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Impacto de eventual cambio regulatorio en garantias

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Impacto de eventual cambio regulatorio en garantias

  1. 1. Financial ServicesMercado hipotecario españolAnálisis de las repercusiones de un eventualcambio regulatorio en las garantías
  2. 2. ResumenEn los últimos meses hemos asistido a un importante debate sobrela posible eliminación de la garantía personal en los préstamos congarantía hipotecaria.El objetivo de este informe es realizar un análisis riguroso de lasimplicaciones que esta medida tendría y tratar de cuantificar suimpacto, tanto en un escenario de aplicación retroactiva (para todoel stock hipotecario y la nueva concesión) como de aplicación noretroactiva (solamente para la nueva concesión).Las principales conclusiones, que se detallan a lo largo del documento,son las siguientes:„„ Importante incremento de la tasa de mora y las daciones en pago„„ Aumento de las necesidades de capital de las entidades financieras„„ Impacto negativo en la cuenta de resultados de las entidades financieras por incremento de las dotaciones„„ Encarecimiento de las hipotecas por mayores costes de financiación y un mayor riesgo del crédito hipotecario„„ Descenso en la concesión crediticia por el encarecimiento de las hipotecas y por unos criterios de concesión más restrictivos por parte de las entidades„„ Potencial encarecimiento en las emisiones y refinanciaciones de títulos hipotecarios„„ Impacto negativo a nivel macroeconómico por un potencial incremento en la prima de riesgo soberana y una ralentización en la reactivación del sector constructor e inmobiliarioSi bien es cierto que indudablemente existe un grave problema socialque afecta a aquellas familias que no pueden pagar sus préstamos dadoel contexto económico actual, creemos que esta medida perjudicaría(con o sin retroactividad), además de a las entidades financieras, a losciudadanos en general, ya que en ambos casos el número de personasperjudicadas es mayor que el de beneficiadas y el impacto de estamodificación a nivel macroeconómico tampoco es favorable.2 Copyright © 2011 Oliver Wyman
  3. 3. 1. ContextoEl actual debate sobre la posible eliminación de la garantía personal enlos préstamos con garantía hipotecaria surge como consecuencia delas distintas iniciativas presentadas en los últimos dos años.„„ En junio de 2009, la Asamblea de Madrid, a propuesta de IU y con el apoyo de PP solicitó al Congreso que impusiera la dación en pago1 y regulara los seguros de crédito, siempre que éstos fueran voluntarios„„ En junio de 2010 la Comisión de Vivienda del Congreso aprueba a propuesta de CIU, con el apoyo del PP, ERC, ICV e IU, una proposición no de Ley para solicitar al Gobierno que estudie la dación en pago„„ En septiembre de 2010, UGT Cataluña, ADICAE y UCC ponen en marcha una Propuesta de Iniciativa Legislativa Popular en Cataluña para solicitar al Congreso el establecimiento de la dación en pago„„ En diciembre 2010, el Pleno del Congreso rechaza la propuesta de CIU sobre la dación en pago, aunque se alcanzan cinco acuerdos políticos: fomentar el uso de la dación en pago como alternativa privada, permitir que el procedimiento concursal paralice el proceso de ejecución, favorecer la transparencia de seguros de protección de pagos, aumentar las cantidades mínimas inembargables y fomentar la mediación y soluciones alternativas a las ejecuciones (por ejemplo: dación y alquiler)„„ A finales de 2010, IU, ICV y ERC solicitaron en el Congreso la creación de una subcomisión dentro de la Comisión de Vivienda para estudiar la dación en pago„„ Recientemente se ha aprobado en el Congreso de los Diputados la creación de la subcomisión durante 2011 para analizar el mercado hipotecario español. Este Organismo se creará inicialmente en mayo y entregará el paquete de recomendaciones en diciembreEste debate político se ha trasladado a la sociedad, existiendo en laactualidad una gran controversia.1 Como medida para liquidar la deuda totalCopyright © 2011 Oliver Wyman 3
  4. 4. “La ejecución de la vivienda significa una “Si las entidades financieras aceptaran la vivienda condena financiera para los afectados. No como forma de pago de la deuda, se verían obligadas pueden tener nada a su nombre y la a prestar bastante menos dinero del que han venido gente ha de sobrevivir, por lo que prestando y el hipotecado tendría que tener más de un aumentará el mercado negro.” 20% del valor de la casa ahorrado para comprarla” Ada Colau, Portavoz de Plataforma José Ignacio Navas, Coordinador del Observatorio de Afectados por la Hipoteca de la Vivienda del Consejo General del Notariado “Un cambio legislativo “A una persona que pierde provocaría inseguridad jurídica y una vivienda no se le debería financiera, y aceleraría la caída castigar más allá de esa de los mercados, como ahora pérdida de la vivienda” estamos viendo en el mundo Emilio Olabarría, Portavoz anglosajón” del PNV en el Congreso Abrahám Nájera, abogado de CMS Albiñana & Suárez de Lezo “Si los hipotecados no “Es difícil hacer entender a nuestros ciudadanos hasta qué “ La dación en pago se utiliza tienen incentivos para punto es importante la fortaleza poquísimo porque los bancos cumplir con la banca de nuestro sistema financiero sólo renuncian al art. 1911 del porque no se les exigen [….] No es en absoluto el Código Civil por unos costes otras garantías, dejarán de momento de considerar estas muy elevados que a los pagar cuando les parezca. cuestiones [la dación en pago]“ deudores no les interesa asumir” No hace falta que sea porque se han quedado sin Elena Salgado, Ministra Ruth Navarro, profª de Dº Civil ingresos, también lo harán de Economía de la U. Complutense de Madrid cuando descubran que la hipoteca vale más que la vivienda: dejan la casa y se [La vivienda debe valer para pagar la deuda hipotecaria, aunque] compran otra” "el análisis jurídico pueda llevar a otras consecuencias", [ya que] Fernando Encinar, "hay una garantía real, que es una casa" directivo de Idealista.com Felipe González, Ex-presidente del Gobierno Opiniones en contra de una posible reforma  Opiniones a favor de una posible reformaSin ánimo de restar importancia al grave problema social que suponenlos embargos de viviendas, ni de minimizar los dramáticos problemaspersonales y familiares de aquellos que no pueden pagar sus préstamos,el presente informe pretende estimar de una forma objetiva y rigurosalos múltiples impactos (directos e indirectos) que algunas de las medidasbarajadas, y específicamente la supresión de la responsabilidad personaldel deudor hipotecario, tendrían para los ciudadanos, para el sistemafinanciero y para la economía española en general.4 Copyright © 2011 Oliver Wyman
  5. 5. 2. ImplicacionesLas implicaciones que puede tener la potencial modificación de la Ley (deforma que la dación en pago se pudiera utilizar como instrumento paraliquidar la deuda hipotecaria) se deben tener en cuenta suponiendo dosescenarios: modificación sin retroactividad (afectaría exclusivamente a lanueva concesión hipotecaria) y con retroactividad (la modificación de laLey afectaría, además, a toda la cartera actual hipotecaria en el sistema).Según nuestro análisis, la potencial modificación de la Ley sinretroactividad resultaría desfavorable tanto para las entidadesfinancieras, como para los ciudadanos. En caso de aplicar estamedida con retroactividad, las consecuencias se magnificarían y elimpacto negativo sería muchísimo más relevante, poniendo en riesgoel acceso al crédito hipotecario para los ciudadanos y la estabilidaddel mercado hipotecario.Las principales consecuencias e implicaciones son las mostradasa continuación.2.1 La tasa de mora hipotecaria aumentaríacon la modificación de la Ley, ascendiendo aun máximo de 3,0-3,3% (8,0-8,5% c.r.a2) en elaño 13, y a un 3,3-3,5% (5-6% c.r.a) en el año 2,siendo su valor actual ~2,5%Con la potencial modificación de la Ley, la morosidad previsiblementese incrementará por las siguientes causas:„„ Aumento de la tasa de mora de clientes con alto nivel de esfuerzo4 y elevado LTV5, que impagarían hasta llegar a la ejecución judicial o hasta entregar la vivienda„„ “Clientes oportunistas” con elevado LTV que impagan y entregan la vivienda en dación siempre que el valor (de mercado) de la vivienda caiga por debajo del valor del préstamo, adquiriendo una nueva vivienda a un precio menor2 C.R.A. Con retroactividad3 Año siguiente a la potencial supresión de la garantía4 Clientes en los que la cuota mensual de la hipoteca supone un alto porcentaje sobre sus ingresos o sobre su patrimonio5 Loan-to-value: valor total del préstamo sobre el valor del inmuebleCopyright © 2011 Oliver Wyman 5
  6. 6. Dentro del primer grupo se encontrarían clientes con baja capacidadde pago (y/o alto nivel de esfuerzo), con un alto LTV, y en los que lagarantía personal actúa como barrera al impago. Sin esta garantía, elincentivo para seguir pagando o regularizar para evitar la ejecuciónjudicial es menor, dados los potenciales problemas financieros deestos clientes. De esta forma, creemos que la posible modificación dela Ley redundaría en una menor tasa de recuperación de este grupo, deforma que el porcentaje de clientes que entra en situación de mora yno regulariza su situación sería mayor. Según nuestras estimaciones,entre 20.000-30.000 clientes/año adicionales con alto nivel deesfuerzo podrían impagar a futuro.Respecto al grupo de “clientes oportunistas”, en un principio estaríaformado por clientes con capacidad de pago que, por tanto, no tienendificultades financieras, pero a los que el alto LTV y/o la caída delprecio de la vivienda adquirida puede hacerles financieramenterentable liquidar su crédito con la simple entrega en pago de lavivienda. En el entorno actual de concesión crediticia, los niveles deLTV son en la mayoría de casos inferiores al 80%, por lo que solamenteen un entorno de fuerte caída en el precio de la vivienda este gruposería relevante. No obstante, sí se han de tener en cuenta aquellosclientes a los que se les concede una financiación próxima al 100%del valor de la vivienda (ej: viviendas comercializadas por entidadesfinancieras). Según nuestros cálculos este grupo lo podrían conformarhasta un máximo de 30.000-40.000 clientes/año.De esta forma, la tasa de mora se situaría en entornos próximos al3,0-3,3% (incremento de ~90 puntos básicos sobre la tasa de moraesperada sin modificación de la Ley) – Figura 1.Figura 1Evolución de la mora potencial (%) Tipología de la tasa de mora hipotecariaSin retroactividad (año 1) – Sin retroactividad4% 4% +0,96 +1,183% 3%2% 2%1% 1%0% 0% Año 1 Año 2 Mora sin Alto Oportunistas Total X Diferencia con tasa de mora sin modificación Ley modificación Ley esfuerzoFuente: Banco de España y Análisis Oliver Wyman6 Copyright © 2011 Oliver Wyman
  7. 7. En el caso de que la potencial medida se aplicara con retroactividad,las consecuencias serían mucho más perjudiciales debido a que losefectos descritos aplicarían a la totalidad de la cartera actual:„„ Clientes con alto nivel de esfuerzo: 150.000-200.000 clientes adicionales podrían impagar„„ Oportunistas (hasta 200.000-250.000 podrían impagar en año 1 y entre 40.000-50.000 clientes podrían hacerlo en año 2): Dada la caída en el precio de la vivienda en los últimos años y las elevadas LTVs de las hipotecas concedidas durante la fase de expansión (periodo 2003-2007), se estima que existen al menos 250.000 clientes cuyo saldo vivo es mayor que el precio de la vivienda hipotecada y tienen capacidad de pago„„ Adicionalmente, en caso de medida retroactiva, cabría esperar un aumento adicional de la morosidad por un descenso en la tasa de recuperación en aquellos clientes que ya están actualmente en mora. Dentro de los clientes que están actualmente en mora, hay un grupo que regularizarán su situación. Sin la garantía personal, en aquellos clientes con alto LTV y alto nivel de esfuerzo, la tasa de recuperación será menor y por tanto la tasa de mora (por mayor permanencia como clientes en mora) y el número de ejecuciones, mayor. Según nuestras estimaciones 15.000-20.000 clientes adicionales podrían impagarCon los tres efectos agrupados, la tasa de mora alcanzaría en caso demodificación retroactiva el ~8 % en el año 1 y un 5-6% en el año 2 (porun menor impacto del segmento de clientes oportunistas) – Figura 1 bis.Figura 1 bisEvolución de la mora potencial (%) Tipología de la tasa de mora hipotecariaCon retroactividad (año 1) – Con retroactividad9% +5,93 9%8% 8%7% 7%6% 6% +3,085% 5%4% 4%3% 3%2% 2%1% 1%0% 0% Año 1 Año 2 Mora sin Alto esfuerzo Alto Oportunistas Total X Diferencia con tasa de mora sin modificación Ley modificación en mora esfuerzo Ley actualmenteFuente: Banco de España y Análisis Oliver WymanCopyright © 2011 Oliver Wyman 7
  8. 8. Las consecuencias, tanto en el caso de modificación de la Leyretroactiva como no retroactiva, serían:„„ Mayor dificultad en la gestión de los clientes en situación irregular, al aumentar la tasa de morosidad y las posibles daciones en pago y disminuir la eficacia recuperatoria„„ El incremento de la tasa de mora aumentaría la percepción negativa sobre el sistema financiero español por parte de los inversores„„ Mayor volatilidad del precio de la vivienda debido a potenciales efectos de clientes oportunistasAdicionalmente, en todos los casos esta mora se acabaría transformandoen inmuebles en el balance de las entidades (vía ejecución o dación enpago). De esta forma, según nuestras estimaciones, la nueva mora setransformaría en ~60.000 viviendas en el año 1 y ~90.000 viviendas másen el año 2 en manos de las entidades, y en el escenario c.r.a ~420.000en año 1 y ~225.000 en año 2.2.2 La nueva mora, junto con su transformaciónen dación en pago, elevaría las necesidades decapital de las entidades en €0,5-1,0 millardos(c.r.a €4,0-4,5 millardos) a sumar a los €15millardos de incremento recientementesolicitados por el Banco de EspañaLa elevada tasa de mora, transformada en inmuebles en balance,deterioraría la calidad de los activos, con su correspondiente impactotanto en provisiones como en capital (por menor calidad de los activosponderados por riesgo).„„ A nivel de provisiones, la Circular del Banco de España 03/2010 establece que deben realizarse dotaciones del 10% del valor de los activos inmobiliarios en balance (mínimo) en los primeros 12 meses, 20% en exposiciones de más de 12 meses y 30% de más de 24 meses„„ Desde el punto de vista de capital, la Circular 03/2008 del Banco de España indica que las exposiciones que se encuentren en situación de mora recibirán una ponderación de riesgo del 150% (esta ponderación es también aplicada a activos adjudicados en pago), excepto cuando las correcciones de valor por deterioro sean iguales o superiores a 20%, en cuyo caso la ponderación será de 100%8 Copyright © 2011 Oliver Wyman
  9. 9. De esta forma, el impacto se cuantificaría en unas necesidadesadicionales de capital de hasta €1,1 millardos, y unas pérdidas(impacto en la cuenta de resultados) que podrían superar la cifra de€1 millardo (Figura 2).Figura 2Evolución necesidades adicionales de capital Evolución pérdidas adicionalesSin retroactividad. Millardos, Años 1 y 2 Sin retroactividad. Millardos, Años 1 y 21,4 2,0 1,41,2 1,51,0 1,00,8 1,00,6 0,40,4 0,50,2 0 0 Año 1 Año 2 Año 1 Año 2 TotalFuente: Banco de España y Análisis Oliver WymanRangos de valores máximo y mínimo ya que se han definido diferentes escenarios de añosnecesarios para vender el stock de viviendas que asumen las entidadesEn el caso de que el potencial cambio fuese retroactivo, las necesidadesde capital y pérdidas esperadas serían mucho más apreciables (porun mayor número de activos inmobiliarios en balance) ascendiendoa €4,1 millardos y €4,5 millardos respectivamente (Figura 2 bis). Esteincremento en las necesidades de capital, y pérdidas, se deberían a unmayor número de viviendas en balance, unas carteras hipotecarias conmayor riesgo de impago, y una mayor tasa de mora.Figura 2 bisEvolución necesidades adicionales de capital Evolución pérdidas adicionalesCon retroactividad. Millardos, Años 1 y 2 Con retroactividad. Millardos, Años 1 y 25 9 8 7,14 7 63 4,5 5 42 2,6 31 2 10 0 Año 1 Año 2 Año 1 Año 2 TotalFuente: Banco de España y Análisis Oliver WymanRangos de valores máximo y mínimo ya que se han definido diferentes escenarios de añosnecesarios para vender el stock de viviendas que asumen las entidadesCopyright © 2011 Oliver Wyman 9
  10. 10. 2.3 El efecto inmediato sería un incrementoen el precio de las hipotecas, las cuáles seencarecerían en ~0,8 pp (hasta 2,1 pp c.r.a),incrementándose la cuota mensual media en~60€ (~150€ c.r.a)Según se ha comentado en apartados anteriores, la potencialmodificación de la Ley provocaría una mayor tasa de mora transformadaen más inmuebles en balance, que redundarían en un mayor consumode capital y mayores pérdidas.Este escenario podría conducir a un incremento del precio de lashipotecas como consecuencia de la combinación de tres efectos distintos:„„ Costes de funding: el mayor riesgo de los activos en el balance de las entidades puede repercutir en bajadas de la calificación crediticia de las mismas. Estimamos que una reducción del rating incrementaría los costes de funding en ~0.1 pp, lo que se podría transformar en un incremento de costes a sus clientes en forma de mayor diferencial sobre tipo de interés en las hipotecas„„ Pérdida Esperada: de los tres factores que intervienen en el cálculo de la pérdida esperada (probabilidad de mora, exposición y severidad), dos de ellos se modifican con la potencial eliminación de la garantía personal. Como se ha mencionado anteriormente, la probabilidad de mora se incrementaría significativamente como resultado de la aparición de los nuevos tipos de mora potencial. Por otra parte, la severidad se deterioraría ligeramente al desaparecer la garantía personal y perder las entidades el recurso de actuar contra el patrimonio y rentas futuras de los deudores. Estimamos que la combinación de los dos factores tendría un impacto de ~0,5 pp en el precio de las hipotecas„„ Pérdida No Esperada: tanto desde el punto de vista de entorno básico como avanzado de Basilea, el consumo de capital regulatorio o capital económico se incrementaría, con el consiguiente incremento en el precio, en ~0,1 ppUn mayor consumo de capital, que a su vez será más caro, junto conunas mayores pérdidas crediticias, provocaría un incremento de~0,8 pp en el precio de las hipotecas lo cual, dadas las característicasde la hipoteca media, supondría un incremento de la cuota mensualde ~60€ (figura 3)10 Copyright © 2011 Oliver Wyman
  11. 11. Figura 3: Evolución precio hipoteca media sin retroactividad4,0% 0,12% 3,70% 0,10%3,5% 0,55%3,0% 2,90%2,5%2,0%1,5%1,0%0,5% 0% Pricing Pérdida Pérdida Funding Total actual esperada no esperadaFuente: Banco de España y Análisis Oliver WymanEn el caso de medida retroactiva, debido a que el consumo de capitaly las pérdidas esperadas serían mucho mayores, el precio de la nuevaconcesión se incrementaría ostensiblemente hasta un máximo de 2,1pp (que conlleva un incremento de la cuota media superior a 150€) sise trasladara al precio de nueva concesión el impacto de la medidasobre todo el stock (Figura 3 bis).Figura 3 bis: Evolución precio hipoteca media con retroactividad5,0% 0,42% 5,00% 0,55%4,5% 1,13%4,0%3,5%3,0% 2,90%2,5%2,0%1,5%1,0%0,5% 0% Pricing Pérdida Pérdida Funding Total actual esperada no esperadaFuente: Banco de España y Análisis Oliver WymanCopyright © 2011 Oliver Wyman 11
  12. 12. 2.4 Con la supresión de la garantía personalse restringiría el mercado hipotecario, de formaque la concesión anual para el segmento departiculares sería de €75-80 millardos/año(~10% de reducción sobre estimaciones sinmodificación de la Ley)La supresión de la garantía personal tendría un efecto de reducción enla concesión crediticia hipotecaria.Debido al riesgo potencial de mayor tasa de morosidad, las entidadesfinancieras tenderían a aplicar unos procesos de concesión crediticiamás restrictivos, con un grado de concesión muy baja para altos LTVs(debido al mayor riesgo de impago a futuro que presentan y a queincentiva la utilización de la dación en pago).Adicionalmente, el efecto de un crédito más caro ralentizaría la demanda,de forma que el encarecimiento de la cuota mensual descrito en elapartado anterior podría restringir el crédito hipotecario a un segmentode potenciales clientes (debido a los elevados ratios de esfuerzo quepodría requerir, teniendo en cuenta asimismo un potencial incrementode los tipos de interés a futuro).Figura 4: Concesión crediticia sin retroactividad€ Millardos100 -9.5 -10,2 -10,3 80 60 40 20 0 Año 1 Año 2 Año 3 x Diferencia (millardos) respecto a concesión sin modificación LeyFuente: Banco de España y Análisis Oliver WymanSegún nuestras estimaciones, sin modificar la Ley, la concesiónpodría estar próxima a los €80 millardos en los dos próximos añospudiendo alcanzar los €90-95 millardos posteriormente. Con la12 Copyright © 2011 Oliver Wyman
  13. 13. potencial modificación de la Ley, estimamos que la concesión sepodría reducir un ~10%, de forma que la concesión alcanzaría comomáximo los ~€80 millardos (figura 4).En el caso de que el potencial cambio fuese retroactivo, el incrementodel riesgo asociado a altas LTVs y LTIs6 causado por la potencialsupresión de la garantía personal provocaría una restricción crediticiaen concesión mucho más significativa.Si se aplica la potencial modificación de la Ley a toda la carteraactual, según se ha señalado en los puntos anteriores, se produciríaun elevado incremento de la morosidad fundamentalmente enpréstamos con alto LTV.Figura 5 1 Préstamos 2 LTV de nueva alto LTV originación Posible 8 bancaria impago menor “beneficioso” 3 Solicitud de financiación Volatilidad bancaria y posible Se produce caída precio impago de 7 vivienda la hipoteca Necesidad de adquirir otra vivienda Vivienda 4 entregada Incremento como pago stock de 6 vivienda 5Fuente: Análisis Oliver WymanBajo nuestro punto de vista, el considerable número de daciones enpago consecuencia del alza en la morosidad podría crear una altavolatilidad en el precio de la vivienda que provocaría un círculovicioso, como el descrito en la figura 5. Dado el elevado stock deviviendas que pasaría a manos de las entidades (400.000 viviendasadicionales), éstas se verían incentivadas a su venta con importantesdescuentos (debido a la altas provisiones requeridas). Los descuentospodrían aumentar la volatilidad del valor de la vivienda, lo queprovocaría un aumento del grupo de clientes con un LTV elevado(debido al descenso en el valor de la vivienda). Adicionalmente, partede estos clientes requerirían de otra vivienda (sobre todo en el casode clientes oportunistas) y posiblemente nueva financiación para laadquisición de la misma.6 Loan-to-Income: ratio de esfuerzo medido como cuota mensual sobre los ingresos mensualesCopyright © 2011 Oliver Wyman 13
  14. 14. Según nuestras estimaciones y dado este efecto descrito, la supresiónde la garantía personal en un escenario retroactivo provocaría unacaída de un ~40% en concesión (sobre nuestras estimaciones sinmodificación de la Ley), de forma que la concesión alcanzaría valorespróximos a €55 millardos/año a partir del año 3 (Figura 4 bis).Figura 4 bis: Concesión crediticia con retroactividad€ Millardos90 -14,380 -29,3 -46,5604020 0 Año 1 Año 2 Año 3 x Diferencia (millardos) respecto a concesión sin modificación LeyFuente: Banco de España y Análisis Oliver Wyman2.5 Los efectos negativos descritos podríanafectar a la prima de riesgo soberana y a lasemisiones y stock de títulos hipotecariosComo se comenta en el punto 2.3, la supresión de la garantía personalimpactaría en el rating de las entidades financieras, debido al mayorriesgo en el balance de las entidades (por el incremento de la pérdidaesperada y las mayores necesidades de capital). Este descenso en elrating de las entidades podría impactar negativamente en la robustezdel sistema financiero.Este efecto afectaría significativamente en el caso de una medidaretroactiva (en caso de modificación de la Ley sin retroactividad elefecto tendría un impacto menos pronunciado).Según se ha comentado en el punto 1, en el caso de medidaretroactiva, la mora hipotecaria podría alcanzar el ~8% (vs. ~2,5%actual). Si bien existen otros factores asociados que también afectana la prima de riesgo (liquidez, evolución macroeconómica, planes deajuste gubernamentales, solvencia del sistema financiero, etc.) la tasade mora del sistema financiero y la prima de riesgo española hanseguido una evolución paralela durante los últimos años (Figura 6).14 Copyright © 2011 Oliver Wyman
  15. 15. Figura 6: Relación entre prima de riesgo de la deuda publica y la tasa de moraRelación entre prima de riesgo dela deuda publica y la tasa de mora8%7% Tasa de mora6% sistema financiero5%4%3% Prima riesgo deuda pública2%1%0% mar 00 mar 06 mar 09 dic 00 sep 01 jun 02 dic 03 sep 04 jun 05 dic 06 jun 08 dic 09 sep 10 sep- 7Fuente: Banco de EspañaDe esta forma, cabría esperar, de forma indirecta, una influencianegativa del incremento de la tasa de mora (o su posteriortransformación en daciones en pago) sobre la prima de riesgo, con elconsiguiente impacto en el precio de las hipotecas.Adicionalmente, y como se ha comentado en el apartado 2.3, lasupresión de la garantía personal tendría un efecto en el coste definanciación de las entidades, por una previsible reducción del ratingde las entidades financieras y de los vehículos de financiación deactivos hipotecarios a través de títulos hipotecarios.El saldo a finales de diciembre de 2010 de los títulos hipotecariosasciende a €524 millardos. En el caso de una modificación de laLey con carácter retroactivo, se podría producir una revisión de lascalificaciones de este stock, debido a un menor nivel de recuperaciónesperado, lo que podría dar lugar a unas mayores necesidades desobre-colateralización (para compensar la menor recuperaciónesperada) o una asignación de un menor rating. Todo ello redundaríaen una refinanciación más restrictiva y cara.Copyright © 2011 Oliver Wyman 15
  16. 16. 2.6 Este mercado de mayor restricción crediticiae hipotecas más caras podría ralentizar lareactivación del sector constructor e inmobiliarioUna caída en la demanda de la vivienda, impactaría sobre el sectorpromotor y constructor. La bajada en demanda, causa de la mayorrestricción crediticia, daría lugar a la ralentización en la absorción delstock de viviendas.Según el Ministerio de Economía, se construirán 160.000 y 175.000viviendas en España en 2012 y 2013, respectivamente7.La construcción de viviendas para los próximos años dependefundamentalmente del stock de vivienda existente en la actualidad yde la demanda futura de vivienda.Según lo comentado en este informe, la posible modificación de la Leyprovocaría una menor demanda de vivienda (por encarecimiento delcrédito hipotecario y por mayores restricciones en la concesión). Deesta forma, la menor demanda provocaría una menor necesidad denuevas viviendas, tal y como se refleja en la tabla de la figura 7 (basecomparable de necesidades de vivienda para tres años).Figura 7: Necesidades de viviendaMiles (miles de viviendas) Sin retroactividaad Con retroactividaad Previsiones M. Economía 2011-2013 485 485 Previsiones necesidades de vivienda 287 193 (acumulado 3 años) con modificación Ley Diferencia (viviendas) 198 262 Diferencia (%) 41% 60%Fuente: Ministerio de Economía y Análisis Oliver WymanDe esta forma, serían necesarias 200.000 viviendas menos quelas previstas por el Ministerio de Economía en un escenario sinretroactividad, ascendiendo la cifra a 260.000 en el caso de aplicarse lamedida con efecto retroactivo.Adicionalmente, y al ser el sector de la construcción responsable deun 12,7%8 del PIB, esta restricción crediticia podría tener un impactomacroeconómico sobre el país, ralentizando aun más la reactivación delsector constructor y promotor y agravando la crisis inmobiliaria en España.7 Presentación Tesoro Público 16 de marzo 20118 Fuente SEOPAN16 Copyright © 2011 Oliver Wyman
  17. 17. 2.7 En ambos escenarios (sin retroactividad/con retroactividad) el número de ciudadanosperjudicados es superior al número deciudadanos beneficiadosRecapitulando las principales implicaciones de la posible modificaciónde la Ley, estimamos que, analizando el impacto en los seis puntosanteriores, y desde una perspectiva del ciudadano, el número declientes perjudicados es superior al de ciudadanos beneficiados (y muysuperior si excluimos al grupo de clientes “oportunistas”).En caso de aplicar la medida sin retroactividad, la consecuenciainmediata es el incremento en el precio de las hipotecas, junto conuna menor concesión asociada a este mayor precio y a unos criteriosde admisión potencialmente más restrictivos (para minimizar elimpacto en la tasa de morosidad y en la capacidad de recuperación desaldo irregular). De esta forma la totalidad de clientes que solicitenuna nueva hipoteca se verían perjudicados, por un mayor precio.Como potenciales beneficiados de la ley existirían ~70.000 clientes/año(clientes con alto LTV oportunistas o con alto nivel de esfuerzo), quesupondrían menos del 15% de la nueva concesión.En el caso de medida retroactiva, los resultados agregados sonmás negativos:„„ Existe un grupo de clientes, favorecidos por la modificación de la ley, formado por clientes con un valor de la hipoteca superior o próxima al valor real de la vivienda y con una baja capacidad de pago. Estos clientes se verían favorecidos por la dación en pago, que les liberaría de las cargas pendientes que pudieran surgir. Nuestras estimaciones lo cifran en ~150.000 clientes/año„„ Grupo de oportunistas: clientes con capacidad de pago y valores de la hipoteca superiores o próximos al valor de tasación. Podrían aprovechar la modificación de la ley para optar a una dación en pago y comprar otra vivienda si las circunstancias no les son favorables. Estimamos este grupo en ~50.000 clientes/año„„ Clientes perjudicados: todos aquéllos que soliciten una hipoteca a futuro. Se deben distinguir dos grupos: –– Aquellos clientes que pueden quedar excluidos del mercado hipotecario por la mayor restricción de las entidades en concesión: ~125.000-175.000 clientes/año –– Clientes que obtienen una hipoteca, pero a un precio mayor al que existiría en caso de que no se modificaría la ley: ~400.000- 450.000 clientes/añoCopyright © 2011 Oliver Wyman 17
  18. 18. 2.8 Todos los países desarrollados, a excepciónde algunos estados de EEUU, mantienen lagarantía personal en los préstamos hipotecariosEn todos los países desarrollados existe la garantía personal, aexcepción de Estados Unidos.En este país, existen doce estados de los 50 existentes en los cualesno existe la garantía personal (Alaska, Arizona, California, Iowa,Minnesota, Montana, Nevada – para hipotecas concedidas a partirde 2009, N. Dakota, Oregon, Washington y Wisconsin). En el resto deestados, el deudor sí responde con su responsabilidad personal.Comparando ambas tipologías, se observa, analizando las cifras delos últimos años, un mayor número de ejecuciones judiciales en losestados sin garantía personal.En el resto de países desarrollados, la legislación es similar a laexistente en España. De esta forma, existe una garantía hipotecaria yuna garantía personal sobre el préstamo hipotecario.En el caso europeo, se suelen citar como excepciones los casosde Inglaterra y Francia. Sin embargo, en ambos países sí existe laresponsabilidad personal.En el caso de Inglaterra, los préstamos hipotecarios se conceden,en general, con garantía personal, siendo el deudor responsable delsaldo de la hipoteca no devuelto mediante la venta de la vivienda engarantía. Al igual que en el caso de España, el titular del préstamopuede declararse insolvente por vía judicial.De forma similar, en Francia, los préstamos tienen garantía personal ylos particulares pueden declararse insolventes, mediante petición a unorganismo dependiente del Banco de Francia, el cual decidirá sobre supetición enviando su caso a un juez que fallará sobre la capacidad deldeudor de pagar su deuda.18 Copyright © 2011 Oliver Wyman
  19. 19. 3. ConclusionesEn resumen, en la siguiente tabla se muestran, de forma sintetizada,las principales implicaciones para:Figura 8 Contexto económico y Mercado Hipotecario/Entidades financieras Inmobiliario Ciudadanos„„ Aumento de la tasa de mora „„ Disminuciónde la „„ Crédito hipotecario más caro„„ Incremento del stock de concesión en el segmento „„ Menor acceso a viviendas en balance de particulares financiación vivienda „„ Aumento de la volatilidad en„„ Incrementode las „„ Incremento necesidades de capital el precio de la vivienda clientes oportunistas: „„ Incrementopotencial de„„ Incremento pérdidas –– Potenciales daciones la prima de riesgo de la en pago con„„ Mayorrestricción deuda soberana en concesión fines especulativos –– Sobre todo en „„ Clientescon poca capacidad„„ Fundingmás caro, escenario retroactivo afectando a: de pago pueden saldar su „„ Ralentización del sector hipoteca con la entrega de –– Las nuevas emisiones promotor y constructor: la vivienda –– Stock de cédulas y –– Por debajo de títulos hipotecarios (en estimaciones oficiales escenario retroactivo)Copyright © 2011 Oliver Wyman 19
  20. 20. Oliver Wyman desarrolla una actividad de consultoría de gestión global, que aúna un profundoconocimiento del sector con experiencia especializada en estrategia, operaciones, gestión de riesgos,transformación organizativa y desarrollo del liderazgo.Sobre los autoresJaime Velasco es gerente senior en la práctica de Retail Banking.jaime.velasco@oliverwyman.comMiguel Yagüe es socio en la práctica de Gestion Financiera y de Riesgos.miguel.yague@oliverwyman.comPablo Campos es el socio responsable de Oliver Wyman en España, Portugal y Latam.pablo.campos@oliverwyman.comPara obtener más información, por favor póngase en contacto con el Departamento de Marketing a través delcorreo electrónico info-FS@oliverwyman.com o llame a una de las siguientes regiones:Europa, Oriente Medio y África Norteamérica Asia-Pacífico+44 20 7333 8333 +1 212 541 8100 +65 6510 9700Copyright © 2011 Oliver Wyman. Todos los derechos reservados. Este informe no podrá ser reproducido o redistribuido, total o parcialmente, sin elconsentimiento por escrito de Oliver Wyman y Oliver Wyman no asume ninguna responsabilidad por los actos de terceros en este sentido.Las opiniones presentadas en este estudio pertenecen al autor/es del mismo y no necesariamente representan las opiniones de otros Partners deOliver Wyman o de la compañía.Este informe no sustituye al asesoramiento profesional personalizado sobre la forma en que una determinada entidad financiera debe ejecutar suestrategia. El presente informe no constituye asesoramiento de inversiones y no debe tomarse como base para dicho asesoramiento ni como medio desustituir la consulta a asesores profesionales contables, fiscales, legales o financieros. Oliver Wyman ha aplicado todos los medios para utilizar informacióny análisis fiables, actualizados y exhaustivos, pero toda la información se facilita sin garantía de ningún tipo, expresa o tácita. Oliver Wyman se exime detoda obligación de actualizar la información o conclusiones contenidas en este informe. Oliver Wyman no asume ninguna responsabilidad por los dañosresultantes de los actos u omisiones derivados de la información recogida en este informe o en cualesquiera otros informes o fuentes de informaciónmencionados en el presente informe, ni por los daños consecuenciales, especiales u otros similares, incluso si se comunica la posibilidad de que seproduzcan. Este informe no podrá ser vendido sin el consentimiento por escrito de Oliver Wyman.

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