Terreno na Ilha de Itaparica

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Terreno na Ilha de Itaparica

  1. 1. Terreno na ilha de Itaparica<br />
  2. 2. Definição<br />Ilha Tropical Paradisíaca Baiana<br />
  3. 3. O paradoxo da ilha<br />O fator que a empobrece<br />a torna exclusiva e desejável<br />FALTA DE ACESSOS<br />
  4. 4. A Ponte<br />Será ou não uma futura realidade?<br />?<br />
  5. 5. Prós e contras<br />Prós:<br />A ponte dinamizará a região e os preços explodirão.<br />Possibilitará a realização de grandes empreendimentos<br />A Ilha encontrará a sua real vocação turística.<br />CONTRAS:<br />Deixa de ser um local tão exclusivo.<br />Passa a sofrer dos males da civilização (segurança)<br />
  6. 6. Potencialidade da Ilha<br />Resort ClubMed<br />Casas a 3 milhões<br />Terrenos a 750mil<br />
  7. 7. Avaliação<br />R$58,85/m²<br />
  8. 8. Avaliação<br />(continuação)<br />R$11,22/m²<br />Conclusão: <br />Conforme vemos, o preço por m²é bem díspare. No entanto, neste último exemplo podemos verificar que a área de frente para o mar possui apenas 67,5 m sendo plausível destacar que o preço do m² no interior da ilha é bem inferior , àquele praticado em sua orla marítima.<br />
  9. 9. Empreendimento - Publico alvo<br />Sem ponte:<br />Só classe AA tem possibilidade de ter transporte exclusivo(lancha e ou helicóptero)<br />ou contar com o transporte exclusivo do condomínio<br />com ponte:<br />Classe AA e média alta investirão fortemente na região<br />Conclusão: <br />Em ambos os casos a Classe AA se fará presente<br />
  10. 10. O Terreno<br />527.000 m²<br />+<br />Aspectos positivos:<br />Frente para mar com 274m <br />Ligação a uma artéria principal da ilha<br />Perto do aeroporto local<br />Topografia plana – totalmente urbanizado<br />-<br />Aspectos negativos:<br />Só os lotes junto ao mar são muito valorizados <br />Num loteamento maior parte dos lotes ficarão longe do mar e serão pouco valorizados<br />
  11. 11. Como resolver - inspiração<br />Resort Bora-Bora<br />Polynesia Francesa<br />NannaiBeach Resort<br />Pernambuco - Brasil<br />
  12. 12. Primeira hipótese – piscinas com formas orgânicas<br />Condomínio de alto luxo<br />Mas com elevado custo de execução<br />
  13. 13. Exemplo<br />Se você não vai ao mar<br /> levamos o mar até você...<br />Nannai<br />Praia democratizada<br /> para todos<br />Esboço Itaparica<br />
  14. 14. Segunda hipótese – Loteamento padrão<br />Preço AlphavilleSalvador<br />REPASSE(junho 2010)<br />Lote C3-04Valor :  R$ 200.000,00<br />AT:  580m²<br />Pagamento à vista<br />Lote A4-24<br />Valor :  R$ 315.000,00<br />AT:  1020m²<br />Pagamento à vista<br />Iniciou venda com lote a 140mil<br />Condomínio classe média / média alta<br />Lotes com 450 m2 – área de lazer junto à praia<br />Só possível após construção da ponte<br />
  15. 15. Terceira hipótese <br />Loteamento Luxo com marina + translado<br />Condomínio classe alta<br />Lotes com 1000 m2 – área de lazer junto à praia<br />Acesso através de barco próprio ou barco do condomínio<br />
  16. 16. Quarta hipótese<br />Loteamento super Luxo com marina + translado<br />Condomínio classe AA<br />Lotes com 2000 m2 – área de lazer junto à praia<br />Acesso através de barco próprio ou barco do condomínio<br />
  17. 17. O NEGÓCIO<br />Em qualquer uma das hipóteses apresentadas o <br />VGV (volume geral de vendas) é superior a 100 milhões.<br />A influencia percentual do valor do terreno é sempre inferior a 6% relativamente ao VGV.<br />Os valores normais de mercado de cota de terreno situam-se entre 10 a 25%<br />configurando um excelente negócio.<br />Se pensarmos na execução do empreendimento surgem os seguintes números:<br />Previsão de custos totais – 12 a 16 milhões<br />Previsão de lucros brutos – 84 a 127 milhões<br />

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