2. Martin Zaugg
Dipl. Immobilienmakler
Das bin ich
• Geboren 1959
• Hauseigentümer seit 2008
• Seit 30 Jahren erfolgreich im Verkauf
• Dipl. Immobilienmakler
• Eidg. dipl. Verkaufsleiter
• Begeistert für Immobilien
Das ist mir wichtig
• Zufriedene Kunden
• Zuverlässigkeit
• Professionalität
• Hohe berufliche Kompetenz
• Persönliche Betreuung
• Transparenz meiner Arbeit
4. Nachfolgend eine Reihe von Fragen
die es für Sie zu klären gilt.
• Wie ist die aktuelle Marktsituation?
• Wie viel ist mein Objekt wert?
• Welchen Preis kann ich am Markt erzielen?
• Wofür hafte ich als Verkäufer bzw. wie sieht es mit der Gewährleistung aus?
• Wie schaffe ich es mein Objekt zum bestmöglichen Preis zu verkaufen?
• Wie komme ich zu Interessenten für mein Objekt?
• Wie verhindere ich Immobilientouristen?
• Hat der Verkauf steuerliche Auswirkungen?
• Wie sichere ich den Erhalt des Kaufpreises ab?
• Worauf ist bei der Vertragabwicklung zu achten?
• Was habe ich bei erfolgtem Verkauf zu tun (Übergabe, Versicherungsverträge usw.)?
• und vieles mehr...
6. Vorbereitung Marktauftritt Verhandlung Abschluss
Prozessablauf zur Vermarktung
Ihrer Immobilie 1/2
• Unterlagenbeschaffung
• Objektbesichtigung
• Prüfung Verkäuflichkeit
• Einsichtnahme Grundbuch
• Marktwertermittlung
• Marketingkonzept
• Erstellung von Fotos
• Erstellung der
Verkaufsdokumentation
• Vorbereitung Marktauftritt
• Marktauftritt (RE/MAX News,
Internet, Intranet, Nachbar-
schaftsflyer, Verkaufsschild,
Shop, Printinserate)
• Versand der
Verkaufsdokumentation
• Auskunftserteilung
• Organisation und Begleitung
von Objektbesichtigungen
• Nachfassen
• Aktivitätenüberprüfung
• Reporting
• Budgetkontrolle
• Vertragsverhandlung
• Mithilfe bei der Finanzierung
• Rücksprache mit Verkäufer
• Reservationsvereinbarung
• Prüfung / Freigabe durch den
Verkäufer
• Entwurf Kaufvertrag in
Zusammenarbeit mit Notariat /
Grundbuchamt
• Kaufvertragsentwurf mit Käufer
besprechen
• Kaufvertragsentwurf mit
Verkäufer besprechen
• Freigabe durch den Käufer und
Verkäufer
• Prüfung / Freigabe durch
Notariat / Grundbuchamt
7. Prozessablauf zur Vermarktung
Ihrer Immobilie 2/2
Beurkundung Objektübergabe Nachbearbeitung
• Anmeldung beim
Notariat / Grundbuchamt
• Terminkoordination und
• Beurkundung
(evtl. zwei Termine für
Verkäufer und Käufer
separat)
• Objektübergabe
mit Protokoll
• Schlüsselübergabe an
Käufer
• Evtl. Mängelerledigung
• Kundenzufriedenheit
• Maklerabrechnung
8. Martin Zaugg - Ihr Partner von der Kaufzusage
bis zu Übergang von Nutzen & Schaden
11. Grundstückgewinnsteuer
Beispiel
Verkaufserlös 800’000.00
Ursprünglicher Kaufpreis 700’000.00
Wertvermehrende belegbare Investitionen
Kosten für Handänderung und Makler 17’500.00
Steuerbarer Nettogewinn 82’500.00
Steuern nach 5 Jahren Besitz: CHF 22’111.25
Beispiel 2
Verkaufserlös 800’000.00
Ursprünglicher Kaufpreis 350’000.00
Wertvermehrende belegbare Investitionen 100’000.00
Kosten für Handänderung und Makler 17’500.00
Steuerbarer Nettogewinn 332’500.00
Steuern nach 20 Jahren Besitz: CHF 61’200.00
12. Kaufnebenkosten
Berechnungsbeispiel Kanton Zürich
Annahme Kaufpreis von CHF 1’000’000, Teilung der Notar- und Grundbuchkosten sowie zur Erstellung Überschreibung
des Schuldbriefs gehen zu je zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer.
Kanton Notar Handänderung Grundbuch Schuldbrief
Aargau 0.3 - 0.5% keine 0.40% 0.40%
Bern 0.4 - 0.5% 1.80% 0.1 - 0.2% 0.25%
Luzern 0.1 - 0.5% 1.50% keine 0.1 - 0.3%
Zug 0.3 - 1.0% keine 0.25% 0.25%
Zürich 0.10% keine 0.15% 0.25%
Position Ansatz Total Käufer Verkäufer
Notarkosten 0.10% CHF 1’000 CHF 500 CHF 500
Grundbuchgebühr 0.15% CHF 1’500 CHF 750 CHF 750
Schuldbrief CHF 800’000 0.25% CHF 2’000 CHF 1’000 CHF 1‘000
Total Gebühren 0.50% CHF 4’500 CHF 2’250 CHF 2‘250
13. Professionelle Objektübergabe
Wie gestaltet sich ein idealer Ablauf?
Auf was ist beim Protokoll zu achten?
Welche Gewährleistungen sind
sichergestellt?
Wie ist bei Mängel vorzugehen?
Gibt es Regelungen ausserhalb der
Kaufvertrags?
15. Meine Dienstleistungstorte
Meine Tätigkeiten
für Verkäufer
Meine Tätigkeiten
für Käufer
Provisions-
anspruch
Das mache ich
- Vermarktungskonzept erstellen
- Regelmässiger Aktivitätenbericht
- Beratung bezüglich Auf- und
Ablösung der Hypothek
- Vermittlung von Baufachleuten /
Handwerker aus der Region
- Unterstützung bei Finanzierungs-
fragen
- Abklärungen bei Bewilligungen
- Abklärungen mit Bauamt
- Objektabnahme / Objektübergabe
- Organisation Zügeldienst
1 %
Das machen alle
bei RE/MAX
- Marktbearbeitung
- Erstellung Objektaufnahmen
- Erstellung Verkaufsdokumentation
- Aufschaltung im RE/MAX Intranet
- Anschreiben RE/MAX Netzwerk und
Interessentenkartei
- Verteilung Nachbarschaftsflyer
- Qualifizierung von Kaufinteressenten
- Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer
- Erstellung Reservationsvereinbarung
- Ausarbeitung Kaufvertragsentwurf mit Notar
- Besprechung Kaufvertragsentwurf mit
Verkäufer und Käufer
- Begleitung zum Beurkundungstermin
1 %
Das machen alle
Immobilienmakler
- Unterlagenbeschaffung / Einsichtnahme Grundbuch
- Bewertung
- Aufschaltung im Internet
- Präsentation im Schaukasten und Bildschirm
- Aufstellung Verkaufsschild
- Durchführung Objektbesichtigung
- Auskunftserteilung an Kaufinteressenten
- Jederzeitige Erreichbarkeit 1 %
16. Vorteile für Verkäufer von Immobilien
Diesen Mehrwert dürfen Sie von Ihrem RE/MAX Makler erwarten
Schneller Verkauf
• Ihr Objekt wird nicht nur von einem Makler angeboten, sondern es sind 10, 20 oder 50 im
Grossraum um Ihre Immobilie.
• Jeder bietet das Objekt Interessenten aktiv an. Damit ist der Käufer schneller gefunden.
• Durch die Vernetzung der Maklerinnen und Makler im RE/MAX Verbund multipliziert sich die
Verkaufseffizienz.
• Immobilien und Interessenten finden schneller und treffsicherer zusammen.
Weniger Aufwand
• Bei RE/MAX haben Sie viele Verkäufer, aber nur eine Ansprechperson.
• Ihr persönlicher RE/MAX Berater in der Nähe übernimmt die professionelle Vermarktung und
Verkaufsabwicklung.
• Er sorgt für die Verbreitung der Objektdaten im RE/MAX Netz innert 48 Stunden.
• Für Sie erübrigt sich der Weg von Makler zu Makler.
17. Vorteile für Verkäufer von Immobilien
Professionellere Vermarktung
• RE/MAX Maklerinnen und Makler sind ausgebildete Profis, die sich ganz auf die Immobilien-
vermittlung konzentrieren.
• Jede Maklerin und jeder Makler ist regional fest verankert.
• Als Anbieter eines Objekts profitieren Sie von den Marktkenntnissen und den engen Beziehungen
zu Interessentenkreisen.
Sicherheit
• Immobilienvermittlung ist Vertrauenssache. Seriosität und Verlässlichkeit spielen die Schlüsselrolle
bei der Zusammenarbeit. RE/MAX hat hier die Qualitätsstandards hoch angesetzt.
• Ein Ehrencodex regelt die Geschäftsgepflogenheiten. Weltweit verpflichtet sich jeder RE/MAX
Makler vertraglich zur Einhaltung dieser Richtlinien.
• Wir garantieren Ihnen professionellen Kundenservice, Transparenz, Diskretion und vertrauensvolles
Arbeiten.
Mehr Einsatz
• Als selbständige Unternehmer bringen RE/MAX Makler ihr persönliches Engagement in die
Beratung ein - auch am Abend und an den Wochenenden.
• Die daraus erwachsende Motivation und der Service-Vorsprung ist nicht zuletzt ein Grund, dass
RE/MAX bei Umfragen mit erstklassigen Bewertungen von Kundenseite belohnt wird.
18. Ihre Immobilie ist bei mir in besten Händen
Kontaktieren Sie mich für ein unverbindliches Erstgespräch
Martin Zaugg, Dipl. Immobilienmakler
Bahnhofstrasse 19, 8304 Wallisellen
T 044 566 44 44 - martin.zaugg@remax.ch
Editor's Notes
Beachte: nur der Hinweis auf die Internetseiten der Kantone wäre schwach. Wir wollen Hinweise zu der Berechnung geben, aber nicht die fertige Lösung….
Grundsätzliches
Grundstücke werden fast ausnahmslos mit Gewinn veräussert. Der Erlös aus dem Verkauf ist in der Regel deutlich höher als der Betrag, den man zu ihrer Anschaffung auslegen musste. Diese Wertvermehrung, stellt die eigentliche Ursache der Gewinne bei der Veräusserung von Grundstücken dar. Der Gewinn entsteht also nicht durch die Handänderung an sich, sondern er wird lediglich in diesem Zeitpunkt realisiert.
Der Grundstückgewinn kann als das Steuerobjekt im eigentlichen Sinn bezeichnet werden. Es wird derjenige (Rein)Gewinn besteuert, der bei einer Handänderung des Grundstücks realisiert wird. Dieser Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Anlagepreis (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) und dem Verkaufspreis abzüglich der gesetzlichen Abschreibungen.
Somit: Der steuerbare Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und dem Anlagewert abzüglich der gesetzlich vorgesehenen Abzüge.
Die Besteuerung von Grundstückgewinnen steht in der Regel dem Ort der gelegenen Sache, d.h. der Gemeinde oder dem Kanton zu, in der bzw. in dem das betreffende Grundstück liegt.
Steuerpflichtig ist immer der Veräusserer des Grundstücks. Als Veräusserer gilt grundsätzlich derjenige, der als zivilrechtlicher Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist.
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Relevante Faktoren
Der Erlös: Zum Erlös gehören neben dem Kaufpreis alle weiteren Leistungen, welche der Veräusserer aus dem Verkauf des Grundstückes erzielt.
Der Anlagewert: Der Anlagewert besteht in der Regel aus dem Erwerbspreis und den vorgenommenen Aufwendungen, also den Auslagen, die eine dauernde Wertvermehrung des Grundstückes herbeiführen. Anlagewert = Erwerbspreis (Kaufpreis) + Wertvermehrende Aufwendungen
Die Abzüge: Vom Bruttogewinn können in erster Linie die Gewinnungskosten abgezogen werden (Handänderungskosten, übliche Vermittlergebühren). Einige kantonale Steuergesetze lassen vereinzelt noch andere Abzüge zu, wie etwa Handänderungssteuern.
Der Steuertarif hängt in den meisten Kantonen von zwei Faktoren ab, nämlich von der Höhe des Gewinns sowie von der Besitzesdauer.
Zehn Kantone (OW, NW, FR, BS, AR, AG, TG, TI, VD und GE) wenden einen proportionalen Tarif an. Die übrigen Kantone kennen einen progressiven Tarif für die Grundstückgewinnsteuer, der je nach Höhe des Gewinnes variiert.
Auf Gewinnen, welche kurzfristig erzielt werden, wird dabei meistens ein Zuschlag erhoben, während auf solchen, die erst nach langer Besitzesdauer anfallen, in der Regel eine Ermässigung gewährt wird.
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Eigenes Beispiel aus deinem Kanton auf der PPP einblenden!
Gelbe Schrift in schwarz ändern und Animation hinzufügen!
Hinweis zur Berechnung:
Es wäre sinnvoll, wenn jeder Referent ein eigenes Beispiel aus dem betroffenen Kanton/Gebiet präsentiert
Oft aber nicht immer sind die Gebühren abhängig von der Vertragssumme (Kaufpreis) oder Titelhöhe (Schuldbrief). Diese Übersicht zeigt die Gebühren bei typischen Verträgen, wobei von den Amtsstellen oder Notaren teilweise zusätzlich Minimal- oder Grundgebühren zugeschlagen werden.
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Welche Notariats- und Grundbuchkosten fallen bei Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft an? Wir haben die wichtigsten Aspekte der Vertragskosten und Gebühren für Sie zusammengefasst. Da die Regelung in der Kompetenz der Kantone liegt, bestehen zwischen den Kantonen erhebliche Unterschiede, die verschiedenen Gebühren und Steuern sind deswegen über die Kantone hinweg nur schwer vergleichbar.
Notarkosten, Vertrag, Schuldbrief Der Notar wird entschädigt für das Ausfertigen des Kaufvertrags sowie die Beurkundung. Je nach Kanton sind die Kosten sehr unterschiedlich. Die Notarkosten sind in den Kantonen Wallis, Genf, Bern und Tessin am höchsten, in den Kantonen Schwyz, Appenzell Ausserrhoden, Schaffhausen und Zug am tiefsten. Zusätzliche Kosten können durch das Erstellen eines Schuldbriefs enstehen, welchen die Bank des Käufers als Sicherheit verlangt.
Kostenverteiler Typischerweise werden die Notarkosten für die Vertragsausfertigung zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt. Ein anderer Verteilschlüssel kann vereinbart werden. Die Regelung der Kostenübernehme sollte im Kaufvertrag festgehalten sein. Die Kosten für die Erstellung eines Schuldbriefs trägt der Käufer. Übergibt der Verkäufer einen existierenden Schuldbrief an den Käufer, so wird häufig vereinbart, dass der Käufer für diesen Titel einen Unkostenbeitrag leistet, da der Käufer die Erstellung dieses Titels seinerzeit ebenfalls bezahlen musste.
Grundbuch Für die Anmeldung im Grundbuch erheben gewisse Kantone eine Kanzlei- und / oder eine Grundbuchgebühr. Je nach Kanton werden diese Kosten nach Zeitaufwand bemessen (z.B. Kanton Zug) oder aber mit einem Gebührensatz anhand der Vertragssumme (Kaufpreis) festgelegt.
Kostenverteiler Meistens werden auch die Grundbuchgebühren zwischen Käufer und Verkäufer Hälftig geteilt.
Handänderungssteuer Anstelle einer Grundbuchgebühr wird eine Handänderungssteuer erhoben, so zu Beispiel im Kanton Luzern, wohingegen die Kantone Schwyz, Aargau und Zürich keine solche Steuer kennen oder diese in den letzten Jahren abgeschafft haben. Die Handänderungssteuer liegt zumeist zwischen 1 und 3 Prozent des beurkundeten Verkaufspreises.
Kostenverteiler Je nach Kanton ist der Erwerber oder aber beide Vertragsparteien zur Zahlung verpflichtet.
Grundstückgewinnsteuer Die Grundstückgewinnsteuer besteuert einen Gewinn, welcher mit dem Verkauf einer Liegenschaft anfällt. Die Steuer bemisst sich in der Regel am Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis abzüglich Investitionen) und der Haltedauer einer Liegenschaft.
Kostenverteiler Zahlungspflichtig ist in der Regel der Verkäufer, es gibt jedoch Kantone, in welchen beide Parteien solidarisch für die Grundstückgewinnsteuer haften, so beispielsweise im Kanton Zug. Durch eine entsprechende Ausgestaltung des Kaufvertrags oder aber Sicherstellung der Steuer auf einem Sperrkonto kann das Risiko für einen Käufer jedoch weitgehend ausgeschlossen werden.
Alle Sprecher gehen nach vorne und stellen sich den Fragen.
Bitte bezieht euch auf die Erwartungen der Teilnehmer zu diesem Abend und fragt nach, ob nun alles klar sei? Selbstverständlich braucht es auch den Hinweis auf die 1:1 Gespräche beim Apéro.
