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S20 revue de presse kylia - semaine du 7 au 13 mai 2017

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S20 revue de presse kylia - semaine du 7 au 13 mai 2017

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 7 au 13 mai 2018 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Baisse des APL : l’intox du gouvernement Le 07/05/2018 Désintox. Le secrétaire d’Etat à la Cohésion des territoires affirme que la réforme des APL ne fera pas de perdant. Pas tout à fait exact. La mesure avait déclenché un véritable tollé au coeur de l’été dernier. Interrogé ce dimanche sur France 3, Julien Denormandie, secrétaire d’Etat à la Cohésion des territoires, a reconnu que la baisse de 5 euros des APL avait été une “mauvaise décision.” Lors du même entretien, ce dernier s’est aussitôt empressé de dédouaner l’exécutif : “Nous avons corrigé la chose, nous avons lancé une réforme de fond sur le logement social qui fait que, demain, il n'y aura plus aucun perdant aux APL”, a-t-il précisé. Et d’ajouter : "Désormais, toutes les personnes qui sont aux APL ne seront en rien impactées par toute la réforme du logement social." Des propos rassurants… mais pas vraiment exacts. Désintox.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 La baisse de 5 euros par mois est bien reconduite sur toute l’année 2018 Si le secrétaire d’Etat reconnaît que le gouvernement a pris une “mauvaise décision”, celle-ci n’a pas été corrigée contrairement à qu’il laisse entendre. De fait, la baisse des APL de 5 euros par mois a bien été reconduite en 2018 pour tous les allocataires du privé. Cette réforme figure en effet dans la loi de finances votée en fin d’année dernière. Dans le logement social, il est trop tôt pour dire qu’il n’y aura pas de perdant Pour ce qui est du parc social, le gouvernement a effectivement lancé une vaste réforme des APL censée être indolore pour leurs bénéficiaires. Dans le détail, une baisse des aides à hauteur de 800 millions d’euros a été actée dès cette année. En théorie, ce coup de rabot ne doit, il est vrai, pas avoir d’impact sur le pouvoir d’achat des locataires, puisque le gouvernement demande aux bailleurs sociaux - qui distribuent directement des APL - de diminuer d’autant leurs loyers pour ne léser personne. Le hic, c’est que la mise en application de cette vaste réforme pourrait s’avérer bien plus complexe dans la pratique. Afin de soutenir l’effort demandé aux organismes de logements sociaux, le gouvernement a prévu une série de mesures d’accompagnement : possibilité de s’endetter sur des durées plus longues auprès de l’Etat (30 ans contre 20 aujourd’hui), gel du taux du Livret A (base sur laquelle ils empruntent)... Reste que ces compensations pourraient être insuffisantes pour un certain nombre de bailleurs sociaux. Selon l’Union sociale de l’habitat, près de 150 organismes sur les quelque 700 existants pourraient se retrouver en difficulté financière. “Sur un an, les lancements de nouveaux programmes pourraient baisser de 10% malgré le soutien du gouvernement”, assure Jean- Louis Dumont, président de l’Union sociale de l’habitat. Moins de programmes, qui profiteront donc à moins de locataires… Source : www.capital.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Logements meublés : plus que quelques jours pour opter pour le bon régime d’imposition Le 08/05/2018 Avant le 18 mai, les propriétaires qui louent leur logement en meublé doivent choisir entre un abattement forfaitaire ou une déduction de leurs charges au réel. C’est bientôt l’heure du choix pour les propriétaires de logement meublé. S’ils ont perçu des loyers d’un montant de moins de 70 000 euros en 2017, ces revenus sont automatiquement soumis au régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Celui-ci permet un abattement forfaitaire de 50% des recettes pour couvrir les charges mais il n’est pas possible de déduire un centime de plus. Pour autant, il est possible d’opter pour le régime réel jusqu’au 18 mai 2018 pour tous les propriétaires qui ont commencé leur activité de meublé courant 2017, pour tous ceux qui avaient déjà choisi le régime réel en 2016 ou qui sont au dessus du seuil de 70 000 euros. La date limite de dépôt en 2018 de la liasse fiscale (la déclaration ainsi que des documents comptables) était fixée au deuxième jour ouvré qui suit le 1 er mai, soit le 3 mai 2018 pour les entreprises qui clôturent au 31 décembre.
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Cependant, un délai supplémentaire pour les entreprises télédéclarantes est fixé à 15 jours calendaires au-delà de la date limite de dépôt des déclarations, soit le 18 mai 2018. « Dans 85 % des cas, celui-ci est plus intéressant que le micro-BIC », estime Maud Velter, directrice associée de Lodgis. En effet, vous pouvez déduire de vos revenus issus de la location un très grand nombre de frais allant des factures d’entretien à la taxe foncière en passant par les frais de gestion. Et vous pouvez aussi déduire une partie de la valeur de votre bien chaque année au titre de l’amortissement du logement et de son mobilier. Economies variables Prenons l’exemple d’un logement acheté 200 000 euros pour lequel le propriétaire perçoit 10 000 euros de loyer par an imposés à 30 %. En choisissant le micro-BIC, il déclare 5 000 euros de recettes sur lequel il va payer 1 500 euros d’impôts. Mais si ses charges sont de 2 000 euros par an et qu’il amortit 3 % de la valeur du logement (160 000 euros, car le terrain ne peut pas être amorti) chaque année pendant 33 ans, il sera en mesure de déduire 6 800 euros de ses recettes locatives. Il paiera alors 960 euros d’impôts. « En fonction de ses charges, du montant de ses intérêts d’emprunt, de la valeur du mobilier, le propriétaire peut réaliser une économie qui peut atteindre entre 16 000 et 25 000 euros sur dix ans », selon le cabinet d’expertise comptable ELM Conseil. Dans ces conditions, comment savoir précisément s’il est plus intéressant d’être au régime réel ? « Si vous êtes un loueur en meublé occasionnel, notamment par le biais de plates-formes telles que Airbnb ou Abritel, le régime micro-BIC s’impose car les formalités sont moins importantes, mais si vous louez un logement meublé à l’année, il faut vraiment faire ses calculs », conseille Bassel Abedi, fondateur de rendementlocatif.com. De nombreuses déductions Le réel est particulièrement intéressant pour un propriétaire qui vient d’investir, car il peut déduire les frais de notaire, les honoraires des agents immobiliers et les intérêts d’emprunt. Même chose si des travaux importants ont été réalisés en 2017, comme la création d’une salle de bain. Le site www.jedeclaremonmeuble.com propose un simulateur en accès libre qui permet de voir si l’opération est intéressante. Si vous envisagez de passer au réel, il est préférable d’être aidé d’un expert-comptable de façon à bien calculer la valeur de l’amortissement et à télétransmettre votre déclaration dans les règles. Les honoraires de cet expert sont déductibles des loyers. Vous devrez ensuite envoyer un courrier à l’administration fiscale indiquant votre volonté de passer au régime réel. Des modèles de courrier sont
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 proposés sur le site www.jedeclaremonmeuble.com et mieux vaut envoyer la lettre en recommandé avec accusé réception. Et si vous avez un regret, sachez que vous pouvez repasser au régime micro-BIC chaque année en prévenant l’administration fiscale avant le 1 er février de l’année au titre de laquelle vous souhaitez revenir au régime micro-BIC. Source : www.lemonde.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Crédit immobilier : vers la fin de la transférabilité des prêts ? Le 09/05/2018 Vers la fin de la transférabilité des prêts ? - GILE MICHEL/SIPA/1701051035 Option attrayante quand les taux sont bas, la possibilité de transférer son prêt est de moins en moins accordée par les banques. Deux banques ont récemment annoncé la suppression de la transférabilité des prêts immobiliers. Pour rappel, cette option permet de conserver les conditions de taux, d'assurance emprunteur et de garantie prévues dans le prêt immobilier initial pour l'acquisition d'une nouvelle résidence principale. La transférabilité de son prêt est donc une option particulièrement avantageuse à négocier pour un emprunteur lorsque les taux sont attractifs comme ils le sont actuellement. Encore plus lorsqu'on anticipe une hausse future des conditions de refinancement des banques.
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 « Difficilement tenable pour une banque » Intéressante pour les emprunteurs, la transférabilité de prêt peut, en revanche, vite devenir coûteuse pour un établissement bancaire. « Avec une éventuelle remontée des taux à moyen ou long terme, il est difficilement tenable pour une banque de s'engager à maintenir un taux de crédit très avantageux sur une future acquisition qui interviendra dans 7 à 10 ans », explique Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier en crédit Vousfinancer. C'est donc en prévision de cette probable remontée des taux que cette option se fait de plus en plus rare. Selon le courtier en crédit Vousfinancer, seules une poignées de banques (en ligne, régionales ou spécialisées) la proposent encore. «Une ère quasi-révolue » Quand les taux de refinancement et les taux d'emprunt d'Etat vont effectivement remonter, « les banques devront inévitablement répercuter ces hausses, au moins partiellement, sur leurs taux de crédit afin de conserver leurs marges... Voilà pourquoi l'ère de la transférabilité des prêts est une ère quasi-révolue », estime Sandrine Allonier. Une clause (encore) applicable sous conditions Les emprunteurs qui ont pris cette option dans leur offre de prêt peuvent l'appliquer sous certaines conditions. Celles-ci peuvent varier d'un établissement à un autre. Selon les banques, la vente et l'acquisition du nouveau bien doivent se faire dans un délai précisé par celle-ci (souvent inférieur à 6 mois). La valeur du nouveau logement doit également être supérieure au capital restant dû à transférer. Autres conditions : il ne doit pas y avoir eu d'incidents de paiement sur le prêt et l'usage du bien vendu doit être le même que celui que l'emprunteur veut acquérir. Enfin, l'organisme de caution doit accepter le transfert. Source : www.lesechos.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Crédit immobilier : emprunter, renégocier, c'est maintenant ! Le 10/05/2018 Cas pratiques : ce que vous pouvez gagner en renégociant votre taux - Les Echos - Meilleurtaux.com Le crédit très bon marché est plus que jamais d'actualité. C'est une bonne nouvelle pour les candidats à l'achat d'un logement. Mais aussi pour les propriétaires déjà détenteurs d'un prêt immobilier qui peuvent avoir intérêt à renégocier. Principal carburant de l'accession à la propriété, le crédit devient encore plus déterminant alors que les prix immobiliers sont orientés à la hausse . « Depuis 2009, la chute des taux d'intérêt des crédits à l'habitat, facteur de soutien de la solvabilité des ménages, porte le marché immobilier à bout de bras, estime Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision dans le Groupe Xerfi. Un plancher a été atteint. La probabilité que les taux baissent encore davantage est désormais faible. La remontée se fera en pente douce, mais elle se fera quand même. » A court terme, le crédit immobilier reste très bon marché pour ceux qui peuvent en profiter . Les taux ont même encore récemment baissé . La durée des prêts s'allonge. A quel taux peut-on emprunter aujourd'hui. Qui a intérêt à renégocier ? Ce qu'il faut savoir.
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 A quel taux emprunter ? Bonne nouvelle si vous souhaitez emprunter. En ce mois de mai, les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont plutôt orientés à la baisse. Selon le courtier Meilleurtaux.com, vous pouvez obtenir actuellement en moyenne du 1,41 % sur 15 ans, 1,63 % sur 20 ans et 1,83 % sur 25 ans. De son côté, Credixia, autre spécialiste du courtage, annonce pour les très bons dossiers, du 0,75 % en moyenne sur 10 ans (hors assurance, meilleur taux fixe national négocié par l'intermédiaire du courtier), 0,95 % sur 15 ans, 1,10 % sur 20 ans et 1,30 % sur 25 ans. Pour l'ensemble du marché, toutes durées confondues, les taux d'intérêt fixes (hors assurance et coût des sûretés) ont même encore baissé. Ils se sont établis à 1,47 % en avril après 1,49 % en moyenne en mars, d'après les données récemment publiées par l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Repartis à la hausse début 2017, après avoir touché un point bas, les taux ont tendance à se replier. Ainsi, depuis la fin de l'été 2017, ils reculent doucement de l'ordre de 1 point de base chaque mois. Cette baisse s'explique par « des conditions de refinancement des banques toujours excellentes et par l'abondance de liquidités bon marché dans l'économie », note l'Observatoire Crédit Logement/CSA. En outre, rappelle Alexandre Mirlicourtois, « la concurrence reste féroce entre les établissements financiers. » Les prix de l'immobilier et la réduction des soutiens publics à l'accession à la propriété rognent la capacité d'achat des ménages. Mais les banques continuent à prêter à taux bas car elles ont pris conscience que la demande se dégradait depuis un an. Ces conditions exceptionnelles ne sont pas réservées qu'aux emprunteurs « high level ». Tous les profils, primo-accédants comme secundo-accédants, bénéficient d'une baisse de taux, affirme le courtier le-Partenaire-fr, et toutes les durées de prêt sont concernées. « Nos partenaires bancaires souhaitent réaliser de bons chiffres avant la pause estivale donc, sans surprise, ils misent sur des taux bas pour clôturer leurs objectifs », précise Fabienne Laborde, directrice commerciale de Le- Partenaire.fr.
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Sur quelle durée ? Le maintien de conditions de crédit très accommodantes ne suffit pas toujours à compenser la hausse des prix. Les budgets les plus serrés, ceux qui ont peu ou pas d'apport, sont les plus touchés. Face à la perte de pouvoir d'achat, vous pouvez penser à allonger la durée de votre prêt. « Pour pouvoir emménager dans le bien qu'il convoite, estime Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, un foyer devra envisager son projet sur des durées de remboursement de 20, 30, voire 35 ans. » C'est un levier qu'utilisent déjà les banques pour limiter le ralentissement de la demande de crédit. En avril, d'après l'Observatoire Crédit Logement/CSA, la durée des prêts était de 220 mois en moyenne, soit plus de 18 ans. Or, sur les quatre dernières années, le délai de remboursement d'un crédit a augmenté de 15 mois. Ce sont surtout les jeunes ménages qui en profitent mais pas seulement. « La durée des prêts est passée assez naturellement de 20 à 25 ans, remarque Philippe Taboret. Ce n'est pas forcément une mauvaise chose d'emprunter sur des durées aussi longues. Pourquoi serait- ce moins bien que de payer un loyer ? ». D'ailleurs, selon lui, à mensualités inchangées sur une durée de 20 ans, un emprunteur perdrait 8,90 % de capacité d'emprunt si les taux passaient de 1,60 % à 2,60 %. Pour une mensualité de 1.000 euros, un ménage ne pourrait plus obtenir que 186.000 euros au lieu de 205.000 euros. En revanche, ce même taux de 2,6 % appliqué à un prêt contracté sur 35 ans « procurerait une capacité supplémentaire d'endettement de 73.000 euros ». Pour l'instant, seul le Crédit Foncier Alsace-Lorraine prête sur 35 ans et une poignée de réseaux bancaires (Crédit Agricole, LCL, BNP Paribas Personal Finance...) sur 30 ans. Mais, assure Philippe Taboret, « cette pratique est appelée à se développer. » Faut-il renégocier ? Avec les récentes baisses des taux, il peut être judicieux de renégocier un prêt souscrit il y a quelque temps . Ce qui sera aussi une occasion de renégocier votre assurance-emprunteur . « Les crédits concernés, précise Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com, ont été signés avant 2016, la grande majorité des dossiers portent sur des crédits datant de 2015, à savoir ceux qui n'ont pas profité de l'opportunité en 2016 ou 2017, les crédits étant souvent trop récents. » Avec, à la clé, des gains supérieurs à 10.000 euros et pour la moitié des dossiers plus de 15.000 euros (voir illlustration).
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 En principe, pour que l'enjeu en vaille la peine, il faut que l'écart de taux soit au moins égal à 0,70 % entre celui du crédit ancien et le taux pratiqué aujourd'hui sur la même durée. Vous devrez aussi être dans la première moitié de votre prêt et avoir remboursé au moins une année pour amortir les frais du rachat. En outre, le capital restant dû doit au moins être égal à 70.000 euros. Source : www.lesechos.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Les atouts et les risques du crédit immobilier à trente ans et plus Le 11/05/2018 Pénalisés par la réduction des aides publiques à l’achat, ceux qui achètent pour la première fois leur résidence principale empruntent sur des durées de plus en plus longues. C’est la nouveauté de ce début d’année : le crédit immobilier à très long terme – entendez 30 ans, voire plus – revient sur le marché. Objectif : financer les primo-accédants, moins nombreux sur le marché immobilier cette année en raison de la réduction de certaines aides publiques. En effet, l’APL (aide personnalisée au logement) accession a été supprimée dans le neuf, tandis que le plafond du PTZ (prêt à taux zéro) et son périmètre ont été réduits depuis le 1 er janvier. « Les primo-accédants ne représentent plus que 45 % de notre production de crédits au premier trimestre, contre 60 % en 2017 », indique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Pour aller chercher ces candidats à l’acquisition immobilière, les banques proposent donc des crédits de plus en plus longs, permettant de limiter le montant des mensualités. « La durée moyenne des
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 crédits a progressé de 14 mois depuis 2014 et de 4 mois sur la dernière année pour atteindre 18,2 ans », expose Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision du groupe Xerfi. Et le phénomène devrait se poursuivre : « On va vers une généralisation des prêts à plus de 30 ans dans un contexte de lente remontée des taux des crédits, dans le sillage de celle de l’OAT (obligation assimilable du Trésor) 10 ans », estime ce dernier. Un taux à 2,55 % sur 35 ans Un établissement, le Crédit foncier et communal Alsace-Lorraine (CFCAL), propose même un crédit à 35 ans à 2,55 %. Cette filiale du Crédit mutuel Arkéa intervenant sur toute la France est spécialisée dans le rachat de crédits, mais a lancé cette offre en novembre 2017. Celle-ci s’adresse à la fois à des primo-accédants, des secondo-accédants et des investisseurs. « Ces derniers s’y intéressent, car l’allongement de la durée du crédit leur permet de préserver leur pouvoir d’achat en faisant diminuer les mensualités », précise Emmanuelle François, directrice générale du CFCAL. L’établissement ne finance à 35 ans que des biens en agglomération, afin d’assurer la liquidité en cas de revente. « Comme pour tous nos crédits au-delà de 25 ans, nous procédons systématiquement à une analyse du bien via un expert qui se déplace », ajoute M me François. Les autres établissements se limitent à des prêts à 30 ans. Et encore. « Toutes les banques nationales ne proposent pas de crédit à 30 ans. Lorsqu’elles le font, l’écart de taux avec le crédit à 25 ans est d’au minimum 0,50 % », précise Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com, qui constate un taux moyen de 2,30 % à 30 ans, contre 1,75 % à 25 ans et 1,55 % à 20 ans. Ce surcoût sur le taux d’intérêt se traduit mécaniquement par un renchérissement du coût total du crédit. Mais le très faible niveau des taux fait passer la pilule. « Rappelez-vous qu’en 2008 on empruntait sur 20 ans à 5 % ! Aujourd’hui, le bas niveau des taux de crédit permet de proposer du 30 ans à des conditions acceptables », explique Philippe Taboret. Les établissements les plus à l’affût des primo-accédants proposent d’ailleurs des taux à 30 ans à peine supérieurs à ceux sur 25 ans. « Il y a trois ans, l’écart de taux entre les prêts sur 25 ans et ceux sur 30 ans s’élevait à 1 %. Ce surcoût était très élevé. Désormais, certaines banques limitent l’écart à 0,15 % : on peut emprunter à un taux compris entre 1,60 % et 1,80 % sur 25 ans, et entre 1,75 % et 2 % sur 30 ans », constate Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez Vousfinancer. Raisonnable, ce surcoût permet à des particuliers qui ne seraient pas finançables sur une durée plus courte de devenir propriétaires. Des prêts généralement remboursés par anticipation
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Mais ce rêve a un prix : le coût total du crédit d’un emprunt de 130 000 euros sur 35 ans à 2,55 % ressort à 66 000 euros. Cependant, fort heureusement, la probabilité d’aller au terme de l’emprunt est faible : en moyenne, les prêts immobiliers sont remboursés par anticipation après sept à neuf ans, car le propriétaire revend son bien. Ce qui pose un autre problème en cas de revente rapide pour des raisons familiales (divorce, naissance d’un enfant) ou professionnelles. Or, attention : les premières années, les mensualités sont principalement composées d’intérêts, et non de capital. Le capital restant dû reste donc relativement proche de la somme empruntée. Aucun problème en cas de revente rapide si le prix du bien a progressé. Mais, si le marché a baissé, c’est une autre histoire : le capital restant dû pourrait alors excéder la valeur de revente du bien. « Le risque est aujourd’hui limité, car nous sommes dans un marché haussier, mais il existe toujours pour les achats sans apport », rappelle Sandrine Allonier. Elle a calculé qu’un emprunt de 220 000 euros à 2 % sur 30 ans pour acheter un bien de 200 000 euros sans apport permet de supporter une baisse de la valeur du bien de 5 % sur 5 ans : dans ce cas, le bien sera revendu 190 000 euros, soit presque le niveau du capital restant dû (191 850 euros). L’emprunteur en sera donc de sa poche. Source : www.lemonde.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Devez-vous faire certifier votre logiciel de caisse ? Le 02/05/2018 Depuis le 1er janvier 2018, et afin de lutter contre la fraude à la TVA, de nombreux professionnels doivent justifier que les logiciels (ou systèmes) de caisse sur lesquels ils enregistrent les règlements de leurs clients, respectent des conditions précises d’inaltérabilité, de sécurisation, de conservation et d’archivage. Est-ce votre cas ? Logiciels de caisse : une certification sous conditions ! En principe, depuis le 1er janvier 2018, toutes les entreprises (entreprise individuelle, société, etc.) qui enregistrent elles-mêmes les règlements de leurs clients dans un logiciel ou un système de caisse ont
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 l’obligation de justifier que ce logiciel (ou système) respecte des conditions précises d’inaltérabilité, de sécurisation, de conservation et d’archivage. Le respect de ces conditions peut être justifié :  soit par un certificat délivré par un organisme accrédité (certificat de conformité à la norme NF 525 pour les logiciels d’encaissement) ;  soit par une attestation individuelle de l'éditeur du logiciel de comptabilité ou de gestion ou du système de caisse concerné, conforme à un modèle fixé par l'administration. Comme tout principe, il existe des exceptions à cette obligation de certification qui dépendent soit du régime de TVA de l’entreprise, soit de la nature de l’activité exercée, soit des modalités de tenue de la caisse. Concernant le régime de TVA, vous serez exonéré de cette obligation de certification si :  vous n’êtes pas assujetti à la TVA ;  ou si vous êtes exonéré de TVA ;  ou si vous bénéficiez de la franchise en base de TVA ;  ou si vous relevez du régime de remboursement forfaitaire agricole. Quant à la nature de l’activité, vous ne serez pas tenu à l’obligation de certification si vous commercez exclusivement avec d’autres professionnels (ce que l’on appelle les activités « B to B » ou « business to business »). En revanche, si votre entreprise compte des particuliers parmi ses clients, vous devrez justifier du fait que votre logiciel de caisse est bien certifié. Enfin, pour ce qui est des modalités de tenue de la caisse, retenez que vous ne serez pas soumis au dispositif de certification si :  vous utilisez des registres papiers ou sous forme de tableurs ;  ou si vous utilisez un système dédié qui n’automatise pas et n’enregistre pas les données. Source : www.bar-brasserie.fr
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Les recours du locataire-gérant en cas d'établissement non-conforme Le 09/05/2018 Le locataire-gérant peut contraindre le propriétaire à réaliser à sa charge les travaux de conformité. S'il ne réussit pas à l'amiable, il peut agir en référé pour obtenir la désignation d'un expert, l'autorisation de consigner les redevances et la réduction provisoire de leur montant. © Thinkstock Le locataire-gérant devra faire attention aux clauses du contrat qui déresponsabilisent le propriétaire du CHR. La location-gérance est très répandue en CHR. Elle permet au propriétaire qui l'a exploité depuis plus de deux ans d'en confier la gestion à un locataire-gérant qui en assure son exploitation et en tire les profits moyennant le règlement d'une redevance. Parfois, le propriétaire le met en location-gérance au profit de professionnels dont l'activité exclusive est la revalorisation des CHR. Elle est utile pour un commerçant :
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 - qui n'a pas l'apport suffisant ou les moyens d'acheter un établissement. Il pourra ainsi se construire une surface financière suffisante, notamment pour acquérir par la suite le CHR qu'il exploite ou un autre ; - qui veut tester le potentiel de l'établissement avant de l'acquérir, seul ou avec des associés. ► Durée et redevance La location-gérance peut être à durée déterminée (en général pour une période d'un ou deux ans renouvelable ou non) ou indéterminée. En pratique, il existe souvent une promesse d'achat par le locataire-gérant adossée au contrat. Il pourra donc, à une date déterminée correspondant à la fin du contrat ou à une autre date, acquérir le fonds à un prix fixé à l'avance, quelles que soient les fluctuations de l'activité pendant la période. Le locataire-gérant verse au propriétaire de l'établissement une redevance. Le montant de celle-ci inclut - le loyer principal payé par le propriétaire du fonds au propriétaire des locaux ; - les frais afférents au fonds (fonctionnement). Le montant de la redevance est fixé librement entre le futur locataire-gérant et le propriétaire du CHR, par exemple une somme fixe ou/et un pourcentage (sur les bénéfices, le chiffre d'affaires ou les deux). Le montant de la redevance ne doit pas être surestimé, sous peine d'une requalification éventuelle par l'administration fiscale considérant qu'il s'agit d'une partie de prix de vente dissimulée. ► Non-conformité des locaux L'une des principales difficultés des locataires-gérants est la non-conformité de l'établissement ou d'un de ses éléments lors de leur entrée dans les lieux. Un état des lieux des locaux, du matériel et des installations doit être dressé à l'entrée dans les lieux mais, en pratique, il n'est parfois pas établi ou ne mentionne pas l'état de non-conformité. Souvent, le locataire-gérant ne s'en aperçoit que plus tard, notamment lors d'une visite des services préfectoraux de l'hygiène ou autres. Il devra également faire attention aux clauses du contrat qui déresponsabilisent le propriétaire du CHR. Par exemple : "Le gérant prendra le fonds de commerce présentement loué et ses accessoires dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 contre le loueur pour quelle que cause que ce soit et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de la redevance ci-après fixée." La clause selon laquelle le locataire-gérant prend le fonds dans l'état où il se trouve n'exonère pas le bailleur de son obligation de respecter les dispositions et obligations légales, à savoir d'assurer une délivrance de la chose conforme d'une part, mais également un caractère paisible de la chose conformément à la loi et aux dispositions du bail. C'est en principe le cas, par exemple, d'un restaurant qui dispose d'une hotte non conforme, car il n'y a pas d'évacuation de l'air conforme aux règles. En plein service, la température est de 35 à 40 °C dans la cuisine encastrée, au point qu'une fumée intense se dégage dans la cuisine, au bar et la salle de restaurant et qu'un des salariés a même fait un malaise. Il en va de même en principe pour la non-conformité d'autres éléments (exemple : chambre froide, installations électriques et de chauffage présentées comme en parfait état…). ► Comment agir ? Le locataire-gérant pourra contraindre le propriétaire à réaliser à sa charge les travaux de conformité. Soit une clause le prévoit dans le contrat de bail, soit, en l'absence de clause, le propriétaire du CHR reste tenu d'une obligation de délivrer au locataire-gérant une chose conforme et de lui assurer le caractère paisible de sa jouissance. Pour se défendre, le locataire-gérant peut obtenir amiablement du propriétaire la mise en conformité du fonds. S'il ne réussit pas, il peut agir en référé pour obtenir la désignation d'un expert, l'autorisation de consigner les redevances et la réduction provisoire de leur montant. Après le dépôt du rapport d'expertise concluant à la non-conformité des matériels et installations destinés à l'exploitation du fonds qui ne répondaient pas aux normes de sécurité devant être respectées par un établissement recevant du public, le locataire-gérant peut : - assigner en justice dans un délai très rapide, de quelques mois, le propriétaire du CHRD en résolution du contrat de location-gérance, en restitution du dépôt de garantie et du trop-perçu de redevances ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts pour manque à gagner et préjudices subis ; - ou simplement solliciter la mise en conformité de l'établissement ou de l'un de ses éléments ou des dommages-intérêts pour préjudices dont celui d'exploitation.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Ces possibilités d'actions et de recours sont donc de nature à dissuader les propriétaires de CHR de mettre en location-gérance, même par imprudence, des fonds non conformes. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 La restauration "ethnique" perce en France, au détriment du fast-food Le 10/04/2018 Aux "MG Road" et "Desi Road, des lieux de restauration indienne rapide à Paris, le ticket moyen tourne autour de 30 euros. - Indian Road Empanadas argentins, bowls hawaiens et pitas grecques: le salon "Sandwich & Snack Show" a été l'occasion pour les professionnels de la restauration exotique de vanter leur réussite dans l'Hexagone. Après 15 ans d'efforts, la vague "ethnique" de la restauration rapide perce réellement en France, portée par une offre venue d'Argentine, du Maroc ou encore du Vietnam, un succès largement lié à la montée en gamme.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 "Du bagel américain, des bols asiatiques, des poke en provenance de Hawaï, du poulet grillé français ou encore des sandwichs israéliens: on recense 54 mono-produits dans la restauration rapide en France", assure Bernard Boutboul, directeur du cabinet Gira Conseil. Les Américains ont moins de la moitié des produits En 2010, on décomptait déjà 35 produits de restauration rapide mais en 2001 elle se limitait aux seuls sandwich et hamburger, relevait-il à l'occasion du salon "Sandwich & Snack Show" organisé la semaine dernière à Paris. Face à cette "folle diversification, les Américains, qui ne possèdent pas la moitié de ces produits, viennent voir ce qui se passe chez nous, tout comme le reste du monde, qui s'implante dans l'Hexagone avec ses divers concepts en visant le haut-de-gamme", ajoute t-il. Des efforts qui ont mis du temps à porter leurs fruits, les pionniers ayant tenté leur chance il y a 30 ans. "Depuis peu, les concepts tels que le grec Gallika et ses pitas, la gastronomie marocaine revisitée par l'enseigne Yemma ou encore les argentins de Manduca se sont positionnés et fonctionnent", assure Bernard Boutboul. Percer en France, c'est percer dans le monde entier Les succès de cette cuisine internationale sont essentiellement liés au positionnement haut-de- gamme de ces enseignes. C'est l'exemple de Enrique Zanoni, créateur du concept "gourmet" argentin "Clasico Argentino", qui compte sept établissements à Paris, un à Bordeaux et un à Londres. "Je me suis aperçu que les empanadas -chaussons fourrés spécialités d'Argentine- n'étaient pas du tout représentés dans la "street-food", de manière qualitative, en France", explique Enrique Zanoni, créateur de cette chaîne de restaurants. "J'ai donc décidé de créer une enseigne spécialisée, avec une attention particulière sur la matière première de qualité, qui est fondamentale". Selon lui, "si on peut percer en France, pays star de la gastronomie, on peut percer dans le monde entier, car c'est un marché très compétitif", assure l'homme âgé de 53 ans. L'originalité de l'offre ne garantit pas sa réussite, confirment les experts. Il faut "générer un vrai sentiment de curiosité et de découverte, qui pousse le consommateur à tenter une aventure, une expérience", estime quant à lui Nicolas Nouchi, responsable des études au sein de CHD Expert Group.
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Selon lui, "il faut par ailleurs arriver à se renouveler en permanence dans les recettes et les solutions proposées afin d'éviter l'effet de mode, comme l'a été le bar à pâtes par exemple". 30 euros de ticket moyen En termes de produits "phares", il cite "les tacos, le poulet grillé version portugaise, ou encore la naturalité avec les poke bowl", plat hawaïen composé de thon mariné dans une préparation à base de gros sel, sauce soja, huile de sésame, citron vert, algues, et piment. Stéphanie de Saint-Simon, 52 ans, s'est, elle, tournée vers l'Inde et compte deux restaurants ouverts en 2014 et 2015 dans Paris, le "MG Road" et le "Desi Road »"J'ai été dans les premiers de cette vague, mais depuis l'an dernier, on constate une offre très large de restauration rapide élaborée en France, qui propose plus de qualité et plus de créativité", se réjouit cette femme auparavant traiteur. "Ce ne sont pas les mêmes prix car le ticket moyen tourne autour de 30 euros, mais ce n'est pas la même expérience non plus: tout est cuisiné le jour-même, et il y a une vraie traçabilité", prône-t-elle. 260% de hausse en moins de 15 ans Globalement, la restauration rapide "bat record sur record", selon Gira Conseil. Ce segment "atteint en 2017 les 51 milliards d'euros, en hausse de 6% par rapport à 2016, +13% sur les quatre dernières années et +260% sur 13 ans, c'est l'euphorie, on n'avait pas vu une telle croissance depuis longtemps", lance Bernard Boutboul. "On vit en France une disparition du fast-food, de la malbouffe, l'arrivée d'une certaine montée en gamme depuis plusieurs années, du fait-maison avec des produits bruts, à des prix assez élevés", confirme-t-il. Source : www.bfmtv.com
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Effets de la cession du fonds de commerce à l’égard du bailleur. Le 10/05/2018 Lors de la cession du fonds de commerce, il arrive parfois que le bailleur soit réticent sur le changement de son locataire. Ces réticences engendrent souvent des complications pendant les négociations entre cédants et acquéreurs et peuvent mettre à mal la réalisation de la cession du fonds de commerce. Le bailleur peut-il s’opposer à la cession du droit au bail cédé avec le fonds de commerce ? Non. Sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. Le locataire qui souhaite céder son fonds de commerce a le droit, d’ordre public, de céder son bail à l’acquéreur du fonds. Toutefois, le bail est susceptible de contenir certaines clauses pouvant valablement restreindre le droit de céder : Le bail peut exiger l’intervention du bailleur à l’acte de cession. De telles clauses ont été jugées valables pour la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce du locataire, et ce même dans les cas où l’acquéreur exerce le même commerce que le cédant. La jurisprudence juge que ces stipulations, assimilables à des clauses d’agrément, sont valables dans la mesure où elles n’interdisent pas aux locataires de manière générale et absolue, toute cession du bail et où elles ont pour objet de permettre au bailleur un contrôle de la régularité de la cession, de la moralité, de la solvabilité et de la compétence de l’acquéreur éventuel. En cas d’un refus abusif de la part du bailleur, le locataire a toujours la possibilité de solliciter en justice, l’autorisation de la cession. Le bail peut aussi prévoir une clause de préemption au bénéfice du bailleur qui pourra alors se porter acquéreur du fonds de commerce cédé, de manière prioritaire. L’acquéreur dispose-t-il du droit au renouvellement du bail ? Oui. L’acquéreur dispose en principe du droit au renouvellement du bail. Ce droit reste subordonné à une exploitation du fonds pendant les trois années précédant la date d’expiration du bail. Le fait que la
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 cession du fonds intervienne pendant la dernière période triennale est sans incidence sur le droit au renouvellement du bail appartenant à l’acquéreur. Toutefois, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire . Mais il ne peut pas invoquer une faute commise par le cédant à l’encontre de l’acquéreur pour justifier un refus du droit au renouvellement. Sauf si l’infraction se poursuit par l’acquéreur après la cession. Quelles sont les obligations de l’acquéreur ? L’acquéreur doit exécuter les obligations résultant du bail, sauf accord particulier convenu avec le bailleur. Il doit notamment respecter la destination des lieux. Le bail demeure soumis au statut des baux commerciaux même s’il cesse d’exploiter un fonds de commerce dans le local loué. Le bailleur peut-il se retourner contre le cédant en cas de non-paiement des loyers par l’acquéreur ? Oui. Mais uniquement en présence d’une clause de garantie solidaire. Le cédant ne peut donc être tenu des obligations nées du bail, et notamment du paiement des loyers échus après la cession que s’il en a pris expressément l’engagement. Le bailleur doit toutefois informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. Le bailleur ne peut invoquer la clause que durant trois ans à compter de la cession du bail. La clause ne peut pas être maintenue en cas de renouvellement ou de résiliation, mais reste valable jusqu’à l’expiration du bail tacitement reconduit. La caution qui s’est engagée à payer les loyers pour le compte du locataire cédant reste tenue de la même obligation à l’égard de l’acquéreur lorsqu’une clause du bail stipule qu’en cas de cession, le locataire resterait débiteur solidaire avec son successeur du paiement du loyer pendant toute la durée du contrat. Mais elle sera libérée si cette garantie n’est stipulée que dans l’acte de cession.
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 Un état des lieux doit-il être réalisé entre l’acquéreur et le bailleur lors de la cession du fonds de commerce ? Oui. Lors de la prise de possession des locaux par l’acquéreur du fonds de commerce, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et l’acquéreur ou par un tiers mandaté par eux. Le bailleur qui n’a pas fait toutes les diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne pourra pas invoquer la présomption par laquelle le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Source : www.village-justice.com
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 Délais de paiement : les résultats de l’année 2017 sont connus ! Le 11/05/2018 Comme chaque année, l’Observatoire des délais de paiement a remis son rapport sur l’évolution des délais de paiement. C’est désormais chose faite pour l’année 2017 : à la lecture de ce rapport, il apparaît que les nouvelles sont plutôt bonnes… Délais de paiement : que retenir du rapport ? Le rapport de l’Observatoire des délais de paiement dresse un constat d’ensemble encourageant. Pour mémoire, au début de l’été 2015, les retards de paiement avaient atteint leur pire valeur sur 10 ans à 13,6 jours. Les comportements de paiement se sont par la suite régulièrement améliorés pour passer pour la 1ère fois sous les 11 jours au cours du printemps 2017 (10,9 jours) avant de légèrement remonter durant l’été (11,2 jours).
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 Depuis 2016, ce sont près des 3/4 des entreprises qui payent leurs fournisseurs sans retard ou avec moins de 15 jours de retard. Plus précisément, en 2 ans, la proportion d’entreprises réglant leurs factures à l'heure est en augmentation de plus de 7 points, passant de 36,2 % au 3ème trimestre 2015 à 43,6 % au 3ème trimestre 2017. Un petit bémol est toutefois à noter : les grands retards ont tendance à légèrement augmenter depuis un an, passant de 6,2 % au 4ème trimestre 2016 à 7 % au 3ème trimestre 2017. L’enquête révèle également que les grandes entreprises sont celles qui respectent moins la réglementation (le taux d’entreprises de moins 10 salariés réglant ses factures en temps utile est de 73,6 % au 3ème trimestre 2017 contre 58,7 % pour les entreprises de plus de 250 salariés). Le même constat vaut pour les collectivités locales : plus elles sont petites, plus elles règlent leurs factures en temps et en heure. Enfin, il faut retenir que le délai global de paiement de ses factures par l’Etat a baissé de 3 jours pour atteindre 21,5 jours en 2017. Source : www.bar-brasserie.fr
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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