Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.
1
住宅ローン借り換え
ケーススタディ
☑ 7年前以前に借りた方
【フラット35の金利】
平成16年(最高4.5%)
平成18年~21年(最高4%)
☑ 残高1000万円以上ある方
☑ 1%以上の金利差が見込める方
☑ 固定から変動にかえたい方
2
どういう人が対象?
 1位は「手続きが面倒だから」(楽天リサーチ調べ)
2009年、楽天リーサチ調べ
【手続きが面倒 → 想定される理由】
☑ 借り換えは、新規借入れと手間は変わらない(煩雑)
☑ 書類を揃えるのが面倒臭い
☑ 平日に銀行へ行っている暇がない
☑...
4
対象者なのに・・・
リサーチ事例①
千葉県 マンション(平成20年築)
⇒ 対象戸数 40戸中、33戸(約80%)
リサーチ事例②
埼玉県 戸建住宅(平成15年~)
⇒ 対象戸数 45戸中、30戸(約60%)
 下記の借り換えしない理由は間違い!
「手数料がかかるから」
「固定金利で借りているから」
☑ 手数料以上に得するか?が判断基準!
☑ 借り換え手数料は諸費用ローンで対応
☑ 高い時期の固定金利のままなら、今の低い固定金利へ
☑ 借り換えない...
【固定金利】フラット35
20年以下 → 1.31%
21年以上 → 1.54%
【変動金利】
(最低) 0.539%~0.570%
(平均) 0.7%~0.9%
6
現在の金利水準
☑ 貸付金利に保証料は入っているか?
・保証料別の場合、別途+0.2%を上乗せしたものが実質金利。
・金利上乗せ以外に、元本上乗せ方式もあるので注意。
☑ フラット35は団信は別払い
・フラット35は+0.3%程度上乗せしたものが実質金利。
(...
●ローンの比較検討は専門家がアドバイス
●複数の銀行から適切な銀行とローンを選
定
●面倒な銀行とのやりとりは専門家が代行
●競争原理を働かせ、優遇金利を引き出す
●銀行に行くのは申込時と融資契約時のみ
(銀行によっては、土日対応、自宅訪問可)...
実際に、当センターで
行ったケースをもとに、
具体的な数字で説明します
9
ケーススタディ
借り換え事例-①
項目 before after 差異
残高 43,257,154円 44,600,000円 1,342,846円
金利 2.55% 0.675%(保証料別) ▲1.875%
残期間 29年 29年 -
月々返済額 131,89...
借り換え事例-②
項目 before after 差異
残高 36,551,137円 36,800,000円 248,863円
金利 1.95% 0.85%(保証料0.2%込) ▲1.10%
残期間 25年 25年 -
月々返済額 111,29...
借り換え事例-③
項目 before after 差異
残高 18,825,346円 19,400,000円 574,654円
金利 1.4%(団信別払い) 0.875%(団信込) ▲0.675%
残期間 26年 26年 -
月々返済額 80,...
借り換え事例-④
項目 before after 差異
残高 33,770,402円 34,000,000円 229,598円
金利 1.675% 0.85%(保証料0.2%込) ▲1.025%
残期間 17年 26年 9年
月々返済額 191...
借り換え事例-⑤
項目 before after 差異
残高 11,124,955円 11,450,000円 325,045円
金利 2.6% 0.70%(保証料別) ▲1.90%
残期間 14年 14年 -
月々返済額 80,264円 71,...
借り換え事例-⑥
項目 before after 差異
残高 22,353,328円 22,960,000円 325,045円
金利 4.00% 0.94%(保証料別) ▲3.06%
残期間 16年 22年 8年
月々返済額 136,940円 ...
借り換え事例-⑦ 借地
項目 before After 差異
残高 15,860,765円 16,430,000円 569,235円
金利 4.00%(固定) 1.692%(固定) ▲2.308%
残期間 22年 22年 -
月々返済額 66,...
借り換え事例-⑧ リバース
項目 before after 差異
残高 14,300,000円 22,400,000円 8,100,000円
金利 2.64% 3.128% 0.488%
残期間 12年 終身 -
月々返済額 109,608円...
借り換え事例-⑨ アパート
項目 before after 差異
残高 221,170,366円 222,000,000円 829,634円
金利 2.60%~3.87% 1.57% ▲1.03%~▲2.3%
残期間 24年~29年 24年 ...
借り換え事例-⑩ アパート
項目 before after 差異
残高 60,923,117円 64,000,000円 3,076,883円
金利 3.90% 2.50% ▲1.4%
残期間 22年 22年 -
月々返済額 566,068円 ...
・借り換え利益を数字で確認!
・借り換えしないことによる損失は?
≪ まずは無料診断 ≫
どのくらい得するか?
知っておいて損はない!
20
無料診断で利益を把握
 住宅ローンは団体信用生命保険が加入必須
 三大・八大疾病などの特約団信が人気急増中
 団信の保障に合わせ、現在の生命保険の見直
し
 機構団信(フラット35)の代わりに収入保障保険
 月々減った金額の範囲で生命保険に加入
 火災保...
無料診断 実施中!
住宅ローン借り換えセンター
電話 0120-55-2841
Web 住宅ローン借り換えセンター.jp
22
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

ケーススタディ

991 views

Published on

住宅ローン借り換えのケーススタディをご紹介します。
【住宅ローン借り換えセンター】

Published in: Business
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

ケーススタディ

  1. 1. 1 住宅ローン借り換え ケーススタディ
  2. 2. ☑ 7年前以前に借りた方 【フラット35の金利】 平成16年(最高4.5%) 平成18年~21年(最高4%) ☑ 残高1000万円以上ある方 ☑ 1%以上の金利差が見込める方 ☑ 固定から変動にかえたい方 2 どういう人が対象?
  3. 3.  1位は「手続きが面倒だから」(楽天リサーチ調べ) 2009年、楽天リーサチ調べ 【手続きが面倒 → 想定される理由】 ☑ 借り換えは、新規借入れと手間は変わらない(煩雑) ☑ 書類を揃えるのが面倒臭い ☑ 平日に銀行へ行っている暇がない ☑ 銀行とやり取りする時間がない ☑ 銀行や金利タイプなど、情報が多すぎて選択できない ☑ 銀行の敷居が高く、行きたくない 3 借り換えしない理由は?
  4. 4. 4 対象者なのに・・・ リサーチ事例① 千葉県 マンション(平成20年築) ⇒ 対象戸数 40戸中、33戸(約80%) リサーチ事例② 埼玉県 戸建住宅(平成15年~) ⇒ 対象戸数 45戸中、30戸(約60%)
  5. 5.  下記の借り換えしない理由は間違い! 「手数料がかかるから」 「固定金利で借りているから」 ☑ 手数料以上に得するか?が判断基準! ☑ 借り換え手数料は諸費用ローンで対応 ☑ 高い時期の固定金利のままなら、今の低い固定金利へ ☑ 借り換えないのはお金を捨てているのと同じ! ☑ 当センターの手数料は完全成果報酬! 5 その理由、間違いです
  6. 6. 【固定金利】フラット35 20年以下 → 1.31% 21年以上 → 1.54% 【変動金利】 (最低) 0.539%~0.570% (平均) 0.7%~0.9% 6 現在の金利水準
  7. 7. ☑ 貸付金利に保証料は入っているか? ・保証料別の場合、別途+0.2%を上乗せしたものが実質金利。 ・金利上乗せ以外に、元本上乗せ方式もあるので注意。 ☑ フラット35は団信は別払い ・フラット35は+0.3%程度上乗せしたものが実質金利。 (民間銀行の場合、団信「死亡保障」は金利に入っている) ・年齢によっては民間の生命保険で代用した方が得の場合も。 ・疾病付きの特約団信の利用者が増えている。 ☑ 事務手数料はいくらかかるか? ・安いところは、3万円程度で済む。 ・高いところは、額面の2%(約50~60万円)もかかる。 7 金利・諸費用のカラクリ
  8. 8. ●ローンの比較検討は専門家がアドバイス ●複数の銀行から適切な銀行とローンを選 定 ●面倒な銀行とのやりとりは専門家が代行 ●競争原理を働かせ、優遇金利を引き出す ●銀行に行くのは申込時と融資契約時のみ (銀行によっては、土日対応、自宅訪問可) ●最短1ヶ月で完了(遅くとも2ヵ月) ●自分で申し込んで通らない場合でも対応可 8 専門家に任せるメリット
  9. 9. 実際に、当センターで 行ったケースをもとに、 具体的な数字で説明します 9 ケーススタディ
  10. 10. 借り換え事例-① 項目 before after 差異 残高 43,257,154円 44,600,000円 1,342,846円 金利 2.55% 0.675%(保証料別) ▲1.875% 残期間 29年 29年 - 月々返済額 131,892円 104,754円 ▲27,138円 賞与(1回) 307,974円 253,777円 ▲54,197円 年間返済額 1,934,868円 1,555,094円 ▲379,774円 総返済額 61,257,273円 49,145,214円 ▲12,112,059円 借り換え諸費用 1,300,000円 ローン媒介費用 700,000円 特記事項 保証料は元本(諸費用ローン)に上乗せ 10  【属性】37歳/会社員/年収330万円+妻670万円(夫婦合算)  【ニーズ】低金利への借り換え  【依頼理由】多忙で銀行に行けない  【問題点】担保評価額が不足(250%超)※通常、150~200%以内
  11. 11. 借り換え事例-② 項目 before after 差異 残高 36,551,137円 36,800,000円 248,863円 金利 1.95% 0.85%(保証料0.2%込) ▲1.10% 残期間 25年 25年 - 月々返済額 111,292円 99,192円 ▲12,100円 賞与(1回) 374,402円 321,617円 ▲52,785円 年間返済額 1,861,724円 1,635,154円 ▲226,570円 総返済額 46,300,386円 40,878,985円 ▲5,421,401円 借り換え諸費用 240,000円 ローン媒介費用 250,000円 特記事項 エアコン2台設置工事で別途リフォームローン70万円(当社報酬込) 11  【属性】46歳/会社員/年収790万円  【ニーズ】低金利借り換えで、月々とボーナス返済を減らしたい  【依頼理由】どの銀行に相談すれば良いかわからない  【問題点】ローン媒介費用の現金支出不可
  12. 12. 借り換え事例-③ 項目 before after 差異 残高 18,825,346円 19,400,000円 574,654円 金利 1.4%(団信別払い) 0.875%(団信込) ▲0.675% 残期間 26年 26年 - 月々返済額 80,620円 69,542円 ▲11,078円 賞与(1回) - - - 年間返済額 967,440円 834,504円 ▲132,936円 総返済額 24,586,041円 21,697,392円 ▲2,888,649円 借り換え諸費用 570,000円 ローン媒介費用 240,000円 特記事項 死亡保障の団信から、八大疾病付団信に変更 12  【属性】32歳/会社員/年収590万円  【ニーズ】低金利借り換えと、団信の保障内容を充実させたい  【依頼理由】どの銀行のどのローン(特に団信)が良いかわからない  【問題点】属性は問題ないが、金利差よりも団信の保障内容を重視
  13. 13. 借り換え事例-④ 項目 before after 差異 残高 33,770,402円 34,000,000円 229,598円 金利 1.675% 0.85%(保証料0.2%込) ▲1.025% 残期間 17年 26年 9年 月々返済額 191,152円 121,497円 ▲69,655円 賞与(1回) - - - 年間返済額 2,293,824円 1,457,964円 ▲835,860円 総返済額 38,995,008円 35,831,580円 ▲3,163,428円 借り換え諸費用 230,000円 ローン媒介費用 450,000円 特記事項 金利は2年固定だが、属性変化なければ同じ金利で継続 13  【属性】41歳/会社役員/年収980万円  【ニーズ】低金利借り換え+返済期間延長で月々返済額を減らしたい  【依頼理由】期間延長に応じてくれる銀行がない  【問題点】会社役員は審査が厳しく、且つ、期間延長に応じる銀行は限定的
  14. 14. 借り換え事例-⑤ 項目 before after 差異 残高 11,124,955円 11,450,000円 325,045円 金利 2.6% 0.70%(保証料別) ▲1.90% 残期間 14年 14年 - 月々返済額 80,264円 71,569円 ▲8,695円 賞与(1回) - - - 年間返済額 963,168円 858,828円 ▲104,340円 総返済額 13,243,725円 12,023,592円 ▲1,220,133円 借り換え諸費用 325,045円 ローン媒介費用 150,000円 特記事項 別途、リフォームローン140万円を0.70%で借入れ(当社報酬込) 14  【属性】47歳/会社員/年収460万円  【ニーズ】低金利借り換えによるリフォーム費用の捻出とリフォームローンを調達したい  【依頼理由】リフォーム業者斡旋の信販ローンの金利が3.1%と高いため  【問題点】ローン媒介費用の現金支出不可
  15. 15. 借り換え事例-⑥ 項目 before after 差異 残高 22,353,328円 22,960,000円 325,045円 金利 4.00% 0.94%(保証料別) ▲3.06% 残期間 16年 22年 8年 月々返済額 136,940円 96,306円 ▲40,634円 賞与(1回) - - - 年間返済額 1,643,280円 1,155,672円 ▲487,608円 総返済額 29,510,936円 25,424,791円 ▲4,086,145円 借り換え諸費用 600,000円 ローン媒介費用 500,000円 特記事項 返済期間延長交渉によって返済比率クリア 15  【属性】54歳/会社員/年収660万円  【ニーズ】低金利借り換え  【依頼理由】銀行に申し込んだが断られたため  【問題点】他の借入により返済比率が審査基準を超えている
  16. 16. 借り換え事例-⑦ 借地 項目 before After 差異 残高 15,860,765円 16,430,000円 569,235円 金利 4.00%(固定) 1.692%(固定) ▲2.308% 残期間 22年 22年 - 月々返済額 66,387円 74,578円 8,191円 賞与(1回) 141,266円 74,578円 ▲66,688円 年間返済額 946,402円 894,936円 ▲51,466円 総返済額 24,007,749円 19,056,831円 ▲4,950,918円 借り換え諸費用 569,235円 ローン媒介費用 489,000円 特記事項 フラット35でも窓口となる金融機関によって審査基準が違う 16  【属性】40歳/会社員/年収460万円  【ニーズ】低金利借り換えで、ボーナス返済を減らしたい  【依頼理由】銀行で借り換えを断られたため  【問題点】定期借地権のマンション、且つ、地主承諾書不可(原則どこも×)
  17. 17. 借り換え事例-⑧ リバース 項目 before after 差異 残高 14,300,000円 22,400,000円 8,100,000円 金利 2.64% 3.128% 0.488% 残期間 12年 終身 - 月々返済額 109,608円 58,398円 ▲51,210円 賞与(1回) - - - 年間返済額 1,315,296円 700,776円 ▲614,520円 総返済額 14,226,053円 - - 借り換え諸費用 108,000円 ローン媒介費用 150,000円 特記事項 リバースモーゲージで借り換え+老後資金800万円調達 17  【属性】66歳/年金生活/年収400万円  【ニーズ】月々の返済額の減額と、老後の生活資金を確保したい  【依頼理由】年齢的に難しいのは理解していたが相談してみた  【問題点】年齢の問題で、通常の住宅ローンの借り換えは不可
  18. 18. 借り換え事例-⑨ アパート 項目 before after 差異 残高 221,170,366円 222,000,000円 829,634円 金利 2.60%~3.87% 1.57% ▲1.03%~▲2.3% 残期間 24年~29年 24年 0~5年 月々返済額 1,023,315円 926,177円 ▲97,138円 賞与(1回) - - - 年間返済額 12,279,780円 11,114,124円 ▲1,165,656円 総返済額 316,336,475円 266,769,015円 ▲49,567,460円 借り換え諸費用 820,000円 ローン媒介費用 5,306,650円 特記事項 金利上昇リスクヘッジを目的に元金均等返済とした 18  【属性】49歳/不動産賃貸業/年収2160万円  【ニーズ】アパートローンの低金利への借り換え  【依頼理由】物件数や借入銀行も多く、自分ではできないため(面倒臭い)  【問題点】区分所有の借り換えは非常に困難(銀行は嫌がる)
  19. 19. 借り換え事例-⑩ アパート 項目 before after 差異 残高 60,923,117円 64,000,000円 3,076,883円 金利 3.90% 2.50% ▲1.4% 残期間 22年 22年 - 月々返済額 566,068円 315,417円 ▲250,651円 賞与(1回) - - - 年間返済額 6,792,816円 3,785,004円 ▲3,007,812円 総返済額 89,613,196円 83,270,247円 ▲6,342,949円 借り換え諸費用 3,000,000円 ローン媒介費用 1,100,000円 特記事項 諸費用が高いのは期限前返済の違約金(2%)のため 19  【属性】58歳/不動産賃貸業/年収930万円  【ニーズ】アパートローンの低金利への借り換え  【依頼理由】銀行に申し込んだが断られたため  【問題点】築40年の木造アパート(耐用年数オーバー)
  20. 20. ・借り換え利益を数字で確認! ・借り換えしないことによる損失は? ≪ まずは無料診断 ≫ どのくらい得するか? 知っておいて損はない! 20 無料診断で利益を把握
  21. 21.  住宅ローンは団体信用生命保険が加入必須  三大・八大疾病などの特約団信が人気急増中  団信の保障に合わせ、現在の生命保険の見直 し  機構団信(フラット35)の代わりに収入保障保険  月々減った金額の範囲で生命保険に加入  火災保険も同時に見直し(解約返戻金が戻る) 【今後、家計コスト全般の見直しへ】 ☑電気料金見直し(電力自由化) ☑通信費見直し(固定・携帯・ネット) 21 保険も同時に見直し
  22. 22. 無料診断 実施中! 住宅ローン借り換えセンター 電話 0120-55-2841 Web 住宅ローン借り換えセンター.jp 22

×