Impacto de eventual cambio regulatorio en garantias

Financial Services

Mercado hipotecario español
Análisis de las repercusiones de un eventual
cambio regulatorio en las garantías

Resumen

En los últimos meses hemos asistido a un importante debate sobre
la posible eliminación de la garantía personal en los préstamos con
garantía hipotecaria.

El objetivo de este informe es realizar un análisis riguroso de las
implicaciones que esta medida tendría y tratar de cuantificar su
impacto, tanto en un escenario de aplicación retroactiva (para todo
el stock hipotecario y la nueva concesión) como de aplicación no
retroactiva (solamente para la nueva concesión).

Las principales conclusiones, que se detallan a lo largo del documento,
son las siguientes:

„„ Importante incremento de la tasa de mora y las daciones en pago

„„ Aumento de las necesidades de capital de las entidades financieras

„„ Impacto negativo en la cuenta de resultados de las entidades
financieras por incremento de las dotaciones

„„ Encarecimiento de las hipotecas por mayores costes de financiación
y un mayor riesgo del crédito hipotecario

„„ Descenso en la concesión crediticia por el encarecimiento de las
hipotecas y por unos criterios de concesión más restrictivos por
parte de las entidades

„„ Potencial encarecimiento en las emisiones y refinanciaciones de
títulos hipotecarios

„„ Impacto negativo a nivel macroeconómico por un potencial
incremento en la prima de riesgo soberana y una ralentización en
la reactivación del sector constructor e inmobiliario

Si bien es cierto que indudablemente existe un grave problema social
que afecta a aquellas familias que no pueden pagar sus préstamos dado
el contexto económico actual, creemos que esta medida perjudicaría
(con o sin retroactividad), además de a las entidades financieras, a los
ciudadanos en general, ya que en ambos casos el número de personas
perjudicadas es mayor que el de beneficiadas y el impacto de esta
modificación a nivel macroeconómico tampoco es favorable.

2 Copyright © 2011 Oliver Wyman

1. Contexto

El actual debate sobre la posible eliminación de la garantía personal en
los préstamos con garantía hipotecaria surge como consecuencia de
las distintas iniciativas presentadas en los últimos dos años.

„„ En junio de 2009, la Asamblea de Madrid, a propuesta de IU y con el
apoyo de PP solicitó al Congreso que impusiera la dación en pago1 y
regulara los seguros de crédito, siempre que éstos fueran voluntarios

„„ En junio de 2010 la Comisión de Vivienda del Congreso aprueba a
propuesta de CIU, con el apoyo del PP, ERC, ICV e IU, una proposición
no de Ley para solicitar al Gobierno que estudie la dación en pago

„„ En septiembre de 2010, UGT Cataluña, ADICAE y UCC ponen en
marcha una Propuesta de Iniciativa Legislativa Popular en Cataluña
para solicitar al Congreso el establecimiento de la dación en pago

„„ En diciembre 2010, el Pleno del Congreso rechaza la propuesta de
CIU sobre la dación en pago, aunque se alcanzan cinco acuerdos
políticos: fomentar el uso de la dación en pago como alternativa
privada, permitir que el procedimiento concursal paralice el proceso
de ejecución, favorecer la transparencia de seguros de protección de
pagos, aumentar las cantidades mínimas inembargables y fomentar
la mediación y soluciones alternativas a las ejecuciones (por
ejemplo: dación y alquiler)

„„ A finales de 2010, IU, ICV y ERC solicitaron en el Congreso la
creación de una subcomisión dentro de la Comisión de Vivienda
para estudiar la dación en pago

„„ Recientemente se ha aprobado en el Congreso de los Diputados la
creación de la subcomisión durante 2011 para analizar el mercado
hipotecario español. Este Organismo se creará inicialmente en
mayo y entregará el paquete de recomendaciones en diciembre

Este debate político se ha trasladado a la sociedad, existiendo en la
actualidad una gran controversia.

1 Como medida para liquidar la deuda total

Copyright © 2011 Oliver Wyman 3

“La ejecución de la vivienda significa una “Si las entidades financieras aceptaran la vivienda
condena financiera para los afectados. No como forma de pago de la deuda, se verían obligadas
pueden tener nada a su nombre y la a prestar bastante menos dinero del que han venido
gente ha de sobrevivir, por lo que prestando y el hipotecado tendría que tener más de un
aumentará el mercado negro.” 20% del valor de la casa ahorrado para comprarla”
Ada Colau, Portavoz de Plataforma José Ignacio Navas, Coordinador del Observatorio
de Afectados por la Hipoteca de la Vivienda del Consejo General del Notariado

“Un cambio legislativo
“A una persona que pierde
provocaría inseguridad jurídica y
una vivienda no se le debería
financiera, y aceleraría la caída
castigar más allá de esa
de los mercados, como ahora
pérdida de la vivienda”
estamos viendo en el mundo
Emilio Olabarría, Portavoz anglosajón”
del PNV en el Congreso
Abrahám Nájera, abogado de
CMS Albiñana & Suárez de Lezo

“Si los hipotecados no “Es difícil hacer entender a
nuestros ciudadanos hasta qué “ La dación en pago se utiliza
tienen incentivos para
punto es importante la fortaleza poquísimo porque los bancos
cumplir con la banca
de nuestro sistema financiero sólo renuncian al art. 1911 del
porque no se les exigen
[….] No es en absoluto el Código Civil por unos costes
otras garantías, dejarán de
momento de considerar estas muy elevados que a los
pagar cuando les parezca.
cuestiones [la dación en pago]“ deudores no les interesa asumir”
No hace falta que sea
porque se han quedado sin Elena Salgado, Ministra Ruth Navarro, profª de Dº Civil
ingresos, también lo harán de Economía de la U. Complutense de Madrid
cuando descubran que la
hipoteca vale más que la
vivienda: dejan la casa y se [La vivienda debe valer para pagar la deuda hipotecaria, aunque]
compran otra” "el análisis jurídico pueda llevar a otras consecuencias", [ya que]
Fernando Encinar, "hay una garantía real, que es una casa"
directivo de Idealista.com
Felipe González, Ex-presidente del Gobierno

 Opiniones en contra de una posible reforma  Opiniones a favor de una posible reforma

Sin ánimo de restar importancia al grave problema social que suponen
los embargos de viviendas, ni de minimizar los dramáticos problemas
personales y familiares de aquellos que no pueden pagar sus préstamos,
el presente informe pretende estimar de una forma objetiva y rigurosa
los múltiples impactos (directos e indirectos) que algunas de las medidas
barajadas, y específicamente la supresión de la responsabilidad personal
del deudor hipotecario, tendrían para los ciudadanos, para el sistema
financiero y para la economía española en general.


2. Implicaciones

Las implicaciones que puede tener la potencial modificación de la Ley (de
forma que la dación en pago se pudiera utilizar como instrumento para
liquidar la deuda hipotecaria) se deben tener en cuenta suponiendo dos
escenarios: modificación sin retroactividad (afectaría exclusivamente a la
nueva concesión hipotecaria) y con retroactividad (la modificación de la
Ley afectaría, además, a toda la cartera actual hipotecaria en el sistema).

Según nuestro análisis, la potencial modificación de la Ley sin
retroactividad resultaría desfavorable tanto para las entidades
financieras, como para los ciudadanos. En caso de aplicar esta
medida con retroactividad, las consecuencias se magnificarían y el
impacto negativo sería muchísimo más relevante, poniendo en riesgo
el acceso al crédito hipotecario para los ciudadanos y la estabilidad
del mercado hipotecario.

Las principales consecuencias e implicaciones son las mostradas
a continuación.

2.1 La tasa de mora hipotecaria aumentaría
con la modificación de la Ley, ascendiendo a
un máximo de 3,0-3,3% (8,0-8,5% c.r.a2) en el
año 13, y a un 3,3-3,5% (5-6% c.r.a) en el año 2,
siendo su valor actual ~2,5%

Con la potencial modificación de la Ley, la morosidad previsiblemente
se incrementará por las siguientes causas:

„„ Aumento de la tasa de mora de clientes con alto nivel de esfuerzo4
y elevado LTV5, que impagarían hasta llegar a la ejecución judicial o
hasta entregar la vivienda

„„ “Clientes oportunistas” con elevado LTV que impagan y entregan
la vivienda en dación siempre que el valor (de mercado) de la
vivienda caiga por debajo del valor del préstamo, adquiriendo una
nueva vivienda a un precio menor

2 C.R.A. Con retroactividad
3 Año siguiente a la potencial supresión de la garantía
4 Clientes en los que la cuota mensual de la hipoteca supone un alto porcentaje sobre sus
ingresos o sobre su patrimonio
5 Loan-to-value: valor total del préstamo sobre el valor del inmueble


Dentro del primer grupo se encontrarían clientes con baja capacidad
de pago (y/o alto nivel de esfuerzo), con un alto LTV, y en los que la
garantía personal actúa como barrera al impago. Sin esta garantía, el
incentivo para seguir pagando o regularizar para evitar la ejecución
judicial es menor, dados los potenciales problemas financieros de
estos clientes. De esta forma, creemos que la posible modificación de
la Ley redundaría en una menor tasa de recuperación de este grupo, de
forma que el porcentaje de clientes que entra en situación de mora y
no regulariza su situación sería mayor. Según nuestras estimaciones,
entre 20.000-30.000 clientes/año adicionales con alto nivel de
esfuerzo podrían impagar a futuro.

Respecto al grupo de “clientes oportunistas”, en un principio estaría
formado por clientes con capacidad de pago que, por tanto, no tienen
dificultades financieras, pero a los que el alto LTV y/o la caída del
precio de la vivienda adquirida puede hacerles financieramente
rentable liquidar su crédito con la simple entrega en pago de la
vivienda. En el entorno actual de concesión crediticia, los niveles de
LTV son en la mayoría de casos inferiores al 80%, por lo que solamente
en un entorno de fuerte caída en el precio de la vivienda este grupo
sería relevante. No obstante, sí se han de tener en cuenta aquellos
clientes a los que se les concede una financiación próxima al 100%
del valor de la vivienda (ej: viviendas comercializadas por entidades
financieras). Según nuestros cálculos este grupo lo podrían conformar
hasta un máximo de 30.000-40.000 clientes/año.

De esta forma, la tasa de mora se situaría en entornos próximos al
3,0-3,3% (incremento de ~90 puntos básicos sobre la tasa de mora
esperada sin modificación de la Ley) – Figura 1.

Figura 1
Evolución de la mora potencial (%) Tipología de la tasa de mora hipotecaria
Sin retroactividad (año 1) – Sin retroactividad
4% 4%

+0,96 +1,18

3% 3%

2% 2%

1% 1%

0% 0%
Año 1 Año 2 Mora sin Alto Oportunistas Total
X Diferencia con tasa de mora sin modificación Ley modificación Ley esfuerzo

Fuente: Banco de España y Análisis Oliver Wyman


En el caso de que la potencial medida se aplicara con retroactividad,
las consecuencias serían mucho más perjudiciales debido a que los
efectos descritos aplicarían a la totalidad de la cartera actual:

„„ Clientes con alto nivel de esfuerzo: 150.000-200.000 clientes
adicionales podrían impagar

„„ Oportunistas (hasta 200.000-250.000 podrían impagar en año 1
y entre 40.000-50.000 clientes podrían hacerlo en año 2): Dada la
caída en el precio de la vivienda en los últimos años y las elevadas
LTVs de las hipotecas concedidas durante la fase de expansión
(periodo 2003-2007), se estima que existen al menos 250.000
clientes cuyo saldo vivo es mayor que el precio de la vivienda
hipotecada y tienen capacidad de pago

„„ Adicionalmente, en caso de medida retroactiva, cabría esperar un
aumento adicional de la morosidad por un descenso en la tasa de
recuperación en aquellos clientes que ya están actualmente en mora.
Dentro de los clientes que están actualmente en mora, hay un grupo
que regularizarán su situación. Sin la garantía personal, en aquellos
clientes con alto LTV y alto nivel de esfuerzo, la tasa de recuperación
será menor y por tanto la tasa de mora (por mayor permanencia como
clientes en mora) y el número de ejecuciones, mayor. Según nuestras
estimaciones 15.000-20.000 clientes adicionales podrían impagar

Con los tres efectos agrupados, la tasa de mora alcanzaría en caso de
modificación retroactiva el ~8 % en el año 1 y un 5-6% en el año 2 (por
un menor impacto del segmento de clientes oportunistas) – Figura 1 bis.

Figura 1 bis
Evolución de la mora potencial (%) Tipología de la tasa de mora hipotecaria
Con retroactividad (año 1) – Con retroactividad
9% +5,93 9%
8% 8%
7% 7%
6% 6%
+3,08
5% 5%
4% 4%
3% 3%
2% 2%
1% 1%
0% 0%
Año 1 Año 2 Mora sin Alto esfuerzo Alto Oportunistas Total
X Diferencia con tasa de mora sin modificación Ley modificación en mora esfuerzo
Ley actualmente



Las consecuencias, tanto en el caso de modificación de la Ley
retroactiva como no retroactiva, serían:

„„ Mayor dificultad en la gestión de los clientes en situación irregular,
al aumentar la tasa de morosidad y las posibles daciones en pago y
disminuir la eficacia recuperatoria

„„ El incremento de la tasa de mora aumentaría la percepción negativa
sobre el sistema financiero español por parte de los inversores

„„ Mayor volatilidad del precio de la vivienda debido a potenciales
efectos de clientes oportunistas

Adicionalmente, en todos los casos esta mora se acabaría transformando
en inmuebles en el balance de las entidades (vía ejecución o dación en
pago). De esta forma, según nuestras estimaciones, la nueva mora se
transformaría en ~60.000 viviendas en el año 1 y ~90.000 viviendas más
en el año 2 en manos de las entidades, y en el escenario c.r.a ~420.000
en año 1 y ~225.000 en año 2.

2.2 La nueva mora, junto con su transformación
en dación en pago, elevaría las necesidades de
capital de las entidades en €0,5-1,0 millardos
(c.r.a €4,0-4,5 millardos) a sumar a los €15
millardos de incremento recientemente
solicitados por el Banco de España

La elevada tasa de mora, transformada en inmuebles en balance,
deterioraría la calidad de los activos, con su correspondiente impacto
tanto en provisiones como en capital (por menor calidad de los activos
ponderados por riesgo).

„„ A nivel de provisiones, la Circular del Banco de España 03/2010
establece que deben realizarse dotaciones del 10% del valor de los
activos inmobiliarios en balance (mínimo) en los primeros 12 meses,
20% en exposiciones de más de 12 meses y 30% de más de 24 meses

„„ Desde el punto de vista de capital, la Circular 03/2008 del Banco de
España indica que las exposiciones que se encuentren en situación
de mora recibirán una ponderación de riesgo del 150% (esta
ponderación es también aplicada a activos adjudicados en pago),
excepto cuando las correcciones de valor por deterioro sean iguales
o superiores a 20%, en cuyo caso la ponderación será de 100%


De esta forma, el impacto se cuantificaría en unas necesidades
adicionales de capital de hasta €1,1 millardos, y unas pérdidas
(impacto en la cuenta de resultados) que podrían superar la cifra de
€1 millardo (Figura 2).

Figura 2
Evolución necesidades adicionales de capital Evolución pérdidas adicionales
Sin retroactividad. Millardos, Años 1 y 2 Sin retroactividad. Millardos, Años 1 y 2
1,4 2,0
1,4
1,2
1,5
1,0
1,0
0,8
1,0
0,6
0,4
0,4
0,5
0,2

0 0
Año 1 Año 2 Año 1 Año 2 Total


Rangos de valores máximo y mínimo ya que se han definido diferentes escenarios de años
necesarios para vender el stock de viviendas que asumen las entidades

En el caso de que el potencial cambio fuese retroactivo, las necesidades
de capital y pérdidas esperadas serían mucho más apreciables (por
un mayor número de activos inmobiliarios en balance) ascendiendo
a €4,1 millardos y €4,5 millardos respectivamente (Figura 2 bis). Este
incremento en las necesidades de capital, y pérdidas, se deberían a un
mayor número de viviendas en balance, unas carteras hipotecarias con
mayor riesgo de impago, y una mayor tasa de mora.

Figura 2 bis
Evolución necesidades adicionales de capital Evolución pérdidas adicionales
Con retroactividad. Millardos, Años 1 y 2 Con retroactividad. Millardos, Años 1 y 2
5 9
8 7,1
4 7
6
3 4,5
5
4
2 2,6
3

1 2
1
0 0
Año 1 Año 2 Año 1 Año 2 Total


Rangos de valores máximo y mínimo ya que se han definido diferentes escenarios de años
necesarios para vender el stock de viviendas que asumen las entidades


2.3 El efecto inmediato sería un incremento
en el precio de las hipotecas, las cuáles se
encarecerían en ~0,8 pp (hasta 2,1 pp c.r.a),
incrementándose la cuota mensual media en
~60€ (~150€ c.r.a)

Según se ha comentado en apartados anteriores, la potencial
modificación de la Ley provocaría una mayor tasa de mora transformada
en más inmuebles en balance, que redundarían en un mayor consumo
de capital y mayores pérdidas.

Este escenario podría conducir a un incremento del precio de las
hipotecas como consecuencia de la combinación de tres efectos distintos:

„„ Costes de funding: el mayor riesgo de los activos en el balance
de las entidades puede repercutir en bajadas de la calificación
crediticia de las mismas. Estimamos que una reducción del rating
incrementaría los costes de funding en ~0.1 pp, lo que se podría
transformar en un incremento de costes a sus clientes en forma de
mayor diferencial sobre tipo de interés en las hipotecas

„„ Pérdida Esperada: de los tres factores que intervienen en el
cálculo de la pérdida esperada (probabilidad de mora, exposición y
severidad), dos de ellos se modifican con la potencial eliminación
de la garantía personal. Como se ha mencionado anteriormente,
la probabilidad de mora se incrementaría significativamente como
resultado de la aparición de los nuevos tipos de mora potencial. Por
otra parte, la severidad se deterioraría ligeramente al desaparecer la
garantía personal y perder las entidades el recurso de actuar contra
el patrimonio y rentas futuras de los deudores. Estimamos que la
combinación de los dos factores tendría un impacto de ~0,5 pp en el
precio de las hipotecas

„„ Pérdida No Esperada: tanto desde el punto de vista de entorno
básico como avanzado de Basilea, el consumo de capital regulatorio
o capital económico se incrementaría, con el consiguiente
incremento en el precio, en ~0,1 pp

Un mayor consumo de capital, que a su vez será más caro, junto con
unas mayores pérdidas crediticias, provocaría un incremento de
~0,8 pp en el precio de las hipotecas lo cual, dadas las características
de la hipoteca media, supondría un incremento de la cuota mensual
de ~60€ (figura 3)


Figura 3: Evolución precio hipoteca media sin retroactividad
4,0%
0,12% 3,70%
0,10%
3,5% 0,55%

3,0% 2,90%

2,5%

2,0%

1,5%

1,0%

0,5%

0%
Pricing Pérdida Pérdida Funding Total
actual esperada no esperada


En el caso de medida retroactiva, debido a que el consumo de capital
y las pérdidas esperadas serían mucho mayores, el precio de la nueva
concesión se incrementaría ostensiblemente hasta un máximo de 2,1
pp (que conlleva un incremento de la cuota media superior a 150€) si
se trasladara al precio de nueva concesión el impacto de la medida
sobre todo el stock (Figura 3 bis).

Figura 3 bis: Evolución precio hipoteca media con retroactividad
5,0% 0,42% 5,00%

0,55%
4,5%
1,13%
4,0%

3,5%

3,0% 2,90%

2,5%

2,0%

1,5%

1,0%

0,5%

0%
Pricing Pérdida Pérdida Funding Total
actual esperada no esperada



2.4 Con la supresión de la garantía personal
se restringiría el mercado hipotecario, de forma
que la concesión anual para el segmento de
particulares sería de €75-80 millardos/año
(~10% de reducción sobre estimaciones sin
modificación de la Ley)

La supresión de la garantía personal tendría un efecto de reducción en
la concesión crediticia hipotecaria.

Debido al riesgo potencial de mayor tasa de morosidad, las entidades
financieras tenderían a aplicar unos procesos de concesión crediticia
más restrictivos, con un grado de concesión muy baja para altos LTVs
(debido al mayor riesgo de impago a futuro que presentan y a que
incentiva la utilización de la dación en pago).

Adicionalmente, el efecto de un crédito más caro ralentizaría la demanda,
de forma que el encarecimiento de la cuota mensual descrito en el
apartado anterior podría restringir el crédito hipotecario a un segmento
de potenciales clientes (debido a los elevados ratios de esfuerzo que
podría requerir, teniendo en cuenta asimismo un potencial incremento
de los tipos de interés a futuro).

Figura 4: Concesión crediticia sin retroactividad
€ Millardos
100
-9.5
-10,2
-10,3
80

60

40

20

0
Año 1 Año 2 Año 3
x Diferencia (millardos) respecto a concesión sin modificación Ley


Según nuestras estimaciones, sin modificar la Ley, la concesión
podría estar próxima a los €80 millardos en los dos próximos años
pudiendo alcanzar los €90-95 millardos posteriormente. Con la


potencial modificación de la Ley, estimamos que la concesión se
podría reducir un ~10%, de forma que la concesión alcanzaría como
máximo los ~€80 millardos (figura 4).

En el caso de que el potencial cambio fuese retroactivo, el incremento
del riesgo asociado a altas LTVs y LTIs6 causado por la potencial
supresión de la garantía personal provocaría una restricción crediticia
en concesión mucho más significativa.

Si se aplica la potencial modificación de la Ley a toda la cartera
actual, según se ha señalado en los puntos anteriores, se produciría
un elevado incremento de la morosidad fundamentalmente en
préstamos con alto LTV.

Figura 5

1

Préstamos 2
LTV de nueva alto LTV
originación
Posible
8 bancaria
impago
menor
“beneficioso”

3
Solicitud de
financiación Volatilidad
bancaria y posible Se produce
caída precio impago de
7 vivienda la hipoteca

Necesidad
de adquirir
otra vivienda Vivienda 4
entregada
Incremento como pago
stock de
6 vivienda
5

Fuente: Análisis Oliver Wyman

Bajo nuestro punto de vista, el considerable número de daciones en
pago consecuencia del alza en la morosidad podría crear una alta
volatilidad en el precio de la vivienda que provocaría un círculo
vicioso, como el descrito en la figura 5. Dado el elevado stock de
viviendas que pasaría a manos de las entidades (400.000 viviendas
adicionales), éstas se verían incentivadas a su venta con importantes
descuentos (debido a la altas provisiones requeridas). Los descuentos
podrían aumentar la volatilidad del valor de la vivienda, lo que
provocaría un aumento del grupo de clientes con un LTV elevado
(debido al descenso en el valor de la vivienda). Adicionalmente, parte
de estos clientes requerirían de otra vivienda (sobre todo en el caso
de clientes oportunistas) y posiblemente nueva financiación para la
adquisición de la misma.

6 Loan-to-Income: ratio de esfuerzo medido como cuota mensual sobre los ingresos mensuales


Según nuestras estimaciones y dado este efecto descrito, la supresión
de la garantía personal en un escenario retroactivo provocaría una
caída de un ~40% en concesión (sobre nuestras estimaciones sin
modificación de la Ley), de forma que la concesión alcanzaría valores
próximos a €55 millardos/año a partir del año 3 (Figura 4 bis).

Figura 4 bis: Concesión crediticia con retroactividad
€ Millardos
90
-14,3

80 -29,3

-46,5
60

40

20

0
Año 1 Año 2 Año 3
x Diferencia (millardos) respecto a concesión sin modificación Ley


2.5 Los efectos negativos descritos podrían
afectar a la prima de riesgo soberana y a las
emisiones y stock de títulos hipotecarios

Como se comenta en el punto 2.3, la supresión de la garantía personal
impactaría en el rating de las entidades financieras, debido al mayor
riesgo en el balance de las entidades (por el incremento de la pérdida
esperada y las mayores necesidades de capital). Este descenso en el
rating de las entidades podría impactar negativamente en la robustez
del sistema financiero.

Este efecto afectaría significativamente en el caso de una medida
retroactiva (en caso de modificación de la Ley sin retroactividad el
efecto tendría un impacto menos pronunciado).

Según se ha comentado en el punto 1, en el caso de medida
retroactiva, la mora hipotecaria podría alcanzar el ~8% (vs. ~2,5%
actual). Si bien existen otros factores asociados que también afectan
a la prima de riesgo (liquidez, evolución macroeconómica, planes de
ajuste gubernamentales, solvencia del sistema financiero, etc.) la tasa
de mora del sistema financiero y la prima de riesgo española han
seguido una evolución paralela durante los últimos años (Figura 6).


Figura 6: Relación entre prima de riesgo de la deuda publica y la tasa de mora
Relación entre prima de riesgo de
la deuda publica y la tasa de mora

8%

7%
Tasa de mora
6% sistema financiero

5%

4%

3% Prima riesgo
deuda pública

2%

1%

0%
mar 00

mar 06

mar 09
dic 00

sep 01

jun 02

dic 03

sep 04

jun 05

dic 06

jun 08

dic 09

sep 10
sep- 7
Fuente: Banco de España

De esta forma, cabría esperar, de forma indirecta, una influencia
negativa del incremento de la tasa de mora (o su posterior
transformación en daciones en pago) sobre la prima de riesgo, con el
consiguiente impacto en el precio de las hipotecas.

Adicionalmente, y como se ha comentado en el apartado 2.3, la
supresión de la garantía personal tendría un efecto en el coste de
financiación de las entidades, por una previsible reducción del rating
de las entidades financieras y de los vehículos de financiación de
activos hipotecarios a través de títulos hipotecarios.

El saldo a finales de diciembre de 2010 de los títulos hipotecarios
asciende a €524 millardos. En el caso de una modificación de la
Ley con carácter retroactivo, se podría producir una revisión de las
calificaciones de este stock, debido a un menor nivel de recuperación
esperado, lo que podría dar lugar a unas mayores necesidades de
sobre-colateralización (para compensar la menor recuperación
esperada) o una asignación de un menor rating. Todo ello redundaría
en una refinanciación más restrictiva y cara.


2.6 Este mercado de mayor restricción crediticia
e hipotecas más caras podría ralentizar la
reactivación del sector constructor e inmobiliario

Una caída en la demanda de la vivienda, impactaría sobre el sector
promotor y constructor. La bajada en demanda, causa de la mayor
restricción crediticia, daría lugar a la ralentización en la absorción del
stock de viviendas.

Según el Ministerio de Economía, se construirán 160.000 y 175.000
viviendas en España en 2012 y 2013, respectivamente7.

La construcción de viviendas para los próximos años depende
fundamentalmente del stock de vivienda existente en la actualidad y
de la demanda futura de vivienda.

Según lo comentado en este informe, la posible modificación de la Ley
provocaría una menor demanda de vivienda (por encarecimiento del
crédito hipotecario y por mayores restricciones en la concesión). De
esta forma, la menor demanda provocaría una menor necesidad de
nuevas viviendas, tal y como se refleja en la tabla de la figura 7 (base
comparable de necesidades de vivienda para tres años).

Figura 7: Necesidades de vivienda
Miles
(miles de viviendas) Sin retroactividaad Con retroactividaad
Previsiones M. Economía 2011-2013 485 485
Previsiones necesidades de vivienda 287 193
(acumulado 3 años) con modificación Ley
Diferencia (viviendas) 198 262
Diferencia (%) 41% 60%

Fuente: Ministerio de Economía y Análisis Oliver Wyman

De esta forma, serían necesarias 200.000 viviendas menos que
las previstas por el Ministerio de Economía en un escenario sin
retroactividad, ascendiendo la cifra a 260.000 en el caso de aplicarse la
medida con efecto retroactivo.

Adicionalmente, y al ser el sector de la construcción responsable de
un 12,7%8 del PIB, esta restricción crediticia podría tener un impacto
macroeconómico sobre el país, ralentizando aun más la reactivación del
sector constructor y promotor y agravando la crisis inmobiliaria en España.

7 Presentación Tesoro Público 16 de marzo 2011
8 Fuente SEOPAN


2.7 En ambos escenarios (sin retroactividad/
con retroactividad) el número de ciudadanos
perjudicados es superior al número de
ciudadanos beneficiados

Recapitulando las principales implicaciones de la posible modificación
de la Ley, estimamos que, analizando el impacto en los seis puntos
anteriores, y desde una perspectiva del ciudadano, el número de
clientes perjudicados es superior al de ciudadanos beneficiados (y muy
superior si excluimos al grupo de clientes “oportunistas”).

En caso de aplicar la medida sin retroactividad, la consecuencia
inmediata es el incremento en el precio de las hipotecas, junto con
una menor concesión asociada a este mayor precio y a unos criterios
de admisión potencialmente más restrictivos (para minimizar el
impacto en la tasa de morosidad y en la capacidad de recuperación de
saldo irregular). De esta forma la totalidad de clientes que soliciten
una nueva hipoteca se verían perjudicados, por un mayor precio.

Como potenciales beneficiados de la ley existirían ~70.000 clientes/año
(clientes con alto LTV oportunistas o con alto nivel de esfuerzo), que
supondrían menos del 15% de la nueva concesión.

En el caso de medida retroactiva, los resultados agregados son
más negativos:

„„ Existe un grupo de clientes, favorecidos por la modificación de la
ley, formado por clientes con un valor de la hipoteca superior o
próxima al valor real de la vivienda y con una baja capacidad de
pago. Estos clientes se verían favorecidos por la dación en pago, que
les liberaría de las cargas pendientes que pudieran surgir. Nuestras
estimaciones lo cifran en ~150.000 clientes/año

„„ Grupo de oportunistas: clientes con capacidad de pago y valores
de la hipoteca superiores o próximos al valor de tasación. Podrían
aprovechar la modificación de la ley para optar a una dación en
pago y comprar otra vivienda si las circunstancias no les son
favorables. Estimamos este grupo en ~50.000 clientes/año

„„ Clientes perjudicados: todos aquéllos que soliciten una hipoteca a
futuro. Se deben distinguir dos grupos:

–– Aquellos clientes que pueden quedar excluidos del mercado
hipotecario por la mayor restricción de las entidades en
concesión: ~125.000-175.000 clientes/año

–– Clientes que obtienen una hipoteca, pero a un precio mayor al
que existiría en caso de que no se modificaría la ley: ~400.000-
450.000 clientes/año


2.8 Todos los países desarrollados, a excepción
de algunos estados de EEUU, mantienen la
garantía personal en los préstamos hipotecarios

En todos los países desarrollados existe la garantía personal, a
excepción de Estados Unidos.

En este país, existen doce estados de los 50 existentes en los cuales
no existe la garantía personal (Alaska, Arizona, California, Iowa,
Minnesota, Montana, Nevada – para hipotecas concedidas a partir
de 2009, N. Dakota, Oregon, Washington y Wisconsin). En el resto de
estados, el deudor sí responde con su responsabilidad personal.

Comparando ambas tipologías, se observa, analizando las cifras de
los últimos años, un mayor número de ejecuciones judiciales en los
estados sin garantía personal.

En el resto de países desarrollados, la legislación es similar a la
existente en España. De esta forma, existe una garantía hipotecaria y
una garantía personal sobre el préstamo hipotecario.

En el caso europeo, se suelen citar como excepciones los casos
de Inglaterra y Francia. Sin embargo, en ambos países sí existe la
responsabilidad personal.

En el caso de Inglaterra, los préstamos hipotecarios se conceden,
en general, con garantía personal, siendo el deudor responsable del
saldo de la hipoteca no devuelto mediante la venta de la vivienda en
garantía. Al igual que en el caso de España, el titular del préstamo
puede declararse insolvente por vía judicial.

De forma similar, en Francia, los préstamos tienen garantía personal y
los particulares pueden declararse insolventes, mediante petición a un
organismo dependiente del Banco de Francia, el cual decidirá sobre su
petición enviando su caso a un juez que fallará sobre la capacidad del
deudor de pagar su deuda.


3. Conclusiones

En resumen, en la siguiente tabla se muestran, de forma sintetizada,
las principales implicaciones para:

Figura 8
Contexto económico y
Mercado Hipotecario/
Entidades financieras Inmobiliario Ciudadanos
„„ Aumento de la tasa de mora „„ Disminuciónde la „„ Crédito hipotecario más caro
„„ Incremento del stock de concesión en el segmento „„ Menor acceso a
viviendas en balance de particulares financiación vivienda
„„ Aumento de la volatilidad en
„„ Incrementode las „„ Incremento
necesidades de capital el precio de la vivienda clientes oportunistas:
„„ Incrementopotencial de
„„ Incremento pérdidas –– Potenciales daciones
la prima de riesgo de la en pago con
„„ Mayorrestricción deuda soberana
en concesión fines especulativos
–– Sobre todo en „„ Clientescon poca capacidad
„„ Fundingmás caro, escenario retroactivo
afectando a: de pago pueden saldar su
„„ Ralentización
del sector hipoteca con la entrega de
–– Las nuevas emisiones promotor y constructor: la vivienda
–– Stock de cédulas y –– Por debajo de
títulos hipotecarios (en estimaciones oficiales
escenario retroactivo)


Oliver Wyman desarrolla una actividad de consultoría de gestión global, que aúna un profundo
conocimiento del sector con experiencia especializada en estrategia, operaciones, gestión de riesgos,
transformación organizativa y desarrollo del liderazgo.

Sobre los autores
Jaime Velasco es gerente senior en la práctica de Retail Banking.
jaime.velasco@oliverwyman.com
Miguel Yagüe es socio en la práctica de Gestion Financiera y de Riesgos.
miguel.yague@oliverwyman.com
Pablo Campos es el socio responsable de Oliver Wyman en España, Portugal y Latam.
pablo.campos@oliverwyman.com

Para obtener más información, por favor póngase en contacto con el Departamento de Marketing a través del
correo electrónico info-FS@oliverwyman.com o llame a una de las siguientes regiones:

Europa, Oriente Medio y África Norteamérica Asia-Pacífico
+44 20 7333 8333 +1 212 541 8100 +65 6510 9700

Copyright © 2011 Oliver Wyman. Todos los derechos reservados. Este informe no podrá ser reproducido o redistribuido, total o parcialmente, sin el
consentimiento por escrito de Oliver Wyman y Oliver Wyman no asume ninguna responsabilidad por los actos de terceros en este sentido.
Las opiniones presentadas en este estudio pertenecen al autor/es del mismo y no necesariamente representan las opiniones de otros Partners de
Oliver Wyman o de la compañía.
Este informe no sustituye al asesoramiento profesional personalizado sobre la forma en que una determinada entidad financiera debe ejecutar su
estrategia. El presente informe no constituye asesoramiento de inversiones y no debe tomarse como base para dicho asesoramiento ni como medio de
sustituir la consulta a asesores profesionales contables, fiscales, legales o financieros. Oliver Wyman ha aplicado todos los medios para utilizar información
y análisis fiables, actualizados y exhaustivos, pero toda la información se facilita sin garantía de ningún tipo, expresa o tácita. Oliver Wyman se exime de
toda obligación de actualizar la información o conclusiones contenidas en este informe. Oliver Wyman no asume ninguna responsabilidad por los daños
resultantes de los actos u omisiones derivados de la información recogida en este informe o en cualesquiera otros informes o fuentes de información
mencionados en el presente informe, ni por los daños consecuenciales, especiales u otros similares, incluso si se comunica la posibilidad de que se
produzcan. Este informe no podrá ser vendido sin el consentimiento por escrito de Oliver Wyman.

Impacto de eventual cambio regulatorio en garantias

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (18)

Viewers also liked

Viewers also liked (20)

Similar to Impacto de eventual cambio regulatorio en garantias

Similar to Impacto de eventual cambio regulatorio en garantias (20)

More from ManfredNolte

More from ManfredNolte (20)

Impacto de eventual cambio regulatorio en garantias