1. Wohnungsmarktbeobachtung NRW
Die Zukunft kommunaler Wohnungspolitik –
auf dem Weg zu neuen Partnerschaften?
Dokumentation der Fachtagung am 1. Juni 2006
NRW.BANK-Ideenschiff Stadthafen Münster

2. Wohnungsbauförderungsanstalt
Nordrhein-Westfalen (Wfa)
Anstalt der NRW.BANK
Kavalleriestraße 22
40213 Düsseldorf
Telefon (0211) 91741-0
Telefax (0211) 91741-1566
www.nrwbank.de
wfa@nrwbank.de
Publikationen aus der Wohnungsmarkt-
beobachtung NRW:
nrwbankde.de
Wohnraumförderportal
Wohnungsmarktbeobachtung
Publikationen
Mehr zur Wohnungsmarktbeobachtung
der anderen Bundesländer, des Bundes
und der Kommunen:
wohnungsmarktbeobachtung.de
komwob.de
Konzeption & Dokumentation der Tagung
Team Wohnungsmarktbeobachtung
Karl Hofmann, Kerstin Jochimsen,
Ulrich Kraus, Rebekka Späth
Rückfragen unter
(0211) 91741-1154
wfa-infocenter@nrwbank.de
Nachdruck und auszugsweise Veröffentli-
chung sind nach Rücksprache möglich.
Bei Bedarf können wir einzelne Abbildungen
zur Verfügung stellen.
Düsseldorf, August 2006

3. Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006
Programm und Inhaltsübersicht
In dieser Dokumentation sind die Podiumsdiskussion sowie die
Texte der Referenten in Kurzfassung und, sofern sie vorlagen, in
Langfassung abgedruckt. Die Präsentationen dazu stehen im An-
hang. Dort finden Sie auch die Teilnehmerliste, die Ergebnisse
der Publikumsbefragungen (über MobiTED) und einige Fotos von
der Tagung.
10:00 Eröffnung der Tagung
Karl Hofmann, Leiter der Wohnungsmarktbeobachtung der Wfa
Einschätzungen der Teilnehmer zum Thema (MobiTED)
Moderation: Christian Schweitzer, WDR Münster
10:15 Kultur- und Strukturwandel der Wohnungswirtschaft:
Folgen für die Partnerschaft mit den Kommunen
Statements von
Volker Nordalm, Vorstandsmitglied vhw
Norbert Müller, Geschäftsführer BGW Bielefeld
Kaffeepause
11:30 Kommunale Wohnungspolitik heute – Aufgaben und
Handlungsspielräume der Kommunen
3 Beispiele aus NRW
vorgestellt von
Stadtdirektor Hartwig Schultheiß,
Beigeordneter der Stadt Münster für Planung und Marketing
Thomas Vielhaber, Leiter FB Planen – Bauen – Wohnen
bei der Stadt Arnsberg
Stadtrat Ullrich Sierau, Planungsdezernent der Stadt Dortmund
12:30 Mittagspause mit Fingerfood auf dem Schiff
13:30 Talk im Ideenschiff: Schwierigkeiten, offene Fragen und Lösungsan-
sätze in der Zusammenarbeit zwischen Wohnungswirtschaft
und Kommunen
Diskussion mit dem Publikum, den Referenten und Thomas Janta, Abtei-
lungsleiter Wohnen im Ministerium für Bauen u. Verkehr NRW
15:00 Visionen und Möglichkeiten einer Partnerschaft
zwischen Wohnungswirtschaft und Kommunen
Zukunftsszenarien von Prof. Volker Eichener,
FH Düsseldorf/InWIS, Bochum
16:00 Verabschiedung & Ende der Veranstaltung
Wfa-Infocenter 3

4. Kultur- und Strukturwandel der Wohnungswirtschaft Volker Nordalm
Der Kultur- und Strukturwandel der
Wohnungswirtschaft
Vortrag von Volker Nordalm, vhw-Vorstandsmitglied und ehem.
Generalbevollmächtigter der Viterra AG
Philosophie und Theologie gehen in ihren Beginnend mit dem 1.1.1990 sind diese
Gedankenkonstrukten von drei elementa- Zeiten aber unwiderruflich vorbei und die
ren Grundfragen aus: Branche hat seitdem ihr Gesicht funda-
wer sind wir? mental verändert. Dieser Veränderungs-
woher kommen wir? prozess dauert noch an. Er hat die ver-
wohin gehen wir? schiedenen Gruppierungen der Woh-
Der Kabarettist Matthias Beltz pflegte dies nungswirtschaft in unterschiedlichem
um die Frage zu ergänzen: Ausmaß erfasst, aber meine These ist,
… und warum sind wir nicht da dass er aufgrund der ihm immanenten
geblieben? ökonomischen Logik auch vor den kom-
munalen Unternehmen und selbst den
Genossenschaften nicht halt machen wird.
Eine Branche durchläuft einen massiven
Change-Prozess und ich möchte Ihnen
schildern, wie dieser Prozess bisher ver-
laufen ist, gegenwärtig verläuft und wie er
sich m.E. in Zukunft fortsetzen wird. Die
Folgen hieraus für das Verhältnis dieser
Branche zur Politik und für die zukünfti-
gen Rahmenbedingungen der Stadtent-
wicklung werden wir im Laufe dieses
Tages zu thematisieren haben.
Der unumkehrbare Prozess der Ökonomi-
sierung der Wohnungswirtschaft (Klem-
mer) verläuft nach meiner Einschätzung
Meine sehr geehrten Damen und Herren,
in drei Phasen:
diese letzte Frage wird zurzeit oft gestellt,
wenn man sich mit Akteuren aus der 1. Entstehen eines normalisierten Woh-
Wohnungswirtschaft unterhält. Gemeint nungsmarktes (Experimente an der
ist dann die gute alte Zeit der Wohnungs- Wertschöpfungskette)
gemeinnützigkeit, in der die Welt noch in 2. Rekonfiguration der Eigentümerstruk-
Ordnung war: turen (Wer kann in Zukunft was mit
Wohnungen waren knapp Wohnungen anfangen?)
Subventionen sprudelten reichlich 3. Business Development
und dem Eigentümer wurden 4 % auf (Neue Unternehmensformen)
das Nominalkapital ausgeschüttet.
1. Entstehen eines normalisierten Wohnungsmarktes
Die neue Freiheit nach Aufhebung des Zunächst ging es um die Stabilisierung
WGG hatte bei denjenigen Unternehmen des Kerngeschäfts
(zunächst insbesondere den industriever- Da stand am Anfang die Entdeckung des
bundenen), die sich bei ihren Eigentü- Mieters als Kunden. Die Aufhebung be-
mern unternehmerische Spielräume ver- stehender Zugangsbarrieren an Teilmärk-
schaffen konnten, Reaktionen in zwei ten, sei es durch planmäßiges oder aktiv
Richtungen zur Folge: herbeigeführtes Auslaufen öffentlicher
Bindungen, sei es durch Verlust der Be-
4 Wfa-Infocenter

5. Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006
deutung der Werkswohnungsversorgung, als erste Folge aus dieser geänderten
führte zu einer Marktöffnung, die neue Betrachtungsweise.
Vertriebswege erforderlich machte. Hinzu Als zweite ergab sich die Suche nach al-
tritt die im Laufe der 90er Jahre zuneh- ternativen Geschäftsmodellen zur Wieder-
mend die Auswirkung der demografi- anlage der aus dem Immobilienhandel
schen Entwicklung, die das Schicksal der erwirtschafteten Erträge. Hier haben wir
Branche in den kommenden Jahrzehnten ein breites Spektrum von Aktivitäten
weiter bestimmen wird. Die Schaffung kommen und auch gehen sehen: Enga-
eines adäquaten Angebots für den Kun- gement im gewerblichen Development,
den hat die Herausbildung von diversifi- Bauträgergeschäft in großem Stil, Ange-
zierten Angeboten zu Folge. Hierzu ge- bote im Facility Management, Bau und
hört das Experimentieren mit wohnbeglei- Betrieb von Sozialimmobilien und schließ-
tenden Dienstleistungen. lich Projekte der PPP. So schön solche
Aktivitäten einen Geschäftsbericht auch
Zur Normalisierung gehört weiter der schmücken können, letztlich werden sie
Bedeutungszuwachs der Behandlung alle an der Hürde gemessen, an der sich
der Wohnung als Wirtschaftsgut. die Abkehr von Wohnungsaktivitäten hat-
Die Bewirtschaftung des Bestandes unter te messen lassen müssen: an der Verzin-
Wertgesichtspunkten führte zur Einfüh- sung des eingesetzten Kapitals. Und dies
rung professioneller Instrumente der Un- hat schon so manchen zum Sprung anset-
ternehmensführung auch in der Woh- zenden prächtigen Tiger als Bettvorleger
nungswirtschaft: Stichpunkte hierfür sind landen lassen.
Portfoliomanagement,
dynamische Investitionsrechnung Noch ein kurzes Wort zu der These, die
(DCF) und geschilderte Logik gelte nur für privat-
wertorientierte Unternehmenssteue- wirtschaftlich organisierte Unternehmen
rung(etwa nach dem ROIC oder dem und habe mit der Realität der kommuna-
ROCE). len Wohnungswirtschaft und der Genos-
senschaften nichts zu tun: Wenn auch mit
Wenn sich im Ergebnis der Bestand oder zeitlicher Verzögerung sprechen auch die
Teile von ihm als "underperforming as- Kommunalen über Kapitalverzinsung und
sets" entpuppten, stellte sich recht schnell ihre Substitute (was anders ist die Diskus-
die Frage nach dem ökonomisch richtigen sion über die Stadtrendite). Und ebenso
Umgang mit einem solchen Phänomen. zeigen sich im genossenschaftlichen Sek-
Bestandsverkäufe en gros und en Detail, tor Ansätze von aktivem Portfoliomanage-
also das Entstehen einer intensiveren ment und alternativen Anlageformen. In
Umschichtung von Portfolios, resultieren der Kreation wohnbegleitender Dienstlei-
stungen sind diese ja lang schon führend.
2. Rekonfiguration der Eigentümerstrukturen
Hatten die Väter der Aufhebung des WGG als Folge davon die vollen Werte der Port-
das Erlangen neuer Freiheiten im Sinn, so folios am Markt zu realisieren.
hatten sie Eines nicht hinreichend be-
dacht: nicht nur sie selber, auch ihre Ei- Ging man anfangs davon aus, dass dies
gentümer konnten sich neuer Freiheiten eine Unternehmenspolitik sei, die sich auf
erfreuen. Oder anders gesagt: die Eigen- die rd. 600.000 in Industriebesitz befindli-
tümer konnten nun uneingeschränkt über chen Wohnungen (10 % des Gesamtbe-
ihr Eigentum verfügen. Und das taten sie standes der ehemals Gemeinnützigen
denn auch und tun es weiterhin: bzw. fast 3 % des Mietwohnungsbestan-
Die Liberalisierung des Wohnungsmark- des) beschränken würde, so zeigte sich
tes nach Aufhebung des WGG und damit bald, dass auch dies ein Irrtum war:
verbunden, die Möglichkeit zur Abkehr Nicht die Konzerne, sondern die öffentli-
von der gemeinnützigkeitsrechtlich regle- che Hand entdeckte als erste den Reiz,
mentierten Ausschüttungspolitik machte der von einem großen Wohnungsportfolio
es möglich, Renditen zu optimieren und ausgehen kann. Und damit wurden inkl.
Wfa-Infocenter 5

6. Kultur- und Strukturwandel der Wohnungswirtschaft Volker Nordalm
der kommunalen Bestände plötzlich sage für stark übertrieben. Der Werk-
3,5 Mio. WE bzw. 17 % des Mietwoh- zeugkasten ist seit langem bekannt, wird
nungsbestandes disponibel: Kasse macht aber zugegebenermaßen von den neuen
eben sinnlich. Herren mit hoher Konsequenz eingesetzt.
DeutschBau, WBRM, FSG, die Gehag, die
GSW, die LEG von Schleswig-Holstein Es sind fünf Elemente, die in der Über-
und Niedersachsen, die Wohnungsgesell- nahme eines Großportfolios zum Einsatz
schaften der Deutschen Bahn AG und der kommen:
BVG, ebenso wie die Bestände der Städte
Kiel und Dresden - Unternehmen mit öf- Ausnutzen aller Finanzierungshebel
fentlichen Eigentümern bestimmen den Wenn Private Equity einen Startvorteil
Markt für Großportfolios und werden ihn gegenüber deutschen Investoren hat,
weiter prägen: Freiburg, die Nassauische dann ist es die Finanzierung der Invest-
Heimstätte sowie die LEG NRW stehen an ments. Dass Investitionen, aus denen
und auch der Bund hat ohne großes Auf- langfristig stabile Cashflows erwirtschaftet
sehen gerade wieder 70.000 WE gebün- werden, sich hervorragend zum Ausnut-
delt. Von Kämmerern weiterer Kommunen zen von Leverage-Effekten eignen, ist
hört man auch schon lautes Nachdenken. keine neue Erkenntnis. Dies gehört aber
Die 50.000 WE der Thyssen-Krupp und in der unternehmerischen Praxis hierzu-
die 170.000 WE der Viterra nehmen sich lande u.a. auch aus bilanztechnischen
gegen dieses schon bewegte und das Gründen (Verlängerung der Bilanz, Ei-
potenziell von der öffentlichen Hand noch genkapitalproblematik) nicht zu den ge-
zu bewegende Volumen bescheiden aus! bräuchlichen Instrumenten.
Private Equity spielt auf dieser Klaviatur
War der Markt zunächst noch von deut- perfekt. Das effektiv eingesetzte Eigenka-
schen Playern geprägt - die Viterra tätigte pital wird bei 5-10 % gehalten. Bei nied-
die ersten Großdeals und auch die WCM rigen Fremdkapitalzinsen kann so eine
seligen Angedenkens war noch aktiv – so hohe Rendite auf das Eigenkapital erzielt
änderten sich Preise, Ankaufslogik und werden. Unter Annahme eines Returns
Marktklima grundlegend mit den Erfolgen von 6 % und einem Zins auf das Fremd-
ausländischer Investoren in den Bieterver- kapital von 5 % sind dies bei 10 % Ei-
fahren. Mit den Zuschlägen für Deutsche genkapital 16 %, bei 5 % Eigenkapital
Annington (Bahnwohnungen, Viterra), 26 %. Eine um 0,5 % höhere Spanne
Fortress (Gagfah, LEG Niedersachsen, zwischen Kapitalkosten und Return erhöht
Dresden) und Cerberus (GSW) setzt sich die Rendite um 5 % bzw. 10 %!
ein von der Logik des Private Equity ge- Erwartet man dann noch eine Wert-
triebenes Investitionskalkül nachhaltig steigerung der Bestände im Zeitablauf,
durch. kann man sich leicht eine Rendite über
Dies wird für absehbare Zeit den Markt Alles von über 30 % ausrechnen.
prägen und soll deshalb auf seine ökono-
mischen und psychologisch-politischen Und was, wenn sich solche Relationen
Implikationen überprüft werden. nicht ergeben, sei es durch Zinssteige-
rungen, sei es durch ausbleibende Wert-
steigerungen?
Ökonomische Aspekte des Engage- Nun, die Antwort ist locker gegeben, aber
ments der Private Equity Fonds ökonomisch unbefriedigend: Das Eigen-
Stimmt nun die zuvorderst vertretene kapital ist sehr schnell herausgelöst, das
These, dass die neuen Investoren um ein Risiko hängt beim Finanzierer!
deutliches professioneller sind als es die Aber sie sehen eins deutlich an diesem
bisherigen Unternehmer gewesen waren Beispiel: der Erfolg ist primär nicht vom
und das es bei dem sich vollziehenden Produkt abhängig sondern von der reali-
Change um die Ablösung eines amateur- sierten Finanzierung. Ein Aspekt, der uns
haften durch ein professionelles Mana- noch beschäftigen wird.
gement geht?
Steigerung der Einnahmen
Ich gebe zu, ich bin als ehemals Beteilig-
Mietsteigerungen! Da haben wir das Fa-
ter Partei, dennoch: ich halte diese Aus-
nal an der Wand, da schaut der Blutsau-
6 Wfa-Infocenter

7. Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006
ger um die Ecke, das frisst sich die ge- entsprechenden Umschichtungen im Ma-
meine Heuschrecke satt!!!! nagement der Unternehmen.
Gemach, gemach: Ich habe diesen Punkt
nur aufgenommen, um darauf hinzuwei- Die stringente Budgetierung der großen
sen, dass das Investitionskalkül exorbitan- Kostenblöcke – insbesondere in der In-
te Mietsteigerungen nicht benötigt, ja, standhaltung – soll weitere Kostendegres-
dass diese im Sinne einer Stabilisierung sionen generieren. Hier können sich na-
der Cash-Flows bei volatiler werdenden türlich Konflikte mit den Investitionszielen
Märkten sogar kontraproduktiv sein kön- des Werterhalts und der Wertsteigerung
nen. Mir ist nicht bekannt, dass einer der ergeben. Mann sollte aber nun nicht die-
großen Aufkäufer am deutschen Woh- ses Problem als neu oder gar auf die neu-
nungsmarkt Verfahren wegen Mietpreis- en Investoren begrenzt darstellen: Glei-
überhöhung ausgesetzt ist. Nein: das Ver- ches ist wohnungswirtschaftlicher Alltag.
halten bewegt sich im Bereich der am
jeweiligen Markt gegebenen Möglichkei- Portfoliomanagement
ten. Natürlich werden Mietsteigerungspo- Das Portfoliomanagement in neuen Un-
tentiale genutzt, aber dies im vom Markt ternehmenskontext erfährt eine deutliche
vorgegebenen Rahmen. Und einige Ver- Akzentuierung, weil die Werthaltigkeit
käufer haben ja Mietsteigerungsbremsen des Portfolios kurzfristig zu sichern ist
in die Verkaufsverträge eingebaut. und die Cash-Flows stabil gehalten wer-
den müssen.
Ein Weiteres an dieser Stelle: der Dem Immobilienhandel im Großen wie im
Markteintritt ausländischer Investoren Kleinen bekommt daher eine zentrale
wurde mit großem Aufwand vorbereitet. Steuerungsfunktion. Angesichts der zu-
Und dazu gehörte auch, dass man sich ein letzt exorbitant hohen Kaufpreise wird
genaues Bild über die vorhandenen Sensi- sich der Schwerpunkt hier vom En-Bloc-
tivitäten gemacht hat. Verkauf hin zur Privatisierung verschie-
Moderate Mietsteigerungen verbunden ben, weil bei eher stagnierenden Märkten
mit entsprechenden Wertsteigerungen ansonsten keine positiven Ergebnisse
des Bestandes, das harmoniert mit der generiert werden können. An dieser Stell-
Logik des Engagements und entspricht schraube wird m.E. die Anspannung deut-
auch dem Image, das die neuen Investo- lich ansteigen.
ren pflegen wollen.
Exit-Management
Kostenreduzierung, Economies of scale Nach dem Kauf ist vor dem Verkauf! Die-
(d.h. größenbedingte Ersparnisse) se abgewandelte Fußballweisheit verweist
In der Organisation des Geschäfts aller- darauf, dass der Exit auch mit Blick auf
dings bringen die neuen Eigentümer den die Geldgeber von vornherein mit in das
Erfahrungshintergrund des angelsächsi- Unternehmenshandeln einzubeziehen ist.
schen Managements mit. Sofern der Ver-
käufer nicht im Kaufvertrag (dann natür- Das zu beobachtende Handeln der großen
lich kaufpreismindernd) entsprechende Akteure weist dabei deutliche Varianzen
Restriktionen vereinbart hat, werden die auf:
möglichen Potentiale rasant gehoben. Während Cerberus sich im Handel mit
Groß-Portfolios versucht und auch den
Personalreduzierungen sowie das Out- Exit über strukturierte Fonds angeht
sourcen von Funktionen wie Technik, (mit soviel Erfolg, dass aktuell der
Vertrieb, aber auch Zentralfunktionen Verlust des gesamten Top-
werden zeitnah umgesetzt. Damit wird Managements zu beklagen ist),
i.d.R. ein zentralistischer Ansatz verfolgt, strebt Fortress den schnellen Börsen-
der auch ein entsprechendes ständiges gang an, auch über außerdeutsche
Reporting an das Management des neuen Börsenplätze.
Eigentümers einschließt. Der damit ein- Die Deutsche Annington hingegen
hergehende Bedeutungsverlust des loka- versteht sich als Bestandsbewirtschaf-
len Managements führt dann auch zu ter und denkt in Wachstum und eher
mittelfristigem Exit.
Wfa-Infocenter 7

8. Kultur- und Strukturwandel der Wohnungswirtschaft Volker Nordalm
Börsengang und dies bevorzugt in der Politik hat unmittelbaren Einfluss auf
Form des – leider schon viel zu lange in den Wohnungsmarkt verloren
der Pipeline befindlichen – 'German REIT' Es gibt keine Position am Wohnungsmarkt
ist in meinen Augen der logische End- mehr, die der Politik einen unmittelbaren
punkt der augenblicklichen Phase des Einfluss auf das Marktgeschehen sichert.
raschen Eigentümerwechsels. Zwar waren in NRW 45 % der Nach-
kriegsproduktion an Wohnungen staatlich
induziert (in den 50er Jahren waren dies
Psychologisch-politische Aspekte der 82,5 %, in den 90ern nur noch 27,2 %),
Private-Equity-Diskussion aber die Zeit, zu der rd. 44 % des Miet-
Der Übergang des Empfindens über den wohnungsmarktes NRW in staatlicher
Zustand des Wohnungsmarktes wieder in Hand waren liegt ein über dreißig Jahre
eine ruhigere Grundstimmung erscheint zurück (1970). Heute unterliegen noch
mir derzeit eine wesentliche Vorausset- 18,4 % der Mietwohnungen staatlichen
zung dafür zu sein, dass die Diskussion Bindungen, Tendenz weiter fallend (und
um die zukünftige Wohnungs- und Stadt- im Bestand sind gerade diejenigen Sied-
entwicklungspolitik wieder vor rationalem lungen, die sozial die größten Probleme
Hintergrund geführt werden kann. machen).
Natürlich haben wir in den unterschiedli-
Denn gefühlte und tatsächliche Markt- chen Teilräumen des Landes unterschied-
temperatur klaffen weit auseinander: liche Interventionspotentiale: die verblie-
Seit 1997 haben rund 5 % des deut- benen Mietwohnungen mit Bindungen
schen Mietwohnungsbestandes in konzentrieren sich in den Ballungsbieten.
Form des Verkaufs von Wohnungsun- Dennoch bleibt der Einfluss auf Preisbil-
ternehmen den Besitzer gewechselt, dung und Belegung begrenzt. Direkte
das sind im Schnitt der Jahre also et- Investitions- und Entwicklungsimpulse
wa 0,5 % p.a. Dies ist weniger als die wären nur über neue Subventionen mög-
Abrissquote und ich wage die These, lich und damit ist die Möglichkeit zur
dass im Einzelhausverkauf auch nicht Lenkung der Stadtentwicklung bei gege-
viel weniger geschieht. benen Budgets (und da geht es uns in
Dennoch wird dieser Marktprozess, NRW ja noch vergleichsweise gut) auf
der logische Folge einer politischen Demonstrationsmaßnahmen beschränkt.
Willensbildung vor 17 Jahren gewesen
ist, fast schon zu einer nationalen Ka- Befürchtung, dass traditionelle Partner
tastrophe stilisiert. verloren gehen
Natürlich ist der Vorgang für die unmit- Die in den wohnungswirtschaftlichen
telbar betroffenen Mieter intransparent, Verbänden VdW Rheinland Westfalen und
schafft daher Ängste und macht ihnen BFW organisierten Wohnungsunterneh-
deutlich, dass die Zeiten des regulierten men werden traditionell als genuiner
und staatlich überformten Marktes vorbei Partner der Wohnungs- und Städtebaupo-
sind, mental der Fall aus dem Biosphären- litik angesehen. Nicht zuletzt auch dieser
reservat in den Dschungel. Dies schafft Kongress beweist, dass man sich seitens
Unsicherheiten, die ernst genommen der Politik von diesen Partnern eine ges-
werden müssen. Aber: Spielball sind sie taltende Rolle erhofft.
nicht, der Mieterschutz funktioniert nach In beiden Verbänden sind derzeit rd.
wie vor sehr gut und auch die Privatisie- 1,25 Mio. WE zusammengefasst, dies sind
rungsprozesse sind inzwischen gut einge- 25 % des Mietwohnungsmarktes in NRW.
spielt – auch mit freiwilligen Schutzrech- In rein kommunalem Besitz dürfte rd. die
ten für die vorhandene Mieterschaft durch Hälfte dieser Wohnungen sein. Also auch
die Veräußerer. hier ist zu hinterfragen, was diese Markt-
teilnehmer tatsächlich bewegen können
Aber auch die Politik zeigt sich z.T. in und wo ihre mögliche Rolle überschätzt
hohem Maße verunsichert und reagiert wird.
inkonsistent. Vielleicht zunächst ein paar
Daten zum Fact-finding:
8 Wfa-Infocenter

9. Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006
Konsequenzen für die Akteure Zur Einführung von REITs
Mein Plädoyer in Zusammenhang mit der Die politische Diskussion um die Einfüh-
angemessenen Reaktion auf die laufende rung von REITs in Deutschland zeigt, wie
und sich weiter fortsetzende Rekonfigura- weit wir von den von mir eingeforderten
tion der Eigentümerstrukturen geht daher Selbstverständlichkeiten noch entfernt
in zwei Richtungen: sind:
Der REIT hat sich in den USA als Form
der Haltung von Immobilienvermögen in
Form von Aktien seit über 30 Jahren be-
währt. Er hat sich unabhängig gegen die
allgemeinen Kursschwankungen – auch
die extremen – erwiesen und ist aufgrund
seiner konstruktionsbedingten hohen
Ausschüttungen ein fester Baustein im
Rahmen der privaten Altersvorsorge – sei
es nun als Privatanlage oder durch institu-
tionelle Investoren getätigt. Das sind die
Fakten.
Wenn Sie die aktuelle Diskussion bei uns
verfolgen, hören sie davon sehr wenig.
Wir reden abseits aller empirischen
Argumente über drohende Mieterhö-
Wir müssen uns endlich lösen von der hungen durch REITs.
Vorstellung, dass die Wohnung ihre Auf- Wir haben es in vielen Jahren noch
gabe als Sozialgut unter den Bedingungen nicht geschafft, ein adäquates Instru-
eines liberalisierten Marktes nicht entfal- ment der privaten Altersvorsorge auch
ten kann. Zu diskutieren ist, wie und in in Immobilien zu konstruieren. Hier
welchem Umfang dies noch notwendig ist wäre eins – nein, das wird natürlich
und mit welchen Instrumenten dann die von den Sozialpolitikern abgelehnt.
soziale Absicherung am Wohnungsmarkt Der REIT brächte nachweislich hohe
geschehen kann. Sie mögen mir vorwer- Steuermehreinnahmen – nein: die Be-
fen, dass diese Forderung ein alter Hut steuerung der Ausschüttungen beim
sei. Ich halte dem entgegen, dass gerade Inhaber der Aktien wird als nicht sys-
in der aktuellen Situation sich wieder temkonform von den Finanzpolitikern
zeigt, dass der Glaube an die schützende abgelehnt, obwohl alle Ansätze einer
Hand des Staates' als bessere Form der grundlegenden Steuerreform die
Marktorganisation nicht ad acta gelegt ist. nachgelagerte Besteuerung präferie-
ren.
Des Weiteren müssen die politischen Ak- Der REIT wäre eine Möglichkeit der
teure in Land und Kommunen die sich sozial ausgewogenen Mobilisierung
ergebende Situation emotionslos und öffentlichen Immobilienvermögens,
unter Beachtung ihrer tatsächlichen weil zum einen über die Mehrheits-
Handlungsmöglichkeiten analysieren. verhältnisse bzw. die Satzung, zum
Dazu gehört auch, dass die Positionsbe- anderen über die dem Verkaufpreis
stimmung einer kommunalen Wohnungs- zugrunde liegende Verzinsung Steue-
wirtschaft als Akt der politischen Willens- rungsmöglichkeiten in Richtung auf
bildung vollzogen wird und nicht als tem- eine Sozialbindung vorhanden wären.
porär aufflackernder Interessenkonflikt
zwischen kommunaler Finanz- und Stadt- Und so beginnen erneut aufgrund unserer
entwicklungspolitik. fortentwickelten Kunst der Selbstblocka-
de, Milliardeninvestitionen an Deutsch-
land vorbei getätigt zu werden. Sie wer-
den der Presse entnommen haben, dass
der Börsengang der Gagfah über Luxem-
burg oder London stattfinden wird. Gro-
tesk, aber bezeichnend!
Wfa-Infocenter 9

10. Kultur- und Strukturwandel der Wohnungswirtschaft Volker Nordalm
3. Business Development
Parallel zur Rekonfiguration der Eigentü- tablieren wird, die von der Woh-
merstrukturen hat ein Prozess begonnen, nungswirtschaft eingesetzt werden
der die Branche nachhaltig verändern kann.
wird. Dieser Prozess ist dadurch gekenn-
Aber auch die heute noch als unum-
zeichnet, dass sich die Wohnungsunter-
stößlich betrachtete Einheit von Kapi-
nehmen zunehmend funktional differen-
taldisposition und Bewirtschaftungs-
zieren und diese Differenzierung in neu-
management ist für mich kein Natur-
en, spezialisierten Unternehmen ihren
gesetz.
Niederschlag findet. Dies wird letztlich zu
Ich hatte bereits darauf hingewiesen,
einer Auflösung des heute noch dominie-
dass die Logik von Private Equity vom
renden Typus von Wohnungsunterneh-
Produkt abstrahiert. Ob Kaugummi
men mit breitem Leistungsspektrum füh-
oder Wohnungen, es geht um die er-
ren. Zunächst etwas Empirie und Progno-
wirtschafteten Cashflows. Und auch,
se:
wenn man die Börsennotierung von
Der Regiebetrieb seligen Angeden- Wohnungsportfolios befürwortet, zeigt
kens zählte noch bis in die 70er/80er sich eine aktuell noch ungelöste Auf-
Jahre zum Normalfall in der Woh- gabe: in Zukunft geht es darum, vola-
nungswirtschaft. tiler agierendes Kapital mit kontinu-
Reparaturen incl. Materialhaltung und ierlicher Marktaktivität zu verbinden!
Grünpflege waren die wesentlichen
Dies spricht dafür – und auch hier
Aufgaben. Ebenso zählten Planungs-
zeigen sich bereits z.B. in der Organi-
leistungen in Neubau und Modernisie-
sation der Deutschen Annington ent-
rung zum normalern Umfang der Un-
sprechende Tendenzen – in Zukunft
ternehmensaufgaben. Die ist heute
auch spezialisierte Bewirtschaftungs-
selbstverständlich outgesourct, um
manager zu haben, die im Auftrag der
den neudeutschen Begriff hierfür zu
Kapitalseite agieren.
verwenden.
(In Klammern auch wieder ein Blick
Aktuell erleben wir, dass Unterneh- zu Seite: analysiert man die Vorschlä-
men damit beginnen, auch die Orga- ge zur Zukunft des Genossenschafts-
nisation der technischen Leistungen wesens in der Wohnungswirtschaft,
am Gebäude auszulagern. zeigt sich etwa in der Empfehlung zur
Die Fremderbringung von Hausmeis- Bildung von Managementorganisatio-
terleistungen ist auch schon State of nen für kleinere Genossenschaften im
the Art. Die Frage, ob Vertriebsleis- Grunde eine identische Tendenz zur
tungen durch die Unternehmen oder Diversifikation.)
besser durch spezialisierte Organisa-
tionen erbracht werden sollen, wird Als zukünftige Organisationsform der Bran-
che erwarte ich somit spezialisierte Unter-
auch immer häufiger durch die Ent-
scheidung für Externe entschieden. nehmensformen in folgender Abstufung:
Einigkeit herrscht darüber, dass in 1. Stufe: Kapitalseite mit Portfoliomana-
Zukunft die Wohnung zusammen mit gement und übergeordneten Control-
Dienstleitungen, die auf den Nutzer lingfunktionen, Performancemanage-
und seine spezifischen Bedarfe zuge- ment
schnitten sind, vermietet wird. Be- 2. Stufe: Servicelevel: Bewirtschaftungs-
stimmte Dienstleitungen können kos- management, Controlling, Marketing,
tengünstig nur erbracht werden, wenn Vertriebssteuerung
eine kritische Masse erreicht wird, die 3. Stufe: Servicelevel: outgesourcte Funk-
deutlich oberhalb des Nachfragepo- tionen: Instandhaltung und Unterhal-
tentials in durchschnittlichen Woh- tung des Bestandes, Planung, Haus-
nungsunternehmen liegt. Dies spricht meisterleistungen, Vertrieb, DV etc.
dafür, dass sich auch hier eine Dienst- 4. Stufe: Servicelevel: Bewohnerorientier-
leistende Unternehmenslandschaft e- te Dienstleistungen
10 Wfa-Infocenter

11. Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006
Nach den Versuchen Anfang der 90er chen der Wertschöpfungskette zu effizien-
Jahre, den Unternehmen durch Auswei- teren Organisationsformen zu gelangen.
tung der Wertschöpfungskette eine neue Dies wird in der nächsten Zukunft die für
Zukunft zu geben, haben wir jetzt die die Branche tragende Entwicklung sein.
Tendenz zu verzeichnen, durch Aufbre-
4. Fazit
Für die Wohnungswirtschaft selbst und nur planerische sondern ebenso viele
ihre Partner in den Kommunen ist dies Managementqualitäten werden den Stadt-
eine mögliche Entwicklung, die berück- entwickler der Zukunft auszeichnen. Und
sichtigt werden muss, wenn es darum die neue Investorenseite wird lernen müs-
geht, die zukünftige Rolle der unterneh- sen, dass an einem lokalen Wohnungs-
merischen Wohnungswirtschaft in der markt nur dann optimale Renditen zu
Stadtentwicklung zu bestimmen. erwirtschaften sind, wenn die Nachfrage-
seite auch in ihren Ansprüchen an die
Und ein weiterer Aspekt wird in die Über- "weichen" Faktoren des Angebots befrie-
legungen einzubeziehen sein: das weiter digt wird. Das wiederum heißt für beide
abnehmende quantitative Gewicht der Seiten auch, dass neue Formen der Parti-
Unternehmen. Denn im Zuge von Portfo- zipation gefunden werden müssen.
liobewegungen wird ein zunehmender
Teil der Bestände in immer kleinere Ein- Der Kultur- und Strukturwandel der Woh-
heiten zerlegt, bis hin zum Einzeleigen- nungswirtschaft ist in vollem Gange. Nach
tum in der Privatisierung. einer Phase des Wildwests wird eine Pha-
se der Konsolidierung eintreten, in der die
Dies zusammen mit den weiter abneh- Chance zur Ausbildung einer neuen Part-
menden Spielräumen zur Subventionsge- nerschaft zwischen Kommunen und Woh-
währung bedeutet unweigerlich, dass sich nungswirtschaft besteht.
die Kooperation von Kommunen und
Wohnungswirtschaft neu definieren muss. Nicht die nostalgische Sehnsucht nach
Ein neues Rollenverständnis wird die der guten alten zeit des WGG sollte daher
Kommunen eher als Moderator von Inves- unsere Reaktion auf den Kultur- und
titionsvorhaben denn als Initiator sehen. Strukturwandel der Wohnungswirtschaft
Es wird darum gehen, ähnlich wie heute sein. Halten wir es lieber mit der Weisheit
bei der Wirtschaftförderung, potentielle unserer holländischen Nachbarn:
Investoren auf Chancen hinzuweisen und Den Wind kann man nicht verbieten, aber
den Weg zur Umsetzung zu ebnen. Nicht man kann Windmühlen bauen!
Wfa-Infocenter 11

12. Folgen für die Partnerschaft Wohnungswirtschaft - Kommunen Norbert Müller
Folgen für die Partnerschaft der Woh-
nungswirtschaft mit den Kommunen
Zusammenfassung des Statements von Norbert Müller, Geschäfts-
führer der mehrheitlich kommunalen Bielefelder Gemeinnützigen
Wohnungsgesellschaft (BGW).
Norbert Müller schildert die Auswirkun- Dies bedeutet den Wandel vom Hausver-
gen zuvor dargestellter Veränderungspro- walter zu einem modernen Dienstleis-
zesse für ein lokal tätiges Unternehmen tungsunternehmen. So reicht das Ge-
und skizziert die Folgen für die Zusam- schäftsfeld der BGW vom Wohnungsbau
menarbeit mit der Stadt. und dessen sozial ausgewogener Bewirt-
schaftung über wohnbezogene Dienstleis-
tungen bis zu Management und Betrieb
städtischer Infrastruktur (Kommunalim-
mobilien, Bäder, Heime, Kindertagesstät-
ten). Quartiersentwicklung und Stadtum-
bau werden in Kooperation mit der Stadt
betrieben. So erwirtschaftet die BGW im
Auftrag der Stadt, aber auch aus eigenem
Selbstverständnis heraus, neben der klas-
sischen Geldrendite eine „Stadtrendite“,
die eine soziale Stadtentwicklung ermög-
licht und zudem die eigene Existenz als
kommunales Unternehmen rechtfertigt.
Voraussetzung für solche Kooperationen
sind eine klare Positionierung der Unter-
nehmen, genauso aber ein klares Be-
kenntnis der Städte zu ihren Gesellschaf-
Am Beispiel der BGW zeigt Norbert Mül- ten und ein langfristig gesicherter Hand-
ler, wie kommunale Unternehmen und lungsrahmen. Die geplante Änderung des
Kommune auch im veränderten Markt zu § 7 Gemeindeordnung würde diesem
einer tragfähigen Partnerschaft finden Handlungsrahmen die Grundlage entzie-
können. Dazu müsse sich das kommunale hen und wäre daher äußerst kontrapro-
Unternehmen einerseits den wirtschaftli- duktiv.
chen Erfordernissen anpassen, anderer-
seits aber auch deutlich machen, inwie-
fern es sich von einem rein gewerblichen Weitere Informationen:
Unternehmen unterscheidet und welchen www.bgw-bielefeld.de
Mehrwert die Stadt davon erwarten kann,
dass das Unternehmen in kommunaler Die Powerpoint-Präsentation zu diesem
Hand bleibt. Vortrag befindet sich im Anhang.
12 Wfa-Infocenter

13. Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006
Integration der Wohnungspolitik in
die Stadtentwicklung
Statement von Stadtdirektor Hartwig Schultheiß, Beigeordneter
der Stadt Münster für Planung und Marketing
Sehr geehrte Damen und Herren, sorgung zur „strategischen Wohnstand-
ich freue mich, Ihnen auf dieser Fachta- ortentwicklung“. Dadurch werden die
gung, die sich mit der Zukunft der kom- traditionellen Leistungen der sozialen
munalen Wohnungspolitik beschäftigt, die Wohnungsversorgung nicht weniger
konzeptionellen Überlegungen unserer wichtig. Wir müssen uns aber darauf ein-
Stadt vorstellen zu können. Ich tue dieses
aus der Perspektive eines Beigeordneten
für Stadtentwicklung und Stadtplanung.
Wir in Münster haben erkannt, dass die
Rahmenbedingungen für die kommunale
Wohnungspolitik sich verändert haben
und sich noch weiter verändern werden,
so dass es erforderlich wird, wohnungs-
politische Aktivitäten nicht auf das Woh-
nungsamt zu beschränken sondern stär-
ker mit anderen Politikfeldern zu verzah-
nen und in die Stadtentwicklung zu integ-
rieren.
Der demografische Wandel und die
Haushaltsentwicklung führen zur
Ausdifferenzierung der Nachfrage
und sind mit einer Tendenz zu urba- stellen, dass sich die öffentliche Hand in
nen Wohnformen verbunden. Zukunft immer mehr aus der Verantwor-
Die chronische Finanzknappheit der tung für die Wohnungsversorgung zu-
öff. Hand begünstigt den Rückzug des rückzieht und wir unsere städtischen Ziele
Staates aus der Verantwortung für die in Zukunft nur erreichen können, wenn es
Wohnungsversorgung. Damit verbun- uns gelingt, Marktprozesse zu verstehen
den ist ein geringeres hoheitliches und zu beeinflussen. Ich möchte ihnen in
Steuerungspotenzial. meinem Vortrag zeigen,
Wohnen bekommt damit eine stärkere wo wir in Münster bei der Integration
stadtökonomische Relevanz: Wohn-
der Wohnungspolitik in die Stadtent-
standortattraktivität ist ein fördernder
Faktor der Einwohnerentwicklung wicklung die Akzente setzen wollen
und wie wir diese begründen,
Wohnen als Standortfaktor welche neuen Anforderungen auf uns
Bisher war Wohnungspolitik Bestandteil zukommen und wie wir damit umge-
der Sozialpolitik, sozialpolitisch motivierte hen, aber auch
Unterstützungsleistungen für Zielgruppe mit welchen Schwierigkeiten in der
„Hilfsbedürftige“ hatten Vorrang. Umsetzung wir zu kämpfen haben.
Künftig wird kommunale Wohnungspolitik
Bestandteil einer integrierten Stadtent- Wir meinen, unsere Münsteraner Ansätze
wicklung sein. Ziel ist dann auch die Pro- können sich sehen lassen. Unsere Überle-
filierung des Wohnungsmarktes als gungen haben sich in den letzten Jahren
Standortfaktor, d.h. die Schaffung attrak- kontinuierlich entwickelt, aber erst die
tiver Angebote für Nachfragegruppen mit Thematisierung des sog. demografischen
Wahlmöglichkeiten. Der Schwerpunkt Wandels hat uns ein Zeitfenster geöffnet,
verlagert sich also von der Wohnungsver- um die neuen wohnungspolitischen Ori-
Wfa-Infocenter 13

14. Wohnungspolitik in Münster Hartwig Schultheiß
entierungen in der Stadtpolitik sukzessive biete sind daran mit weniger als 10 %
zu verankern. Die Verknüpfung Wohn- beteiligt. Es ist fast der Normalfall, dass
standortattraktivität und Einwohnerent- ein Teil der Wohnungssuchenden in den
wicklung gibt die Philosophie und die favorisierten Beständen kein Angebot
Intention der strategischen Wohnstand- findet und tendenziell nach außen ge-
ortentwicklung verkürzt wieder. drängt wird. Die Ursache dafür liegt heute
gewiss nicht in den fehlenden Bestands-
Dahinter steckt letztlich das Bestreben, qualitäten, sondern in einem Mangel an
für die Bewohner der Stadt Lebensbedin- Angeboten, die zudem oft überteuert an
gungen zu schaffen, die sie motivieren, den Markt gehen. Doch die Bewohner der
gerne in der Stadt zu leben. Eine Stadt, Bestände empfinden diesen Mangel so
der die Einwohner – unabhängig von der nicht.
natürlichen Entwicklung – weglaufen, hat Mit dem schleichenden Bevölkerungs-
einen Handlungsbedarf. Die Aufmerksam- rückgang und der geringer werdenden
keit, die dem demografischen Wandel Nachfrage drohen den Bestandsquartie-
heute zukommt eröffnet die Option, inten- ren irgendwann einmal der Rückzug
siv auf die Rolle des Wohnungsangebotes kommerzieller oder öffentlicher Angebote
für die Einwohnerentwicklung hinzuwei- und damit ein merklicher Qualitätsverlust.
sen. Diese Entwicklung wird sich in Münster in
Es wäre eine fatale Fehlorientierung in den meisten Quartieren vermeiden lassen,
der Stadtpolitik, wenn man die woh- sofern rechtzeitig präventiv gehandelt
nungspolitischen Aktivitäten der Stadt wird.
auch weiterhin allein auf die Hilfsbedürf- Was zu tun ist, ist sicherlich von Quartier
tigen ausrichten würde und nicht versu- zu Quartier unterschiedlich, aber es sollte
chen würde, für die Mehrheit der Nach- jeweils darum gehen, die örtlichen Inte-
frager am Wohnstandort Münster attrakti- ressen mit einzubeziehen und Mengenzie-
ve Angebote zu schaffen. le nur soweit umzusetzen, wie es die Sen-
sibilitäten der örtlichen Akteure zulassen.
Doppelstrategie Neubau & Bestand Das ist mit Balance zwischen Mengen-
Die Bestandsentwicklung wird überwie- und Qualitätszielen gemeint. Ich bin mir
gend als eine qualitative Aufgabe darge- sicher, dass sich Mengen- und Qualitäts-
stellt. Das ist im Prinzip auch langfristig ziele in den meisten Fällen synergetisch
betrachtet richtig, aber man sollte nicht zueinander verhalten und Mengeneffekte
übersehen, dass die Stadt Münster gerade geradezu Voraussetzung für die Qualitäts-
für ihre vorhandenen Bestandsqualitäten sicherung sind. Das muss aber an prakti-
bekannt ist. Auf diese Qualitäten richtet schen Beispielen bewiesen werden.
sich eine umfangreiche Nachfrage, der
jedoch kein ausreichendes Angebot gege- Wohnungsbedarf - Perspektive 2020+
nübersteht. Wir sind gut beraten, die Be- Die LDS-Prognose 2006 geht bis 2025 von
standsentwicklung nicht nur als Qualitäts- einem Einwohnerzuwachs von 6.500 (+
sicherung zu verstehen, sondern zu ver- 2,4 %) aus. Die Haushaltsentwicklung soll
suchen in den attraktiven Bestandsquar- bis über 2025 hinaus positiv verlaufen.
tieren einen großen Teil unserer Mengen- Das Pestel-Institut rechnet in seiner Woh-
probleme zu lösen. In unseren urbanen nungsmarktprognose bis 2020 mit einem
Strukturen haben wir ein Alleinstellungs- „Wohnungsbedarf“ 20.000 WE, davon
merkmal – bei den Neubaugebieten nicht. 15.000 WE außerhalb des klassischen
Die Neubaugebiete müssen oft die Nach- Eigenheimbaus. Ich rede aber ungern von
frage auffangen, die in den innerstädti- „Wohnungsbedarf“, wenn es um Markt-
schen Gebieten nicht zum Zuge gekom- entwicklungen geht. Es gibt vielmehr in
men ist. Bei den Neubaugebieten steht der Stadtregion ein EW - Entwicklungspo-
gewöhnlich die Quantitätsfrage im Vor- tenzial, das man in Teilen an die Stadt
dergrund, jedoch gibt es auch Qualitäts- binden kann, sofern man ausreichend
defizite. attraktive Wohnungsangebote schafft.
Mit der Bestandspolitik sind auch ver- Wenn uns das nicht gelingt, dann haben
stärkt die Mengenprobleme in den Griff wir in Münster keine Wohnungsnot, son-
zu bekommen. In Münster gibt es pro Jahr dern weniger Einwohner und die Nach-
mehr als 30.000 Umzüge. Die Neubauge- bargemeinden entsprechend mehr. Wenn
14 Wfa-Infocenter

15. Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006
wir aber erfolgreich sind, dann können Der Arbeitskreis Wohnen in Münster
wir die Stadt / Umlandwanderung ein- Als Kooperationsplattform der Verwaltung
dämmen und Teile der regionalen Zu- und der Wohnungsmarktakteure hat die
wanderung auf die Stadt lenken. Genau Stadt den AK Wohnen in Münster instal-
das will die strategische Wohnstandort- liert. Es gab dafür drei Gründe:
entwicklung, nicht nur weil an jedem den Wunsch, mit Hilfe der Markt-
Einwohner auch ein ökonomisches Poten- kenntnisse der Akteure die eigene Po-
zial hängt. litik absichern
die Hoffnung, die Wohnungsmarktak-
Wir müssen gegenüber Investoren, Bau- teure zur Unterstützung der strategi-
trägern deutlich machen, dass in Münster schen Wohnstandortentwicklung zu
dauerhaft eine hohe Wohnungsnachfrage gewinnen und
zu erwarten ist und dass unsere urbanen / die Erkenntnis, dass ohne Kooperation
städtischen Quartiere langfristig rentierli- mit den Marktakteuren in der Be-
che Standorte sind, deren Weiterentwick- standsentwicklung nichts zu machen
lung in der Stadtpolitik ein hoher Stellen- ist.
wert eingeräumt wird. Die Nachfrageent- Am AK nehmen Wohnungsunternehmen,
wicklung verlangt nach Bautätigkeit in Finanz- und Immobilienwirtschaft, Eigen-
den Beständen. Zurzeit ist die Bauleistung tümer- und Mieterverbände, die Universi-
(rd. 1000 WE je Jahr) vor allem im Mehr- tät, Politik und Verwaltung teil. Der Pro-
familienhausbau zu niedrig: Für jede zess wird extern moderiert und dokumen-
Wohnung, die zu wenig bereitgestellt tiert. Eine Geschäftsstelle übernimmt Or-
wird, fehlen der Stadt zwei Einwohner. ganisation, fachliche Vorbereitung und
Zugleich gibt es aber auch zu wenig Scharnierfunktion.
preiswerte Wohnungen zur Umsetzung Pro Jahr finden 2 AK-Sitzungen statt. Dar-
der Hartz IV-Reformen. über hinaus gibt es temporäre themenbe-
zogene Arbeitsgruppen. Aufgaben und
Das Handlungsprogramm Wohnen Ziele der Arbeit sind
Das Handlungsprogramm Wohnen (HPW) Verständigung über Tendenzen auf
ist das Rahmenkonzept der Stadt zur Bau- dem Wohnungsmarkt
land- und Wohnungspolitik. Es verfolgt Entwicklung gemeinsamer Positionen
einen integrativen Ansatz und stellt die und Aktivitäten zur Stärkung des
Wohnungs- und Baulandpolitik in den Wohnstandortes Münster
Kontext der Stadtentwicklung (Woh- Politikberatung: Empfehlungen an die
nungsversorgung, Siedlungsstruktur, Stadtpolitik im Rahmen des Hand-
Einwohnerentwicklung). Dabei ist es prä- lungsprogramm Wohnen
ventiv ausgerichtet und weist frühzeitig eigene Initiativen und Projekte
auf Entwicklungen und Handlungsbedarfe Die AK-Arbeit geht aus von den Auswir-
hin. kungen der demografischen Veränderun-
Das erste HPW gab es 1993. 2005 ist es gen auf das Marktgeschehen und unter-
zum dritten Mal fortgeschrieben und vom sucht die Notwendigkeit zur räumlichen
Rat beschlossen worden. Mit dem Hand- Differenzierung der Stadtteile und letzt-
lungsprogramm 2005 ist die „strategische lich der Quartiere.
Wohnstandortentwicklung“ in der Stadt-
politik verankert worden. Fokus: Bestandsentwicklung im Quartier
In Zusammenhang mit dem HPW steht Bei den Überlegungen zur Quartiersarbeit
das Baulandprogramm, das von einem ist der große Stellenwert von kommunika-
Baulandmonitoring begleitet wird. Es tiven Leistungen herausgearbeitet wor-
steuert die Umsetzung der Mengen- und den. Denn im Quartier
Qualitätsziele zur Baulandentwicklung. hat die Stadt wenig direkte Einfluss-
Die kommunale Wohnungsmarktbeo- möglichkeiten
bachtung liefert der Stadt und den Markt- ist die Mitwirkung der örtlichen Woh-
akteuren Informationen zur Entwicklung nungsmarktakteure erforderlich
von Angebot und Nachfrage auf dem loka- ist die Stadt als Moderator und Initia-
len Wohnungsmarkt. tor gefragt.
Wfa-Infocenter 15

16. Wohnungspolitik in Münster Hartwig Schultheiß
Quartiersbezogene Arbeit muss lokale Auch erschwert die Münsteraner Mentali-
Besonderheiten erkennen, Kooperation tät Veränderungen:
mit örtlichen Akteuren suchen, Konsens es gibt (noch) keine „Kultur“ der Be-
über Entwicklungsziele herstellen und standsentwicklung
örtliche Projektansätze aufgreifen und damit geht einher, dass Bestandsent-
weiterentwickeln. Das Kommunikations- wicklung, insbesondere wenn sie prä-
konzept ist daraufhin entstanden. Gemeint ventiv angelegt ist, keine Lobby und
ist zum einen die Kommunikation vor Ort, nur geringe politische Relevanz hat.
die Aufklärungs- und Informationsleistun-
gen im Vorfeld von Planungen, zum ande- Fazit
ren geht es darum, mit der örtlichen Die stadtökonomische Relevanz der Woh-
Wohnungswirtschaft zu kommunizieren. nungspolitik verlangt Integration in die
Stadtentwicklung. Ein Paradigmenwech-
Kooperationsverträge sel von der Wohnungsversorgung zur
Verträge mit der Wohnungswirtschaft strategischen Wohnstandortentwicklung
sollen zusätzliche Angebote im preiswer- hat stattgefunden.
ten Wohnungsbestand für Haushalte mit Eine solche Wohnstandortentwicklung
besonders dringendem Wohnbedarf mobi- braucht eine Doppelstrategie mit Neubau
lisieren. Das passiert über eine Sicherung und Bestandsentwicklung. Die Bestands-
kommunaler Belegungsrechte für beson- entwicklung soll zusätzliche Wohnungs-
ders benachteiligte Personenkreise. Wich- angebote im Bestand mobilisieren und
tiger Gegenstand der Vereinbarung ist Qualitäten sichern. Sie ist auf Kooperation
jedoch auch die Unterstützung ausgewo- mit Marktakteuren angewiesen und zielt
gener Bewohnerstrukturen und das Quar- auf den Quartierskonsens.
tiersmanagement zur Stärkung benachtei- Die Stadt ist auf dem Weg, ihre Hand-
ligter Wohnquartiere. Im Quartier treffen lungsprioritäten auf die Erforderlichkeiten
sich also der versorgungsorientierte An- der Marktentwicklung umzustellen (HPW
satz und die strategische Wohnstandort- 2005, Baulandprogramm, Wohnungs-
entwicklung. marktbeobachtung, AK Wohnen). Die
Chancen und Grenzen der Bestands- bereits hohe Wohn- und Lebensqualität in
entwicklung Münster erschwert allerdings die Akzep-
Meine Damen und Herren, ich hoffe deut- tanz baulicher Veränderungen und Markt-
lich gemacht zu haben, dass unser Erfolg anpassungen. Daher müssen die Kommu-
als Wohnstandort sehr stark von unseren nikations-, Informations- und Überzeu-
Erfolgen in der Bestandsentwicklung ab- gungsleistungen verstärkt werden.
hängt. Unsere Chancen: Zum Abschluss
hohe Attraktivität der städtischen Der abgebildete Zeitungsartikel ist ein
Wohnquartiere, Jahr alt. Ich bin mir ziemlich sicher, dass
weitgehend intakte Bestände mit ho- sich an den faktischen Gegebenheiten, die
her Marktakzeptanz, zum Ärger des Geschäftsführers der
großes Investitionsinteresse Wohn- und Stadtbau geführt haben, noch
Kooperationsbereitschaft der Akteure nicht viel geändert hat. Aber ich habe die
Dazu brauchen wir die örtlichen Akteure, große Hoffnung, dass die Wohn- und
und wir tun einiges, um Kooperations- Stadtbau durch die Mitarbeit im Arbeits-
strukturen aufzubauen. Die Wohnungs- kreis Wohnen in Münster neue Zuversicht
baugesellschaften zählen zu unseren gewonnen hat und erfahren konnte, dass
wichtigsten Kooperationspartnern. es in unserer Stadt eine große Allianz von
Wohnungsmarktakteuren gibt, die sehr
Natürlich hat die Bestandspolitik aber wohl erkannt haben, dass diese Stadt sich
auch Grenzen, und zwar insbesondere nicht dauerhaft auf ihren Qualitäten aus-
in Gebieten mit geringen räumliche ruhen kann.
Entwicklungspotenziale und
in Gebieten ohne akuten Problem-
druck, die „schleichend“ an Attraktivi-
tät einbüßen.
16 Wfa-Infocenter

17. Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006
Zu dieser Allianz zählen bisher aber weit- chende Vorlage auf den Weg gebracht.
gehend diejenigen, die die Chance hatten, Darüber hinaus können wir jede Unter-
sich mit den anstehenden Entwicklungen stützung gut gebrauchen.
und deren Auswirkungen zu beschäftigen. Ich hoffe auch diese Veranstaltung nützt
Die Einsichten in die Erforderlichkeiten unserem Anliegen und hilft, unsere Über-
der Bestandsentwicklung setzen natürlich legungen fachlich abzusichern und zu
„informiert sein“ voraus. Für die politi- verbreiten. Dafür danke ich Ihnen und
schen Gremien unserer Stadt haben wir dem Veranstalter.
deshalb in diesen Tagen eine entspre-
Weitere Informationen:
www.muenster.de
www.komwob.de unter Kommunen
Übersichtskarte Münster sowie bei den
Ergebnissen der AG Strategie finden
sich weitere Informationen zur Woh-
nungsmarktbeobachtung und zum Hand-
lungsprogramm Wohnen in Münster so-
wie Links zu den entsprechenden Seiten
und Dokumenten der Stadt.
Die Powerpoint-Präsentation zu diesem
Vortrag befindet sich im Anhang.
Wfa-Infocenter 17

18. Kommunale Wohnungspolitik in einer Mittelstadt – das Beispiel Arnsberg Thomas Vielhaber
Kommunale Wohnungspolitik in einer
Mittelstadt – das Beispiel Arnsberg
Statement von Thomas Vielhaber, Leiter des Fachbereichs Planen
– Bauen – Wohnen der Stadt Arnsberg.
Einführung Verwaltung im Hinblick auf die loka-
Meine sehr geehrten Damen und Herren, len Herausforderungen im Bereich
die Stadt Arnsberg - nach LDS-Angaben des Wohnens
ca. 76.000 Einwohner, wir selbst zählen (Bewertung der Situation),
mehr als 81.000 Einwohner - ist aufgrund die Mittel, die innerhalb der Verwal-
ihrer polyzentralen Stadtstruktur keine tung und bei anderen Akteuren des
typische Kommune. Dennoch lassen sich Wohnungsmarktes zur Verfügung ste-
viele der Ziele, Aufgaben, Handlungsfel- hen, aber auch ihr Einsatz
der und Handlungsansätze im Bereich der (Ressourceneinsatz),
Wohnungspolitik auf andere Mittelstädte die Beteiligung der Akteure im Rah-
außerhalb des Ballungsraumes Ruhrge- men der Stadtentwicklungs- und
biet übertragen. Wie in Arnsberg kommu- Wohnungsmarktpolitik bis hin zu
nale Wohnungspolitik gemacht wird, funktionierenden Netzwerken
möchte ich nachfolgend skizzieren. (Prozess)
und schließlich das Handlungskonzept
selbst im Sinne einer zwischen den
Akteuren grundsätzlich abgestimmten,
zielgerichteten Herangehensweise
(Ziele, Handlungs- und Maßnahmen-
konzept).
Mit der Evaluation – z.B. über die
kontinuierliche Wohnungsmarktbeo-
bachtung schließt sich der Kreis.
Anhand dieser Punkte, die sich von einer
Kommune nicht nacheinander "abarbei-
ten" lassen, sondern zum Teil parallel
laufen, möchte ich die Arnsberger Situati-
on darstellen. Damit soll beispielhaft deut-
lich werden, wie auch Mittelstädte zielori-
entiert an dieses umfassende Thema he-
Zunächst gestatten Sie mir aber die Fra- rangehen können. Deutlich wird aber
ge: Was verbirgt sich hinter "Kommunaler auch, dass kommunale Wohnungspolitik
Wohnungspolitik"? Die Bandbreite der nur dann erfolgreich sein kann, wenn sie
Ansätze ist wohl nahezu so groß wie die eng mit der Stadtentwicklungspolitik ver-
Anzahl der Kommunen, denn jede Kom- zahnt ist.
mune muss ihre eigenen Wege finden. Beschreibung der Stadt und der Region
Verschiedene Aspekte sind dabei aus- Zunächst einige kurze Erläuterungen zur
schlaggebend, nämlich Stadt und Region: Arnsberg liegt am west-
zunächst die Kenntnis der Situation lichen Rand des Hochsauerlandkreises.
des Wohnungsmarktes in der jeweili- Die Stadt verfügt über eine hervorragende
gen Kommune bzw. in der Woh- Verkehrsanbindung über Autobahn und
nungsmarktregion, also die Erfassung Bahn, vor allem an das östliche Ruhrge-
der verschiedenen "Teilmärkte" (Be- biet. Allerdings ist die Wahrnehmung der
standsaufnahme), Lagequalitäten außerhalb der Region eine
dazu der Erkenntnisstand (Problem- andere. Anders als die Hellwegregion, die
bewusstsein) bei Akteuren, Politik und traditionell mit Dortmund und dem Ruhr-
18 Wfa-Infocenter

19. Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006
gebiet verbunden war, gilt der Hochsauer- Dieses Leitbild beginnt zu wirken. Die
landkreis nach wie vor als schlecht er- öffentlichen Investitionen, die sich in
reichbar. Dieses Beispiel, das durch das wichtigen Stadtentwicklungsprojekten
Verhalten der Menschen am Wohnungs- festmachen, zeigen das. Die Kulturland-
markt zum Teil bestätigt wird, ist im übri- schaft, bspw. im Bereich des historischen
gen ein Indiz für die Notwendigkeit eines Stadtkerns, hat deutlich gewonnen und
umfassenden Regionalmarketing. wird auch weiterhin davon profitieren.
Arnsberg stellt sich heute als lang ge- Diese Investitionen werden vielfach er-
strecktes Siedlungsband im Ruhrtal dar. gänzt durch privates oder vereinsbezoge-
Zentrale Dienstleistungseinrichtungen für nes Engagement. Es ist eine beachtliche
die Region in den Bereichen Verwaltung, Leistung, wenn der jährliche internationa-
Gesundheitswesen und Justiz werden le Kunstsommer Hunderte von Menschen
durch Einrichtungen von Kammern, Ver- aus Stadt und Region aktiv einbindet oder
bänden und weiterer Institutionen er- die Zahl der Teilnehmer an den themati-
gänzt. Im Zusammenwirken mit einer schen Stadtführungen innerhalb von we-
mittelständisch geprägten Struktur mit nigen Jahren von 750 auf über 15.000
bekannten Marken in den Schwerpunkt- hochschnellt.
bereichen der holz- und metallverarbei- Mit derartigen Maßnahmen und Aktionen,
tenden Industrien, aber auch im High- die historische Anknüpfungspunkte haben
Tech-Bereich, bilden sie das wirtschaftli- und Qualitäten der Stadt sichtbar machen,
che Rückgrat der Stadt und Region. nimmt auch die Identifikation der Bürger
mit "ihrer" Stadt und die Wohnzufrieden-
Arnsberg hat aber noch ein zweites Ge- heit nachweislich weiter zu. Aber auch
sicht: fast 2/3 des Stadtgebietes (194 qkm) private Investitionen, vor allem im Einzel-
sind Wald, gut 30 % der Stadtfläche sind handelszentrum Neheim, vollziehen das
als Naturschutzgebiete ausgewiesen und Leitbild nach, im Übrigen in durchaus
große Bereiche sind als FFH-Gebiete ge- guter Architekturqualität.
meldet. Man mag das im Einzelfall bedau-
ern, weil die flächenhafte Entwicklung Aufgaben der Wohnungpolitik
einer Stadt dadurch schwieriger wird. Was aber sind vor dem Hintergrund der
Andererseits wird deutlich, welches Po- demografischen und der stadtstrukturel-
tenzial sich hinter diesen Fakten verbirgt len Besonderheiten die wichtigsten woh-
und wie sich das positiv auf die Lebens- nungspolitischen Aufgaben?
qualität der Menschen auswirkt. Um Ziele und Maßnahmen zu definieren,
muss die Ausgangssituation klar sein.
Ziele und Projekte der Stadtentwicklung Ausgelöst durch die Einwohner- und
Die Erhaltung und Verbesserung der Le- Haushaltsprognosen hat sich die Stadt seit
bensqualität – und das hat sehr viel mit dem Jahr 2001 intensiv mit der Thematik
"Wohnen" zu tun - sowie die Sicherung des Wohnens unter neuen Vorzeichen
der regionalen Funktionen der Stadt sind beschäftigt. Die Handlungsempfehlungen
die wichtigsten im Stadtentwicklungspro- der Untersuchung "Zukunft Wohnen"
gramm verankerten Ziele. Vor dem Hin- nennen fünf Schwerpunkte, die in der
tergrund der demografischen Ent- Folgezeit aufgearbeitet wurden.
wicklung, die für die Stadt eine deutliche
Verringerung der Einwohnerzahlen bis 1. Die Vernetzung der Beteiligten auf
2020 sowie ein Altern der Bevölkerung dem Wohnungsmarkt - scheinbar die
voraussagt, stellt sich daher die Frage, einfachste Aufgabe. Aber zugleich auch
wie diese übergeordneten Ziele zu halten eine ganz schwierige, wenn die Akteure
sind. des Wohnungsmarktes eigenes spezifi-
Arnsberg hat in Kenntnis der lokalen Ge- sches Wissen und eigene wirtschaftliche
gebenheiten zusammen mit seinen Bürge- Ziele haben. Mit der "Konferenz Wohnen"
rinnen und Bürgern über verschiedene haben wir die wesentlichen Akteure – und
ineinander greifende Prozesse das Leit- da zeigt sich der Vorteil einer überschau-
bild einer Aufgabenteilung mit Schwer- baren Mittelstadt – zum ersten Mal an
punktsetzungen in den jeweiligen Zentren einen Tisch geholt, um über Ziele, Markt-
erarbeitet. einschätzungen und Wege zu beraten.
Wfa-Infocenter 19

20. Kommunale Wohnungspolitik in einer Mittelstadt – das Beispiel Arnsberg Thomas Vielhaber
Makler und Architekten, Vertreter der Über Gesprächsrunden mit den Woh-
Banken, von Wohnungsgesellschaften und nungsunternehmen, die dort ihre Bestän-
Wohnungsgenossenschaft, Politiker und de haben, entwickelten sich konkrete Ini-
Verwaltungsmitarbeiter nutzen das, um tiativen für dieses "Problemgebiet", etwa
ihre unterschiedlichen Sichtweisen und in der Kooperation der Grünflächenpflege
Einschätzungen einzubringen. Natürlich zwischen Stadt und Wohnungsunterneh-
auch, um Neues zu erfahren. Die Kenntnis men, der Erarbeitung eines Image-Flyers
und auch das Verständnis für die unter- für das Gebiet oder der Suche nach einem
schiedlichen Sichtweisen sind für alle alternativen Nahversorgungskonzept in
Beteiligten wichtig und interessant. dem leerstehenden übergroßen Ladenlo-
Dieser Kreis der Akteure spielt auch bei kal im Zentrum des Quartiers.
weiteren Arbeiten eine wichtige Rolle: sei Die Mitglieder der Bürgerinitiative Moos-
es als Ansprechpartner bei felde treffen sich nach wie vor regelmäßig
den Befragungen der Stadt im Rah- und führen mit oder ohne Absprache mit
men des Wohnungsmarktbarometers der Stadt Aktionen für ihren Stadtteil
oder durch. Sie sind seitdem auch in verschie-
den Expertengesprächen im Zuge der denen Arbeitskreisen, Foren und Pla-
Erstellung eines Berichtes über kom- nungsprozessen tätig, wo sie ihre beson-
munale Wohnraumversorgungskon- deren Erfahrungen einbringen können.
zepte (BBR), in dem auch das Arns- Ansonsten spielen die Wohnungsunter-
berger Vorgehen dokumentiert wird, nehmen als Kooperationspartner in Arns-
als geladene Experten in offenen Fo- berg eher eine untergeordnete Rolle. Die
ren, die im Zusammenhang mit der direkte Ansprache der Nachfrager gestal-
Aufstellung des gesamtstädtischen tet sich aufgrund der Struktur der Stadt –
städtebaulichen Entwicklungskonzep- Arnsberg wird von privaten Mietwohnun-
tes stattfinden, hier insb. im Forum gen und Eigentum dominiert – daher auch
"Bauen und Wohnen", schwieriger als in Städten mit großen
oder als Mitglieder des Gutachteraus- zusammenhängenden Beständen.
schusses bzw. des Beirates für Stadt- 2. Die Profilierung Arnsbergs als Wohn-
gestaltung, die beide auch über standort: Dazu gehört das Binnenmarke-
grundsätzliche stadtentwicklungspla- ting ebenso wie die regionale Sicht. Die
nerische Fragestellungen diskutieren. Erhebungen haben gezeigt, dass es eine
Die Anbindung an das politische Handeln große Disparität gibt zwischen der Zufrie-
erfolgt unter anderem über eine jährliche, denheit der Bewohnerinnen und Bewoh-
umfassende Berichterstattung in einer ner der Stadt auf der einen Seite und der
eigens einberufenen Sondersitzung des "Außensicht".
Ausschusses für Planen, Bauen und Woh- Arnsberg – und noch weniger die bislang
nen zu den Themen Demografie und nicht definierte Wohnungsmarktregion –
Wohnen. Schließlich sind Vertreter der hat als Wohnstandort trotz der Qualitäten,
Ratsfraktionen bzw. des Fachausschusses die die ganze Bandbreite vom Wohnen in
auch Teilnehmer der Foren bzw. des Ges- ländlicher Umgebung bis zu den Wohn-
taltungsbeirates. standorten Innenstadt bzw. Historische
Somit ist in den zurückliegenden Jahren Altstadt abdeckt, bislang kein ausreichend
in Arnsberg ein funktionierendes Netz- erkennbares eigenständiges Profil.
werk entstanden, das den Austausch der Neben der Schärfung des Profils geht es
wesentlichen Informationen sicherstellt. darum, die Stadt als attraktiven Standort
Neben diesen mehr oder weniger institu- für verschiedene Lebensstile zu präsentie-
tionalisierten Formen der Zusammenfüh- ren. U.a. wurden deshalb in den zurück-
rung ging im vergangenen Jahr zum ers- liegenden Jahren
ten Mal die Initiative zum gemeinsamen zunächst die Motive der Zu- und Fort-
Handeln von Bürgern aus, die sich für die zügler erfasst (um später ein zielgrup-
Gartenstadt Moosfelde, ein Quartier der pengenaues Angebot entwickeln und
60er und 70er Jahre mit erheblichen städ- anbieten zu können),
tebaulichen Mängeln und Problemen im ein Neubürgerpaket und die Familien-
sozialen Bereich, einsetzen. karte Arnsberg entwickelt und
20 Wfa-Infocenter

21. Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006
der Standort auf regionalen Messen feld festmachen lässt, ist eine weiterer
(Bauen und Wohnen, Immobilia) be- Punkt.
worben. Allerdings ist aus heutiger Sicht festzuhal-
Vor allem aber wurde über das stän- ten, dass das Vertrauen der Akteure in
dig aktualisierte Wohnbaulandkataster neue Konzepte teilweise noch fehlt. Das
und die ergänzende Darstellung aller Beispiel des geplanten Wohngebietes
bestehenden und geplanten Wohnge- Ruhrauen, das den üblichen 08/15-
biete der Stadt (B-Pläne) im Internet Angeboten ein Konzept mit hoher Flexibi-
und lität und Qualität entgegensetzt, macht
die Vermarktung der städtischen das deutlich. Jeder, der das Konzept sieht
Grundstücke über ein Immobilienmo- und sich weitergehend mit ihm beschäf-
dul, das auf der Homepage der Stadt tigt, ist davon angetan. Der Mut zur Inves-
zu finden ist, ein neuer Service für tition aber fehlt derzeit noch. Sicher spielt
Bau- und Kaufwillige geboten. in dem Zusammenhang die Diskussion um
den Verbleib der Bezirksregierung am
3. Die kontinuierliche Wohnungsmarkt- Standort eine sehr große Rolle.
beobachtung: Im Entwurf liegt er vor, der Neue Wohnkonzepte erfordern natürlich
erste Wohnungsmarktbericht, der konkre- auch Antworten auf die Frage des Woh-
te Analysen zu unterschiedlichen Frage- nens im Alter.
stellungen des Wohnungsmarktes aus-
führt. Hier werden Daten und Fakten zu- 5. Veränderung der Stadtstrukturen und
sammengeführt, die eine neue Tiefe der Wohnungsteilmärkte: Die Erschließung
Betrachtung zulassen. Aussagen aus dem neuer Baugebiete, die Baulücken- und
Wohnungsmarktbarometer, den Motivbe- Brachflächenaktivierung, die Unterstüt-
fragungen und verschiedenen weiteren zung zukunftsweisender Wohnprojekte für
Fachberichten, z.B. dem Grundstücks- alle Lebensstilgruppen, Maßnahmen zur
marktbericht, werden ergänzt um Statisti- Anpassung nicht mehr nachfragegerech-
ken und Prognosen und nicht zuletzt um ter Bestände usw. machen deutlich: es
die Ergebnisse des Bürgerpanels. Letz- geht um die Auswirkungen des demogra-
teres, nämlich eine repräsentative Umfra- fischen Wandels und die Frage, wie eine
ge über das Internet unter den Arnsberger Stadt darauf reagieren kann. Lassen Sie
Bürgern, wurde konkret zum Thema uns deshalb an dieser Stelle auf die Stra-
Wohnen durchgeführt. tegie der Stadt Arnsberg schauen:
4. Neue Angebote für unterschiedliche Dem Schrumpfen entgegen arbeiten zu
Nachfragegruppen schaffen: schnell wollen bedeutet, die Abwanderungen im
wurde klar, dass mit einer zunehmend Saldo zu verringern, denn die natürliche
pluralistischen Gesellschaft auch neue Bevölkerungsentwicklung lässt sich we-
Nachfragen am Wohnungsmarkt entste- sentlich schwieriger als das Umzugsver-
hen. Diese zu erfassen oder abzuschätzen, halten beeinflussen. Die Erfassung der
wie das jetzt über den Woh- Umzugsmotive (Welche Gruppen verlas-
nungsmarktbericht geschieht, ist das eine. sen aus welchen Gründen die Stadt?) ist
Diese Erkenntnisse den Akteuren nahe zu Voraussetzung für ein passgenaues Han-
bringen und die Angebote zu schaffen, ist deln. Neben persönlichen und beruflichen
bei einem nicht sehr gefestigten Woh- Gründen sind es vor allem auch woh-
nungsmarkt das andere. nungs- und wohnumfeldbezogene Grün-
Dazu gehören natürlich auch nachfrage- de, die zu Abwanderungen führen. Und
gerechte Neubaugebiete mit einer mög- genau da beginnt das eigentliche Dilem-
lichst guten bzw. erreichbaren Infrastruk- ma. Denn regionale Konkurrenzen erfor-
turausstattung und städtebaulichen Quali- dern auch neue Angebote im Einfamilien-
täten. Die Schaffung eines familienfreund- hausbau, die das weitere Bauen am Stadt-
lichen Umfeldes, das sich an den Kinder- rand nach sich ziehen. Sich in der Stadt-
betreuungs- und Förderangeboten, an entwicklungspolitik vor dem Hintergrund
innovativen Schulen und an einem auf der demografischen Herausforderungen
junge Familien ausgerichteten Wohnum- konzentrieren zu müssen, bedeutet aber,
die Stadt eben nicht flächenhaft auszuwei-
Wfa-Infocenter 21

22. Kommunale Wohnungspolitik in einer Mittelstadt – das Beispiel Arnsberg Thomas Vielhaber
ten, sondern sie qualitativ auszubauen Bereichen sind aber Unterstützungs- und
und zu erneuern. Begleitungsleistungen durch die Stadt
Gerade deshalb sind überzeugende Alter- möglich. Dazu jeweils ein Beispiel:
nativbeispiele zum Einfamilienhausbau Beispiel 1: Mit der neuen SchulStadt-
am Stadtrand gefragt. Auch Angebote für Bücherei wurden vorhandene Angebo-
besondere Nachfragen, die im ländlicher te (Stadtbücherei und Schulbücherei)
geprägten Umfeld nicht zu befriedigen in der wirtschaftlich nicht mehr trag-
sind (auf eigene Stärken setzen), sind eine fähigen, da stark renovierungsbedürf-
weitere Möglichkeit des Handelns. tigen Schulaula eines Gymnasiums zu-
Der Weg von Neuausweisungen zum Be- sammengeführt und um das neue
standsumbau und zur Innenentwicklung SelbstLernZentrum mit aktueller tech-
ist kein einfacher Weg, er kann aber nischer Ausstattung ergänzt. Die Fi-
durch qualitätsvolle Projekte in den In- nanzierung erfolgte über Schulmittel
nenstädten, die den Wohn-, Arbeits- Kul- sowie die Aufgabe eines Mietverhält-
tur-, Freizeit-, Erholungs- und Einkaufs- nisses für die Stadtbücherei. Für gro-
standort aufwerten, gefördert werden. ße Veranstaltungen kann die Schule
Auch hier wird wieder deutlich, dass es das Theater mitnutzen. Die Schüler
darum gehen muss, die Wohnungspolitik können die Bücherei auch außerhalb
als zentralen Aufgabenbereich der Stadt- der eigentlichen, schon weit ausge-
entwicklungspolitik zu verstehen. dehnten Öffnungszeiten (u.a. an Sonn-
tagen), bspw. vor Schulbeginn nutzen.
So ist Wohnen in Arnsberg wesentliches Insgesamt wurde das Ziel der Quali-
Thema im Zusammenhang mit dem in tätssteigerung für Schule und Stadt
Aufstellung befindlichen Flächennut- erreicht und damit zu einem familien-
zungsplan sowie dem städtebaulichen freundlicheren Umfeld beigetragen.
Entwicklungskonzept im Rahmen des Das ist eine für mich wichtige Maß-
Stadtumbau West. Hier erstellen wir zur- nahme zur Erhöhung der Wohnquali-
zeit eine Siedlungstypologie des bebauten tät des Standortes.
Bereiches, die auf der Basis städtebauli- Beispiel 2: Die Einbindung der Senio-
cher Kriterien erste Aussagen über künf- ren in ein umfassendes Netzwerk und
tige Problemgebiete in Arnsberg liefern der Aufbau einer Vielzahl z.T. gemein-
soll. Konkret haben wir die oft mit groß- schaftlich geplanter Seniorenwohn-
zügigen Freiräumen ausgestatteten Bau- projekte in Arnsberg. Heute finden sie
gebiete der 50er Jahre im Fokus, die er- betreutes Wohnen in guten Lagen,
hebliche Nachverdichtungspotenziale z.T. auch in Anbindung an vorhandene
aufweisen. Zum anderen die Siedlungen Angebote. Es gibt ebenfalls in zentra-
der 70er und 80er Jahre, die sich im Hin- len Lagen der verschiedenen Stadttei-
blick auf die Bewohner- als auch die Ei- le Pflegeheime, aber auch neue Kon-
gentümerstruktur in einer Phase des Um- zepte und Sonderprojekte wie das
bruchs befinden. Zusammen mit der Memoryhaus, ein Wohnhaus für De-
Wohnbaulandkartierung und den Daten menzkranke mit speziellen zuschaltba-
und Informationen zu Leerständen ent- ren Leistungen.
steht nach und nach ein Bild der Teilräu-
me, mit denen wir uns aus strukturellen Die Kommune als Moderator und Initiator
Gründe in den nächsten Monaten und Bei allen Projekten hat die Stadt mehr
Jahren beschäftigen müssen. oder weniger umfangreiche Beratungs-
leistungen übernommen, von der Phase
Neben dem Weniger geht es aber auch der Ideenentwicklung (Moderation) über
um die Verschiebung der Alterspyramide. die Förderung bis hin zur Realisierung
Mit der Anpassung von Angeboten und und zum Betrieb. Die Stärke der Stadt
Infrastrukturen, soweit veränderte oder liegt auch hier in ihrer Überschaubarkeit,
neue Nachfragen erkennbar sind, kann die es möglich macht, örtliche Investoren
darauf jedenfalls in einigen Bereichen einzubinden, die nicht in erster Linie den
eingegangen werden. Dabei beschränkt wirtschaftlichen Erfolg suchen. Das enor-
sich der direkte kommunale Einflussbe- me ehrenamtliche Engagement zeigt sich
reich auf öffentliche Angebote, in anderen bspw. aber auch in der Wohnungsbera-
22 Wfa-Infocenter