Unidad3 valoraciones perito

es
ial
dic
Jus
ore
CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

ad
as
sT
to
eri
UNIDAD 3
-P
aE

METODOS DE VALORACIÓN
ce

(1)
ne
rte
pe
nto

1. INTRODUCCIÓN.

2. EL MÉTODO DE COMPARACIÓN.
me
cu
do
te
Es

Es
te
do
cu
me
nto
pe
rte
ne
ce
aE
-P
eri
tosT
as
ad
ore
s Ju
dic
ial
es

es

ial
dic
1. INTRODUCCIÓN................................................................................................................................ 1-1

Ju
2. EL MÉTODO DE COMPARACIÓN................................................................................................. 2-1
2.1 LA ELECCIÓN DE LOS TESTIGOS. ...................................................................................................... 2-3

s
2.2 LAS VARIABLES REFERENCIALES. .................................................................................................... 2-5

ore
2.3 SISTEMAS DE COMPARACIÓN. .......................................................................................................... 2-7
2.3.1 El sistema clásico. .................................................................................................................. 2-7
2.3.2 El sistema de ponderación.................................................................................................... 2-10

ad
2.3.3 El sistema homogeneización por coeficiente corrector........................................................ 2-15
2.3.4 El sistema de los dos extremos. ............................................................................................ 2-20
2.3.5 El sistema de corrección. ..................................................................................................... 2-24

as
2.3.6 El sistema de coeficiente de tabla de fondo.......................................................................... 2-27

to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

MÉTODOS DE VALORACIÓN (1)
Unidad 3 1
Es

es

ial
1. INTRODUCCIÓN.

dic
Ju
Toda valoración debe aspirar a la objetividad y está condicionada por la

s
ore
finalidad de la misma.

Como prueba de la objetividad el tasador deberá reflejar en el informe el

ad
proceso lógico de deducción, es decir el método de valoración aplicado.

as
En la actualidad no puede llegarse a una valoración partiendo del “leal saber y

sT
entender” o “a la vista”. Se hace necesario seguir una metodología que sea
contrastable.

to
La finalidad de la valoración también condiciona el método a seguir para
eri
obtener el valor solicitado (valor de mercado, valor hipotecario, valor de
-P

expropiación…).
aE

El mercado ofrece unas características (falta de movilidad en la demanda, falta

de transparencia…) que hacen que las valoraciones ofrezcan complejidades
ce

que deben superarse por medio de la aplicación de métodos de valoración
ne

contrastados.
rte

Existen diversos métodos para calcular el valor de los inmuebles, entre los cuales
pe

se pueden enumerar:
nto

• El método de comparación.

• El método analítico.
me

• El método del coste de reposición.
cu

• El método del valor residual.
do
te

Unidad 3 1-1
Es

es

ial
Dentro de cada método existen diversos sistemas que, utilizando

dic
los mismos principios, presentan variaciones al objeto de una
mejor adaptación a la finalidad de la valoración y al inmueble

Ju
objeto de la misma.

s
Se utilizará el método que mejor se adapte a la finalidad de la valoración, siendo

ore
normal utilizar más de un método lo que permite comparar los resultados

ad
obtenidos que si son semejantes reflejan la calidad de la valoración

Las diferencias observadas serán objeto de análisis y de conciliación.

as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) 1-2
Unidad 3
Es

es

ial
dic
2. EL MÉTODO DE COMPARACIÓN.

s Ju
ore
Se trata del método más directo para calcular el valor de mercado de un

inmueble.

ad
Este método se basa en el principio de sustitución.

as
Ver el apartado 3.2.7. de la Unidad 1.

sT
De acuerdo con este principio el valor de un inmueble es equivalente al de otros

to
activos de similares características sustitutivos del inmueble a valorar.
eri
La actividad del tasador consistirá en obtener datos reales de otras transmisiones
-P

y compararlos con los del inmueble a valorar para obtener el valor del mismo. La
aE

muestra deberá ser representativa de la zona, y deberá contener datos referidos

a un plazo de tiempo no excesivamente largo.
ce

La actividad de obtener datos reales de otras transmisiones forma parte del estudio de
mercado.
ne
rte

Los inmuebles que se toman para la comparación se conocen con el nombre de
pe

testigos.

Si en la comparación utilizamos los datos correspondientes a seis inmuebles vendidos
nto

anteriormente, cada uno de los inmuebles será un testigo.
me

El elemento de comparación se llama variable referencial.
cu

Son ejemplo de variable referencial, los metros cuadrados, el número de habitaciones,
el estado de conservación…
do
te

Unidad 3 2-1
Es

es

ial
Existen diversos sistemas para aplicar el método de comparación.

dic
• El sistema clásico.

• El sistema sintético.

Ju
• El sistema por coeficiente corrector.

s
ore
ad
as
sT
to
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 3
Es

es

ial
dic
2.1 La elección de los testigos.

s Ju
Los testigos deben pertenecer a la misma localización, al mismo entorno y tener

ore
el mismo uso que el inmueble a valorar.

ad
La localización influye determinantemente en el valor del inmueble, por lo que el

as
tasador deberá tener en cuenta este elemento.

sT
En los inmuebles urbanos, la localización se realizará en relación con el centro,

con infraestructuras y equipamientos o con servicios.

to
En los inmuebles de naturaleza rústica la localización se realizará en relación con
eri
el núcleo de población.
-P

El valor de los inmuebles rústicos es inversamente proporcional a la distancia con el
aE

centro urbano.

Por lo que hace referencia al entorno éste factor tiene repercusión en los
ce

inmuebles urbanos y viene definido por el nivel socio económico de los
ne

habitantes ya que éste determinará las características de la demanda de la
rte

zona.
pe

El tasador, en el informe deberá hacer referencia al nivel socio económico de la zona.
nto

Respecto al uso, hay que tener en cuenta que los inmuebles que deben servir de

testigos deben estar destinados al mismo uso que el inmueble a valorar.
me

Para los inmuebles urbanos, la clasificación de usos más utilizada es la
cu

establecida por el Catastro.
do
te

Unidad 3 2-3
Es

es

ial
El catastro clasifica los inmuebles urbanos en los siguientes usos: residencial,

dic
industrial, oficinas, comercial, deportes, espectáculos, ocio y hostelería, sanidad y
beneficencia, culturales y religiosos, edificios singulares. Existe también una

Ju
clasificación para cada uso (viviendas colectivas urbanas, edificación en manzana
abierta, garajes, trasteros…
Ver el apartado 1.2.4.2. de la Unidad 5.

s
ore
También hay que tener en cuenta los condicionantes administrativos, como

ad
pueden ser, vivienda de renta antigua, de renta libre, de precio tasado,

as
protección oficial… ya que su valor estará condicionado por los distintos niveles

de protección.

sT
La clasificación de uso de los inmuebles rústicos suele hacerse atendiendo al tipo

to
de cultivo (cereal, leguminosas, huerta, viñedo, pastizal, monte…)
eri
-P

El tasador deberá seleccionar la muestra al objeto de eliminar los que se
aE

consideren no representativos y aquellos en los que el precio pagado se ha visto

influenciado por elementos externos que no se dan en el inmueble a valorar.
ce

Ver el apartado 6.3.2. de la Unidad 2.
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 3
Es

es

ial
dic
2.2 Las variables referenciales.

s Ju
Para comparar los inmuebles testigo (de la misma localización, mismo entorno y

ore
mismo uso) con el inmueble a valorar se utilizan las variables referenciales.

ad
En los inmuebles urbanos se suelen tener en cuenta varias de las siguientes

as
variables:

sT
• Superficie (construida, útil).

• Calidades constructivas.

• Número de dependencias. to
eri
• Calificación y clasificación urbanística.
-P

• Planta en la que se encuentra el inmueble.
aE

• Formas y dimensiones.

• Antigüedad del edificio.
ce
ne

En los inmuebles rústicos se suelen tener en cuenta varias de las siguientes

variables:
rte

• Rendimiento por unidad de superficie.
pe

• Situación y orientación del terreno.
nto

• Disponibilidad hídrica.

• Climatología (heladas, lluvias…)
me

• Posibilidad de cambios de cultivo.
cu
do
te

Unidad 3 2-5
Es

es

ial
El tasador deberá elegir las variables referenciales que considere más

dic
significativas respecto al inmueble a valorar eliminando de la muestra los

inmuebles testigos que o contengan todas las variables elegidas.

s Ju
ore
ad
as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 3
Es

es

ial
dic
2.3 Sistemas de comparación.

s Ju
Los sistemas de valoración por el método de comparación utilizan fórmulas

ore
matemáticas o estadísticas que permiten obtener un valor de mercado

ad
representativo para la finalidad de la tasación.

as
Estos sistemas se utilizan para garantizar la mayor objetividad del tasador, y para
facilitar el contraste y la calidad de la valoración.

sT
El valor de mercado vendrá expresado generalmente en euros por unidad de
to
eri
superficie.
-P
aE

2.3.1 El sistema clásico.
ce
ne

El sistema clásico toma como elemento de la comparación (variable referencial)
rte

los metros cuadrados de los inmuebles testigo.
pe

Obteniéndose un precio medio del metro cuadrado correspondiente a los

testigos.
nto

La práctica más habitual es utilizar la media aritmética ponderada.
me
cu
do
te

Unidad 3 2-7
Es

es

ial
Σi ( Xi * Ni)

dic
X = ----------------------
N

Ju
X = Valor de mercado.

s
Xi = Precio venta por metro2 inmuebles testigo.

ore
Ni = Valor de la variable referencial.
N = Σ Ni

ad
El valor del inmueble a valorar se obtiene multiplicando el precio obtenido (X) por

as
los metros cuadrados que tiene el inmueble.

sT
La eficacia de este sistema se funda en la adecuada elección de los inmuebles

testigo y en el proceso matemático utilizado para la obtención del precio medio.

to
eri
EJEMPLO
-P
aE

Determinar el valor de un inmueble cuyas características son las siguientes:

Superficie: 90 metros cuadrados, número de habitaciones 3, número de
ce

baños 1, antigüedad del inmueble 15 años.
ne

Se dispone de los siguientes datos de inmuebles comparables.
rte

Inmueble A B C D E
Metros cuadrados 100 120 80 75 90
pe

Habitaciones 4 4 2 3 3
Antigüedad (años) 15 20 10 5 30
Número de baños 2 2 2 2 1
nto

Precio/m2 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000
me
cu

SOLUCIÓN
do
te

Unidad 3
Es

es

ial
dic
Para la obtención de la media aritmética ponderada en primer lugar

Ju
sumamos el resultado de multiplicar el precio de cada piso testigo por sus

metros cuadrados y dividimos el resultado por el total de los metros

s
ore
cuadrados de los inmuebles testigo.

Inmueble A..............100..........................1.500 .............................150.000

ad
Inmueble B ..............120..........................1.600 .............................192.000

as
Inmueble C ............... 80..........................1.300 .............................104.000

sT
Inmueble D............... 75..........................1.800 .............................135.000

Inmueble E ............... 90..........................1.000 ...............................90.000

to
Totales .................... 465..................................................................671.000
eri
Precio del metro cuadrado resultante ............................................1.443
-P

671.000 / 465
aE

Valor de tasación del inmueble:...................................................129.870

90 X 1.443 = 129.870
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 3 2-9
Es

es

ial
dic
2.3.2 El sistema de ponderación.

s Ju
El sistema de ponderación toma como elemento de la comparación diversas

ore
características (variables referenciales) que el profesional de la tasación

ad
considera determinantes del valor del inmueble.

as
Normalmente se deben tomar varias variables referenciales y el tasador deberá

sT
fijar la ponderación que tiene cada una en el precio final teniendo en cuenta

que la suma de los coeficientes atribuidos a las diversas ponderaciones debe ser

igual a uno. to
eri
Ejemplo si se toman como características determinantes del valor de un inmueble su
-P

superficie, su antigüedad y el número de habitaciones, el tasador deberá establecer el
porcentaje que cada una de estas características tiene en el precio final.
aE

Serán el criterio, la experiencia y el conocimiento del tasador quienes ayuden a fijar
las variables referenciales.
ce

Cada una de las características del inmueble a valorar la compararemos con la
ne

correlativa característica de los inmuebles testigo estableciendo una
rte

proporcionalidad directa o inversa.
pe

Ejemplo si se analiza la característica superficie se llega a la conclusión que existe
una relación directa: A más superficie más precio.
Si se analiza la característica antigüedad se llega a la conclusión que existe una
nto

relación inversa: A más antigüedad menos precio.
me

Cuando se haya obtenido el valor deducido de cada una de las variables de
cu

referenciales se aplicará el coeficiente de ponderación y la suma de los valores
do

obtenidos se corresponderá con el valor de tasación.
te

Unidad 3
Es

es

ial
dic
EJEMPLO

Ju

s
ore
Superficie: 90 metros cuadrados, número de habitaciones 3, antigüedad del

inmueble 5 años.

ad
De acuerdo con el criterio del tasador se tomarán como valores

as
referenciales:

sT
La superficie que pondera al 80%.

to
El número de habitaciones que pondera al 15%.
eri
La antigüedad que pondera al 5%.

Se dispone de los siguientes datos de un inmueble comparable.
-P

Superficie: 100 metros cuadrados, número de habitaciones 4, antigüedad
aE

del inmueble 15 años, precio de venta 150.000 euros.
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu

SOLUCIÓN
do
te

Unidad 3 2-11
Es

es

ial
Se comienza por establecer las relaciones entre el inmueble a valorar y el

dic
inmueble testigo.

Ju
Variable superficie.

La variable superficie tiene una relación directa (a más metros más precio, a

s
ore
menos metros menos precio).

Valoración en función de la superficie.......................................135.000

ad
(150.000 X 90) / 100 = 135.000

as
Variable número de habitaciones.

sT
La variable número de habitaciones tiene una relación directa (a más

habitaciones más precio, a menos habitaciones menos precio).

to
Valoración en función del número de habitaciones ................. 112.500
eri
(150.000 X 3) / 4 = 112.500
-P

Variable número antigüedad.
aE

La variable antigüedad tiene una relación inversa (a más antigüedad menos

precio a menos antigüedad más precio).
ce

Valoración en función de la antigüedad .................................... 450.000
ne

(150.000 X 15) / 5 = 450.000

Aplicación del coeficiente de ponderación.
rte

Superficie 135.000 X 80% ...........................................................108.000
pe

Habitaciones 112.500 X 15%.......................................................... 16.875
nto

Antigüedad 450.000 X 5% .............................................................22.500

Valor de tasación del inmueble ....................................................147.375
me
cu
do
te

Unidad 3
Es

es

ial
Para la realización de la valoración por este método se deben tomar las variables

dic
referenciales de varios inmuebles testigos, con lo que se obtendrán tantos valores

como inmuebles testigos.

Ju
Para obtener el valor de tasación se calcula la media aritmética de los valores

s
que se hayan obtenido.

ore
ad
EJEMPLO

as
sT

to
eri
inmueble 15 años.

-P

referenciales:
aE

La superficie que pondera al 80%.

El número de habitaciones que pondera al 15%.
ce

La antigüedad que pondera al 5%.
ne

rte

Inmueble A B C D E
pe

Precio 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000
nto
me
cu
do
te

Unidad 3 2-13
Es

es

ial
SOLUCIÓN

dic
Ju
Valoración derivada del inmueble A............................................132.375

Superficie (150.000 X 90) / 100 ......................................135.000

s
ore
Habitaciones (150.000 X 3) / 4 .........................................112.500

Antigüedad (150.000X 15) / 15.........................................150.000

ad
Ponderación

135.000 X 0,80......................................................................108.000

as
112.500 X 0,15......................................................................... 16.875

sT
150.000 X 0,05.......................................................................... 7.500

Total.........................................................................................132.375

to
Valoración derivada del inmueble B ............................................149.600
eri
(Por economía no se repiten las operaciones.)
-P

Valoración derivada del inmueble C ............................................120.467
aE

Valoración derivada del inmueble D............................................ 152.100

Valoración derivada del inmueble E ..............................................94.500
ce

Total ................................................................................................. 649.042
ne

Valor de tasación del inmueble ....................................................129.808

649.042 / 5 = 129.808
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 3
Es

es

ial
dic
2.3.3 El sistema homogeneización por coeficiente corrector.

s Ju
Para la aplicación de este sistema se debe reunir un número significativo de

ore
inmuebles similares (testigos) y estos deben tener variables referenciales que

ad
también estén presentes en el inmueble a valorar.

as
Una vez elegidos los inmuebles testigo, se deben realizar ajustes para que resulten

sT
homogéneos con el inmueble a valorar.

Estos ajustes se realizan por medio de la aplicación de coeficientes correctores

to
sobre las variables referenciales (superficie, antigüedad, altura…) de los
eri
inmuebles testigo.
-P

Hay que tener en cuenta que tener en cuenta que los coeficientes correctores se
aE

aplican al objeto de equilibrarlos con el inmueble a valorar.

Los coeficientes correctores son subjetivos del profesional de la tasación y fruto
ce

de sus conocimientos y experiencia.
ne

Para su correcta aplicación el intervalo de variación deberá ser muy corto (de
rte

0,05 en 0,05) y pueden ser:
pe

• Positivos, mayores que la unidad (1,05, 1,10, 1,15…).

Un coeficiente positivo significa que el inmueble a tasar tiene mejor calidad que el
nto

inmueble testigo.
Por ejemplo, si se toma la característica altura de la planta, el inmueble testigo que
me

esté situado en la misma planta que el inmueble a valorar tendrá el coeficiente 1, el
que esté en la planta inmediata anterior tendrá el coeficiente 1,05 y si está situado dos
plantas por abajo tendrá el coeficiente 1,10.
cu
do
te

Unidad 3 2-15
Es

es

ial
• Negativos, menores que la unidad (0,95, 0,90, 0,85…).

dic
Ju
Un coeficiente negativo significa que el inmueble a tasar tiene peor calidad que el
inmueble testigo.
Por ejemplo, si se toma la característica altura de la planta, el inmueble testigo que

s
ore
esté situado en la misma planta que el inmueble a valorar tendrá el coeficiente 1, el
que esté en la planta inmediata superior tendrá el coeficiente0,95 y si está situado dos
plantas por encima tendrá el coeficiente 1,90.

ad
as
De esta forma se obtendrá el valor ajustado de los inmuebles testigo.

A continuación se obtendrá el precio medio ponderado por metro cuadrado de

sT
los inmuebles testigo y este precio se aplicará a la superficie del inmueble a

valorar. to
eri
-P

EJEMPLO
aE

ce

ne

inmueble 15 años.
rte

pe

referenciales:

La superficie, los coeficientes se establecen por la diferencia entre la
nto

superficie del inmueble testigo y el inmueble a valorar (inmueble testigo
me

menos inmueble a valorar).

Diferencia metros Coeficiente
cu

Igual o superior a 31 y ..............+ 40 .............0,70
Igual o superior a 21 y.............. + 30..............0,90
do

Igual o superior a 10 y.............. + 20..............0,95
te

Unidad 3
Es

es

ial
Igual............. ....................................................... 1,00
Igual o superior a - 10 y ........... - 20 ............. 1,05

dic
Igual o superior a - 21 y ............ - 30 .............. 1,10
Igual o superior a - 31 y ............ - 40 .............. 1,15

Ju
El número de habitaciones del inmueble testigo, cuyos coeficientes son.

s
ore
Tramo Coeficiente
1 habitación ................................. 1,20
2 habitaciones ..............................1,10

ad
3 habitaciones ............................. 1,00
4 habitaciones ............................ 0,90

as
La antigüedad, se establece por años de diferencia entre la edad del

sT
inmueble testigo y el inmueble a valorar.

Tramo años
to
Coeficiente
Entre 31 y .....+ 40 ........................1,50
eri
Entre 26 y ....... 30 .........................1,40
Entre 21 y .....+ 25 .........................1,35
-P

Entre 16 y .....+ 20 .........................1,25
Entre 11 y ...... + 15 .........................1,20
aE

Entre 5 y ..... + 10 ......................... 1,15
Igual..................................................1,00
Entre - 5 y .....- 10 ........................ 0,90
Entre - 11 y.....- 15 ........................ 0,80
ce

Entre - 16 y ... - 20 ........................ 0,70
Entre - 21 y .. - 30 ........................ 0,60
ne

rte

Inmueble A B C D E
pe

Precio/m2 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000
nto
me
cu
do
te

Unidad 3 2-17
Es

es

ial
SOLUCIÓN

dic
Ju
Valoración derivada del inmueble A............................................128.250

150.000 X 0,95 X 0,90 X 1 = 128.250

s
ore
Al tener el inmueble testigo diez metros más que el inmueble a comparar, para hacerlo

equivalente se aplica el coeficiente 0,95.

ad
Al tener el inmueble testigo cuatro habitaciones para hacerlo equivalente al inmueble a

comparar se aplica el coeficiente 0,90.

as
Al tener el inmueble testigo la misma antigüedad que el inmueble a comparar, para hacerlo

sT
equivalente se aplica el coeficiente 1

to
Valoración derivada del inmueble B ............................................178.848
eri
(192.000 X 0,90 X 0,90 X 1,15 = 178.848
-P

Valoración derivada del inmueble C ............................................ 108.108
aE

(104.000 X 1,05 X 1,10 X 0,90 =108.108)

Valoración derivada del inmueble D............................................127.575

(135.000 X 1,05 X 1 X 0,90 = 127.575)
ce

Valoración derivada del inmueble E ............................................108.000
ne

(90.000 X 1 X 1 X 1,20 = 108.000)
rte

Cálculo de valor medio ponderado del metro cuadrado de los inmuebles

testigo.
pe

Superficie total ..................................................................................... 465
nto

Sumatoria de los precios ponderados ........................................650.781

(128.250 + 178.848 + 108.108 + 127.575 + 108.000 = 650.781)
me

Precio medio ponderado ...............................................................1.399.53
cu

(650.781 / 465 = 1.399,53)

Valor de tasación del inmueble ...................................................125.958
do
te

Unidad 3
Es

es

ial
(90 X 1.399,53 =125.958)

dic
s Ju
ore
ad
as
sT
to
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 3 2-19
Es

es

ial
dic
2.3.4 El sistema de los dos extremos.

s Ju
La aplicación de este sistema requiere que exista proporcionalidad entre las

ore
variables referenciales y el valor del bien.

ad
La proporcionalidad puede ser tanto directa como indirecta.

as
Proporcionalidad directa: A más valor del bien más valor de la variable referencial,
Proporcionalidad indirecta: A menos valor del bien más valor de la variable

sT
referencial, a más valor del bien menos valor de la variable referencial.

to
Se tomarán los datos correspondientes a los testigos con precio máximo y mínimo
eri
y se va analizando si existe algún tipo de proporcionalidad (directa o indirecta)
-P

entre los precios y los valores de cada variable referencial correspondientes a los
aE

testigos de la muestra, de existir se calcula el valor del inmueble a valorar por la

aplicación de la fórmula que se indica más adelante.
ce

Este sistema normalmente se utiliza como complemento de otros sistemas.
ne

Para la aplicación de este sistema se utiliza la siguiente fórmula:
rte
pe

(Vmax – Vmin) * (Rx – Rmin)
Vx = Vmin + -----------------------------------------------------
(Rmax – Rmin)
nto

Vx = Valor unitario.
Vmax = Valor mayor de la muestra.
me

Vmin = Valor inferior de la muestra.
Rx = Variable referencial del inmueble.
Rmax = Mayor valor de la variable referencial.
cu

Rmin = Menor valor de la variable referencial.
do
te

Unidad 3
Es

es

ial
dic
EJEMPLO

Ju
Estimar el valor de mercado de un inmueble que va a destinarse al alquiler

s
ore
con las siguientes características:

Metros cuadrados..........................................................................80

ad
Número de habitaciones ................................................................ 3

as
Antigüedad, años............................................................................ 15

sT
Alquiler probable ........................................................................ 620

to
Se disponen de los siguientes datos obtenidos de los inmuebles testigos:
eri
Inmueble A B C D
Metros cuadrados 75 100 65 120
Habitaciones (número) 3 4 2 5
-P

Antigüedad (años) 20 35 30 15
Alquiler (euros) 600 620 500 650
aE

Precio/m2 2.000 2.100 1.800 2.400
ce

SOLUCIÓN
ne
rte

Los inmuebles testigo con mayor y menor precio son el D y el C.
pe

Variable metros cuadrados.

Existe una proporción directa, el inmueble de mayor precio (D), tiene mayor
nto

superficie y el inmueble de menor precio (C), tiene menor superficie.
me

Por aplicación de la fórmula se obtiene el precio por metro2.
cu

(2.400 – 1.800) * (80 – 65)
Vx = 1.800 +-------------------------------------------------------
(120 – 65)
do
te

Unidad 3 2-21
Es

es

ial
Valor por metro2 en función de la superficie .............................. 1.963,64

dic
Ju
Variable número de habitaciones.

Existe una proporción directa, el inmueble de mayor precio (D), tiene mayor

s
ore
número de habitaciones y el inmueble de menor precio (C), tiene menor

número de habitaciones.

ad

as
(2.400 – 1.800) * (3 – 2)
Vx = 1.800 +-------------------------------------------------------

sT
(5 – 2)
Valor por metro2 en función del número habitaciones ....................2.000

to
eri
Variable antigüedad del edificio.
-P

No es posible establecer una relación entre la antigüedad y el valor ya que
aE

el inmueble de mayor precio es el menos antiguo (D), pero el de menor

precio(C) no es el más antiguo (B).
ce
ne

Variable ingresos por alquiler.

Existe una proporción directa, el inmueble de mayor precio (D), obtiene
rte

mayores ingresos y el inmueble de menor precio (C), obtiene menores
pe

ingresos.
nto


(2.400 – 1.800) * (620 – 500)
me

Vx = 1.800 +-------------------------------------------------------
(650 – 500)
Valor por metro2 en función de los ingresos ......................................2.280
cu
do
te

Unidad 3
Es

es

ial
Calculando la media aritmética de los valore obtenidos se puede establecer

dic
el valor por metro cuadrado del inmueble a valorar en 2.081,21

Ju
(1.963,64 + 2.000 + 2.280) / 3 = 2.081,21

Valor del inmueble 166.497 Euros

s
ore
2.081,21 X 80 = 166.497

ad
as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 3 2-23
Es

es

ial
dic
2.3.5 El sistema de corrección.

s Ju
Este sistema de valoración se suele utilizar en las valoraciones de inmuebles

ore
rústicos (suelo rústico) y consiste en establecer, para cada modalidad de cultivo

ad
un porcentaje en relación con el cultivo predominante.

as
El valor por hectárea de una finca dependerá del tipo de cultivo y del porcentaje
aplicable al tipo de cultivo.

sT
Para la aplicación del sistema es necesario realizar un estudio de mercado sobre
to
eri
inmuebles vendidos del que se obtendrá:

• Los tipos de cultivo existentes en una zona.
-P

• La superficie dedicada a cada cultivo.
aE

• El precio medio por hectárea a que se han vendido los

inmuebles dedicados a los distintos tipos de cultivo.
ce

De los datos del estudio de mercado se obtendrá el cultivo más representativo,
ne

(aquel al que se dedique mayor superficie). A este cultivo se le asigna el
rte

porcentaje 100%.
pe

Al resto de los cultivos se le asignará un porcentaje en función de la relación que

exista entre el precio medio de venta del cultivo más representativo y el precio
nto

medio de venta del cultivo.
me

Con estos datos se confecciona una tabla en la que figurará precio medio por
hectárea de cada tipo de cultivo y el porcentaje que corresponde a cada cultivo.
cu
do
te

Unidad 3
Es

es

ial
dic
Porcentaje =( PmX / PmR)* 100

Ju
PmX = Precio medio de un cultivo concreto.
PmR = Precio medio del cultivo más representativo

s
ore
Obtenidos los porcentajes que corresponden a cada cultivo, para valorar un

inmueble concreto se procede a obtener la superficie del inmueble dedicada a

ad
cada cultivo. La superficie obtenida se multiplica por el resultado de aplicar al

as
precio medio por hectárea correspondiente al cultivo más representativo el

sT
porcentaje correspondiente al cultivo.

to
La suma de los resultados obtenidos será el valor del inmueble a valorar.
eri
Vx = Σ (Sc* Pmrp)
-P

Vx = Valor inmueble a valorar.
aE

Sc = Superficie dedicada a cada cultivo.
Pmrp = Precio medio cultivo más representativo por coeficiente
de cada cultivo.
ce
ne

EJEMPLO
rte

Estimar el valor de mercado de un inmueble rústico de las siguientes
pe

características.
nto

Superficie ................................................................120 Hectáreas.

Cultivos existentes en la finca.
me

Maíz ............................................................................ 50 Hectáreas.
cu

Cereal .......................................................................... 40 hectáreas.
do

Pastos ......................................................................... 20 Hectáreas.
te

Unidad 3 2-25
Es

es

ial
Frutales....................................................................... 10 Hectáreas.

dic
Una vez promediados y homogeneizados los datos se obtiene la siguiente

Ju
tabla de porcentajes:

Cultivo Superficie Has Precio medio/Ha Porcentaje

s
Alfalfas 700 2.230 53,735%

ore
Cereales 665 1.520 36,627%
Frutales 200 3.090 74,458%
Huerta 340 5.360 129,157%

ad
Maíz 2.000 4.150 100,00%
Pastos 820 930 22,410%

as
Remolacha 1.500 4.670 112,530%

sT
SOLUCIÓN
to
eri
Maíz .......... (50 X 4.150) X 100% = ............................................. 207.500
-P

Cereal .... (40 X 4.150) X 36,627% ................................................60.800
aE

Pastos .....(20 X 4.150) X 22,410% ................................................ 18.600

Frutales (10 X 4.150) X 74,458% ................................................30.900
ce

Total ..................................................................................................317.800
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 3
Es

es

ial
dic
2.3.6 El sistema de coeficiente de tabla de fondo.

s Ju
Este sistema se utiliza en la valoración de locales comerciales situados en zonas

ore
de mucha densidad comercial (céntricas), ya que el criterio de superficie (metros

ad
cuadrados) no permite tener en cuenta las características de cada local.

as
Se basa en la afirmación que la parte de local más cercana a la calle

sT
(escaparate) tiene más valor que la parte del fondo por lo que se divide el local

en distintas bandas en forma de cuadrados (“crujías”) atribuyendo a cada una

un determinado porcentaje decreciente. to
eri
Este sistema también permite tener en cuenta otras características como son los
-P

estrechamientos, zonas oscuras, esquinas, distintas fachadas…
aE

40
ce

75 75

80 80 80
ne

95 95 95
rte

100 100 100
pe

División de un local en “crujías.
nto

Esta división en “crujías” se realizará tanto con los locales que van a servir de
me

testigo como con el local a valorar.
cu
do
te

Unidad 3 2-27
Es

es

ial
Una vez dividido el local y fijados los porcentajes que corresponden a cada

dic
cuadrícula, se procede a obtener el coeficiente de tabla de fondo para ello

emplearemos la siguiente fórmula.

Ju
El coeficiente de tabla de fondo se calcula para los locales testigo y para el local a

s
valorar.

ore
ad
Σ porcentajes.
Ctf=-----------------------------

as
Σ número crujías.

sT
Ctf = Coeficiente de tabla de fondo.

to
En el cuadro anterior el coeficiente de tabla de fondo será:
(100+100+100+95+95+95+80+80+80+75+75+40) / 12 = 84,583
eri
-P

A continuación se obtiene el valor de la primera crujía de los locales testigo.
aE

Este valor se obtiene multiplicando el precio de venta/m2 de cada local por 100 y

dividiendo el resultado por el coeficiente de tabla de fondo del mismo.
ce

La primera crujía esta formada por el conjunto de cuadrículas con porcentaje 100%.
ne
rte

Precio venta m2* 100
V1c = ---------------------------
pe

Ctf

V1c = Valor primera crujía.
nto

Ctf = Coeficiente de tabla de fondo.
me

Además hay que tener en cuenta que cada local puede tener distinto uso que el

local a valorar, por lo que hay que establecer una ponderación entre los locales
cu

testigo.
do
te

Unidad 3
Es

es

ial
La suma de las ponderaciones debe ser igual a 1.

dic
El valor de la primera crujía por el porcentaje de ponderación dará como

Ju
resultado el valor ponderado de la primera crujía.

s
El coeficiente de ponderación se toma en tanto por uno (dividido por 100).

ore
Multiplicando la suma de los valores por metro cuadrado ponderado

ad
correspondientes a los locales testigo por el coeficiente de fondo del inmueble a

as
valorar se obtiene el precio medio por m2 del inmueble a valorar.

to sT
Multiplicando el valor medio por m2 por la superficie del local a valorar
eri
obtendremos su valoración.
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 3 2-29
Es

es

ial
dic
s Ju
ore
PRINCIAL
60 50

ad
Local 1 75 80 Local 2 70

as
95 95 100 100 95 95 95 Local 3

sT
100 100 100 100 100 100 100

CALLE MERCADO
to CALLE MERCADO
eri
100 100 Local a valorar
-P

Local 4

60 70 90 95 100 100 95 90 85
aE

90 90 85
CALLE
ce

Local 5 70 70 70 50 40 30
ne

50 70 85 90 95 100

50 70 85 90 95 100
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 3
Es

es

ial
dic
EJEMPLO

Ju
Calcular el valor probable del local señalado en la página anterior aplicando

s
ore
el sistema de coeficiente de tabla de fondo.

La superficie del local es de 325 m2

ad
Se dispone de los siguientes datos correspondientes a locales transmitidos

as
recientemente.

sT
Concepto Local 1 Local 2 Local 3 Local 4 Local 5
Superficie 225 150 100 175 300
Precio m2
C.T.F. (coeficiente)
1.850
89,44 to 2.300
98,33
1.100
78,75
1.720
87,86
1.350
81,67
eri
Valor 1ª crujía 2.068 2.339 1.397 1.958 1.653
Ponderación 22% 26% 14% 22% 16%
-P

Valor m2 ponderado 454,96 608,14 195,58 430,76 264,48
aE

SOLUCIÓN
ce
ne

Valor estimado por metro cuadrado de la primera crujía del inmueble a
rte

valorar ..............................................................................................1.953,92

(454,96 + 608,14 + 195,58 + 430,76 + 264,48)
pe

Cálculo del coeficiente de la tabla de fondo correspondiente al inmueble a
nto

valorar.

(965 / 13) = 74,230
me

Se suman todos los porcentajes de las cuadrículas y se divide por el número de cuadriculas.

Valor medio por m2 del local a valorar......................................1.450,39
cu

1.953,92 * 0,7423 = 1.450,39
do
te

Unidad 3 2-31
Es

es

ial
Valor estimado del inmueble a valorar .......................................471.377

dic
(325 * 1.450,39) = 471.377

s Ju
ore
ad
as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 3
Es

es

ial
dic
Ju
EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIÓN
CUESTIONARIO 3

s
ore
1. - ¿En qué principio se basa el método de comparación?

ad
A). – En el principio de proporcionalidad.
B). – En el principio de sustitución.

as
C). – En el principio de mayor y mejor uso.

sT
2. - En el sistema de ponderación ¿qué valor pueden tomar las variables
referenciales?
A). – El valor de las variables referenciales se fija libremente, pero teniendo en cuenta

to
que la suma del coeficiente del conjunto de la variables no puede ser superior a uno.
B). – El valor de las variables referenciales se fija libremente partiendo de los
eri
conocimientos y experiencia del tasador.
C). – El valor de cada una de las variables referenciales utilizadas puede oscilar entre 1
-P

y 10 pero el intervalo no debe ser superior a 0,10.

3. - ¿Para qué finalidad de valoración es útil el sistema de corrección?
aE

A). – Para valorar el suelo urbano.
B). – Para valorar edificios en construcción o rehabilitación.
C). – Para valorar el suelo rústico.
ce
ne

4. - ¿Que variable referencial utiliza el sistema clásico?
A). – La media aritmética ponderada de las variables más características del inmueble
a valorar.
rte

B). – Los metros cuadrados.
C). – Normalmente se tomarán las siguientes variables: Calidades constructivas,
pe

número de dependencias, planta en la que se encuentra la vivienda, el entorno.

5. – Para aplicar el método de los dos extremos ¿qué tipo de proporcionalidad debe
nto

existir entre las variables referenciales y el valor del bien?
A). – Debe existir proporcionalidad directa, si no existe tal proporcionalidad, no se
utilizará esa variable referencial.
me

B). – Debe existir proporcionalidad, tanto directa como indirecta.
C). – La proporcionalidad se debe dar entre las variables referenciales de los
inmuebles testigo y las del inmueble a valorar.
cu
do
te

Unidad 3 2-33
Es

Unidad3 valoraciones perito

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