1. AplusRealty’s Property Information
A+리얼티 경매물건 보고서
(수내동 파크타운롯데아파트)
서울특별시 강남구 삼성동 158-25 매직킹덤빌딩 7층
A+ REALTY Ltd.
부동산중개본부 / 본부장 김형배 (010-5385-6039)
7F, Magic Kingdum BIL, 158-25, SamseongDong, Gangnam-Gu, Seoul, Korea
Tel. 02-6900-4570 Fax 02-6455-4882 Mail aplusrealty@aplusrealty.co.kr
www.aplusbudongsan.com
3. 1 물건 개요
2011타경22***
경기 성남시 분당구 수내동 55
파크타운(롯데) 134동
입찰일자 : 2012.06.18. (월요일) 오전 10:00
사건명 부동산임의경매 진행상태 2번 유찰
물건구분 아파트 건물면적 101.84㎡(38평형)
매각물건 토지·건물 일괄매각 토지면적 53.49㎡(16.18평)
입찰방법 기일입찰 총 층수 21층중 6층
감정가 720,000,000원 매매시세 28억원~31억원
최저가 (64%) 460,800,000원 전세시세 3억원 선
입찰보증금 (10%) 46,080,000원 입찰일자 2012년 06월 18일 (월)
지번 면적 대지권 감정가
196770㎡(59522.65평) 중
대지 대지권 216,000,000원
경기 성남시 분당구 53.486㎡(16.18평)
수내동 55
전용:101㎡(30.81평)
건물 방3, 화장실2 504,000,000원
공급:125㎡(38평형)
감정기관 : 두진감정
감정평가 합계 720,000,000원
감정일자 : 2011년 11월 28일
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4. 2 물건 위치
확대사진
본건
- 본 물건인 파크타운롯데아파트는 12개동 842세대로 구성되어 있으며 105㎡124B㎡
125A㎡, 157㎡, 162㎡, 166㎡, 167㎡, 217 ㎡, 229A ㎡, 229B㎡ 등으로 구성되어 있음.
- 교육시설로는 분당에서 최고의 학군으로 알려진 내정초, 수내중, 샛별중, 분당고 등이 인
근에 위치하고 있음.
- 인근 생활편의시설로는 롯데백화점, 이마트, 희망대공원 및 중앙공원 등이 위치하여 편
의 및 생활시설이 매우 편리하게 되어 있음.
- 교통은 인근 분당선(수내역)과 신분당선(정자역)이 위치하며 버스 등 대중교통이 매우 양
호한 상태임.
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5. 3 물건 사진
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6. 4 주변 경매물건 낙찰사례
본건
1 대략낙찰사례
(48~66평형)
- 감정가
2 83~84%
3 현물건
감정가대비
83%경우
-약 5.98억원
4
현시세(6.5억)
5 대비 83%경우
- 약 5.4억원
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7. 5 단지정보 및 시세정보
단지정보 및 시세
(국민은행 시세정보)
대략적인 시세는 일반적으로 6.5억 정도로 나타나고 있으며,
층수/향 등에 따라 급매물이 6억정도대의 가격이 형성되고 있음.
(부동산 114)
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8. 6 권리분석 및 임대차분석
권리분석
소멸
접수일자 구분 권리자 비고
여부
2001.05.30. 소유권 양순보 전소유자 : 김성근
2001.05.30. 저당권 하나은행 240,000,000원 말소기준권리
2005.02.18. 저당권 하나은행 82,800,000원
2005.05.04. 저당권 하나은행 60,000,000원
2006.02.23. 저당권 하나은행 164,400,000원
2007.12.14. 저당권 신라상호저축은행 260,000,000원
2011.09.02. 압 류 송파세무서
2011.11.14. 임 의 하나은행 청구액 430,062,666원
2011.12.05. 압 류 삼성세무서 채권액 807,200,000원
본 물건의 말소기준권리는 2001.05.30. 하나은행 저당권으로 이후의 저당권, 압류, 임의경매
는 모두 말소대상임. 거기에다 현 점유자는 소유자로 인수되는 것이 없어 등기부 및 임차인
권리분석상 특이사항 없음.
임대차분석
법원에서 조사된 임대차분석에는 채무자겸소유자가 직접 거주하고 다른 전입세대가 없는 것으
로 나타남. 지지옥션 전입세대조사에서도 2001.06.26.자로 박**가 동사무소전입되어 있으나 양
순보의 남편으로 파악하고 있음.
따라서 전입세대와 관련하여 등기부상 큰 문제는 없이 협의 또는 강제집행을 실시하면 되나, 현
물건의 아파트관리비(작년 7월~ 올 4월까지)가 2,250,630원정도가 체납되어 있고 매달 15만원
정도의 관리비가 나오고 있다고 함. (관리사무소 담당여직원 진술)
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9. 7 종합의견 및 예상낙찰가
종합의견
- 본 물건인 파크타운롯데아파트는 12개동 842세대로 구성되어 있으며, 주변 교육
시설로 분당에서 최고의 학군으로 알려진 내정초/중학교, 수내초/중학교, 샛별중, 분당고 등이
인근에 위치하고 있음. 또한 인근 생활편의시설로는 롯데백화점, 이마트, 희망대공원 및 중앙공
원 등이 위치하여 편의 및 생활시설이 매우 양호함. 거기에다 교통여건은 인근 분당선(수내역)
과 신분당선(정자역)이 위치하고, 버스 등 대중교통이 매우 양호한 상태로 지역의 접근성이 매
우 양호한 물건으로 사료됨.
- 등기부상 말소기준권리는 2001.05.30. 하나은행저당권으로 이 이후의 등기부상 모든 권리관
계는 말소되고 점유자도 현 소유자로 법원 및 지지옥션에서 파악하여 다른 전입세대가 없는 것
으로 나타나고 있음. 따라서 현 점유자의 협의 또는 명도비용을 감안하면 될 것이나. 현 물건의
아파트관리비(작년 7월~ 올 4월까지)가 2,250,630원정도가 체납되어 있고 매달 15만원정도의
관리비가 계속 체납가능성이 있어 체납관리비는 어느정도는 부담을 고려해야 할 것임.
예상 낙찰가
부동산 법원경매에 있어 물건별 매수자수나 매수가를 추정한다는 것은 현실적으로 불가능함.
다만, 이 물건과 관련하여 조사하면서 동사무소 세대열람조회, 아파트관리사무소 체납문의 그
리고 이 지역의 그 동안 매수자나 매수가 등을 종합하여 추정할 경우 대략 10여명이상이 이 물
건에 관심을 가지는 것으로 판단됨. 따라서 요사이 대내외적인 불안에도 불구하고 부동산가격
이 빠질만큼 빠졌다는 실수요자중심의 수요층형성과 감정가대비 64%의 최저가, 그리고 전세가
대비 낙찰예상가 등을 종합적으로 판단해 볼때 응찰자수와 응찰가격이 높게 형성될 것으로 추정
되고 있음.
예상 응찰자수 예상 낙찰가 예상 확률 비고
20명이상 5억6천이상 30%정도
10~15명일 경우 5.2~5.4천 50%정도 5.4억정도(예상)
10명이하 5억1천이하 20%정도
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10. 8 자금계획(예상)
파크타운롯데아파트 자금계획(예상)
(단위 : 원)
구분 일자 금 액(원) 비고
2012.06.18. 46,080,000 입찰금
• 잔금대출
- 낙찰가의
입찰보증금 최대 60% ~ 40%
및
잔금지급 2011.07.30. 493,920,000
- 대출금액
(예상) 약 3.7억정도
(금리 6%중반정도)
- 개인실적따라 추가대
출 가능
구입세금 2011.07.30 등록세(7/9월 분할납부)
등기비 2011.09.30 24,300,000 등기비포함
감정가1% 또는 낙찰가1.5%
매수신청
수수료
2011.07.30. 6,000,000 720만원중 120만원고객할인
강제집행 또는 합의금
강제집행 3,000,000
2011.9월경
수수료 2,000,000 체납관리비 일부지불
계 57,530,0000 대출금액 약 3.7정도
(금리 6%중반)
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11. 9 입찰시 구비서류
구비서류
※ 본인 참여시
- 본인 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)
- 법인 등기부등본
- 법인 인감증명서
- 법인 인감도장
- 사업자등록증 사본
- 입찰보증금 ( 46,080,000원)
※ 대리인 참여시
- 대리인 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)
- 대리인 도장
- 법인 등기부등본
- 법인 인감증명서
- 법인 인감도장
- 사업자등록증 사본
- 입찰보증금 ( 46,080,000원)
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12. AplusRealty’s Property Information
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