></ul><ul><li>Obra de mejora   - La nueva legislación establece que las comunidades de propietarios pueden aprobar las obras de mejora de la eficiencia energética de un edificio sin que sean necesarias las mayorías actuales, ya que bastará con el voto favorable de tres quintas partes de los vecinos.  </li></ul><ul><li>ACLARACIONES SOBRE LA EFECTIVIDAD DESDE LA ENTRADA DEL NUEVO DECRETO EL 24-12-2009 </li></ul>
  13. 13. SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER: ANDALUCIA <ul><li>AGENCIAS HOMOLOGADAS: Requisitos Propietarios: </li></ul><ul><li>Todos aquellos propietarios que tengan una vivienda libre y que la quieran poner a disposición de las agencias de fomento de alquiler por un periodo de 5 años </li></ul><ul><li>La vivienda deberá ser libre </li></ul><ul><li>Documentación a aportar: </li></ul><ul><li>Nota simple de la vivienda </li></ul><ul><li>Fotocopia de la cuenta bancaria donde desea recibir la subvención </li></ul><ul><li>Recibo de IBI o modelo 902 (cuando se trate de vivienda nueva)ç </li></ul><ul><li>Fotocopia del DNI titulares de la vivienda </li></ul>El nivel de morosidad en la SPA es del 10%
  14. 14. <ul><li>La fianza de alquiler es obligatoria por Ley, aunque basta con una sola mensualidad  muchos caseros suelen exigir dos o incluso seis meses de fianza . </li></ul><ul><li>La Ley de arrendamiento que tanto protege a los inquilinos, incluye también cláusulas que condenan a los clientes morosos y que a su vez protegen al propietario ante esta situación o posibles abusos, de esta manera  la Ley declara como obligatorio dejar como fianza al menos un mes de arrendamiento al casero , aunque esta cantidad puede ser superada según se considere necesario. </li></ul><ul><li>Mediante la fianza el casero se encuentra protegido ante el impago  y también frente a los desperfectos causados al inmueble y que hayan sido causados intencionalmente o por negligencia por el inquilino; sin embargo las fianzas no únicamente se cobran en los casos justos pues suceden casos de caseros que adjudican perjuicios no cometidos por los inquilinos. </li></ul><ul><li>Existen casos, ciertamente son los pocos, en los que se exige para arrendar un piso,  el pago de seis mensualidades en concepto de fianza, esto sin duda es un exceso y no debe ser aceptad o. Por supuesto quien pone en renta un piso está expuesto a tener como arrendatarios a personas que desconoce, sin embargo es importante tomar en cuenta que sucede lo mismo en el otro caso pues un futuro inquilino está a punto de cerrar un trato con una persona desconocida y puede en cierto momento desconfiar del casero. </li></ul><ul><li>La solución más práctica y que suele acabar con las complicaciones de la fianza es pagar únicamente el mes que marca la Ley, o bien pagar dos mensualidades en concepto de fianza si el piso es amueblado, así ambas partes están aseguradas y se logra un contrato equitativo. </li></ul><ul><li>Otra de las soluciones viables es aplicar el recurso del aval, en muchos casos basta con que una persona allegada al futuro inquilino y que posea una propiedad declare que está dispuesto a responder en caso de impago. Si un arrendador desea aún mucha más protección existen actualmente en el mercado  Seguros de Alquileres  que están dirigidos a asegurar el cobro de la renta en las condiciones pactadas, usualmente hacen las gestiones de mediación con el inquilino moroso, cubren los gastos del abogado y saldan la cuenta en caso de que el proceso fracase. </li></ul>LA FIANZA ¿Para Qué sirve?
  15. 15. ¿Qué documento se rellena para depositar fianza del alquiler? <ul><li>http://www.juntadeandalucia.es/economiayhacienda/ov/tributos/modelos/instrucciones/inst806.htm </li></ul>
  16. 16. Seguros de protección alquiler
  17. 17. Ventajas del Arbitraje y ARRENTA
  18. 18. ¿Qué ES FIM IBERICA? <ul><li>FIM es el Fichero de Inquilinos Morosos , contiene información sobre arrendamientos impagados, tanto de personas físicas como jurídicas, aportada por los propios arrendadores y profesionales en la gestión de arrendamientos. Contiene también toda la información procedente de sentencias judiciales por desahucio, convirtiéndose en la base de datos más amplia y completa sobre morosidad en arrendamientos en el territorio nacional. FIM es la herramienta indispensable de consulta de más de diez mil profesionales de toda España. La participación en este registro se basa en el principio de reciprocidad, que consiste en beneficiarse de los datos ajenos aportando los propios . </li></ul>QUIÉN PUEDE CONSULTAR FIM FIM es un fichero de acceso público, pueden acceder a él, tanto profesionales registrados previa homologación por parte de FIM Ibérica, S.L., como particulares con un interés legítimo que realicen  consultas individualizadas  sin necesidad de registro previo.
  19. 19. La Mediación: Es un sistema voluntario para la resolución de conflictos en el que una persona o equipo de personas imparciales ayudan a dialogar y alcanzar acuerdos entre las dos partes de un conflicto civil o penal. La intervención y el papel del mediador diferencia a esa figura del arbitraje, que consiste básicamente en que las partes acuerdan someterse a la decisión de un tercero (árbitro). Un Mediador, en cambio, es un profesional imparcial, neutral y sin capacidad para tomar decisiones por las partes, a las que asiste con el objetivo de favorecer vías de comunicación y llegar a soluciones consensuadas. Esta es la definición que realiza el Consejo General del Poder judicial en su Web. Nuestra empresa ofrece la experiencia con resultados de un 90-95% de éxito cuando se trata de resolver conflictos y sobre todo en recuperación de propiedades en la Costa del Sol
  20. 20. Nueva Sede en Benalmadena. Julio 2010 <ul><li>Calle topacio 65, Arroyo de la Miel </li></ul>
  21. 21. <ul><li>LE AGRADECE SU ASISTENCIA AL SEMINARIO, LE ENTREGAMOS A LA SALIDA UN CD CON INFORMACION PARA QUE PUEDAN TENER UN ARRENDAMIENTO SEGURO Y ESPERAMOS QUE SIGAN CONFIANDO EN NOSOTROS </li></ul>
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