S20 revue de presse kylia - semaine du 7 au 13 mai 2017

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 7 au 13 mai 2018
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Baisse des APL : l’intox du gouvernement
Le 07/05/2018
Désintox. Le secrétaire d’Etat à la Cohésion des territoires affirme que la réforme des APL ne
fera pas de perdant. Pas tout à fait exact.
La mesure avait déclenché un véritable tollé au coeur de l’été dernier. Interrogé ce dimanche sur
France 3, Julien Denormandie, secrétaire d’Etat à la Cohésion des territoires, a reconnu que la baisse
de 5 euros des APL avait été une “mauvaise décision.” Lors du même entretien, ce dernier s’est
aussitôt empressé de dédouaner l’exécutif : “Nous avons corrigé la chose, nous avons lancé une
réforme de fond sur le logement social qui fait que, demain, il n'y aura plus aucun perdant aux APL”,
a-t-il précisé. Et d’ajouter : "Désormais, toutes les personnes qui sont aux APL ne seront en rien
impactées par toute la réforme du logement social." Des propos rassurants… mais pas vraiment
exacts. Désintox.

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La baisse de 5 euros par mois est bien reconduite sur toute l’année 2018
Si le secrétaire d’Etat reconnaît que le gouvernement a pris une “mauvaise décision”, celle-ci n’a pas
été corrigée contrairement à qu’il laisse entendre. De fait, la baisse des APL de 5 euros par mois a
bien été reconduite en 2018 pour tous les allocataires du privé. Cette réforme figure en effet dans la
loi de finances votée en fin d’année dernière.
Dans le logement social, il est trop tôt pour dire qu’il n’y aura pas de perdant
Pour ce qui est du parc social, le gouvernement a effectivement lancé une vaste réforme des APL
censée être indolore pour leurs bénéficiaires. Dans le détail, une baisse des aides à hauteur de 800
millions d’euros a été actée dès cette année. En théorie, ce coup de rabot ne doit, il est vrai, pas avoir
d’impact sur le pouvoir d’achat des locataires, puisque le gouvernement demande aux bailleurs
sociaux - qui distribuent directement des APL - de diminuer d’autant leurs loyers pour ne léser
personne.
Le hic, c’est que la mise en application de cette vaste réforme pourrait s’avérer bien plus complexe
dans la pratique. Afin de soutenir l’effort demandé aux organismes de logements sociaux, le
gouvernement a prévu une série de mesures d’accompagnement : possibilité de s’endetter sur des
durées plus longues auprès de l’Etat (30 ans contre 20 aujourd’hui), gel du taux du Livret A (base sur
laquelle ils empruntent)... Reste que ces compensations pourraient être insuffisantes pour un certain
nombre de bailleurs sociaux. Selon l’Union sociale de l’habitat, près de 150 organismes sur les
quelque 700 existants pourraient se retrouver en difficulté financière. “Sur un an, les lancements de
nouveaux programmes pourraient baisser de 10% malgré le soutien du gouvernement”, assure Jean-
Louis Dumont, président de l’Union sociale de l’habitat. Moins de programmes, qui profiteront donc à
moins de locataires…
Source : www.capital.fr

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Logements meublés : plus que quelques jours
pour opter pour le bon régime d’imposition
Le 08/05/2018
Avant le 18 mai, les propriétaires qui louent leur logement en meublé doivent choisir entre un
abattement forfaitaire ou une déduction de leurs charges au réel.
C’est bientôt l’heure du choix pour les propriétaires de logement meublé. S’ils ont perçu des
loyers d’un montant de moins de 70 000 euros en 2017, ces revenus sont automatiquement
soumis au régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Celui-ci permet un
abattement forfaitaire de 50% des recettes pour couvrir les charges mais il n’est pas possible
de déduire un centime de plus.
Pour autant, il est possible d’opter pour le régime réel jusqu’au 18 mai 2018 pour tous les propriétaires
qui ont commencé leur activité de meublé courant 2017, pour tous ceux qui avaient déjà choisi le
régime réel en 2016 ou qui sont au dessus du seuil de 70 000 euros. La date limite de dépôt en 2018
de la liasse fiscale (la déclaration ainsi que des documents comptables) était fixée au deuxième jour
ouvré qui suit le 1
er
mai, soit le 3 mai 2018 pour les entreprises qui clôturent au 31 décembre.

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Cependant, un délai supplémentaire pour les entreprises télédéclarantes est fixé à 15 jours
calendaires au-delà de la date limite de dépôt des déclarations, soit le 18 mai 2018.
« Dans 85 % des cas, celui-ci est plus intéressant que le micro-BIC », estime Maud Velter, directrice
associée de Lodgis. En effet, vous pouvez déduire de vos revenus issus de la location un très grand
nombre de frais allant des factures d’entretien à la taxe foncière en passant par les frais de gestion. Et
vous pouvez aussi déduire une partie de la valeur de votre bien chaque année au titre de
l’amortissement du logement et de son mobilier.
Economies variables
Prenons l’exemple d’un logement acheté 200 000 euros pour lequel le propriétaire perçoit
10 000 euros de loyer par an imposés à 30 %. En choisissant le micro-BIC, il déclare 5 000 euros de
recettes sur lequel il va payer 1 500 euros d’impôts. Mais si ses charges sont de 2 000 euros par an et
qu’il amortit 3 % de la valeur du logement (160 000 euros, car le terrain ne peut pas être amorti)
chaque année pendant 33 ans, il sera en mesure de déduire 6 800 euros de ses recettes locatives. Il
paiera alors 960 euros d’impôts. « En fonction de ses charges, du montant de ses intérêts d’emprunt,
de la valeur du mobilier, le propriétaire peut réaliser une économie qui peut atteindre entre 16 000 et
25 000 euros sur dix ans », selon le cabinet d’expertise comptable ELM Conseil.
Dans ces conditions, comment savoir précisément s’il est plus intéressant d’être au régime réel ? « Si
vous êtes un loueur en meublé occasionnel, notamment par le biais de plates-formes telles que
Airbnb ou Abritel, le régime micro-BIC s’impose car les formalités sont moins importantes, mais si
vous louez un logement meublé à l’année, il faut vraiment faire ses calculs », conseille Bassel Abedi,
fondateur de rendementlocatif.com.
De nombreuses déductions
Le réel est particulièrement intéressant pour un propriétaire qui vient d’investir, car il peut déduire les
frais de notaire, les honoraires des agents immobiliers et les intérêts d’emprunt. Même chose si des
travaux importants ont été réalisés en 2017, comme la création d’une salle de bain. Le site
www.jedeclaremonmeuble.com propose un simulateur en accès libre qui permet de voir si l’opération
est intéressante.
Si vous envisagez de passer au réel, il est préférable d’être aidé d’un expert-comptable de façon à
bien calculer la valeur de l’amortissement et à télétransmettre votre déclaration dans les règles. Les
honoraires de cet expert sont déductibles des loyers. Vous devrez ensuite envoyer un courrier à
l’administration fiscale indiquant votre volonté de passer au régime réel. Des modèles de courrier sont

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proposés sur le site www.jedeclaremonmeuble.com et mieux vaut envoyer la lettre en recommandé
avec accusé réception.
Et si vous avez un regret, sachez que vous pouvez repasser au régime micro-BIC chaque année en
prévenant l’administration fiscale avant le 1
er
février de l’année au titre de laquelle vous souhaitez
revenir au régime micro-BIC.
Source : www.lemonde.fr

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Crédit immobilier : vers la fin de la
transférabilité des prêts ?
Le 09/05/2018
Vers la fin de la transférabilité des prêts ? - GILE MICHEL/SIPA/1701051035
Option attrayante quand les taux sont bas, la possibilité de transférer son prêt est de moins en
moins accordée par les banques.
Deux banques ont récemment annoncé la suppression de la transférabilité des prêts immobiliers.
Pour rappel, cette option permet de conserver les conditions de taux, d'assurance emprunteur et de
garantie prévues dans le prêt immobilier initial pour l'acquisition d'une nouvelle résidence principale.
La transférabilité de son prêt est donc une option particulièrement avantageuse à négocier pour un
emprunteur lorsque les taux sont attractifs comme ils le sont actuellement. Encore plus lorsqu'on
anticipe une hausse future des conditions de refinancement des banques.

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« Difficilement tenable pour une banque »
Intéressante pour les emprunteurs, la transférabilité de prêt peut, en revanche, vite devenir coûteuse
pour un établissement bancaire. « Avec une éventuelle remontée des taux à moyen ou long terme, il
est difficilement tenable pour une banque de s'engager à maintenir un taux de crédit très avantageux
sur une future acquisition qui interviendra dans 7 à 10 ans », explique Sandrine Allonier, directrice de
la communication du courtier en crédit Vousfinancer.
C'est donc en prévision de cette probable remontée des taux que cette option se fait de plus en plus
rare. Selon le courtier en crédit Vousfinancer, seules une poignées de banques (en ligne, régionales
ou spécialisées) la proposent encore.
«Une ère quasi-révolue »
Quand les taux de refinancement et les taux d'emprunt d'Etat vont effectivement remonter, « les
banques devront inévitablement répercuter ces hausses, au moins partiellement, sur leurs taux de
crédit afin de conserver leurs marges... Voilà pourquoi l'ère de la transférabilité des prêts est une ère
quasi-révolue », estime Sandrine Allonier.
Une clause (encore) applicable sous conditions
Les emprunteurs qui ont pris cette option dans leur offre de prêt peuvent l'appliquer sous certaines
conditions. Celles-ci peuvent varier d'un établissement à un autre.
Selon les banques, la vente et l'acquisition du nouveau bien doivent se faire dans un délai précisé par
celle-ci (souvent inférieur à 6 mois). La valeur du nouveau logement doit également être supérieure au
capital restant dû à transférer.
Autres conditions : il ne doit pas y avoir eu d'incidents de paiement sur le prêt et l'usage du bien vendu
doit être le même que celui que l'emprunteur veut acquérir. Enfin, l'organisme de caution doit accepter
le transfert.
Source : www.lesechos.fr

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Crédit immobilier : emprunter, renégocier, c'est
maintenant !
Le 10/05/2018
Cas pratiques : ce que vous pouvez gagner en renégociant votre taux - Les Echos - Meilleurtaux.com
Le crédit très bon marché est plus que jamais d'actualité. C'est une bonne nouvelle pour les
candidats à l'achat d'un logement. Mais aussi pour les propriétaires déjà détenteurs d'un prêt
immobilier qui peuvent avoir intérêt à renégocier.
Principal carburant de l'accession à la propriété, le crédit devient encore plus déterminant alors que
les prix immobiliers sont orientés à la hausse . « Depuis 2009, la chute des taux d'intérêt des crédits à
l'habitat, facteur de soutien de la solvabilité des ménages, porte le marché immobilier à bout de bras,
estime Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision dans le Groupe Xerfi. Un
plancher a été atteint. La probabilité que les taux baissent encore davantage est désormais faible. La
remontée se fera en pente douce, mais elle se fera quand même. »
A court terme, le crédit immobilier reste très bon marché pour ceux qui peuvent en profiter . Les taux
ont même encore récemment baissé . La durée des prêts s'allonge. A quel taux peut-on emprunter
aujourd'hui. Qui a intérêt à renégocier ? Ce qu'il faut savoir.

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A quel taux emprunter ?
Bonne nouvelle si vous souhaitez emprunter. En ce mois de mai, les taux d'intérêt des crédits
immobiliers sont plutôt orientés à la baisse.
Selon le courtier Meilleurtaux.com, vous pouvez obtenir actuellement en moyenne du 1,41 % sur 15
ans, 1,63 % sur 20 ans et 1,83 % sur 25 ans. De son côté, Credixia, autre spécialiste du courtage,
annonce pour les très bons dossiers, du 0,75 % en moyenne sur 10 ans (hors assurance, meilleur
taux fixe national négocié par l'intermédiaire du courtier), 0,95 % sur 15 ans, 1,10 % sur 20 ans et
1,30 % sur 25 ans.
Pour l'ensemble du marché, toutes durées confondues, les taux d'intérêt fixes (hors assurance et coût
des sûretés) ont même encore baissé. Ils se sont établis à 1,47 % en avril après 1,49 % en moyenne
en mars, d'après les données récemment publiées par l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
Repartis à la hausse début 2017, après avoir touché un point bas, les taux ont tendance à se replier.
Ainsi, depuis la fin de l'été 2017, ils reculent doucement de l'ordre de 1 point de base chaque mois.
Cette baisse s'explique par « des conditions de refinancement des banques toujours excellentes et
par l'abondance de liquidités bon marché dans l'économie », note l'Observatoire Crédit
Logement/CSA.
En outre, rappelle Alexandre Mirlicourtois, « la concurrence reste féroce entre les établissements
financiers. » Les prix de l'immobilier et la réduction des soutiens publics à l'accession à la propriété
rognent la capacité d'achat des ménages. Mais les banques continuent à prêter à taux bas car elles
ont pris conscience que la demande se dégradait depuis un an.
Ces conditions exceptionnelles ne sont pas réservées qu'aux emprunteurs « high level ». Tous les
profils, primo-accédants comme secundo-accédants, bénéficient d'une baisse de taux, affirme le
courtier le-Partenaire-fr, et toutes les durées de prêt sont concernées. « Nos partenaires bancaires
souhaitent réaliser de bons chiffres avant la pause estivale donc, sans surprise, ils misent sur des
taux bas pour clôturer leurs objectifs », précise Fabienne Laborde, directrice commerciale de Le-
Partenaire.fr.

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Sur quelle durée ?
Le maintien de conditions de crédit très accommodantes ne suffit pas toujours à compenser la
hausse des prix. Les budgets les plus serrés, ceux qui ont peu ou pas d'apport, sont les plus
touchés.
Face à la perte de pouvoir d'achat, vous pouvez penser à allonger la durée de votre prêt. « Pour
pouvoir emménager dans le bien qu'il convoite, estime Philippe Taboret, directeur général adjoint de
Cafpi, un foyer devra envisager son projet sur des durées de remboursement de 20, 30, voire 35
ans. »
C'est un levier qu'utilisent déjà les banques pour limiter le ralentissement de la demande de crédit. En
avril, d'après l'Observatoire Crédit Logement/CSA, la durée des prêts était de 220 mois en moyenne,
soit plus de 18 ans. Or, sur les quatre dernières années, le délai de remboursement d'un crédit a
augmenté de 15 mois. Ce sont surtout les jeunes ménages qui en profitent mais pas seulement.
« La durée des prêts est passée assez naturellement de 20 à 25 ans, remarque Philippe Taboret. Ce
n'est pas forcément une mauvaise chose d'emprunter sur des durées aussi longues. Pourquoi serait-
ce moins bien que de payer un loyer ? ». D'ailleurs, selon lui, à mensualités inchangées sur une durée
de 20 ans, un emprunteur perdrait 8,90 % de capacité d'emprunt si les taux passaient de 1,60 % à
2,60 %. Pour une mensualité de 1.000 euros, un ménage ne pourrait plus obtenir que 186.000 euros
au lieu de 205.000 euros. En revanche, ce même taux de 2,6 % appliqué à un prêt contracté sur 35
ans « procurerait une capacité supplémentaire d'endettement de 73.000 euros ».
Pour l'instant, seul le Crédit Foncier Alsace-Lorraine prête sur 35 ans et une poignée de réseaux
bancaires (Crédit Agricole, LCL, BNP Paribas Personal Finance...) sur 30 ans. Mais, assure Philippe
Taboret, « cette pratique est appelée à se développer. »
Faut-il renégocier ?
Avec les récentes baisses des taux, il peut être judicieux de renégocier un prêt souscrit il y a quelque
temps . Ce qui sera aussi une occasion de renégocier votre assurance-emprunteur .
« Les crédits concernés, précise Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com,
ont été signés avant 2016, la grande majorité des dossiers portent sur des crédits datant de 2015, à
savoir ceux qui n'ont pas profité de l'opportunité en 2016 ou 2017, les crédits étant souvent trop
récents. » Avec, à la clé, des gains supérieurs à 10.000 euros et pour la moitié des dossiers plus de
15.000 euros (voir illlustration).

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En principe, pour que l'enjeu en vaille la peine, il faut que l'écart de taux soit au moins égal à 0,70 %
entre celui du crédit ancien et le taux pratiqué aujourd'hui sur la même durée. Vous devrez aussi être
dans la première moitié de votre prêt et avoir remboursé au moins une année pour amortir les frais du
rachat. En outre, le capital restant dû doit au moins être égal à 70.000 euros.
Source : www.lesechos.fr

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Les atouts et les risques du crédit immobilier
à trente ans et plus
Le 11/05/2018
Pénalisés par la réduction des aides publiques à l’achat, ceux qui achètent pour la première fois leur
résidence principale empruntent sur des durées de plus en plus longues.
C’est la nouveauté de ce début d’année : le crédit immobilier à très long terme – entendez
30 ans, voire plus – revient sur le marché. Objectif : financer les primo-accédants, moins
nombreux sur le marché immobilier cette année en raison de la réduction de certaines aides
publiques. En effet, l’APL (aide personnalisée au logement) accession a été supprimée dans le
neuf, tandis que le plafond du PTZ (prêt à taux zéro) et son périmètre ont été réduits depuis le
1
er
janvier.
« Les primo-accédants ne représentent plus que 45 % de notre production de crédits au premier
trimestre, contre 60 % en 2017 », indique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi.
Pour aller chercher ces candidats à l’acquisition immobilière, les banques proposent donc des crédits
de plus en plus longs, permettant de limiter le montant des mensualités. « La durée moyenne des

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crédits a progressé de 14 mois depuis 2014 et de 4 mois sur la dernière année pour atteindre
18,2 ans », expose Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision du groupe
Xerfi. Et le phénomène devrait se poursuivre : « On va vers une généralisation des prêts à plus de
30 ans dans un contexte de lente remontée des taux des crédits, dans le sillage de celle de l’OAT
(obligation assimilable du Trésor) 10 ans », estime ce dernier.
Un taux à 2,55 % sur 35 ans
Un établissement, le Crédit foncier et communal Alsace-Lorraine (CFCAL), propose même un crédit à
35 ans à 2,55 %. Cette filiale du Crédit mutuel Arkéa intervenant sur toute la France est spécialisée
dans le rachat de crédits, mais a lancé cette offre en novembre 2017. Celle-ci s’adresse à la fois à des
primo-accédants, des secondo-accédants et des investisseurs. « Ces derniers s’y intéressent, car
l’allongement de la durée du crédit leur permet de préserver leur pouvoir d’achat en faisant diminuer
les mensualités », précise Emmanuelle François, directrice générale du CFCAL. L’établissement ne
finance à 35 ans que des biens en agglomération, afin d’assurer la liquidité en cas de revente.
« Comme pour tous nos crédits au-delà de 25 ans, nous procédons systématiquement à une analyse
du bien via un expert qui se déplace », ajoute M
me
François.
Les autres établissements se limitent à des prêts à 30 ans. Et encore. « Toutes les banques
nationales ne proposent pas de crédit à 30 ans. Lorsqu’elles le font, l’écart de taux avec le crédit à 25
ans est d’au minimum 0,50 % », précise Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com, qui constate
un taux moyen de 2,30 % à 30 ans, contre 1,75 % à 25 ans et 1,55 % à 20 ans. Ce surcoût sur le taux
d’intérêt se traduit mécaniquement par un renchérissement du coût total du crédit. Mais le très faible
niveau des taux fait passer la pilule. « Rappelez-vous qu’en 2008 on empruntait sur 20 ans à 5 % !
Aujourd’hui, le bas niveau des taux de crédit permet de proposer du 30 ans à des conditions
acceptables », explique Philippe Taboret.
Les établissements les plus à l’affût des primo-accédants proposent d’ailleurs des taux à 30 ans à
peine supérieurs à ceux sur 25 ans. « Il y a trois ans, l’écart de taux entre les prêts sur 25 ans et ceux
sur 30 ans s’élevait à 1 %. Ce surcoût était très élevé. Désormais, certaines banques limitent l’écart à
0,15 % : on peut emprunter à un taux compris entre 1,60 % et 1,80 % sur 25 ans, et entre 1,75 % et
2 % sur 30 ans », constate Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez Vousfinancer.
Raisonnable, ce surcoût permet à des particuliers qui ne seraient pas finançables sur une durée plus
courte de devenir propriétaires.
Des prêts généralement remboursés par anticipation

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Mais ce rêve a un prix : le coût total du crédit d’un emprunt de 130 000 euros sur 35 ans à 2,55 %
ressort à 66 000 euros. Cependant, fort heureusement, la probabilité d’aller au terme de l’emprunt est
faible : en moyenne, les prêts immobiliers sont remboursés par anticipation après sept à neuf ans, car
le propriétaire revend son bien. Ce qui pose un autre problème en cas de revente rapide pour des
raisons familiales (divorce, naissance d’un enfant) ou professionnelles.
Or, attention : les premières années, les mensualités sont principalement composées d’intérêts, et
non de capital. Le capital restant dû reste donc relativement proche de la somme empruntée. Aucun
problème en cas de revente rapide si le prix du bien a progressé. Mais, si le marché a baissé, c’est
une autre histoire : le capital restant dû pourrait alors excéder la valeur de revente du bien. « Le
risque est aujourd’hui limité, car nous sommes dans un marché haussier, mais il existe toujours pour
les achats sans apport », rappelle Sandrine Allonier. Elle a calculé qu’un emprunt de 220 000 euros à
2 % sur 30 ans pour acheter un bien de 200 000 euros sans apport permet de supporter une baisse
de la valeur du bien de 5 % sur 5 ans : dans ce cas, le bien sera revendu 190 000 euros, soit presque
le niveau du capital restant dû (191 850 euros). L’emprunteur en sera donc de sa poche.
Source : www.lemonde.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Devez-vous faire certifier votre logiciel de
caisse ?
Le 02/05/2018
Depuis le 1er janvier 2018, et afin de lutter contre la fraude à la TVA, de nombreux professionnels
doivent justifier que les logiciels (ou systèmes) de caisse sur lesquels ils enregistrent les règlements
de leurs clients, respectent des conditions précises d’inaltérabilité, de sécurisation, de conservation et
d’archivage. Est-ce votre cas ?
Logiciels de caisse : une certification sous conditions !
En principe, depuis le 1er janvier 2018, toutes les entreprises (entreprise individuelle, société, etc.) qui
enregistrent elles-mêmes les règlements de leurs clients dans un logiciel ou un système de caisse ont

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l’obligation de justifier que ce logiciel (ou système) respecte des conditions précises d’inaltérabilité, de
sécurisation, de conservation et d’archivage.
Le respect de ces conditions peut être justifié :
 soit par un certificat délivré par un organisme accrédité (certificat de conformité à la norme NF
525 pour les logiciels d’encaissement) ;
 soit par une attestation individuelle de l'éditeur du logiciel de comptabilité ou de gestion ou du
système de caisse concerné, conforme à un modèle fixé par l'administration.
Comme tout principe, il existe des exceptions à cette obligation de certification qui dépendent soit du
régime de TVA de l’entreprise, soit de la nature de l’activité exercée, soit des modalités de tenue de la
caisse.
Concernant le régime de TVA, vous serez exonéré de cette obligation de certification si :
 vous n’êtes pas assujetti à la TVA ;
 ou si vous êtes exonéré de TVA ;
 ou si vous bénéficiez de la franchise en base de TVA ;
 ou si vous relevez du régime de remboursement forfaitaire agricole.
Quant à la nature de l’activité, vous ne serez pas tenu à l’obligation de certification si vous commercez
exclusivement avec d’autres professionnels (ce que l’on appelle les activités « B to B » ou « business
to business »). En revanche, si votre entreprise compte des particuliers parmi ses clients, vous devrez
justifier du fait que votre logiciel de caisse est bien certifié.
Enfin, pour ce qui est des modalités de tenue de la caisse, retenez que vous ne serez pas soumis au
dispositif de certification si :
 vous utilisez des registres papiers ou sous forme de tableurs ;
 ou si vous utilisez un système dédié qui n’automatise pas et n’enregistre pas les données.
Source : www.bar-brasserie.fr

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Les recours du locataire-gérant en cas
d'établissement non-conforme
Le 09/05/2018
Le locataire-gérant peut contraindre le propriétaire à réaliser à sa charge les travaux de conformité.
S'il ne réussit pas à l'amiable, il peut agir en référé pour obtenir la désignation d'un expert,
l'autorisation de consigner les redevances et la réduction provisoire de leur montant.
© Thinkstock
Le locataire-gérant devra faire attention aux clauses du contrat qui déresponsabilisent le propriétaire
du CHR.
La location-gérance est très répandue en CHR. Elle permet au propriétaire qui l'a exploité depuis plus
de deux ans d'en confier la gestion à un locataire-gérant qui en assure son exploitation et en tire les
profits moyennant le règlement d'une redevance. Parfois, le propriétaire le met en location-gérance au
profit de professionnels dont l'activité exclusive est la revalorisation des CHR. Elle est utile pour un
commerçant :

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- qui n'a pas l'apport suffisant ou les moyens d'acheter un établissement. Il pourra ainsi se construire
une surface financière suffisante, notamment pour acquérir par la suite le CHR qu'il exploite ou un
autre ;
- qui veut tester le potentiel de l'établissement avant de l'acquérir, seul ou avec des associés.
► Durée et redevance
La location-gérance peut être à durée déterminée (en général pour une période d'un ou deux ans
renouvelable ou non) ou indéterminée. En pratique, il existe souvent une promesse d'achat par le
locataire-gérant adossée au contrat. Il pourra donc, à une date déterminée correspondant à la fin du
contrat ou à une autre date, acquérir le fonds à un prix fixé à l'avance, quelles que soient les
fluctuations de l'activité pendant la période. Le locataire-gérant verse au propriétaire de
l'établissement une redevance. Le montant de celle-ci inclut
- le loyer principal payé par le propriétaire du fonds au propriétaire des locaux ;
- les frais afférents au fonds (fonctionnement).
Le montant de la redevance est fixé librement entre le futur locataire-gérant et le propriétaire du CHR,
par exemple une somme fixe ou/et un pourcentage (sur les bénéfices, le chiffre d'affaires ou les deux).
Le montant de la redevance ne doit pas être surestimé, sous peine d'une requalification éventuelle par
l'administration fiscale considérant qu'il s'agit d'une partie de prix de vente dissimulée.
► Non-conformité des locaux
L'une des principales difficultés des locataires-gérants est la non-conformité de l'établissement ou d'un
de ses éléments lors de leur entrée dans les lieux.
Un état des lieux des locaux, du matériel et des installations doit être dressé à l'entrée dans les lieux
mais, en pratique, il n'est parfois pas établi ou ne mentionne pas l'état de non-conformité. Souvent, le
locataire-gérant ne s'en aperçoit que plus tard, notamment lors d'une visite des services préfectoraux
de l'hygiène ou autres.
Il devra également faire attention aux clauses du contrat qui déresponsabilisent le propriétaire du
CHR. Par exemple : "Le gérant prendra le fonds de commerce présentement loué et ses accessoires
dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours

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contre le loueur pour quelle que cause que ce soit et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni
diminution de la redevance ci-après fixée."
La clause selon laquelle le locataire-gérant prend le fonds dans l'état où il se trouve n'exonère pas le
bailleur de son obligation de respecter les dispositions et obligations légales, à savoir d'assurer une
délivrance de la chose conforme d'une part, mais également un caractère paisible de la chose
conformément à la loi et aux dispositions du bail. C'est en principe le cas, par exemple, d'un
restaurant qui dispose d'une hotte non conforme, car il n'y a pas d'évacuation de l'air conforme aux
règles. En plein service, la température est de 35 à 40 °C dans la cuisine encastrée, au point qu'une
fumée intense se dégage dans la cuisine, au bar et la salle de restaurant et qu'un des salariés a
même fait un malaise.
Il en va de même en principe pour la non-conformité d'autres éléments (exemple : chambre froide,
installations électriques et de chauffage présentées comme en parfait état…).
► Comment agir ?
Le locataire-gérant pourra contraindre le propriétaire à réaliser à sa charge les travaux de conformité.
Soit une clause le prévoit dans le contrat de bail, soit, en l'absence de clause, le propriétaire du CHR
reste tenu d'une obligation de délivrer au locataire-gérant une chose conforme et de lui assurer le
caractère paisible de sa jouissance.
Pour se défendre, le locataire-gérant peut obtenir amiablement du propriétaire la mise en conformité
du fonds. S'il ne réussit pas, il peut agir en référé pour obtenir la désignation d'un expert, l'autorisation
de consigner les redevances et la réduction provisoire de leur montant.
Après le dépôt du rapport d'expertise concluant à la non-conformité des matériels et installations
destinés à l'exploitation du fonds qui ne répondaient pas aux normes de sécurité devant être
respectées par un établissement recevant du public, le locataire-gérant peut :
- assigner en justice dans un délai très rapide, de quelques mois, le propriétaire du CHRD en
résolution du contrat de location-gérance, en restitution du dépôt de garantie et du trop-perçu de
redevances ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts pour manque à gagner et préjudices subis ;
- ou simplement solliciter la mise en conformité de l'établissement ou de l'un de ses éléments ou des
dommages-intérêts pour préjudices dont celui d'exploitation.

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Ces possibilités d'actions et de recours sont donc de nature à dissuader les propriétaires de CHR de
mettre en location-gérance, même par imprudence, des fonds non conformes.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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La restauration "ethnique" perce en France, au
détriment du fast-food
Le 10/04/2018
Aux "MG Road" et "Desi Road, des lieux de restauration indienne rapide à Paris, le ticket moyen
tourne autour de 30 euros. - Indian Road
Empanadas argentins, bowls hawaiens et pitas grecques: le salon "Sandwich & Snack Show" a
été l'occasion pour les professionnels de la restauration exotique de vanter leur réussite dans
l'Hexagone.
Après 15 ans d'efforts, la vague "ethnique" de la restauration rapide perce réellement en France,
portée par une offre venue d'Argentine, du Maroc ou encore du Vietnam, un succès largement lié à la
montée en gamme.

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"Du bagel américain, des bols asiatiques, des poke en provenance de Hawaï, du poulet grillé français
ou encore des sandwichs israéliens: on recense 54 mono-produits dans la restauration rapide en
France", assure Bernard Boutboul, directeur du cabinet Gira Conseil.
Les Américains ont moins de la moitié des produits
En 2010, on décomptait déjà 35 produits de restauration rapide mais en 2001 elle se limitait aux seuls
sandwich et hamburger, relevait-il à l'occasion du salon "Sandwich & Snack Show" organisé la
semaine dernière à Paris.
Face à cette "folle diversification, les Américains, qui ne possèdent pas la moitié de ces produits,
viennent voir ce qui se passe chez nous, tout comme le reste du monde, qui s'implante dans
l'Hexagone avec ses divers concepts en visant le haut-de-gamme", ajoute t-il.
Des efforts qui ont mis du temps à porter leurs fruits, les pionniers ayant tenté leur chance il y a 30
ans. "Depuis peu, les concepts tels que le grec Gallika et ses pitas, la gastronomie marocaine
revisitée par l'enseigne Yemma ou encore les argentins de Manduca se sont positionnés et
fonctionnent", assure Bernard Boutboul.
Percer en France, c'est percer dans le monde entier
Les succès de cette cuisine internationale sont essentiellement liés au positionnement haut-de-
gamme de ces enseignes. C'est l'exemple de Enrique Zanoni, créateur du concept "gourmet" argentin
"Clasico Argentino", qui compte sept établissements à Paris, un à Bordeaux et un à Londres.
"Je me suis aperçu que les empanadas -chaussons fourrés spécialités d'Argentine- n'étaient pas du
tout représentés dans la "street-food", de manière qualitative, en France", explique Enrique Zanoni,
créateur de cette chaîne de restaurants.
"J'ai donc décidé de créer une enseigne spécialisée, avec une attention particulière sur la matière
première de qualité, qui est fondamentale". Selon lui, "si on peut percer en France, pays star de la
gastronomie, on peut percer dans le monde entier, car c'est un marché très compétitif", assure
l'homme âgé de 53 ans.
L'originalité de l'offre ne garantit pas sa réussite, confirment les experts. Il faut "générer un vrai
sentiment de curiosité et de découverte, qui pousse le consommateur à tenter une aventure, une
expérience", estime quant à lui Nicolas Nouchi, responsable des études au sein de CHD Expert
Group.

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Selon lui, "il faut par ailleurs arriver à se renouveler en permanence dans les recettes et les solutions
proposées afin d'éviter l'effet de mode, comme l'a été le bar à pâtes par exemple".
30 euros de ticket moyen
En termes de produits "phares", il cite "les tacos, le poulet grillé version portugaise, ou encore la
naturalité avec les poke bowl", plat hawaïen composé de thon mariné dans une préparation à base de
gros sel, sauce soja, huile de sésame, citron vert, algues, et piment.
Stéphanie de Saint-Simon, 52 ans, s'est, elle, tournée vers l'Inde et compte deux restaurants ouverts
en 2014 et 2015 dans Paris, le "MG Road" et le "Desi Road »"J'ai été dans les premiers de cette
vague, mais depuis l'an dernier, on constate une offre très large de restauration rapide élaborée en
France, qui propose plus de qualité et plus de créativité", se réjouit cette femme auparavant traiteur.
"Ce ne sont pas les mêmes prix car le ticket moyen tourne autour de 30 euros, mais ce n'est pas la
même expérience non plus: tout est cuisiné le jour-même, et il y a une vraie traçabilité", prône-t-elle.
260% de hausse en moins de 15 ans
Globalement, la restauration rapide "bat record sur record", selon Gira Conseil. Ce segment "atteint en
2017 les 51 milliards d'euros, en hausse de 6% par rapport à 2016, +13% sur les quatre dernières
années et +260% sur 13 ans, c'est l'euphorie, on n'avait pas vu une telle croissance depuis
longtemps", lance Bernard Boutboul.
"On vit en France une disparition du fast-food, de la malbouffe, l'arrivée d'une certaine montée en
gamme depuis plusieurs années, du fait-maison avec des produits bruts, à des prix assez élevés",
confirme-t-il.
Source : www.bfmtv.com

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Effets de la cession du fonds de commerce à
l’égard du bailleur.
Le 10/05/2018
Lors de la cession du fonds de commerce, il arrive parfois que le bailleur soit réticent sur le
changement de son locataire. Ces réticences engendrent souvent des complications pendant les
négociations entre cédants et acquéreurs et peuvent mettre à mal la réalisation de la cession du fonds
de commerce.
Le bailleur peut-il s’opposer à la cession du droit au bail cédé avec le fonds de commerce ?
Non. Sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au
locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. Le locataire qui souhaite céder
son fonds de commerce a le droit, d’ordre public, de céder son bail à l’acquéreur du fonds.
Toutefois, le bail est susceptible de contenir certaines clauses pouvant valablement restreindre le droit
de céder :
Le bail peut exiger l’intervention du bailleur à l’acte de cession. De telles clauses ont été jugées
valables pour la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce du locataire, et ce même
dans les cas où l’acquéreur exerce le même commerce que le cédant.
La jurisprudence juge que ces stipulations, assimilables à des clauses d’agrément, sont valables dans
la mesure où elles n’interdisent pas aux locataires de manière générale et absolue, toute cession du
bail et où elles ont pour objet de permettre au bailleur un contrôle de la régularité de la cession, de la
moralité, de la solvabilité et de la compétence de l’acquéreur éventuel. En cas d’un refus abusif de la
part du bailleur, le locataire a toujours la possibilité de solliciter en justice, l’autorisation de la cession.
Le bail peut aussi prévoir une clause de préemption au bénéfice du bailleur qui pourra alors se porter
acquéreur du fonds de commerce cédé, de manière prioritaire.
L’acquéreur dispose-t-il du droit au renouvellement du bail ?
Oui. L’acquéreur dispose en principe du droit au renouvellement du bail. Ce droit reste subordonné à
une exploitation du fonds pendant les trois années précédant la date d’expiration du bail. Le fait que la

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cession du fonds intervienne pendant la dernière période triennale est sans incidence sur le droit au
renouvellement du bail appartenant à l’acquéreur.
Toutefois, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune
indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire . Mais il ne peut pas invoquer
une faute commise par le cédant à l’encontre de l’acquéreur pour justifier un refus du droit au
renouvellement. Sauf si l’infraction se poursuit par l’acquéreur après la cession.
Quelles sont les obligations de l’acquéreur ?
L’acquéreur doit exécuter les obligations résultant du bail, sauf accord particulier convenu avec le
bailleur. Il doit notamment respecter la destination des lieux. Le bail demeure soumis au statut des
baux commerciaux même s’il cesse d’exploiter un fonds de commerce dans le local loué.
Le bailleur peut-il se retourner contre le cédant en cas de non-paiement des loyers par
l’acquéreur ?
Oui. Mais uniquement en présence d’une clause de garantie solidaire. Le cédant ne peut donc être
tenu des obligations nées du bail, et notamment du paiement des loyers échus après la cession que
s’il en a pris expressément l’engagement.
Le bailleur doit toutefois informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un
mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.
Le bailleur ne peut invoquer la clause que durant trois ans à compter de la cession du bail. La clause
ne peut pas être maintenue en cas de renouvellement ou de résiliation, mais reste valable jusqu’à
l’expiration du bail tacitement reconduit.
La caution qui s’est engagée à payer les loyers pour le compte du locataire cédant reste tenue de la
même obligation à l’égard de l’acquéreur lorsqu’une clause du bail stipule qu’en cas de cession, le
locataire resterait débiteur solidaire avec son successeur du paiement du loyer pendant toute la durée
du contrat. Mais elle sera libérée si cette garantie n’est stipulée que dans l’acte de cession.

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Un état des lieux doit-il être réalisé entre l’acquéreur et le bailleur lors de la cession du fonds
de commerce ?
Oui. Lors de la prise de possession des locaux par l’acquéreur du fonds de commerce, un état des
lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et l’acquéreur ou par un tiers
mandaté par eux.
Le bailleur qui n’a pas fait toutes les diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne pourra pas
invoquer la présomption par laquelle le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de
réparations locatives.
Source : www.village-justice.com

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Délais de paiement : les résultats de l’année
2017 sont connus !
Le 11/05/2018
Comme chaque année, l’Observatoire des délais de paiement a remis son rapport sur l’évolution des
délais de paiement. C’est désormais chose faite pour l’année 2017 : à la lecture de ce rapport, il
apparaît que les nouvelles sont plutôt bonnes…
Délais de paiement : que retenir du rapport ?
Le rapport de l’Observatoire des délais de paiement dresse un constat d’ensemble encourageant.
Pour mémoire, au début de l’été 2015, les retards de paiement avaient atteint leur pire valeur sur 10
ans à 13,6 jours. Les comportements de paiement se sont par la suite régulièrement améliorés pour
passer pour la 1ère fois sous les 11 jours au cours du printemps 2017 (10,9 jours) avant de
légèrement remonter durant l’été (11,2 jours).

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Depuis 2016, ce sont près des 3/4 des entreprises qui payent leurs fournisseurs sans retard ou avec
moins de 15 jours de retard. Plus précisément, en 2 ans, la proportion d’entreprises réglant leurs
factures à l'heure est en augmentation de plus de 7 points, passant de 36,2 % au 3ème trimestre 2015
à 43,6 % au 3ème trimestre 2017.
Un petit bémol est toutefois à noter : les grands retards ont tendance à légèrement augmenter depuis
un an, passant de 6,2 % au 4ème trimestre 2016 à 7 % au 3ème trimestre 2017.
L’enquête révèle également que les grandes entreprises sont celles qui respectent moins la
réglementation (le taux d’entreprises de moins 10 salariés réglant ses factures en temps utile est de
73,6 % au 3ème trimestre 2017 contre 58,7 % pour les entreprises de plus de 250 salariés).
Le même constat vaut pour les collectivités locales : plus elles sont petites, plus elles règlent leurs
factures en temps et en heure. Enfin, il faut retenir que le délai global de paiement de ses factures par
l’Etat a baissé de 3 jours pour atteindre 21,5 jours en 2017.
Source : www.bar-brasserie.fr

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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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