El objeto social de las cooperativas de viviendas

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El objeto social de las cooperativas de viviendas

  1. 1. EL OBJETO SOCIAL DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS EN LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA Gemma Fajardo García Al Profesor Rafael Ballarín, maestro y amigo, con agradecimiento y admiraciónSUMARIO: INTRODUCCIÓN. I- EL OBJETO SOCIAL EN LAS COOPERATIVAS:ACTIVIDAD ECONÓMICA Y FIN SOCIAL. II.- LA COOPERATIVA DEVIVIENDAS EN SUS INICIOS Y SU EVOLUCIÓN EN LA LEGISLACIÓNESPAÑOLA. III.- LA ACTIVIDAD ECONÓMICA DE LA COOPERATIVA DEVIVIENDAS. 1. La actividad de la cooperativa de viviendas en la legislacióncooperativa estatal y autonómica. 2. La actividad principal o característica de lacooperativa de viviendas. 3. Alcance de la expresión “procurar” viviendas, locales oedificaciones e instalaciones complementarias. 4. Actividades instrumentales onecesarias. IV.- EL FIN SOCIAL DE LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS ESSATISFACER LAS NECESIDADES DE SUS SOCIOS EN RELACIÓN CON LAVIVIENDA, LOCALES O INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS. 1. Principiode puertas abiertas y limitación del número de socios de las cooperativas de viviendasotras necesidades relativas a sus viviendas o locales. 2. ¿Quiénes pueden ser socios deuna cooperativa de viviendas?, 3. Naturaleza de la necesidad a satisfacer.INTRODUCCIÓN.-La cooperativa de viviendas ha tenido tradicionalmente como objeto social satisfacer lasnecesidades de vivienda de sus socios, procurándosela principalmente en propiedad.Hoy en día las cooperativas de viviendas han evolucionado ampliando las actividades adesarrollar y los beneficiarios de las mismas. Nuestro objetivo en este trabajo es analizaresa evolución; el actual alcance del objeto social de las cooperativas de viviendas en lalegislación española y las tendencias que se observan. La primera parte de este trabajose centra en analizar las actividades que según la legislación puede desarrollar lacooperativa, tanto principales como instrumentales de su objeto social. La segunda partese ocupa de determinar el fin social a conseguir con la actividad económica, este fin essatisfacer las necesidades de sus socios, principalmente la de alojamiento pero cada vezsurgen nuevas necesidades que la cooperativa está llamada a satisfacer, con lo que elámbito subjetivo de sus potenciales socios también es cada vez mayor. Prof. Titular de Derecho Mercantil. Universitat de València (fajardo@uv.es)Artículo enviado y admitido a su publicación en el Libro Homenaje al Profesor RafaelBallarín. 1
  2. 2. I.- EL OBJETO SOCIAL EN LA COOPERATIVA: ACTIVIDAD ECONÓMICAY FIN SOCIAL.-Una primera precisión que debe realizarse al abordar el tema del objeto social de lacooperativa es aclarar el sentido que debe darse a la expresión “objeto social” cuandonos referimos a la cooperativa.En derecho de sociedades se entiende por objeto social la actividad económica quedesarrolla la sociedad y que debe reflejarse en los estatutos sociales. Como dice Broseta,el objeto de la sociedad u objeto social puede definirse como la actividad o lasactividades que realizará la sociedad para la consecución del fin social1Distinto del objeto social es el interés social o causa del contrato de sociedad, que sedefine como la finalidad perseguida por los socios al constituir la sociedad 2. En el casode la sociedad, la finalidad de los socios es, según nuestro Código civil (art. 1665)obtener beneficios sociales repartibles.Podríamos decir que el objeto social es la actividad desarrollada por la sociedad parahacer posible la consecución de su fin social. El fin se presupone a tenor de la formajurídica y de la clase de sociedad constituida por lo que no hace falta incorporarlo a losestatutos, a diferencia del objeto social. No hace falta indicar en los estatutos socialesque la sociedad limitada tiene por objeto la fabricación y comercialización de calzadocon el fin de obtener unos beneficios repartibles entre los socios.En la cooperativa por el contrario, el concepto de objeto social empleado por lalegislación y la doctrina es distinto y más amplio. Con el mismo se describe no sólo laactividad económica a desarrollar sino también el fin social perseguido con la misma.Tanto la actividad como la finalidad perseguida deben describirse en los estatutossociales.El fin social que persiguen los socios al constituir una cooperativa es, genéricamente,satisfacer algunas de sus necesidades o aspiraciones (fin mutualista), pero éstas puedenser de diferente naturaleza. Por ello, cuando se describe el objeto social de lacooperativa se hace referencia tanto a la actividad económica que se realiza como al finque se persigue con la misma, porque una misma actividad puede servir para satisfacerdistintas necesidades.Así, una actividad económica como puede ser el transporte de viajeros puede satisfacerlas necesidades de trabajadores que se asocian para desarrollar conjuntamente unaempresa de transportes; de empresarios del taxi que se unen constituyendo una empresade servicios para mejorar las condiciones de su actividad empresarial, o de personas connecesidades de desplazamiento que constituyen una cooperativa de usuarios paragestionar conjuntamente la contratación de ese servicio. En cada uno de estos casos elobjeto social de la cooperativa será diferente porque debe reflejar la actividadeconómica a desarrollar y el fin perseguido con la misma, y como consecuencia1 BROSETA, Manual de Derecho Mercantil Vol. I, 15ª ed. Tecnos. Madrid 2008 p. 290. En el mismosentido VICENT CHULIÁ define el objeto social como la actividad económica a que se dedique lasociedad, que tiene que ser lícita, posible y determinada (Introducción al Derecho Mercantil, 21ª ed,Tirant lo Blanch. Valencia 2008 p. 305)2 VICENT CHULIÁ, op, cit. p. 307. 2
  3. 3. tendremos una cooperativa de transporte (de trabajo asociado), de transportistas (deservicios empresariales o profesionales) o de usuarios del transporte (cooperativa deconsumidores y usuarios).Tomando ahora en consideración la cooperativa de viviendas, podemos decir que suobjeto social principal es procurar viviendas para satisfacer las necesidades dealojamiento de sus socios. La actividad económica puede ser variada: construir,rehabilitar, comprar o arrendar viviendas, pero el fin último perseguido es elalojamiento de sus socios y con estos, de sus familias.Este ha sido y es el objeto social principal de la cooperativa de viviendas, pero comoadelantamos, este ha sufrido una importante transformación, no sólo en cuanto a lasactividades económicas que le son propias como también, en cuanto a los beneficiariosde la misma, como veremos a continuación.II.- LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS EN SUS INICIOS Y SU EVOLUCIÓNEN LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA.-En un primer momento las cooperativas de viviendas constituyen un tipo de cooperativade consumo, así se recoge en la Ley de asociaciones de 1887 y más tarde en la primeraLey de cooperativas de 1931.El Código de comercio de 1885, en su exposición de motivos, al excluir lascooperativas de su regulación por no ser el afán de lucro el que les impulsa, dice de ellasque se caracterizan porque asocian a los obreros con el único objeto de mejorar lacondición de cada uno, facilitándoles los medios de trabajar, de dar salida a susproductos o de obtener con baratura los artículos necesarios para su subsistencia3.Muchos autores hacen coincidir el origen de las cooperativas de viviendas con laaprobación de la Ley de casas baratas de 1911. Si bien es cierto que –como diceMerino4- la ley de casas baratas no es el precedente directo de las cooperativas deviviendas sino de las viviendas de protección oficial, la legislación sobre casas baratasreportó un importante impulso para las cooperativas de viviendas, que desde entonces seasociaron con la construcción de viviendas a precios más económicos, inicialmente parala clase trabajadora y más tarde también para las clases medias5.La Ley de Casas Baratas de 12 de junio de 1911 contemplaba la cooperativa deviviendas como principal fórmula de promoción de este tipo de viviendas, cuyosbeneficiarios debían ser necesariamente personas físicas cuyos ingresos no superasendeterminada cuantía. Más tarde, la Ley de Casas Baratas de 10 de diciembre de 1921,3 Por ello, el art. 124 del Código de comercio dice que las cooperativas de producción, de crédito o deconsumo, sólo se considerarán mercantiles y quedarán sujetas a las disposiciones de este código, cuandose dedicaren a actos de comercio extraños a la mutualidad, esto es, cuando realizasen su actividadeconómica a favor de terceros no socios. El Código de comercio concibe las cooperativas de consumo yentre estas a la de vivienda, como una organización creada para satisfacer la necesidad de vivienda de sussocios, y por ello no las considera sociedades mercantiles. No obstante, si la cooperativa de consumorealizase actos de comercio con terceros, vendiera a terceros no socios, sí serían consideradas sociedadesmercantiles.4 MERINO HERNANDEZ, S., “Cooperativas de viviendas”, en Manual de Derecho de SociedadesCooperativas. Dir Merino Hernandez. Ed. Consejo Superior de Cooperativas de Euskadi. Vitoria, 2008 p.340.5 LAMBEA RUEDA, A. Cooperativas de viviendas. Ed. Comares, Granada 2001 p. 60 3
  4. 4. amplia el ámbito de los posibles constructores de estas viviendas, principalmente con elfin de incorporar también al Estado, los Ayuntamientos y demás Corporacionesoficiales, pero sigue dando preferencia para el otorgamiento de los préstamos a lascooperativas (arts. 24) y reserva al menos un 25% de los mismos en su favor, siempreque las casas se destinen a la propiedad de sus socios (art. 21).La Ley de cooperativas de 4 de julio de 1931 define a las cooperativas comoasociaciones de personas que tienen por objeto satisfacer alguna necesidad común desus socios (art. 1), y en particular, califica a las cooperativas de viviendas comocooperativas de consumidores que se caracterizan porque su objeto principal es procuraren las mejores condiciones posibles de calidad y precio, cosas (en este caso viviendas) yservicios para el consumo o el uso de los asociados y sus familias (art. 18).En 1942, las cooperativas de viviendas ya constituyen un tipo específico, la ley de 2 deenero las califica como cooperativas de viviendas “protegidas”, cuyo objeto principal esla construcción de viviendas y edificaciones complementarias, exclusivamente para sussocios, a fin de proporcionarles un hogar digno, higiénico y económico (art. 41). Lareferencia a las viviendas “protegidas” se entiende porque está vigente en aquelmomento la Ley de Viviendas Protegidas de 19 de abril de 1939; pero en realidadrepresenta una limitación a la actuación de las cooperativas, se limita su actuación a laconstrucción de viviendas, y se condiciona a su vez el tipo de viviendas que puedenpromover.Más tarde, el Reglamento de desarrollo de esta Ley, aprobado por Decreto 2396/1971de 13 de agosto, ya habla de cooperativas de viviendas (en general) y aunque hacereferencia a las viviendas de protección oficial (reguladas por el Texto Refundido de1963), contempla expresamente que las viviendas construidas en régimen cooperativono tengan necesariamente esta condición (art. 49.2).También el Reglamento de la Ley de cooperativas de 1974, aprobado por Decreto2710/1978, de 16 de noviembre, define a las cooperativas de viviendas como aquellasque tienen como objeto principal, procurar viviendas y edificaciones y obrascomplementarias exclusivamente para sus socios y familiares (art. 103), nocondicionando el tipo de vivienda a promocionar.La Ley General de Cooperativas 3/1987, de 2 de abril, de forma más ampliada,caracteriza las cooperativas de viviendas como aquellas que tienen por objeto procurarpara sus socios y familiares, alojamientos y/o locales, o incluso, únicamente,edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de lossocios (art. 129). En este concepto se observa una clara ampliación del objeto social deestas cooperativas. Podría denominarse cooperativa de viviendas aquella constituidapara procurar locales a sus socios, o edificaciones complementarias, como podrían serlos aparcamientos.Esta tendencia expansiva crece con la actual Ley 27/1999 de cooperativas de 17 dejulio, que reconoce a las cooperativas de viviendas las mismas posibilidades vistasanteriormente y además la de tener por objeto social principal e incluso exclusivo, laconservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas oedificaciones comunes y la creación y suministros de servicios complementarios, asícomo la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalacionescomplementarias. Además, la cooperativa debe procurar estos bienes y servicios parasus socios y las personas que con ellas convivan, término que no coincide con el de “sufamilia”, como se recogía hasta ahora. 4
  5. 5. De esta breve referencia a las principales leyes cooperativas del Estado español puedeobservarse una clara evolución expansiva en el objeto social de las cooperativas deviviendas que desarrollaremos más ampliamente a continuación.III. LA ACTIVIDAD ECONÓMICA DE LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS.1. La actividad de la cooperativa de viviendas en la legislación cooperativa estatal yautonómica.-Como hemos visto, tras analizar la legislación cooperativa estatal, inicialmente el objetosocial de la cooperativa era procurar un hogar para sus socios y familiares.Más tarde, a partir del Reglamento de la Ley de 1942 aprobado por Decreto 2396/1971,se amplían las posibilidades y se distingue entre actividad principal y actividadcomplementaria.La actividad principal debe ser procurar viviendas y edificaciones complementarias paralos socios y sus familiares; para conseguir este fin la cooperativa puede realizar todoslos trabajos, obras y servicios que sean necesarios: adquirir, parcelar, urbanizar terrenos,etc.Otras actividades que como complementarias de la actividad principal puede realizar lacooperativa son: la conservación y administración de viviendas, elementos yedificaciones comunes. El Reglamento de la Ley de Cooperativas de 1974 aprobado porDecreto 2710/1978, añade a este capítulo que las cooperativas pueden crear osuministrar además otros servicios complementarios (art. 103 Uno).A partir de la Ley 3/1987 -como dijimos- se produce una ampliación de las posiblesactividades de las cooperativas de viviendas, ya no se distingue entre actividad principaly actividad complementaria, cualquiera de las actividades que cita puede ser la principale incluso la única. Entre ellas: procurar alojamiento para socios y familiares; locales;edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de lossocios; la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas oedificaciones comunes; la creación y suministro de servicios complementarios; larehabilitación de viviendas, locales; y la rehabilitación de edificaciones e instalacionescomplementarias.Para conseguir su objeto las cooperativas pueden adquirir, parcelar y urbanizar terrenosy, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios.Esta expansión de las actividades que puede realizar la cooperativa de viviendas, fuecelebrada por Paz Canalejo6 que vio en ella una prueba de que el legislador de 1987había superado una estrecha visión hogareña o doméstica de la cooperación inmobiliariao habitacional.La actual legislación estatal (Ley 27/1999) distingue dos posible tipos de objeto socialen la cooperativa de viviendas, en atención a cual puede ser la condición de sus socios(art. 89):6 PAZ CANALEJO, N. Ley General de Cooperativas. Vol 3º Comentarios al Código de Comercio yLegislación Mercantil especial. Dir: Paz Canalejo y Vicent Chuliá. Ed. Revista de Derecho Privado.Madrid, 1994 p. 683 5
  6. 6. a) Cooperativas cuyo objeto principal es procurar alojamiento y/o locales para sussocios y personas que convivan con ellos. Estas sólo pueden tener como socios apersonas físicas y a entes públicos y entidades sin ánimo de lucro que precisenalojamiento para aquellas personas que dependientes de ellos tengan que residir, porrazón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa o queprecisen locales para desarrollar sus actividades.b) Cooperativas cuyo objeto único, puede ser procurar edificaciones e instalacionescomplementarios para el uso de viviendas y locales de los socios; la conservación yadministración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes; yla creación y suministros de servicios complementarios; y la rehabilitación de viviendas,locales, edificaciones e instalaciones complementarias. En estos casos, puede ser sociode la cooperativa cualquier persona.Por último, se reitera de nuevo que para la consecución de sus objetivos cualesquieraque sean, las cooperativas pueden adquirir, parcelar y urbanizar terrenos, y desarrollarcuantas actividades y trabajos sean necesarios para cumplir sus objetivos.La Ley de 1999, con esta distinción del objeto social, permite definir un presupuestosubjetivo diferente para cada caso y con ello amplia las posibilidades de la cooperativa.Así, a la vista de la LGC 1987 no quedaba claro si los habitantes de un inmueble,titularidad de personas físicas y jurídicas (no necesariamente públicas o no lucrativas)podían constituir una cooperativa para la rehabilitación de la misma o para construiraparcamientos para uso propio. La referencia expresa a que las cooperativas deviviendas asocian a personas físicas y pueden asociar también a entes públicos,cooperativas y entidades sin ánimo de lucro, dificultaba extender la condición de sociosa otras personas. Con la ley de 1999 no cabe duda de que sí será posible.La legislación cooperativa española tiene la peculiaridad de ser una competenciaasumida en exclusividad por las Comunidades Autónomas. El tradicionaldistanciamiento legal de las cooperativas frente a las sociedades civiles o mercantiles, seinterpretó en sede constitucional como materia no integrada en la legislación civil nimercantil y por tanto asumible por las Comunidades Autónomas en sus Estatutos deAutonomía. Hoy en día todas las Comunidades Autónomas, a excepción de las ciudadesautónomas de Ceuta y Melilla, han asumido la competencia para regular esta formajurídica y lo han hecho, a excepción de las Comunidades de Asturias, Cantabria yCanarias, que todavía no han desarrollado esta competencia.El criterio empleado para delimitar la competencia de cada Administración es el ámbitoen el que la cooperativa desarrolla su actividad cooperativizada, esto es la actividaddesarrollada en interés de sus socios y con participación directa de éstos en la misma7.Así, la legislación estatal de cooperativas se aplicará a las sociedades cooperativas quedesarrollen su actividad cooperativizada en el territorio de varias ComunidadesAutónomas, excepto cuando en una de ellas se desarrolle con carácter principal y en lassociedades cooperativas que realicen principalmente su actividad cooperativizada en lasciudades de Ceuta y Melilla (art. 3 Ley 27/1999). La legislación cooperativa autonómicase aplica a aquellas cooperativas que realizan su actividad cooperativizada7 El Reglamento del Registro de Cooperativas aprobado por RD 136/2002, en su art. 2 aclara que seentiende que la actividad cooperativizada se realiza principalmente en el territorio de una determinadaComunidad Autónoma, cuando dicha actividad en la misma resulte ser superior a la realizada en elconjunto de los demás territorios. 6
  7. 7. mayoritariamente en el ámbito de su Comunidad Autónoma. Por último, debe tenersepresente el carácter supletorio que tendrá la legislación cooperativa estatal frente a laautonómica, por expresa aplicación de nuestra Constitución (art. 149.3 CE).Un estudio de la legislación cooperativa española no puede prescindir por tanto delanálisis tanto de la legislación estatal en la materia como de la legislación autonómica.Esta se integra principalmente por las siguientes disposiciones: Ley de Cooperativas deEuskadi 4/1993, de 24 de junio; Ley de Cooperativas de Cataluña 18/2002, de 5 dejulio; Ley de Cooperativas de Andalucía 2/1999, de 31 de marzo; Ley de Cooperativasde la Comunidad Valenciana 8/2003, de 24 de marzo; Ley de Cooperativas de Navarra14/2006, de 11 de diciembre; Ley de Cooperativas de Extremadura 2/1998, de 26 demarzo; Ley de Cooperativas de Galicia 5/1998, de 18 de diciembre; Ley deCooperativas de Aragón 9/1998, de 22 de diciembre; Ley de Cooperativas de Madrid4/1999, de 30 de marzo; Ley de Cooperativas de La Rioja 4/2001, de 2 de julio; Ley deCooperativas de Castilla y León 4/2002, de 11 de abril; Ley de Cooperativas de CastillaLa Mancha 20/2002, de 14 de noviembre; Ley de Cooperativas de las Islas Baleares1/2003, de 20 de marzo, y Ley de Cooperativas de Murcia 8/2006, de 16 de noviembre.Si atendemos por tanto a la legislación cooperativa autonómica, podemos decir que ladelimitación del objeto social de la cooperativa recogida en la Ley 3/1987 es hoy porhoy la presente en la mayor parte de las Comunidad Autónomas. Como excepciónpuede citarse la Ley 8/2006 de 16 de noviembre de Cooperativas de Murcia, quereproduce en su artículo 112. 1, la definición del objeto social que hace la ley 27/1999,ampliando con ello el ámbito de actuación de las cooperativas de viviendas.Junto con las cooperativas de viviendas, las Comunidades Autónomas de Aragón yValencia regulan otros modelos de cooperativas afines.En el caso de Aragón, el art. 84 de su Ley 9/1998 de 22 de diciembre crea comomodalidad específica de las cooperativas de viviendas, las cooperativas de construcciónde plazas de aparcamientos para vehículos, de las que dice exclusivamente que, podránsolicitar la concesión de suelo o subsuelo público por el plazo y condiciones queacuerden.La Comunidad Valenciana por su parte, en el art. 91 de la Ley 8/2003, de cooperativas,de 24 de marzo, diferencia entre cooperativas de viviendas y cooperativas de despachosy locales. Las primeras tienen por objeto procurar viviendas y edificacionescomplementarias (locales, aparcamientos, etc.) para sus socios, sin especificar lanaturaleza de éstos, pero en principio, socios necesitados de viviendas, parece limitar elsupuesto a las personas físicas. Mientras que, las segundas tienen por objeto procurarpara sus socios despachos, oficinas o locales, así como edificaciones complementarias(aparcamientos, etc.); y/o la rehabilitación, administración, conserva o mejora de dichosinmuebles. Pueden ser socios de estas cooperativas los profesionales (colegiados o no);los pequeños empresarios, entendiendo por tales las personas físicas o jurídicas que noempleen a más de cincuenta trabajadores por cuenta ajena; y las cooperativas decualquier clase y tamaño que sean.2. La actividad principal o característica de la cooperativa de viviendas.- 7
  8. 8. La distinción entre actividad principal y actividad complementaria de las cooperativasde viviendas desapareció con la Ley de 1987. Con la expresión actividad principaldefinimos en este caso, la actividad característica que necesariamente debe figurar enlos estatutos sociales de la cooperativa y que justifica su constitución como cooperativade viviendas. Como vimos, el legislador señala cual puede ser esa actividad y ladiferencia de otras que son necesarias para llevar a cabo el objeto social, pero tienennaturaleza instrumental, como puede ser la adquisición o parcelación del suelo. De estasactividades instrumentales nos ocuparemos posteriormente. A) La actividad principal de la cooperativa de viviendas puede consistir en procurar viviendas. Esta actividad ha sido y sigue siendo la más importante, y es la que da nombre a la cooperativa.El acceso a una vivienda digna y adecuada, entendida como lugar cerrado y cubiertoconstruido para ser habitado por personas8, constituye un derecho de todos losespañoles, por lo que los poderes públicos deben promover las condiciones necesarias yestablecer las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho. La vivienda seentiende destinada al alojamiento de personas y no por tanto a su ocupación por otrotipo de personas o entidades, ni siquiera a título de sede o domicilio social. Cuando lalegislación cooperativa se refiere a las viviendas es en relación con la necesidad dealojamiento de personas físicas, sean los propios socios o sean personas dependientes deentes públicos o entidades sin ánimo de lucro, que tengan que residir, por razón de sutrabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa. B) Procurar locales. La cooperativa puede procurar para sus socios además de viviendas, locales, o bien, solamente locales.En esos casos, se contempla expresamente que pueden ser socios de la cooperativaademás, los entes públicos y entidades sin ánimo de lucro que precisen locales paradesarrollar sus actividades: oficinas, sedes sociales, comercios, salones de actos, dereuniones, etc. Como referencia histórica podemos citar la legislación de casas baratas,que extendía los beneficios atribuidos a estas, a los edificios que en la construcción sededicasen a cooperativas de consumo, “siempre que fuesen sin ánimo de lucro” (art. 1 infine Ley de 1921).La evolución de nuestra legislación ha llevado a que puedan constituirse cooperativas deviviendas con el único objetivo de procurar locales, comerciales o no, para sus socios.Esta posibilidad de cuya legalidad y justificación no se duda, puede generar confusióndada la calificación de la cooperativa como de viviendas. Por ello, Paz Canalejo9, trasagradecer esta nueva posibilidad para las cooperativas ofrecida por la Ley de 1987,niega que en ese caso estemos ante una cooperativa de viviendas, en su opinión, setratará entonces de una cooperativa de servicios.Ante esta situación, el legislador portugués optó por denominar a esta cooperativa:cooperativa de vivienda y construcción (habitaça )10; mientras que el8 Según reza el Diccionario de la Lengua Española, publicado por la Real Academia Española.9 PAZ CANALEJO, N. op., cit., p. 68310 Así se define en el art. 4.1 del Código Cooperativo aprobado por Ley 51/1996 de 7 de septiembre, y enel Decreto Ley 502/1999 de 19 de noviembre, que regula específicamente este tipo de cooperativas. Conanterioridad, el Código Cooperativo de 1980 denominaba a estas cooperativas 8
  9. 9. legislador valenciano creó un nuevo tipo de cooperativa: “cooperativa de despachos ylocales” (art. 91).Nuestra doctrina también se ha pronunciado por la transformación de la calificación delas cooperativas de viviendas a favor de un término más amplio que abarcase lasdistintas actividades que puede realizar, como podría ser el de cooperativa de viviendasy construcción11.C) Procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de lasviviendas o locales de los socios.Es una práctica habitual que con la construcción de viviendas o locales se construyanedificaciones e instalaciones complementarias para el uso de las viviendas o localescomo son trasteros, almacenes o aparcamientos.Es por tanto una actividad propia de las cooperativas de viviendas procurar para sussocios además de viviendas y locales estas edificaciones e instalacionescomplementarias. Pero, el legislador admite incluso que el objeto de la cooperativapueda ser exclusivamente éste, por ejemplo la construcción de aparcamientos, con loque vuelve a ponerse en cuestión la calificación de dicha cooperativa como deviviendas.El supuesto contemplado en la ley limita las posibilidades de constituir una cooperativade viviendas para procurarse edificaciones o instalaciones complementarias, porqueexige que estas sean para el uso de viviendas y locales de los socios, por lo que nocualquiera podrá ser socio de estas cooperativas, sino personas que previamentedispongan de viviendas o locales que puedan beneficiarse de esas nuevas instalaciones.En estos casos lo normal será por tanto, que los interesados residan en la proximidadsino es en el mismo edificio, por ello resulta difícil cumplir la condición que exigenmuchas leyes cooperativas de que los socios sean personas físicas, entidades públicas oentidades sin ánimo de lucro. Así podemos ver cómo la ley 27/1999 acierta al preverque en estos casos puede ser socio de la cooperativa cualquier persona, esto es,cualquier persona que tenga la misma necesidad de conseguir instalaciones accesorias asu vivienda o local.Distinto es el caso, en nuestra opinión, de la Ley aragonesa de 1998 (art. 84 in fine) querecoge como modalidad específica la cooperativa para construcción de plazas deaparcamiento para vehículos, y de la que sólo dice que a tal fin podrán solicitar laconcesión de suelo o subsuelo público por el plazo y condiciones que acuerden. A faltade limitación expresa, entendemos que en este caso cualquier persona que necesite unaparcamiento podrá ser socio de esta cooperativa, con independencia de que seanusuarios de una vivienda o local en las inmediaciones. , pero una Ley de 10 de enero de 1983 modificó el Código y alteró el orden de los términos.RODRIGUES, J.A. . 3ª ed. QuiIuris? Sociedade Editora. Lisboa, 2001 p. 28.11 En este sentido MILLAN CALENTI, R., tras criticar que el rótulo “cooperativas de viviendas” ya no secorresponde con la realidad, propone que sería más acertado hablar de cooperativas de construcción yvivienda. (“El objeto social de las cooperativas de viviendas” en As Cooperativas de Vivendas no Marcoda Lei 5/1998 de Cooperativas de Galicia. Coord.: Botana Agra y Millán Calenti. Ed. Centro de EstudiosCooperativos (CECOOP) Universidade de Santiago de Compostela, Santiago 2007, pp. 41 y 42). 9
  10. 10. D) Conservar y administrar las viviendas y locales, así como elementos comunes(zonas o edificaciones).La cooperativa de viviendas puede procurar viviendas y locales a sus socios perotambién puede ocuparse de tareas como la conservación o administración de esosbienes.Las posibilidades de que la cooperativa tenga este objeto social son diversas.Por una parte, podría constituirse la cooperativa con la finalidad principal de llevar acabo la conservación y administración de viviendas, locales o elementos comunes de lossocios. No es un supuesto muy frecuente pero es posible e incluso está expresamentereconocido en la legislación12.También sería posible que la cooperativa se ocupase de procurar viviendas y localespara sus socios y que una vez conseguido este primer objetivo, la cooperativaconservando la titularidad de esos bienes, se ocupase de su conservación yadministración, indefinidamente o hasta su posterior adjudicación en propiedad a lossocios (adjudicación condicionada en ocasiones a la total amortización del préstamohipotecario que financió su construcción o adquisición).Algunas cooperativas tras conseguir viviendas y locales para sus socios, adjudican éstosen propiedad a los mismos, y tras ello se disuelven y liquidan. Esta es una práctica muyfrecuente, en la que no cabe opción para que la cooperativa desarrolle esta actividadgestora.Otro supuesto que cabría plantear es si es posible administrar cooperativamente lasviviendas y locales tras haber sido adjudicados en propiedad a sus socios, o si no cabemás sistema de administración que el previsto en la legislación sobre propiedadhorizontal dado el carácter imperativo de sus normas.Este supuesto en principio no parece posible a la vista de la legislación sobre propiedadhorizontal y así se ha manifestado en ocasiones la doctrina13 y la jurisprudencia14. Peroello no impide que sí queden ciertos márgenes de actuación a favor de las cooperativasde viviendas como administradoras de los bienes comunes.En ocasiones la cooperativa, tras conseguir viviendas y locales para sus socios yadjudicarlos en propiedad a los mismos no se disuelve, sino que perdura en el tiempoocupándose de la conservación y administración de elementos comunes que no seintegran en la propiedad horizontal.12 La Ley aragonesa de 1998 se refiere expresamente al supuesto de cooperativas que tengan como objetoúnicamente la administración de viviendas o edificaciones ya construidas (art. 84 párrafo 5º).13 MUÑOZ DE DIOS, G. “Posibles formas empresariales en la Propiedad Horizontal”. Revista Crítica deDerecho Inmobiliario, 1982, pp. 1528-1529; o MANRIQUE PLAZA. “De las cooperativas de viviendas”en Comunidad de bienes, cooperativas y otras formas de empresa, II. Ed. Colegios Notariales de España.Madrid, 1996 p. 1093.14 La sentencia del TSJ de la Comunidad Valenciana de 3 de enero de 2008 incide sobre la distinciónentre cooperativas cuyo fin es promover viviendas para adjudicar a sus socios y cooperativas cuyo fin esconstruir viviendas cuyo uso ceden a sus socios conservando la cooperativa su propiedad. En estesegundo caso –afirma- la cooperativa se ocupa de la administración de las viviendas. Una cooperativa nopuede por tanto tener como objeto social adjudicar viviendas a sus socios y administrarlas. La leycontempla los diversos objetos sociales que puede tener la cooperativa, pero ésta en sus estatutos tieneque concretar, no pudiendo recoger como objeto social dos actividades que son en sí contradictorias. 10
  11. 11. El art. 396 del Código civil, tras su reforma por la LPH 49/1960 establece que: ”Losdiferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles deaprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquélo a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente underecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para suadecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos,patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones yservidumbres”.No existe problema alguno en que la cooperativa de viviendas se ocupe de laconservación y administración de aquellos elementos comunes que no son necesariospara el adecuado uso y disfrute de las viviendas o locales. Esta posibilidad se dafrecuentemente en zonas residenciales y construcciones que disponen de elementoscomunes como jardines, piscinas, instalaciones sociales, áreas recreativas, comerciales,etc.Más discutible es si la cooperativa podría ocuparse de administrar los elementoscomunes que se integran en la propiedad horizontal por ser necesarios para el adecuadouso y disfrute de las viviendas y locales. Sobre esta cuestión la doctrina que se hamanifestado sobre el tema no ha visto problema alguno en admitir que la cooperativapudiera actuar como administrador de fincas15. Según la LPH: el cargo de administradorpodrá ser ejercido por cualquier propietario, por personas físicas con cualificaciónprofesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones, o porcorporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamientojurídico (art. 13). El acceso a la profesión de Administrador de Fincas se regula por elDecreto 693/68 que prevé dos vías de acceso: estar en posesión del título de ExpertoInmobiliario- Administrador de Fincas, o previa alta colegial, estar en posesión deciertas titulaciones de licenciado o graduado. Hoy en día, la Ley 2/2007 de sociedadesprofesionales facilita el ejercicio de actividades profesionales, entendiendo por tales lasque requieren titulación universitaria oficial e inscripción en el correspondiente ColegioProfesional, por medio de sociedades incluidas las cooperativas. No obstante, nosparece más apropiada la figura de la cooperativa de trabajo asociado o de serviciosprofesionales que la de viviendas, para desarrollar este tipo de actividades.E) Crear y suministrar servicios complementarios para las viviendas y locales.Esta actividad puede se desarrollada junto con otras o incluso en exclusiva. Lacooperativa puede organizar servicios de interés para sus socios, porque benefician susviviendas y locales. Estos podría ser desde servicios de limpieza o mantenimiento,servicios de vigilancia, jardinería y retirada de residuos, incluso guarderías, serviciossanitarios básicos o servicios de transporte.Al concebirse como servicios complementarios limita la condición de sus socios, quecomo en los casos vistos en los apartados anteriores, sólo pueden ser los titulares de lasviviendas o locales que se beneficiarían de esos servicios.15 Véase en este sentido TRUJILLO DÍEZ, Iván. “Propiedad horizontal en régimen cooperativo” Ciriec.Revista Jurídica de Economía Social y Cooperativa nº 10, Octubre 1999 p. 41; o CARRASCO PERERA,CORDERO LOBATO y GONZÁLEZ CARRASCO, en Derecho de la construcción y la vivienda, 2ª ed.Paracuellos del Jarama, Diles 1998 p. 546-547. 11
  12. 12. F) Rehabilitar las viviendas, locales y edificaciones e instalacionescomplementarias de los socios.La rehabilitación de viviendas, locales o edificaciones es una actividad que responde alas necesidades de los titulares de derechos sobre estas edificaciones, y que por tantopodría ser satisfecha por los propios interesados mediante la constitución de unacooperativa de viviendas.El problema que también plantea esta actividad económica es que los interesados,titulares de las viviendas, locales o edificaciones, difícilmente van a ser en su totalidadpersonas físicas, entidades públicas o entidades sin ánimo de lucro. Volvemos acomprobar aquí el acierto de la ley 27/1999 al contemplar en este supuesto también quelos socios pueden ser de cualquier naturaleza.3. Alcance de la expresión “procurar” viviendas, locales o edificaciones einstalaciones complementarias.-Al describir las actividades económicas que la cooperativa de viviendas puededesarrollar en cumplimiento de su fin social, hemos hecho referencia en variasocasiones a la expresión “procurar”, procurar viviendas o locales y procuraredificaciones e instalaciones complementarias, y es que la legislación cooperativa desdesiempre ha utilizado la expresión “procurar” para denominar la prestación que lascooperativas de consumo (en general) hacen en interés de la satisfacción de lasnecesidades de sus socios, lo que constituye su fin social.Ya la primera ley de cooperativas de 1931 definía las cooperativas de consumidores yentre ellas las de viviendas, como aquellas que tienen por objeto principal “procurar”,en las mejores condiciones posibles de calidad y precios, las cosas que necesitan sussocios. En términos no muy alejados, la última ley de cooperativas estatal de 1987, ensu art. 127.1 definía a las cooperativas de consumidores y usuarios como las que tienenpor objeto “procurar” en las mejores condiciones de calidad, información y precio,bienes y servicios para el consumo o uso de los socios y familiares que habiten conellos. La actual ley estatal de 1999 rompe con esta larga tradición y califica la actividadde las cooperativas de consumo de “suministro de bienes y servicios”, aunque cuando serefiere a las cooperativas de viviendas vuelve a retomar la expresión “procurar”. Esta estambién la expresión mayormente utilizada en la legislación cooperativa autonómica16Frente a expresiones como suministrar, que significa proveer a alguien de algo, procurares realizar las diligencias necesarias para conseguir un resultado. Es un concepto másamplio que ofrece más posibilidades de actuación a la cooperativa, tanto en cuanto aquien ofrecerá finalmente el servicio perseguido como a porqué medio se obtendrá elservicio.Así, puede decirse que la expresión “procurar” desvincula a la cooperativa de laobligación directa de ser ella quien preste el servicio o bien necesitado. Éste podrá serfacilitado finalmente por la propia cooperativa con sus propios medios o por terceros.La ley estatal no contempla estas diversas posibilidades; los arts. 89 in fine y 9016 Como excepción pueden citarse la Ley balear de 2003 para la que la cooperativa tiene como objetoproveer a los socios viviendas, edificaciones o servicios complementarios (art. 115.1) y la Ley navarra de2006 que establece como objeto de las mismas, facilitar a los socios viviendas, servicios e instalacionescomplementarias (art. 68.1). 12
  13. 13. principalmente, regulan el supuesto de que la cooperativa desarrolle promociones deviviendas, locales y otras instalaciones, pero no es ésta la única forma de procurar a lossocios viviendas, instalaciones o servicios complementarios.La ley valenciana de 2003 al describir el objeto social de la cooperativa de viviendasdice que será procurar para sus socios viviendas, locales, aparcamientos, etc “por símisma o por contrata con terceros” (art. 91.1). Las cooperativas pueden promover laconstrucción de estos bienes, pero podrían adquirirlos de terceros, tanto en propiedadcomo en uso, para destinarlos finalmente a sus socios.Curiosamente, la ley balear de 2003 al definir el objeto de estas cooperativas dice que esproveer a los socios de viviendas, edificaciones o servicios complementarios,“construidos o rehabilitados por terceros”, con la finalidad social de conseguir estosbienes en las condiciones más favorables para sus socios (art. 115.1).De una lectura aislada del precepto podría pensarse que la cooperativa no puedepromover esas edificaciones a favor de sus socios; pero esta conclusión no es admisiblea la vista del resto del articulado, donde se habla de la posibilidad que tiene lacooperativa de adquirir, parcelar, urbanizar terrenos, o promover la construcción deedificios para los socios en régimen de uso y disfrute.Otra interpretación que cabe hacer es que la construcción o rehabilitación, comoactividades materiales, deben ser contratadas por la cooperativa a terceros, excluyendola autoconstrucción como actividad económica de la cooperativa. Esta interpretación,parece más aceptable, y de alguna manera está implícita en el modelo de cooperativa deviviendas existente en nuestro Estado. Una cooperativa de autoconstrucción es unacooperativa de trabajo asociado, y como hemos dicho, las cooperativas de viviendas enEspaña son cooperativas de consumo, el socio aporta fondos, y no trabajo, para laobtención de su vivienda, local o instalación complementaria, aunque como vimos, lasprimeras leyes en nuestro país contemplaban expresamente que el socio pudiera aportarademás sus servicios.Por otra parte, la expresión “procurar” no limita las posibles vías por las que los sociospueden finalmente satisfacer su necesidad de alojamiento o local. Esta puede seradquiriendo la propiedad del bien o meramente su uso y disfrute.Todas las leyes que analizamos recogen sin excepción que la cooperativa puedeadjudicar en propiedad a sus socios las viviendas y locales o puede ceder su uso ydisfrute mediante cualquier título admitido en Derecho.En este segundo caso, los estatutos de la cooperativa de viviendas deben regular lasnormas a las que deberá ajustarse el uso y disfrute de esos bienes por los socios. Podrádeterminarse que el uso sea habitual o permanente, o bien esporádico, para descanso ovacaciones. También podrán prever y regular que se ceda o permute ese derecho de usoentre socios de distintas cooperativas de viviendas que también lo hayan previsto.Por último, algunas normas autonómicas prevén la construcción de viviendas porcooperativas con el fin de destinar su uso a residencias para personas mayores o condiscapacidad. Los socios serían en estos casos los usuarios de las residencias17.17 Esta posibilidad aparece por vez primera en la ley catalana de 1992 (art. 95.3) y se mantiene en lavigente de 2002 (art. 106.3), recogiéndose en similares términos en la ley balear de 2003 (art. 115.3). Laley madrileña de 1999 viene a recoger la misma posibilidad pero de forma más compleja porque no partede la idea de construir viviendas para ceder su uso a los socios con este fin, sino de que la propiedad o uso 13
  14. 14. 4. Actividades instrumentales o necesarias.-Tras definir que actividades económicas puede desarrollar la cooperativa de viviendasen cumplimiento de su objeto social, la Ley 27/1999 añade que éstas podrán adquirir,parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajossean necesarios para el cumplimiento de su objeto social (art. 89.2).Esta norma tiene una larga tradición, el Reglamento de 1971 ya señalaba que lacooperativa para el cumplimiento de su objeto social podrá realizar los trabajos, obras yservicios que sean necesarios, incluso con la aportación del trabajo personal de sussocios (art. 49). Más tarde el Reglamento de 1978 añadió a esas actividadesinstrumentales que, la cooperativa podrá adquirir, parcelar y urbanizar terrenos (art. 103Uno). Por último, la Ley de 1987 (art. 129.2) delimita la norma en el tenor actualmentevigente, eliminando toda referencia a la posibilidad de utilizar la aportación directa ypersonal del trabajo de sus socios en la consecución de su objeto social.La norma que comentamos, presente en sus mismos términos en la Ley de 1987 y de1999 ha sido reproducida a su vez en todas las leyes cooperativas autonómicas18.Podríamos decir que una vez la ley concreta qué actividades económicas puede realizarla cooperativa en desarrollo de su objeto social, otorga una amplia libertad a lacooperativa para realizar todas aquellas actuaciones instrumentales que sean necesariaspara conseguir tal fin, como puede ser adquirir terrenos, urbanizarlos o edificarlos.En opinión de Millán Calenti, las CCAA han ampliado la finalidad de las cooperativasde viviendas con la posibilidad de adquirir, parcelar y urbanizar terrenos. Estasactividades aparecen –según el autor- en la moderna legislación autonómica “comoactividad propia de las de viviendas, incluso sin obligación legal de continuar despuésde la ordenación del suelo, con la construcción. Es decir, podría constituirse unacooperativa para adquirir, parcelar y urbanizar y otra para promover y construir”19.No podemos compartir la opinión del autor en un doble sentido, la norma es anterior ay disfrute de las viviendas y locales podrán ser adjudicados o cedidos a los socios… (entre otras fórmulas)destinándose a residenciales para personas de la tercera edad o “disminuidas” (art. 114.4), con lo que noqueda claro si puede transmitirse la propiedad o solo el uso a los socios de esas viviendas y localesconvertidos en residencias. En términos similares se expresa la Ley castellano manchega (art. 116.4).Parece que nos encontramos ante dos modelos, el previsto en Cataluña y Baleares prevé la cesión al sociodel uso y disfrute de la vivienda-residencia, mientras que Madrid y Castilla La Mancha admiten tambiénla adjudicación en propiedad de esas viviendas-residencias. MUÑOZ GARCÍA, S., al describir modelosresidenciales destinados a personas mayores los define como conjuntos residenciales que a precio decoste, conjugan propiedad privada del apartamento que se habita y propiedad colectiva de ampliosespacios comunes donde convivir y disfrutar de los servicios que se demandan (“Nuevos modelosresidenciales” en Las cooperativas de viviendas en España. Desafíos de presente y futuro. Dir: Salinas ySanz Jarque. Ed. Universidad Católica de Álava, Salamanca 2003, p. 42). La mayor parte de lasresidencias cooperativas admiten tanto la adjudicación de la propiedad del apartamento al socio, como lamera cesión de su uso, incluso en el caso de cooperativas catalanas. Véase como ejemplo, la ResidenciaNova Vida Societat Cooperativa Catalana Ltda. Dr. August Pi i Sunyer (http://www.coop-pisunyer.com).18 Como excepción, las leyes valenciana de 2003 y navarra de 2006 no hacen referencia a estasactividades auxiliares, sin que ello suponga su exclusión. Galicia, de forma más genérica afirma en su Leyde 1998 que, para el cumplimiento de su objeto social las cooperativas de viviendas, pueden desarrollar“cuantas actividades sean necesarias” y no describe cuales pueden ser esas actividades ni a título deejemplo.19 MILLAN CALENTI, R. op., cit. p. 50 14
  15. 15. la aprobación de la legislación autonómica pues procede del Reglamento estatal de1978; y por otra parte, esas son actividades instrumentales a las actividades principalesque puede desarrollar la cooperativa, por lo que no sería admisible a la vista de ningunalegislación cooperativa española, constituir una cooperativa de viviendas con el únicoobjeto de adquirir, parcelar y urbanizar terrenos.IV.- El FIN SOCIAL DE LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS ESSATISFACER LAS NECESIDADES DE SUS SOCIOS EN RELACIÓN CON LAVIVIENDA, LOCALES O INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS.1. Principio de puertas abiertas y limitación del número de socios de lascooperativas de viviendas.La cooperativa se define en la ley 27/1999 como sociedad constituida por personas quese asocian para realizar actividades empresariales encaminadas a satisfacer susnecesidades y aspiraciones económicas y sociales, con estructura y funcionamientodemocrático, conforme a los principios formulados por la Alianza CooperativaInternacional (ACI), en los términos resultantes de la presente Ley (art. 1.1). Según losprincipios cooperativos definidos por esta organización internacional “las cooperativasson organizaciones voluntarias, abiertas a todas las personas capaces de utilizar susservicios y dispuestas a aceptar las responsabilidades de ser socio” …”Lasnecesidades de los socios pueden ser singulares y limitadas, pueden ser diversas,pueden ser sociales y culturales así como puramente económicas, pero, sean lo quesean, son la razón central por la que existe la cooperativa”20.Hemos visto hasta el momento que la cooperativa de viviendas puede desarrollardiversas actividades económicas relacionadas con la edificación, pero esas actividadesestán orientadas a cumplir su fin social que es satisfacer las necesidades de sus socios.Según el principio de puertas abiertas toda persona cuyos intereses o necesidadescoincidan con las de los socios de una cooperativa tendrían derecho a ingresar en lacooperativa.Pero este principio se matiza en relación con las cooperativas de viviendas. La propiaACI lo tiene en cuenta cuando afirma que la frase “abierta a todas las personascapaces de utilizar sus servicios…” en muchos casos solo sirve a un número limitadode socios, por ejemplo “una cooperativa de viviendas solamente puede proporcionarviviendas para una cierta cantidad de personas”, en estos casos, el número de sociosviene limitado por el número de viviendas.En principio no es necesario que al constituirse la cooperativa o al iniciarse lapromoción de las viviendas el número de socios cubra la totalidad de las viviendasproyectadas. Dado el principio de puertas abiertas y el capital variable de la cooperativa,ésta podrá durante el periodo de construcción, rehabilitación o adquisición y hasta elmomento de la adjudicación o cesión de las viviendas a los socios, incorporar nuevossocios, así como cesar a otros. El único límite inicial para constituir la cooperativa de20 Declaración de la Alianza Cooperativa Internacional sobre la Identidad Cooperativa. Los principioscooperativos. Ed. Internacional Co-operative Alliance, 1995 3ª ed especial para la Confederación deCooperativas de la Comunidad Valenciana, p. 33. 15
  16. 16. viviendas sería contar con un mínimo de tres socios o de dos cooperativas (art.8 Ley27/1999).Esta regla tiene ciertas excepciones en la legislación cooperativa de las CCAA. Por unaparte, Castilla y León en su ley de 2002 eleva el número mínimo de socios necesariospara constituir una cooperativa en el caso de ser de viviendas a 5 socios (art.118.1). Mástrascendente es la limitación introducida en las leyes de Galicia, Andalucía y La Rioja.En todas ellas se supedita la constitución de la cooperativa de viviendas a contar con unnúmero mínimo de socios en proporción al número de viviendas que se quierenpromover. Así la ley gallega de 1998 (art. 129.2) y la riojana de 2001 (art. 119.2) exijenque el número mínimo de socios para constituir la cooperativa sea equivalente al 75%del total de viviendas promovidas21, mientras que la ley andaluza de 1999 marca ellímite en el 50% de las viviendas en promoción (art. 134.1).Estos límites pretenden –como dice la exposición de motivos de la ley andaluza- evitarabusos y desnaturalizaciones de las cooperativas de viviendas, pero en la práctica-según la doctrina- se han convertido en verdaderas trabas que impiden la constitución deestas cooperativas. Según Oñate Clemente de Diego, las anteriores normas dificultan lapromoción de viviendas en régimen cooperativo. El problema no es el porcentaje desocios exigido, sino que “lo que imposibilita la construcción de viviendas es laobligación de diseñar la promoción antes de constituir la cooperativa”, ello obliga arealizar actuaciones y asumir gastos en nombre de una entidad inexistente y de unosfuturos socios que no han asumido todavía ningún compromiso22.2. ¿Quiénes pueden ser socios de una cooperativa de viviendas?En un primer momento llegó a identificarse –como vimos- la actividad de lascooperativas de viviendas con la promoción de viviendas protegidas, y ello quedóreflejado en la legislación del momento, limitando la condición del socio a personasfísicas y de escasos recursos.Pronto desapareció esa identificación, y hoy en día no cabe duda de que las cooperativasde viviendas pueden promover viviendas de todo tipo, así como otro tipo deedificaciones e instalaciones, pero la legislación –como veremos a continuación- siguearrastrando limitaciones en la condición del socio que hoy tienen poca justificación.Hasta la Ley nº 3 de 1987 sólo podían ser socios de las cooperativas de viviendas laspersonas físicas. A partir de entonces se reconoce también a los Entes públicos, lasCooperativas y otras entidades sin ánimo de lucro mercantil, la posibilidad de asociarsea una cooperativa de viviendas, si precisan locales en los que desarrollar sus actividades(oficinas, sedes sociales, salones de actos, etc.). Se admite la presencia de socios21 Con posterioridad a la redacción de este artículo y antes de su publicación, merece destacarse laaprobación de la Ley 18/2008 de 29 de diciembre de Viviendas de Galicia, por la que se suprime laexigencia de un número mínimo de socios para poder constituir una cooperativa de viviendas.22 OÑATE CLEMENTE DE DIEGO, Jaime. “La legislación española comparada sobre elcooperativismo de viviendas”, en Las cooperativas de viviendas en España. Desafíos de presente yfuturo. Dir: Salinas y Sanz Jarque. Ed. Universidad Católica de Álava, Salamanca 2003, p. 156. Entérminos similares se manifiesta MERINO HÉRNANDEZ, S, en op., cit. p. 342. 16
  17. 17. personas jurídicas pero se limita su forma jurídica y el alcance de su necesidad asatisfacer: locales en los que desarrollar sus actividades.La doctrina que comenta esta Ley valora positivamente la ampliación del ámbitosubjetivo de la cooperativa de viviendas, pero alguno lamenta que no se haya permitidoque toda clase de personas jurídicas formen parte de estas cooperativas. Para Manriquela causa de esta limitación está en que la legislación cooperativa rezuma en muchospasajes su anquilosada concepción como entidades de carácter cuasi-benéfico, cuandolo fundamental –en su opinión- es la existencia del fin mutualista, o sea, la necesidadcomún y convergente de obtener vivienda o local para la satisfacción de las necesidadesconcretas23.La norma que comentamos distingue por una parte quienes pueden acceder a viviendasy quienes a locales. Las viviendas deben destinarse a las personas físicas y los localespueden destinarse a éstas y a determinadas personas jurídicas.Como ya vimos al iniciar este trabajo, la Ley 3/1987 amplió el ámbito de actuación delas cooperativas de viviendas, al admitir que éstas pudieran dedicarse exclusivamente aprocurar locales para sus socios.24. Si este supuesto se diera, se cuestionaba la doctrinadel momento si cabría una cooperativa de viviendas formada únicamente por personasjurídicas de la condición indicada. Manrique25 respondía afirmativamente porque la leyno limita el número de personas fisicas o jurídicas que pueden concurrir. Paz Canalejo26en cambio, admitía que podría constituirse una cooperativa de viviendas formadamayoritariamente por personas jurídicas, pero también deberían haber socios personasfísicas ocupantes de las futuras viviendas. Desde luego, si en la promoción hayviviendas éstas sólo pueden destinarse a las personas físicas. No parece admitir el autorla posibilidad de constituir una cooperativa de viviendas para procurar exclusivamentelocales a los socios. Esto parece confirmarse cuando en otro momento critica que puedaconstituirse una cooperativa calificada de viviendas formada por empresas individualescon el fin de procurar locales o sedes a sus socios. En su opinión esa cooperativadebería calificarse como de servicios.Las cooperativas de servicios son definidas en nuestra legislación como cooperativasque asocian a personas físicas o jurídicas, titulares de explotaciones industriales o deservicios, y a profesionales o artistas que ejerzan su actividad por cuenta propia, ytengan por objeto la prestación de suministros y servicios, o la producción de bienes y larealización de operaciones encaminadas al mejoramiento económico y técnico de lasactividades profesionales o de las explotaciones de sus socios (art. 98 Ley 27/1999).Pensamos que en principio, podría constituirse una cooperativa de servicios con el finde procurar a sus socios locales destinados a mejorar el desarrollo de su actividadempresarial o profesional, siempre que todos sus socios tengan la condición deempresarios o profesionales. Pero, como más adelante dice el art. 98, no puede serclasificada como cooperativa de servicios aquella en cuyos socios y objeto concurrancircunstancias o peculiaridades que permitan su clasificación conforme a lo establecidoen otra de las secciones de este capítulo. Por tanto, sólo podrá constituirse esa23 MANRIQUE PLAZA, F.J. op., cit. p. 109324 Recuérdese que su art. 129.1 establece que “las cooperativas de viviendas asocian a personas físicasque precisen alojamiento para sí y sus familias y/o locales”.25 MANRIQUE PLAZA, F.J, op., cit. p. 109326 PAZ CANALEJO, N., op., cit. p. 682. 17
  18. 18. cooperativa como de servicios, si no puede serlo de viviendas, por ejemplo, porque lossocios no son entidades públicas, cooperativas o entidades sin ánimo lucro.Este conflicto pone de manifiesto la necesidad de modificar la denominación de lacooperativa de viviendas para adecuarla a las posibilidades que actualmente ofrece, sudenominación como cooperativa de construcción y viviendas o de viviendas yconstrucción, sería mucho más adecuada.La aprobación de la actual Ley 27/1999 –como vimos- modifica todavía más elcomponente subjetivo de las cooperativas de viviendas y distingue dos posibles objetossociales en atención a la condición de sus socios.Si la cooperativa tiene por objeto procurar viviendas o locales para sus socios estos sólopueden ser personas físicas, entes públicos o entidades sin ánimo de lucro27.La principal novedad se encuentra por tanto en el desarrollo del otro objeto socialposible: procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendasy locales; elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministros deservicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales yedificaciones e instalaciones complementarias.En este segundo caso, podrá ser socio cualquier tipo de persona. Pero implícitamente serequiere para ser socio ser titular de algún derecho sobre viviendas o locales yaexistentes, estos bienes han de ser los beneficiarios de la actividad de la cooperativa; esdecir, son cooperativas formadas por titulares de viviendas y locales, cuyo interés asatisfacer no es procurarse estos bienes, sino rehabilitarlos o procurarse otros bienes oservicios complementarios para el uso de sus viviendas y locales.La regulación del tema en las distintas Comunidades Autónomas es muy dispar.Cataluña y Extremadura siguen el régimen de la Ley 3/1987 y Murcia el previsto en laley 27/1999. Todas las demás presentan regulaciones diferentes. Madrid y Castilla - LaMancha sólo recogen el presupuesto subjetivo previsto en la ley 27/1999 para larealización del primer objeto social. La Rioja solo contempla socios personas físicasmientras que el País Vasco “mayoritariamente” personas físicas y cooperativas, por loque admite otras formas con personalidad jurídica, incluso mercantiles. En Navarra yAragón pueden ser socios las personas fisicas y entidades sin ánimo de lucro, en Galiciay Andalucía además, las entidades públicas28. Baleares hace una expresa mención a lascajas de ahorro y a las entidades no mercantiles.Más especial es la regulación que hacen del tema las Comunidades de Castilla y León yde Valencia.En la primera pueden ser socios de una cooperativa de viviendas las personas fisicas, ylas entidades públicas e institucionales entre cuyos fines figure la promoción deviviendas de carácter social; y también las entidades sin ánimo de lucro que necesitenalojamiento para sus empleados o locales para realizar su actividad.27 Hay en este aspecto una novedad que destacar, la presencia en la cooperativa de viviendas de estossocios personas jurídicas no tiene porqué limitarse a la obtención de un local donde desarrollar susactividades, pueden conseguir también viviendas, destinadas al alojamiento de personas físicasdependientes de ellos que tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de unapromoción cooperativa (art. 89.1)28 La ley gallega de 1999 admite como socios a estas personas jurídicas, pero exige que la cooperativa deviviendas esté constituida principal y mayoritariamente por personas físicas. 18
  19. 19. La ley valenciana no dice nada al respecto de quien puede ser socio de una cooperativade viviendas y por tanto, recurriendo a las disposiciones generales de la ley, podríamosdecir que pueden ser socios las personas físicas y jurídicas, cuando el fin y el objetosocial de éstas no sea contrario a los principios cooperativos, ni al objeto social de lacooperativa (art. 91.1). Sin embargo, hay que recordar que esta ley al final del art. 91incorpora como modalidad especial las cooperativas de despachos o locales, cuyo objetosocial será procurar exclusivamente para sus socios, despachos, oficinas o locales, asícomo aparcamientos u otros inmuebles o edificaciones complementarias de losanteriores.De una lectura íntegra del precepto parece desprenderse que la intención del legisladorera limitar el objeto social de las cooperativas de viviendas a procurar viviendas parasus socios, personas físicas, y otras edificaciones complementarias como locales oaparcamientos. La norma se refiere en todo momento a la vivienda como elementoprincipal a procurar y no parece admitir la posibilidad de una cooperativa de viviendascreada para procurar exclusivamente locales para sus socios, a diferencia de otras leyesque expresamente así lo admiten (viviendas y/o locales).Por el contrario, si el objeto perseguido no son viviendas sino locales, deberáconstituirse una cooperativa de despachos o locales, estos pueden llevar a su vez anejasotras edificaciones como aparcamientos y otras edificaciones complementarias. Estascooperativas sólo pueden tener como socios a profesionales (colegiados o no), apequeños empresarios (no más de 50 trabajadores) y a cooperativas.Por último, se contempla expresamente la agrupación de cooperativas de viviendas concooperativas de despachos y locales, para la edificación o rehabilitación conjunta de unmismo inmueble o grupo de ellos.Esta interpretación no fue seguida por el Tribunal Superior de Justicia de la ComunidadValenciana en la sentencia de 3 de enero de 2008. La cuestión planteada era si podíauna cooperativa de viviendas valenciana inscribir en sus estatutos que sus sociospodrían ser personas físicas y jurídicas. El Registro de Cooperativas rechazó esainscripción por entender que “En las cooperativas de viviendas sólo pueden ser sociosaquellas personas susceptibles de precisar viviendas, es decir, que necesiten unavivienda en el sentido de habitación, sea o no domicilio habitual y permanente delsujeto y, por lo tanto, sólo puede hacer referencia a las personas físicas, que son lasúnicas que viven en sentido propio”.El Tribunal, en su sentencia, reconoce en primer lugar que la ley valenciana no excluye,a priori, que las personas jurídicas puedan ser socios de las mismas, es más, el art. 2señala que son socios de la cooperativa las personas físicas y “en las condiciones de laley, jurídicas …”, y el art. 19 que pueden ser socios las personas fisicas y jurídicas,cuando el fin y el objeto social de éstas no sea contrario a los principios cooperativos nial objeto social de la cooperativa. Para el TSJ, el art. 89 LCE no es aplicable al caso,porque la competencia legislativa es exclusiva de la Comunidad Valenciana, peroentiende que, puesto que la Ley valenciana, art. 91 dispone que las cooperativas deviviendas tendrán por objeto procurar, exclusivamente para sus socios, no sóloviviendas, sino también “locales, aparcamientos, servicios o edificacionescomplementarias”, ello “no excluye la presencia de socios personas jurídicas que notengan ánimo de lucro mercantil”. Por lo que concluye que los estatutos no puedeninscribirse porque no contienen esa necesaria e imprescindible matización o referencia alas personas jurídicas sin ánimo de lucro mercantil. 19
  20. 20. En nuestra opinión la conclusión a la que llega el Tribunal no se fundamentasuficientemente en la legislación aplicable. Por una parte, porque los arts. 2 y 19 a losque se remite, no limitan la condición de socios a las personas jurídicas sin ánimo delucro mercantil. Por otra parte, como estas normas señalan, las personas jurídicaspodrán ser socios en las condiciones de la ley y atendiendo al objeto social de lacooperativa. Si el objeto de ésta es procurar viviendas a sus socios y además otrasedificaciones y servicios, sólo las personas físicas son susceptibles de acceder a lasviviendas. Por último, hay que tener presente que el legislador prevé expresamente unmodelo de cooperativa específico cuando el objeto principal de la cooperativa no esprocurar viviendas sino locales: las cooperativas de despachos y locales, en las que si seprevé como socios tanto a personas físicas como jurídicas.Está claro que el legislador ha querido primar en las cooperativas de viviendas al futuromorador de las viviendas, favoreciendo que los locales, no asignados a estos puedanvenderse o alquilarse, mejorando con ello la financiación de la cooperativa.3. Naturaleza de la necesidad a satisfacer.Según la legislación cooperativa, el fin social de ésta es satisfacer las necesidades de lossocios29. La Alianza Cooperativa Internacional declara que las necesidades de los sociospueden ser diversas pero, sean lo que sean, son la razón central por la que existe lacooperativa (Declaración Manchester 1995).La cuestión que planteamos por tanto es, ¿cuál es la necesidad llamada a satisfacer porla cooperativa de viviendas?En la legislación cooperativa encontramos constantes referencias a esta necesidad asatisfacer. Inicialmente se habla de proporcionar “un hogar” al socio (Ley 1942), y mástarde de proporcionar “alojamiento” para el socio y su familia (Ley 3/1987), o personasque convivan con él (Ley 27/1999). Algunas Comunidades Autónomas recogen másexplícitamente esta condición, como Madrid: “podrán ser socios de las cooperativas deviviendas las personas físicas que necesiten alojamiento para sí o sus familiares”.Cuando la legislación admite que puedan integrarse en la cooperativa socios personasjurídicas con el fin de obtener viviendas o locales, exige, en el primer caso que precisenlas viviendas para “alojamiento” de aquellas personas que dependientes de ellos tenganque residir por razón de su trabajo o función en el entorno; y en el segundo caso, queprecisen locales “para desarrollar sus actividades”. El mismo criterio encontramos en lalegislación autonómica, la cual suele extender a los locales la exigencia de que lossocios o su familia los “necesiten”30.Esta exigencia de que las viviendas o locales se dediquen a alojamiento del socio o aldesarrollo de sus actividades, excluye que el fin último del socio sea la inversión ysobre todo la especulación (por ejemplo: revender la vivienda adjudicada).Explícitamente dice al respecto la ley gallega que: “El socio tiene la obligación dehabitar la vivienda”.29 La propia definición de cooperativa contempla claramente este fin cuando afirma que una cooperativaes una asociación de personas que se han unido para satisfacer sus necesidades y aspiraciones en común(Declaración de la ACI sobre la Identidad Cooperativa).30 Es el caso de las legislaciones de Extremadura, Castilla La Mancha o Castilla León. 20
  21. 21. Esta condición, consecuente con la naturaleza cooperativa, sus valores y sus principios(autoayuda, solidaridad, mutualidad, equidad), tiene reflejo en una serie de limitacionesque encontramos en la legislación: por una parte, es frecuente limitar el número deviviendas o locales que puede poseer una misma persona simultáneamente enpromoción cooperativa en la misma circunscripción; y por otra, suele limitarse latransmisión libre de los derechos sobre la vivienda o los locales adjudicados, a favor delos socios expectantes, si esa transmisión se pretende en los primeros años tras laadjudicación.Esta última limitación sólo tiene sentido cuando la cooperativa promueve viviendas, lasadjudica en propiedad al socio, y se disuelve. En aquellos casos en que la cooperativaconserva la propiedad de las viviendas, el derecho del socio a disponer de la vivienda noalcanza su libre transmisión, siempre requerirá autorización de la cooperativa deviviendasFuera de nuestras fronteras es frecuente que la cooperativa conserve la propiedad, y elsocio el uso y disfrute. No se trata de un arrendamiento porque el socio tiene unaparticipación social en la cooperativa que puede transmitir y recuperar su inversión conlas actualizaciones correspondientes, pero la cooperativa debe autorizar la transmisióndel derecho y el arrendamiento, cuando éste se permite. La relación jurídica entre lacooperativa y el socio se denomina occupancy agreement o propietary lease; y el socioes conocido como inquilino-propietario “a tenant-owner’s association”. La propiadefinición de cooperativa de viviendas “housing cooperative” responde a estascaracterísticas y es el modelo cooperativo predominante en EEUU, Canadá o el Nortede Europa.En España, donde el modelo de cooperativa de vivienda es diferente, y normalmente lacooperativa se constituye para procurar la vivienda o local al socio y disolverse acontinuación, para poder garantizar que la cooperativa va a cumplir el fin que le espropio, el legislador establece las limitaciones anteriormente vistas.La relación que debe existir entre cooperativa y necesidad de alojamiento del socio, esmuy próxima a la relación que se establece entre vivienda protegida y necesidad dealojamiento de la población. Así, el Real Decreto 2066/2008 que regula el Plan Estatalde Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 tiene como presupuestos según su exposiciónde motivos: las “graves dificultades de acceso a la vivienda de una parte importante dela población”, la “necesidad de vivienda de la población española”, “debe optimizarse eluso de la producción ya existente de viviendas a la hora de atender las necesidadessociales de la población”, “asegurar una producción suficiente de viviendas para lasnecesidades de alojamiento de la población”, etc.Este paralelismo en cuanto a los fines perseguidos va a traducirse en una similitud de lasinstituciones jurídicas previstas, y por ello va a estar en muchos casos justificado. Perotampoco hay que olvidar que en largos periodos de nuestra historia, las cooperativas deviviendas han sido el instrumento preferentemente empleado para llevar a cabo laspolíticas sociales de la vivienda. Sirva como ejemplo, la ley de cooperativas de 1941que denomina a estas cooperativas: “cooperativas de viviendas protegidas”. Y estaasimilación, aunque histórica, ha influido en el régimen jurídico previsto para este tipode cooperativas, aunque su fin no fuera precisamente procurar viviendas protegidas asus socios. 21
  22. 22. A) Límite al número de viviendas por socio.-Si el fin de la cooperativa es satisfacer la necesidad de alojamiento del socio, es desuponer que no se pueden emplear muchas viviendas para satisfacer esta necesidad, porello la legislación limita el número máximo de viviendas por socio, al menos, enpromoción cooperativa.Hasta 1987, la legislación estatal establecía que nadie podrá ser socio simultáneamentede dos o más cooperativas de viviendas en la misma localidad, ni ser titular de más deuna vivienda de promoción cooperativa simultáneamente y en la misma localidad, salvolos derechos reconocidos a las familias numerosas.Estas limitaciones desaparecen con la ley 3/1987 pero se mantienen en variasComunidades Autónomas como Aragón, Galicia, Navarra, Cataluña, Extremadura oPaís Vasco.El límite se fija en una vivienda por socio, excepto en el País Vasco que son dos. Todaslas Comunidades exceptúan esa limitación a favor de las familias numerosas. Aragóntambién la exceptúa si el objeto de la cooperativa es exclusivamente la administraciónde viviendas o edificaciones ya construidas. Por último, Cataluña y Extremadura entérminos muy similares, limitan también a uno el número de locales por socio, peroexceptúan esta norma a favor de los socios personas jurídicas (entes públicos,cooperativas y entidades sin ánimo de lucro), a los que Extremadura añade, lostrabajadores autónomos y las Sociedades anónimas laborales31.Según la normativa sobre viviendas protegidas, los demandantes de viviendas nopueden ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o de disfrute sobrealguna vivienda sujeta a protección pública en España, salvo que la vivienda resultesobrevenidamente inadecuada para sus circunstancias personales o familiares, y siempreque se garantice que no poseen simultáneamente más que una vivienda protegida.Tampoco podrán ser titulares de una vivienda libre, salvo que hayan sido privados de suuso por causas no imputables a los interesados, o cuando el valor de la vivienda o delderecho del interesado sobre la misma, exceda del 40% del precio de la vivienda que sepretende adquirir (art. 3 a, RD 2066/2008).B) Limitaciones en la transmisión de los derechos sobre la vivienda o local.-Desde el Reglamento de Cooperativas de 1971, viene limitándose la transmisión de losderechos del socio sobre la vivienda cooperativa. Las limitaciones que se establecenson:1º El socio que quiera ceder inter vivos sus derechos sobre la vivienda o local antes detranscurrir cierto tiempo32, deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, para que los31 Curiosamente la ley extremeña no contempla que las sociedades anónimas laborales puedan ser sociosde cooperativas de viviendas, pues limita esta condición a las personas físicas, los entes públicos, lassociedades cooperativas y las entidades sin ánimo de lucro mercantil.32 El plazo establecido normalmente es el de 5 años, o superior previsto estatutariamente que no superelos 10 años. Por contraste, la ley gallega marca como plazo un año: “el socio que pretenda transmitir intervivos sus derechos sobre la vivienda o local, sin justa causa, antes de que haya transcurrido un año u otroplazo superior fijado por los estatutos, …” 22
  23. 23. ofrezca a los socios expectantes o solicitantes de admisión. Según el Reglamento de1978 el Consejo Rector debía declarar qué socio inscrito como expectante, por rigurosoorden de antigüedad, ha de subrogarse en los derechos y obligaciones del primero. Paragarantizar el cumplimiento de esta norma, se exigía que la lista de socios expectantesfigurara en el tablón de anuncios de la cooperativa y además en el correspondiente libroespecial que deberá llevar la cooperativa. La actual ley solo exige que el consejo rectorofrezca estos derechos a los solicitantes de admisión por orden de antigüedad; pero en lalegislación autonómica todavía encontramos medidas previstas para garantizar elcumplimiento de estas limitaciones332º El precio de tanteo se limita a la cantidad desembolsada por el socio transmitente,incrementada con la revalorización que haya experimentado, conforme al índice deprecios al consumo.3º Si el socio transmite sus derechos sobre la vivienda o local sin haberlos puestopreviamente a disposición de la cooperativa, ésta, si quisiera algún solicitante o socioexpectante adquirirlos, ejercerá el derecho de retracto, por el precio anteriormenteseñalado.4º Transcurridos tres meses desde que el socio comunicó su propósito de transmitir sinque ningún socio haga uso de su derecho de preferencia, podrá transmitir sus derechosal tercero. El Reglamento de 1978 en este caso, limitaba también el precio detransmisión al tercero no socio.5º Como garantía del cumplimiento de las anteriores limitaciones, se preveía en elReglamento de 1978 que los estatutos sociales pudieran fijar una duración mínima a lacooperativa de cinco años a contar desde la concesión de la cédula de calificacióndefinitiva de habitabilidad o documento que legalmente las sustituya. Esta previsiónlegal desapareció en las leyes posteriores, posiblemente porque no reconoce ningúnderecho que no tuvieran ya los socios. Sin embargo, la legislación catalana y aragonesarecogen esta norma imperativamente, de forma que la cooperativa no podrá disolversehasta que haya transcurrido un mínimo de 5 años o plazo superior previsto en losestatutos sociales desde la fecha de transmisión de las viviendas o desde la últimapromoción que haya realizado. Si no ha realizado ninguna promoción, no puededisolverse antes de que hayan transcurrido tres años desde que se constituyó.6º El Reglamento de 1978 por último, declaraba nulos los pactos que directa oindirectamente tendieran a defraudar las normas anteriores, y la parte que contrate conel socio infractor será responsable solidario con aquél de las sanciones societarias,devolución de cualquier tipo de ayuda o subvención oficial percibida por el socio o porla cooperativa para la vivienda del socio y cuando la cooperativa fuese fiscalmenteprotegida, todos los impuestos que, en su caso, hubiera debido pagar el socio, si laentidad no hubiese ostentado esta calificación fiscal.33 Así, Andalucía, tras definir el socio expectante como aquel que habiendo efectuado la suscripción desu aportación obligatoria a capital no se le ha adjudicado una vivienda, local o edificación quedando enespera de que eventualmente tal circunstancia se produzca; exige que estos socios figuren inscritos, contal carácter, en el libro registro de socios, y los estatutos determinen sus derechos y obligaciones. Galiciapor su parte, exige que las cooperativas de viviendas lleven en orden y al día, el libro de sociosexpectantes con las mismas formalidades y requisitos que los previstos para el libro-registro de socios.Por último, Murcia exige como garantía de que se hace el ofrecimiento de esos derechos a los sociosexpectantes y por orden de antigüedad, que este hecho se acredite ante fedatario público mediantecertificación del consejo rector. 23
  24. 24. Las anteriores limitaciones no son de aplicación cuando el socio transmita sus derechosa sus ascendientes o descendientes, así como en las transmisiones entre cónyugesdecretadas o aprobadas judicialmente en los casos de separación o divorcio. A estossupuestos a excepcionar añade Cataluña la transmisión entre parejas de hecho, Galicialas realizadas a personas que convivan con el socio, o familias que convivan con él, enel caso de Navarra. Por último, Murcia y Castilla León recuerdan que para que estastransmisiones a favor de familiares y personas cercanas sean aceptadas, el adquirentedeberá asumir la condición de socio.Toda la normativa anteriormente vista limita la disponibilidad de las viviendas y localespor parte de su titular. Estas limitaciones se justifican sobre todo si tenemos en cuentaque, la cooperativa se ha creado para procurar alojamiento al socio y locales en los queejercer su actividad; que no se ha podido satisfacer la necesidad de todos los aspirantes,o socios expectantes, porque su número superaba al de las viviendas y localespromovidos; que el socio titular ya no tiene la necesidad que justificó su acceso a lacooperativa y quiere transmitir sus derechos sobre la vivienda o local. Si dado este caso,todavía quedan solicitantes o socios expectantes, se les reconoce un derecho preferentepor orden de antigüedad para acceder a esos bienes, mediante una justa retribución alhasta ahora titular de los mismos.La normativa sobre viviendas protegidas que también tiene como fin satisfacer lanecesidad de alojamiento de las personas, normalmente con pocos recursos, se ocupa deregular el destino y ocupación de las viviendas, estableciendo limitaciones a la facultadde disponer. Como dice el RD 2066/2008 en su exposición de motivos, uno de losobjetivos políticos del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, es“Establecer las condiciones que garanticen a los ciudadanos el acceso a la vivienda encondiciones de igualdad, impulsando la creación de registros públicos de demandantesde vivienda acogida a algún régimen de protección pública y que toda la producción deviviendas protegidas sea adjudicada con criterios de transparencia, publicidad yconcurrencia, controlados por la administración pública”.Así, el art. 5 del RD 2066/2008 establece que sólo podrán acogerse a sus medidas lasviviendas adquiridas para uso propio y las promovidas o rehabilitadas para uso propio opara alquiler que cumplan entre otros los siguientes requisitos: a) Destinarse aresidencia habitual y permanente del propietario o del inquilinos y estar ocupadas porellos; b) La transmisión inter vivos o cesión de uso de las viviendas, antes de 10 añosdesde la fecha de formalización de la adquisición, requerirá autorización de las CCAA;c) La transmisión inter vivos o la cesión del uso de la vivienda una vez transcurridos 10años conllevará que el préstamo pierda su condición de convenido; d) La venta yadjudicación de las viviendas sólo podrá efectuarse a demandantes inscritos en losregistros públicos previstos por las CCAA. Por último, dice el apartado 2º las viviendasacogidas a la financiación de este Plan estarán sometidas, en su caso, a los derechos deadquisición preferente y demás limitaciones determinadas por las Comunidadesautónomas que pueden materializarse en derechos de tanteo y de retracto.Como puede verse las exigencias de ocupación y uso por el titular adjudicatario de lavivienda o local están presentes en ambas normativas, así como las limitaciones a latransmisibilidad de sus derechos sobre esos bienes. Aquellas cooperativas quepromuevan viviendas acogidas a estos planes estarán sometidas preferentemente alcumplimiento de las normas previstas en esta normativa administrativa. En este sentidola legislación cooperativa valenciana señala que lo dispuesto en sus normas deberá 24
  25. 25. aplicarse sin perjuicio de las limitaciones que establezca la legislación específica, en lossupuestos de viviendas que hayan obtenido ayudas públicas. En el mismo sentidopodemos encontrar disposiciones en la legislación vasca y extremeña34.34 Estas Comunidades, en idénticos términos vienen a establecer que cuando la cooperativa de viviendashaya obtenido de los organismos públicos subvenciones o ayudas por el cumplimiento de su objeto social,la transmisión inter vivos de la vivienda o local de los socios estará sujeta a las limitaciones y derechos deadquisición preferente previstos en el correspondiente régimen administrativo de fomento, y en su efecto,por la normativa general supletoria sobre cooperativas de dicha clase. Para las cooperativas de viviendasno incluidas en el párrafo anterior, los estatutos sociales o reglamentos de régimen interior de cadapromoción determinarán las condiciones o límites para enajenar o arrendar la vivienda o local de unsocio, así como los derechos de los socios expectantes. 25

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